房地产项目工程管理策划书培训资料

佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司53目 录第一章：工程概况及项目总平面图11.1项目概况11.2项目总平面图61.3项目工程管理的特点和难点6第二章：项目的组织架构与岗位职责82.1项目部组织架构及岗位职责82.2 项目工程部对总包单位及监理单位的管理原则15第三章：项目的范围划分173.1项目总平面图173.2总承包商施工范围划分173.2.1施工范围划分原则173.2.2施工范围划分方案173.2总承包商、分包商的工作范围173.3专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单18第四章：工程进度管理204.1项目总体开发计划204.2工程施工进度节点计划204.3 工程进度计划的特点204.4 工程进度控制措施214.4.1总包施工进度计划审核214.4.2 施工过程中施工进度计划审核214.4.3 总包施工协调管理214.4.4 奖惩机制224.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制224.4.6 工程部内部计划协调224.4.7 现场交通情况234.4.8 民扰情况234.4.9 对外协调工作23第五章：工程质量及安全文明管理235.1工程质量与安全管理目标235.1.1工程质量管理目标235.1.2安全文明施工管理目标235.1.3 质量与安全管理奖罚措施245.2质量与安全管理指导思想245.2.1优选队伍，杜绝多层转包245.2.2强化过程监督245.2.3利用监理的力量，强化质量及安全控制245.2.4沟通与支持255.3工程质量管理措施255.3.1 图纸审查制度255.3.2 施工单位质量保证体系285.3.3 设备材料进场验收制度285.3.4 战前培训制度295.3.5 样板验收制度315.3.6项目质量管理要点335.3.7技术方案先行制度335.3.8质量通病处理345.3.9日常质量管理345.3.10设计协调问题355.3.11质量事故处理355.3.12分户验收把握竣工验收最后防线355.3.13入住前质量检查和维修355.3.13成品保护措施355.4安全文明施工管理375.4.1安全文明施工控制要点375.4.2安全文明施工检查制度38第六章：工程成本管理396.1 项目成本控制目标396.2 项目成本控制措施396.2.1招投标及材料采购方式396.2.2推行限额设计406.2.3设计奖罚制度406.2.4部品部件调查研究406.2.5图纸审查406.2.6变更签证管理406.2.7进度款支付40第七章：采购与招标管理417.1 监理招标417.1.1入围资格417.1.2监理人员的资质审查417.1.3检查现场办公设备417.2总包招标427.2.1入围资格427.3分包管理与甲供材料协调427.3.1总包管理工作包括：427.3.2总包配合工作437.3.3甲供、甲定乙购材料管理437.4配套专业分包工程招标44第八章：项目的沟通管理448.1进场知会448.2周例会458.3工程月报458.4里程碑形象进度458.5文件的收发、传阅458.6文件的归档45第九章：项目的风险与对策469.1进度控制风险与对策469.2质量控制风险与对策469.3成本控制风险与对策499.4其它51第一章：工程概况及项目总平面图1.1项目概况本项目于佛山市南海区大沥镇横岗村（杨柳岗）地段（中心地理坐标：230550N，1130321E），投资65000万元新建“金棕榈园”项目。该项目规划总用地面积59266.84平方米，总建筑面积189775.69平方米，容积率为2.50，绿地率为30%。规划总居住户数1609户，居住人口4800人。该项目以住宅为主，拟建10栋11-13层住宅楼，并配套普通商业、停车场、物业管理和垃圾收集站等设施，共分二期建设。一期建设内容为地块西面5栋住宅楼（1#、2#、7#、9#、10#）、商铺A、商铺B及垃圾收集站，建筑面积94720.03平方米；二期建设内容为地块东面5栋住宅楼（3#、4#、5#、6#、8#），建筑面积95055.66平方米。l 项目基本情况项目名称：金棕榈园建设单位：佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司设计单位：广东南海国际建筑设计有限公司 总包单位：广东华典建设集团有限公司佛山百粤分公司监理单位：广东鼎耀工程顾问有限公司勘察单位：佛山市南海城乡建筑设计有限公司岩土工程勘察分公司项目投资：约65000万元人民币l 项目地址建设地点：项目选址于佛山市南海区大沥镇横岗村（杨柳岗）地段，其中心地理坐标：230550N，1130321E。本项目周围的四置情况为：东面部分为空地，部分为和佳工业园内金属加工厂厂房；南面为和佳工业园内金属加工厂房；西面为长岗南路，隔路为厂房；北面为广东粤剧学校。l 建设规模及内容本项目规划总用地面积为59266.84平方米，总建筑面积为189775.69平方米，容积率为2.50，绿地率为30%。规划总居住户数1609户，居住人口4800人。本项目地块用地性质为城镇混合住宅用地，项目以住宅为主，拟建10栋11-13层住宅楼，并配套普通商业、停车场、物业管理和垃圾收集站等设施。l 基础、主体工程建设内容本项目以住宅为主，框剪结构，单层整体高低跨地下室，其地下建筑面积为36438.8m2。