物业管理业主自治存在的问题及对策

摘要物业管理自治是我国物业管理未来的发展方向， 在我国由于物业管理体系的不规范和相关法律制度的不健全， 政府和物业公司没有及时履行其职责，以及广大业主参与决策意识和维权途径的缺失，导致业主自治制度在推行过程十分艰难。文章针对上述业主自治制度中的问题， 提出应对的决策包括健全法律制度，扩充业主维权的渠道，重新构建业主自治组织，明确政府和物业公司在自治过程中的责任与义务， 加强对业主参与自主决策和维护合法权益的意识。关键词物业管理；业主自治；业主维权所谓业主自治，一般是指在相关法律法规的界定下， 居住在一定范围内的广大业主， 依据本人对于私有房产的所有权以及自由、 平等的规则建立的自我管理、 自我约束此范围内的物业管理模式。业主一方面可以对自有财产独立支配， 一方面与业主管理团体即业主大会和业主委员会对涉及到公共利益的部分进行共同管理。1 业主自治实践中的问题 11 法律不完善导致业主不能有效维权现行物业管理条例的根本目的是推行物管企业的专业管理制度，并按照业主自治的核心所设计， 忽略了业主自治是其实质， 导致业主自治制度出现了以下问题首先， 至今没有对业主自治基础的建筑物区分所有权进行更高分量的法律界定与规范， 产权界定的不清晰是业主自治成败的关键因素， 相关法律对于产权界定的缺失以及房地产开发商的利益手段导致业主在早期容易失去民主自治的意识。其次，在实际生活中， 业主委员会更像是一个被引进的单纯的概念，其中所涉及的产生、权限、义务、运作、法律责任等没有作任何具体规范，导致业主委员会缺少资金、场所、专职人员，与三无机构别无区别。只具有一个框架如何运作又如何通过履行自身职责来保障业主的合法权益。我们看到的是广大业主在对抗开发商和物业公司时的弱小， 没有法律作为其坚固的靠山，犹如一盘散沙。当其受到侵害时，业主委员会无法发挥其功用维护业主权益。再次，相关法律法规不能保障业主的合法权益， 不能为其提供法律救济的渠道。由于物业管理立法的不全面以及存在的法律漏洞， 导致各地法院在审理有关物业管理民事法律纠纷时存在无法可依的现状。由于没有统一的法律规定， 在审理相似的案件时， 各地出现了审理结果不同的情况，不利于维护公民公平的权力。因此，加强立法是当务之急。1 2 业委会未被法律授权，自治组织难以推行目前，关于物业管理的纠纷与日俱增，而业主自治制度是缓解其矛盾的关键。具有法律意义的管理主体是自治活动进行下去的首要前提。目前我国法律没有赋予业主委员会民事主体资格。业主委员会制度是物业管理体制的前提及重要组成部分，而其在法律中并没有相应的界定范围。在合同签订中，没有确立其定位。在各地的相关法律法规中提到业主委员会具有代替业主和物业公司签订合同的权力，此做法与物业管理理论中的代表理论相悖。物业管理理论中提到， 代表机关以业主和物业公司的代表名义进行一系列的行为，而不是以业主委员会的名义进行活动。因为法律没有界定业主委员会为独立个体，所以在实际管理中业主委员会没有民事行为资格， 故签订的合同也成为没有任何法律效力的一纸空谈。对物业管理中的合同合法性构成了挑战，同时也为今后诸多的民事纠纷埋下了隐患。1 3 业主自治中，管理主体角色定位不准业主对其所有的建筑物具有支配权及所有权，这种所有权具有排他性。站在物权的角度来看， 物业管理制度维护了属于业主所有的财产等，彰显了物权的价值。对物业管理的必要性， 以及用什么方法来进行管理， 管理的主体是谁，完全取决于广大业主。因此，广大业主才是物业管理活动的主体。