广州房地产租赁市场分析报告

广州市房地产租赁市场分析报告08房地产 24号 周晓敏目录一、总体情况二、住宅租赁市场情况三、写字楼租赁市场情况四、商业租赁市场情况五、不同区域租赁市场情况六、租金调查情况七、租赁市场存在的问题八、二手市场预测一、 总体情况租赁市场表现相对平稳2009年，外围经济在金融风暴肆虐全球的背景下举步维艰，中国经济依然成功保持增长，只是步伐稍微放缓，而国内的房地产市场更是绝处逢生。国家应对金融危机推出的一揽子经济刺激政策，房地产成为率先受惠的行业之一。由于流动性充裕及短期性救市措施的实施刺激物业购置需求，广州的房地产销售市场迅速回升，销售量及价格明显上涨，重现一片繁荣景象。相对而言，与实体经济联系较为紧密的租赁市场表现相对平稳：住宅租赁市场继续平稳发展，住宅租赁成交量与2008年大致持平，平均租金在春节后出现连续数月的下跌，5月之后在住宅市场买卖价格不断上涨的拉动下，总体住宅租金也止跌回升，全年平均租金比2008年略升2.5%；写字楼租金下滑逐季放缓，底部渐现；主要购物中心的空置率保持低位，租金稳中有升；工业厂房和物流设施租金受出口拖累略有回调。据统计资料显示，今年前三季度，我市房屋租赁价格同比上涨0.3。其中，一季度、二季度、三季度房屋租赁价格指数同比分别上涨0.3，涨幅平稳。在房屋租赁价格中，住宅租赁价格同比上涨0.1。非住宅租赁价格指数同比上涨0.4，其中，办公楼租赁价格指数同比上涨0.5，商业营业用房租赁价格指数同比上涨0.3，其他办公用房租赁价格指数涨幅与上年同期持平。1、房屋租赁登记备案情况2010年4月，广州市房屋租赁合同登记备案52055件，同比减少12%，环比增加19%；登记备案面积401.2万平方米，同比减少1%，环比增加12%；合同首月月租金11928.21万元，同比增加47%，环比增加45%。住宅和非住宅房屋租赁登记备案情况指标计量单位住宅房屋租赁登记备案情况非住宅房屋租赁登记备案情况登记备案件数件3738414671增长：同比-14%-5% 环比28%2%登记备案面积万平方米125.89 275.30 增长：同比-11%4% 环比22%8%合同首月月租金万元1409.95 10518.27 增长：同比-5%59% 环比9%51%各用途房屋租赁登记备案综合情况指标计量单位住宅办公商业娱乐用房工业仓储用房其他登记备案件数件37384427186751140585登记备案面积万平方米125.89 57.61 137.91 70.78 9.01 2010年4月，住宅房屋租赁登记备案件数占房屋租赁登记备案总件数的72%；住宅房屋租赁登记备案面积占房屋租赁登记备案总面积的31%，见下图：信息来源：房管局2、房屋交易登记情况2010年4月，广州市十区房屋交易登记14592宗，同比减少17.7%，交易登记面积150.42万平方米，同比减少15.7%，交易登记金额118.22亿元，同比减少2.0%。新建商品房和存量房情况详见下表：3、交易登记面积（1）、各用途房屋交易登记面积情况2010年4月各用途房屋交易登记面积情况 面积单位：万平方米2010年4月，房屋交易共150.42万平方米。新建商品住宅交易登记面积占新建商品房交易登记总面积的84.5%；存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的74.2%。见下图： （2）、房屋交易登记面积一二手份额情况2010年4月，存量房（即二手房）交易登记面积占房屋交易登记总面积的57.8%，存量住宅（即二手住宅）交易登记面积占所有住宅交易登记总面积的54.6%。本月存量房和存量住宅占比有所回升。 