济南房地产市调及项目定位地块评估简报(1)

目 录第一部分 投资环境分析1-12济南人文、地理、历史概况1济南经济状况分析1济南市城市发展规划3济南重大市政工程6济南商圈分析7第二部分 房地产市场分析13-18住宅分布现状及特征13济南房地产发展演变15济南市主要房产开发企业16济南市商品房销售主要途径及按揭办理情况16广告分析及报价17第三部分 区域市场调查19-41东南区调查报告20东北区调查报告25中心城区及南区调查报告29西南区调查报告33北区调查报告37第四部分 华山项目市场定位42-50地块分析42市场分析43产品定位44项目开发初步分析45第五部分 银座地块评估简报51-54地块分析51产品定位52规划要点建议54第六部分 中山广场地块评估简报55-56地块分析55产品定位56附件1济南市居民采暖方式附件2利率表附件3办理购房银行按揭手续资料表附件4济南报纸、电视广告、车身广告及户外看板收费清单附件5济南低价位房面积统计表附件6济南个案楼盘分析表附件7写字楼市场一览附件8济南市部分宾馆长包房情况市调总表济南市房地产市场调查研究分析报告第一部分：投资环境分析1、济南人文、地理、历史概况济南市是山东省会城市，位于山东省中部，是山东省政治、经济、文化中心，重要的交通枢纽。四周与德州、滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城等地市相邻。全市地势南高北低，依次为低山丘陵、山前倾斜平原和黄河冲积平原。总面积8154平方公里，市区面积2119平方公里，建成区面积116.2平方公里。目前，济南市辖历下、市中、槐荫、天桥、历城5区，长清、平阴、济阳、商河4县和章丘市。1999年末，全市总人口5576309人，其中市辖区人口2606447人，中心城区（建成区）人口160万人。人口密度为1.3万人/平方公里。济南是国务院公布的历史文化名城。因地处古四渎之一“济水”之南而得名。据考古发掘资料，远在9000年前的新石器时代早期，已有先民在此繁衍生息。自商周时已建城，于西晋永嘉末年（313年前），济南郡从平陵迁至历城，从此，今济南市区成为历代郡国、州府的行政中心，一直沿续至今。济南历史悠长，人才辈出。属今济南市籍的历史名人主要有中国传统医学的杰出代表扁鹊；中国古代阴阳五行学说的创始人，战国思想家邹衍；唐朝开国功臣，一代名相名将房玄龄、秦琼；中华词坛“婉约派”、“豪放派”的杰出代表、宋代文学家李清照、辛弃疾；近代民族实业家、“祥”字号商业的代表人物孟洛川等等。2、济南经济状况分析（1）宏观经济概况1999年，济南市全年完成国内生产总值881.2亿元，比上年增长13.06%，其中第一产业增加值完成92.5亿元，增长9.6%；第二产业增加值399.8亿元，增长11.8 %；第三产业增加值388.9亿元，增长15.3%。三大产业结构由上年的11.2:45.7:43.1调整为10.5:45.4:44.1，预计今后城市发展使第三产业的比重将进一步加大。（2）银行存款余额概况到1999年末，济南全市金融机构各项存款余额1061.3亿元，比年初增长24%，其中城乡居民储蓄存款余额412.7亿元，比年初增长11.6%，金融机构各项贷款余额877.5亿元，比年初增长20.5%。（3）济南市民收入概况据有关部门调查显示，2000年，济南市家庭月收入在500元以下的占3.5%，500-1000元的占24%，1000-2000元的占35.5%，2000-3000元的占26%，3000-5000元的占8%，5000元以上的仅占3%。（摘自齐鲁晚报2000年3月27日，25版）（4）物价指数概况据济南2000年年鉴反映，1999年济南市场物价持续走低，全年商品零售价格指数为96.9%，居民消费价格指数为99.1%，与人民生活密切相关的食品类价格中，除饮食业同比上升外，粮食、肉禽蛋、鲜菜等均出现下降。消费价格中，服务项目价格上升27.6%，居住价格上升2.1%，主要是受政策性调价因素影响。但据实地走访济南各大商厦和找当地人谈话中发现，济南的物价与上海相当，交通出行和居住费用相对较低，但在“吃”、“穿”方面并不比上海低，仍属较高水平。并且消费成份中公款消费占较大比例。（5）固定资产投资概况99年，济南全市固定资产投资完成270.4亿元，比上年增长22.5%。其中国有单位投资196.6亿元，增长26%；集体单位57.6亿元，增长13.7%。在国有单位完成投资中，基本建设投资95.9亿元，增长21.5%，更新改造投资46.5亿元，增长9.4%；房地产开发35.3亿元，增长47.2%，其他投资18.8亿元，增长79.7%，住宅建设持续增长，城镇集体以上单位完成住宅投资33亿元，增长19.6%；住宅竣工面积272.8万平方米，增长5.2%；国家计委下达的经济适用房投资计划，年度投资17.5亿元，总建筑面积584.2万平方米，年内施工面积229.9万平方米。综合以上五方面，济南经济状况，作以下几点分析：（1）济南市的国内生产总值仍属于较低水平，但增势强劲，第三产业增幅明显。据济南市城市总体规划文本显示，到2010年三次产业的结构比例调整为5:45:50，这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。（2）从居民银行储蓄和家庭月收入分析，目前的济南市民的购买力不强。