某集团公司战略规划报告

2006-2010年金地（集团）深圳公司战略规划报告深圳公司二六年四月90目 录目 录I前 言III第一篇 战略分析篇1第一章 外部环境分析11 珠三角地区区域经济发展状况及发展目标12 区域房地产市场分析广东省73 珠三角地区各城市比较分析124 桂闽部分城市比较分析（南宁、厦门、福州）155 各城市房地产市场发展趋势分析186结论30第二章 主要竞争对手分析321 概况322 城市布局323 重要战略措施354 竞争者分析结论36第三章 深圳公司公司内部分析381 脚印扩张创新深圳近年发展历程382 公司现状分析383 公司市场地位分析434 公司经营管理能力分析435 公司经营调度分析466 公司人力资源现状分析477 深圳公司核心竞争因素分析498 SWOT分析509 内部分析结论51第二篇 战略规划篇53第四章 公司使命与战略目标531 公司使命532 2005-2010年战略目标54第五章 公司战略执行路径621国际化战略622快速滚动开发，保证利润贡献和健康的现金流623 公司并购战略624 同心多元化战略655 战略合作65第六章 新战略的思考671 资产证券化672 客户满意度战略建立以客户为中心的观念和服务体系673 联合体（Consortia）684 标准化之后工厂化68第三篇 战略实施篇70第七章 拓展能力提升计划701拓展能力提升计划702 2006-2008年工作重点71第八章 经营管理能力提升计划731 经营管理能力提升计划732 卓越绩效模式实施计划73第九章 开发能力提升计划771 设计管理部门开发能力提升计划772营销能力提升计划83第十章 人力资源规划错误！未定义书签。1 目前公司的关键岗位人员配置情况错误！未定义书签。2 2006-2008年人力资源配置错误！未定义书签。3 2006-2008年人力资源主要解决问题及工作重点错误！未定义书签。前 言金地深圳成立四年，从当初集团一个职能部门发展到一家布局珠三角的区域性公司，总资产逾二十亿，规模不断扩大。尤其在2005年，公司同时新开三个项目，跨入了全新的发展时期。“伐谋皆上兵，卷帘天自高”。集团2006-2010年战略规划的提出为各区域（城市）公司指明了方向，本次战略规划力图站在集团战略基础上针对深圳公司内外部环境以及竞争者情况的分析，规划2006-2010年的战略目标，为公司的规模化、效益化发展指引方向。规划采用“战略分析战略规划战略实施”的逻辑结构进行安排，通过了解公司面临的内外部环境，并结合公司已有项目未来几年的开发状况，深入分析深圳公司具有的战略资源和战略能力；结合集团的发展战略，对深圳公司进行战略定位，确立发展目标；最后，提出了深圳公司在战略实施过程的支撑体系、具体实施策略和方法。时间仓促，疏漏难免，敬请集团、深圳公司及各兄弟单位领导同事们不吝指正，以期战略规划编制工作的完善和提高！ 第一篇 战略分析篇第一章 外部环境分析1 珠三角地区区域经济发展状况及发展目标1.1珠三角地区区域经济发展状况八十年代以来，珠三角在港澳外部因素和区域改革力量的合力驱动下，经济发展实现了历史性的腾飞，成为广东经济社会发展的龙头和主体，中国区域经济中最具生机活力的重要增长极之一。经济总量占全国的1/10。珠三角现已发展成为高密度的连绵网络状的大都市城市群，这是我国城市化发展到当前的最高形式。珠三角主要城市主要经济指标表项 目珠三角主要城市深圳广州东莞珠海佛山中山惠州江门肇庆常住人口（万人）828950 556 142 580 243 371410368 GDP（亿元）49275116 21826352380 818804 802454GDP增速15.1%13.0%19.3%14.2%19.2%15.2%15.8%12.7%14.3%人均可支配收入（元/人）214941828722882189081742417255148841290310097注：深圳、广州、东莞、珠海、佛山、中山、惠州数据主要引自我部珠三角市场研究报告，江门、肇庆人口数据采用2005年年末全市统计数据。其中东莞、珠海人均数为户籍人口平均。珠三角各城市指标均领先于全国平均水平，尤其在GDP发展速度和人民生活水平主要指标方面。但是区域的发展却出现了东中西不均衡的局面，这是目前需要迫切解决的问题。随着国家经济政策的倾斜的改变以及区域经济的重新划定，珠三角开始边缘化。首先中央在政策支持中心等面临转移；其次受经济“微笑曲线”的影响，珠三角以工业经济、外向型经济为主的经济类型开始走衰，缺乏自我抬升的内生能力；最后，因为人才的缺乏也是制约珠三角经济向后工业转型的一个重要因素。一旦三因素无法解决好，那么珠三角的发展面临很大的挑战。1.2珠三角远期发展目标珠三角的远期规划中，提出发展总目标是：协调发展，全面提升珠江三角洲城镇群的整体竞争实力，建设成为重要的世界制造业基地和充满生机活力的世界级城镇群。总目标可以分解为六个分目标，分别是： 中国参与国际合作竞争的“排头兵”：全面开展世界（尤其东南亚）的区域贸易联系，参与更高层次国际合作竞争。 