物业公司在物业管理活动扮演一个授权对象的角色， 通过业主的委托，才能具有物业管理的权力。据此可以认为物业管理公司属于一个以服务为中心的个体， 因此其首要的任务就是对广大业主负责，为其提供服务。然而，实际生活中，物业公司充当着一个管理者的身份，凌驾于业主之上，没有优先考虑广大业主的合法权益。滥用职权，不及时履行职责义务， 极大地损害了业主的合法权益。对于业主自治， 其认为会对广大业主有消极的影响， 认为业主没有进行过专业的物业管理知识的学习，不具有管理能力。广大业主和物业公司站在了对立面，自然纠纷也是家常便饭的事情。除了物业公司在物业管理活动中的角色界定失误外， 另一个社区自治管理组织居委会和业主委员会的关系不利于自治制度推行。居委会和业主委员会都是社区管理主体，但是其职责并不相同。居委会和业主委员会变为了领导关系， 这使得业主委员会不能发挥其应有的作用。1 4 业主传统思想严重，缺乏自治意识广大业主是业主自治活动的主人，广大业主缺少应有的民主参与和维权意识是导致自治制度无法向前推行的重要因素。受历史影响我国政府出资兴建的企事业单位以及相关的国家政府单位福利式分房制度， 形成一定的惰性， 认为只要有关于房地产的事情必须通过政府来解决。当我们远离福利住房分配模式转向市场经济模式时， 居民原有的意识依旧会成为业主自治发展阻碍， 其中包含着涉及居民利益的部分内容，居民很少会去主动参与民主自治过程中， 没有将自身的利益与业主自治结合，缺少主动维护合法权益的意识。这样的行为只会对业主自治制度发展起到消极影响。从目前各种问题不难看出， 我国城市物业管理业主自治制度还不够成熟完善，业主自治制度与西方发达国家相比存在明显地差距，如何能有效地解决上述问题是当前重要课题。2 应对业主自治制度问题的对策21 健全立法，扩展维权的渠道完善物业管理立法。我国物业管理处在相关法律制度不健全的状态一方面国家制定的相关法律制度不全面存在漏洞不能对实际管理中相关物业管理活动中的问题进行法律解释； 另一方面，各地出台的规章制度与国务院物业管理条例 出现相悖的情况， 这种情况会导致无法通过法律法规来解决纠纷。因此统一立法是当务之急。物业管理法律中对业主大会组建的各方面条件进行了具体详细的阐述，涵盖其组建的准备工作、 工作流程、监督机制、奖励等方面。这样有利于对业主自治制度的推进产生积极作用， 符合其机制的原则，保障了业主的合法权益， 为我国物业管理制度的发展奠定了良好的开端。此外，需要由最高法院针对广大业主在实际生活中遇到的物业纠纷进行司法解释以及司法救济。22 完善健全业主自治组织制度1 保障业主委员会的法律权利。对于业主委员会性质的界定很大程度上决定了其在法律中应尽的义务应承担责任对于业主委员会的发展有着非常重要的意义。在目前法律的界定中， 业主委员会不具有法人团体性质，在相应的范围之内具有民事行为责任和民事行为能力，可以通过民事诉讼来解决纠纷。业主大会通过选举并经过行政部门的批准产生形成业主委员会，具有相应的法律地位， 有运营财务行为的能力， 属于相关法律界定中的其他组织的范围。业主委员会具有合法的权力， 在法律纠纷中可以行使独立的诉讼权利，承担相应的民事责任。2 明确业主委员会委员的责、权、利。业主委员会在实际生活中并没有履行相应的职责， 主要原因在于相关法律中没有对其权、责、利进行明确具体的解释和规定。业主委员会应该为广大业主负责， 业主委员会应被赋予的权力有在物业管理事务中有参与活动的权力， 同时可以行使选举权、表决权、被选举权，参与整个管理过程的决策权，以及反馈中的评价权。