抚顺城市项目策划报告

第一部分 项目背景抚顺市概况与主要指标自然状况抚顺是中国大型城市，地处东北亚经济圈和渤海经济圈交界处，毗邻辽宁省会城市沈阳，辖三县四区和两个省级开发区，地区面积1.1万平方公里，其中城市建设城区120平方公里; 人口225万，其中市区人口140万。抚顺距沈阳15公里，距桃仙国际机场40公里，距最近港口200公里，有两条铁路干线和沈抚高速公路与全国路网相连。图1抚顺区位图经济发展概况全市经济总量不断扩展，经济效益稳定提高，2007年地区生产总值比2002年翻了一番，实现了再造一个抚顺的宏伟目标。 全社会固定资产投资快速增长，五年累计完成815.8亿元，比上五年增长2.5倍。财政收入连年显著增加，由2002年14.6亿元提高到2007年预计的36.7亿元，年均递增20.2%，全社会消费零售总额五年累计达到913.3亿元，年均递增13.5%。工业生产值抚顺市从2005年开始工业生产总值以年平均15%的速度高速增长，其中2007年，工业生产发展突飞猛进，较上年增长近30%。 2007年抚顺市工业生产总值位于辽宁省第5名。2008年继续保持高速发展态势，较之上年增长21%。09年数据尚未公布2005-2008年地区工业生产值固定资产投资抚顺市固定资产投资额度从2005年开始始终保持高速增长， 05-08年每年增长30.6%、46%、87%、36%。其中07年固定资产投资增速最大，较之上年增长87%。 说明社会投资额快速增长，社会总投资供给旺盛。2005-2008年固定资产投资增长09年数据尚未公布消费品零售额抚顺市社会消费品零售总额的年平均增长率达到13.7%，并且持续增长。 07年、08年快速增长，增长率分别为32%和22%，人民生活稳步提升。全社会消费品零售额增长09年数据尚未公布人均可支配收入抚顺城市居民人均可支配收入以年均10%以上的速度增长。结合抚顺市消费品零售额增长图可以看出，居民可支配收入可以支撑稳步上升的社会消费品零售总额的增长。抚顺市居民人均可支配收入09年数据尚未公布全年城市居民消费价格总指数104.4%实际利用外资完成13386万美元，增长95.4%全年外贸进出口完成12.1亿美元，增长39.1%全年地方财政一般预算支出88.1亿元，比上年增长18.1%2005-2008年各产业增长幅度表产业2005200620072008较上年增幅度较上年增幅度较上年增幅度较上年增幅度第一产业9.90%3.90%10.00%7.60%第二产业16.30%14.80%16.90%18.60%第三产业13.70%13.50%16.10%13.60%09年数据尚未公布1.1.3 抚顺市发展战略城市规划的总体目标把抚顺市建设成为全国重要的石化工业基地、以装备制造业为重点的新型工业化城市；完成老工业基地调整改造，实现城市转型；成为东北经济区内现代化的特大型城市，人均GDP达到1万美元以上。到2020年，城市人口规模达到170万人，建设用地规模达到178.5平方公里；城市道路交通形成“四横六纵”骨干网络体系；城市绿地系统按照“一河两翼十三支”的总体格局进行整合。“西进、北拓、南治、东优”抚顺市“十一五”规划中对于抚顺未来发展格局有一个非常精炼的描述，就是“西进、北拓、南治、东优”。“西进”及城市新兴产业重心向西发展。积极融入沈阳经济区，实现沈抚经济一体化。重点推进抚顺经济开发区与沈阳经济的融合，形成集粮食产业优势的新兴产业园区，使抚顺西部成为全市新的产业基地和新的经济增长区；“北拓”即城市居住区向北拓展。完成高山路改造工程，搬迁市殡仪馆和抚顺监狱，改造高尔山公园。规划和开发城市新区，完善配套设施的基础设施。 引导城市居民向东新区、葛布北沟、将军北沟、高尔山一线及其北部扩展；“南治“即对城市南部进行综合整治。加大对地质灾害区域的生态恢复和土地整治。加强污染企业治理，大幅度减少空气污染。充分利用棚户区改造和矿区土地整理后的土地资源，建设资源深加工产业园区，使抚顺南部成为全国知名的集石化、冶金、煤炭、页岩及其深加工的工业积聚区；“东优”即优化东部地区产业结构。依托东部地区石化产业基础，围绕百万吨乙烯工程，创建高新技术产业开发区，延长产业链，形成具有国际规模和水平的石化产业基地。进一步加强东部生态保护，提高森林覆盖率，使其成为抚顺城市绿色屏障和水源保护地。1.1.4 主要指标1.2 本项目区域概况与主要指标1.2.1 自然状况沈抚连接带总规划面积605.34平方公里，其中沈阳市335.54平方公里，抚顺市258.8平方公里，其中抚顺市经济技术开发区118平方公里。经流沈抚连接带的浑河水域面积11平方公里。抚顺经济开发区（沈抚新城）位于抚顺西部，毗邻沈阳，区位优势明显。距沈阳桃仙机场40公里，距大连港380公里，距营口港200公里。涵盖高湾及李石两个区域，两区域以浑河为界。项目地处李石地区，位于浑河南岸。1.2.2 主要指标抚顺经济开发区建区以来，经济取得了快速发展，全区累计基本建设投入32亿元，吸引投资5亿美元,GDP实现88亿元，经济发展位列全省省级开发区前茅。2009年，抚顺经济开发区以先进装备制造基地为载体，完成投资200亿元，是以往三年综合的1.4倍。其发展势头迅猛。 