(BT-JT)房地产开发工作程序

房地产开发工作程序概述受控状态：受控发放编号:生效日期：2007-04-02版本/修改次第更改页次/章1编制审核批准生效日期AiM、规划手续1项目信息收集及过滤1.1责任部门：造价控制中心1.2工作程序：1.2.1造价控制中心根据公司每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价控制中心在获得土地拍卖文件后，按照规划设计指标核算出建安成本。并进行市场调查（包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施、风俗习惯等），根据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提纲。1.2.2 财务状况分析公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果1.2.3 销售前的预测销售公司结合土地周围的实际情况做出销售前预测（调查与预测社会对项目产品的需求类型）。1.2.4 工程可行性研究研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行性研究，评估项目是否可行。1.2.5 造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发中心做的工程可行性评估，做出项目可行性提议，报公司领导审批。2 项目概念策划2.1 责任部门：造价控制中心2.2 工作程序：2.2.1 项目可行性提议经公司领导批准后，造价控制中心开始做项目概念性策划。（必要时，可委托设计咨询公司签订可行性研究合同进行策划。）销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测；造价控制中心做资源调查，包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施，风俗习惯等；研发中心做各种规划方案、户型方案的对比研究。2.2.2 集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设方案、技术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实施进度计划。财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司董事局主席审批，审批同意后办理招、拍、挂手续。3 土地的取得：精品资料推荐3.1 责任部门：造价控制中心、项目经营部3.2 工作程序：（一般通过招、拍、挂的方式）3.2.1 取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金3.2.2 签订土地出让合同3.2.3 在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款3.2.4 税务局核定土地出让金契税并缴纳3.2.5 勘查测绘院绘制项目现状图和定界图3.2.6 到国土资源局领取市政府土地批复文件,确定土地面积3.2.7 持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请3.2.8 填写申请，与四周相邻界指界盖章确认3.2.9 到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图3.2.10 将上述完成资料报房产交易中心审批3.2.11 到房产交易中心领取土地证4 项目策划书4.1 责任部门：项目经理4.2 工作程序：取得土地后由项目经理组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划。5 土地预审5.1 责任部门：项目经营部5.2 工作程序：5.2.1 持中标通知书和现状地形图到市国土资源局，以红头文形式上报申请，具体包括：土地位置、土地性质、出让土地面积、批复建设规划建筑面积等内容5.2.2 领取批复6 项目环境评测6.1 责任部门：项目经营部6.2 工作程序：6.2.1 填写建设项目环境影响审批申请表，同时按申请表后要求备齐材料，填写委托书，报市环保局政务大厅（投资额一千万元以内在区环保局中报；投资额千万元以上的报市环保局）6.2.2 环境管理处受理申报材料，进行现场勘察：6.2.3 经初步审查后，由环评管理处出具书面告知单，决定针对该项目做报告书或报告表（按建筑面积一般以10万平方米为界）：6.2.4 建设单位委托有环境影响评价资质的机构编制环境影响报告书或报告表：6.2.5 如做报告书一环境评估中心组织专家对该报告书进行专家评审一提出意见进行报告书修改一报评估中心进行复审一（合格后）报环保局政务大厅受理一环保局出具批复意见6.2.6 如做报告表一报环境局政务大厅受理一环保局出具批复意见7 建设项目选址意见书7.1 责任部门：项目经营部7.2 工作程序：7.2.1 在规划局报建大厅办理。15个工作日。