具体占比情况如下图： （3）、存量房交易登记面积各区情况2010年4月各区存量房交易登记面积情况如下图：2010年4月各区存量住宅交易登记面积情况如下图:2010年4月，全市十区存量住宅交易登记面积为64.50万平方米，同比减少8.6%，相比2010年3月成交量增加28.6%（2010年3月十区存量住宅交易登记面积为50.17万平方米）。（4）、各区存量住宅月均价对比各区存量住宅均价对比见下图：二、商品住宅租赁市场分析广州市商品住宅租赁市场继续平稳发展2009年，广州市二手住宅租赁市场继续平稳发展，住宅租赁成交量与2008年大致持平，但由于2009年二手住宅买卖市场成交量激增，租赁市场的受关注度有所下降。2009年住宅租金走势与2008年明显不同（见下图），受到2008年第四季度世界性的金融危机蔓延影响，2009年的广州春交会没有出现以往的短租房热租行情，总体平均租金甚至在春节后出现连续数月的下跌，5月之后在住宅市场买卖价格不断上涨的拉动下，总体住宅租金也止跌回升，并在11月创出历史新高。2009年全年广州市总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金是28.6元/平方米，同比上升2.5%。不过相对于二手住宅买卖价格的上涨幅度，租金的涨幅并不算明显。来源：满堂红研究部下图是2008年和2009年广州市住宅租赁成交个案按面积划分不同区间，再对比其成交比重。可以看到，2009年的住宅租赁市场仍以中等户型作为成交主力，6080平方米区间的成交比重为27.6%，较之2008年的区间比重（28.2%）略微减少，但仍占主导。而面积在100平方米以上的物业出租成交比重从2008年的11.6%增加到2009年的12.9%，主要是最近几年广州一手楼市的新增大面积物业陆续进入租赁市场所致，预计该大面积区间的成交比重还会呈增加趋势。值得一提的是，面积在40平方米以下的物业出租成交比重从2008年的21.1%减少到2009年的17.9%。该类小户型物业多数位于写字楼集中区周边或地铁沿线，一直是单身上班族追捧的租赁对象，选择一年期“长租”的客户居多；与此同时，受2009年7月下旬广州市统一整改“房中房”行动的开展，小单间已经在租赁市场上消失，供应量的减少导致有需求的租客转租50平方米以上的中等户型物业，故小面积物业出租成交比重呈现减少现象。来源：满堂红研究部下图是2008年和2009年广州市住宅租赁成交个案按租金单价划分不同区间，再对比其成交比重。可以看到，2009年的住宅租赁市场成交主力租金单价处于中等水平，2030元/平方米的成交比重为35.6%，较之2008年的区间比重（33.8%）有所增加。而租金单价在50元/平方米以上的物业成交比重则从2008年的9.2%减少到2009年的8.7%，这主要受两方面因素影响所致。一方面在广州市“房中房”被统一整改后，市场上的高租金、小面积单间供应明显减少；另一方面，2009年全球经济大环境尚处于缓慢复苏阶段，在广州有驻点的外资企业高管对所租用的住宅要求较以往有所降低，对高租值的享受型物业需求骤减，大多数高端租客开始将租住对象转向相对实惠型（3545元/平方米）的物业。来源：满堂红研究部三、写字楼租赁市场分析2009年，广州甲级写字楼平均租金为98.3元/平方米，2008年度广州甲级写字楼平均租金水平为121.1元/平方米，对比上年度，广州甲级写字楼2009年平均租金下跌18.8%。2009年第二季度租金显现止跌回升迹象。广州甲级写字楼总体租金水平在2008年四季度及2009年一季度出现环比最大跌幅，环比分别为-7.8%和-15.9%。2009年第二季度后广州甲级写字楼总体租金环比出现微涨，止跌迹象显现但上升势头并未明显。第二季度国家扩大内需措施显现成效，国内经济企稳并出现良性增长，国内企业扩张意愿回升，支撑写字楼租赁市场回升迹象显现，甲级写字楼租金总体企稳并略有上升。