国家经济发展的“发动机”：辐射和服务全国，直接带动“泛珠三角”经济发展的发动机； 文明发展的“示范区”：珠三角精神人文、公平、绿色； 深化改革和制度创新的“试验场”：深化经济体制改革，推动科学技术创新，大力推进各方面，各层次的改革创新； 区域协调发展的“先锋”：完善区域协调机制，实现珠三角资金、人才、技术、市场的一体化协调发展； 城乡统筹发展的“典范”：打破城乡二元结构，有效解决“三农问题”，实现城乡统筹发展。1.3 珠三角区域主要产业规划及布局分析珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）, 1.3.1珠三角地区区域发展问题珠三角经济总量占广东省的80%强，在空间形态上初步形成了连片的城市群，人口与产业高度聚集，辐射能力强劲，是我国一个具有独特优势和发展潜能的城市群。但区域内经济、社会和城镇发展不平衡，东西两岸、内外圈层和城乡之间城镇同构竞争、重复建设的不协调现象较为普遍，不利于区域整体竞争力的提高。1.3.2 珠三角未来主要产业规划和布局珠江三角洲未来产业规划是：现阶段首先要巩固过去二十年已有的工业产业成就，全面强化对外贸易出口和进口，中心城市如广州、深圳等地进一步完善金融市场体系，在整个珠三角的城市群，全面提高服务业在生产总值(GDP)所占比例。远期内立足现有产业发展基础，根据资源区位条件和产业升级要求，大力引导不同地区各类产业的空间聚集和整合。 农业：结合生态农业发展，构筑布局合理的农业产业区，推动农业现代化的发展； 制造业：重点提升中部机电建材业、东岸电子电气业、西岸家电五金纺织业等三大加工制造业聚集区发展，推动区域内加工制造业的专业化集群化发展，强化现有产业优势； 临港基础产业：合理利用港口资源，大力发展广州南沙、广州花都白云、珠海西部地区、江门银洲湖、惠州惠阳大亚湾等四大临港基础产业聚集区和重型装备制造业聚集区，推进区域产业积聚； 高新技术产业：集中培育珠江口、湾区中部、东岸和西岸的四大高新挂术产业聚集区，鼓励肇庆大旺惠州仲恺高新区等地区高新技术产业发展，提升产业核心竞争力； 物流业：建设广州、深圳、珠海三大国际性物流基地，培育佛山惠州肇庆等专业化区域性物流中心，建设东莞中山江门等地区性物流中心，加强粤港澳海港机场联运，整台区域物流资源，按照基地-中心-园区配送中心的布局模式，打造国际化物流体系； 旅游业：塑造以名山风景旅游区为核心沿海休闲旅游带和历史文化旅游线为主干的“绿色之旅”，推动多类型多层次的旅游产业的发展。未来“珠三角”地区的产业布局见下图所示：珠三角片区产业带规划图1.3.3珠三角地区未来发展趋势分析n 未来珠三角的城镇群空间发展规划整合珠江三角洲人口产业和环境资源，构筑发达的区域基础设施体系和社会公共服务系统，优化城镇空间布局，全方位拓展；形成“一脊三带五轴”的发展轴带体系，发展轴带体系见下图所示：珠三角区域发展“脊带轴 ”规划图1）“一脊”聚合核心功能的区域发展“脊梁”以广州和中心，向南经珠江口湾区连接深圳、珠海，向北沿京广大动脉联动内陆的区域发展脊梁。通过高水平的设施建设和政府间的高效合作，整合轴线上的重要城镇节点和产业地区，聚合高新技术产业、高段服务功能和交通枢纽功能，形成辐射“大珠三角”的区域性服务与创新中心。核心功能区城市及地区任务和要求高端服务中心广州、深圳、珠海主城区提升中心城市综合服务功能和创新能力完善机场、港口、铁路等交通枢纽建设重要发展节点广州东部地区、南沙、花都白云、广州新城、深圳前海-宝安、沙井松岗、珠海唐家、横琴、金湾斗门，东莞虎门长安，中山东部地区促进相关产业重组和升级强化区域性专业化服务功能加快高速公路、城际轨道等捷运系统建设2）“三带”增强对外辐射的三大功能拓展带推进对外通道和基础设施建设，形成北部城市功能拓展带，中部产业功能拓展带和南部滨海功能拓展带三大功能拓展带，强化珠江三角洲与省内其他地区、“泛珠三角”其它省（区）乃至东南亚地区的资源共享与经济协作。3）“五轴”整合内部功能的五大“城镇产业”聚合轴依托城镇密集区，构建江肇江珠高速公路沿线、105国道沿线、107国道沿线、广深铁路沿线和惠澳大道沿线五大“城镇产业”聚合轴，充分发挥各级城镇中心的产业服务功能，加快培育不同类型、不同规模的产业聚集区，促进产业发展由局限于行政地域单元的“块块”模式向“条块”结合，综合协调的点轴模式转变，优化城镇、产业空间结构。n 未来珠三角的主要发展战略：1）强化中心，打造“脊梁”，增强区域核心竞争力强化广州深圳珠海等中心城市作用，聚合“广州深圳(香港)”、“广州珠海(澳门)”区域发展主轴的核心功能，打造具有强劲核心竞争力的区域发展“脊梁”，带动珠江三角洲全省以“泛珠三角”整体发展。2）拓展内陆，培育滨海，开辟更广阔的发展空间加快联接内陆省份，特别是“泛珠三角”地区的对外通道建设，扩大与“泛珠三角”其它地区在资源开发产业布局设施建设等方面的协作，完善整合滨海地区交通设施，促进滨海地区产业与功能的聚集和发展，强化与国内其它沿海地区及海外的联系。3）提升西岸，优化东岸，提高整体发展水平在西岸，改善发展条件，强化中心城市功能，加快产业要素聚集；在东岸，继续发挥市场对资源配置的主导作用，优化城镇产业布局，促进发展模式自粗放型向集约型转变。