7.2.2 申领选址意见书需提交资料：申请书及规划报建申请表、土地证明资料（附图）、相关部门审查意见，青岛市统一坐标和高程系统的1:500现状地形图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围，大型管线工程可用1:1000或1:2000现状地形图）。重新申领选址意见书，须提交原审查意见。7.2.3 领取批复资料：批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和审查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。8 项目投资计划备案或核准8.1 责任部门：项目经营部8.2 工作程序：8.2.1 商品房投资计划备案：持建设项目用地预审意见书、建设项目选址意见书、项目环境测评批复到市发改委投资处办公室报件办理时限：15个工作日。8.2.2 经济适用房、普通商品房投资计划核准：持项目用地预审意见、规划选址意见、项目环境测评批复、项目建议书（代可行性研究报告）市发改委投资处办公室报件。8.2.3 报件以红头文形式上报，具体包括：土地位置、土地现状、土地面积、建设规模、总投资、建设面积等。9 规划方案设计9.1 责任部门：项目经营部、研发中心9.2 工作程序：9.2.1 办理单位：选定的设计院9.2.2 时间：约25天10 规划方案评审10.1 责任部门：项目经营部、研发中心10.2 工作程序：10.2.1 审批部门：一般重点项目、高层建筑及临主要道路的项目规划方案审批由市规划局负责，除上述以外的其他项目由各区规划分局负责审批。办理时限：15个工作日10.2.2 报建资料准备a）向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程规划方案申请表，按照申请表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时要携带以往批文的原件以备规划局查验。b）建设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：中请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容。项目由市规划局负责审批，向市规划局申请办理；由分局审批，向分局申请办理。10.2.3 需报送的资料：a）申请书及规划报建申请表b）选址意见书及附图（大、中型台站工程）c）相关部门审查意见d）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按（e）条要求提交蓝图）精品资料推荐e）报审的文件及图纸：方案说明、现状地形图、设计平面图、竖向图、环境关系图（大、中型台站工程）各3份，管线综合图6份与报审文本及图纸相符的电子文件（含地形图）10.2.4 资料准备完成后再按照建筑工程规划方案申请表中报送资料检查一遍，是否有遗漏的资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。10.2.5 携带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。10.2.6 资料上报后及时与经办人联系，询问是否需该方案设计人员进行解释或咨询相关审批信息，以便协调工作。10.2.7 批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。11 规划方案审查意见书11.1 责任部门：项目经营部11.2 工作程序：11.2.1 办理单位：规划局审批，工作时间：10个工作日。11.2.2 资料：a）申请书及规划报建申请表b）选址意见书（含规划设计条件）及附图（含控制线）c）相关部门审查意见d）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按（e）条要求提交蓝图）e）规划方案设计（设计说明、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）f） 重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图g） 与送审文本及图纸相符的电子文件（三图一书）12建设用地规划许可证精品资料推荐7.1 .1责任部门：项目经营部7.2 2工作程序：7.2.1 1审批单位：青岛市规划局，审批依据：青岛市城市建设规划管理办法及相关法律法规。审批时限15个工作日。7.2.2 2申领建设用地规划许可证需提交材料：a）申请书及规划报建申请表b）选址意见书（含规划设计条件）及附图（含控制线）c）相关部门审查意见：进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按（e）条要求提交蓝图）d）规划设计方案（设计说明书、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）e）重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图f）与送审文本及图纸相符的电子文件（三图一书）g）申领建设用地规划许可证的项目提供规划选址实测成果图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围）。