珠江新城板块内写字楼普遍楼龄较新且地铁5号线配套渐趋完善，尤其受到国内金融机构和大型国企用家追捧，租金回升势头在各板块中最明显，具体如以下图表。 2009、2008年广州市甲级写字楼租金季度走势（单位：元/平方米.月）数据来源：合富置业2008、2009年广州甲级写字楼各季度租金环比（单位：%）数据来源：合富置业广州优质写字楼的平均租金在2009年呈下跌走势，年末平均月租金每平方米92.2元，较去年同期下降10.7%，但年内租金跌幅逐季减缓，并且在年底趋于稳定。与租金的下滑走势不同，广州写字楼售价在2009年全年上涨2.1%。截至2009年底，广州优质写字楼整体空置率略升至15.2%，而深圳则保持8.5%的低空置水平。据世邦魏理仕初步统计，2010年广州优质写字楼供应量不小，可能接近100万平方米，其中不乏体量巨大、品质高端的物业。尽管我们预期国内企业对优质写字楼空间的需求仍将保持较大的增长，而许多大型跨国公司也已经重启的搬迁和扩租计划，其需求有望在明年实现全面回升，可是庞大的供应量依然将在短期内推高市场空置率。另外，即将入市的高素质物业有望带动租金走出谷底，不过在大量新增供应入市竞争的情况下，预计租金上涨空间有限。四、商业物业租赁市场分析2009年，广州市二手商业物业市场成交面积为19.06万平方米，较上年同期减少5.3%。二手商业物业交易下降主要是符合投资者需求的物业比较稀缺，而当前实体经济回暖的基础尚不十分牢固也有一定的影响。从租金情况看，广州不少比较有代表性的商业物业租金水平变化不大，基本保持稳中有升的走势。部分区位比较好的街边独立商铺，例如珠江新城的一些独立铺位，受到一些实力投资者青睐，售价租金均明显上升，成为市场热点。受惠于繁荣稳定的国内消费市场，2009年大型优质商业设施在各种物业类型当中租赁表现最为稳定。广州优质商铺租金年内保持小幅度的波动，首层铺位的平均租金在有新增供应低价入市的前提下全年录得3.9%的轻微降幅。位于天河CBD商圈的两个商业项目分别在2009年年初和年末开业，为广州优质商铺市场带来久违的新增供应。由于新建的购物中心开业和现有的购物中心租户调整，年底优质商铺的整体空置率较去年上升3.2个百分点，至11.5%。预计明年广州将有多个购物中心项目在2010年广州亚运会之前开业，届时将迎来购物中心开业的高峰期。现阶段已有多个项目展开预租，获得众多外资品牌零售商的青睐。如天河路某商场获得LV、Prada和Fendi等奢侈品牌的预租，ZARA签约将进驻体育东某商场，广州友谊商店整体租赁珠江新城中轴线某金融中心裙楼商铺，广百百货已签约入驻珠江新城某广场。随着这批项目投入市场，明年广州将一改优质商铺供应严重缺乏的局面，预计商铺的空置率将出现一定程度的上升，而租金将因供应及竞争的增加而有所下降。2010年，广州商铺市场的格局将出现较大的改观。五、不同区域租赁市场情况1、2009年广州市十区二手住宅交易登记面积、市场份额：（单位：万平方米、元/平方米）信息来源：房管局2、各行政区域住宅租赁市场表现各异从最近两年的行政区域住宅平均租金对比（下表1）可以看到，2009年越秀区的住宅平均租金虽然出现同比下跌现象，但租金水平仍处于各区首位。租金同比涨幅最大的是黄埔和番禺两区，幅度分别达到5.4%和5.3%，这两个区的住宅租金处于相对较低水平，即使绝对数值升得不多，其幅度仍比较大。以下将分别对广州市10个行政区域的住宅租赁市场特征进行简述。2008、2009年广州市各区住宅平均租金对比表（萝岗、南沙暂缺）单位：元/平方米（续上表）来源：满堂红研究部1）越秀区2009年，越秀区的二手住宅平均租金是36.0元/平方米，同比下跌2.5%。租金单价成交比重最大的是2530元/平方米，达到19.0%；其次是3035元/平方米，达到18.2%。