家庭月收入在2000元以上的家庭才有可能承受2500-3000元/m2左右的房价，此类家庭只占总家庭数的37%，以建成区人口160万，每户3.5人计，市区总家庭户数约45.7万户，家庭月收入2000元以上的约为17万户。除去已购和尚未打算购房之外，所剩家庭不是很多。（3）济南是一座“畸形”消费城市，贫富差距很大，公款消费现象严重。（4）房地产近几年成为热点开发项目，在全市固定资产投放中增幅最大，达到47.2%。（5）在与当地同行的接触中发现，济南部分“先富”人士已开始第二次购房。3、济南市城市发展规划（1）中心城区总体布局。中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心，划分为核心区和11个功能各有倾重的片区。l 核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。l 白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区；l 无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区；l 文东为科研文教片区；l 千佛山为风景旅游片区。B、王舍人组团位于中心城区最东部，规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南开发区新区为主体构成。重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重点发展汽车制造工业。（2）公共设施布局A、中心商务区。 中国最大的资料库下载在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。B、市级商业中心。在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。C、省级行政办公用地。集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。D、金融设施。在中心商务区内。E、文化娱乐设施。在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。F、体育设施。在腊山湖北新建市级体育中心。G、调整完善医疗卫生设施。在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。H、文科设施。完善文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设济南科技活动场所，在东部鳌角山地区预留高教科研用地。（3）济南旅游资源开发。形成以古城旅游区为中心，四面扩展的格局。A、古城旅游区。主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。B、向北扩展建成黄河旅游区。主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。C、向东扩展建成龙山文化旅游区。主要包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。D、向南扩展建成山川古迹旅游区。主要包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅游区。E、向西扩展建成平阴民俗风情旅游区。主要包括洪范池、翠屏门等风景旅游区。（4）外联交通A、铁路。2010年前建设京沪高速铁路济南段（含黄河高速铁路桥），建设邯济线、济龙烟线，并引入济南枢纽。B、公路。近期建设大杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段，高速浇城公路环的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。C、机场。济南（遥墙）机场扩建为国内口岸一级机场。新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道，延长现有跑道至3200米，张庄军用机场不宜在市区内保留，迁出选址新建。（5）城市交通。总体框架：3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主干路。（简称“三环九射、九纵九横”）“三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环；由二环东、南、西、北路组成的主干路环；由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里环。“九射”指主干路环向外放射的济王、济青（青州）、济青（青岛）、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临9条高等级公路。“九纵”指二环西路、营市街（快速）、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路（快速）、二环东路9条南北向主干路或快速路。“九横”指二环南路、刘长山路、经十路（快速）、经七路、经四路、经一路、北园路（快速）、清河北路、二环北路等9条东西向主干路或快速路。（6）城市园林建设。