h） 土地证明材料及附图。12.2.3注：a）不需审查规划方案的项目，中领用地规划许可证只提交第（a）、（b）、（h）项；b）单独报审管线综合的，只需提交（a）条及批准的规划方案审查意见与附图（规划总平面、竖向）。13 管线综合审查意见书13.1 责任部门：项目经营部13.2 工作程序：13.2.1 在市规划局办理，需15个工作日。13.2.2 申领管线综合审查意见书可同建筑工程规划方案审批同时办理，也可单独办理，若单独办理则到同一项目的上一阶段审批部门办理报建手续。精品资料推荐13.2.3 向市规划局及各区分局报建大厅索取管线综合审查意见表，按照申请表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时要携带以往批文的原件以备规划局查验。13.2.4 建设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：中请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容，项目由市规划局负责审批的，向市规划局申请办理；由区规划分局审批，向区分局申请办理，详见以往项目的申请书范例。13.2.5 资料准备完成后再按照管线综合审查意见表中报送资料检查一遍，是否有遗漏的资料，若资料不齐全，则不予受理报建申请。13.2.6 带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。13.2.7 资料上报后及时与经办人联系，询问是否需要该方案设计人员进行解释或咨询相关审批信息，以便协调工作。13.2.8 批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还。若对批复意见有异议，则应及时与经办人联系以便尽快处理，若经办人把资料存档后则不方便办理。14 配套工程开始14.1 责任部门：项目经营部、工程部14.2 工作程序：由项目经营部安排配套工程设计单位设计，工程部安排配套工程施工单位在适当时间穿插施工。B图纸设计与手续办理1 单体方案设计1.1 责任部门：研发中心、项目经营部1.2 工作程序：研发中心与项目部配合在选定设计院办理需20天时间2 单体方案评审2.1 责任部门：研发中心、项目经营部精品资料推荐2.2 工作程序：2.2.1 在市规划局评审中心办理，需15个工作日2.2.2 取得规划方案评审意见后,在规划方案意见无其他审批要求的情况下，一般即可办理建筑单体方案审批手续，若规划方案意见要求建筑单体方案设计进行专家审评，则先办理专家审评手续。建筑单体方案审批到同一项目的上一阶段审批部门办理报建手续。2.2.3 向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程建筑方案设计审查申请表，按照表中报送资料的要求准备相关资料，并且参照已批复的规划方案审批意见要求准备相关资料，其它同A11-2条。2.2.4 携带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。2.2.5 资料上报后及时与经办人联系，询问是否需该方案设计人员解释或咨询相关审批信息，以便协调工作。2.2.6 批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则应及时与经办人联系以便尽快处理，若经办人把资料存档后则不方便办理。3单体方案审查意见书3.1 责任部门：项目经营部3. 2工作程序：3.1.1 办理单位：市规划局，办理时间15个工作日3.1.2 资料：a）申请书及规划报建申请表b）选址意见书（含规划设计条件）及附图（含控制线）c）批准的规划方案审查意见书及附图（需审查规划方案的项目）d）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审意见、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按（e）条要求提交蓝图）e）建筑方案设计文件二套（建筑、环境、外装饰）精品资料推荐f）改建、扩建、恢复性建设工程还需提供房地产证明材料、房屋安全鉴定书、原批准的建筑施工图、现状照片，未经规划验收领取房产证的项目提交建筑工程规划许可证g）建筑效果图，重点地段的大型建筑同时报亮化方案效果图h）与送审文本及图纸相符的电子文件i）高层建筑提交日照分析图及报告书h）重新修改送审的方案设计，须提交前一次审查意见及附图4 环境施工图设计4.1 责任部门：项目经营部、研发中心4.2 工作程序：项目经营部与研发中心配合在选定的设计院办理，需30天5 环境施工图审查意见5.1 责任部门：项目经营部、研发中心5.2 工作程序：5.2.1 办理单位：市规划局，办理时间：10个工作日5.2.2 准备资料：a）申请书及规划报建申请表b）建筑工程规划许可证及附图总平面（新建项目，含规划控制线）或房地产证明材料（原有建筑）c）环境设计施工图纸二套d）重新修改送审的环境设计，须提交前一次审查意见及附图6 地质勘察6.1 责任部门：项目经营部6.2 工作程序：经营部在青岛地质勘察测绘院办理需14天7 建筑、水、电、暖施工图7.1 责任部门：研发中心、项目经营部7.2 工作程序：研发中心、经营部在选规定的设计院办理，需30天8 消防审查意见8.1 责任部门：项目经营部、研发中心8 .2工作程序：精品资料推荐8.1.1 在市消防局办理，需20天8.1.2 施工图消防审核在青岛市消防局办理，一般在取得建筑单体方案审批意见后，意见会注明办理消防手续，在建筑、水、电、暖施工图设计完成后即可办理消防审核。