东城国际项目定位报告及营销策略97p

2008.3.18建筑无极限建筑无极限 广阔新生活广阔新生活项目深度解析项目深度解析市场解读市场解读营销攻略营销攻略销售目标解析销售目标解析我们的目标我们的目标打造广物地产品牌物业，展示广物地产打造广物地产品牌物业，展示广物地产 全新形象全新形象预期价格目标预期价格目标挑战挑战1000010000元元/M/M2 2当年实现当年实现100%100%销售销售工程时间已尽量前提2008年年3月月7月月一期开工一期开工售楼处、样板房启用售楼处、样板房启用8月月10月月开盘开盘q原计划原计划7月开始销售，现预计月开始销售，现预计10月，可能继续前提；月，可能继续前提；q加快工期，确保展示形象；加快工期，确保展示形象；9月月加推加推目标分解：目标分解：精确致导，实现精确致导，实现100100销售销售推售节点推售节点推售单价推售单价推售层数推售层数推售套数推售套数推售面积推售面积销售金额销售金额9月15日8,500 81172 4,692 3,988 10月1日9,000 121690 5,865 5,279 11月15日10,500 172190 5,865 6,158 12月1日11,500 2228126 8,211 9,443 合计：合计：10,095 10,095 378 378 26383 26383 24,868 24,868 价格整体考虑产品特性和层差因素。价格整体考虑产品特性和层差因素。9、10月开售利用黄金周期集月开售利用黄金周期集中消化中消化816层存在明显劣势产品，为后期高层产品拉升价格奠定层存在明显劣势产品，为后期高层产品拉升价格奠定基础。基础。公寓销售制造稀缺紧张气氛，每次少量推出单位位，造成推出即售公寓销售制造稀缺紧张气氛，每次少量推出单位位，造成推出即售磬的局面磬的局面. . 认筹时即明确单位位，每个单位位至少有一个红筹、三认筹时即明确单位位，每个单位位至少有一个红筹、三个篮筹，认筹量做为推出房号的参考。个篮筹，认筹量做为推出房号的参考。项目深度解析项目深度解析市场解读市场解读营销攻略营销攻略销售目标解析销售目标解析项目情况解析项目情况解析项目定位项目定位黄埔核心大沙地商业区天河、棠下、东圃本案黄埔公园黄埔小学黄埔人民医院黄埔区政府黄埔区体育馆黄埔石化工业区、开发区地铁5号线琶 洲项目分期开发项目分期开发本案本案黄埔黄埔公园公园大沙地大沙地地铁地铁5号线，带动地铁经济号线，带动地铁经济本案本案项目属性项目属性商圈、口岸、地铁、公寓商圈、口岸、地铁、公寓产品属性产品属性未来的商业金三角之一未来的商业金三角之一区域属性区域属性安全、稳定、升值、长期安全、稳定、升值、长期投资属性投资属性土地性质：商业写字楼土地性质：商业写字楼 5050年年 商业命名商业命名总用地面积总用地面积M M2 2总建筑面积总建筑面积55740M55740M2 2其中其中 公寓面积公寓面积24633M24633M2 2 商业面积商业面积13380M13380M2 2公寓总套数公寓总套数378378容积率容积率1212覆盖率覆盖率% %停车位停车位地下，地上地下，地上土地使用年限土地使用年限4040年年立面形象国际化，持久性强，在区域内有很好的昭示性立面形象国际化，持久性强，在区域内有很好的昭示性示意图示意图项目深度解析项目深度解析市场解读市场解读营销攻略营销攻略销售目标解析销售目标解析项目情况解析项目情况解析项目定位项目定位项目不利因素：项目属于烂尾楼，闲置多年。对当地消费者而言，对项目的前身和未来存有顾虑。产品户型偏于陈旧.后期在产品包装及宣传中须寻找新的起点，整个黄埔区在商业复兴阶段，结合城市发展的观点来体现项目的未来发展前景，重塑项目形象。定位综述定位综述区域特征:1 1、黄埔商业、行政中心。、黄埔商业、行政中心。2 2、黄埔教育、医疗、休闲（黄埔公园等）中心、黄埔教育、医疗、休闲（黄埔公园等）中心3 3、黄埔交通中心：地铁、黄埔交通中心：地铁5 5号线、中山大道、广源快速号线、中山大道、广源快速定位综述定位综述随着地铁随着地铁5号线的开通，以及黄埔商业、居住的再次复兴，天河区域人号线的开通，以及黄埔商业、居住的再次复兴，天河区域人口东移趋势更加明显。口东移趋势更加明显。产品特征:1 1、商业：业态成熟，与、商业：业态成熟，与“品牌商业品牌商业”实现品牌联动实现品牌联动 区域唯一品牌综合店。城市复兴的商业中心区域唯一品牌综合店。