4）扶持外圈，整合内圈，推动区域均衡发展在外圈层地区通过政策资金项目设施等方面的扶持与倾斜，重点培育地区性中心城市和新兴产业区，在承接内圈层产业与功能转移扩散的同时，增强对外辐射服务功能，在内圈层地区，提高资源利用效率，挖掘发展潜力，优化城镇产业要素组合，推动经济社会环境的协调发展。5）保育生态，改善环境，实现人与自然的和谐发展构筑多层次的区域生态支持体系，全面治理环境污染，大力发展集约化、资源节约型、环境友好型产业，促进城镇空间的网络化、生态化布局。从未来的发展战略看，在第二梯度城市中，佛山、惠州、中山三城市分别靠近三大中心城市，而且处于“三轴”“五带”的交汇之处，拥有良好的规划和地理条件。佛山位于广佛经济圈内，加上交通、行政区划的调整，佛山行政、经济、产业各方面优势突出，列为第二梯度城市中发展前景最好的城市；惠州比邻深圳，但由于东莞借势深圳，一直发展并不快，但是最近几年其重化工业的飞速发展，深惠公路进行改造等利好，大有后来居上之势；受制于珠海发展，中山在珠三角发展中地位并不显著，但是中山面临着一系列发展机遇，广珠城际轨道交通的开工，珠海珠三角次中心地位的确立，将有效提升中山在珠三角中的区域经济地位。1.3.4、泛珠三角（9+2）合作分析和趋势预测顺应国际区域经济联合体的区域协作趋势，本着“东中西互动，优势互补，相互促进，共同发展”的目标和理念，2004年上半年福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南等9个省(区)，再加上香港和澳门特别行政区组成了“9+2”区域经济圈，签订了泛珠三角区域合作框架协议。9省区区域面积为全国的五分之一，人口占三分之一，经济总量占三分之一。加上香港和澳门两个特别行政区，“泛珠三角”经济总量占全国四成， 泛珠三角区域合作框架协议对各省市合作的领域和方式都做出了协定，主要确定区域内在能源、交通等基础设施、信息平台、产业投资、商务贸易、旅游、农业等领域的合作框架。而2005年则掀起声势浩大的泛珠三角区域房地产合作与发展论坛、泛珠三角物流联盟等合作活动，目前泛珠三角区域合作“十一五”规划纲要及交通、能源、科技、环保和信息化五个重点专项规划也正在编制之中。但就目前来看，泛珠三角合作经济发展前景仍不明朗。主要原因有二：一是泛珠三角的合作能否获得国家层面的肯定和支持。在9月国家发改委主任马凯的讲话中透露：长江三角洲、京津冀地区、成渝地区以及东北老工业基地将成为区域规划的重点关照对象，珠三角及“泛珠三角”规划则没有被提到中央级层面，而是下降为“应该由广东省来做”。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议“促进区域协调发展”一条中未明确提及珠三角及“泛珠三角”规划的问题印证了这一点。一旦区域的协调发展未能获得中央的支持和明确，“9+2”合作如此大规模的区域合作缺乏相关行政和政策支撑，而且更涉及到“一国两制”问题，其发展前景尚不明朗。二是泛珠三角内各明显的区域分工特征还很明显，省际区际之间经济依存度不高的事实将影响泛珠三角的广泛合作。从目前来看，广西外向型经济的发展其主要依存于东盟，而四川贵州则同处西南，一旦国家明确成渝地区经济带的地位，那么四川贵州则很可能脱离泛珠三角而去。福建宝贵的海岸资源及海峡西岸的独特区位优势，长期以来其经济与珠三角依存度不大；江西则北连长三角，南接珠三角，东靠福建，其发展方向尚未明朗。唯余湖南因为与广州比邻的区位优势让其在泛珠三角合作中受益最大，据统计2005年前3季度，泛珠三角地区已成为湖南省内资引资的主要来源地。但是从中短期看，泛珠三角的全方位合作意愿良好，但是难度很大。2 区域房地产市场分析广东省 因为桂闽琼三省目前尚未进行区域房地产市场分析，因此区域房地产市场分析只针对广东省，对于桂闽琼则在下文城市分析中单独对福州、厦门、南宁进行城市分析。海口无监测数据，在进一步工作中将进行专项研究。 该部分参考了广东省国土局、华南理工大学相关研究成果广东省分为珠江三角洲地区、东翼地区、西翼地区和北部地区。珠三角地区包括有广州、深圳、珠海、东莞、中山、江门、佛山、惠州、肇庆共9个市，据2004年统计，其总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：71%、35%、75%；东翼地区包括有汕头、潮州、揭阳、汕尾共4个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：9%、21%、9%；西翼地区包括有湛江、茂名、阳江共3个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：10%、21%、9%；北部地区包括有云浮、清远、河源、梅州、韶关共5个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：10%、23%、7%。2.1各区房地产投资情况今年全省各地区房地产完成开发投资占全省比例同比有小幅度波动，但珠三角地区仍是全省房地产开发投资主要集中地。