8.1.3 到市消防局政务办理大厅领取申请表及委托书，所需资料见申请表并咨询相关人员有无变动。按照报送资料要求准备资料（一般图纸最少三套，其中二套用作申领建设工程规划许可证用，规划批复后留存一套，另一套存档，第三套用作委托办理质监手续），并将申请表及委托书盖章。8.1.4 将准备好的资料报至消防局政务办理大厅，由大厅转给消防评价中心（在消防局内）进行评价，并与消防评价中心签订委托评价合同。8.1.5 资料上报后及时与经办人联系，询问是否需修改设计和相关审批信息，以便协调工作。评价时限一般为10个工作日。8.1.6 消防评价费是依据建筑面积及2002年工程勘察设计收费标准计算设计费，评价费为设计费的5%-8%一月取5%8.1.7 评价完成及缴费完毕后，到消防评价中心领取建筑工程消防设计评价报告，并将报告转给设计院按照评价意见进行设计修改并更换原评价图纸。8.1.8 将更换的图纸及评价报告报送至消防局政务办理大厅进行审批。审批时限一般为10个工作日。8.1.9 审批完成后领取消防审核批复意见书原件二份及加盖消防审核章图纸（除图纸目录及设计说明每页均加盖），至少三套。9 人防建筑方案9.1 责任部门：项目经营部、研发中心9.2 工作程序：项目经营部、研发中心在人防设计院办理需5天时间10 人防审查意见10.1 责任部门：项目经营部、研发中心10.2 工作程序：经营部在人防办工程处办理，需5天时间11 卫生防疫意见11.1 责任部门：项目经营部11.2 工作程序：精品资料推荐11.2.1 在卫生防疫监督所办理。一般需要20到30天时间。11.2.2 报送资料：涉及到工业生产、公共场所、食品生产经营、学校托幼、医疗、住宅等类的建设项目须由设计单位编写卫生篇章，并在篇章上加盖设计单位印章。以及相关的设计图纸。12 环保局意见12.1 责任部门：项目经营部12.2 工作程序：与环保有关的工程需报环保局审批。13 建设工程规划许可证13.1 责任部门：项目经营部13.2 工作程序：在市规划局办理，需15个工作日13.2.1 审批部门申领建设工程规划许可证在同一项目的上一阶段规划审批部门办理报建手续。该项手续市规划局与各区规划分局要求可能不同：市规划局在受理中请后由经办部门将资料转至市规划设计评审中心进行指标审核；而区规划分局则要求建设单位先向市规划设计评审中心申请指标审核后，才能申领建设工程规划许可证。请在办理该项手续前咨询相关部门。13.2.2 报建资料准备向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程规划技术指标审核申请表（表31）及建筑工程建筑方案设计审查申请表（表7）,按照（表31）及（表7）中报送资料的要求准备相关资料，并且参照已批复的建筑单体方案审批意见要求准备相关资料，其他要求同A13-2。13.2.3 报建单独报指标审核的将资料报至市规划局12楼市规划设计评审中心，报评审中心的项目不需报建卡，准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。13.2.4 跟踪审批资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。13.2.5 缴费及领取批复意见精品资料推荐领取指标审核批复意见时到市规划局13楼服务中心缴纳指标审核费，该费用一般按设计的54取；拿缴费发票到评审中心领取批文；在审批过程中要与市规划设计评审中心签订山东省城市规划技术服务委托合同，该合同到市规划局13楼服务中心领取，会签完毕盖完章后再送回服务中心，领取建设工程规划许可证时到市规划局13楼服务中心缴纳技术服务费，取费标准详见青岛市规划局文件关于收取建筑工程规划技术服务费的通知拿缴费发票到一楼报建大厅领取建设工程规划许可证。14 项目排水施工图14.1 责任部门：项目经营部、研发中心14.2 工作程序：取得管线综合审查意见，有了单体设计排水方案之后，委托有资质的设计院进行排水、道路施工图设计。15 外墙装饰审查意见书15.1 责任部门：项目经营部、研发中心15.2 工作程序：15.2.1 办理单位：区规划分局，时间：7天15.2.2 准备资料：a）申请书及规划报建申请表b）外饰面材料、样品和色标c）建筑工程规划许可证及附图（新建建筑）或房地产证明材料及图纸（原有建筑、构筑物）d）建筑外立面变更的还应提交变更文件及附图e）申请的建筑物（构筑物）外饰面设计图纸二套及彩色效果f）重新修改送审的外饰面装饰，须提交前一次审查意见及附图16 排水审查意见16.1 责任部门：项目经营部16.2 工作程序：16.2.1 取得管线综合审查意见之后在市排水管理处办理，需15天16.2.2 先委托有资质的设计院进行排水施工图设计。