四季度合肥翡翠商城营报告

翡翠商城09年四季度营销报告n从合肥市场及项目现有方案出发完成商业街的价值定位；n从目标客户群定位出发制定销售策略；n从资源整合的视角提炼项目推广方向；n通过专业销售队伍的全过程把握实现销售目标；n与后期运营的延伸对接。本案要旨PART 1项目解读片区竞争片区竞争政务区的成熟和高起点成为项目片区的主要竞争对手；高新区利用自身优势不断发展也成为项目的竞争片区；滨湖新区的启动给片区带来了机遇也带来了挑战；片区客源片区客源交通的便利导入了城市和郊区县的客源；片区的产业、会展、旅游、娱乐成为主要的客源导入动力， 阻 力为缺乏高档消费场所和特色消费引擎；片区配套片区配套配套已经基本完善，包括医疗、学校、政府等；居住氛围较足，商业配套不完善，以低档为主；大学城和产业园区的发展给片区带来了未来发展的动力；会展业和旅游业也是片区发展的关键；片区地位片区地位. .城市141发展战略的4个副中心之一；合肥工业兴市奠定了经济技术开发区的地位和发展优势；城市发展主要方向，北邻政务区，东靠滨湖区，西连高新区评价评价优势产业基础牢靠；配套基本完善，具有景 观、 学校等优质资源；交通相对便利；产业在转型，对产业配套 需求愈加强烈；会展和旅游的特色优势劣势周边区片的不断竞争；商务办公气氛不浓；产业的支撑不足，居住人 群多为原住居民；商业配套不完善；目前尚处于城市边缘区 区域研究区域研究 经开区：北接政务文化新区，东临滨湖新城，经济基础雄厚，发展势头强劲。规划面积66平方公里，目前已开发30万平方米，分为东西两大功能区域:东部以工业为主，设有中心工业区、南部工业区；西部为商务文化区，建设合肥大学城、国际商务中心区、国际社区等。依靠大学城及园区入驻企业带动区域发展,但是由于入驻学校都以职业技术院校为主，消费力有限，加之企业真正进驻数量不足，区域总体发展只处于初级阶段；区域配套设施尚待进一步完善及提升。 区域研究区域研究 产业园区和大学城及相关的流通行为将给该片区带来大量的资源和人口合肥经济技术开发区，目前规划66平方公里，常住人口22万人，包括中心工业园区、南部工业区、高新区，大学城和中心商务区。以制造业为主, 规模以上企业130多个,世界500强企业9个，从业人数8.2万人。大学城：规划为11.4平方公里,合肥经济开发区西部功能区, 包括合肥工业大学、安徽大学、合肥财经学院、安徽财贸学院学院，目前共有学生及教职员工约14.1万余人。中心商务配套区：功能规划为商务办公、居住配套和商业等功能，为整个经济开发区进行配套，正在启动。 区域研究区域研究 经开区的中央商务区位置，周边配套相对完善，人群的来源较多住宅较为集中，原来的拆迁居民和新建小区居民带来了大量的客源，形成的居住氛围，有利于本项目推进；学校资源较多，2家贵族学校，中锐和润安中学，1家普通中学（68中），工大、安大、财贸、艺校、水电、电脑学校；商业配套较差，本案区域的配套主要以沿街底商解决，日常消费集中在1公里距离明珠广场的易初莲花，国耀广场商业正在建设；公共配套基本完善，距离口腔医院，三甲的医科大附属医院较近，紧靠管委会、新华社、环保局等政府部门，区域的生活和工作便利性较强；拥有旅游游乐资源，徽园和欢乐岛带来了大量的旅游人群；会展业发达，但辐射本项目较弱，安徽最大的会展中心，但其主要配套将集中在明珠附近；区域高星级酒店带来大量商务人口，2家5星，迎宾馆和明珠酒店，1家4星，源牌商务酒店；景观资源优秀，项目附近的十字绿带，翡翠湖风景区，公园，环境较好，带给项目利好；工业园区距离较近，带来高档商业消费。 区域研究区域研究 中环城该片区内道路的开通，特别是金寨路高架直接缩短了与城市的距离，高速虽然有一定的阻隔作用，但在一定程度上也扩大片区的辐射力 区域研究区域研究 寨路高架：连接肥西和市区，城市合肥城市客源和肥西客源的主要导入通道；翡翠大道：连接本片区与合肥高新区的城市通路，可以吸引高新区和西片区的消费者。