2005年广东省各区域按用途完成开发投资数据表（亿元）区域完成投资住宅办公楼商业用房其它数值占全省比例(%)数值比重(%)数值比重(%)数值比重(%)数值比重(%)全 省1498.3100.0988.666.072.74.9159.610.7277.518.5珠三角1357.690.6893.065.871.45.3145.610.7247.418.2东翼33.02.224.975.30.20.62.78.25.215.9西翼4436.73.030.368.20.61.24.810.98.719.7北部6332.14.240.463.80.50.86.410.116.125.42.2 开发资金来源全省各地区房地产资金主要来源于国内贷款、自筹及其它。珠三角国内贷款所占比重出现下降的趋势，而自筹资金所占比重较去年同期略有上升，全年表现平稳；东翼国内贷款所占比重自去年年底以来出现持续增长，自筹资金所占比重略有下降，但仍保持在60左右；西翼国内贷款所占比重基本维持在去年全年水平，自筹资金比重同比下降；北部国内贷款比重同比出现了小幅度的下降，自筹资金比重同比小幅度上涨，全年表现平稳，基本维持在60左右。国家紧缩银根政策对珠三角及北部地区产生了一定影响，使得该地区开发商减少了对国内贷款的依赖，提高了自筹资金的比重。2005年广东省各区域房地产资金来源基础数据表（亿元）.资金来源国内贷款外资自筹其它金额占全省比例(%)金额比重(%)金额比重(%)金额比重(%)金额比重(%)全省2102.6 100.0 351.8 16.7 32.6 1.6 642.0 30.5 1073.7 51.1 珠三角1950.1 92.7 335.1 17.2 31.1 1.6 560.5 28.7 1021.6 52.4 东翼34.0 1.6 4.2 12.3 0.4 1.0 20.5 60.3 9.0 26.3 西翼55.0 2.6 6.0 10.9 0.3 0.5 23.2 42.2 24.9 45.3 北部63.6 3.0 6.5 10.2 0.9 1.5 37.8 59.5 18.2 28.7 2.3 广东省各区域商品房供给分析珠三角及东翼地区竣工面积同比有所下降，珠三角及东翼地区开发商对当地市场较去年谨慎，东翼表现尤为突出；西翼及北部地区开发商对当地市场较为乐观，西翼尤为明显。2005年广东省各区域商品房建设数据表（万元、万）区域施工面积新开工面积竣工面积数值比例（）数值比例（）数值比例（）全省15010.831005001.521003421.67100珠三角13058.2387.004093.6381.852742.1180.14东翼504.673.36273.865.48183.675.37西翼624.384.16280.665.61199.445.83北部823.555.49353.367.07296.468.66广东省区域商品房建设数据2005年同比增长（）区域施工面积新开工面积竣工面积珠三角6.462.27-2.58东翼-1.86-12.72-12.08西翼36.875.8156.95北部21.923.9515.282.4 广东省区域土地成本变动与去年同期相比，珠三角土地开发成本、土地购置成本上涨，其中土地购置成本涨幅达30.14%，土地储备难度加大；东翼、北部均出现了土地开发成本大幅上涨，土地购置成本下降的现象；西翼出现土地开发成本大幅度下降，土地购置成本大幅度上涨的现象。国家严格土地政策对珠三角及西翼地区继续产生影响。2005年广东省各区域土地开发、购置数据表（万元、万）区 域土地开发土地购置投资比例（）面积比例（）投资比例（）面积比例（）全 省6206221002040.4810020901701002822.29100珠三角51973083.741387.1367.98186284589.121577.3355.89东翼139202.2451.972.55526682.5260.612.15西翼313915.06233.2111.43692093.31201.087.12北部555818.96368.1818.041054485.04983.2734.842005年广东省各区域土地开发、购置数据同比增长表（）区域土地开发土地购置投 资面 积成本投 资面 积成本珠三角7.04-4.3811.95-3.50-25.8530.14东翼120.95-1.67124.69-10.35-7.42-3.16西翼-17.1822.77-32.5515.49-23.0650.10北部-10.57-31.0129.6235.2295.80-30.94与去年同期相比，值得注意的是西翼土地开发速度加快，而北部出现土地开发速度减缓，北部地区土地囤积的迹象表现突出。2.5 商品房需求分析与去年同期相比，除东翼地区市场需求有所减弱外，其余地区市需求旺盛。商品房销售均价方面，全省各地区较去年均出现了不同幅度的上涨，其中西翼、北部涨幅最大，但北部地区仍是全省房价最低地区，达1491元/平方米。