16.2.3 填写申请表格，附上已批准的管线综合图与三套排水施工图精品资料推荐16.2.4 到市公用局报建大厅排水窗口报件。16.2.5 与市排水管理处经办人联系看现场。16.2.6 审批完毕后到报建大厅领取行政许可书。17 区外道路、排水规划许可证17.1 责任部门：项目经营部17.2 场区外道路、排水等配套工程的手续与施工，由青岛市房地产开发管理局办理。需项目经营部工作人员在缴齐配套费后催促办理。18 区外道路、排水施工18.1 责任部门：项目经营部18.2 现场条件具备后，由项目经营部相关人员到市开发管理局催促施工。C开工手续办理1 物业公司招投标1.1 责任部门：客服中心1.2 工作程序：1.2.1 由项目部办理完毕建设工程规划许可证、规划总平面图将复印件转交客服中心；1.2.2 由客服中心办理物业用房留置协议；1.2.3 由项目部提供项目情况的详细介绍；1.2.4 客服中心制作标书；1.2.5 客服中心向区物业办提出招标申请；1.2.6 取得区物业办同意招标的批准文件；1.2.7 由品牌公关部在媒体发布物业招标公告；1.2.8 客服中心持同意招标的批准文件向市物业办申请抽取评标专家；1.2.9 客服中心组织开标、评标工作，并确定中标企业；1.2.10 客服中心在区物业办进行备案；1.2.11 由中标的物业公司向物价局办理价格备案。2 办理物业用房留置协议2.1 责任部门：客服中心精品资料推荐2.2 工作程序：审批部门：市物业办；审批时限：15个工作日。2.2.1 办理时间：取得建设工程规划许可证之后。2.2.2 到市物业办领取青岛市物业管理用房预留协议书并填写2.2.3 会签协议书并盖章（一式三份）2.2.4 将规划审批的物业用房复印件用红笔画出范围作为协议附件2.2.5 报市物业办审批2.2.6 到市物业办指定的青岛市第二公证处索取办理公证的相关表格，准备办理公证用的资料（公证处有明细）2.2.7 到第二公证处办理公证手续，缴纳1000元（目前标准）公证费后领取公证书。2.2.8 将公证后的协议书送给市物业办2.2.9 将公证后的协议书转给公司相关部门3 选择融资银行上报融资计划3.1 责任部门：财务中心3.2 工作程序：由公司财务中心根据实际情况，选择合适银行编写融资计划，报公司董事局审批。4 确定项目安全、质量、工期目标4.1 责任部门：项目部上报，董事局主席审批4.2 工作程序：该节点为公司内部程序，为便于编制施工、监理招标文件，需要提前确定安全、质量、工期目标。由项目部根据项目的复杂程度结合公司要求、定额工期等各项条件，分别确定安全、质量、工期目标，并在下一步的招标文件中落实。5 全套施工图设计5.1 责任部门：研发中心、项目工程部5.2 工作程序：设计时间：2530天此时的施工图设计主要是在已经批准的建筑施工图的基础上，完善结构、水、暖、电、煤气各专业的施工图。在取得建设工程规划许可证之后，应及时将该信息传递给设计人员，以便于其完善各专业设计，并形成节能表、建筑面积表等报送施工图审查所需的其他设计文件。设计完毕的施工图精品资料推荐在公司内部会审无误后，准备申报施工图审查。6 施工、监理招标6.1 责任部门：项目经营部6.2 办理时间：取得建设工程规划许可证之后6.3 审批部门：市建管局招标办、工程交易中心6.4 审批时限：招标公告审批1天,公告3天;发放招标文件1天;制作投标书20天；开标1天；开标后公示2天。6.5 工作流程：6.5.1 在施工单位合格供方名单中邀请三家或三家以上参加投标6.5.2 委托招标代理单位，会签代理合同6.5.3 与代理公司沟通招标要求，准备招标资料6.5.4 审查招标公告并盖章，签署法人委托书，发布招标公告3天6.5.5 审查招标文件并会签盖章，发放招标文件6.5.6 投标单位制作投标书20天6.5.7 抽取评标专家，开标1天6.5.8 对评标结果进行公示2天6.5.9 起草与中标单位的合同，协商一致后会签盖章6.5.10 出具中标通知书并盖章（一般一式7份）6.5.11 将中标通知书和双方盖章的合同交由代理公司办理合同备案和中标通知书备案6.5.12 将备案的中标通知书发放给中标单位7 施工图审查和住房结构比例核算7.1 责任部门：项目经营部、研发中心7.2 办理时间：建设工程规划许可证取得后，全套施工图设计经公司会审完毕并修改后。7.3 审批部门：市施工图审查办公室7.4 审批时限：20天7.5 工作流程7.5.1 到市审图办领取施工图设计文件审查申请表和青岛市新建住房结构比精品资料推荐例核算委托书（目前要求）填写并盖章7.5.2 按照表内要求准备齐申报资料（表内有要求）7.5.3 到施工图审查办公室报审7.5.4 领取修改意见后与设计院沟通出答复意见、修改图纸，必要时与审图人员沟通7.5.5 将修改后的图纸送审图办继续审查7.5.6 缴纳审图费，目前住房结构比例核算不收费7.5.7 领取施工图审查合格证和住房结构比例核算证明（目前要求）8 办理建筑工程施工许可证8.1 责任部门：项目经营部8.2 办理时间：房地产权证和建设工程规划许可证取得后，施工图审查合格证和住房结构比例核算证明已经取得，人防异地建设费交费单已经领取，银行保函已经办理完毕。