桓仁西江项目融资方案(共11页)

精选优质文档-倾情为你奉上桓仁西江项目策划融资方案一、绿色桓仁造纸包装项目融资（一）、 银行专项贷款 银行是企业最主要的融资渠道。按资金性质，分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。专项贷款通常有特定的用途，其贷款利率一般比较优惠，贷款分为信用贷款、担保贷款和票据贴现。根据我企业与当地政府的良好关系，建议从这个方向入手从银行贷款融资。 1、银行针对工业专项贷款项目的政策银行专项贷款分很多类，其中针对工业专项贷款是指贷款计划下达银行后，由银行信贷部门与政府主管部门共同选择项目的专项贷款，如四亿美元专项、五亿美元专项、台商投资企业专项、旅游专项、轻纺专项、经贸技改专项、科技开发专项、节能专项等； 2、专项贷款项目的选择程序如下：1）、总行信贷管理部与国家主管部门洽商年度专项贷款项目计划，根据国家产业政策和我行信贷政策制定专项贷款行业投向和地区投向，并下发当年项目选择通知和项目选择标准； 2）、管辖分行（或总行信贷业务部门）接到通知后，按照通知的要求对借款人和项目进行审查并提出初审意见； 3）、分行将初审意见会商当地政府主管部门后，在规定期限内以省级分行行发文形式上报总行信贷管理部；总行信贷业务部门直贷项目直接报送信贷管理部； 4）、接到分行（或总行信贷业务部门）报送的初审意见后，总行信贷管理部负责与国家主管部门共同对所报项目进行审核列出项目初选清单，会签综合计划部后报行领导批准，行领导签署意见后，与国家主管部门联合下达当年专项贷款项目计划。 综上所述想要取得银行的专项贷款必须得有政府配合，在得到政府政策性的扶持外，更进一步争取在银行合作方面的优势与支持。（二）、以生产支付为基础的融资模式l “生产支付”融资模式是项目融资的早期形式之一，它最早起源于20世纪50年代美国的石油，天然气项目开发的融资安排。l 生产支付融资模式完全以全部或部分产品收益的所有权作为担保品，而不是采用转让或抵押方式进行融资。l 在贷款得到清偿前，贷款方拥有项目部分或全部产品的所有权。生产支付融资模式的运作l 由贷款银行或项目投资者建立一个融资中介机构 (一般为信托基金结构)，由该机构与项目公司签定“生产支付”协议，购买项目全部或一定比例的资源储量或未来生产的资源性产品产量，作为融资的基础。l 根据生产支付协议，融资中介机构以支付“购货款”的形式为项目公司融资，提供项目的建设和资本投资资金，而项目公司则承诺按照一定的价格计算公式安排生产支付，并以项目固定资产抵押和完工担保作为项目融资的信用保证。l 融资中介机构以生产支付协议规定的产品销售收入权益及其有关购买合同作为还款保证，贷款银行为融资中介机构安排用于购买这部分资源性产品的资金。l 在项目进入生产期后，根据销售代理协议，项目公司作为融资中介机构的代理销售其产品，销售收入直接进入融资中介机构用以偿还债务。若没有销售代理协议，则融资中介机构要在市场上直接销售产品，以销售收入偿还从贷款银行处借入的“购货款”。下图是一个生产支付融资模式用于油田开发项目的简明例子。 （a) 开发阶段贷款银行专设公司石油公司产品所有权购买款产品支付责任贷款担保包括：-产品所有权的购买-转让销售合同担保信托方（b) 经营阶段担保信托方贷款银行专设公司石油公司产品支付责任贷款还本付息产品承购商销售收入向专设公司代理销售产品特点l 信用保证结构较其他融资方式独特。生产支付是通过直接拥有项目的产品和销售收入，而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证的。l 较易于被安排成无追索或有限追索融资形式，较少受债务比例的限制，融资的灵活性较大。l 在生产支付融资结构中，贷款银行一般只为项目的建设资本费用提供融资，而不承担项目生产费用的贷款，并且要求项目投资者提供最低生产量、最低产品质量标准等方面的担保。l 生产支付的融资期限一般短于项目预期的经济生命周期l 融资中介机构在生产支付融资中发挥重要的作用（三）、造纸项目的设备融资我建议采用杠杆租赁项目融资模式租赁的分类1、经营租赁与融资租赁1）经营租赁是指出租人为承租人提供租赁设备，同时还承担租赁设备的维修和保养，原料配件供应和培训技术人员等项服务的一种租赁，故又称为服务租赁。 经营租赁的目的主要不在于融通资金，而是在于提供或获取租赁资产的使用以及出租人的专门技术服务，通常是一种短期租赁。经营租赁特点： 可撤销 租赁期限短 不完全支付 租赁资产的通用性强2）融资租赁（Financial Leasing）又称设备租赁（Equipment Leasing）或现代租赁(Modern Leasing)，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。 融资租赁的特点： 是一项涉及三方当事人、并至少由两个以上合同构成的三边交易 不可撤销性 租赁资产的所有权与使用权的分离 租赁资产具有专用性 融资租赁和传统租赁一个本质的区别就是：传统租赁以承租人租赁使用物件的时间计算租金，而融资租赁以承租人占用融资成本的时间计算租金。 