全年落地项目165个，投资10亿元以上项目14个，主要经济指标增长70%。本项目区域的发展前景发展目标未来核心区人口密度每平方公里1-2万人为宜。生态新城总人不突破30万人。浑河以南可利用空间68平方公里。可开发面积60平方公里。按省级开发区标准测算；建成后，可形成投资1000亿元，形成工业产值1350亿元，形成税收90亿元，一般财政收入20亿元。区域整体规划沈抚同城化是2007年5月，时任省长的李克强同志在工作期间正式提出的。要通过沈抚同城化完成沈阳城市未来发展总体布局的调整，扩大中心城市的带动力，为抚顺城市转型找到一条根本出路，推进两市区域间合作，走出一条新型城市话道路。交通同网同城话后8条通道贯穿沈抚两市，目前，沈吉高速、沈抚北线、沈抚大道、高望路全线通车，4号路。友棋路、浑河南北路正在建设中。城际轨道交通实现运营。资源共享同城化后，沈抚两市将实现无障碍沟通，共享024区号；新城企业可自由向沈抚两市金融机构中请贷款；新城企业已经可以自主选择两城市冠名权环境同治治理浑河环境，建设浑河景观带，建设污水治理系统，建设浑河景观带，严格控制污染企业进入，沈抚两市浑河实现通航。旅游同线进行统一规划。共同开发、形成观光、游乐为一体的精品旅游线路，达到旅游同线。优势互补抚顺是传统的资源型城市，面临转型的困境，沈抚同城化使抚顺得以借助沈阳的产业、人才、科技等基础优势发展持续产业、扩大就业空间、实现经济转型。抚顺经济开发区，将按照“一环、三轴、五区、七组团”的模式发展。“一环“是指沈棋路、高望路和浑河水路三条主要交通线路形成的贯穿区域的环状路线；“三轴”是指沈棋路休闲商务度假轴，高望路休闲旅游度假假轴和浑河滨谁游蹊周;“五区”是指生态保护空间、商务休闲空间、休闲农业示范空间、文化创意生态科技空间、水景居住空间; “七组团即生态休闲组团。乡村休闲组团、滨湖商务组团、休闲农业组团、生态科技组团、文化创意组团、滨水景观地产组团。1.3.3结论抚顺市城市总体经济发展呈良性发展势态，产业机构调整进一步带动抚顺经济总量的提升。城市规划布局中的“西进”，重点指李石及高湾地区已成为抚顺市购房的新焦点区域。本项目位于李石开发区，处于经济开发区内部规划中的“水景居住空间”。随着沈抚同城规划的逐步实施，本区域成为沈抚新城的居住热点。1.4抚顺市房地产市场分析1.4.1抚顺市房地产市场的发展历程1995年，抚顺注册房地产市场开发的企业多大100多家。当时开发的地块主要集中在将军地区，商品房每平米的起步为400元/平米。14996年，政府通过市场化运作改造北台地区，多家开发公司争夺这里的开发权。当时没有经过招标、投标的规范操作，造成多家开发企业集体开发。为了赚钱，导致当时开发的所有居住楼楼间距过密，最小举例只有一根竹竿长短。1998年，抚顺实行房改。1999年，抚顺市政府决定开发城东区。2000年2004年平稳发展2005年抚顺房地产进入迅猛发展阶段，土地成交量猛增。2005年土地成交量2004年的一倍，达108.8ha.2008年大批新项目陆续开盘上市，主要集中在高湾区，望花区，顺城区，抚顺市迎来了房地产市场的小高潮。2006年抚顺市施工面积、竣工面积达历年最低。2008年下半年，受国际金融危机的影响，国内消费信心指数下降。房地产市场也受到影响，购买者观望情绪增加，持币待购。2008年冬，抚顺市政府在省政府的支持下，陆续推出在土地成交优惠措施。金融信贷政策，房地产成交服务等方面的一系列大幅度举措，并结合政府宣传媒体协助等方式推进房地产市场的发展。2009年上半年3月及5月连续两次举办全市规模的房交会，两届展会共成交商品房716套，成交面积69131.43平方米，成交金额近2.3亿元，极大的带动了抚顺市内的购房情绪，使抚顺房购房者逐渐走出2008年下半年国际金融环境带来的阴影，商品房成交量节节递增。投资204年以来，抚顺房地产开发投资一直呈现快速上涨态势，2006年涨幅最大，2008年辽宁省房地产投资金额为1536.32亿元，其中抚顺房地产投资为40亿元，同比增长41.2%，占全省房地产投资总额的2.6%开发建设2005年，施工面积为近几年的最高点。2008年抚顺施工面积为254.5万平方米，新开工i面积为155.5万平方米，施工面积为59.1万平方米，房地产上升空间较大。成交情况销售面积都在2004年出现大幅度的增长，成为近几年销售的高峰期，2005年以后开始进去稳步增长阶段，2008年商品房销售面积为98.6万平米。09年前4个月的销售面积31.46万平方米，销售额9.71亿元，预计09年房地产销售面积将超过100万平米近年来，销售面积增长平稳，销售额增幅较大，间接导致商品房售价一直在频频走高。2008年销售额为28亿元，商品房销售均价在2842.8元/平，较上年增长7.2%。沈阳08年商品房销售均价为4127.5元/平。供需关系：从施工量和销售量的静态角度来看，当地市场供过于求的多余供应量数值在2000年迅速减少，显现供小于求的趋势。1.4.2 目前抚顺房地产市场的发展状况今年抚顺房地产市场运行基本平稳。2008年房地产开发完成投资40.0亿元，每年增长41.2%，全年商品房施工面积254.5万平方米，比上年下降7.0%，其中住宅223.5万平方米，下降2.4%。