在物业管理工作中，业主委员会委员付出了更多的时间和精力，因此会得到相应适当的经济补贴。业主委员会应尽的义务有做好分内工作， 如严禁利用职权进行索贿受贿行为、严禁占有他人或公有财产与非法所得、 挪用包括维修基金和管理费用在内的财产、 利用业主共有财产进行担保活动、 从事与职务无关的业务活动等。为了提高业主自治制度中的严密性与规范性， 明确界定业主的民事责任与刑事责任是重要的举措。2 3 做好政府、物业公司角色定位在业主自治制度中，弱化了政府的行政职能，中介组织承担了政府与业主自治委员会之间的桥梁，政府利用中介组织对业主自治委员会进行主导、 引导、监督以及扶助的活动。总体来说政府在业主自治中的应尽的职责有制定规则。物业管理的复杂性在于需要将政府与业主自治结合起来， 发挥政府的主导地位。为了达到预期管理目标， 政府需要发挥其行政职能， 在市场中利用宏观调控的手段制定一套规则， 用来规范物业管理活动中的几个主体，包括开发商、业主、物业公司，平衡几个主体之间的关系。住房商品化推行的时间较短造成业主没有形成自治意识， 业主自治组织难以实施工作是目前存在的问题。对此，政府要通过组建业主委员会来达到形成自治机制的目标。物业公司要了解自身角色定位，提升自身的服务意识。为业主提供优质的服务。强化市场意识，力争扩展自身的业务。树立品牌意识，扩大市场占有率形成上规模经营。最终在市场经济中走出一条具有个体独立色彩、 独立发展、独立生存的道路。2 4 提高业主自治参与意识通过各种宣传普及的手段提高业主对物业管理体系的了解程度，帮助业主形成自主参与意识， 帮助认识业主个体承担的责任、具有的权利、应尽的义务。不断地向业主传输自我维权的法律意识，司法诉讼是维权的最重要途径，司法是正义作的最后一道保障线又是人民与政府之间的桥梁，需要拓宽业主参与法律救济的渠道。伴随着业主法律意识的提升， 物业管理将逐步过渡到业主自治的新局面。作者旦增阿旺单位长江师范学院参考文献1 王敏城市住宅小区业主自治问题研究论纲学理论，2010172 张英论业主自治机制的法律思考法制与社会，201023 肖立梅对业主自治组织法律地位现状的分析法制与社会，200934 陈丹丹惠州市住宅小区物业管理中的业主自治研究广州华南理工大学，2015本 word 为可编辑版本，以下内容若不需要请删除后使用，谢谢您的理解篇一：重症肺炎的诊断标准及治疗重症肺炎【概述】肺炎是严重危害人类健康的一种疾病，占感染性疾病中死亡率之首，在人类总死亡率中排第56 位。重症肺炎除具有肺炎常见呼吸系统症状外, 尚有呼吸衰竭和其他系统明显受累的表现, 既可发生于社区获得性肺炎(community -acquired pneumonia, CAP),亦可发生于医院获得性肺炎 (hospital acquired pneumonia, HAP) 。在 HAP 中以重症监护病房 (intensive care unit ,ICU)内获得的肺炎、 呼吸机相关肺炎 (ventilator associated pneumonia ,VAP) 和健康护理( 医疗 ) 相关性肺炎 (health careassociated pneumonia ,HCAP)更为常见。免疫抑制宿主发生的肺炎亦常包括其中。 重症肺炎死亡率高， 在过去的几十年中已成为一个独立的临床综合征，在流行病学、 风险因素和结局方面有其独特的特征， 需要一个独特的临床处理路径和初始的抗生素治疗。 重症肺炎患者可从 ICU 综合治疗中获益。 临床各科都可能会遇到重症肺炎患者。在急诊科门诊最常遇到的是社区获得性重症肺炎。 