2005年广东省各区域商品房销售数据表区域实际销售额（万元）实际销售面积（万）均 价（元/）数值比例（）数值比例（）全省138386871003693.851003746珠三角1258485790.942943.9379.704275东翼3577242.58193.505.241849西翼4149013.00233.666.331776北部4812053.48322.768.741491商品房销售数据同比增长表（）区域实际销售额实际销售面积均价珠三角30.6122.316.79东翼-3.07-6.904.11西翼73.3439.6124.20北部39.1121.8614.17珠三角、西翼及北部的房价未来将会出现稳步上涨趋势，而东翼的房价将会变化不大。2.6商品房市场空置情况商品房空置总量方面，珠三角2005年呈上升趋势，但同比小幅度下降；其余地区均出现不同幅度的上涨，其中西翼涨幅最大，达30.28%。珠三角、东翼、西翼及北部地区的商品房空置结构，也就是合理空置（待销）与不合理空置（滞销和积压）的比例分别为：1：1.69、1：4.40、1：5.16及1：3.74，而去年同期的比例为：1：1.48、1：5.99、1：2.66及1：4.06。可见，珠三角及西翼地区空置结构出现恶化迹象，而东翼及北部有所好转。2005年广东省各区域商品房空置数据表（万）总 量待销滞销和积压区域数值占全省比例(%)数值比重(%)数值比重(%)全省2091.95100691.8733.071400.0866.94珠三角1618.7877.38601.4937.161017.2962.84东翼286.8113.7153.0918.51233.7281.49西翼42.042.016.8316.2535.2183.75北部144.326.930.4521.1113.8778.9商品房空置数据同比增长表（） 区域总 量待 销滞销和积压珠三角-4.45-12.110.74东翼2.6933.16-2.39西翼30.28-22.5650.15北部6.0012.904.292.7广东省区域市场分析结论n 珠三角仍是全省房地产开发投资主要集中地，较去年同期主要减少了对商业用房约1个百分点的投资，而小幅度加大了对住宅及其它房地产的投资。国家紧缩银根区域产生了一定影响，当地开发商减少了对国内贷款的依赖，提高了自筹资金比重，投资风险较去年同期有所降低。土地开发成本、土地购置成本同比均上涨，土地储备难度加大，开发商对市场较去年谨慎。但市场需求表现出较为旺盛，房价较去年出现了小幅上涨，预计这种趋势将持续一段时间。空置商品房总量有上升趋势，但较去年同期有所改善，不过空置时间结构方面出现恶化迹象。n 东翼对住宅的投资比重继续减少，但对住宅的投资仍是该地区房地产的主要投资方向。国内贷款比重自去年年底以来出现持续增长，自筹资金所占比重略有下降，投资风险较去年有所增长。土地开发成本同比大幅度上涨，土地购置成本同比下降，当地开发商对当地市场较谨慎。市场消化能力有所减弱，但房价同比出现微涨。商品房空置总量同比小幅度上涨，但空置结构出现好转迹象。n 西翼对住宅、商业用房的投资较去年同期有所加大，幅度约3个百分点。国家紧缩银根政策对该地区影响不大，但投资风险较去年同期有所提高。国家严格土地政策对该地区继续产生影响，土地购置成本大幅度上涨，土地开发成本大幅度下降，土地开发速度加快，当地开发商对当地市场持乐观态度。市场需求虽旺盛，但未恢复到去年同期水平，房价同比出现较大幅度上涨，预计未来涨幅将有所放缓。此外，值得注意的是商品房空置总量同比出现大幅度上涨，且空置时间结构方面也出现恶化的迹象。n 北部较去年同期减少了对住宅、商业用房各约1个百分点的投资。国家紧缩银根政策对该地区产生了一定影响，使开发商减少了对国内贷款的依赖，提高了自筹资金比重，投资风险同比有所降低。当地开发商对市场表现较为乐观，但土地开发速度较去年同期减缓，土地囤积的迹象表现较突出。当地市场消化能力出现了自年初以来持续增强的局面，房价出现较大幅度的上涨，但仍是全省房价最低地区，达1491元/平方米，预计未来房价涨幅将有所放缓。商品房空置总量同比小幅度上涨，但空置时间结构方面有好转的迹象。3 珠三角地区各城市比较分析3.1 分析思路及指标框架城 市 评 价城市基本面指标人均GDP人均可支配收入城区人口密度房地产市场表现指标人均居住面积年商品房销售面积商品房销售价格销售面积竣工面积比通过对城市基本面和房地产市场两方面的指标来进行分析，从静态和动态两个角度综合评价城市在区域中的地位以及城市房地产市场发展态势。在分析中，我们采用右图指标框架：3.2城市基本面指比较分析（1）城市规模GDP及人口比较简要分析：从经济规模和人口规模看，广州、深圳毫无争议的担当起区域中心城市的地位，同时佛山、东莞以其独特的地理区位形成了第二梯度城市的经济“领头羊”。（2）城市购买力人均可支配收入比较简要分析：在人均可支配收入方面，除了深圳和东莞领先之外，佛山、中山、珠海与广州差别不大，说明几个第二梯度城市也积蓄了较强的购买能力。（3）区域经济发展水平人均GDP比较简要分析：深圳，广州人均GDP突破了7000美元，而佛山、东莞、珠海、中山均接近中等收入国家水平（6000美元），其中东莞、佛山属于四者中较高水平。（4）城市扩张压力城市人口密度比较简要分析：深圳、东莞由于外来务工人口的比例很大，因此目前城市建成区面临非常大的扩张压力；广州、佛山、中山扩张压力次之；珠海和惠州因为人口总量比较小，从而城区扩张压力比较小，未来城市发展速度并不太紧迫。