商品房竣工面积59.1万平方米，比上年增长49.7%增长63.2%。商品房销售面积98.6万平方米，比上年下降6.0%，其中住宅93万平方米，下降3.6%。商品房销售额28.0亿元，比上年增长11.7%，其中住宅26.1亿元，增长18.9%。1.4.3 2008、2009年抚顺房地产市场的运行特征西部新区崭露头角，成为购房关注焦点；别墅项目渐成热点，大大出手；90/70依然为购房主流，去化迅速；对外开发商抚顺拿地增多，本土开发商亦当仁不让；政府城市规划控制力度加大，市场操作逐步向正规发展；政府出台房地产相关优惠政策力度加大，给予市场支撑1.4.5当前抚顺市房地产市场存在的主要问题开发商仍以本土企业为主，项目开发思路多数仍停留在暴剑资本的层面上；产品类型丰富性欠缺，市场贴合度不够开发商品牌意识普遍较差，区域市场中无高美誉度知名房地产开发品牌去也服务整体素质有待提升，无法满足购房者生活品质提升的需求；建筑材料品质较低，施工管理精细度不够，导致产品品质降低；园区整体规划的合理性及景观设计水平有待提高房地产销售过程中，媒体作用惨淡无力；土地放量计划性不强，政府一味追求政府收入；1.4.6结论抚顺房地产市场整体发展水平较沈阳落后5年左右，落后意味这存在发展潜力，这种发展潜力来自于抚顺本身产业结构调整及沈抚本身产业结构调整及沈抚同城实施后给抚顺带来的未来变化。虽然抚顺的整体经济发展不能脱离国内整体经济发展的动荡因为的左右，但在一定程度上，当地房地产市场行业近几年的稳步发展踢狗了一个相对安全的发展作为一个崭新的项目，在这种市场环境下需要针对市场普遍存在问题，结合自身的实际情况加以规避。结合市场实际需求，w稳打稳扎，率先创造开发品牌，引进先进的开发、设计、施工、销售、物业管理理念。1.5本项目区域房地产市场发展分析1.5.1 本项目区域房地产市场发展历程李石镇，以往农业及工业为只要经济支柱，1996年划入抚顺经济开发区。2007年沈抚同城工作开始，大片耕地改变土地性质，作为商品房开发使用。再次之前唯一商品房开发项目位于高丽街附近的“高丽家苑”。2007年后随着沈抚同城话的推进，相继进驻项目有“SF国际鑫城”，“旺力城”区域内有安置回迁户的回迁楼几十栋，位于李石高丽街附近。回迁楼的施工仍在继续，但回迁楼品质仅限于保障基本居住需要。在2009年下，施工过程中的一栋回迁楼层发生楼板坍塌事故，但百姓对于回迁楼的质量十分担忧。1.5.2本项目区域房地产市场现状分析区域内房地产市场呈现一下特点价格基础混乱现在项目产品品质过高区域内市场缺乏竞争区域生活配套落后已成为抚顺市购房者关注热点区域城市规划相对完整区域优秀地块土地基本成交开发区房产局有市级审批权限，对于开发商开发建设政策支持倾向力度较大；1.5.3本区域房地产市场走势分析本来2-3年内大批项目集中放量，区域竞争加剧，去化压力加大；随着开发区招商引资工作不断推进，外来企业及配套社会服务机构的bu段进驻，本地自由购房消费量将增加在国内经济平稳发展的大环境支持下，保守估计，未来2-3年内销售价格以200-300元/平/年速度递增；2-3年内，本区域将由购房关注热点转变为购房热点区域1.5.4结论我认为，本区域内房地产发展属于初始阶段，房地产发展潜力巨大，已经成为抚顺市购房者关注的热点区域，随着沈抚同城化的突进，区域发展前景乐观。1.6本项目区域房地产土地供应量分析本区域前期土地供应主要以工业土地为主，并以取得初步成功，伴随着沈阳经济一体化的步伐，区域整体划的调整，以逐步向人居地产倾斜。1.6.2 本区域未来土地供应量趋势分析未来几年，根据省委，省政府沈抚生态同城的宏伟构想，区域土地将完全向“宜家，宜商，宜业”的模式发展，重点以环境效益、社会效益、经济效益为主的房地产开发为主。根据目前国内同类区域发展的经验教训来看，政府会以“平稳、扎实、挖掘”为主导原则，在一定阶段内放缓土地供应，培育和发展以入住项目，杜绝“一任领导，一片天空”的情况发生。1.7项目竞争性分析1.7.1 竞争性区域区总面积50平方公里，国有土地，总人口约3万。高湾巨抚顺中心10公里，距沈阳市中心30公里，距沈阳桃仙机场25公里，距沈阳动物园、植物园5公里，距沈阳棋盘山风景区1公里，距营口港200公里，距大连港380公里。过去，2000年成立高湾经济区，当年高湾的财政收入500万元左右，税收也只有1000万元，一个面积只有50平方公里，人口2万人，过去小伙子找不着对象，大姑娘急着往外嫁的弹丸之地。现在，高湾经济区工业基础雄厚。现有千余家企业，初步形成了制药、机械加工、建材、石化、电器、肉类加工、乳制品、制糖、淀粉等为一体的工业经济格局。本来，高湾经济区将重点发展特色旅游业。农产品加工、房地产业、现代商贸物流业四大产业区，努力将高湾打造成经济发达、环境优美、社会和谐、文化繁荣的“抚顺西部新城区、沈抚两市后花园”。高湾区是目前抚顺市经济技术开发区的房地产开发最为集中的区域，房地产产品以中、低档为主，靠近浑河的房地产项目档次较高。区域内新开房地产项目后期将会陆续以洋房、别墅高档产品为主，区域内本地客群房潜力较弱，基本被前期低档项目消化，新开房地产项目客群主要以抚顺市其他区域高收入群体为主。间接竞争区域 望花、河东（顺城区）望花区面积214平方米，人口37万。