拟建10栋11-13层住宅楼，并配套普通商业、停车场、物业管理和垃圾收集站等设施。1、住宅楼拟建10栋住宅楼，包括西区5栋11-13层住宅楼（1#、2#、7#、9#、10#），东区5栋11-12层住宅楼（3#、4#、5#、6#、8#），分二期建设。2、普通商业区本项目拟在西区西面设两处普通商业区，分别为商铺A及商铺B，均为三层，商铺A建筑面积1600.28，商铺B建筑面积1179.03，商铺总建筑面积2279.31。3、物业管理本项目拟设两处物业管理用房，分别位于1#住宅楼首、二层的西部及10#住宅楼首、二层的西部，物业管理用房面积共为314。4、垃圾收集站本项目拟在地块西南角，南侧地面停车场西面设1座1层垃圾收集站，垃圾收集站面积约21，仅用作临时堆放本项目产生的生活垃圾，不设垃圾压缩功能。5、停车场本项目共设1185个机动车停车位，其中地上停车位175个（含28个商业停车位），地下停车位1010个。6、消防控制室本项目设1处消防控制室，位于4#住宅楼首层北部，面积约33。本项目技术经济指标一览表见下表。总技术经济指标一览表项目一期二期合计规划用地面积59266.84规划总建筑面积189775.69其中计容总建筑面积148017.41其中住宅建筑面积150134.44不计容总建筑面积41758.28容积率2.50建筑基底总面积15351.16建筑密度25.9%规划绿地总面积17780绿地率30%住宅户(套)数1609户套型90平方米商品住宅建筑面积123081.01套型90平方米商品住宅所占比例84.87%最大层数（0.000计）13层最高建筑总高度（0.000计）40.5m机动车停车位数1185个其中地面停车场175个地下车库1010个l 辅助公用配套工程（1） 供电系统依据供配电系统设计规范、高层民用建筑设计防火规范，本项目小区属城镇混合住宅用地。其中消防控制室、消防水泵、消防电梯、应急照明等消防设施用电负荷等级均为一级负荷；生活水泵等用电负荷属二级负荷，其余负荷为三级负荷。本小区的日常供电采用市电系统，为防止电力检修及其它的事故故障，拟在4#楼首层北部的发电机房内设1台600kW的柴油发电机供项目停电时备用，发电机房面积约66。项目设2处配电房，分别位于1#楼首层东北角和4#楼首层西北角。（2）给排水系统给水本项目全部用水均来自市政自来水管网，主要包生活用水、普通商业区用水、垃圾收集站冲洗用水、绿化洒水等。水泵房设于地下1层西北角，面积约114。排水本项目排水系统采用雨、污水分流系统，项目内雨水经雨水管网排入市政雨水管道。项目粪便污水（包括居民和普通商业区的粪便污水）先经三级化粪池处理，垃圾收集站冲洗污水分别经沉淀池处理后，与其它生活污水一起进入城西污水厂进行综合处理，最终排入机场涌。（3）通风设施本项目配电房采取自然通风。发电机房设强制通排风把发电机燃料废气抽到内置烟井引到楼顶排放，发电机的内置烟井不能与其他公建设施共用，并需做好隔热措施。本项目住宅区产生的油烟经吸排油烟机处理后，排入预留的专用室内排烟管引至各栋住宅楼楼顶排放。地下停车场主要采用机械排风，把汽车尾气抽至地面排放。（4）消防系统本项目的消防控制室设于4#住宅楼首层北部，面积约33。小区内的消防车道围绕地块内的花园绿化设置，能覆盖每一栋建筑物，组团内部在紧急情况下，消防车可以到达。 消防系统根据不同的功能区，设置多个消防分区，消防系统包括消防栓、给水系统、自动喷水灭火给水系统、水幕给水系统、室外消防栓给水系统、消防水池、消防排水和气体灭火系统。（5）燃气工程本项目使用天然气供气，采用燃气低压管在小区内形成环网供气，引入户后形成技网供气。（6）垃圾收集系统本项目拟在地块西南角，南侧地面停车场西面设1座1层垃圾收集站，面积约21，仅用作临时堆放本项目产生的生活垃圾，不设垃圾压缩功能。项目产生垃圾临时堆放在垃圾收集站，定时由环卫部门收集外运处理。（7）空调系统本项目商业及住宅均不设中央空调系统，均采用家庭式空调。本项目未设冷却塔。（8）人防系统本项目设6处人防防护单元，分布在1#、2#、3#、10#住宅楼的地下1层。防护单元平时作为地下车库用，战时作为人员及设备掩蔽所，每套单元内均设置染毒集水井、多级防毒通道、扩散室、脱衣间、淋浴室、检查穿衣室、隔音间、战时风机房、滤毒室、集气室、除尘室、吸水坑、人防水池等设施。l 项目分期建设情况本项目拟分两期建设。一期建设内容为地块西面5栋住宅楼（1#、2#、7#、9#、10#）、商铺A、商铺B及垃圾收集站，建筑面积为94720.03平方米，施工期为2012年6月至2013年10月；二期建设内容为地块东面的5栋住宅楼（3#、4#、5#、6#、8#），建筑面积为95055.66平方米，施工期为2012年08月至2013年12月。分期建设情况详见下表。分期建设情况一览表施工分期位置建筑层数建筑面积（m2）施工期一期地块西区1#、2#、7#、9#、10#住宅楼11-13层91919.722012.6-2013.10商铺A3层1600.28商铺B3层1179.03垃圾收集站1层21.00二期地块东区3#、4#、5#、6#、8#住宅楼11-12层95055.662012.8-2013.12l 各栋建设情况1栋2栋3栋4栋5栋6栋7栋8栋9栋10栋全高42.139.8539.8539.139.139.8539.8539.8539.8542.10高程9.412.612.612.612.612.612.612.612.69.4层数13111112121111111113户数2241721722062108484105126226面积1974214988150031822318226114371143796751161319744梯数3443344563首层户数91212812445611面积150813611370150715101041104191110961510层高3.63.63.63.63.63.63.63.63.63.6标准层户数181616181888101218面积151713521352151715171033103386810421517层高3333333333销售批次预售时间1.2项目总平面图本项目地块为规则长方形，南北较短、东西较长，边界较为规整。