8.3 审批部门：市建管局政务大厅8.4 工作流程8.4.1 在招标完毕后，网上申报质量监督和施工许可证，加盖建设、施工、监理单位电子印章后上传建管局，先进行网上审批8.4.2 提前准备法人委托书8.4.3 督促并协助施工单位办理安全监督报审（比较麻烦），在我们交费结束后必须办理完毕，否则将影响办理施工许可证8.4.4 准备齐办理缴费需要的材料（监管局大厅有公示），原件核验，复印件加盖单位公章8.4.5 到市建管局政务大厅办理缴费手续，同时将人防异地建设费交费单提交给收费窗口，缴纳配套费、人防费等费用，在散装水泥窗口缴纳散装水泥基金，领取白蚁防治技术服务合同书、青岛市建设工程竣工档案移交合同书盖章8.4.6 将缴费通知书转给财务人员办理转账交费手续8.4.7 将网上审批通过的质量监督注册表和施工许可申请表用彩色打印机打印出来，准备好各自需要的资料（网上、监管局大厅都有明细）8.4.88.4.98.4.10D11.11.21.31.3.11.3.21.3.31.3.41.3.522.12.22.32.42.4.12.4.22.4.32.4.433.13.23.3精品资料推荐在施工单位办理完毕安全监督后，将缴费后应返回各联、办理质量监督、施工许可所需的材料、盖章合同书一并带齐，到政务大厅同步办理质量监督、施工许可申请手续工程处对申报材料进行审查，要及时联系是否看现场合格后领取建筑工程施工许可证。工程施工与验收工程开工准备责任部门：项目工程部办理时限：开工前20天工作流程：施工现场“三通一平”搭建临时设施规划施工现场布置组织施工单位以及监理单位进场编制施工组织设计，施工进度计划（大纲）测绘放线责任部门：项目工程部办理部门：青岛市勘查测绘院办理时限：2天工作流程：提出申请办理委托提交测绘资料勘查测绘院工作人员现场测绘领取测绘放线报告规划验线（开挖前规划验线）责任部门：项目经营部、工程部办理部门：市规划局或各区规划局办理时限：2天精品资料推荐3.4工作流程：3.4.1提出申请3.4.2填写工程验线记录3.4.3规划局现场验线并签字确认4面积预测绘4.1责任部门：项目经营部、预算部4.2办理部门：房地产交易中心4.3办理时限：20天4.4需提交资料：4.4.1国有土地权使用证（复印件）4.4.2建设工程规划许可证（复印件）4.4.3建筑工程施工许可证（复印件）4.4.4营业执照4.4.5法人委托书及委托人身份证4.4.6当地派出所门牌证明4.4.7物业移交协议4.4.8人防证明，无人防需提交异地建设证明4.4.9建设单位公摊证明及保温说明4.5工作流程：4.5.1交易中心测绘收件窗口收取上述资料4.5.2测绘处计算前枳4.5.3领取测绘面积报告书5预销售许可证5.1责任部门：项目经营部、预算部5.2办理部门：市房产交易中心5.3办理时限：7天5.4提交材料：5.4.1青岛巾商品房预售登记申请表5.4.2国有土地使用证（复印件）5.4.3 建设工程规划许可证（复印件）5.4.4 施工许可证（复印件）5.4.5 营业执照5.4.6 法人委托书及身份证5.4.7 预测面积表5.5工作流程：5.5.1 市交易中心报批窗口收件5.5.2 领取预售许可证6建设工程规划批后跟踪管理6.1 责任部门：工程部6.2 办理部门：城管执法局规划执法大队6.3 办理时限：随工程进度确定6.4提交材料：6.4.1建设工程规划执法监督检查表6.4.2建设工程规划许可证，及建设工程施工许可证6.4.3请照图6.5工作流程：根据工程进度达到工程标准后，检查内容：勘查测绘部门放线情况说明验线情况基槽E00首层平面变化层f顶层f外装饰T配套工程环境工程一*拆除情况一规划验收情况7正常施工过程7.1责任部门：项目工程部7.2办理时限：随工程进度确定8基础备案8.1责任部门：项目工程部8.2办理部门：青岛市建筑工程质量监督站、勘查测绘院8.3办理时限：7天8.4办理流程：8.4.1地基验槽（勘查测绘院、设计院）8.4.2基础施工（项目部、施工单便）8.4.3基础工程验收（质监站、施工单位）8.4.4基础工程备案（质监站）9开发项目手册9.1责任部门：项目经营部9.2办理部门：房地产开发管理局9.3办理时限：7天9.4提交资料：9.4.1项目手册2份9.4.2土地权证9.4.3规划许可证9.4.4总平向图9.4.5管线综合9.5办理建设条件意见书需提交的资料9.5.1书面申请9.5.2土地权证9.5.3发改委投资计划9.5.4规划许可证9.5.5施工许可证9.5.6管线综合10房产项目经营许可证10.1责任部门：项目经营部10.2办理部门：房地产开发管理局10.3办理时限：7天10.4提交资料：10.4.1项目手册10.4.2建设条件意见书10.4.3书面申请11单体竣工测量精品资料推荐1.1 1责任部门：项目工程部1.2 2办理部门：市勘查测绘院1.3 3办理时限：单体工程完成后，综合验收之前。