中国商品房价格的影响因素分析及价格预测论文

华中科技大学硕士学位论文中国商品房价格的影响因素分析及价格预测姓名：陈森君申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：方壮志20080527华中科技大学硕士学位论文摘要房地产业是我国国民经济的支柱产业，对经济的发展有着举足轻重的作用，已经成为国民经济的新的增长点和消费热点。近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飘升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济持续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。本文从影响商品房价格的有关因素的角度展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。根据实证研究的结果，笔者认为主要有七大因素对中国商品房价格有显著影响：人均可支配收入、消费者物价指数、房地产开发国内贷款、外商对中国房地产的直接投资、土地交易价格指数、货币供给量和供地政策。其中货币供给量对房价的影响最大。然后在此基础之上，本文利用软件建立神经网络模型，对中国商品房平均销售价格进行预测。预测的结果显示，与年相比，年四个季度的商品房平均销售价格有下降趋势。最后，本文对中国房地产市场的调控提出了相关的政策建议。关键词：商品房价格多元回归模型因素分析 神经网络I华中科技大学硕士学位论文AbstractThe real estate industry is a pillar industry of Chinas national economy, it plays avery important role with the development of economy, and has become a new growthpoint and consumption hot spots. In recent years, it is remarkable that the housing pricehas risen faster and faster. The trend of this rising, not only greatly affects the quality oflife, but also has been a destabilizing factor of continued stable development of the entirenational economy.At first, this paper analysis the effect on commercial ho using price, including thehousing supply and demand. Based on statistical data and using econometric methodologyand statistical analysis methods, the paper analyzes the impact on various factors mainlyfrom the perspective of the empirical analysis. According to the results of empiricalresearch, the paper points out that there are seven key factors which have significantlyaffected the Chinas commercial housing prices: per capita disposable income, consumerprice index, domestic real estate development loans, foreign direct investment in realestate, land transactions price index , Money supply and land-supply policy. The moneysupply has the greatest