本章重点介绍重症社区获得性肺炎。对重症院内获得性肺炎只做简要介绍。【诊断】 首先需明确肺炎的诊断。CAP 是指在医院外罹患的感染性肺实质(含肺泡壁即广义上的肺间质) 炎症 ,包括具有明确潜伏期的病原体感染而在入院后平均潜伏期内发病的肺炎。简单地讲 ,是住院 48 小时以内及住院前出现的肺部炎症。CAP 临床诊断依据包括:新近出现的咳嗽、 咳痰 ,或原有呼吸道疾病症状加重,并出现脓性痰 ; 伴或不伴胸痛。 发热。 肺实变体征和 (或 ) 湿性啰音。 WBC 1099 10 / L或重症肺炎通常被认为是需要收入ICU 的肺炎。 关于重症肺炎尚未有公认的定义。在中华医学会呼吸病学分会公布的肺炎的表现 :意识障碍 ;呼吸频率 30CAP 诊断和治疗指南中将下列症征列为重症次 /minPaO25d 、机械通气 4d) 和存在高危因素者 , 即使不完全符合重症肺炎规定标准, 亦视为重症。美国胸科学会 (ATS) 2001 年对重症肺炎的诊断标准：主要诊断标准 需要机械通气 ; 入院 48h 内肺部病变扩大 50%;少尿 (每日 177 mol/L( 2mg/dl)。次要标准 : 呼吸频率 30 次 /min; PaO2/FiO22007 年 ATS 和美国感染病学会 ( IDSA) 制订了新的社区获得性肺炎治疗指南，对重症社区获得性肺炎的诊断标准进行了新的修正。主要标准： 需要创伤性机械通气 需要应用升压药物的脓毒性血症休克。次要标准包括： 呼吸频率 30 次/min; 氧合指数 ( PaO2/FiO2) 20 mg/dL） 白细胞减少症 （ WBC计数 4109/L） 血小板减少症（血小板计数100 109/L） 体温降低（中心体温36） 低血压需要液体复苏。符合1 条主要标准，或至少3 项次要标准可诊断。重症医院获得性肺炎 （ SHAP）的定义与 SCAP相近。2005年 ATS 和美国感染病学会 ( IDSA)制订了成人 HAP, VAP, HCAP 处理指南。指南中界定了HCAP 的病人范围 : 在 90d 内因急性感染曾住院 2d; 居住在医疗护理机构 ; 最近接受过静脉抗生素治疗、化疗或者30d 内有感染伤口治疗 ; 住过一家医院或进行过透析治疗。因为HCAP患者往往需要应用针对多重耐药(MDR)病原菌的抗菌药物治疗，故将其列入HAP 和 VAP 的范畴内。【临床表现】重症肺炎可急性起病，部分病人除了发热、咳嗽、咳痰、呼吸困难等呼吸系统症状外， 可在短时间内出现意识障碍、休克、肾功能不全、 肝功能不全等其他系统表现。少部分病人甚至可没有典型的呼吸系统症状，容易引起误诊。 也可起病时较轻，病情逐步恶化，最终达到重症肺炎的标准。在急诊门诊遇到的主要是重症CAP患者，部分是 HCAP患者。重症 CAP 的最常见的致病病原体有：肺炎链球菌、金黄色葡萄球菌、军团菌、革兰氏阴性杆菌、流感嗜血杆菌等，其临床表现简述如下：肺炎链球菌为重症 CAP最常见的病原体，占 30%70%。呼吸系统防御功能损伤（酒精中毒、 抽搐和昏迷） 可是咽喉部大量含有肺炎链球菌的分泌物吸入到下呼吸道。病毒感染和吸烟可造成纤毛运动受损， 导致局部防御功能下降。 充血性心衰也为细菌性肺炎的先兆因素。脾切除或脾功能亢进的病人可发生暴发性的肺炎链球菌肺炎。多发性骨髓瘤、 低丙种球蛋白血症或慢性淋巴细胞白血病等疾病均为肺炎链球菌感染的重要危险因素。典型的肺炎链球菌肺炎表现为肺实变、寒战，体温大于39.4， 多汗和胸膜痛疼，多见于原先健康的年轻人。而老年人中肺炎链球菌的临床表现隐匿，常缺乏典型的临床症状和体征。