1.4 4需提交资料：1.4.1 1建设工程规划许可证1.4.2 2总平面图及单体施工图1.5 5工作流程：1.5.1 1提出申请1.5.2 2提交资料1.5.3 3勘查测绘院工作人员现场测绘1.5.4 4领取测绘报告12 规划验收12.1 责任部门：经营部主办、工程部配合12.2 办理部门：市规划局或各区规划局12.3 办理时限：10个工作日12.4 需提交资料：12.4.1 申请书及申请表12.4.2 建设工程规划许可证及附图12.4.3 建设工程外装饰审查意见书12.4.4 施工图变更申请意见书及附图12.4.5 放线测绘资料及附图12.4.6 单位竣工测量12.4.7 建设工程批后管理跟踪表12.5 工作流程：12.5.1 报送申请12.5.2 规划局工作人员现场验收12.5.3 领取批文13 消防验收3.1责任部门：经营部主办、工程部配合精品资料推荐1.2 2办理部门：青岛市消防局1.3 3办理时限：10个工作日1.4 4提交资料：1.4.1 1消防验收申请表1.4.2 2法人委托书1.4.3 3电气检测报告1.4.4 4施工前消防审批意见1.5 5工作流程：1.5.1 1递交消防验收申请表1.5.2 2工作人员现场验收1.5.3 3领取批文14 节能验收14.1 责任部门：项目工程部14.2 办理部门：市建委节能办14.3 办理时限：10个工作日14.4 需提交资料：14.4.1 申请表14.4.2 节能审核批准表14.5 工作流程：14.5.1 请墙改办专家组进行验收（建设单位组织）14.5.2 领取合格证明15 市城建档案馆15.1 责任部门：经营部主办、工程部配合15.2 办理部门：青岛市城建档案馆15.3 办理时限：10个工作日15.4 提交材料：全套竣工资料15.5 工作流程：建设单位与城建档案馆签订青岛市建设工程竣工档案移交合同书及工程竣工档案登记表市城建档案馆对建设项目档案进行业务监督、检查精品资料推荐指导及跟踪服务由建设单位组织，市城建档案馆参加对工程项目档案进行验收审查档案合格后，由市城建档案馆签发建设工程竣工验收意见书，并作为备案时的档案认可文件建设单位到城建档案馆办理移交备案材料、决算书等城建档案馆核发山东省建设工程档案合格证16面积实测16.1责任部门：经营部主办、预算部配合16.2办理部门：房产交易中心；办理时限：20天16.3需提交材料：16.3.1土地证16.3.2建设工程规划许可证16.3.3建设工程施工许可证16.3.4营业执照16.3.5法人委托书及身份证16.3.6当地派出所门牌证明16.3.7物业移交协议16.3.8预售许可证16.3.9竣工验收备案表16.3.10综合验收证明16.4工作流程：16.4.1由交易中心测绘窗口收件16.4.2领取测绘报告书17客户服务中心验收17.1责任部门：客户服务中心，工程部17.2办理部门：客户服务中心，各项目工程部17.2.1项目竣工验收后，客服中心开始进行验收；17.2.2客服中心将检查结果转交项目部，由项目部对卜整改；17.2.3项目部整改完毕，客服中心进行复验；17.2.4客服中心复验合格后，由项目工程部组织进行单体质监验收。精品资料推荐18 单体质监验收18.1 责任部门：项目工程部18.2 办理部门：市建管局质监站；办理时限：3天18.3 需提交材料：18.3.1 验收申请书18.3.2 规划验收意见18.3.3 消防验收意见18.3.4 节能验收意见18.3.5 工程检测小票18.4 工作流程：18.4.1 提交申请书18.4.2 质监站工作人员现场查验18.4.3 质监站组长在竣工验收前签字18.4.4 填写竣工验收单18.4.5 建设单位组织竣工验收19 竣工验收备案19.1 责任部门：工程部主办、经营部配合19.2 办理部门：市建管局；办理时限：15天19.3 提交材料：19.3.1 建设工程竣工验收备案表19.3.2 建设工程竣工报告19.3.3 单体工程验收记录19.3.4 消防验收意见19.3.5 规划单体验收意见19.3.6 城建档案馆验收意见19.3.7 建设工程监督报告19.3.8 住宅质量保证书和住宅使用说明书19.4 工作流程：19.4.1 市建管局报建大厅备案精品资料推荐19.4.2 领取竣工验收备案审核意见20 综合验收20.1 责任部门：经营部20.2 办理部门：市规划局；办理时限：10个工作日20.3 需提交材料：20.3.1 申请书及申请表20.3.2 建设工程规划许可证及附图20.3.3 建设工程环境审查意见及附图20.3.4 单体验收意见书20.3.5 消防验收意见书20.3.6 综合测量文件20.4 工作流程：20.4.1 规划局报建大厅报文20.4.2 领取综合验收报告E贷款与销售1 开发贷款1.1 责任部门：财务管理中心1.2 取得建设工程规划许可证后开始申请办理，一般要到拿到施工许可证后才能取得贷款。办理时间为一到三个月。1.3 提交资料：企业营业执照、代码证、税务登记证、贷款卡、近三年审计报告、董事会决议、法人代表证明、授权委托书、项目可行性报告、项目土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目投资情况证明、公司财务分析报告、施工单位、监理单位、设计单位、资质、营业执照、业绩、及合同，土地评估报告等。