impact on housing prices. Then, the paper uses MATLAB softwareto build up BP neural network model, to forecast the housing price. The result shows thatcompared with 2007, the average selling price of commercial housing in four quarters of2008 is on a downward trend. Based on the empirical analysis above, at the end of thepaper, it gives some advices on the Chinas real estate market.Keywords : Commercial House Price, Multivariate Regression Model, Factor Analysis,BP Neural NetworkII独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已标明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本论文属于保密，在_年解密后适用本授权书不保密（请在以上方框内打“v”）学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月日华中科技大学硕士学位论文绪论1.1研究的背景和意义1.1.1 研究的背景住房是广大人民生活和工作的重要场所，也是居民个人和家庭的生活必需品。年以后，我国实施了全面停止福利分房制度的改革，促使了城镇居民的住房需求只有通过市场定价和市场交易方式来实现调节。同一时期，我国经济陷入通货紧缩的“怪圈”，全国物价总体水平持续下跌，消费品价格和生产资料价格指数也随之不断下降通货紧缩现象的出现，很大程度与我国居民消费水平持续低迷，居民储蓄率偏高和投资渠道狭窄有很大关系。为缓解这种经济现状，年以后我国政府实施居民住房消费政策来启动和促使全国房地产业的发展，以刺激居民消费，拉动内需，带动经济整体增长。就全国来看，经过二十多年市场经济的熏陶，房地产呈现出稳步发展势头：开发投资持续增长、产销两旺。房地产在我国社会经济发展和居民生活中的地位越来越重要。已成为整个国民经济中影响广泛、作用显著、规模巨大、令人关注的一个重要产业。然而近年来，我国各地房地产价格持续攀升，涨幅明显：一些重点城市，如北京、上海、广州等，其价格上涨速度已经明显超过当地经济增速；一些中小城市的住房价格同样不断上升。根据国家统计局的报告显示，年我国城镇家庭房价收入比达到了：，北京、上海等一些大城市的比例则早已超过：。年开始，尽管政府为抑制房地产行业投资增长过快，加大了宏观调控力度，然而根据中经网统计数据库的数据测算，除年外，年到年商品房平均销售价格环比增长都超过。而年到年，人均可支配收入环比增长都低于。因此房价的上涨超过了居民收入的上涨水平，商品房价格己经远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。为何房价的上涨如此之快？除了人均可支配收入外，还有哪些因素对房价有影1华中科技大学硕士学位论文响呢？这些因素是如何作用于房价，他们各自对房价的影响程度有多大呢？当前的货币政策、供地政策以及的增长是否与房价的变化有密切的关系？房价的未来走势又将如何呢？政府应该选择什么样的宏观经济政策来调控房价？这些都是理论和实践中提出的亟待解决的问题。而本文也正是在此背景之下应运而生。1.1.2 研究的意义本文以房地产价格作为研究的核心，试图找出房地产发展的过程中决定房地产价格的因素，并进一步探索这些因素在多大程度上影响房地产价格。并在此基础上进行短期房价的预测。作为房地产经济运行中的重要变量，房地产价格的研究是市场经济发展的现实需要。从微观层面上讲，各个房地产市场主体（开发商、销售商、投资商、中介服务机构等）都希望能够准确及时的预测房地产的价格趋势及规律，从而做出正确的投资经营决策，制定相应的营销、服务方法，使自己在市场竞争中处于有利地位。从宏观层面上研究房地产业的价格，是研究房地产业发展战略以及研究国民经济规划的需求。