小区整体设计依顺地块走向，总体呈东西向布置，地势东高西低，用地红线挡土墙完成后的小区内高程与周边地势高差约到5米多。地块西面的5栋住宅楼、普通商业区、垃圾收集站作为第一期建设，地块东面的5栋住宅楼作为第二期建设。两期建筑物之间无明显分界，地下室贯通，两者充分融合，建筑立面及园林设计风格选用现代东南亚风格。项目西侧靠近道路部分设置2处普通商业区，3层（部分2F），首层层高6米。项目地块四周设置5米宽绿化带，形成绿树成荫的休闲带；小区内部设有大面积的花园绿地，彰显了项目的生态居住价值，从整体上营造一个都市时尚、健康舒适的居住社区。南北向建筑物外边线到界址线（规划用地红线）最大距离17米，最小距离9米。项目营销要求，样板房将在1栋、2栋、7栋、9栋、10栋中选取，为满足销售展示路线，其一期（含商业）主入口、小区围合内综合管网、景观及营销布置须于主体施工完成前提前完成。结合上述项目地理条件、规划设计条件及营销条件等情况，现拟定按基础施工阶段、主体施工阶段、装修施工阶段进行三阶段总平施工布置。其：基础施工阶段“施工总平面布置图”见附图1，主体施工阶段“施工总平面布置图”见附图2，装修阶段施工总平布置图待进入砌体施工时根据实际情况确定。注：总平面布置原则：1. 根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置；2. 根据现场实际地形，最大限度利用施工场地；3. 与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道，不影响销售展示；4. 现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；5. 水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉；6. 应满足文明施工及消防要求。1.3项目工程管理的特点和难点根据设计文件、前述项目地理、工程规模等概况信息，结合本项目地质勘察报告，项目的主要工程管理特点和难点可以归述如下几个方面：l 因场地条件、销售环境要求等条件的限制，项目的各阶段施工总平布置较为困难。如何合理解决销售展示区域和施工区域交叉影响，是确保本项目施工顺畅、进度、成本、安全控制的关键问题；l 因地质条件的多样性，沙层、破粹强风化和较好中风化、微风化等岩层层厚、分层位置分布不均匀，基础设计中深、浅基础形式交互。因此，对浅基础和整体高低跨地下室的土方施工、基础及桩基础施工带来较大影响。如何解决土方施工方案、施工顺序，如何解决桩基、高低跨地下室结构施工方案、施工质量等，是确保销售时间节点达成，有效控制建安成本、保证工程质量的关键因素；l 因项目地理位置的局限，销售展示区需要成熟、完整呈现。其如何解决展示区及相关范围的综合管网、景观工程与主体的合理施工安排，将直接影响销售展示效果、综合管网的整体性及后期收口的一致性、工程建安成本和工期进度等；l 因6栋、7栋处于项目中间位置，为了满足环境营造的需要，如何解决其主体、装修阶段的施工组织问题，将直接影响工程进度、建安成本；l 如何解决本项目的高程及测量控制、质量控制、管控模式及程序的搭建将直接影响项目整体建设进度、安全保障、成品效果、建安成本、企业品牌价值的提升等；综上述工程管理的特点与难点，本项目拟将主要在前期准备及施工过程中，从施工总平面布置、施工组织设计、工序管控验收、计划策划与控管、供应商及团队建设等方面重点着手，制定合理方案和制度、落实层层监控和验收等措施来有效解决，确保建设项目最大价值的实现。第二章：项目的组织架构与岗位职责2.1项目部组织架构及岗位职责 2.1.1项目部组织架构 机构组织图劲嘉房地产开发有限公司工程部总包施工单位监理公司配套专业分包施工单位指定专业分包施工单位甲供材料设备、甲指乙供材料、设备供应商监督管理监督管理管理、配合公司职能部门（营销、设计、合约、成本、开发）支持 组织结构图工程总监（）景观专业工程师（ ）土建专业工程师（ ）土建专业工程师（ ）土建专业工程师（ ）土建专业工程师（ ）土建专业工程师（ ）水电专业工程师（ ）设备专业工程师（ ）电气专业工程师（ ）土建专业工程师（ ）给排水专业工程师（ ）资料专业工程师（ ）工程部经理（）成本部经理（）设计部经理（）开发部经理（）总经理室各分管副总（）公司各关链职能部门协调支持监理公司项目负责人（ ）园林专业工程师（ ）资料专业工程师（ ）总监理工程师（ ）总包单位项目主要管理人员配套专业施工单位项目主要管理人员2.1.2项目部工作职责及岗位职责 工程部定位工程部是在公司的领导下代表企业履行施工承包与材料采购合同，按合同、设计文件、公司制度及经营计划等要求完成项目建设任务的项目管理机构。