3.3 城市房地产发展现状比较分析（1）城市居住现状城市居民人均居住建筑面积比较简要分析：东莞人均建筑面积高的原因在于外来人口所占比例大，本地城市居民少，所以其指标特别高。珠三角城市本地人口居住条件已经相当优越，其房地产需求主要来自本地居民更新换代及外来人口引致需求影响。（2）城市房地产需求规模销售面积比较分析简要分析：除深圳、广州面临较强的城市需求，佛山需求量最高，遥遥领先于其他第二梯度城市，而珠海、中山、惠州城市总体规模较小。（3）城市房地产销售价格比较简要分析：广州、深圳作为珠三角中心城市，房价理所当然担当起龙头角色。佛山、珠海、东莞也以其独特的区位和经济地位，担当起第二梯度城市的领跑者。数据来源：广州的为总销售金额除以销售面积（4）销售面积竣工面积比比较简要分析：佛山和中山数据缺失，所以无法计算指标。整体来看，除了东莞指标出现过高的数据外，深圳和广州市场也出现了供不应求，其他五个城市指标均在1左右，供需基本持平，略显供不应求。数据来源：东莞销售面积来自房管局，竣工面积来自统计局（偏小）从基本面指标看：珠三角主要城市各项指标呈现三层次，广州、深圳毫无争议排在第一层次；佛山、东莞、珠海、中山在经济实力上排位第二层次；惠州基本面全面落后于前面六个城市。从房地产市场看，佛山价格、规模指标都在第二梯度城市中处于良好地位领导地位。惠州则量、价均在低位徘徊。4 桂闽部分城市比较分析（南宁、厦门、福州）4.1 城市基本面指标比较分析（1）城市规模GDP及人口比较简要分析：从城市规模看，三个城市规模当中福州遥遥领先；南宁则体现了人口多，总量低的特点。（2）城市购买力人均可支配收入比较简要分析：与经济总量表现一致，城市购买能力分为三个区段，厦门最高，南昌则未突破10000元，购买能力较为有限。（3）区域经济发展水平人均GDP比较简要分析：人均GDP厦门一支独秀，经济发达程度最高，福州也处于领先地位。（4）城市人口现状发展情况市区人口密度比较简要分析：厦门由于市区土地面积太小，而经济发达程度最高，从而人口密度最高；福州、南宁则体现了较为封闭的特征，人口密度小，城区扩张压力小。4.2 城市房地产发展比较分析（1）城市居住现状城镇人均居住建筑面积比较简要分析：厦门、南宁人均居住面积均已超过20，统计数据不全，所以仅作参考。（2）城市房地产需求规模销售面积比较分析简要分析：从数据上看，福州销售规模最大，厦门销售规模低与人口规模有一定关系，而南宁则与该城市总人口、购买力，城市经济发展状况有关。（3）城市房地产销售价格比较简要分析：厦门房价在五城市中居于最高位，福州次之，南宁房价数据缺失。（4）销售面积竣工面积比比较简要分析：从指数看，福州即期显示供不应求，而南宁则表现消费能力不够。从基本面指标看：桂闽城市中厦门经济实力一支独秀，福州次之，南宁经济实力居于最后；在两个省会城市中福州房地产市场规模、价格都处于领袖地位，南宁的量、价都处于相对较低的水平。5 各城市房地产市场发展趋势分析5.1珠三角地区城市n 深圳（1）近三年主要经济指标：类 别2002200320042005年均增长宏观经济指标人均GDP（元）460305388759271605079.72%第三产业比重（%）4440.538.047.43.54%居民生活指标人均可支配收入（元）24940259362759621494-3.91%人均居住面积（m2）21.820.942318.31-4.83%经济发展评价： 深圳经济始终保持10%以上的增长，人均GDP已经突破了7000美元水平，人均可支配收入保持5.3%的平均增长率，深圳经济发展水平已经达到了中等发达国家水平。数据说明：2005年统计口径改变（2）近三年房地产市场指标：类 别2002200320042005年均增长价格指标商品房平均价格495951955262765917.20%市场容量指标房地产投资额（亿元）411.12449.05456.33419.590.93%固定资产投资（亿元）747.15946.491090.141176.1316.58%商品房销售面积（万m2）791.70877.85958.48993.27.90%竣工面积（万m2）915.3994.52903.52656.23-9.29%施工面积（万m2）2672.462737.482819.013414.148.84%市场比例指标房地产投资/固定资产投资55%47%42%35.6%-收入房价比-销售面积/竣工面积86.50%88.27%106.08%151.37-施工面积/销售面积3.43.12.93.4-房地产市场评价：过去三年指标说明，深圳房地产投资占固定资产投资比例高过平均水平，但是呈逐年下降趋势，市场即期供求平衡，但是从长期看，市场需求增长平稳（约10%），由于政府的调控意图和手段，未来供应长远可能会出现一定程度短缺，但由于2005年施工面积大增，所以2006年房地产价格增幅不会太大。（3）2005年市场发展状况2006年走势分析：2005年19月份，我市房地产市场基本保持平稳运行。但是由于各种复杂因素的影响，进入10月份以后，房地产市场持续升温，住宅价格总体上涨较快。