上述两个主力区间成交的对象，多数是东风西路、解放路、小北路、寺右新马路等主干道周边的大型居住区或楼龄在15年以上的商品房，租客多数是区域内玩具、海味、皮具等专业市场的商户或打工一族。而越秀区的住宅出租面积成交比重最大是4050平方米，达到16.2%；其次是3040平方米，比重达到13.3%。这两个主力区间的成交对象，多数是环市东路、建设新村、淘金、水荫路、麓景路、五羊新城等地的公寓或楼龄在7年以下的次新商品房，租客多数是环市东、东风路沿线办公区的上班族，单身人士居多。2）荔湾区2009年，荔湾区的二手住宅平均租金是29.5元/平方米，同比上升0.7%。租金单价成交比重最大的是1520元/平方米，达到16.1%；其次是2025元/平方米，达到15.1%。上述两个主力区间成交的对象，多数是大坦沙、东漖北路、芳村大道、花地大道、浣花路、龙溪路、周门小区等地的房改房或楼龄在13年以上的商品房，租客多数是在周边专业市场打工的外地人士。而荔湾区的住宅出租面积成交比重最大是6070平方米，达到15.7%；其次是7080平方米，比重达到14.5%。这两个主力区间的成交对象，多数是芳村大道、黄沙大道、荔湾路、中山八路、中山七路、西华路等地的大型小区商品房，楼龄在10年以上，租客多数是附近童装、装饰材料、茶叶等批发市场商户或外籍人士，一般以两人一起租住居多。3）海珠区2009年，海珠区的二手住宅平均租金是28.9元/平方米，同比上升3.7%。租金单价成交比重最大的是2025元/平方米，达到22.4%；其次是2530元/平方米，达到19.6%。上述两个主力区间成交的对象，多数是宝岗大道、赤岗、工业大道、洪德路、前进路、江南大道、南洲路、新港西路等地的大院式物业或楼龄在10年以上的商品房，租客多数是在天河的写字楼上班的打工族。而海珠区的住宅出租面积成交比重最大是3040平方米，达到15.6%；其次是6070平方米，比重达到14.4%。这两个主力区间的成交对象，多数是滨江东路、广州大道南、新港西路、江燕路、南洲路、聚德路等地的中小型商品房，楼龄在8年以上，租客多数是附近布匹、装饰材料等批发市场商户或高等院校的学生，外地人士单身租住居多。4）天河区2009年，天河区的二手住宅平均租金是32.6元/平方米，同比上升0.8%。租金单价成交比重最大的是2530元/平方米，达到19.0%；其次是2025元/平方米，达到15.7%。上述两个主力区间成交的对象，多数是东圃大马路、广州大道北、中山大道、员村、天河北路、珠江新城东片等地楼龄在7年以上的小区商品房，租客多数是在天河体育中心、珠江新城的写字楼上班的外地人士。而天河区的住宅出租面积成交比重最大是4050平方米，达到15.1%；其次是7080平方米，比重达到12.8%。这两个主力区间的成交对象，多数是珠江新城西片、龙口西路、林和街、中山大道中、员村、天河公园西门及北门板块等地的商品房，楼龄多在7至12年之间，租客中有小部分是外资企业的单身高管，其余多是外地来穗工作的两口之家。5）白云区2009年，白云区的二手住宅平均租金是21.7元/平方米，同比上升3.4%。租金单价成交比重最大的是2025元/平方米，达到28.0%；其次是1520元/平方米，达到26.2%。上述两个主力区间成交的对象，多数是广花路、广园中路、黄石路、西槎路、增槎路等地楼龄在10年以上的小区商品房或大型居住区房改房，租客多数是在附近的皮具、灯饰、汽配等市场打工的外地人士，或在天河、越秀两区写字楼上班的白领。而白云区的住宅出租面积成交比重最大是6070平方米，达到20.9%；其次是7080平方米，比重达到18.5%。这两个主力区间的成交对象，多数是白云大道北、岗贝路、金钟横路、旧广从路、广州大道北、机场路、同和路、石槎路、新市等地的旧式商品房，楼龄在12年以上，租客以三口之家为主。