繁华大道：本区域通往高新区南片科技园的通路，但受到铁路的阻隔；合宁高速：从合肥通往南京的高速公路，可辐射更大范围的客流；。该片区内与城市中心和周边的便利性不断增强，扩大了客源的辐射范围，同时分散了部分客源，如何留下客源成为片区的关键。 区域研究区域研究 分类 来源导入方式驱动力阻碍力第一圈层片区居住人群 生活 距离与性快速交通分，高档缺乏产业人口与学生工作与学习工作和高档及特色配套缺乏经开区政人员 工作工作地性，高档消费缺乏第二圈层肥西县片区 合安交通交通捷，距离优势快速交通和片区竞争分高新东侧科技园区繁华大道交通交通优势，会展酒店自身配套和片区竞争第三圈层政务区翡翠大道、怀宁距离近，会展资源道阻隔、自身配套，离城市中心近城市人群寨交通游、游乐、会展可选择多，交通，缺乏特色配套 区域商业布局区域商业布局 本案港澳广场港澳广场大学城商业中心大学城商业中心国耀城市广场国耀城市广场金星商业城金星商业城莲花路社区商业街莲花路社区商业街203530170050100150200租金情况分布图合肥学院商圈大学城商圈天门湖商圈明珠广场商圈n经开区目前商业体量总体较低；n港澳广场欲引入大型综合超市作为主力店；n国耀城市广场将引入购物中心铜锣湾百货作为其主力店；n大学生商业中心总体商业档次较低，最主要的客户群为周边大学城大学生；n金星商业城总体量较大，但市场定位模糊；无主力商户，众多小商铺出售的模式不符合现代商业的经营理念；n明珠广场商圈：经营档次较低，桐山国际购物广场空置率高；欧洲风情街建筑质量差、景观好，经营状况一般，空置率高；n莲花路商业街为面向工业区职工的邻里商业街，中低档次。n租金悬殊，最高悬殊达155元/平方米/月。地段人气决定租金状况明显。 区域商业小结区域商业小结 项目概况本项目位于经济开发区翡翠湖附近，紧邻经开区管委会与大学城。北临建成住宅区，西靠合安路，沿紫蓬路，建设用地东西走向，长400米。分项1-7号楼备注总建筑面积18392.1总用地面积24626.3建筑层数地上2或3层停车数量357辆地上：163辆地下：259辆（小区内）项目概况 现有规划方案现有规划方案 楼栋建筑面积经营业态建筑结构备注1#3863.31381.3餐饮、银行1F-2F连体、局部3F连体、3F连体规划银行，独立三层由一楼电梯直达1441.6餐饮、银行1F-2F连体1040.4茶楼、银行3F独立2#3824.81427.9餐饮、咖啡1F-2F连体3F依靠自动扶梯引导人流，规划酒店式公寓1370.0餐饮、咖啡1F-2F连体1026.9咖啡、茶馆3F独立3#2125.81170.0未定独立自动扶梯、存在内街955.8未定独立4#3950.01318.0超市及其他未定独立3F居住办公1332.4未定独立1299.6快捷酒店独立5#1491.1748.7未定1F-2F连体1F经营、2F居住或储藏742.4未定1F-2F连体6#990.5505.1未定1F-2F连体1F经营、2F居住或储藏485.4未定1F-2F连体7#2146.61087.5餐饮、茶座1F-2F连体1F经营、2F居住或储藏1059.1餐饮、茶座1F-2F连体项目定位的提炼与深化项目定位的提炼与深化翡翠商城：经开区首席体验式主题购物公园n一个休闲娱乐主题的时尚、休闲体验商业中心；n一个拥有30多万人口庞大消费群的商业区；n一个具有4万平米规模的商业群；n一条现代徽派建筑风格的纯街铺商业区；n新城目前唯一的美食广场、娱乐广场、休闲购物广场、文化广场.PART 2销售执行私营个体经营者：在区内有较长期经营意向的私营个体经营者，有很多在租房经营，在有一定资本积累后迫切希望拥有自己产权的商铺来免去租金成本。原社区居民：社区居民为原失地农民，在拆迁安置后虽拥有了自己的住房，但很大一部分还未能及时就业或对现工作不满，可能有部分有相应经济实力的居民有打算投资购买商铺作为生意经营。各类投资者：对商铺面积不大，总价较低，好的地段升值潜力较大，可能会吸引一些区内外各类长期投资意愿者。