通过对房地产价格因素的研究，可以探求稳定市场价格的因素，从而有利于我国房地产市场的可持续发展，同时房地产业价格研究可以为政府的宏观调控提供参考性依据。房地产价格问题不仅关系到国民经济的持续健康发展，更关系到人民的切身利益、社会的稳定和社会的和谐。研究影响我国房地产价格变动的因素及房价的走势具有重要的理论和现实意义。1.21.2.1国内外研究文献综述国外的研究情况国外有关房地产市场发展的理论研究已有近三百年历史。世纪末，威廉佩第第一次提出级差地租的概念，并初步阐述了级差地租、土地价格等问题。此后至世纪初的一百多年间，亚当斯密（）、大卫李嘉图（）、马克思等人分别对土地经济问题、住房问题进行了各自的研究，形成了现代资本主义土2华中科技大学硕士学位论文地经济理论和马克思主义土地经济理论。上述理论均对房地产市场发展的早期研究提供了重要的理论基础。前英格兰银行货币政策委员会成员、美国俄亥俄州立大学教授、美国经济学家和等为代表的很多学者认为，货币政策与资产价格相关，货币政策应对资产价格的波动做出反应。（）主要分析了短期内房地产市场供给固定时，房地产市场周期的循环过程。经典的房地产模型指出，房地产价格取决于投资者数量，收入水平，供给数量，金融政策等因素。和（）建立了模型对利率与房地产价格之间的关系进行研究，他们的模型基于三个假设：（）银行被定义为吸存放贷的金融中介，贷款则全部被用于房地产购买；（）所有市场主体是风险中性的；（）房地产的内在价值是未来所有可能的经济状态下的贴现价值。最后他们得出结论：房地产价格与存款利率正相关，房地产价格与存贷款利率差负相关。但和的模型并没有将汇率作为一个因子来解释存贷款利率与房产价格的内在联系。房地产价格与未来 之间的关系在实证上也得到广泛支持。 和（）对个国家的方程进行了估算，通过大量的回归检验得出结论：货币类资产，尤其是在两年期水平上的广义货币的增长率、名义利率和房地产价格三个变量对有显著的解释力。和（）对房地产价格同通货膨胀之间的关系也进行了探讨。他们使用两种经济学方法来推进他们的研究：模型法和回归衰退法。（）模型方法是主要方法，此模型由和于年提出，和应用此模型来评估非房地产商品和服务价格同房地产价格之间的相关性，而回归衰退法主要用于检测房地产价格同非房地产商品价格之间相关性的方差。他们的研究结论是，房地产价格同非房地产商品价格之间存在长期相关性，因此通货膨胀会引起房地产价格的上涨。（）分析研究了年影响美国威斯康星州东南部三个县的房地产投资的因素，他的研究结果表明，三个主要的因素影响投资者投资3华中科技大学硕士学位论文购房：投资性需求、对更大更好的房子的消费性需求以及对房价上涨的预期。，（）认为房地产投资中存在着大量的投机行为，房地产开发商的投机性预期、房地产市场中买卖双方的交易行为是房地产投机行为产生的主导因素，也是房地产价格及房地产泡沫形成的关键性因素之一。进入二十一世纪后，美国房地产价格出现了高涨。年到年期间，美国房价增长了，有些地区甚至达到了。对此，美国的许多学者都对美国房地产市场泡沫进行了深入的研究。和（）建立仿真模型，分析了美国房价与、人均可支配收入以及租金之间的关系。他们的研究显示，、人均可支配收入以及租金对房价都具有非常大的影响，是推动房价不断上涨的因素。（）通过建立模型分析了英国房地产价格波动的原因，他的研究表明，影响房地产价格的三个因素中，个人可支配收入是最主要因素，房地产的供给次之，而利率对房地产价格的影响最小。（）指出，长期房地产价格的增长会受很多因素的影响，其中最主要的因素是家庭收入。，（）运用误差修正模型来研究美国四个区的平均房价与平均工资、失业率以及劳动力之间的关系。他们的研究指出，失业率和劳动力的变化影响房价。（）通过建立房地产价格决定模型，研究分析了世纪年代初期，英国房地产市场抵押政策由抵押配给向无配给限制的转变对房价的影响。他的研究表明，抵押配给的存在在理论上和经验上对房地产价格都有很大的影响，理论上，信用市场的限制能否定一般所认为的通胀导致房地产价格上涨的观点；经验上，模型指出抵押配给政策在过去对房地产价格产生了最大的影响。房地产价格与股价在短期内可能不存在明显的相关性，但是长期来说两者是否有很大的相关性呢？对此问题，（）进行了相关的研究。他选取年到年瑞典的房地产价格、股价以及无风险资产（政府债券）价格作为研究数据，通过建立计量模型检验这三大变量之间的相关性。