客观上讲，房价的变动与城市经济发展、人口增长、居民收入水平变化、土地资源供应、区域和产品结构调整以及市场规范程度都有很大关系。房价上涨是城市经济发展和建设特定阶段的客观结果；在一定程度上，表明了城市价值的不断提升。经济与社会发展周期、人口的阶段性快速增长与居民收入的阶段性积累，导致住房市场需求尤其是占市场主体的自住型购房需求集中释放，对房价上升影响较大。近年来以自住型需求为主的住宅需求增长呈现刚性，土地和存量住宅供应有所减少，供求关系日趋紧张，直接引致房价持续增长。房地产市场存在某些炒作和违规行为，导致房价非理性上涨。2006年，深圳房地产市场发展将呈现以下趋势：在国家继续宏观调控下，深圳地方性调控措施将更具针对性。全市住宅需求继续保持增长，市场供求关系有望在下半年趋于平衡。商品住宅区域结构的调整和城市化进程的加速，有可能促进房地产市场率先打破特区内外“二元结构”，实现一体化发展。住宅价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动总体来看，在2006年一系列调控政策作用下，尤其是我市盘活存量土地、增加市场供应、促进住宅结构优化的措施作用下，房地产价格的上涨幅度不会太大，局部区域的商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将保持在较为理性的区间内。n 广州（1）近三年主要经济指标：类 别2002200320042005年均增长宏观经济指标人均GDP（元）4190048372562716820017.66%第三产业比重（%）55.653.953.056.860.85%居民生活指标人均可支配收入（元）13380 15002.5916884 1828710.99%人均居住面积（m2）-18.717.66%经济发展评价：广州经济继续扮演珠三角中心城市的领跑位置，增长强劲，保持17.1%的增长率，人民生活也是稳步提高，可支配收入增长率维持在13%的水平上。数据来源：GDP总量除以常住人口（2）近三年房地产市场指标：类 别2002200320042005年均增长价格指标商品房平均价格41223963461844533.03%市场容量指标房地产投资额（亿元）426.39419.48477.03488.864.86%固定资产投资（亿元）1009.241175.171348.911445.3312.79%商品房销售面积（万m2）666.15810872.671099.9718.46%竣工面积（万m2）1082.501139.471005.46826.69-8.09%施工面积（万m2）4505.204354.054669.594748.531.86%市场比例指标房地产投资/固定资产投资42%36%35%34%-收入房价比-销售面积/竣工面积62%71%87%133%-施工面积/销售面积6.8 5.4 5.4 4.4-房地产市场评价：由于广州最近两年暂停了经济适用房的供应，一向平稳的市场需求也开始加快增长（15.5%），但是价格仍然保持理性增长（6%）。房地产占固定资产投资比例开始下降，但是还有部分过热的迹象，即期供求关系略显过剩，但是从长远看，未来时常放量将快速增长（施工面积/销售面积比远高于4），会对时常形成一定压力，这在2005年开始出现回转。（3）2005年市场发展状况2006年走势分析：新建商品房市场吸纳理想，价格升幅放缓。上半年新建商品房交易登记面积与去年同期相比下降15.3%，主要有几个原因：一是国家加大对房地产市场宏观调控力度，特别是“5?11”新政策出台，需求量尤其是投机性的非刚性需求受到抑制，这是成交量减少的最主要原因；二是价格上涨在一定程度上抑制需求。至2005年下半年，房屋销售价格保持上升趋势，但升幅回落。在2006年，随着政府宏观调控的不断深化，有形土地市场将进一步规范、活跃。如果政府能够解决房地产投机因素，广州的房价将保持平稳态势，房屋一级市场交易量较之往年，其增长速度有所放缓；住宅市场交易价格上升趋势将逐步放缓，交易均价涨幅将会有所回落。n 珠海（1）近三年主要经济指标：类别2002200320042005年均增长宏观经济指标人均GDP（元）3270037700418004525811.48%第三产业比重（%）40.939.14544.93.49%居民生活指标人均可支配收入（元）153201660218347189087.31%人均居住面积（m2）-经济发展评价：珠海作为珠三角的区域副中心城市，经济发展比较迅速，第三产业占GDP保持在40%以上，人均可支配收入相对较高，而且保持快速的发展，具有一定的消费能力。（2）近三年房地产市场指标：类别2002200320042005年均增长价格指标商品房平均价格-32323285422415.11%市场容量指标房地产投资额（亿元）-38.7740.464912.73%固定资产投资（亿元）120.53141.05179.84216.321.60%商品房销售面积（万m2）-121.3115.69166.2319.53%竣工面积（万m2）-286.3126.28150.86-18.21%施工面积（万m2）-408.6468.52579.5919.19%市场比例指标房地产投资/固定资产投资-27%22%22.83%-收入房价比-销售面积/竣工面积-42%92%110%-施工面积/销售面积-3.44.03.5-房地产市场评价：从03、04数据来看，珠海房地产量、价的表现都非常稳健，价格基本持平，而量上则有轻微萎缩。