亚洲最大的露天矿抚顺西露天矿座落本区。2007年实现国内生产总值53.5亿元，地方财政收入2.22亿元，年均分别递增15%以上：农村人均收入和城镇居民可支配收入较大幅度增长；有多家大型企事业单位及重点石化科技单位。望花区域新开房地产项目较少，“玫瑰成”项目体量较大；房地产大部分以中、低档为主，石化企业较多；当地消费群体地缘性较强，多层产品较为认可，总房款整体承受力较低；该区主力户型为8090平米的两室两厅。河东（顺城区）区域面积280平公里，人口42万，是市政府所在地，也是抚顺市行政、金融、文化、商业中心。全区有外贸出口企业近30家，出口产品有20个系列、180余个品种，远销30多个国家和地区。2007年，实现地方生产总值60亿元，年均递增17.7%；地方财政收入实现30000万元，年均递增22.2%；农村人均纯收入，城市居民可支配收入均有较快增长。顺城区西连沈阳市，北毗铁岭市，距沈阳桃仙国际机场仅40公里，境内交通十分方便，沈吉铁路、瑗大公路、沈环北线贯穿东西，沈抚公路，抚本公路及沈环南线连通周边市县。该区房地产开发产品以中高档高层为主；河景房开发火热，区域内出现精装产品；该区户型以90-120平米、三室两厅为主；区域商业氛围浓厚，高档客群较多。1.7.2 竞争性楼盘皇家海岸项目介绍马来西亚建荣集团投资22亿元，权利打造“皇家海洋主题乐园”大型休闲、旅游、度假项目景区，项目规划用地面积达800亩。皇家海洋公园由皇家海洋主题乐园及地产两大部分组成。皇家海洋主题乐园包括；“抚顺皇家极地海洋世界”、“世纪丛林”、“兽城城堡”、“大型室内沙滩冲浪馆”、“皇家海岸游艇码头”、“五星级酒店”。地产部分包括：“皇家海岸”房地产项目开发，包括独栋别墅，多层洋房、海景高层、商务会所、超市、医院、幼稚园等相关项目的规划与建设。项目扼守辽宁省沈抚交界的黄金要冲之上，景区以建成皇家极地海洋世界。地产项目紧邻“皇家极地海洋世界”，拥有生态旅游观光区众多旅游资源。项目位于浑河边，属于一线江景楼盘。项目整体片区知度较低，位置所处相对于市中心区有一定距离，周边配套设施不完善，区域认知度有待提高，项目卖点主要以临近“皇家极地海洋世界”。基本情况主题风格：西班牙风情 地理位置： 高湾经济开发区开盘时间： 08-7-26 入住时间： 09-8-30物业公司： 建荣物业 物业费： 1.5元/平方米月供暖方式： 地热 采暖费： 国家标准装修： 清水 车位费： 未定/月饮用水：自来水 容积率：容积率达到1.5，其中一期1.17销售许可：五证俱全 付款方式： 一次性、商贷、公积金项目数据：总建筑面积：550000（分5期开发）产品形式：洋房、联排别墅、小高层、高层。其中小高层3栋、多层6栋在售；户型配比：90平占10%、100-120平占50%、120-140占30%、170-200占10%；销售情况；一期4万平，一年去化。二期09年8月交房；关系单位：投资商： 马来西亚建荣国家集团承建商： 马来西亚建荣国际集团物业管理公司：建荣物业景观设计单位：美国应时国际设计顾问有限公司整体设计单位：台湾三弈设计顾问有限公司项目配套幼儿园：附近多家幼儿园 周边学校：抚顺实验小学、高湾农校医疗配套： 高湾医院 共建车站：811、810、37周边餐饮：私家大中小型餐饮 周边银行：工商、农业、交通等多家银行加油站：中国石油方大上上城项目介绍：方大地产（辽宁方大集团实业有限公司，是以机电、冶金、矿业、化工为主；集科研开发，生产经营、贸易、投资为一体的跨行业、跨地区的多元化大型民营企业集团，集团资产总额63亿元，净资产35亿元，年营业收入82亿元）是方大集团的首个开发项目。上上城规划的核心理念是建设一个大规模的城市街区，三重景观体系使建筑成为景观第二年点缀。特色商业街（建成后成为抚顺市旅游工艺品市场）、7000平方米的大型音乐休闲广场、地下设立一个大型的地下停车场，地上设立地面绿地停车场、300米长的林荫景观路、8000平方米的社区体育休闲公园“七星公园”（配备了网球场、篮球场和高尔夫球挥杆练习场等运动休闲设施）、品牌大型超市、拟将引进重点小学、国际水准的双语幼儿园、近6000的大型中心会所、园区内配备健全的医疗系统。目前开发的为一期工程共计18栋楼，由“上元”“上林”“上品”三个组团组成，占地约14万平方米，总建筑面积约20万平方米，主要由观景小高层和高层组成，绿地率高达65%，而建筑密度仅约15%，只用六分之一的土地生长建筑，六分之五的土地用作园区绿化。57.2米的超大楼间距，不仅能够满足日常生活的采光需要，确保业主的私密性，同时也给大范围组团绿化和宅间绿化创造了条件，采用德国蒂森高级电梯和法国爱迪士新风系统。观景电梯，在垂直交通中尽情的体验奢华尊重；新风系统2小时更新一次室内空气，可以在短的时间内有效清楚装修过程中产生的有毒有害气体，有效的隔离粉尘。五明户型设计确保居住舒适度。5米延伸私家花园，营造“一园一世界”的惬意生活。基本情况：主题风情：欧陆风情 地理位置：高湾经济开发区高阳镇开盘时间：2008 09 入住时间：2009-4-30物业方式：新世界物业 物业费：1.3元/平方米月供暖方式；地热 采暖费：28装修： 清水 饮用水：自来水容积率：15.