市级公园：扩建大明湖、五龙潭、趵突泉等公园，完善环城、千佛山、金牛、百花等公园。新建西郊、郎茂山、丁字山、白马山、匡山、药山、柳云、砚池山、牛旺、新宇、鲍山、赵仙庄、兴福寺、党家等公园。区级公园：建设工业南路、段南、魏华、无影潭、黄岗、南全福、视甸、义和、繁荣、王舍人、大金等公园。将植物园改为开放式公共绿地，在龙洞风景区新建植物园。整治改造中山、青年公园为开放式公共绿化广场，开辟湖山路（南门）、济南火车北站、济南火车东站、英雄山、工业南路等公共绿化广场。4、济南重大市政工程（1）已建：A、洪城高速路东、北、西线和黄河二桥建成通车。B、英雄山路、趵突泉北路拓宽改造及济泺路立交桥一期工程竣工使用。C、泉城广场建成使用。D、济南机场主跑道投入使用。（2）在建：A、“蓝天工程”，市区新增绿地20万平方米，使城市绿化覆盖率达到36%，绿地率31%。B、“旧城改造工程”。抓好一批旧居旧村和低洼棚户区的改造建设，搞好舜湖社区，新世界阳光花园、北园八村以及其它居民小区的成片住宅开发和经济适用房建设。C、重点工程：l 纬六路道桥工程。l 高速绕城路南线工程。l 顺河高架路北延工程。l 历山北路拓宽工程。l 共青团路东段、无影山北路、建新路、工业北路、辛河路和县西巷的拓宽改造工程。l 大明湖扩建改造工程。l 英雄山风景区二期工程。l 中山广场工程。l 开工建设千佛山风景名胜名。（3）规划：详见“济南市城市发展规划”。分析：从以上“3、济南市城市发展规划和4、济南重大市政工程”两项内容分析得出以下几点：A、对中心城区，采取强化、改造手段，进一步确立其商业、金融、和都市旅游的核心地位。B、重视东西两头的发展，以若干片区的形成确立其每个片区的核心任务。C、南部大力开发旅游资源，形成济南的生态区。D、北部发展的比重在全市范围内最轻，对华山各案可能有影响的主要有以下几点：l 北向扩建黄河旅游区，其中华山旅游区作为其中一部分。l 京沪与济青高速公路的联接线工程。将使本案的外联更方便。l 顺河高架路北延工程。l 历山北路拓宽工程。5、济南商圈分析关于济南商业的分布情况，详见各区块分析报告，以下对济南的一些主要商业设施进行初步分析。表一：名称具体情况世界购物广场新世界商城位置经十四路，长途客运站纬一路，马鞍山路交汇面积一层1540平方米，二层未开，三层1000平方米左右20000平方米左右场所环境属货仓式大型超级市场私营摊贩式批发、零售商场产品从食品、蔬菜到大件家用电器一应俱全，档次不高。小商品、生活日用品、服装、化妆、洗涤用品占大部分。价格同属超市，价位比较低，服装、家电除外。同属批发零售场所，价位较低。消费客户中、青年各阶层均有特点货物齐全，由于地理位置偏远，顾客不多。价格低，可还价，生活日用品多。表二：名称具体情况百货大楼银座地下商城位置黑虎泉西路，贵和对面泺源大街，泉城广场下面面积1万平方米左右不到3万平方米场所环境老、旧的场所环境与银座贵和相比档次偏低，顾客数量不多。狭长、热闹，属中档类的商场，经营品种比较丰富。产品所经营的产品项目单调，一层皮包，二层家电，三层音像，四层百信鞋所经营产品从衣帽、化妆品、手饰、鞋、皮包、食品一应俱全，属中档。价格价格还可以，属中等水平价格中档消费客户中、低层，工薪阶层。工薪阶层特点老的外貌，老的大环境，一切呈现给人80年代的感觉。集餐饮、娱乐于一身，位于泉城广场之下，客流量大。表三：名称具体情况大润发位置文化西路与历山路交汇面积4万平方米左右场所环境大型自选超市，客流量大，属 中档偏高类超市，大而明亮。产品从食品、蔬菜、水果到首饰、鞋帽、化妆品、大型电器一应俱全。价格价格中档消费客户属大众型超市特点大型仓储超市，生活日用品与食品是主要经营范围表四：名称具体情况人民商场大观园位置经四路，顺河高架交汇经四路、纬二路交汇面积超市：2600平方米，主楼：3-4万平方米。4万平方米左右场所环境属老式国营商场，顾客稀少，服务人员散漫，相比超市热闹一点。顾客稍多一些，属国营体制。产品化妆，洗涤用吕，服装，鞋帽，文化，电器，珠宝，床上用品。化妆饰品，服装，电器，电子，古董，主要来自全国各地大型厂家。价格对于济南市人民消费能力，价位中等偏高。产品档次不高，但价位却不低。消费客户中年为主。中、青年特点以服装为主，产品档次低。古董、工艺品是大观园的一大特色。表五：名称具体情况银座商城贵和购物位置泺源大街黑虎泉西路面积3.2万平方米不到2万平方米场所环境在济南属于中偏高档，共六层，面积比较大，客人数量一般。在济南市给人一种很新颖、高档的环境感觉，共五层，一层、地下是济南最高档的商店。产品所经营的部分商品属品牌商品，产地多数以深圳、北京、汕头为进口主单位。所经营的产品牌子比较全，价格贵，也以深圳、北京、汕头、武汉等一些城市居多。价格价格偏高，一般要1000元左右。价格高，在济南市属顶级。消费客户针对于济南中上层收的人，工薪阶层也有，不过很少，主要是为了信誉。针对于济南市上层收的人，工薪层极少。特点大而全，档次处于中等偏高的有信誉的大型商场。环境新颖、价格贵，整体面貌比较时尚。第二部分房地产市场分析一、住宅分布现状及特征：1、住宅分布现状整体印象：A、济南房地产开发尚处于初级起步阶段，给人以散乱无序的感觉。B、从济南全市房地产的宏观而言，东部和南部比西部和北部发达，地域的认知度在济南市民中极强。C、济南市由于受南部山区和北部黄河的自然因素限制，因此整个城区呈现向东、西两头发展的态势。