工程部是一个组织体，要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性，促进管理人员的合作；协调公司职能部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；协调与公司各部门、政府主管部门、监理单位、总承包商、指定分包单位、独立分包单位、材料供应商等关系。 工程部工作内容1)负责施工准备阶段、施工管理阶段的进度、质量、成本、安全文明施工的控制及材料采购供应管理的协调。2)项目控制要素的具体工作分工如下表工作内容责任部门报批报建项目前期报批报建工作：办理工程建设施工许可证；办理质量监督；办理安全监督手续；办理施工用水；办理施工用电；办理施工用水排放许可；办理临时施工路口报批；办理临建施工报批；等等。开发部牵头，工程部协助；开工准备包括现场确定红线点；场地拆迁清理；复核单体建筑的放线工作；围墙、道路及临时设施施工；市政配套管线到位情况的进一步落实；等等工程部计划体系分期项目开发总体计划工程中心负责，工程部配合总包单位、监理单位、分包单位进场计划由工程部提供给合约部，由合约部组织协调招投标工作材料、设备、构配件进场计划施工及监理单位确定施工单位考察、技术标书、技术合同、招标工程部负责技术标书评审和合同技术条款编制，合约部负责招标及合同编制，工作部协肋考察监理单位考察、技术标书、技术合同、招标零星工程及材料5万元以下零星工程施工单位、2万元以下零星材料供应商确定及合同工程部负责，由成本部监控图纸及方案评审初步设计、各专业施工图纸专家评审设计部负责，销售部、工程部、成本部参与基础及主体工程施工图纸会审及其施工组织设计审定工程部组织，监理、施工单位、设计、成本部参与材料、设备、构配件选样、定板设计部负责制订材料、设备、构配件进场计划工程部负责甲供材料设备招标及合同工作合约部负责，设计部、工程部、成本部参与甲供材料设备的到货验收工程部负责负责审核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息价材料品牌；工程部组织，监理、合约、成本部配合工程验收（包含过程管控）基础验收工程部负责，开发部、设计部配合；涉及到成本类的需成本部配合主体结构验收工程竣工验收各专业工程验收（规划、燃气、消防、配套、电梯等）开发部负责，工程部、设计部配合 工程部工作职责1）负责与工程有关的报批报建配合、协助工作；2）负责编写工程管理有关的工程计划l 负责编写总包单位、监理单位、分包单位进场计划，并组织实施；l 负责编写材料、设备、构配件进场计划，并组织实施；l 负责编写工程开工前准备工作计划表及XX项目XX专业工作计划,并组织实施；3）负责协助对承建商/供货商考察，技术标书的评审和编制合同技术条款及协助完善承建商/供货商考察报告；4）负责或协助成本部审核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息价材料品牌；5）负责审核乙方上报的施工方案、施工措施；6）负责审批乙方上报的工程联系单；7）负责项目施工各阶段设置定期不定期检查及诸多控制点；8）负责每月组织对工程质量及安全进行全面检查；9）负责按照政府有关规定组织正式验收；10）负责组织项目验收及协助开发部办理墙改及水泥基金退还手续；11）负责督促项目移交工作。12）负责项目工程经验总结及项目后评估工作。 工程部经理职责1)负责配合施工总包单位、施工监理单位的招投标工作；2)全面负责项目工程质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；3)执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督。4)全面负责或协助、配合与工程有关报批报建、验收工作以及开工准备工作；5)全面负责施工管理协调工作；6)全面负责与工程有关的工作计划并监控其实施；7)全面负责工程质量工作；8)全面负责设计变更的现场控制及现场收方签证工作；9)定期或不定期负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。10)全面负责工程部专业人员工作指导和培训及考核工作；11)全面负责工程经验总结和项目后评估工作。 工程部经理权限1) 对合同参建单位具有唯一直接管理权；在建设过程中对现场正常的工程事务有核定及审批权；对合同参建单位的合作情况有陈述、报告权和建议退换权；2) 有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；3) 有奖金分配建议权，以及按公司、部门管理制度对员工的奖惩权；4) 对资深以上员工升职、加薪的推荐和建议权。 专业工程师岗位职责1)协助工程部经理完成其职责。2)负责分期项目总体开发计划、总包单位、监理单位进场计划的编制；3)负责项目前期相关报批报建工作的组织和协助：4）参与相关专业招投标工作，并配合相关专业招投标工作的完成；l 土建专业工程师1)负责专业工程图纸的全面审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料的选用要求；2)负责施工现场准备工作：3)负责协调组织施工场地向施工单位移交工作；4)负责 “工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、构配件进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；完成进场验收组织及安排布置工作；5)负责全面协调施工过程中土建、给排水、电气、暖通专业之间的配合工作；6)在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；7)协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收工作，全面协调与物业公司的工程交接工作；8)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场收方签证审核工作。