% 销售许可：五证俱全付款方式： 一次性、商贷、公积金 交通状况：交通发达项目数据占地面积：50万平方米建筑面积：70万（分四期开发，1期20万平米1534户14栋板式小高层，4栋典式高层；76平米两居、101-141平米三居、162平米四居）产品形式；小高、高层开发时间：2007年5月，预计09年10月竣工销售情况；现房发售，项目自身配套完善。一次性付款较少，公积金贷款购房较多。主要销售手段以组织团购促销为主关系单位：投资商：辽宁方大集团物业管理公司：新世界物业公司承建商：辽宁方大集团景观设计单位：日本综合计画景观研究院建筑设计单位：中建东北院设计研究院项目配套：停车位：地下车场、地上停车位幼稚园：附近有多家幼儿园、高湾农校周边医院：高湾医院公交车站：811、810、37周边餐饮：各种大中小型餐饮周边银行：商行等多家银行加油站：中国石油御龙湾项目介绍：天麒御龙湾2期，号称抚顺首席360度观河全景大宅，45万平米智能化亲水生态大盘，项目高湾地处沈抚连接带核心去牛位置，交通快捷便利，南邻0.7公里超长沿河风景带浑河，北望远山，西忱棋盘山、世博园、占据上风上水宝地。规划建设中式园林景观，从各类景观小品、色彩搭配、绿化树种，廊、桥、台、月牙湾等元素的选用诠释了中国传统居住理念。3万平商业集群，大型白活商场、超市等多业态规划。香港中原物业提供物业服务。园区采用全天24小时贴心管家式跟踪服务，“一卡通”智能化服务，多功能“便主”服务。园区会所，建筑造型如同堆砌状的盒子，配以时尚玻璃、原生木材、高级石材、彰显现代简约格调。内部茶吧、咖啡吧、台球室、健身房、娱乐室等设施功能完备。58至133平方米7种经典户型，布局合理，通风好、采光佳，以最佳的舒适性和通透性，显露出特有的新颖与精致。基本情况主题风格：重视结合现代元素地理位置：望花和平桥北高阳路西侧抚顺技师学校对面开盘时间：2008年7月 入住时间：2009年10月物业公司：香港中原物业顾问 物业费：1.3元供暖方式：新北方 采暖费：28车位费：待定/月 饮用水：市政供水容积率：1.63供款方式：一次性、分期付款、银行贷款、公积金均可交通状况：809、810、811、37、雷锋号城际巴士项目数据总建筑面积：72万平米，一期8万平米，二期建面6万频密288户：产品形式：一期以多层为主，二期产品为3栋高层；户型：一期面积区间为65-130平米，二期户型为59平米一居、83-99平米两居、117平米三居开发节奏；预计分三期开发；一期开盘时间06年6月，二期开盘时间08年5月；一期园区成熟入住开发单位投资商：辽宁虹京钼业集团物业管理公司；香港中原物业顾问承建商：庄河建筑景观设计单位：北京匠意建筑景观设计顾问建筑设计单位：清华大学周燕珉建筑工作室项目配套幼稚园：高湾幼稚园周边学校：高湾小学、高湾中学、技师学校、石油学校周边医院：抚顺二校公交车站；809、810、811、37路技师学院站周边餐饮：金海湾大酒店、大西洋酒店、王记骨头饭庄周边银行：建设银行、农业银行、商业银行、中国银行加油站；高湾转盘西侧200米宗裕国际鑫城（原名为：SF国际鑫城09年冬正式更名）项目介绍宗裕国际鑫城，原名SF国际鑫城，由抚顺宗裕房地产开发公司投资开发。项目位于抚顺李石开发区内，总占地16万平，总建筑面积26万平米。项目以德国风情结合现代元素为主题。本项目北侧500米处东北育才、沈阳理工大学应用技术学院两所名校已经落成，为园区内的学子们提供了高标准的教育学府。园区的东侧有开发区医院，是国家医疗保险定点医院，方便就医诊治。本项目南侧有银行、税务局、公安局、保险公司等方便业主的社会活动。基本情况主题风情：德式风格于现代结合 地理位置：李石经济开发区开盘时间：2008-04-04 入住时间：1期2009-6-30，2期2010-6-30物业公司：抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司物业费：1元/平方米月 供暖方式：地热采暖费：28 装修：清水饮用水：自来水 容积率：1.63销售许可：五证俱全 付款方式：一次性、商贷、公积金项目数据占地面积：16万平方米总建筑面积：26万平方米户型：72平、78平、92平、120平关系单位；投资商：抚顺宗裕房地产开发公司物业管理公司；抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司承建商：大连地产前沿景观设计单位：上海同济大学设计院建筑设计单位：大连九州建设第二部分 项目具体分析2.1项目地理位置（A住宅地块）本项目地处抚顺经济开发区12#路以东、石化街以西，创新二路以南，为沈抚新城规划中“水景居住空间”所在地。项目地块北望锦绣澜湾项目，项目西为规划水系核心区北湖。2.2项目区域周边环境2.2.1四至景观项目东侧 项目北侧2.2.2人文环境项目地块西林北湖，北距堤顶路仅几十米，北望可远观棋盘上百合塔。地块东侧为竞品项目香港建设，地块南侧紧邻沈抚大道。2.3项目配套及交通条件2.3.1市政配套情况供热：李石水暖给排水：市政管网煤气：本地区无管网供电：市政供电系统网络：光纤可接入2.3.2周边配套情况调查教育配套：锦绣澜湾双语幼儿园和小学、东北育才学校（小学到高中）、李石小学、52中学、沈阳理工大学抚顺分院等。