2、市场分区：分 类价 格主 要 分 布代 表 楼 盘备 注低价住房900-2500元/平方米北区（铁路线以北）金阁花园，板桥小区等济南的低价位房包括动迁房和低价商品房两种中价位房3000-5000元/平方米东南和西南部怡心苑、中联花园、开元山庄等高价位房5000-10000元/平方米市中心区和南部千佛山一带皇冠山庄，三箭银苑、加州花园、舜华园等案量小，有地段和产品的特殊性。3、住宅特征：（1）整体规划零星插建比较普遍，形成规模的小区不多，个别超大规模的小区虽已立项但进展缓慢，目前还没有投放市场；住宅项目以多层为主，社区规划差，呈行列式布局，个别小区开始分组团，出现了围合或半围合式的布局，但比例很小；高层住宅极少（有限的几幢高层均为单位自建），小高层住宅开始增多。（2）建筑设计多层以一梯两户为主，也有一梯三户或一梯四户的设计，个别多层带电梯；注重南北朝向的布局；目前已建产品大多将卧室作为朝南的首选，而客厅北向采光不在少数。小高层既有板式也有点式。（3）建筑风格：较为单一，以传统朴实设计为主，有少量产品开始重视外观设计，出现了仿欧式的建筑，但欧陆风并未盛行，纯欧式建筑几乎没有。（4）配套设计：配套设计比较简单，大型社区以服务性配套为主，个别小区建了会所并配健身房、台球室娱乐室、游泳池等。（5）景观环境：景观体现在小区草坪绿化，种树很少，小品较为低档、粗糙，尚未引进景观设计，无架空层底部绿化和休闲设计，有的虽已开始注重小区的外部环境，但绿化硬地广场环境并不理想。（6）户型设计：二房二厅和三房二厅主导市场，面积70-120平方米为多，复式有错层设计不多见。（7）外墙处理：外墙多为水刷石或马赛克，色彩单调，也有部分涂料和面砖，但较为低档，坡屋顶楼房增多。（8）车位布置：多层以地面停车为主，小高层虽设有地下停车场，但车位较少，难以满足业主需求，一些小区出现了人车分流设计。（9）安保设施：许多小区呈半封闭式格局，仅以防盗门、防盗窗解决安保问题，有电子对讲系统，个别小区引进了红外线防盗系统。（10）细部处理：窗户变化不多，突窗和转角窗很少，弧形窗及异形窗尚未出现，窗户多数是普通玻璃，白铝合金或钢塑制品，入户门多为夹板门，围墙粗糙未作艺术处理，屋顶设计简单，大堂及电梯厅设计很小气。（11）智能化：一些小区开始铺设光纤网络，宽频网络已入入个别小区，部分小区增设了一卡通设施。（12）采暖：济南作为我国沿海较为北部的城市，社区供暖是产品规划中必备部分，详细采暖方式及价格见附件1。4、济南楼市状况综述近年来，山东济南的房地产市场出现了前所未有的火爆局面，据不完全统计，济南市目前正在开发和销售的90个楼盘中销售率基本在50-80%。在过去的一年里，市场形势的骤然升温，除房改等政策的影响外，主要是当地政府旧城改造规划的拉动作用。济南市计划利用3年的时间，完成二环以内重点项目的改造，开发建设住宅和公建1500万平方米，建设5-8个规划合理、设计新颖、配套齐全的大型住宅社区。据有关部门透露，5年之内济南市将有4000万平方米的住宅需求量，年需求量平均约800万平方米。房产市场的火爆吸引了大批投资者，2000年，济南市新增房地产公司40至50家，占原有公司总数的1/7。目前，济南市大大小小的房地产公司总数已近300家。然而面对济南房地产市场的火爆，济南房地产业却明显呈现出力不从心之态。据报导，济南市房地产业无大企业，几百家房地产企业注册资金总共才十几个亿。这是因为，多年来该行业市场进入的门槛较低，造成了小作坊式的不具备市场应对能力的企业大量存在。此外，大量的房地产企业市场定位雷同，产品差异性很小，几乎在同一个层面上竞争，造成产品积压，资金沉淀，企业缺乏发展后劲，但从济南现有260万人口和目前的人均11平方米居住面积计算，济南市的房地产业还有强劲的发展潜力。在这一轮发展机遇面前，济南市房地产业的市场格局必将要发生质的变化，一些有强大后盾支持的开发商可能会脱颖而出。二、济南房地产发展演变1、起步阶段：80年代初90年代初开发特点：政府统建，计划经济为指导，基本属于政府行为，没有市场销售。开发量：30-50万平方米/年，共17家开发公司代表楼盘：燕山小区缺少统一开发规划，东、南部档次相对高，西、北部主要属于经济适用性住房。2、发展之初：90年代初90年代中期开发特点：从零星插建为主，无成规模小区、规模较小。主要集中在市中心，三五栋楼即成小区。开发量：100万平方米/年，共280家开发公司代表楼盘：佛山苑3、开发较热：96年以后2000年开发特点：（1）开发面较广，从低档的经济适用房到高档的别墅项目都有，900-11000元/平方米不等。其中中高档商品房（4000元/平方米以上）占总开发量的20-30%。（2）济南市内已无土地，掌握在当地开发商手中，共有49个项目，其中绝大多数“拆而不建，晾晒地块”。导致外地有实力和能力的房产开发企业在市内无项目可作。（3）最近1-2年，郊区的开发项目成为热点，但档次都不高。开发量：96-99年100-150万平方米/年2000年190万平方米/年代表楼盘：(1)中高档楼盘：绿景家园、雅居园、开元山庄、怡心苑、舜湖社区。(2)别墅项目：加州花园三、济南市主要房产开发企业开 发 企 业资 质代 表 楼 盘1济南市房地产开发总公司一级燕子山、王宫庄、佛山苑、七星山、八里洼2市中区房地产开发总公司隶属于市中区人民政府，被评为全国综合效益百强回民、王函、梁庄等十四个居民小区（动迁房）3济南天建房地产开发总公司二级黄仓、黄岗、影山花园、宝丰等居民小区（动迁房）4济南市高新技术产业开发建设总公司百花小区、雅居园5山东三箭置业集团一级资质，山东省最大的大型建筑企业集团三箭.