目标客户描述目标客户描述整体营销策略整体营销策略分区租售、以租带售，互为基础也就是说，一部分功能面积实行先租后售，另一部分面积先售后租，独立操作，互为基础，最终达到本项目租售双赢的目标。由于本项目各栋单体相对独立，均为商业用途，原则上所有商业面积均可租可售，但不能把整体项目全部推出市场。且在实际操作上，每栋单体的租或售都不能同时进行，原因如下：1、如果在短时间内将所有功能面积推出市场，同一时间内推出面积太多，将向商户和投资者提供了太大的市场空间和可选择性，反而会导致客户疑虑退缩。2、如本项目同一功能区同时招商和销售，商家要求的租价低和投资者要求的回报率是不可调和的矛盾，租售同时进行，出租情況和销售情况就会互相影响，使项目营销环境复杂化。3、对本项目前期开业经营而言，推出面积过多，租售面积过于分散，将会导致开业率和销售率不足，商户经营困难，进而使投资者预期收益没有保障，对本项目的租售造成影响。整体营销节奏安排整体营销节奏安排结合项目自身优势与市场现阶段竞争情况、商业销售特点，并配合整体营销策略，我司建议2009年10月中旬进场，项目开始登陆市场进行预热，其中招商推介会至公开发售后二周为一期集中推广期，项目整体销售分为5大部分，具体安排如下：时间段时间段工作目标工作目标阶段策略阶段策略销售准备期销售准备期2009年10月10日2009年12月16日 启动市场确定营销思路、主力商家洽谈开始10月15日-11月26日进行前期市场炒作11月26日创富会成立，积储客户一期认筹期一期认筹期2009年12月16日2009年12月25日积累客户500批以上2009年12月16日招商推介会，一期公开认筹制造市场舆论话题、启动实效型集中推广一期强销期一期强销期2009年12月26日2010年3月17日 完成一期铺位70%以上2009年12月26日一期公开发售针对二期商业自然认筹（包括一期客户提前咨询、老带新等）二期认筹期二期认筹期20010年3月18日2010年5月4日积累客户500批以上2010年3月18日二期公开认筹更换为二期推广形象若一期销售期间的二期自然认筹理想，那么二期认筹时间相应缩短二期强销售二期强销售2010年5月5日2010年8月31日100%完成全面销售5月5日二期公开发售若二期认筹不理想，二期将采取分两次开盘销售商场开业商场开业2010年10月1日-项目组进场客户梳理、拓展一期开始蓄客一期开盘客户拓展、积累，筛选商铺公开发售、签约10.111.1612.2612.31实现开盘销售目标一期销售节点安排一期销售节点安排一期认筹11.26现阶段应采用“走出去，请进来走出去，请进来”的客户经营策略,主动深入市场,地毯式挖掘潜在客户,广泛吸收,逐步筛选客户资源。现阶段销售渠道现阶段销售渠道走出去走出去客户积累策略前期成交客户的维护周边重点项目客户的挖掘辉达与高瑞客户平台、商业客户及高端客户的挖掘小分队针对周边商业市场的一对一的上门积累客户经营策略客户经营策略请进来请进来促成客户成交策略价值引导（广告推广）铺面分割，适应市场需要形象包装（现场推广）利用活动推广实行商业营销客户经营策略客户经营策略时间：10.1-11.16营销工作：项目组（辉达）进场及前期准备价格的调整及确认翡翠花园成交客户回访公司客户资源推介周边重点楼盘重点目标客户的拦截（形式：客户拓展、短信群发）拓展小分队资料派发及推介老客户营销,通过激励机制扩大营销渠道,以老带新。工作形式：电话推介、短信群发、直邮、组织拓展小分队针对大学城、明珠广场等集中商业区进行一对一上门派发折页/单张，进行项目推介。