他所建立的联合检验模型表明，房地产价格、股价以及无风险资产（政府债券）价格三者间存在长期的均衡关4华中科技大学硕士学位论文系，具有联动性。股价和无风险资产（政府债券）价格的上涨在长期来说会带动房地产价格的上涨。和（）对房地产价格与股票价格之间的关系也进行了相关研究。他们的研究结果显示，股价的波动对荷兰不同的房地产市场有不同的分配效应，因此这意味着股票市场的波动不一定会导致房地产市场都产生类似的波动。总的来说，由于国外的房地产市场已经经历过了多次泡沫的洗礼，所以国外学者在房地产方面研究起步较早，研究比较深入，而且一般都采用建立模型的方法来研究。他们的研究结论与国内的研究相比有相同之处，也有不同之处。比如国内外学者都认为收入、信贷、汇率等对房价有显著影响，但是国外的研究很少有学者认为政府行为以及供地政策对房价有显著性影响。国外学者的研究结论是否也同样适合于我国这一还不太完善的房地产市场呢？这正是本文所要研究的问题。国外学者的研究方法有很多值得我们去借鉴。但是由于国情和政策的不同，他们的研究角度并不完全适合于对我国房地产价格的研究。1.2.2国内的研究状况国内对房地产的研究起步较晚。国内几个经济学者对房地产价格的关注，主要开始于世纪年代末年代初，大约到了年代中后期，国内一度出现了对房地产泡沫理论的研究热潮。由于我国的房地产发展的历史比较短，相对于国外比较成熟的研究理论及方法来讲我国房地产价格方面的研究也比较缺乏。以刘传哲和何凌云（）为代表的我国学者指出，货币政策变量包括货币供给量、利率和汇率、物价水平，都能作用于房地产价格。货币政策变量对房地产价格的影响，在年以前影响程度较小，房地产价格对货币政策变量并不敏感，后这些变量与房价的相关性趋于上升。他们认为货币供给量主要是直接作用于房地产价格。货币供给量与产出正相关，与房地产价格负相关，因此依靠货币供给量来平抑房地产价格要以让渡一部分经济增长为代价。利率兼有调控需求和供给双重作用。由于这两方面彼此消长，所以利率对房地产价格的最终影响是两种效应相互博弈的结果，但这显然会削弱利率对房地产价格的总体影响程度。他们认为汇率对房5华中科技大学硕士学位论文地产价格的影响不是特别明显，而房地产价格与物价水平之间互为因果关系。周京奎（）构建了适合我国国情的房地产价格与利率、汇率关系模型，然后利用该模型对我国个城市房地产价格与利率、汇率的关系进行实证研究。他们的研究结果显示，利率与房地产价格呈负向关系；汇率与房地产价格之间具有相同的变化趋势。刘晓英（）指出，不同的供地方式，获得土地的过程不同，决定了不同的价格形成机制：以无偿划拨方式供应的土地不具有市场价格内涵；以协议方式出让的土地价格是协定价格，受主观因素影响较大招标、拍卖、挂牌等供地方式竞争性较强，以这些方式出让的土地价格具备市场价格的特征。土地供应方式的市场性越强，土地价格就越高。很多国内学者分析认为，政府行为对房地产价格有很大的影响。张磊，郑丕谔，张晔等（）在此方面进行了比较深入的研究。他们在研究中指出，前些年土地市场未形成，土地出让主要是通过协议方式进行的。这其间不仅容易出现暗箱操作，而且往往使土地的名义价格远低于实际价格。近几年，土地出让已经市场化，商业用地大多已通过市场拍卖、招标方式出让，这些竞争性出让方式形成的地价较为真实的反应了土地的实际价值，应该说出让方式的改变导致地价的上涨，是我国目前房价上涨的原因之一。段军山（）认为，我国房地产价格的几次大的增长都和国家政策有关：（）实行土地有偿出让制度是中国第一次房价高速上涨的原因；（）第二轮的房价上升是在年号文件停止福利分房之下产生的；（）第三轮房价高涨的原因，应该归功于土地出让制度政策的变化。孔煜、魏锋、任宏（）从房地产价格渡动的内涵出发。分析了房地产价格波动的运行特征。他指出房地产的价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一。具有二元性特征。地产价格波动比房产价格渡动有更强烈的波动性，他建议政府应该确定合理的土地价格，对竞拍土地的最高报价采取限制措施，防止土地价格的过快上涨，以保持房价的平稳。张启振（）也指出，土地价格的持续上涨，拉动房价上升。持续上涨的地价占房地产价格的比重呈上升趋势。土地价格之所以持续上涨，是由于城市建设速度不断加快，城市中心建设用地日趋紧缺，这些都直接或者间接6华中科技大学硕士学位论文地导致了土地价格的上涨，进而推动了房地产价格的上涨。