短期市场供求基本平衡，长期供给量正常，市场也趋于平衡。（3）2005年市场发展状况2006年走势分析：1）利好刺激，势态向上，良性发展2005年珠海市的各项投资力度加大，2005年全市财政收入比2004年增长了20%。同时，港珠澳大桥的确定、广珠轻轨的开工、几条高速公路的建成和在建，这些大型基础设施建设取得重大进展都对珠海未来的经济发展前景注入了活力。2）房地产升幅明显，后市看好，稳步增长2005年上半年住宅的平均价格为4246元，下半年进行了宏观调控后，价格基本持平，为4205元，房价全年大幅增长了21%。近几年珠海房地产进入充分竞争的态势，消费者为改善居住环境的二次、三次置业的需求得到释放，在经济能力许可的支撑下，置业态势较旺。以上种种因素表明未来珠海房价走势仍然呈上升趋势。投资者普遍认为2005年是珠海市房地产发展的拐点，对房地产发展的信心成了房价上涨的有效支撑。3）中心城区有效供给不足，处于卖方市场珠海对高品质中大型社区住宅需求的上升与珠海中心城区住房用地不断减少的矛盾加剧。一系列的利好政策会在2006年不断推进，政府的招商力度更大，这都给未来的经济环境看好增加了信心。2005年珠海的房地产发展势头会在2006年持续，因为这样的发展是在中央进行了宏观调控和珠海市政府出台了一系列稳定房价的政策后而取得的发展，是健康的、良性的、稳定的。n 东莞（1）近三年主要经济指标：类别2002200320042005年均增长宏观经济指标人均GDP（元）43082596085741833265-2.46%第三产业比重（%）404342.242.52.12%居民生活指标人均可支配收入（元）16949 18471 20526 2288210.53%人均居住面积（m2）-42.6-2.46%经济发展评价：2002年始,随着城市大建设启动,东莞房地产业呈现蓬勃发展的态势。其人均GDP增长迅速，随着东莞市政府大规模的城市建设，经济实力的进一步加强，产业结构的调整，外来人口的购房需求日渐旺盛。（2）近三年房地产市场指标：类别2002200320042005年均增长价格指标商品房平均价格174125272660359128.47%市场容量指标房地产投资额（亿元）27.00 55.00 93.00 129.4470.66%固定资产投资（亿元）192.00 319.00 427.80 562.0843.88%商品房销售面积（万m2）162.56 214.60 284.00 208.6512.61%竣工面积（万m2）127.70 257.28 136.55 101.789.69%施工面积（万m2）401.90 689.51 834.45 1124.7342.46%市场比例指标房地产投资/固定资产投资14%17%22%23.03%-收入房价比-销售面积/竣工面积127%83%208%205%-施工面积/销售面积2.5 3.2 2.9 2.47-房地产市场评价：长期以来，东莞房地产投资占固定资产投资比例偏低，即期供应看，明显呈现供不应求的形势，而且远期供给也落后于需求增长。因此东莞房地产市场处于一个上升通道中，并且面临一个略显短缺的市场局面。但从02年起，东莞商品房成交金额均放量增长，销售均价从03年开始大幅提高，主要得益于近年来，东莞市为进一步提升城市形象和地位，增强城市竞争和宏观政策下的地价上涨05年销售均价已达3591元/，同期增长18。东莞房价在广东省排在了5位以后，与期经济地理区位和地理位置明显不符，房地产价格应该具有价值回归的空间。（3）2005年市场发展状况2006年走势分析：前三季度东莞房地产投资仍然保持高速增长（+36）。施工面积是竣工面积的13.1倍，未来1-2年东莞房地产市场将集中放量，竞争加剧。1-9月份商品房销售（含预售）面积151.11万平米，同比下降5.2；但住宅销售（含预售）面积126.19万平米同比增长14.3表明东莞房地产住宅市场需求依然旺盛，同时也说明东莞商铺与写字楼的市场需求在萎缩。商品房成交均价同比增长8.3，达2835元/；住宅均价同比增长17.1，达2766元/，东莞商品房价格稳步上升，住宅价格急升。今年9月份商品房空置面积较去年9月或今年6月份都有所下降，属于良好状态。从施工面积看，前三季度施工面积比去年同期增长54(其中住宅施工面积比去年同期增长46)；竣工面积前三季度全市房地产竣工面积比去年同期下降24；其中住宅竣工面积比去年同期下降了46。施工多竣工少，市场推盘量不大与东莞2002年、2003年和2004年的房地产投资的高增长关系密切，此外，一些房地产商为规避闲置土地回收，将很多项目开工上马，但实际工程进度却相当拖延，使实际竣工面积维持在较低的水平。但同时也与建筑工期有着直接的联系，与发展商追求精品的房地产开发理念和做法和土地价格上涨有关。2006年预计大量新货入市，在产品上将延续2005年下半年预推项目的主流公寓、洋房及别