客户积累策略客户积累策略客户资源收集意向客户梳理多渠道电话回访跟进原有住宅成交客户公司客户资源商业市场客户资源商会资源拓展现场逼定日常客户积累10.1-11.1611.16-12.2512.26周边项目客户资源客户积累策略客户积累策略（1 1）、）、“带租约发售带租约发售” ” 策略（先租后售）策略（先租后售）n带租约发售即先租后售，可将投资者的风险降至最低，同时在商铺的管理公约中列明带租约发售即先租后售，可将投资者的风险降至最低，同时在商铺的管理公约中列明每个商铺的经营范围，规定经营者不能超出此经营范围，由发展商或项目管理公司统每个商铺的经营范围，规定经营者不能超出此经营范围，由发展商或项目管理公司统一组织经营管理，推出一组织经营管理，推出“返租、代收、代管返租、代收、代管”人性化售后服务。人性化售后服务。n主要功能包括：超市、百货、餐饮、娱乐等各式大面积商户，以及银行、电信、药店主要功能包括：超市、百货、餐饮、娱乐等各式大面积商户，以及银行、电信、药店等必要配套机构。这部份功能虽然先进行招租，但其中大部份面积也是本项目销售的等必要配套机构。这部份功能虽然先进行招租，但其中大部份面积也是本项目销售的目标，成功租出后即可带租约发售。目标，成功租出后即可带租约发售。（2 2）、售后包租策略（先售后租）、售后包租策略（先售后租）n主要单元结构是商业街中小型独立商铺，经重新划分后单元面积减少的独立商铺等销主要单元结构是商业街中小型独立商铺，经重新划分后单元面积减少的独立商铺等销售总价较低的商铺。销售后发展商可根据投资者需要统一对该部分功能面积面对中小售总价较低的商铺。销售后发展商可根据投资者需要统一对该部分功能面积面对中小型经营者进行招租。型经营者进行招租。本项目的营销划分为先租面积和先售面积两部分，而这两部分营销工作虽然是独立进行，但实际上是相辅相成，互为基础的。因为已出租的商铺是项目持续进行销售工作的基础，也是吸聚中小型商户的主要磁石。销售策略（3）降低门槛，控制总价策略）降低门槛，控制总价策略本项目应根据购买者的承受能力，将商铺合理划分为中小面积的独立商铺，本项目应根据购买者的承受能力，将商铺合理划分为中小面积的独立商铺，将原规划中面积过大的连体商铺缩小，并有计划地推出市场。将原规划中面积过大的连体商铺缩小，并有计划地推出市场。（4）招商先行策略）招商先行策略n招商先行，带动销售。整体招商先行，发动次主力店战略，在销售过程招商先行，带动销售。整体招商先行，发动次主力店战略，在销售过程中将有号召力的商家分三批签约，在不同销售阶段制造活动热点。第一次中将有号召力的商家分三批签约，在不同销售阶段制造活动热点。第一次签约主要迎合招商，启动市场，第二次签约引发销售认筹，第三次签约与签约主要迎合招商，启动市场，第二次签约引发销售认筹，第三次签约与开盘一起整体将带动销售、推进招商。开盘一起整体将带动销售、推进招商。销售策略认筹前成立创富会，免费入会，会员享有购房优惠权益；认筹前成立创富会，免费入会，会员享有购房优惠权益；积累一定数量会员客户、通过认筹客户升级计划筛选客户、通过解筹积累一定数量会员客户、通过认筹客户升级计划筛选客户、通过解筹集中销售；集中销售；为了促进早期就形成购卡狂潮，在认筹期不同时间段采取不同优惠力为了促进早期就形成购卡狂潮，在认筹期不同时间段采取不同优惠力度。度。开盘前实施客户升级计划，筛选客户，开盘前实施客户升级计划，筛选客户，缴纳缴纳2 2万元或万元或5 5万元诚意金，会万元诚意金，会员享有优先选房权及相应购房优惠权益；员享有优先选房权及相应购房优惠权益；一期开盘前诚意客户积累一期开盘前诚意客户积累500500批以上。按照缴纳诚意金次序确定选房批以上。按照缴纳诚意金次序确定选房顺序，并派发选房次序卡，认筹期间按时间分段优惠：顺序，并派发选房次序卡，认筹期间按时间分段优惠：20092009年年1212月月1616日日-2009-2009年年1212月月2020日诚意认购客户可享受日诚意认购客户可享受3 3额外优惠额外优惠折扣；折扣；20092009年年1212月月2121日日-2009-2009年年1212月月2525日诚意认购客户可享受日诚意认购客户可享受2 2额外优惠额外优惠折扣；折扣； 20092009年年1212月月2626日一期开盘日一期开盘（5 5）集中销售策略）集中销售策略销售策略销售策略（6）分期销售策略）分期销售策略做为打造区域市场标杆性商业、本项目进入市场需要形成抢购氛围，有利做为打造区域市场标杆性商业、本项目进入市场需要形成抢购氛围，有利于后期难点铺位的消化，建议一期推出铺位选择较易销售铺位。