2 项目推广方案2.1 责任部门：销售公司策划部2.1.1 项目前期策划a）项目前期调研设想精品资料推荐销售公司策划部结合公司对新项目前期的设想和项目要求，对项目进行前期的市场调研工作进行设想，明确调研的方向与目标。b）市场调研外协策划公司根据市场策划部提供的公司要求，对新项目前期定位进行相关的市场调研，并总结分析调研结果。c）项目定位依据外协策划公司提交的调研报告，综合市场情况和预期，以及公司的期望，公司领导、项目公司和销售公司与策划公司的沟通后，最终确定项目的市场定位。d）形成策划书外协策划公司依据调研报告和项目公司、总公司对项目的期望要求，综合形成的完整的项目策划书。2.1.2 策划案分解执行a）分解方案策划部将策划公司提交的，经公司确认的策划书进行阶段性和执行性分解，便于策划案的过程控制。b）拟订执行计划策划部根据分解的方案，拟订月度执行计划，使方案具有操作性。c）可实施分解的计划市场策划部根据项目策划书拟订分解月度计划，然后与项目公司相关人员进行沟通，依据项目与销售的具体情况，将拟订计划变成可执行方案。d）广告设计、创意方案依据可实施分解的计划，广告公司对项目进行广告设计、创意，并与市场策划部进行沟通，形成提报方案，经过由公司领导、项目公司和相关部门的汇报会评审，通过后转入执行环节，未通过则重新调整计划。e）组织实施销售监督中心结合项目销售提报的执行计划的不同分段情况，组织合适的人员或部门参与方案评审。策划部接受销售监督中心收集各相关人员（包括项目公司代表、销售公司、总公司领导等）提出的要求和意见，精品资料推荐根据实际的市场情况进行筛选调整，然后重新拟订计划和广告创意、设计。f）实施计划销售公司策划部根据评审通过计划书进行实施操作。2.1.3 阶段市场调研策划部根据公司开发项目和项目销售情况，定期进行相关性的市场调研工作，并及时向公司领导层提交调研报告，以便公司决策过程的参考，根据市场的主流状况，按季度向公司领导层提交市场分析报告。2.1.4 费用控制依据年度项目宣传费用，销售监督中心根据项目销售计划和宣传计划，分阶段性的对费用进行综合控制。2.1.5 结算在项目推广过程中，销售监督中心依据市场策划部提供的可执行分解计划，对相关内容组织实施过程产生的费用进行结算，以及在实施过程中的已发生临时增减费用进行结算。3 销售公司开盘准备责任部门：销售公司（见销售公司售前工作流程）4 签署按揭协议4.1 责任部门：财务管理中心4.2 取得预销售许可证和开发贷款后由财务中心到贷款银行办理。5 销售责任部门：销售公司（见销售公司工作流程）F业主入住1 物业投入使用许可证1.1 责任部门：项目经营部1.2 办理部门：市物业办或各区物业办；办理时限：3天1.3 提交材料：1.3.1 物业投入使用申请表1.3.2 工程竣工质量验收和规划管理验收证明精品资料推荐1.3.3 物业使用合同1.3.4 前期物业管理聘用合同1.3.5 物业管理所需的配套、网点、办公用房、停车场、自行车棚等移交证明1.3.6 垃圾清运证明或垃圾站投入使用证明1.3.7 水电已通证明1.4 工作流程：1.4.1 持所需材料报物业办1.4.2 领取物业投入使用许可证1.4.3 项目经营部于房屋交接前将物业投入使用许可证与制作好的青岛市商品住宅使用手册（含两书）交给销售公司。2 前期物业介入责任部门：客服中心、各项目部3 工程及资料交接责任部门：工程部主办，各部门配合4 房屋交接4.1 责任部门：客服中心4.2 工作程序：4.2.1 项目通过竣工验收、项目部编写并制作好青岛市商品住宅使用手册（含两书）、取得交易中心的实测面积报告与物业投入使用许可证后与物业公司进行小区公共部位的交接；4.2.2 销售公司按照项目部提供的实测面积报告制作交付对照表，分别转交客服中心和物业公司；4.2.3 客服中心接收房屋钥匙、确定交付所使用的场所，并进行场地安排；4.2.4 客服中心制作交房公告，交由品牌公关部在媒体发布；4.2.5 客服中心协调参与交付的各部门，了解交付准备工作完成情况，确保各部门均能按计划进行准备；4.2.6 总公司办公室负责提供交付时所需要的工作人员、办公设备；4.2.7 由客服中心现场负责交付工作。5 权属备案精品资料推荐5.1 责任部门：项目经营部5.2 办理部门：市房产交易中心；办理时限：15天5.3 提交材料：5.3.1 土地证5.3.2 建设工程用地规划许可证5.3.3 建设工程规划许可证5.3.4 建设工程施工许可证5.3.5 当地派出所门牌证明5.3.6 建设项目经营许可证5.3.7 预售许可证5.3.8 实测面积报告书5.3.9 竣工验收备案表5.3.10 综合验收报告书5.3.11 物业投入许可证5.4 工作流程：5.4.1 市交易中心报批窗口收件5.4.2 批准后交附5.4.3 领取证明6 售后服务责任部门：客服中心、销售公司7 业主办理产权责任部门：销售公司8 各种房屋质量问题的整改8.1 责任部门：客服为主，安监配合8.2 办理部门：各项目部、物业公司9 保修期结束责任部门：各项目部、物业公司10 回访责任部门：客服中心精品资料推荐