9)复核进场材料质量和数量；10)实际掌握施工单位现场施工人员资格及数量；11)实际掌握施工进度情况，及时向区域负责人反应进度滞后情况；12)对现场工程质量进行巡视，重点部位进行旁站；13)实际测量现场签证的工程数量，并拍摄照片进行记录；14）接受并完成部门及直接上级安排的相关工作事务、常规制度要求；15）工作范围：建筑、结构工程、内、外装工程、防水工程、门窗工程、道路工程，等等。l 水电专业工程师 给排水、暖通方面1)负责协助给排水、暖通设计及设备、材料的选用工作；2)负责给排水、暖通专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；3)负责协助项目前期相关报批报建工作：4)负责施工现场准备工作：协调市政配套管线施工工作；5)负责协助工作范围内分包施工单位的考察工作；6)负责 “工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；7)负责配合土建、整合电气专业方面的工作；8)在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；9)负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；10)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；11）工作范围：室内、外给排水工程、市政工程、消防工程、中水工程、水景工程、燃气工程等及相关报批、验收手续等。 强、弱电方面1)负责协助参与强、弱电设计及设备、材料的选用工作；2)负责强、弱电专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；3)协助项目前期相关报批报建工作：4)负责施工现场准备工作：协调市政配套管线施工工作；5)负责协助参与工作范围内分包施工单位的考察工作；6)负责 “工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；7)负责配合土建、整合排水、暖通、燃气等专业工作；8)在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；9)负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；10)负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；11）接受并完成部门及直接上级安排的相关工作事务、常规制度要求；12）工作范围：强、弱电工程、消防工程等及相关报批、验收手续等。l 景观专业工程师1）负责协助参与景观设计及环境材料的选用工作；2）负责景观专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内施工要求、材料、设备的选用要求；3）负责协助参与景观施工单位的考察及入围工作；4）负责 “景观施工单位进场计划”、“景观材料进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；5） 负责配合土建、电气、给排水、暖通、燃气等专业工作；6） 在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；7） 配合完成物业公司的工程交接工作；8） 负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；9） 接受并完成部门及直接上级安排的相关工作事务、常规制度要求；10）工作范围：室外环境工程。l 资料专业工程师1）往来文件收发、传阅、归档；2）信息监控、上传；3）竣工验收备案资料落实；4）部门日常内务管理；5）接受并完成部门及直接上级安排的相关工作事务、常规制度要求；6）工作范围：资料信息工作。2.2 项目工程部对总包单位及监理单位的管理原则2.2.1总包单位管理原则1) 总包单位管理原则：利用合同条款和完善的管理制度对施工单位规范管理，有效控制，以充分调动施工单位的工作自主性和积极性，达到互利双赢的效果。2) 对总包项目班子的管理：要求总包单位项目班子机构健全，符合投标文件和合同的规定，项目经理和技术负责人应经甲方考察认可，施工五大员应持证上岗；3) 对项目管理程序的管理：项目施工应制定施工组织设计和各项施工方案，施工过程程序应遵循施工合同、建设工程质量管理条例、建设工程监理规范以及甲方各项工程管理制度中的各项规定，工序交接、工序验收、隐蔽验收、中间验收、往来函件等均应按规定程序进行。4) 现场配合协调的原则：总包单位负责项目施工现场的总体配合协调工作，配合各参与建设的单位，为各分包单位提供施工条件，并对其进行质量、安全各方面的总包管理。