6）黄埔区2009年，黄埔区的二手住宅平均租金是17.9元/平方米，同比上升5.4%。租金单价成交比重最大的是1015元/平方米，达到29.7%；其次是1520元/平方米，达到29.1%。上述两个主力区间成交的对象，多数是大沙地东、丰乐南路、港湾路、黄埔东路、荔香路等地楼龄在5至10年之间的小区商品房或大院式物业，租客多数是在天河或开发区上班的白领。而黄埔区的住宅出租面积成交比重最大是3040平方米，达到21.5%；其次是7080平方米，比重达到18.3%。这两个主力区间的成交对象，多数是黄埔东路、石化路、开元南路、丰乐中路、怡园等地的小公寓或大型小区商品房，楼龄在10年以下，租客以三口之家为主，还有部分是在开发区工作的单身人士。7）番禺区2009年，番禺区的二手住宅平均租金是17.6元/平方米，同比上升5.3%。租金单价成交比重最大的是1520元/平方米，达到33.2%；其次是1015元/平方米，达到26.6%。上述两个主力区间成交的对象，多数是大石镇、南村镇、沙湾镇、石基镇、钟村镇、市桥镇等地多个大型套盘物业，楼龄从4至18年不等，绝大部分租客在番禺当地的批发市场工作的人士，另外还有部分是去天河上班的外籍人士。而番禺区的住宅出租面积成交比重最大是6070平方米，达到17.5%；其次是7080平方米，比重达到16.6%。这两个主力区间的成交对象，多数是大石街、洛浦街、桥难街、市桥街、钟村镇等镇街的大型套盘商品房，楼龄多在8年以上，租客以两口之家为主，还有少数外籍单身人士。8）花都区2009年，花都区的二手住宅平均租金是10.9元/平方米，同比上升0.7%。租金单价成交比重最大的是10元/平方米以下，达到44.9%；其次是1015元/平方米，达到30.8%。上述两个主力区间成交的对象，多数是宝华路、建设北路、金华路、商业大道、云山大道等地多个大型套盘或旧式住宅楼物业，楼龄从4至12年不等，绝大部分租客在花都新华、狮岭等地的批发市场或其他行业工作的人士。而花都区的住宅出租面积成交比重最大是8090平方米，达到17.8%；其次是100120平方米，比重达到15.4%。这两个主力区间的成交对象，多数是龙珠路、商业大道、新都大道、建设北路等地的小区物业，楼龄多在10年以下，租客以三口之家为主。9）萝岗区2009年，萝岗区的二手住宅租赁活跃地段是青年路、普晖村、春晖街、志诚大道、开创大道等地段。楼龄在5年以下的商品房小区单位租金在1921元/平方米之间，楼龄在12年以上的大院物业单位租金在1013元/平方米之间。成交比重较大的面积区间是80100平方米，这类小三房物业的租客主要是在开发区工作的外地人士。10）南沙区2009年，南沙区的二手住宅租赁活跃地段是南沙街环市北路、江南路、进港大道、黄阁镇麒麟新村、珠江街等地段。楼龄在5年以下的商品房小区单位租金在1719元/平方米之间，楼龄在8年以上的旧式小区物业单位租金在710元/平方米之间。成交比重较大的面积区间是80100平方米，这类三房物业的租客主要是在南沙当地工业区上班的外地人士。2、各板块写字楼租金情况差异各板块中，体育中心板块平均租金为85.6元/平方米，较2008年度下跌9.8%，租金跌幅最少。珠江新城板块平均租金为121.3元/平方米，较2008年度下跌12.4%。天河北板块平均租金为102.2元/平方米，较2008年度下跌27.6%，在各板块中累计跌幅最多。租金年初继续下行，到二季度止跌企稳，三、四季度环比有所回升，反映了经济的走势，行业的经营状况，而二手写字楼市场受到一手写字楼供应大的影响，需求被挤压；商铺市场成交有所下降，售价和租金都有一定幅度上升，街边独立商铺受到投资者青睐，租金上升明显，具体如下表 。