2、杠杆租赁和单一投资租赁1）单一投资租赁是指租赁资产的购置成本百分之百由出租人自己承担。2）杠杆租赁，出租人在投资购买租赁设备时享有杠杆利益，也就是说出租人在购买价格昂贵的设备时，自己以现金投资设备成本费的2040，其余的购置费用通过向银行或保险公司等金融机构借款而获得，然后把购得的设备出租给用户。这种做法类似银团贷款。杠杆租赁融资模式定义及其优越性以杠杆租赁为基础的项目融资模式，是指在项目投资者的要求和安排下，由杠杆租赁结构中的资产出租人融资购买项目的资产，然后租赁给承租人（项目投资者）的一种融资结构。资产出租人的收入主要来自蔽税收益和租赁费，贷款银行得到的信用保证主要是项目的资产以及对项目现金流量的控制。 对项目发起人及项目公司来说，采用租赁融资方式解决项目所需资金，具有以下好处：1.项目公司仍拥有对项目的控制权。2.可实现百分之百的融资要求。3.较低的融资成本。4.可享受税前偿租的好处。杠杆租赁融资模式的复杂性杠杆租赁融资模式的复杂性主要体现在：第一，上述几种融资模式的设计主要侧重于资金的安排、流向，并将项目的税务结构和会计处理问题放在项目的投资结构中加以考虑和解决；而杠杆租赁融资模式在结构设计时不仅需要以项目本身经济强度特别是现金流量状况作为主要的参考依据，而且也需要将项目的税务结构作为一个重要的组成部分加以考虑。第二，杠杆租赁融资模式中的参与者比上述融资模式要多。第三，杠杆租赁融资模式对项目融资结构的管理比其他项目融资模式复杂。 杠杆租赁融资模式至少涉及4个当事人 资产出租人-由专业租赁公司、银行和其他金融机构等股本参加者组成的合伙制结构 贷款人 资产承租人-真正的投资者 杠杆租赁经理人-担当融资顾问角色 以杠杆租赁为基础的项目融资参与者之间的法律关系v 租赁协议 资产出租人/承租人v 贷款协议 资产出租人/银行v 信用保证协议 资产出租人/银行/承租人v 合伙制结构协议 股本参加者v 管理协议： 合伙制代理人协议 经理人/资产出租人 项目资产承租协议 经理人/资产承租人 现金流量管理协议 经理人/债务参加者杠杆租赁融资结构中各参与者之间的关系项目资产承租人项目资产出租人（合伙制结构）债务参加者 股本参加者杠杆租赁经理人租赁费资产使用权无追索贷款股本资金利息本金偿还利润或亏损 通过以上所述如果我们桓仁项目的设备融资采取这种方式的话，还可以通过一种手段不仅可以设备不用花钱而且可以融资到20%-40%的设备款，操作模式就是资产出租方和承租方的角色同时有本公司幕后来操作。这样资产出资方一般拿30%-40%的设备款，其余是融资贷的来购买设备，抵消之前的本金30%-40%设备款，还会剩20%-40%设备款。二、商业地产项目融资： 国内目前常见的房地产融资渠道主要有：国内商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、典当、民间私募基金、外资银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITS)、公司海外上市等方式。究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝对的优劣之分，关键是要看企业的实际情况适合哪种融资方式及其规则。一般来说，最理想的情况是能够拿到国内五大银行(工、农、中、建、交)的大额授信额度。在银行贷款资源不足的情况下，当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择；当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITS上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。 就我公司桓仁商业项目尤其是展贸中心等我建议首选商业贷款外其次就是信托融资。信托品种主要是通过以下方式参与到房地产项目中的。一、信托贷款信托投资公司通过设计推出信托品种募集到资金后贷给房地产项目。这种形式和商业银行贷款基本上相同。主要有三种具体方式： l 债权信托由于上调存款准备金，部分商业银行为了缓解头寸的紧张，将房贷资产出售给信托公司，也可称为是一种准资产证券化形式。信托以购买信贷资产的途径间接参与房地产企业。l 前期贷款因为商业银行对房地产企业贷款必须在“五证”办全后才可进行，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目，便可通过信托贷款形式取得资金用于征地等前期投入，在此期间再办理各项审批手续，当审批通过后再向银行申请贷款。l 主要贷款也就是信托贷款直接参与房地产企业开发项目的全部过程。