典型的肺炎链球菌肺炎的胸部线表现为肺叶、肺段的实变。肺叶、肺段的实变的病人易合并菌血症。肺炎链球菌合并菌血症的死亡率为30%70%，比无菌血症者高9 倍。金葡菌肺炎为重症 CAP的一个重要病原体。在流行性感冒时期， CAP中金葡菌的发生率可高达 25%，约 50%的病例有某种基础疾病的存在。呼吸困难和低氧血症较普遍， 死亡率为 64%。胸部线检查常见密度增高的实变影。常出现空腔， 可见肺气囊， 病变变化较快，常伴发肺脓肿和脓胸。MRSA（耐甲氧西林金葡菌）为CAP 中较少见的病原菌，但一旦明确诊断，则应选用万古霉素治疗。革兰氏阴性菌CAP 重症 CAP 中革兰氏阴性菌感染约占20%,病原菌包括肺炎克雷白杆菌、不动感菌属、变形杆菌和沙雷菌属等。肺炎克雷白杆菌所致的CAP约占 1%5%，但其临床过程较为危重。易发生于酗酒者、 慢性呼吸系统疾病病人和衰弱者，表现为明显的中毒症状。胸部 X 线的典型表现为右上叶的浓密浸润阴影、边缘清楚，早期可有脓肿的形成。死亡率高达 40%50%。非典型病原体在 CAP中非典型病原体所致者占3%40%。大多数研究显示肺炎支原体在非典型病原体所致CAP中占首位，在成人中占2%30%，肺炎衣原体占6%22%，嗜肺军团菌占2%15%。但是肺炎衣原体感染所致的CAP，其临床表现相对较轻，死亡率较低。肺炎衣原体可表现为咽痛、声嘶、头痛等重要的非肺部症状，其他可有鼻窦炎、 气道反应性疾病及脓胸。肺炎衣原体可与其他病原菌发生共同感染，特别是肺炎链球菌。 老年人肺炎衣原体肺炎的症状较重， 有时可为致死性的。 肺炎衣原体培养、 DNA 检测、 PCR、血清学（微荧光免疫抗体检测）可提示肺炎衣原体感染的存在。军团菌肺炎 占重症CAP病例的12%23%，仅次于肺炎链球菌，多见于男性、年迈、体衰和抽烟者，原患有心肺疾病、 糖尿病和肾功能衰竭者患军团菌肺炎的危险性增加。军团菌肺炎的潜伏期为 210 天。病人有短暂的不适、发热、寒战和间断的干咳。肌痛常很明显，胸痛的发生率为 33%,呼吸困难为 60%。胃肠道症状表现显著，恶心和腹痛多见，33%的病人有腹泻。不少病人还有肺外症状，急性的精神神志变化、急性肾功能衰竭和黄疸等。偶有横纹肌炎、 心肌炎、心包炎、肾小球肾炎、血栓性血小板减少性紫癜。50%的病例有低钠血症，此项检查有助于军团菌肺炎的诊断和鉴别诊断。军团菌肺炎的胸部线表现特征为肺泡型、斑片状、 肺叶或肺段状分布或弥漫性肺浸润。有时难以与ARDS区别。胸腔积液相对较多。 此外，20%40%的病人可发生进行性呼吸衰竭，约15%以上的病例需机械通气。流感嗜血杆菌肺炎约占 CAP 病例的8%20%，老年人和COPD 病人常为高危人群。流感嗜血杆菌肺炎发病前多有上呼吸道感染的病史，起病可急可慢， 急性发病者有发热、咳嗽、咳痰。 COPD 病人起病较为缓慢，表现为原有的咳嗽症状加重。婴幼儿肺炎多较急重，临床上有高热、 惊厥、呼吸急促和紫绀， 有时发生呼吸衰竭。 听诊可闻及散在的或局限的干、湿性罗音， 但大片实变体征者少见。 胸部 X 线表现为支气管肺炎， 约 1/4 呈肺叶或肺段实变影，很少有肺脓肿或脓胸形成。6 卡氏孢子虫肺炎（ PCP） PCP仅发生于细胞免疫缺陷的病人，但 PCP仍是一种重要的肺炎， 特别是 HIV 感染的病人。 PCP常常是诊断 AIDS 的依据。 PCP的临床特征性表现有干咳、发热和在几周内逐渐进展的呼吸困难。病人肺部症状出现的平均时间为4 周， PCP相对进展缓慢可区别于普通细菌性肺炎。