医疗配套：中国医大四院分院、中医院政府机构：开发区管委会、开发区房产局、开发区税务局等。商业配套：锦绣澜湾项目A、C、D区临街商业网点，D区商业中心，李石综合市场，朝鲜一条街。2.3.3交通线路公交：地铁9号线，轻轨1号线，16路，30路，39路，504路，雷锋号公路：4号路，5号路，沈棋路，沈抚大道，高望路，沈抚高速2.4项目宗地情况2.4.1地块形状本项目地块形状相对规整，但分布分散，分为A、B、C。其中住宅地块A占地9万平方米，商业地块B、C分布在4#路南北两侧对称排列。2.4.2地质条件地块靠近浑河，地表原为耕地。地下20米处为河岸沉积而成的沙石层，地下水含量相对丰富。由于地下温度不够，不适合进行地源热泵节能技术的应用。但对于一般建筑来说，本宗地地质条件事宜。2.4.3地貌、地上附着物A、B、C地块基本平整完毕，基本属于净地，地面无永久性建筑。2.5项目地块用地控制指标2.5.1建筑类别的论证（住宅地块）根据土地使用性质、规划要求及区域特性，我司建议，该地块建筑类别为多层情景洋房、多层住宅、小高层住宅，配以临街商业网点，依据如下：高层市场不成熟根据抚顺现有高层住宅的销售情况看来，普通高层住宅（出去临河观景高层）产品去化速度慢，成本高，市场认可度一般。对于本项目所处区域，高层的认可度可想而知，而本项目地块无景观优势。高层建筑对于本项目来说，优势不明显，容易成为滞销产品。至于在现在的市场条件下，我司不建议先期规划高层建筑。传统购房理念，多层为上抚顺购房消费者的购房观念依然是多层为上，多层建筑得房率高，采光好，而且很多购房屋者认为不会出现因使用电梯而造成的隐患。从锦绣澜湾等项目的销售情况可以看出，多层住宅为购房者第一首选，去化速度快：情景洋房提升项目品质本项目为开发企业第一个项目，需要树立项目品牌及亮点。情景洋房采用现代设计，立面视觉效果好，配以赠送的大面积露台、入户花园等可以最大程度上的提升项目品质，打造差异化精品；小高层拉升容积率项目宗地容积率为1.8-2.5，纯粹的多层住宅产品难以达到容积率的要求。临街商业网点及内网项目地块四面临街，可根据商业比例进行临街商业的规划，完善项目自身生活配套。2.5.2容积率、建筑限高的论证本项目地块无容积率限高限制。我司建议开发企业在衡量经济指标的同时，应重点考虑社会效益和园区品质等软性因素。容积率和限高本身是把双刃剑，如何在高效益的同时做出高品质，是我们应该共同深入的问题。根据我司测算，前期理论数值因该在1.8-2.0之间。因项目开发节奏以稳健为主，后期可以根据市场态势提高高层比例，但整体容积率的完美数值应该在1.8左右，建筑面积在20万平以内。2.6项目区域气候特点抚顺市属于中温带东亚大陆季风气候区。主要气候特点是夏热多雨，冬寒漫长，温差较大，四季分明。年平均气温为5-7摄氏度，积温平均为2700-3200摄氏度；无霜期为130-150天；年平均降水量为760-790毫米；年日照时数为2230-2520小时，日照百分率为51-58%。由于开发区内高层建筑较少，南北气温流畅，项目地块风力较大。2.7项目SWOT分析2.7.1优势区域优势：本区域为沈抚新城核心区域，并于“水景居住空间”内，无论是“沈抚同城”的经济融合趋势还是抚顺本身城市扩张规划，都已在政府及媒体的宣传下使本区域引起关注，成为抚顺购房新热点关注区域，发展前景乐观；随着各种针对沈抚同城优惠经济政策的不断出台，每一个政策都会刺激着本区域的房地产企业的发展。地理优势：项目临近北湖，位处开发区核心位置，具备一定的天然景观优势，且4号路、浑南大道出口的开通给于本项目交通上的便利。属于开发区规划中的核心位置。资金优势：项目资金实力雄厚，有实力按照理想开发节奏打造精品项目；区域板块经过众多开发企业的前期预热，已具备社会知名度和观望度。2.7.2劣势地块本身距北湖有其他地块遮挡，对比锦绣澜湾、银江科技、旺力城不具备优秀的自然观景；地块南邻沈抚大道，噪音、尾气、夜晚灯光等污染源；自审题量小，无法形成规模效应和大盘效应。2.7.3机会品质：本区域内现有项目品质不高，精细化缺乏，本项目应立足本身小规模优势，可以在规划设计等诸多方面着重注意产品品质，有机会成为区域及抚顺标杆领行项目；品牌：抚顺市至今为止尚无让百姓十分认可的开发品牌，接本区域成为抚顺购房关注热点机会，趁势推出企业品牌，增加项目含金量，为公司为后发展奠定坚实基础；景观:本区域内项目全部采用常规的开发思路，先完成施工建设，最后做景观，且景观品质较差。而购房者关注本区域重要因素之一是本区域自然环境优势，空气清新，返璞与自然。如果本项目能够在项目景观上先行一步，则可增加项目操作成功的砝码，夺得先机；竞品:本项目至今为止，直接竞品为锦绣澜湾和宗裕国际鑫城，其他对手受自身体量大的原因，现期无法形成成熟形象。竞品的操作平平给本项目增加了大放光彩的机会；产品供应：区域内住宅产品供应存在着精装住宅和写字间、经济型商务酒店的供应缺项。2.7.4威胁区域价格：本区域现有项目（锦绣澜湾、宗裕国际鑫城），特别是紧邻本案的“锦绣澜湾”整体销售价格过低，造成本区域在抚顺购房者心中的价格印象已经初步形成，本项目销售定价存在着一定的阻碍。