2009年广州市甲级写字各重要板块楼租金情况（单位：元 / 平方米 / 月）数据来源：合富置业3、存量商铺买卖市场成交有所下降。2009年广州市十区二手商铺市场成交面积为17.56万平方米，较上年同期下降9.2%；总体成交均价为7410元/平方米，较上年同期上升13.2%。存量商铺买卖下降主要是符合投资者需求的存量商铺比较稀缺，而经济回升力度不太大也有一定的影响。从租金情况看，广州不少比较有代表性的商业物业租金水平变化不大，基本保持稳中有升的走势。一些区位比较好的街边独立商铺交易和租赁都比较热，例如珠江新城的一些独立铺位，受到一些实力投资者青睐，售价租金均明显上升，成为市场热点。4、区域市场特点各有不同番禺依然保持区域市场最大份额，天河、白云、越秀三区的成交同比增速超过平均水平，而珠江新城、天河东部、旧机场周边、华南板块、老荔湾等区域板块成为市场热点，引人注目。番禺区依然保持成交最大区域地位，1-11月二手住宅成交面积超过200万平方米，但增速较市场整体幅度略低。天河、白云两区成交量同比增幅都在130%左右，远高于其它区域。就热点板块看，珠江新城今年交易活跃，豪宅占比居于全市之首，楼价上升幅度也最大，成为广州二手楼市的风向标板块；天河东部在5号线通车、BRT、员村琶洲新规划等利好因素作用下，成交日趋活跃；旧机场白云新城改造提速，对于周边楼盘价值提升有明显作用，成交价格走高；华南板块云集了广州最多大盘，供求两旺，各种户型选择很多，在这一轮市场上升构成中，成交放量；而老荔湾旧城改造加速，带来了巨大的市场需求也逐渐释放。六、租金调查情况1、住宅租赁市场租金创出历史新高2009年下半年，广州二手住宅租金创出历史新高，全市平均租金达到29.99元/平方米月。但从下表2可以看到，最近三年的出租毛回报率（按每年空置1个月，出租11个月统计）在逐年走低，2009年下半年的二手住宅出租毛回报率只有3.6%，与2007年上半年的4.9%相差较大。2007至2009年广州市二手住宅出租毛回报率表（按11个月出租期统计，单位：元/平方米）来源：满堂红研究部尽管二手住宅的租金涨幅远落后于买卖价涨幅，但“买房出租”或“以租金供楼”仍旧是大多数长线投资客的热衷手段。满堂红研究部对广州市内的热租楼盘进行定期监测，发现2009年第四季度多数热租套盘的单位租金较之半年或一年前有了明显回升，特别是在年底这种租赁淡季，其租金比2009年春节后或春交会期间的旺季还要高。热租楼盘通常位于广州市甲级写字楼区域内或专业市场周边，面向客户层属于中高档次，而随着甲级写字楼的空置率有所下降，以及国内消费市场的回暖，有能力承受高租金值物业的客户数量有所增加，故热租盘的小业主也敢于将其物业租金从半年前的“低位”拉高一个档次。2010年，普通住房转让的营业税优惠政策从2年调整到5年，大批次新房可能因买卖市场缩量而“回流”到租赁市场，届时高租金值物业的供应比重会随之增加。与此同时，这一年外地来穗务工者数量应会比2009年明显增多，他们对海珠、天河、白云等区域的中低档租金水平的物业需求较大，在供求关系发生变化后，市场上的总体租金水平仍会继续呈现“振荡向上”趋势。预计2010年4月、10月广交会期间的租金会再创出新高，全年的租金水平在2009年的基础上（28.6元/平方米）上涨4%，约在29.7元/平方米左右，越秀、天河两区的平均租金仍排在区域的前两位。租赁市场的客户继续以普通工薪族为主，外企高管、本地经商人士、高等院校学生、外籍人士为次。2各区存量住宅均价对比见下图：3、广州二手楼租金回报率 来源：广州日报 近日中原地研究报告显示，北京、上海、广州、深圳、天津二手楼市成交价格、成交量齐齐下跌，五个城市中仅有广州租金水平略微上涨，北京、广州、天津三地租金回报率均稍为上升。