与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；利率相对较低；单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制(信托合同不超过200份，筹集5000万每份不低于25万)；适用于滚动式开发形式等。二、股权信托房地产股权信托的一般运作模式是集合资金以股权的方式对项目公司投资，信托公司派出董事或财务人员参与项目管理，在信托终止时，项目公司股东或第三方公司溢价回购信托股权。信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行。 这种形式的信企合作方式有以下明显特征：首先，对于这种阶段性持有的股份在信托期限结束后的处置，现有两种方式：一是开发商或公司其它股东回购；二到期拍卖。信托的目的不是去长期控制某家公司，而是通过这种方式去运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人(投资者)谋取较好的投资收益，本身也从中获取一定的信托报酬。 其次，股权信托在这份合同中具有拥有表决权的优先股的性质，作为股东每年的回报率在合同中是固定的，不参与利润分成。在信托期限内占到公司股份的控股或者相对控股地位，能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。这对企业的规范化程度要求也较高，但这是任何一家企业正常发展中的起码要求，也是为了保证信托品种的安全性，收益性。1、传统贷款型信托融资模式（1）操作流程第一步，公司就项目融资与信托投资公司达成一致；第二步，就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审定；第三步，面向广大投资者公开发行信托凭证；第四步，信托公司将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目；第五步，信托公司回收资金。（2）优点管理比较简单，收益比较稳定。2、股权型信托融资模式这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向企业注资，持有企业部分股权企业承诺两年后以溢价的方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的（因为银行不能进行实业投资）。（1） 操作流程第一步，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。第二步，信托投资公司以股权投资的方式向企业注入资金。第三步，信托投资公司获得企业的股权，但该等股权的性质类似于优先股，即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利）。第四步，信托投资公司将其所持有的股权委托原有的股东管理，同时，与原关联方签署股权回购协议。为了确保回购协议的履行，双方可能需要有一些担保的条件。第五步，企业运营开发项目，获得现金流。第六步，关联方（或原股东）从企业处获得相应的资金，回购股权，信托融资过程结束。（2）模式优点能够增加房地产企业的资本金，促使企业达到银行融资的条件。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与企业分享最终利润的成果，这样既满足了充实企业资本金的要求，企业也没有丧失对项目的实际控制权。三、金融租赁2004年4月上海某租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理”的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定5年作为回租期，同时金融租赁公司就此单业务与银行建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔交易令房地产公司获得6亿元的资金。分析起来，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托收益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式非常的相似。两者的区别在于：l 金融租赁的资金来源为银行，信托资金的来源为投资人l 金融租赁解决的资金量较大，信托解决的资金量小l 金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托把风险完全转嫁给了投资人。l 融资租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托公司收取少量报酬。 我个人认为，房地产金融租赁对于商业地产开发企业来说不失为一条很好的融资渠道，它为相当一部分的优良商业地产项目提供了一条可以融通较大资金的通道。这种模式也很符合我公司在桓仁的商业项目，尤其通过展贸中心来获得融资。专心-专注-专业