于后期难点铺位的消化，建议一期推出铺位选择较易销售铺位。本项目商业体量较大、考虑到市场消化能力，原则上建议分两期推出，本项目商业体量较大、考虑到市场消化能力，原则上建议分两期推出，若若二期认筹不理想则将二期分批开盘，二期认筹不理想则将二期分批开盘，有利于消化难点铺位。有利于消化难点铺位。 1#2#3#4#5#6#7#建议一期：1#、5#、6#；二期：2#、3#、4#、7#.价格策略价格策略（1）、）、“低开高走低开高走”的整体价格策略。的整体价格策略。A、以具诱惑力的低价进行认购及开盘，聚集人气；B、在销售控制上先推综合素质低的单位，价格逐步攀升，再推优良单位；C、据交通位置、人流密度、朝向、楼层以相应指数进行价格测算调整。（2）、竞争性定价策略。）、竞争性定价策略。A、根据市场竞争结合销售状况，实施竞争性定价策略，面对激烈竞争时凭借比较优势制胜市场；B、结合市场竞争需要结合销售进度安排进行价格炒作。（3）、持续上调策略）、持续上调策略价格应持续上调，幅度视情况而定，给客户形成该案升值潜力无限的感觉。（4）、组团式定价策略）、组团式定价策略根据工程进度，我们建议以业态规划与位置为标准，分为几个组团定价。组团间的定价策略遵循自东向西（自紫蓬路向西）逐渐递增的原则。销售策略价格策略价格策略认筹阶段不公布价格，仅提供价格区间，做认筹登记最终价格根据诚意认筹阶段不公布价格，仅提供价格区间，做认筹登记最终价格根据诚意客户积累情况与客户反馈信息做调整，在开盘前确定最终价格。客户积累情况与客户反馈信息做调整，在开盘前确定最终价格。阶段预知阶段预知分组团均价预知分组团均价预知分层各区域价格区间预知分层各区域价格区间预知铺位具体价格铺位具体价格销售策略市场比较法市场比较法一层外街均价一层外街均价一层内街均价一层内街均价二层二层/三层均价三层均价销售策略定价方法定价方法比较项目项目名称位置概况商铺面积租金售价商业现状多伦多花园金寨路与锦绣大道交口总建面积210000M2，目前一期售罄，二期尚未启动 _住宅：3300元/M2为底商，暂未售幸福大街翡翠路与汤口路交汇处总建面积108081M2，住宅一期已入住，二期2010年交房_住宅：3600元/M2商业暂未出售，但招商工作10月底会展开紫蓬路南桃花农贸市场紫蓬路南沿路两侧门面，产权归当地村委会所有40M2居多10-20元/M2-全部为租客，以小饭店为主桃花农贸市场南桃花农贸市场南沿路两侧门面，产权归私人老板所有30-80M220-40元/M2-全部为租客，以小饭店、旅社、网吧为主宏伟大厦沿金寨路翡翠花园大门对面沿金寨路独栋写字楼70-80M2-12000元/M2沿金寨路十几套一二层联体，目前已售完，暂未交房项目名称位置概况商铺面积租金售价商业现状萨尔斯堡紫云路与青龙潭路交叉口总建面积240000M2，目前二期住宅均价：3300元/M240M240-50元/M29000元/M2单层底商，目前门面销售过半华宇未来城沿丹霞路合工大东门总建面积62000m2，成熟小区，目前租客居多20-160M220-40元/M2-沿街上下联体门面，以小饭店、旅社、网吧、超市为主，目前有部分门面在转让蓝色河畔沿丹霞路合工大东门，华宇未来城旁成熟小区，目前租客居多20-160M220-50元/M2-沿街上下联体门面，以小饭店、旅社、网吧、超市为主大学城商业街大学城纯商业单层、上下联体、三层联体均有10-300M2一层：12-100元/M2；二层：9-15元/M2二层以上目前为：2000-4000元/M2目前一层已全部售完，经营业态以服饰、小饭店、小吃、网吧、旅社、影吧、KTV、超市为主学林雅苑沿翡翠大道，翡翠花园西南总建面积220000M2，已销售完30-100M220-40元/M2-沿街上下联体及小区内部单层门面根据市场比较法，一层外街比准均价为根据市场比较法，一层外街比准均价为8500元元/平米平米一层外街均价一层外街均价销售策略重点比准项目选取：长安重点比准项目选取：长安萨尔斯堡、大学城商业街比较内容：比较内容：地理位置与人流量、规模、临街面与昭示性、档次与配置、地块升值潜力、商业定位内街均价内街均价=外街均价外街均价* *80%80%根据市场经验，合理内街价格一般是外街价格的70%80%左右。