城市复兴的商业中心2 2、公寓：产品为高档公寓产品，区域市场少有同类产品、公寓：产品为高档公寓产品，区域市场少有同类产品3 3、写字楼：区域中心，交通、配套便利、写字楼：区域中心，交通、配套便利定位综述定位综述产品类型在黄埔区域稀少，住宅市场上小户型产品供应少。公寓性产产品类型在黄埔区域稀少，住宅市场上小户型产品供应少。公寓性产品投资性强。品投资性强。钱景钱景6:6:综合商业价值挖掘综合商业价值挖掘具有整体性；具有整体性；有高度，昭示性强；有高度，昭示性强；外墙可作为大型广告位；外墙可作为大型广告位；挖掘价值挖掘价值项目总体定位：黄埔行政、商业中心集商业、公寓、写字楼于一体的活力RBD（复兴商业区）与Town center（城镇中心）定位综述定位综述 RBDRBD（复兴商业区）旗舰商业综合体（复兴商业区）旗舰商业综合体 城区领袖城区领袖 释意：龙头、综合功能、整体公建形象总体定位总体定位活力复兴商业区，黄埔第一活力复兴商业区，黄埔第一RBD我们的标签我们的标签安全可靠的投资渠道安全可靠的投资渠道以安全性为诉求，在目前市场背景下，以以安全性为诉求，在目前市场背景下，以综合商业体的形象，树立稳健经营、高投综合商业体的形象，树立稳健经营、高投资回报的形象资回报的形象强化安全战略强化安全战略定位解析定位解析东城国际项目卖点体系东城国际项目卖点体系地段地段中山大道旁，黄埔区繁华中心位置景观景观南邻黄埔公园，项目南向单位、部分东向单位望公园，并可远眺黄埔港交通交通中山大道、地铁五号线大沙地站，交通条件便利成熟度成熟度区域高度成熟，为黄埔区繁华商业区城市配套城市配套前后依凭黄埔公园、黄埔小学，幼儿园、医院、周边商店、食肆众多 外部卖点 内部卖点户型户型小户型公寓为主打，市场差异，置业压力较小商业商业广百（摩登）一流大型商场进驻项目，兼得消费配套与人气吸引服务服务全面性的酒店式服务体系，24小时服务与商务服务投资投资潜在的旺盛需求，具有较强投资回报率建筑建筑现代感十足的建筑效果，可以成为区域地段的标志性建筑多元性多元性商住性质，适合于多种置业需求。投资/自住/SOHO/注册办公项目卖点提炼项目卖点提炼2 公寓公寓东都市圈：地段东都市圈：地段好，区域核心好，区域核心商业圈：商业商业圈：商业氛围浓厚，广氛围浓厚，广百商场百商场消费圈：成熟消费圈：成熟区域，消费满区域，消费满足度高足度高教育圈：临近黄教育圈：临近黄埔小学，可为教埔小学，可为教育配套育配套项目核心概念提炼：项目核心概念提炼：东都会核心生活圈公寓东都会核心生活圈公寓都会公寓都会公寓 生活主场（主场、主角、主人）生活主场（主场、主角、主人）业态价值线解读二：多业态价值线解读二：多重的生活圈，扮演现代重的生活圈，扮演现代都会璀璨生活的角色都会璀璨生活的角色我们竞争者差异q新业态龙头q收益稳定适中，风险较小q中心城的发展潜力q旧业态q高收益高风险q老街的发展到达拐点找到标签：找到标签：DifferentiatingDifferentiating区别区别q普及投资知识，倡导稳健的投资方式q中心城、RBD整体规划展示建立概念，增强信心q发展商实力作为后盾q旗舰商业综合体，产品稀缺性q地铁沿线物业概念q品牌主力店支持q“广物”，“摩登”品牌的宣传，提高知名度与认可度传播一种声音：长远稳健的，才是可以收获的长远稳健的，才是可以收获的核心卖点核心卖点贴上标签：贴上标签：DesigningDesigning设计设计项目深度解析项目深度解析市场解读市场解读营销攻略营销攻略销售目标解析销售目标解析黄埔片区分析黄埔片区分析普通公寓市场分析普通公寓市场分析小户型物业增值模式小户型物业增值模式视角一视角一我们属于黄埔传统物业市场吗？我们属于黄埔传统物业市场吗？项目名称项目名称板块板块占地面占地面积积总建面总建面积积推货时间推货时间在售组团在售组团主力户型主力户型均价均价装修标装修标准准公园一号公园一号天河公园6000265072007十一3栋以130-150多M和170-190多M的中大户型为主折后均价150002500历德雅舍历德雅舍天河公园11446146022008.1三期D栋主力48-88M的LOFT复式170003000锋尚锋尚车陂8403 26303 2007十一A1、A2栋42-64M投资小户型9000多毛坯骏景花园骏景花园车陂2539656664902007.12天骏帝景AB栋168、178、182M四房、五房13500-165002500半山溪谷半山溪谷奥体70674706742006.10二期141-147M2四房二厅13000毛坯帝景山庄帝景山庄奥体2353344062752005.1圣美利加210290平方米联排别墅35000毛坯金碧世纪花金碧世纪花园五期园五期黄埔1658313919682007十一六期1-6栋160M三房60 