银苑花园6山东省房地产开发集团济南总公司二级鲁房高新小区，历苑小区、山大路住宅区等。7三联集团山东省重点企业舜湖社区注：2000年，济南全市商品房竣工量190万平方米。销售量：160平方米，剩余多数为动迁安居房。四、济南市商品房销售主要途径及按揭办理情况。1、济南市商品房销售主要途径：A、绝大多数是现场销售，有现场售楼处；B、安居房和低价位房到开发商总部登记购买为主；C、出现少数中介公司，也有商品房买卖，但多数为低价位房；D、类似于上海的“金丰易居”购房超市，尚未出现。2、按揭办理情况：A、银行济南目前多数银行办理购房贷款服务，目前集中为工行、建行、农行三家；B、年限大多数为15年，极个别为20年（如加州花园）；C、贷款比例70%额度。D、贷款相关收费：1、抵押评估费万分之八贷款总额2、保险费：千分之一贷款总额贷款年限1-5年万分之八贷款总额贷款年限5-10年万分之六贷款总额贷款年限10-15年3、公证费：万分之八总房款4、代办费：100-300元不等。E、入户相关收费：1、契税：1.5%总房款；2、维修基金（一次性）：2%总房款；3、有线电视初装费：320元；4、煤气开户费：1500元；5、供热费：18.2元/平方米总建面（4个月）另附：附件2利率表、附件3办理按揭手续资料表各一份。五、广告分析及报价1、报纸广告：济南目前的报纸广告主要是济南时报和齐鲁晚报两家。种类通栏（黑/彩）1/2版（黑/彩）整版（黑/彩）备注济南时报12250/1740026000/2700052000/74000折扣在75-85折不等齐鲁晚报19600/2548039000/5070078000/101400注：齐鲁晚报为全省发行，日发行量达到65万份。济南时报为全市，日发行量达到36万份。2、电视广告以济南电视台-1（综合频道）和济南电视台二套（经济频道）为调研对象。价格根据时间段而言。从晚上19：3022:50。济南电视台-1平均收费为：100-200元/秒。济南电视台-2平均收费为：70-160元/秒。3、身车广告价格从6-12万/单车全年不等，外加15%的广告公司代理费。4、户外看板在济南市区繁华路段，户外看板价格从1080元/平方米1680元/平方米不等，合作期限3年起。另注：有关以上4种广告的详细资料见附件4。第三部分 区域市场调查本次济南市场调查以分区形式开展，共分为五个区域：l 东南区（历山路以东，解放路以南）l 东北区（历山路以东，解放路以北）l 中心城区及南区（历山路以西，纬二路以东，铁路线以南）l 西南区（铁路线以南，纬二路以西）l 北区（铁路线以北，历山路以西）以下为各区的市场调查报告：东南区调查报告一、范围历山路以东，解放路以南二、整体感觉生态环境较好，主要依托千佛山，卧佛山及燕子山进行开发。另外本区域东二环路以内是济南大专院校、省市、机关集中办公区，整体属闹中取静地段。三、环境分析1、交通以和平路，解放路，文化东路，山大路，历山路为主要交通干线，纵横交错，井字排列离市区距离近，交通便利。中心医院附近 NO.45、46、47、87、K52终点站舜风世纪花园、文东裕华园、东旺家园附近 NO.K59、75、18历东花园附近 NO.K50、46、47、101开元山庄附近 NO.K51、79、68终点站，燕东山庄、K59和平花园 NO.K96、102、49、80 颐琴湾 NO.102终点2、商业在这块区域里没有特别明显的大型商圈，值得提出的是二环东路与径十东路交汇处有一家“万嘉隆”会员店，属济南第一家仅对会员开放的大型仓储式购物中心。还有位于解放路与文化东路之间的一段山大路，汇集了多家电脑及软件公司，称得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜场，生活配套比较成熟，完全可以保证附近居民的日常生活。3、文教、医疗该区域内的大专院校众多，如山东师大、省艺术学院、省经济学院等，中小学校更是遍布此区域内，就学方便。市中心医院就在解放路边，还有一些其它机关医院，都较其它区域多。4、周边环境这块区域主要属于历下区。历下区在济南属较好的区域，而所调研区域位于济南市东南角，被人们称为济南的“富人区”。故明思意，居住在这里的人都有颇有的经济基础，当然他们购房的标准要比其它人高，在很大程度上这里的周边环境是吸引他们的主要因素，这块区域南面是千佛山、卧佛山及燕子山，生态环境相当好，清静、幽雅，绝对是养生的好地方，且离市区不远，交通也比较便利，周边的生活配套也相对齐全医院、学校、银行、邮局、菜场一应俱全，故“茅头峪”，又称开元山庄地区四周楼盘很多，这里的楼盘价位高，生态环境占了很大因素。四、市场分析1、开发地段及开发量主要分为两个部分A、千佛山、卧佛山、燕子山周边l 代表楼盘：邦泰-绿苑、中创-开元山庄、中联花园、明月华庭、燕东山庄l 特点：均依山而建，生态环境相当好，属中、高档住宅，规模大小不一。中创-开元山庄最大，占地130亩 93年开发明月华庭最小，占地3110M2另外还有颐琴湾也属这个部分，整个小区占地100亩，小区内部规划良好，绿化也不错，看得出是一处经过很好规划的小区。