PCP的试验室检查异常包括：淋巴细胞减少，CD4 淋巴细胞减少，低氧血症，胸部X 线片显示双侧间质浸润，有高度特征的“毛玻璃 ”样表现。但30%的胸片可无明显异常。PCP为唯一有假阴性胸片表现的肺炎。【辅助检查】1.病原学：诊断方法 包括血培养、 痰革兰氏染色和培养、血清学检查、胸水培养、支气管吸出物培养、或肺炎链球菌和军团菌抗原的快速诊断技术。此外， 可以考虑侵入性检查，包括经皮肺穿刺活检、经过防污染毛刷（ PSB）经过支气管镜检查或支气管肺泡灌洗（ BAL）。 血培养一般在发热初期采集，如已用抗菌药物治疗，则在下次用药前采集。采样以无菌法静脉穿刺，防止污染。成人每次1020ml ，婴儿和儿童0.55ml 。血液置于无菌培养瓶中送检。 24 小时内采血标本3 次，并在不同部位采集可提高血培养的阳性率。在大规模的非选择性的因CAP 住院的病人中，抗生素治疗前的血细菌培养阳性率为5%-14%，最常见的结果为肺炎球菌。假阳性的结果，常为凝固酶阴性的葡萄球菌。抗生素治疗后血培养的阳性率减半，所以血标本应在抗生素应用前采集。但如果有菌血症高危因素存在时，初始抗生素治疗后血培养的阳性率仍高达15%。因重症肺炎有菌血症高危因素存在，病原菌极可能是金葡菌、铜绿假单胞菌和其他革兰氏阴性杆菌， 这几种细菌培养的阳性率高，重症肺炎时每一位病人都应行血培养，导抗生素的应用有很高的价值。另外，细菌清除能力低的病人（如脾切除的病人）病的病人、白细胞减少的病人也易于有菌血症，也应积极行血培养。这对指、慢性肝 痰液细菌培养嘱病人先行漱口，并指导或辅助病人深咳嗽，留取脓性痰送检。约40%病人无痰，可经气管吸引术或支气管镜吸引获得标本。标本收集在无菌容器中。痰量的要求，普通细菌1ml, 真菌和寄生虫35ml, 分支杆菌510ml 。标本要尽快送检，不得超过2 小时。延迟将减少葡萄球菌、肺炎链球菌以及革兰氏阴性杆菌的检出率。在培养前必须先挑出脓性部分涂片作革兰氏染色，低倍镜下观察，判断标本是否合格。镜检鳞状上皮10个/ 低倍视野就判断为不合格痰，即标本很可能来自口咽部而非下呼吸道。多核细胞数量对判断痰液标本是否合格意义不大， 但是纤毛柱状上皮和肺泡巨噬细胞的出现提示来自下呼吸道的可能性大。痰液细菌培养的阳性率各异，受各种因素的影响很大。痰液培养阳性时需排除污染和细菌定植。 与痰涂片细菌是否一致、定量培养和多次培养有一定价值。在气管插管后立即采取的标本不考虑细菌定植。痰液培养结果阴性也并不意味着无意义：合格的痰标本分离不出金葡菌或革兰氏阴性杆菌就是排除这些病原菌感染的强有力的证据。革兰氏染色阴性和培养阴性应停止针对金葡菌感染的治疗。痰涂片染色痰液涂片革兰氏染色可有助于初始的经验性抗生素治疗，其最大优点是可以在短时间内得到结果并根据染色的结果选用针对革兰氏阳性或阴性细菌的抗生素；涂片细菌阳性时常常预示着痰培养阳性；涂片细菌与培养出的细菌一致时，可证实随后的痰培养出的细菌为致病菌。 结核感染时抗酸染色阳性。真菌感染时痰涂片可多次查到霉菌或菌丝。痰液涂片在油镜检查时见到典型的肺炎链球菌或流感嗜血杆菌有诊断价值。 其他在军团菌的流行地区或有近期2 周旅行的病人，除了常规的培养外，需要用缓冲碳酵母浸膏作军团菌的培养。尿抗原检查可用肺炎球菌和军团菌的检测。对于成人肺炎球菌肺炎的研究表明敏感性50%-80%，特异性 90%，不受抗生素使用的影响。对军团菌的检测，在发病的第一天就可阳性，并持续数周， 但血清型 1 以外的血清型引起的感染常被漏诊。快速流感病毒抗原检测阳性可考虑抗病毒治疗。肺活检组织细菌培养、病理及特殊染色是诊断肺炎的金标准。