120M三房30 200M四房108000-100001000怡港花园怡港花园黄埔天伦东时区天伦东时区（金港（金港华园）华园）黄埔41436125281.72007.12B1、B2栋、A1-A4栋50M一房两厅1/6 77-78M两房两厅33.3 122M三房两厅1/3 127M四房两厅1/68200-107001200楼盘名称楼盘名称交楼时间交楼时间户型户型面积面积租金租金年资产收年资产收益率益率入住率入住率备注备注万科城市万科城市花园花园2005年年小复式小复式72220090%住宅物业主要分布于城市快速路和城市主干道沿线及商住宅物业主要分布于城市快速路和城市主干道沿线及商 业中心周边。业中心周边。市场供应谨慎，同时期市场供应量低。市场供应谨慎，同时期市场供应量低。片区价格稳中有升，但与仍处于天河区的较低水平。片区价格稳中有升，但与仍处于天河区的较低水平。 近年推出楼盘的成交均价在近年推出楼盘的成交均价在8000 元元/M2水平。水平。投资、过渡性居住物业少，单房和一房占市场供应量投资、过渡性居住物业少，单房和一房占市场供应量 少。少。近年住宅物业品质有较大提升，中等质素的楼盘有一定近年住宅物业品质有较大提升，中等质素的楼盘有一定 的市场空间。的市场空间。客户区域客户需求价格承受度随着地铁5号线的开通，城市人口及投资趋向，开始向东扩散。天河区域和黄埔区域楼价的差距拉大，黄埔成为吸引外区及内区客户的集合市场。天河、棠下、员村、东圃自住、投资高黄埔区域自住、投资中开发区自住、投资低用途选择户型人口特征（家庭结构、年龄、职业、工作地点等）购买行为特征过渡单房单身，20-30 岁之间，普通白领，工作地点在黄埔或黄埔周围的片区。经济能力差，价格和交通是首要的考虑因素。一房一厅，二房二厅单身或已婚，部分有3岁以下的子女，25-35岁之间，职业以白领、银行、医院、私营企业主或其高管人员、自由职业者为主，工作地点在黄埔或黄埔周围的片区。经济能力一般，考虑因素较为综合，价格是其决定购买的主要因素之一。自用二房二厅为主，一房一厅少，单房极少已婚或独身，28-40岁之间，以在黄埔及其附近工作的公务员、银行、医院、白领、私营企业主或其高管人员、自由职业者为主，工作地点在黄埔或黄埔周围的片区。经济能力尚可，对黄埔有一定的认同感。对居住环境有较高的要求，其次为价格和交通。用途选择户型人口特征购买特征投资单房和一房一厅，二房二厅本区高收入人群、小商家、私营企业主、公务员、外区客户。主要投资地铁沿线物业重视价格、位置及发展前景；重视投资回报率；喜购小面积的低层单位；对年限敏感。普通白领普通白领投资客户投资客户价格、交通价格、交通投资回报率、投资回报率、价格价格价格是主流客户的共同敏感因素价格是主流客户的共同敏感因素项目深度解析项目深度解析市场解读市场解读营销攻略营销攻略销售目标解析销售目标解析黄埔片区分析黄埔片区分析普通公寓市场分析普通公寓市场分析小户型物业增值模式小户型物业增值模式视角二视角二广州东部普通公寓小户型市场分析广州东部普通公寓小户型市场分析地铁、商圈、口岸地铁、商圈、口岸本案怡港花园怡港花园翠拥华亭翠拥华亭勤天勤天E品品MBA国际公寓国际公寓威尼国际威尼国际1800020000（5月）22000（3000）14000（均价）11000（毛坯）结结 论论黄埔片区市场现有的客户资源难以支撑项目黄埔片区市场现有的客户资源难以支撑项目的预期价格。的预期价格。本项目的形象和整体质素已超出黄埔市场传本项目的形象和整体质素已超出黄埔市场传统模式。统模式。在保证启动本地消费群体的基础上在保证启动本地消费群体的基础上, ,通过通过地地铁沿线物业铁沿线物业、旗舰商业综合体旗舰商业综合体概念概念, ,拉动拉动天河客户天河客户. .1、从目前获知的情况来看，08年天河东部、黄埔区、 开发区内公寓型产品供应稀少。2、片区内住宅项目户型偏大，小户型供应量少。3、地铁5号线08年12月开通，地铁沿线物业的投资需 求会出现上升的空间项目深度解析项目深度解析市场解读市场解读营销攻略营销攻略销售目标解析销售目标解析黄埔片区分析黄埔片区分析普通公寓市场分析普通公寓市场分析小户型物业增值模式小户型物业增值模式视角三视角三小户型物业增值模式小户型物业增值模式优势：优势：面积在面积在40704070房之间，属于典型公寓房之间，属于典型公寓产品产品. .