地产基金运作方案

地产基金运作方案基于该地产开发项目以后所需投资需要拟以项目基金模式予以筹集，且因此具体基金采取结构化方式予以设计，该开发商以自有项目资产（在建项目工程及开发商法人自有资产对该项目融资承担无穷连带担保责任），由于该项目基金的受托基金治理人为海丰华投资基金治理，依照此治理公司投资开发项目的实施周期约为2+1年（2年投资期，最多延长1年），本地产项目基金治理人GP治理费标准一样按所治理基金规模年收取治理费1%，治理费收取方式为后端收取（即LP退出时再予以一次性扣除缴纳，前端不发生费用），所有LP依照投资项目退出后收益计算为原始投资出资额约定的收益率（第1年年化收益率15%，第2年年化收益率16%，如再延长1年那么第3年年化收益率为18%）。本地地产基金融资发行范例：2021年年末西安本地龙头地产开发商“天朗地产集团”对其所开发的地产项目，进行了5亿元规模的基金方式融资，周期为最长2年，其通过发行结构化基金产品，结合自身在区域地产业的优质声誉和形象，最终发行成功，其基金治理公司为歌斐资产（具有丰硕的地产治理体会），项目公司（基金投资标的）：陕西天朗实业所下辖2个项目：锦城（主体封顶，已预售25%）和春城（在建），该基金产品对投资者的许诺年化收益率在15%，其它中介渠道费用按老例约为6%，整体融资费率不低于21%，其融资模式核心为：以项目公司股权质押给专项地产基金公司，直至最终投资返还退出。基金进入：受让项目公司股权（2450万）股权比例49%；提供股东贷款亿。基金退出：股东贷款由项目公司按期归还，股东贷款利息覆盖基金召募额的本金和收益；最终基金股权部份退出时由天朗以原价回购。注意事项：1、为该地产项目基金召募发行，第一必需设立相应基金投资治理公司（海丰华），该公司注册资本1000万（为有限合股企业，为合股人出资企业，原那么上其全数合股人为投资行业内资深人士，人数为35人，出资必需为现金出资为宜）2、该基金发行为结构化私募产品，召募资金用途为指定地产项目开发，故对应该项目设立基金时，必需考虑发行时投资人的投资平安需要设置相应的投资保证方法（含：开发商实际操纵人对该基金承担无穷担保责任，且其所开发项目的土地及相应在建工程及资产承担相应担保责任）；3、针对该基金在召募进程中，所需进行的推行策划公关宣传及其他所需具体实施举措所需费用，均由该基金的治理者GP予以承担，其所需费用需要基金受益方，即融资项目方委托其实施并予以支付，该费用一样为该基金召募资金规模的2%。且可依如实际所需予以协商调整，一样最多不超过3%，此项费用实际为该基金治理者的融资渠道及正常运营保护费用，属于治理人正常运营本钱范围，不作为基金治理人的收益考虑；4、基金治理费用：区别于该基金后端向投资者退出后收取的1%实质运营本钱对应的治理费（4所指治理费实质为通道费用，即募资所需的宣传公关、中介返佣等费用，大体为转移支付性费用）依照基金召募成功后，即召募理想目标合计3亿，上述治理人年度一次性（不考虑年费收益）治理费收入为600900万（按募资规模达到3亿的2%3%计算），此项费用实际为该基金召募时所发生的费用（项目费及渠道费），如该费用在上述基础上有必然幅度（10%）内有实际浮动增减，治理人可与项目方协商解决，此费用原那么上由项目融资方对治理人予以支付。5、基金投资的监管权：该基金治理人作为有限合股企业（法人），作为该地产项目实际开发者所有者（操纵人）和所召募LP资金的受托治理机构，在基金召募期间，其对所召募项目基金的利用有实际监督权利，并具体行使相应管控方法；6、治理公司设计：为便于该基金公司召募的正规性和面向社会投资人宣传推介的需要，该基金需要设计相应基金投资治理公司（如：海丰华），该公司为有限合股企业，从出资比例能够4:3:3，即地产项目方能够选择（或不选）指派特定无明显关联人员任法人，但必需注意是该治理公司合股人必需要具有金融投资及地产行业资深背景，不然无法有募资的号召力。该基金治理人（有限合股法人公司）的相应合股人，依照“其他与项目融资方签署的相关约定”，在达本钱基金募资条件和募资任务的状况下，由该地产项目开发方实际操纵人（自然人）依照约定，对本条中上述合股人（自然人）予以支付对价报酬费用，约定：不论基金周期为多久，顾问费用为上述融资额一次性支付融资额的10%（如依照基金存续期2年，那么年化费率为5%，如存续期为3年，那么年化收益率约为3.3%）此项目费用支付方式为现金，且依如实际募资到位情形予以支付到相应合股人指定的账户，原那么上募资到位3个工作日内支付完成）；在上述地产基金项目完成退出后（2或3年后），依如实际退出后的投资回报情形，上述合股人有优先权选择下面任一方式与项目结算：（1）关于GP退由后该项目收益如能顺利实现，那么其收益可能为“本金投资额1000万+劣后收益额（按投资额收益率：第1年为20%，第2年为25%，第3年为30%，如2年退出合计收益率为45%，如3年退出合计收益率为75%）”，因上述GP注册由资为项目实际操纵人对合股人予以借款由资方式，故不管项目实施情形及投资回报如何，在基金实现退出后，上述合股人应以上述“本金投资额1000万部份”予以归还原借款人后，该合股企业仍然为上述合股人拥有企业，而该投资款对应的“投资劣后收益部份”（投资2年累计45%，或投资3年累计75%的收益部份）归相应合股企业及合股人所有，与上述相应付合股人的借款人无关，相应借款人无权要求对此部份收益拥有任何收益权。（2）关于GP退由该项目的收益实现后，上述GP合股企业的合股人无心继续合作，可选择将对该合股企业的出资对外转让（实际是以合股企业出资人变更为合股人相应借款人或其它任意第三人的方式，冲抵原合股人成立该合股企业时对外的个人借款），相应上述合股企业的投资回报权益也随之转移。