且“锦绣澜湾”项目团购客户中投资型客户所占比例不小。本项目开盘销售后，正迎来“锦绣澜湾”业主房产证下发，二手房纷纷涌入市场。低价的二手房对本项目销售亦将带来一定的威胁；区域建设本项目属于建设起步阶段的新区，区域内著民所拥有的社会配套层次较低，不能满足高品质的生活需要。新增区域高品质社区配套的建设速度直接影响本区域的房地产发展。另，大型高科技项目的招商引资工作的推进速度也在一定程度上影响这本区域的发展。区域竞品：区域内有多宗地块以成交，多数项目在占地、规划、产品种类上超过我们，有规模和成本优势。随着国家对于土地囤积打击力度的不断加大，施工建设有可能在未来2年内的某个阶段集中开始，最终导致本区域集中放量，竞争激烈。经济环境；2010年开始，为部分房价上涨过快势头，4月14日中央连出重拳，调控房地产。归纳起来主要有三方面措施：是实行更为严格的差别化住房信贷政策增加居住用地有效供应总量和保障性住房用地的供给量是调整土地的“招拍挂”交易方式，控制非理性土地竞价。市场走势不明朗，市场反应和社会呼声预示着中国房地产2010年将会曲折迷离。自身操作高品质的楼盘从规划设计到后期操盘，乃至物业服务，无论是从管理角度还是资金角度都需要如一的坚持最初的理念，一刻不能放松，成为真正的企业经营理念，但这种坚持并不是看似那么轻松。2.7.5 结论本节所述内容不难发现，本项目喜忧参半。在前期规划及设计过程中必须周密的考虑市场环境及经济发展势态，只有始终如一的坚持服务百姓的理念进行开发，贴近购房者需求，打造人性化居住空间才能立于不败之地。2.8 项目目标客户群分析2.8.1 项目目标客户群组成分析根据建筑类别及区域特点结合项目市场定位，本项目客户群组成如下：目标客户区域：本区域及周边、抚顺市其他区域、沈阳临近抚顺区域目标客户职业: 公务员、私营业主、事业单位干部、企业中层管理层等目标客户收入层次：中、高端2.8.2 项目目标客户群特征分析目标客户分可以归纳为两部分，一部分为满足居住的基本需求及居住品质的提升需求，另一部分为满足投资需求。所以对于目标客户群体的特征分析也应区别对待：满足居住基本需求及居住条件提升的需求有置业的刚性需求，追求高性价比，户型在70-100为主力；在本区域或附近工作，有就近居住的需要；购房资金有限，无法追求过多品质方面的需求；看好此区域及园区环境，为老人购养老房；经济条件比较好，有车，购买第二处住房为追求园区环境及居住品质提升满足投资需求有购买能力，购资金相对充足；看好本区域未来升值潜力，看好沈抚同城趋势；对于房屋质量及楼盘品质有相对专业的品质能力对于销售现价及未来提升空间判断敏感2.8.3主力客户群分析墅质（情景）洋房；政府机构公务员、私营业主。企业高管等中高收入人群多层住宅：普通公务员、私营业主、周边企业职员、私业主、小高层住宅：普通公务员、周边企业职员2.8.4助理客户群特征分析经过我司调研分析调研地点：抚顺市百货大楼、好伦哥快餐、肯德基、麦当劳。企事业单位及其他项目现场调研对象：年龄层次主要集中在25岁至48岁，社会层次主要集中在中高收入阶层，包括政府、医院、供电、零售、矿业等部门员工调研方式：电话咨询，面对面访谈贷款找关系看重潜力看中环境二次置业60-70%40%90%95%85%2.85结论本项目由于产品类别及区域特点的限制，在客户群体方面基本与在售竞品项目锦绣澜湾基本一致。看好区域发展前景及区域环境是购房者实施购房行为的基础因素。差异化产品优势的打造是本项目吸引客户的重中之重。2.9项目主题与风格的确定及概念设计2.9.1主题的分析与确定及依据抚顺市房地产市场，各种风格建筑林立，开发商亦在找寻新的开发主题以吸引市场眼球，西班牙、欧美、现代、中式等等主题如雨后春笋般出现在购房者的眼前。在区域内及竞争区域内，方大上上城新古典主义，建荣皇家海岸西班牙风格，锦绣澜湾西班牙风格，宗裕国际鑫城德式与现代相结合。在这样的区域内乃至抚顺市场，如何的建筑主题才能一枝独秀？我司经过认真的研讨，根据区域及城市特征，结合区域内竞品及周边原有（含规划中）建筑情况，着眼于满足目标客户群的心理喜好后，给出以下3种方案。方案一北欧风格北欧风格设计现代简约，强调生活简单化，注重天然，以不同材料、不同颜色的色块搭配，强调雕塑般的体块感与精致的细部，给人以稳重简洁的冲击。北欧风情经过融合中国建筑特点后，适合人群由原来的年轻人逐渐扩展，成为青、中年购房者的首选。北欧建筑设计的精髓在于产品不仅仅是为了美观，体现生活情趣，而是处处以使用者为主体，采取人性化的设计，在注重建筑外观风格的基础上，非常看重建筑实体的结构系统，而且了解各种材料的优劣性，利用这些创造良好的环境，在建筑领域里充分体现以人为本。方案二 新英格兰风情新英格兰是美国历史的发源地，也是现代美国文明的开始，102个不满英国现状的清教徒乘坐“五月花”号，在海上航行了两个多月，抵达北美大陆并定居下来，这就是新英格兰。新英格兰风格朴素、自然、宁静、大气，人文岂止是其本源，具有浓郁的历史文化氛围。鲜明的英格兰风情，延承新英格兰艺术和人文传统，传承、包容发展，并通过现代科技和丰富的材质对比，在保证建筑历史弥新的同时，赋予了建筑强烈的时代感。方案三 日式现代风格日本的典型建筑结构是砖木结构为主的，建筑风格具有传统日风的含蓄优雅，建筑的线条结构的细腻，细部精美，色调柔和，透露出浓郁的东方气息。