总包单位应对甲方各种销售行为进行配合和提供协助5) 文函往来管理原则：总包单位与各单位的文函往来应遵守合同及其他管理制度的规定，对甲方发文应在规定期限内进行回复，对甲方指令应贯彻执行并进行回复，如有异议的应在规定期限内进行书面回函。总包单位发出函件内容要清晰准确，其时间及相关流转程序按文件管理流程执行。6) 安全文明施工管理原则：总包总体负责施工现场安全文明施工管理，应制定专项安全文明施工管理方案，成立安全文明施工领导小组，安全主任应持证上岗；协调管理现场参与建设各单位的安全文明施工，接受甲方监理及政府职能部门进行安全文明施工检查。7) 施工单位工作检查要点：见附表1。2.2.2监理单位管理原则项目工程部应为监理机构创造良好的工作条件，明确工作授权，使监理机构能按照我司工程管理思想和要求开展监理工作。监理机构在按建设工程监理规范、监理合同、经甲方审批的监理规划及细则开展现场监理工作的同时，接受甲方项目工程部的现场管理和指令。项目总监理工程师受甲方工程经理的直接领导，项目总监和甲方项目工程部专业工程师共同统筹管理监理机构其他监理人员的监理工作。工程部经理每月考核项目总监的工作，项目总监和甲方项目工程组专业工程师每月共同考核监理人员的工作。总监职责：建设工程监理规范规定的监理职责；甲方工程部经理关于工程管理指派的其他工作。 监理人员职责：建设工程监理规范规定的监理职责；甲方工程部关于工程管理而指派的其他工作，甲方工程部现场指令。激励机制：根据监理合同制定相应的激励机制和现场补贴方案，鼓励监理机构各监理人员。监理工作检查要点：见附表2。第三章：项目的范围划分3.1项目总平面图见附图3：标段划分图3.2总承包商施工范围划分3.2.1施工范围划分原则在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如防水施工、电梯施工等。1、划分为23个施工段，以利于销售层次的需求；2、物业类型相近，以利于总包单位合理安排人、材、机及流水施工；3、场地集中，便于施工；4、有利于工程管理、验收、备案等工作。3.2.2施工范围划分方案根据以上原则，经讨论，确认按以下方案划分：共二个施工段： 示范区（一期）：12栋、7栋、910栋和两栋商业楼，建筑面积约9.47万m2； 二 期：36栋、8栋，建筑面积约9.5万m2。3.2总承包商、分包商的工作范围工程承包合同和建设单位工作指令范围内的建筑、结构、水电等施工内容；对甲方另行分包、甲供材料设备供应商等承担配合、协助等方面的工作内容；竣工后的建筑垃圾及时清理、成品保护、竣工前和移交给物业公司前的外墙面砖的清洗、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和保修、因质量问题引起的维修和更换、技术指导及技术培训等。3.3专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单3.2.3.1专业分包工程清单序号分包工程备注1白蚁防治工程2弱电智能化、有线电视、电话、网络信息工程3电梯工程4高低压变配电工程与10KV供电线路工程5柴油发电机组安装及机房环保降噪工程6雕塑、建筑小品7小区标识系统、信报箱8消防工程（含地下室通风系统）9燃气工程（含抄表系统）10发电机房防噪工程11变频供水设备供货及安装12室外环境配套构筑物装修工程（不含土建结构）13游泳池设备及水景设备安装工程14小区物业配套设施15室外园林绿化工程16泛光工程17人防设备安装工程18基础、桩基检测工程19室内环境检测工程20212223243.2.3.1甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单甲购材料设备清单序号编号材料（设备）名称序号编号材料（设备）名称112233445566甲定乙购材料设备清单序号编号材料（设备）名称序号编号材料（设备）名称一建筑装饰材料二安装材料1住宅外墙面材1母线槽2商业外墙面材2电缆桥架（A*B）3电梯厅及前室地、墙面材3三箱（电表、照明、动力）4景观小品雕塑等4应急照明5水、电主材（含配电箱）5出口指示灯（单、双面）6水、电配件6风机7门、窗主材7潜污泵8门、窗配件8泡沫罐9防水工程9减压阀10栏杆及防腐涂料工程10消火栓11保温材料11开关插座12架空层顶、墙、地面材12PVC电线管13景观硬景、铺装面材13电梯厅、住宅大堂灯具14商品混凝土14厨房烟道15外墙面铺订钢丝网1516钢筋1617砌体材料17第四章：工程进度管理4.1项目总体开发计划见附表3：佛山劲嘉房产金棕榈园项目总体开发计划4.2工程施工进度节点计划见附表4：金棕榈园工程分期施工节点控制计划4.3 工程进度计划的特点围绕工程特性、营销要求，结合工程地质、施工总平面布置、人材机组织等多方面考虑。本项目主要计划控制的时间点有：正式开工时间、基础及桩基础达成检测验槽通过时间、地下室结构封顶时间、销售条件达成时间（含展示区）、砌体进场时间、结构封顶时间、外架拆除时间、配套工程进场时间、景观完成时间、分户验收通过时间和分期开发时间节拍。通过对上述计划控制时间点的合理计划，逐级分解、紧密过程监控和修正等手段来确保计划的可执行性、严肃性、有效性，保证项目按期实现其计划价值。