偶数层有公共花园偶数层有公共花园. .劣势：劣势：结构柱影响户型使用。结构不够合结构柱影响户型使用。结构不够合理，部分单位梁、柱影响。造成层理，部分单位梁、柱影响。造成层高偏低，入户高度为高偏低，入户高度为2.42.4米米. .部分单部分单位受圆柱影响位受圆柱影响, ,空间局促空间局促. .公共走廊公共走廊狭窄狭窄, ,仅有仅有1.31.3米米. .项目深度解析项目深度解析市场解读市场解读营销攻略营销攻略销售目标解析销售目标解析产品攻略产品攻略服务攻略服务攻略营销攻略营销攻略商业展示带动公寓销售消费者能够感知到未来的生活愿景，继而引发买房的冲动商业街展示餐饮、零售、文化、娱乐等为一体的欧美风格街区商业，主要突出时尚生活和体验式消费橱窗展示已确定商家业态，给客户信心售楼处前广场关键点：关键点：1 1、增加可参与性、增加可参与性 2 2、体现生态、自然，多布置植物、体现生态、自然，多布置植物 3 3、完善导示系统、完善导示系统广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间/ /给街区公民提供一种给街区公民提供一种“人居人聚人居人聚”的双优空间，为他们创造一的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值种差异化城市生活体验的价值售楼处售楼处客户体验客户体验概念展厅概念展厅关键点：关键点：1 1、保证有足够的空间摆放展品、保证有足够的空间摆放展品2 2、考虑没有展示活动时，展厅的布置植物造景，、考虑没有展示活动时，展厅的布置植物造景，3 3、开辟时光展板，展示御用摄影大师随时拍摄的、开辟时光展板，展示御用摄影大师随时拍摄的 记录项目历程的照片记录项目历程的照片VIPVIP服务区服务区关键点：关键点：1 1、高档家私、增加品质感、高档家私、增加品质感2 2、配置电脑，方便网络查询、配置电脑，方便网络查询 3 3、提升服务品质，体现尊贵感、提升服务品质，体现尊贵感订单式交楼标准订单式交楼标准样板层样板层 = 交楼标准区交楼标准区+个性展示区个性展示区个性展示区是就像一场真人个性展示区是就像一场真人SHOW。运作中的工作橱窗、运作中的工作橱窗、摄影工作室、主题工作室，人们可以感受到创意磁场的力摄影工作室、主题工作室，人们可以感受到创意磁场的力量。样板层成为泛销售区。量。样板层成为泛销售区。创意收纳空间，人们可以随意移动室内创意收纳空间，人们可以随意移动室内的隔断、饰品、家具，营造心仪的空间。的隔断、饰品、家具，营造心仪的空间。打破传统意义上的打破传统意义上的“厅房概念厅房概念”：创造完整流动的室内空间，客户可创造完整流动的室内空间，客户可根据实际所需与个性表达自行设计根据实际所需与个性表达自行设计空间划分。室内隔断墙可演化成各空间划分。室内隔断墙可演化成各种形式种形式大面透明玻璃、金属构大面透明玻璃、金属构架架 少量家私点缀少量家私点缀该户型其它交楼套餐的效果图该户型其它交楼套餐的效果图项目深度解析项目深度解析市场解读市场解读营销攻略营销攻略销售目标解析销售目标解析产品攻略产品攻略服务攻略服务攻略营销攻略营销攻略，信心保证，信心保证项目深度解析项目深度解析市场解读市场解读营销攻略营销攻略销售目标解析销售目标解析产品攻略产品攻略服务攻略服务攻略营销推广攻略营销推广攻略销售节点2008年年7月月9月月15日日售楼部、售楼部、两点一线两点一线开放开放开售开售10月月1日日加推加推12月月15加推加推q原计划原计划7月开始销售，现预计月开始销售，现预计10月，可能继续前提；月，可能继续前提；q加快工期，确保展示形象；加快工期，确保展示形象；11月月15日日加推加推一期入市策略一期入市策略1 1）公寓销售时机： 样板房、售楼部、外立面效果展示。2）先预热先展示再认筹： 公寓进行充分的市场预热和展示后再认筹。3）入市产品： 公寓产品。4）推售节奏： 多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求 紧张度。期间价格实现逐步拉升。5）制造营销热点，持续举行活动： 不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制 造区域人气，提高社会关注度。