日本建筑注重细节设计，小巧精致而富于变化的空间是其魅力所在。日式设计风格直接受日本和式建筑影响，讲究空间的流动与分隔，流动则为一室，分隔则分几个功能空间，空间中总能让人静静地思考，禅意无穷。日式风格特别能与大自然融为一体，借用外在自然景色，为室内带来无限生机，选用材料上也特别注重自然质感，以便与大自然亲切交流，其乐融融。日本庭院源自中国秦汉文化，至今中国古典园林的痕迹仍依稀可辨，中国园林模仿自然山水向文人山水过程中，日本园林逐渐摆脱开诗情画意和浪漫情趣走向了枯、寂、佗的境界。2.9.2概念设计主抓目标客户群，根据整体规划风格和产品形式，符合时代特称，我司建议概念方向以“精致、细节、人本、文化”为整体进行。第三部分 产品定位3.1总体方案的规划设计原则3.1.1符合抚顺气候特点原则抚顺的气候属于温带大陆性半湿润的季风气候，夏季以东亚向风为主，冬季以西北向风为主，在规划设计中应符合本地的气候特点，在建筑的布局中考虑通风、采光、保温等因素，以东西走向的正房为佳，避免有南北走向的厢房产生，正方可以适当南偏西或东15度以内，户型做到南北通透。3.1.2地块价值最大化原则本地块由于周边的自然景观资源丰富，未来道路路网纵横，对于不同的产品而言，地块的位置不同其价值是完全不同的，在规划设计上充分考虑价值因素，在价值高的位置规划高端产品，确保不同类型的产品均有与其相符合的卖点，促进销售。3.1.3以市场接受为规划原则在满足项目投资收益的前提下，依据容积率，尽量规划市场容易接受的多层和小高层产品，避免过量的高层产品。3.1.4商业适宜原则本项目的操作难点是社区商圈配套问题，在开发区整体商业氛围尚未完全成熟的现阶段，社区商业配套是本项目销售过程中无法避免的问题，规划设计中，在满足规划条件的前提下，以能够满足社区和区域需要为尺度，将商业的面积保持在适宜的水平。3.1.5适当人车分流的道路交通规划原则人车分流是确保业主安全和避免汽车噪音影响的关键，目前，各大型楼盘均考虑了人车分流的问题，但受到建筑成本制约，各楼盘最好只做到小区组团内部人车完全分流，组团与组团之间仍然人车混流的道路交通体系，本项目的规划设计要充分利用地块分散，周围路网纵横的条件，变劣势为优势。结合园林景观设计，提升人车分流的程度。由于小区道路的布置应遵守“顺而不穿，通而不畅”原则，保证小区交通通畅顺达，最大限度实现小区人车分流，各组团庭院、绿地车流，以确保小区孩子随意行走玩耍的安全性，并注意停车场出入口的选择设计。3.1.6因地制宜的园林景观设计原则本地块依城市路网而成，东西边界非平行位置，且地块整体偏东南，在考虑建筑排列的同时应该尽量考虑南北景观带和局部景观的问题。3.1.7与自然景观相融合原则充分利用内流的引水，围绕活水、溪渠、环湖等，并在园区内部生态园林景观有机的结合，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一，塑造一个由内之外、从高到低、由远及近、由视觉到嗅觉直至触觉的全方位多角度的生态化园林社区。3.1.8“以人为本、永续发展”原则最求高效节约，不能以降低生活质量、牺牲人们的健康和舒适性为代价。必须提倡“以人为本、永续发展”的规划设计理念，在“以人为本”的前提下，做到“以家为源”，使居住区组群空间获得高效率利用并满足居民生活的特征、需求的特点，反映出人与建筑群空间环境的有机联系，并通过具有地域特色的景观绿化、合理的公建分布，为居民创造一个舒适的生活空间。3.1.9注意高效节能环保原则精品住宅要遵循节约能源与资源、无害化、无污染、可循环的原则。树立建筑材料低能耗和循环使用的意识，尽可能使用低能耗、破坏环境、产生废物及对人体有害的建材。3.1.10“整体设计”原则结合气候、文化、经济等诸多因素进行综合分析，着眼于整体。因考虑朝向、通风、间距的合理性，走势自然、灵活；创造多维立体化、全方位的景观建设，实现景观的均好性，可以利用会所、组团绿化创造小区的景观中心。3.1.11分期建设施工组织原则规划设计的同时必须考虑利于分期建设的施工组织问题，达到完成一期，入住一起，正在开发的一期对已入住的区域影响最小。3.2总体方案的确定3.2.1总体方案规划架构组团分割：利用景观、院内交通自然分割组团，动静结合自然过度；景观设计：充分依托定位，衬托建筑主题，实用、大气，实现40%绿化；建筑布局：摒弃规划中出现的构图形式和隐喻，务实，考虑风水禁忌；建筑立面：结合风格定位及居住使用考虑，沉稳大气不失时尚；园内交通：结合园外交通及出口设置，实现出行便利，人车分流；节能环保：考虑国家节能环保政策，打造节能环保住宅精品；生活娱乐：动静结合，区区有娱乐，区区有空间，区区有设施；配套设计：满足业主生活需要，位置安排能够短期形成商业聚集氛围3.2.2到绿交通分析和入口布置项目住宅用地东临中兴大街，南接沈抚大道，西靠12#路，周边城市道路交通顺畅。沈抚大道为未来沈抚同城一体的重要交通动脉，预计近期将全面开通开发区南北交通。中兴大街是连接开发区南北区域的主要城市交通道路。未来北部新城区的主要外出线路应以中兴大街为主。综合上述情况结合分期建设的思路，对于本项目入口设计我司建