B、解放路南，经十路北，零星分散的几处楼盘l 代表楼盘：和平花园、历东花园、文东裕华园、东旺家园、华侨公寓及舜风世纪花园l 特点：开发地段靠近市中心，周边配套很齐全，交通便利，基本上属中档楼盘，品质不高，普遍占地面积不大，不能形成气候，居于高档经济适用房，没有特点。上述项目的开发主要都集中在山脚下，也就是“开元山庄”周边。因为这里的环境好，是近年来济南房产开发重点区域。所以 “开元山庄”周围陆续开发了很多楼盘，但目前可开发的地块已不多，除非往山上发展。另外就是这里已经是楼市的密集点，房市成熟，房价高，可发展空间较小。2、单价市场这块区域的普遍价位都较高，单价范围2650-8000元不等，平均单价在4000-4500元左右。3、总价及主力总价总价范围在40-170万，主力总价在60-80万之间，这证明了济南市真正想买好房子的人还是有一定的经济基础的，且为数不少。4、主力面积及主力房型这块区域的主力面积在130-170M2之间，以三房二厅二卫为主，其中最大的是住户一般都较重视卧室的朝向，却忽视客厅的朝向。5、社区规划调研的12个楼盘基本都是行列式的排列，没有新意。比较典型的几处均在千佛山、卧佛山及燕子山脚下，也许是凭借南部山区这一大优势，使得生态环境很好，而忽视了小区内部的绿化。这里占地面积最大的是中创-开元山庄，占地130亩，93年开始开发。另外一处是颐琴湾-明珠花园，占地100亩是近几年开发的楼盘，这里的绿化相对好些，但也是行列式排列，上海索尔-结绳营销代理，普遍的绿化都不是很好，没有主题。6、建筑立面一般以釉面砖为建筑立面，但外观设计都没有特别之处，和平花园、历东花园、东旺家园、明月华庭、文东裕华园，这几处都类似高档的经济适用房，华侨公寓外墙为涂料，只有邦泰-绿苑的外观设计比较好，属欧式风格，但所采用的釉面砖质地却较差。7、主要建材及设备这12处楼盘大部分是砖混结构，只有中创开元山庄的四幢高层，明月华庭的小高层为框架外，其它均为砖混，而厨房、卫生间都已初步装修。 8、行销主题基本上没有行销主题，主要依托千佛山、卧佛山、燕子山，大部分连售楼处都没有，只是一些办公室及销售科，业务员能力差，缺乏专业知识，生态环境为产品支撑点。五、具体案例分析1、颐琴湾-明珠花园价位：3000-3400元/平方米（在此区域内属于中档价位房）面积范围：130-240M2主打面积：130-140M2销售率：75%客源：80%属自由购房，20%建委、机关单位及关系户，自由购房客源主要来自山东航空公司、东方航空公司、华能集团员工及机关人员付款方式：主要是按揭，一次性付款很少，额度7成居多卖点：地段较好，交通便利，配套也较齐全，小区整体规划好，房型设计较合理，三A标准，二十四小时安保，可视对讲等智能化管理。2、邦泰-绿苑价位：4060-8000元主力面积：120-140 M2销售率：77%客源：集体购房5% 散户95% 主要多为教师、医生、律师、药业、金融等职业，收入较高付款方式：按揭为主，多为7成，一次性付款者少， 卖点：生态环境极好，临近自然，配套较齐，交通便利总结：综上所述，这块区域的楼盘在济南市来说属于中档偏高层次。1、南部一块，地理位置优越，生态环境绝佳，这是它的量大卖点，是养生的好地方，虽然靠近山区，但离市中心距离不远，周边的配套也相对齐全，交通方面也比较便利，所以虽然售价不低，但销售得也不错。2、中部及北部档次都不是很高，属于中档层次，主要卖点就是靠近中心市区，生活配套成熟，交通也很便利。以上两部分个案目前均依赖周边环境，大多都存在缺少优美社区规划及高尚产品品质的问题，除南部依靠连绵起伏的山脉这一环境外，而其余产品一待济南出现大量优质产品供市场选择，其产品难以支持目前的售价。东北区调查报告一、范围历山路以东，解放路以北，铁道线以南二、区域印象历山路是划分市区与市核心区重要界线，此区域由二环东路为界可划分为二大部分。1、环内地区：历山路-铁道线-二环东路-解放路围合部分（即内环与外环之间地带），属市区部分；2、环外地区：二环东路以东部分，属市郊部分。其中市区部分尽管区别于市核心区，但受地缘位置上辐射影响，因而配套丰富齐全，人口密集，尤其文教医疗设施集中，故也是房产开发的集中所在；市郊部分因为交通弊端等原因，人文基础、配套条件均明显薄弱，目前仍处房产开发初期。三、环境分析1、商业l 以洪楼广场为中心，东关大街-花园路是东北区商业网点最集中，生活设施最齐全的地带，如有肯德基、新华书店、小商品批发市场、农贸集市、大润发仓储式大卖场等，其辐射范围整个东北区。l 以山大路及山大南路构成的济南高科技产业区，利用周边高校人才优势，以电脑、电子为主的科技产业区，目前已初具规模。2、交通纵向道路系统：历山路（内环）、将军路-二环东路（外环）、山大路、洪家楼南路-闵子骞路横向道路系统：东关大街-花园路、山大南路、解放路构成整个东北区的交通网络，总体面言路况较好，公交线路多集中在以上地段。地势上南高北低，东高西低。公交集散点：洪楼广场：75、71、1、10、K98历山路与解放路口：45、46、K52、47、87、83、5、8、K55、K913、文教集中在解放路一线：济南铁道职业技术学院、铁路党校、七中洪家楼地区：山东大学（东校）、山大附中、历城三中、济南联合大学艺术中专部山大南路一线：山大新校、山东大学、粮食干校、计划学校4、医疗集中在环内市区范围，散布在解放路、历山路及山大路区域：市中心医院、荣军医院、省胸科医院、历下二院、山大二院四、市场分析1、 开发地段及开发量环内地区：金阁花园（1.2万方），洪西花园（1.44万方），恒泰花园（3.6万方），大学南苑（10万方），环外地区：齐鲁世纪园（4.2万方），百花小区（15万），雅居园（16万）环内新开楼盘数量多，但受周边相邻关系影响，规模普遍不大；环外地区未形成大开发态势，新建个案现多集中环线边缘，且普遍规模大于环内个案，有一定社区规划。