报告还显示，全国五大城市一月二手楼市价格有不超过1%的下跌幅度，但成交量下跌幅度较大，总成交量比2008年12月减少21.5%左右。据分析，2月起五大城市二手楼成交量有可能逐步增加，而广州、深圳外，其他三市的二手楼价将继续下跌。 4、广州市中心二手楼价9497元/平方米据中原地产提供的全国五大城市一月份价格指数，五市的二手楼价均有不同幅度下降，其中幅度最小的是深圳，为0.27%，最高的是天津的0.85%。广州下跌幅度为0.41%，排行第四。根据成交均价可获悉，北京目前中心区均价为16988元/平方米，上海为23006元/平方米，深圳为12497元/平方米，广州为9497元/平方米，天津均价最低，为8604元/平方米。从五大城市的楼市数据看，广州楼市总体趋向平稳，因此业内也倾向相信广州楼市相对放缓了下跌态势，价格有望稳住。不过，在楼市仍处于向下通道时，特别是当2008年发布的房地产相关政策在经过一段时间后逐渐释放效果，更令市场中的买卖家产生博弈心理。因此，即将结束的2月份楼市数据至关重要，将有可能显现农历春节过后楼市新走向的信号。行内主要观点认为二手楼市均价依然会继续走低，但在成交量升跌问题上产生分歧：有观点认为成交量因为价低而可能反而走高，也有观点认为成交量将紧随成交价双双再度出现下滑。广州二手楼租金回报率4.32%从租金指数看，五大城市中仅有广州逆市上扬，幅度低至0.03%，其他四大城市均为下降，降幅最为明显的是上海的1.07%，深圳降幅为0.91%。由于价格、租金下跌幅度不同，因此租金回报率表现也不同。五大城市中，北京、广州均有0.5%左右的升势，天津仅有0.14%的上升迹象，但平均租金回报率仅在3%4.5%之间，而上海、深圳租金回报率继续下降。在五大城市中，广州的平均租金回报率最高，为4.32%。在楼市高峰期之前，普通的长线投资者的回报率底线为6%，高租金回报率甚至可达8%；在楼市高峰期时，也能接受5%6%的租金回报率。有行内分析认为，成熟的房地产市场租金回报率一般在4.5%5%之间，能高于5%以上，甚至在某些板块能高于4.5%以上，就是长线投资者可以接受的租金回报率。相信在金融风暴过后，一些普通投资者也会相应降低自己的租金回报率要求，寻求稳定的、长期的资金回报。5、广州甲级写字楼租金下调7.6%来源：信息时报 据新华社电国际房地产专业服务公司仲量联行发布2008年市场回顾报告称，受金融危机的影响，2008年广州甲级写字楼市场下滑，整体租金下调7.6%，预计2009年甲级写字楼租金将出现较大调整。 仲量联行的统计数据显示，2008年前三季度，广州甲级写字楼的强劲需求带动全年吸纳量创新高，年净吸纳量约34万平方米，比2007年上升16.3%。同时2008年底空置率也轻微回落到21.3%。其中，天河CBD净吸纳量最高，该区域仍然受租户欢迎。广州甲级写字楼市场自2007年开始迈入调整期，再加上近期全球金融危机的影响，2008年全年租金下降幅度加大，整体租金下调76%。由于写字楼需求下降，租金下跌，市场空置率压力大，再加上金融风暴，令投资者信心受影响。因此，甲级写字楼资本值调整压力大，自2008年第四季开始出现下降，季度跌幅达8.1%，全年下调6.3%。2009年，珠江新城将继续成为广州甲级写字楼的新供应集中地。预期今年共有大约36万平方米甲级写字楼上市。新供应中部分来自业主自用和国内企业的需求，将有助支撑今年全年的净吸纳量。仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为，全球金融危机将继续在需求和供应方面影响广州甲级写字楼市场。预料跨国公司仍会以短期续租现有物业为主，推迟扩充计划。同时由于需求转弱、供应充裕、空置率上升，将为租户带来理想的议价能力。因此，2009年甲级写字楼租金将出现较大调整。