整个项目分期开工，根据地质条件其强风化、中、微风化分布较浅且层厚不均匀，一期地下结构因工程结构特性，高、低跨需按施工段节拍流水，深、浅（桩）基础将影响总包施工工序安排；配合销售要求，样板房在2012年12月28日交付，且在一期施工区域内，主体外架须于3层以上悬挑设置，同时需要考虑施工安全及施工平面布置的合理性，增加主体施工材料、机具等的垂直和水平运输时间，影响工期控制；配合销售要求，2012年12月31日展示区需完成室外、架空层景观工程，与主体工程交叉作业，同步施工，总包施工的工序安排难度大；项目永久用水用电市政接入未进用地红线内，项目永久用水用电需于用地红线外约5公里通过市政接入，燃气需于用地红线外约1公里内通过市政接入，从而增加整体控制工期的难度；外墙采用外保温措施，外墙面作业工序增加，外架拆除时间加长，影响室外综合管线的进场作业。4.4 工程进度控制措施4.4.1总包施工进度计划审核总包单位确定后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制施工组织设计和项目总施工进度计划，上报监理公司。监理公司审核总承包商项目总施工进度计划的合理性和可行性，与以及施工组织设计中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送工程部审核。工程部着重审核总承包商项目总施工进度计划与施工组织设计的各关键工期节点的符合性。对其中配合销售的工作应由具体的安排。对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工，监理公司按此计划进行监督。工程部负责计划的监管、纠编、处罚。4.4.2 施工过程中施工进度计划审核施工总承包商按照项目总施工进度计划编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性，并上报工程部批准。4.4.3 总包施工协调管理对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制项目总施工进度计划时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。监理公司、工程部负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。总承包商按照项目总施工进度计划和各细部施工计划，组织施工。每周监理例会，工程部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报工程部批准并存档。每月总承包商提交工程月报，工程部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足项目总施工进度计划，该方案报工程部批准并存档。4.4.4 奖惩机制除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：配合销售工作、主体封顶、外架拆除等。工期目标处罚措施：1) 施工过程中的节点计划处罚标准：每一栋楼的每一个关键节点每拖延一天处罚2000050000元。每一栋楼最少设置五个关键节点，即（桩）基础达成验槽通过、销售条件达成、结构封顶、外脚手架拆除、单体竣工。2) 销售条件达成和整体工程的竣工备案验收节点时间计划，每拖延一天处罚5万元以上，不足一天按一天算。提前达成计划最低奖励5万元。4.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制各分包商在进场前，工程部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划，并上交施工组织设计，工程部联合监理公司、总包单位审核是否符合项目总施工进度计划要求，并审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。4.4.6 工程部内部计划协调工程部与成本部、设计部、营销部沟通，在充分考虑：总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，根据项目总体开发计划要求，编制切实可行的相关工作计划：当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，工程部组织召开工程协调会，在不影响公司项目总体开发计划关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司项目总体开发计划关键目标的，应上报公司总经理层。工程部将调整后的工程分期施工节点控制计划下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和工程部审核。附：附表5：设计需求计划；附表6：招标需求计划；4.4.7 现场交通情况本项目位置外部交通方便，对于施工材料、设备及物质的进出场等较为有利。因场地条件、规划总平设计等的限制在施工总平面布置时须充分考虑施工场地内的临时施工通道的合理布置，以保证有利于工期的实现。具体措施及场内临时交通环境见施工总平面布置图。4.4.8 民扰情况总包作业时间和施工噪音按照佛山市安全文明有关规定合理执行，减少扰民现象。开发部负责与周边政府和派出所的联系和沟通，工程部协助处理现场接待事宜等，借助社会力量解决民扰现象，减少影响。4.4.9 对外协调工作开发部须积极与质量监督安全监督站、煤气公司、电力局、自来水公司、通信、有线电视等政府、行业部门的沟通，提前联络，支持工程部将各项配合工作按时完成，从而保证项目总体开发计划的顺利实现。第五章：工程质量及安全文明管理5.1工程质量与安全管理目标5.1.1工程质量管理目标分项工程全部全格，且达到85%优良率；分部工程100%合格；单位工程100%合格；检验批、分项工程返修率小于3%。