2、 价格区间分类（2000-3000元/M2）：齐鲁世纪园、恒泰、大学南苑、百花小区多属于环外个案，或为规划品质较落后的环内个案。（3000-4000元/ M2）：洪西花园、金泰花园、绿景嘉园、雅居园多属环内个案，且相对规划起点较高。3、 主力面积与主力单价、总价分析（3000-4000元/ M2）二房面积110-120 M2，3300-3500元/m2，36.3-42万三房面积140-160 M2，3300-3500元/m2，46.2-56万（2000-3000元/ M2）二房面积90-110 M2，2200-2500元/m2，19.8-26万 三房面积110-130 M2，2200-2500元/m2，24-31.2万4、 社区规划与建筑立面除绿景家园、百花小区、雅居园大规模社区均有较完善社区规划，包括集中绿化、社区会所、物业形态也趋于多样化，注重外立面的设计风格，追求高品质社区形象外，其余个案均为行列式排布，外立面平凡，同质化现象明显，且受规模所限，无环境规划。5、 建材与设备百花小区采用建设部推荐“四新”技术成果建材标准及智能化设施配置。雅居园全国康居示范社区，采用新型环保节能型建材。绿景家园引入智能化系统、防盗、INTERNET通讯及物业管理设施。金泰花园初装修房，厨、卫装修送三件套，客厅铺好面砖。6、 客源分析 由于地处市区范围内，原住人口密集，客源范围多为区域性客源，本区文教科技产业发达，区域客源特征明显，因而客源中教师、IT业人士、医生、医药商人占一定比例，另外个人购房中相当部分为私营业主。7、 行销主题大多个案仍紧扣地段概念为诉求要点，或是主打“洪楼地区”配套商圈或是主打山大路高新技术产业区的高尚人文气息，但也有个案紧扣自身产品上卖点的。绿景家园“东情西韵中国心”，主打社区内园林规划雅居园“冠军家园”，意指业主中有奥运冠军，突出名人效应。百花小区主打社区内新型建材及智能化设施。总结区域市场以下特征：1、 环内新开楼盘数量多，但受周边相邻关系影响，规模普遍不大；环外地区未形成大开发态势，新建个案现多集中环线边缘，且普遍规模大于环内个案，有一定社区规划。2、 物业价格主要由地段价值决定，而同类地段上则由物业品质区分，总体而言，外环内外物业差价在500-700元/M2之间。3、区域内物业形态以多层为主，但存在整体规划落伍，多为行列式布局，无集中绿化环境。4、区域市场物业多存在以下共性弊端：l 外立面设计风格雷同，缺乏细部处理，欧陆化标识不明；l 社区公共部分建材标准低档；l 现代物业管理模式尚属空白；5、规模化社区、大型集中绿化环境以及智能化设施配套逐渐成为发展趋势，环保节能型建材成为亮点。中心城区及南区调查报告一、范围：历山路从西，纬二路以东，铁路线以南。二、整体感觉：此地块以大明湖、泉城广场、千佛山风景区和南部山区四部分组成。是济南的中心城区，属于第一流的地区。也是配套最完善，房价最高的高档地段。三、环境分析：1、商业：该地区是济南商业最集中的区域，主要分布以下地区：（1）大明湖周围。此处为市中心的老城厢，尽管商业配套不上档次，但非常齐全。如纬北、北坦，长盛小区。（2）泉城路和泉城广场周围。商家林立，如贵和、银座、百货大楼等等，档次最高，类似于上海的人民广场，南京路商业街。（3）东八里地区。以东八里农贸市场为核心，解决近几年动迁至此的居民的生活配套。（4）玉函小区周围。最主要解决玉函社区（动迁小区）的生活配套。2、交通。该区除泉城广场市中心区，交通便利之外，主要有以下公交集散点：（1）济南东站（大明湖以北）。33、6、31、36、37、41终点站。（2）东八里洼地区。48、44、34、66、42终点站。（3）玉函小区。4、76、35、43终点站。3、文教。该区的文教设施分布以下几块：（1）省委附近。如省实验中学、济南外国语学校、回民学校、铁中等。（2）文化西街以南、千佛山以北。如山东大学、二中、山东画院、山东医科大学等。此处是济南市高教集中区域。4、医疗。济南市医疗设施比较分散，基本集中在居民聚集区内。三、市场分析1、开发地段及开发量现将该地区作以下细分：（1）大明湖以东、以西，铁路线沿线地区。代表楼盘：纬北、北坦、长盛小区。此类物业属于老式居民区，多建于80年代左右。物业较为破烂，但区域内配套齐全，生活方便。是一块开发有潜力的地区。（2）大明湖周围地区。代表楼盘：金冠花园和大明翠庭。此类物业为大明湖周围新开的高档住宅小区。但规模均较小：金冠花园建筑面积5万平方米，大明翠庭3.6平方米。（3）市中心和千佛山地区。代表楼盘。三箭银苑、皇冠山庄、四季花园和舜华园。此类物业是目前济南房市中地段最好，品质最高和价格最贵的公寓小区。开发量较大：三箭银苑：7万平方米；四季花园：5.7万平方米；皇冠山庄：4万平方米；舜华园：6.3万平方米。（4）南部山区。代表楼盘：舜玉小区、玉函小区和舜湖社区。其中舜玉小区和玉函小区为最近几年的动迁小区、物业都比较新，区域内配套比较完善。舜湖社区是目前济南开发量最大的社区，总建面达到267万平方米。（5）别墅项目。代表楼盘：加州花园。该小区是济南目前唯一的纯别墅类项目。