七、租赁市场存在存在问题 目前国内局部区域个别城市出现了房地产投资过热、市场秩序混乱、“市场失灵”的局面。广东尤其是广州市场相对较为理性成熟，这是因为广州房地产市场“先走了一步”，早发展了几年。因此，比起一些市场秩序较乱的城市，广州市场出现了问题相对较少，问题也不像个别城市那么严重。例如房价问题，虽然去年广州房价在历经近7年的连续下跌后首次“反弹回升”，但涨势并不会像个别城市那样疯狂。而且广州楼市是自用型买家为主，市场投机气氛不像一些城市那么浓厚。这并不是说广州楼市没有问题，恰恰相反，广州楼市存在的问题还很多，也很复杂，在目前形势下，广州房地产市场需要结合广州实际情况，及早着手积极预防，防微杜渐，努力建立良好的市场秩序，开拓和谐社会新局面。八、二手市场预测二手楼市以稳为主，量减价略升2010年广州二手楼市会以稳为主，与2009年的市场相比有一定的延续性，活跃度和楼价运行方向不会发生大的变化，但考虑到2009年比较特殊的政策、经济和楼价等特点，估计2010年二手市场难以重新复制那种火爆行情。在政策方面，2009年12月中央经济工作会议明确提出，2010年国家继续坚持积极的财政政策和适当宽松的货币政策，大的宏观调控政策方向保持不变，当然，2009年的一些支持政策进行了一定的调整，例如，营业税征税的优惠政策由原先的购房满2年，调回到5年，但普通住宅的营业税课税基数是买入和卖出的差额，仍然是支持普通住宅交易的。供求关系方面，估计2010年广州二手楼的供应需求关系比2009年要松，但考虑到2010年一手楼新增供应量有限，特别是新增货量大多数都集中在外围区域，核心区域的新增供应非常有限，加上2010年亚运期间还有停工期，所以主要分布在城区和近郊的二手楼凭借其价格、产品类型丰富、地段、配套等多项优势，依然会保持比较旺盛的需求。二手楼的供求关系应该以比较平衡为主。在城市建设方面，2010年广州举办亚运会，为了迎接亚运广州这两年城市基础设施建设投入力度相当大，推动地铁、快速路、轨道交通、各项配套措施、治理环境、穿衣戴帽工程等建设，广州城市建设进一步完善，总体上对物业价值的提升有明显的作用。就市场走势看，由于2009年年末政策有所调整，尾班车行情又消化掉部分购房需求，本身春节之前又是二手楼市的淡季，以刚性需求为主，2010年前两个月交投会受到影响，但预计只是短期内影响；也应该注意，年末的亚运会可能在一定程度上影响购房入市意欲。所以，2010年一头一尾的市场将有所减量，但总的来看，2010年的市场需求还是比较可观的，估计全年二手住宅总体交易量比2009年有所下降。楼价方面，目前各种条件决定了2010年广州二手楼价基本是稳中有升的走势，当前楼价运行的态势还会延续。从量价特点看，预计2010年广州二手楼价保持量减价小升走势。考虑到政策面已经开始对投资行为进行抑制，例如2009年12月份在营业税优惠政策上进行了调整，非普通住宅方面营业税已恢复到2009年之前，而且2010年很有可能再次动用上浮利率来抑制多套贷款购房投资行为，加上二手楼价经过2009年快速上行，已经处于高位，要完全消化高楼价还需要时间，这几个因素加在一起对于投资预期和投资行为有抑制作用，估计2010年二手楼市的投资比重会下降，特别是短期炒作行为热情会大大下降。带有保值意愿的长期持有的购房需求依然有部分会考虑入市，因为毕竟房地产是所有投资中抗通胀的最佳品种，其风险相比较低，长期收益比较理想。综合起来看，首次置业、换房的改善型需求依然是2010年广州二手楼市的主力购房者，保值类、长期投资以及以出租为主要目的多次置业和投资者也成为广州二手楼市的有机组成部分。同时，也应该密切关注国家政策特别是房贷和差别利率政策的变化和实行情况，以监测新建商品房市场和二手存量房市场在成交和楼价上的反应。