根据我国土地稀缺实际，工业化、城市化加速对土地需求的增长，以及保护土地特别是实施严格的保护耕地制度，土地价格总的趋于上涨，土地成本推动房价增长的因素将长期存在。香港中文大学知名学者郎咸平（）房地产现状及发展趋势博鳌房地产论坛中指出，房地产的特征有三大项：一是有两大核心资源土地开发权以及银行信贷权，这两个权力基本上操纵在政府的手上，只要在政府的手上就有“寻租”的可能。二是地产市场的长流程管理，就是从立项到最后起码有多个环节，这环节里面每一个环节都需要政府盖公章，每盖一个公章就有可能出现腐败现象。这多个公章的积累造成了非常大的寻租空间，拉升它的产业成本。三是地方政府的卖地心态，中国的地价涨幅是全世界最快的，而且只涨不跌。这种只涨不跌的指标使得在所谓的公开竞价之下，土地价格飞涨，这样就加大了构建成本。房地产行业是一个资金密集行业，其动作需要大量的资金投入，所以很多国内学者认为信贷是影响我国房地产价格的主要因素。我国学者易宪容（）指出，国内房地产调控如果不从银行信贷人手，要想遏制国内房价快速上涨，遏制国内一些地方房地产过度炒作是不可能的。房地产业是一个资金密集性产业哪一个环节都由资金来决定，资金的可获得性与成本的高低也就决定了房地产业的发展与繁荣。葛波（）认为股票和房地产是泡沫经济的主要载体，经济过热是泡沫经济产生的温床，而银行信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用。银行贷款是房地产行业的命脉，对房地产价格的影响非常大。段军山（）研究指出，房价与货币供给之间有强的正相关关系，对信贷规模的控制成为遏制房地产价格，过快增长的重要措施之一。他建立了自己的研究模型，从数据上对房价的波动因素进行了比较深入的分析和说明，但他在建立模型的中所引入的因素过少，只包括国内生长总值增长率、个人可支配收入增长率、信贷增长率三个因素。著名人士平新桥，陈敏彦（）运用个大城市的面板数据，对政府（地方政府）控制的地价、信贷与经济适用房优惠政策这三个变量对于中国房地产业的投资、销售价、销量与土地购置价所产生的效应，作了一个实证分析，分析结果显示，房地产开发商通过经济适用房开发与土地截留从政府手中获取了低廉地价，进而赚取了较高利润；他们的经验结果还表明政府支持的银行信贷对房地产投资、疾价、地价及7华中科技大学硕士学位论文房地产销量具有不向稚动作用。王淑云（）认为，房地产业资金来源单一信贷资金成为房地产业发展的重要支柱。以年为例，年度房地产开发投资亿元，而该年度累计发放房地产贷款亿元，占房地产开发投资总额的，其中个人购房贷款累放亿元。她对赣州市房地产业和房地产信贷投入进行了定性定量研究。发现房价持续高涨、居高不下的根源不在于政府、开发商、投机者的操纵与炒作，而是庞大的需求市场及银行在房地产业极度的信用扩张。房地产既是消费品又同时具有投资价值，因此国内有些学者把当前我国房价上涨归因于房地产市场的恶意炒作和投机行为。张启振（）认为，房地产市场的恶意炒作和投机行为，造成房价虚高。社会对房地产价格短期持续上涨的预期使涌入房地产业的大量资本为追逐短期高额利润，更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动。因此投机需求一旦实现就迅速转化成供给，导致市场上供给迅速增加，而紧接着跟上的更多的投机需求就造成了总需求的虚高，由此造成房地产价格超过其内在价值，产生虚高。房地产市场的恶意炒作和投机行为造成的危害，不仅在于哄抬了房价，其更大的危害在于它制造了巨大的房产 “隐性空置率”。投机者炒房导致房地产市场上供不应求的假象掩盖了市场中存在的越滚越大的泡沫，房地产市场中越来越大的需求是投机者所支撑的。闫之博（）选取年我国、和房地产销售年平均价格的时序数据，利用误差修正模型对三者关系进行计量分析。定量分析结果表明，模型显示房地产价格、国内生产总值（）、外商直接投资（）三者之间存在紧密联系。由于模型中回归系数都为正值，说明国内生产总值（）和外商直接投资（）的增量的短期变化将引起房地产价格同方向的变化。房地产价格、国内生产总值（）、外商直接投资（）三者增量之间存在协整关系，说明三者之间存在着长期稳定的均衡关系。张目（）也建立了计量模型来分析外资流入对我国房地产价格的影响，他选用国家外汇储备（）来粗略反映房地产行业的外资流入水平，他的研究结果表明，外资流入与房屋销售价格指数呈正向变动关系，弹性系数为。