处于仲宫镇，离市区车程30分钟。但开发量不大。加州花园共有2.3万平方米。结论：该区的物业分布为：老式小区在大明湖以北，铁路线沿线；南部为新建动迁小区；高档住宅集中在市中心区和千佛山地区。2、单价市场：（1）大明湖周围：3930-5500元/平方米，其中大明翠庭为全装修房。（2）市中心和千佛山地区：6000-11000元/平方米。（3）南部动迁房：1500-2200元/平方米。（4）舜湖社区：3090-4890元/平方米。（5）加州花园：4557-6382元/平方米。3、总价和主力总价：（1）大明湖周围：36万-125万。主力总价：50-80万。（2）市中心和千佛山地区：75万-250万。主力总价：80-137万。（3）舜湖社区：46.9万-131.5万。主力总价：65-80万。（4）加州花园：139-217万。主力总价：200-217万。4、主力面积及主力房型：（1）大明湖周围：100-140平方米。主力房型：二房和三房均势。（2）市中心和千佛山地区：125-200平方米。主力房型：三房二厅。（3）舜湖社区：148.23-180.24平方米。主力房型：三房。（4）加州花园：320-340平方米。单幢别墅。5、社区规划：本地区个案除皇冠山庄和金冠花园属于兵营式排列，无社区规划外。其余均有较好的社区规划，包括围合花园，完善的会所设施和体育休闲设施。舜湖社区甚至是造城运动、包括学校、幼儿园、医院、商场等等应有尽有。三箭银苑、舜华园个案的社区规划相当不错。6、建筑立面：除动迁房外，本区的个案建筑立面归纳为两种：欧陆式和现代式。多数使用面砖。其中三箭银苑和舜华园是现代式的代表之作。7、主要建材与设备：（1）本区所有个案均为砼现浇结构；（2）多数采用塑钢门窗，大厅和走道均经过处理、装修；但多数比较粗糙。（3）均以中央冷暖空调作为采暖设备，而且多数的奉送；（4）除金冠花园和皇冠山庄外，其余均为全装修房或厨卫装修。但装修明显不够档次。（5）均有智能化设施。INTERNET接口入户。8、客源分析：本区域楼盘为济南 目前最昂贵的物业，因此客源多数为济南的私营业主，大企业的老总，外地来省城购房者，归国的香港、新加坡人士和政府官员。9、行销主题：（1）大明湖地区：主要依托大明湖公园，生态型社区。（2）千佛山和南部山区：生态型绿色社区。（济南人对此区域的生态形环境深 信不疑）和智能化社区。（3）三箭银苑和舜华园：商务互动，SOHO家庭办公、智能化住宅（三箭住宅进化论）。注：生态型社区概念和智能化为主要行销主题。总结：综上所述，该区域楼盘有以下特征：1、档次高，地段佳，规划好的社区，有不错的销售市场。2、高档次楼盘的单户面积都相当大；3、房型设计上仍不科学，朝向影响因素较大；4、规划设计已有一定思路，但雷同性较大；5、多数物业均带装修。6、“省职员工房”仍占相当大比例，多为公款消费，略带畸形；7、济南贫富差距相当大。西南区调查报告一、范围：铁路线以南，纬二路以西，属济南市西南角。二、整体感觉：北区域可以说它是一块工业区，有着大大小小的工厂，就济南市而言这块区域可以说是中等地块，房价也是属于中档价位。三、环境分析：1、商业该区域的商业配套很少，呈点状分布。（1）经二路、经四路附近有济南华联、大观园这些商业配套应属中档，但已足够满足这个区域的消费。（2）纬二路上的山东华联，也属中档商业配套。2、交通这块区域的交通还算便利，主要有以下几条重要的交通道路与交通集散点：（1）经四路：是通往大观园与中山公园的主要交通道路之一；（2）经七路：经泺源大街，可直接通往泉城广场；（3）经十路：是连接济南东西两侧的重要交通道路；（4）南辛庄西路与纬二路是这块区域纵向的两大交通道路。两处交通集散点：（1）经十路上的辛庄高架桥连接经七路与南辛庄西路交通路线有：K56、K98、78、42、9、101、100、K58、K90、73、81。（2）纬二路上的八一立交桥，连接经十路交通路线有：43、15、34、49、33、4、35、81、K523、文教：主要分布以下地块：（1）经四路附近，如：十二中、四十七中学、济南卫生学校；（2）经七路附近，如：二十中、省委党校；（3）南辛庄西街附近，如：机床二厂子弟中学、山东省第九中学；（4）南辛庄西路以南的，如：市中心医学专科学校，省物资学校，山东建材学校（济南大学）基本上以中学为主，大专院校很少。4、医疗：主要集中在三块区域：（1）续十二路以东，经十路以北，这一块医疗配备很密，大大小小有六家。（2）在英雄山路上。（3）在辛庄高架附近。四、市场楼盘详分：1、单价：该区域的楼盘价位基本上一致：在2000-4000元左右；2、主力面积及主力房型：80平方米-120平方米、三房、二房3、社区规划：本地区除汇统花园与怡心苑有完整的规划，包括：会所、绿化轴与水的概念外，其余均无规划可言。4、建筑立面：本区域归纳为欧式与现代派两种，多数使用涂料，其中汇统与怡心苑是代表作。5、主要建材与设备：（1）本区大多数楼盘属砖混结构；（2）门窗多数塑钢窗；（3）多数楼盘都采用分户取暖设备，而且都是奉送；（4）除汇统、怡心、千喜外，多数都有简单的装修；（5）除汇统、怡心有智能化管理，其余均没有。综上所述，这块区域楼盘的特征如下：1、中档楼盘，中档价位；2、有品质感的花园小区太少；3、房型设计都很一般；4、集体购房仍占相当大的比例；5、价位与房子的品质不相符合，开发潜力尚可。五、具体楼盘举例分析：1、汇统