活动营销活动营销搭台唱大戏搭台唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源事件营销事件营销引领销售高潮引领销售高潮体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略入市策略与推售入市策略与推售营销推广攻略营销推广攻略广物传递项目信息，储备客户广物传递项目信息，储备客户载体：物资集团会刊载体：物资集团会刊内容：内容：前期以前期以广物地产品牌推广为主要内容，从企业发展战略、广物地产品牌推广为主要内容，从企业发展战略、品牌内涵等方面与会员沟通。品牌内涵等方面与会员沟通。之后的会刊，应针对项目推广需要，以区域发展前景、项之后的会刊，应针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分析和产品诉求为主要内容，成为项目信息的目投资前景分析和产品诉求为主要内容，成为项目信息的主要传播媒体。主要传播媒体。通过物资集团将广物地产品牌、项目信息最大程度传递给通过物资集团将广物地产品牌、项目信息最大程度传递给物资会员，为后期的项目销售储备客户。物资会员，为后期的项目销售储备客户。目的：实现重复购买以及推荐购买目的：实现重复购买以及推荐购买物资集团物资集团 业主资源利用业主资源利用对象：汽车、木材、钢材等相关产业客户联动推广对象：汽车、木材、钢材等相关产业客户联动推广方式：短信、直邮、电话通知、物资集团会刊方式：短信、直邮、电话通知、物资集团会刊内容：内容：针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分析和产品诉求传递给客户，为后期项目销售储备客户。析和产品诉求传递给客户，为后期项目销售储备客户。目的：实现重复购买以及推荐购买目的：实现重复购买以及推荐购买客户资源利用客户资源利用方式：短信、直邮、电话通知方式：短信、直邮、电话通知范围：二三级市场联动，客户资源最大化挖掘利用范围：二三级市场联动，客户资源最大化挖掘利用目的：拓宽客户层面、储备诚意客户目的：拓宽客户层面、储备诚意客户代理商客户资源利用代理商客户资源利用广物地产会员拓展广物地产会员拓展会员职能会员职能为物业投资客户提供市场上第一手楼盘咨询，为物业投资客户提供市场上第一手楼盘咨询，造就地产投资增值机会造就地产投资增值机会长三角、珠三角各大城市投资物业咨询互动，长三角、珠三角各大城市投资物业咨询互动，以最快的速度为会员提供国内各大城市以最快的速度为会员提供国内各大城市房产投资房产投资讯息讯息会员优惠会员优惠享受享受2424小时免费物业估价咨询服务小时免费物业估价咨询服务享受广物地产与相关大型公司联手推出的优质享受广物地产与相关大型公司联手推出的优质服务服务自由参加本会举办的多元化活动自由参加本会举办的多元化活动获得尊贵会精选商家购物优惠获得尊贵会精选商家购物优惠享受购买、租赁物业及按揭优惠折扣享受购买、租赁物业及按揭优惠折扣目的：为本项目目的：为本项目拓宽客户来源，储备诚意客户拓宽客户来源，储备诚意客户活动营销活动营销搭台唱大戏搭台唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源事件营销事件营销引领销售高潮引领销售高潮体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略入市策略与推售入市策略与推售营销推广攻略营销推广攻略根据对本项目的作用确定根据对本项目的作用确定“唱大戏唱大戏”的的3 3大原则：大原则：1.1.主题系列化主题系列化原则原则结合商业的业态，结合商业的业态，“大戏大戏”贯串某贯串某一主题，形成系列化；一主题，形成系列化；2.2.配合销售配合销售原则原则重要重要“大戏大戏”的参与群体，尽量能与的参与群体，尽量能与项目的目标客户群相符；项目的目标客户群相符；3.3.