表明外汇储备每增加，将推动房屋销售价格指数上涨。胡毓，娟郑荣，德田龙（）认为，房地产税作为国家经济宏观调控的重要手段之一，将在房地产业调控过程中发挥积极的作用。房价由市场供求、相关成本和升值预期等因素决定，在供大于求的情况下与供不应求的情况下价格走势是不一样的。8华中科技大学硕士学位论文因此，税收对房价走势所起的作用取决于不同情况。姜阵剑、荆海鸥（）认为，年月日颁布的个税新政对房价会产生很大的影响，但是要想清楚地说明对房价的影响，必须综合考虑各种因素。他通过理论分析认为，在交易主体各方理性预期的前提下，处于卖方市场的地区，在短期内房价将会上涨；但从长期看，如果政府能刚性热法、保证政策的连续性和稳定性，则房价最终会回落。综合而言，国内的学者大多认为、收入水平、信贷、土地交易价格、汇率、货币供给量等是影响房价的因素。从国内学者已有的研究来看，目前关于房地产价格的研究还有待完善和提高，主要表现在：一是研究方法有待提高。目前多是理论研究与定性研究，对房地产价格波动因素的分析绝大多数学者只进行了理论分析，缺乏实证研究，深入的定量分析不够，影响了研究的深度。例如有很多学者分析了供地政策对房地产价格的影响，但他们没将其引入计量模型中来实证分析。二是综合研究不够。国内学者的研究没有形成一个系统，只是从某几个方面来分析房地产价格的影响因素。将所有可能的影响因素综合起来置于同一个计量模型中来研究是很有必要的，这样可以很清楚的比较出在所有的影响因素中，哪些因素的影响是最显著的，哪些是次显著的。而本文希望在这方面有所突破。1.31.3.1本文的研究方法、创新点及组织结构本文主要研究方法本文主要使用的研究方法：（）理论分析。对各种经济变量之间的相互关系，首先用经济学原理定性分析影响中国商品房平均销售价格的各种因素，然后结合我国实际情况，通过自己的思考以及调查对问题进行比较深入分析。（）实证分析。通过引用相关实证结果来支持所持的观点：一是通过软件建立计量模型来分析影响中国商品房平均销售价格波动的因素，此部分先介绍数据的选取和处理，然后建立初步的计量模型，再对此模型进行检验，最后得到修正后的模型和模型的输出结果；二是建立神经网络模型来预测以后房价的走势，这部分先介绍选择神经网络来预测房价的原因和神经网的工作原理，然后进行的网络的设计（训练和测试），最后利用训练好的网络进行房价的预测。9华中科技大学硕士学位论文1.3.2本文研究的创新点本文可能的创新之处：第一，与一般研究大多停留在对房地产价格影响因素一般的理论分析上，不够系统的状况相比，本文的研究相对深入和系统，通过理论分析与实证分析相结合的方法，分析我国房地产价格的影响因素。第二，本文在因素分析的基础上利用软件建立神经网络来预测房价。最后一个可能的创新之处是将供地政策作为虚拟变量引入计量模型来做实证的分析。1.3.3本文的组织结构本文从系统的角度，在实证研究的基础上，详细分析了影响中国商品房平均销售价格的主要因素，并对中国商品房平均销售价格进行了预测。第一章为绪论，介绍了本文的研究背景、研究意义、国内外相关研究综述和本文的研究方法及组织结构。第二章描述了我国房地产市场的现状以及近年来房地产市场价格特征。并分析了当前房地产市场出现的问题。第三章对我国商品房价格的影响因素进行计量分析，本章第一部分先介绍数据选取和处理，第二部分进行模型设计及实证分析，第三部分是对实证分析的结果进行分析，以得出影响我国商品房价格的主要因素，并在此基础上进行相关的解释。第四章是在第三章分析的基础上，进行我国商品房价格的预测，也就是将第三章分析所得出的影响商品房价格的主要因素输入神经网络模型中，进行未来商品房价格的预测。这一章先介绍网络模型结构与工作原理，然后建立房地产市场预测的模型，再进行实证分析，最后进行结果分析。第五章在以上实证研究的基础上，进行全文总结、提出相关对策建议并指出本文研究的不足之处以及进一步研究的展望。10华中科技大学硕士学位论文房地产市场的现状分析近年来，房地产己经成为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。特别是年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势。但要客观地看到，目前我国某些大中城市房地产市场存在着整体过热和一定程度的泡沫。经济学家谢国忠强调“房地产行业的发展和需求的增长超过了中国经济可以承受的程度”。