5.1.2安全文明施工管理目标杜绝重大伤亡事故；月度轻伤率小于2%；月度安全文明检查评分大于85分。5.1.3 质量与安全管理奖罚措施1) 质量目标奖罚措施工程施工过程中，业主和监理每周对总包进行检验批一次性合格率（90分）和其它质量管理（10分）综合评分。周得分低于85分，罚1000元。月平均得分低于85分，罚5000元。月平均得分高于95分，每月奖励5000元。日常质量管理奖罚参照公司 “流程管理文件”中“工程质量管理流程”部分执行。2) 文明施工的目标处罚措施工程施工过程中，业主和监理每周对总包进行综合评分。周得分低于85分，罚1000元。月平均得分低于85分，罚5000元。月平均得分高于95分，每月奖励5000元。日常安全文明施工管理奖罚参照公司 “流程管理文件”中“安全文明施工管理流程”部分执行。5.2质量与安全管理指导思想5.2.1优选队伍，杜绝多层转包1) 选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。2) 杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。优先选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。3) 提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的整合。4) 每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的。5.2.2强化过程监督1) 承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。2) 强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。3) 重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注承建商的成本控制，评价供方的表现。5.2.3利用监理的力量，强化质量及安全控制1) 监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助工程部进行成本控制，工程部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。2) 现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与工程部合拍。3) 现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外部环境。5.2.4沟通与支持1) 沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。2) 管理与技术支持： 设计交底； 施工节点与细部交底； 技术标准交底； 施工工艺交底； 施工组织与配合交底； 质量控制点交底； 样板验收交底。3) 财务支持：目前，工程承包方的注册资金都很少，通常的承包模式都是：工程先干后付款，工程承包方的资金压力是很大的，同时妨碍工程承包方组织优秀的社会资源。我们应按合同及时支付。5.3工程质量管理措施5.3.1 图纸审查制度施工图出图前，由设计部组织，工程部配合，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。开工前，由工程部组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查。5.3.1.1 建筑专业施工图纸核查要点1) 房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足设计任务书的要求。2) 建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。3) 平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。4) 校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。5) 楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。6) 屋面上防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或设计任务书的设计要求。7) 配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和预埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。8) 门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。9) 如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。10) 外阳台和卫生间的地坪比室内要低。11) 屋顶避雷装置的设计是否符合规范。12) 图纸必须交待的节点有无遗漏。13) 图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。14) 建筑节点作法是否与现行建筑施工规范中的