规格档次搭配规格档次搭配原则原则合理分配推广费用，以少量合理分配推广费用，以少量“大大戏戏”建立影响力，以大量建立影响力，以大量“中、小戏中、小戏”使客户使客户“习惯性习惯性”的来到本项目的来到本项目；共享与参与，贴近年轻人的生活方式共享与参与，贴近年轻人的生活方式揉和科技与自然的揉和科技与自然的gamepark （运动公园运动公园）一个工作之余放松和休闲的场所一个工作之余放松和休闲的场所可在黄埔公园内举行可在黄埔公园内举行配合销售进度，制造体验节点配合销售进度，制造体验节点文化艺术展览、赛事、创富论坛文化艺术展览、赛事、创富论坛品牌体验、同品牌商业联动品牌体验、同品牌商业联动艺术展艺术展美国国家地理杂志百年摄影作品展美国国家地理杂志百年摄影作品展配合本项目综合商业休闲娱乐唱大戏主线黄埔一线品牌联盟居住生活艺术配合元素明星/时尚/潮流活动营销活动营销搭台唱大戏搭台唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源事件营销事件营销引领销售高潮引领销售高潮体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略入市策略与推售入市策略与推售营销推广攻略营销推广攻略投资手册投资手册、楼书楼书、 广物地产专刊广物地产专刊目的：目的：使客户充分了解项目的优势和亮点使客户充分了解项目的优势和亮点时间：时间：2008.62008.6月完成月完成内容规划：内容规划： 1 1、片区未来规划、片区未来规划 2 2、项目规划、项目规划 3 3、卖点提炼、卖点提炼 4 4、投资案例讲解、投资案例讲解 另备：海报、折页另备：海报、折页宣传物料宣传物料系列影视宣传片：见证项目成长史系列影视宣传片：见证项目成长史目的：目的：给到客户最直观的对未来生活形态感受，给到客户最直观的对未来生活形态感受， 同时可以作为纪念品赠送给客户同时可以作为纪念品赠送给客户时间：时间：影视系列一影视系列一7 7月制作完成月制作完成规划：规划：新的传播模式的应用，根据项目进展的不新的传播模式的应用，根据项目进展的不 同阶段推出不同主题的宣传片同阶段推出不同主题的宣传片宣传物料宣传物料客户体验客户体验服务人员类别服务人员类别工作工作服装服装置业顾问置业顾问接待客户，介绍项目，销售接待客户，介绍项目，销售深色西装深色西装1、工牌、工牌售楼处大堂经理售楼处大堂经理负责整个售楼处服务人员的管理和安排负责整个售楼处服务人员的管理和安排深色西装深色西装2、工牌、工牌售楼处保安人员（停车场、入售楼处保安人员（停车场、入口接待人员）口接待人员）引导客户停车、前往售楼处和带领客户就引导客户停车、前往售楼处和带领客户就座座统一制服统一制服1、工牌、工牌售楼处保洁人员售楼处保洁人员整个售楼处的清洁工作整个售楼处的清洁工作统一制服统一制服2、工牌、工牌售楼处吧台服务人员售楼处吧台服务人员专门负责洽谈区及专门负责洽谈区及VIP区的酒水餐饮服务区的酒水餐饮服务统一制服统一制服3、工牌、工牌样板房保洁人员样板房保洁人员负责样板房的清洁工作负责样板房的清洁工作统一制服统一制服2、工牌、工牌样板房示范大使样板房示范大使负责样板房内的接待和讲解负责样板房内的接待和讲解统一制服统一制服6、工牌、工牌综合服务大使综合服务大使为客户提供按揭、二三级市场联动服务为客户提供按揭、二三级市场联动服务职业套装、工牌职业套装、工牌客户服务中心接待大使客户服务中心接待大使负责接待业内、相关行业参观团负责接待业内、相关行业参观团职业套装、工牌职业套装、工牌销售服务销售服务专业团队专业团队综合服务大使综合服务大使目的：目的：人性化服务体系，创新模式，建立项目的第一人性化服务体系，创新模式，建立项目的第一 形象，给与客户专业的高品质售后服务，形形象，给与客户专业的高品质售后服务，形 成口碑传播成口碑传播时间：时间：2008.72008.7到位到位服务内容：服务内容：1 1、针对律师、保险、公正、备案、抵押、针对律师、保险、公正、备案、抵押 登记、催款等一系列按揭手续提供一条龙服务登记、催款等一系列按揭手续提供一条龙服务 2 2、提供代客招租等专业服务、提供代客招租等专业服务销售服务销售服务品牌物管，公共契约模式品牌物管，公共契约模式目的：目的：给到客户最安全最人性化的物管信心给到客户最安全最人性化的物管信心时间：时间：2005. 62005. 6月确认完成月确认完成关键要求：关键要求：1 1、拟定物管公共契约条款、拟定物管公共契约条款 2 2、法律确认公共契约、法律确认公共契约 品牌物管品牌物管 广物广物 东城国际东城国际活动营销活动营销搭台唱大戏搭台唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源事件营销事件营销引领销售高潮引领销售高潮体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略入市策略与推售入市策略与推售营销推广攻略营销推广攻略7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1212月月9.25广物会员、VIP客户参观示范区主力店签约新闻发布9 9月月1010月月1111月月1 15 5月月投资论坛项目启动新闻发布会事件营销安排事件营销安排不断制造不断制造销售高潮！