为此，国家相继采取了降温措施，继年“文件”、上调准备金率等政策之后，年月日、月日两次调高存款准备金率，紧缩房地产开发信贷，有力约束了房地产信贷增长过快的势头；同时在一系列行政性措施中，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策；积极调整土地供应结构，加大普通商品房土地供应，限制高档商品房土地供应；提高房地产开发项目资本金比例；清理固定资产投资项目等。在疾风骤雨般的政策调控下，房地产过热的现象得到了初步的控制。可见，国家宏观调控对房地产价格的影响是显著的，但也不是完全有效的，因此对影响房地产价格的各因素进行详细分析显得非常重要。在此之前，有必要对中国房地产市场的现状进行简单的描述。2.1房地产市场的供给与需求当前，我国经济增长已经进入新一轮上升期。投资稳步增长，消费结构保持升级势头，从年开始，我国增长率已经稳定在以上，经济运行正处于新一轮周期的上升期。在我国经济增长势头强劲的带动下，我国房地产销售摆脱了前几年徘徊不前的局面，出现高速增长态势，和年房地产业达到高峰，出现整体过热局面。纵观整个发展历程，我国房地产市场的供求都出现了很大的变化，其现状和特点表现如下：（）我国房地产的供给出现了高速增长。主要表现在以下几个方面：第一，我国房地产业出现了开发投资高速增长。从房地产业的投资增长速度来11华中科技大学硕士学位论文看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。年到年是房地产开发投资的高峰时期，年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升。从年到年全国房地产开发投资累计完成投资亿元，年均完成投资亿元。我国房地产的投资从年到年期间增长了近倍，尤其是以后，中国房地产的投资出现了一个高速增长的时期。更具体的有关投资额与增长速度的描述可以从表中得到。表年中国房地产投资及增长数据来源：中国统计年鉴上表给出中国房地产近几年投资额及增长速度。可以发现，年期间，中国房地产投资的增长速度几乎都在以上，远远超过了中国的国民生产总值的增长。总的来说，我国房地产的开发投资在近年里经历了一个高速增长的时期。第二，我国房地产市场销售高速增长，销售结构发生很大变化。近年来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产销售摆脱了前几年徘徊不前的局面，出现高速增长态势。表给出了近年来中国商品房销售面积及增长速度。由表可以看出，虽然近年来中国房地产价格上涨很快，但房屋销售面积仍然保持快速的增长，由此可见，我国对房地产的需求正处高速增长的时期。12年份投资额（亿元）投资增长华中科技大学硕士学位论文表年中国商品房销售面积及增长速度数据来源：中国统计年鉴另一方面，房地产销售结构发生很大变化。别墅、高档公寓的销售高速增长，而经济适用房却相反。由图可以看出，年，别墅、高档公寓的销售高速增长，年别墅、高档公寓的销售比重占商品房销售的，到年占到，比重增长了一倍。年经济适用房的销售面积在商品房销售中所占比重为，年达到最高，但随后比重一直下降，年下降到。图经济适用房和别墅、高档公寓销售面积在商品房中所占比重（）我国房地产需求出现了高速增长。主要表现在以下两个方面：第一，价格连年高攀。价格是衡量需求的主要指标之一。在房地产业出现了开发投资高速增长的同时，房价逐年上涨，据统计，全国商品房的价格，年上涨了，年上涨了。年上涨了，年上涨了。13年份商品房销售面积（单位：万平方米）增长率华中科技大学硕士学位论文年以后的价格波动涨幅更大，除年的上涨幅度为外，其余三年环比涨幅都超过。年上涨幅度达到，商品房年平均销售价格突破元平方米。年，全国商品房平均销售价格为元平方米，比上一年提高。有个地区商品房销售价格有不同程度的提高，其中有个地区商品房销售价格增幅超过。年，全国商品房平均销售价格为 元平方米，比上一年提高（见表）。有个地区商品房销售价格有不同程度的提高，其中有个地区商品房销售价格增幅超过。表年商品房年平均销售价格变化资料来源：中经网统计数据库图是年分季度商品房平均销售价格的变化情况，从图中可以更详细更直观的看出这期间我国商品房价格的走势：价格在波折中连年高攀。房价（元平方米）季度图年商品房平均销售价格的季度变化图14年份商品房价格（单位：元平方米）环比增长华中科技大学硕士学位论文第二，房地产市场的需求主体发生变化。