销售高潮！9.18发售公寓VIP卡10.2公寓解筹周末楼盘活动招商会/VIP认筹开街庆典/主力店开店庆典外展事件营销事件营销1：外展外展2008.7.12008.7.1外展外展 项目首次登场项目首次登场目的：提升项目市场认知度、知名度，为后目的：提升项目市场认知度、知名度，为后期项目储备客户期项目储备客户事件营销事件营销2：广物广物 东城国际项目启动新闻发布会东城国际项目启动新闻发布会代言人提前在公众媒体亮相发表言论代言人提前在公众媒体亮相发表言论7 7月初主流媒体开始炒作、路牌广告信息发布月初主流媒体开始炒作、路牌广告信息发布关键工作关键工作: :项目现场项目现场地点地点: :项目预热，项目整体推介项目预热，项目整体推介目的目的: :邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者 公司领导公司领导 政府部门领导政府部门领导 业内人士业内人士 物资集团业主、物资集团会员邀请物资集团业主、物资集团会员邀请主持：广物地产主持：广物地产主题：项目开发理念介绍，项目推介主题：项目开发理念介绍，项目推介2008.7.152008.7.15（项目启动新闻发布会）（项目启动新闻发布会）事件营销事件营销3：投资论坛投资论坛形式：论坛形式：论坛/ /发布会发布会/ /讲座讲座主题：中国旧城区商业经营发展模式探讨主题：中国旧城区商业经营发展模式探讨重要举措：成立广物商业投资机构重要举措：成立广物商业投资机构/ /投资会投资会邀请嘉宾：邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记各报社、电视台和网络媒体记 广物公司领导广物公司领导 物资集团领导物资集团领导 商业投资分析专家、权威人士商业投资分析专家、权威人士 物资集团业主、物资集团会员邀请物资集团业主、物资集团会员邀请2008.8.182008.8.18（投资论坛）（投资论坛）事件营销事件营销4：VIP认筹认筹2008.7.12008.7.1（招商会（招商会/ /商铺商铺VIPVIP认筹）认筹）目的：积累商业客户目的：积累商业客户时间：时间：2008.62008.6月底设计制作完成月底设计制作完成权益内容：权益内容：1 1、5000050000元红筹，元红筹，50005000元蓝筹（一个公寓至少有元蓝筹（一个公寓至少有 一个红筹三个篮筹）一个红筹三个篮筹）2 2、卡号、卡号= =顺序号顺序号( (红筹客户选完篮筹客户再选红筹客户选完篮筹客户再选3 3、当日成功选房者额外优惠、当日成功选房者额外优惠4 4、积分增值优惠（广物会员购买、老带新等、积分增值优惠（广物会员购买、老带新等 积分）积分） 宣传物料宣传物料 广物地产广物地产 招商专刊招商专刊 目录目录 1.您为什么选择中国？您为什么选择中国？中国经济及零售消费业发展分析中国经济及零售消费业发展分析2.您为什么选择黄埔？您为什么选择黄埔？黄埔国民经济发展及零售业发展分析黄埔国民经济发展及零售业发展分析3.项目所在片区经济发展、消费力增长、商业项目所在片区经济发展、消费力增长、商业现状分析现状分析4.您为什么选择本项目？您为什么选择本项目？项目分析、定位项目分析、定位5.本项目招商意向本项目招商意向6.合作方式合作方式事件营销事件营销5：主力店签约仪式暨招商推介会主力店签约仪式暨招商推介会主力店确定主力店确定 广百、摩登等品牌商家广百、摩登等品牌商家关键工作关键工作: :某五星酒店某五星酒店地点地点: :展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心，展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续招商，促进商铺销售促进后续招商，促进商铺销售目的目的: :邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请/ /集团公司领导邀请集团公司领导邀请/ /业内人士邀请业内人士邀请/ /会员邀请会员邀请主持：广物地产主持：广物地产主题：签约仪式，招商推介主题：签约仪式，招商推介2008.2008.