个人消费成为市场需求的主体，世纪年代以来，个人购买商品房的数量高速增长，年全国个人购买商品房比重占商品房销售比重的，年为。年个人住房消费总额超过千亿元，全国每年有一千万个城镇家庭改善住房条件，居民住房消费已经成为房地产需求的主体。年城镇人均住房面积达到平方米，户均面积达到平方米。同时住宅质量不断提高，居住环境得到较大改善。年，个人购买的商品房只有万平方米，占当年商品房销售的；而到了年，个人购买的商品房达万平方米，占当年商品房销售的；年，虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快，年个人购房的比例比年上升了个百分点，达到，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的要求。年，随着房改的结束，个人购房的比例已达，年这一比例已达到，年个人购买商品房的比例超过。（数据来源：中国统计年鉴）。2.2当前房地产市场出现的问题（）房地产供求矛盾十分突出。供给方面，土地是影响房地产供给的主要因素。而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房价是影响房地产需求的主要因素。我国房地产作为一种产业，与其他产业相比较，存在着严重的供给方面市场化不足而需求方面市场化过度的现象。产品市场化与要素非市场化之间严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因，在于作为房地产供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。因而，土地的供给不能像其他生产要素的供给那样，按照市场的信号不断地提供到市场上来，因为严格保护耕地是我们的基本国策。对于一般商品来说，当市场上出现供不应求，价格上涨，就会吸引生产资源转移到这种商品生产上来，直至这种商品出现供大于求，价格下跌。我国家用电器和电脑产品，购销价格放开以后，其价格呈现持续下跌的趋势，就是充分的证据。但是，房地产商品则不是这样。尽管房地产价格上涨了，其所必须的生产资源（这里主要指土地）却不可能无条件地转移到这个领域。从而使得这种商品价格的主导面从长期看，是上涨趋势，而不是下跌趋势，除非采取特殊宏观调控措施。与其他产品不同，土地不是由人们劳动创造15华中科技大学硕士学位论文的，而是自然历史过程的产物。人类可以开发和利用已有的土地，却不可能创造出新的土地。土地的空间特性决定可供利用土地资源的稀缺性。而随着经济社会的发展和人口的增加，对土地的需求又存在着不断扩大的趋势。因此形成了房地产需求的无限性与供给的缺乏弹性。（）房地产供给市场化不足下的“房屋空置”怪象。供给方面市场化不足而需求方面市场化过度时应该是商品的供不应求，而我国的房地产市场现状却是恰恰相反：房地产供不应求的情况下却出现了房屋空置怪象（见表）。房价与人均收入的对比或许可以对其进行解释。表商品房空置面积和分类指数数据来源：中经网统计数据库房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在倍之间，发展中国家合理的房价收入比在倍之间。目前业界比较公认的套房销售价格与消费者户均年可支配收入比例为倍较为合适。年中国商品房年平均销售价格为元平米，而年全国城镇居民人均可支配收入为元，三口之家的家庭可支配收入是，按每居户平方米计算，年房价收入比是，即使按每居户平方米计算，年的房价收比是。因而，当前的商品房价格己经远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。当然，用房价收入比来衡量供求矛盾或是房地产泡沫，有很多学者对此方法的科学性提出质疑。但经济的实际数据表明，近几年来房价的增长速度超过了人均可支配收入的增长速度。两者之间的矛盾是存在的。而此矛盾正是导致房屋空置的原因之一。同时由于房地产既是消费品又是投资品的特性，随着新一轮房产行情的到来，许多房地产开发商预期房价将会不断上涨，所以故意捂盘不卖，房屋大量囤积。因此出现了以下怪象：一边是大量的房屋空置，一边是大量的需要房屋16时间 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月商品房空置面积分类指数