（待定）（待定） 主力店签约仪式暨招商推介会主力店签约仪式暨招商推介会视客户储备进展情况具体确定视客户储备进展情况具体确定时间时间: :后续新闻及软文报道后续新闻及软文报道事件营销事件营销6：公寓公寓VIP卡认筹卡认筹2008.72008.7（发售公寓（发售公寓VIPVIP增值卡）增值卡）目的：积累客户，整合物资集团、代理商资源，突破地产预售限制目的：积累客户，整合物资集团、代理商资源，突破地产预售限制时间：时间：2008.62008.6月底设计制作完成月底设计制作完成权益内容：权益内容：1 1、30003000元购卡元购卡 2 2、卡号、卡号选房顺序号选房顺序号 3 3、选房当日成功选房者额外优惠、选房当日成功选房者额外优惠3 3 4 4、积分增值优惠（购房、参加活动和老带新等积分）、积分增值优惠（购房、参加活动和老带新等积分） 5 5、增值性，随着客户资源的整合度，权益不断增加、增值性，随着客户资源的整合度，权益不断增加 事件营销事件营销7：VIP客户、广物会员参观示范区客户、广物会员参观示范区2008.82008.8广物会员、广物会员、VIPVIP客户参观示范区客户参观示范区发送邀请函发送邀请函售楼处专人接待售楼处专人接待模型讲解模型讲解媒体记者进行新闻图文报道媒体记者进行新闻图文报道观看影视宣传片观看影视宣传片咖啡厅服咖啡厅服务人员茶务人员茶水招待水招待参观首批样板房参观首批样板房电瓶车电瓶车接送接送返回售楼处休息返回售楼处休息拍照、专人讲解拍照、专人讲解电瓶车电瓶车事件营销事件营销8：解筹解筹2008.9.152008.9.15 10 10。1 1解筹（客户消化）解筹（客户消化）整个选房流程安排整个选房流程安排认购书、合同等相关销售资料到位认购书、合同等相关销售资料到位人员到位人员到位选房须知选房须知/ /选房通知函（提前投递）选房通知函（提前投递）媒体全面覆盖（提前一星期）媒体全面覆盖（提前一星期）现场氛围营造现场氛围营造销控版销控版茶点、乐队等准备充足茶点、乐队等准备充足幸运幸运5252大抽奖，凡持大抽奖，凡持VIPVIP卡者即可参加卡者即可参加关键条件：关键条件：事件营销事件营销11：开盘庆典（公寓解筹）开盘庆典（公寓解筹）2008.10.12008.10.1开盘庆典（公寓解筹）开盘庆典（公寓解筹）关键条件：关键条件：预售许可证预售许可证/ /按揭银行按揭银行价目表价目表整个选房流程安排整个选房流程安排认购书、合同等相关销售资料到位认购书、合同等相关销售资料到位人员到位人员到位选房须知选房须知/ /选房通知函（提前投递）选房通知函（提前投递）媒体全面覆盖（提前一星期）媒体全面覆盖（提前一星期）现场氛围营造现场氛围营造销控板销控板茶点、乐队等准备充足茶点、乐队等准备充足幸运幸运5252大抽奖，凡持大抽奖，凡持VIPVIP卡者即可参加卡者即可参加事件营销事件营销13：主力店开店庆典主力店开店庆典展示项目商业良好运营情况，展示项目商业良好运营情况，提升其它商家及投资者对项目提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续项目的销售的信心，促进后续项目的销售目的目的: :邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记 者邀请者邀请/ /物资集团公司领导邀请物资集团公司领导邀请 / /广物会员广物会员/ /成交客户等成交客户等事件营销事件营销12：开街庆典开街庆典2008.2008.待定主力商业开业庆典待定主力商业开业庆典直效营销渠道直效营销渠道广物会、代理客户资源营销广物会、代理客户资源营销短信发送短信发送DMDM单张直邮单张直邮立体化营销渠道立体化营销渠道特色活动特色活动大型户外广告牌（商业外立面）大型户外广告牌（商业外立面）网络先行启动（印象和口碑）网络先行启动（印象和口碑）报纸广告（重要节点广告）报纸广告（重要节点广告）建立完全直效的建立完全直效的低成本低成本营销渠道营销渠道一期媒体策略一期媒体策略电视广告（考虑成本，剪辑低成本）电视广告（考虑成本，剪辑低成本）和楼体、商业一起成长的和楼体、商业一起成长的喷画外墙及同商业品牌的喷画外墙及同商业品牌的广告形成联动，现代感强，广告形成联动，现代感强，而且极易成为视觉焦点。而且极易成为视觉焦点。THE END。