一层内街均价初步确定为一层内街均价初步确定为68006800元元/ /平米平米销售策略一层内街均价一层内街均价销售策略二层均价二层均价=内街均价内街均价* *55%55%三层均价三层均价=内内街均价街均价* *40%40%根据市场经验，合理二层、三层价格一般是一层价格的40%50%左右二层均价初步确定为二层均价初步确定为3740元元/平米平米三层均价初步确定为三层均价初步确定为2720元元/平米平米二层均价二层均价销售策略经讨论后建议，各类型商铺均价初定为：说明：销售过程中，可根据各类型商铺的具体销售情况进行价格提升。均价建议均价建议外街均价：外街均价：8500元元/平米平米内街均价：内街均价：6800元元/平米平米二层均价：二层均价：3740元元/平米平米三层均价：三层均价：2720元元/平米平米PART 3推广执行推广策略项目宣传主题翡翠商城 经开区首席体验式主题购物公园 CRD 纯街铺 美食休闲娱乐购物 经开区最大的主题商业步行街南城最大、娱乐功能至齐全的“休闲之都”徽派文化、都市时尚风情格调之休闲生活购物场所 我司谨提议本项目主题应围绕上述卖点作宣传主题， 突出项目“唯一性”、“排它性”、及“独创性”。10月月1月月4月月2月月12月月3月月11月月关键活动节点安排关键活动节点安排招商推介会招商推介会认购登记认购登记主力店签主力店签约仪式约仪式巡展巡展产品说明会产品说明会二期开盘二期开盘大事件VIP认筹客户认筹客户升级计划升级计划/客户锁定客户锁定客客户户积积累累计计划划关关键键节节点点分展场分展场拓展拓展二期客户摸底二期客户摸底二期认筹二期认筹老带新活动老带新活动主动吸引客户主动吸引客户客户嵌入计划客户嵌入计划客户筛选计划客户筛选计划客户维系计划客户维系计划推广立势推广立势树立客户信心树立客户信心信息发布信息发布一期开盘一期开盘成立创富会成立创富会/发放发放VIP卡卡促进客户促进客户成交成交活动推广搭台唱大戏广告推广直效客户资源事件推广引领销售高潮现场推广完全展示攻略1234体验营销体验营销事件营销事件营销活动营销活动营销渠道营销渠道营销在整个广告推广期中，通过系列广告推广活动、平面广告、电视广告、户外广告以及各种软性新闻的报道，力求在短时间内扩大市场影响力，迅速树立项目形象及提升项目的知名度，令项目鲜明而富特色的功能，灌输到广大客户的脑海中，为本项目顺利打开市场，被市场所接受、认同乃至追捧打好基础。推广攻略达成目标：翡翠商城获得广泛认知，并对意向客户进行认购登记，主力店洽谈开始推广主题：翡翠商城，永动的城市旋律 翡翠商城，启动城市新生活 翡翠商城新城市，新生活，新聚点推广目标：确立翡翠商城之整体形象 表明物业区域之未来发展潜力 促使社会影响力形成和阶段目标客户认知达成推广手法：1、工地现场及周边包装 ；2、售楼中心包装展示 ；3、折页创作媒介物料：主流：户外广告牌；辅助：报纸（软文），高瑞公司商业资源第一阶段：准备期（市场形象导入）时间：2009 .10.152009 .11.4第二阶段：一期系列广告活动（营销展开）达成目标：迅速深化街区形象、聚焦市场关注、积累目标客户（争取12月份开盘 前登记客户积累达150组），主力店意向确定推广主题：翡翠商城创新财富之门 中产投资热点，翡翠商城引领创富潮流 翡翠商城引爆城市投资新热点推广目标： 进入产品沟通阶段，与目标客户对接 网罗潜力投资客户，激发投资欲望 推动认购成交SP活动配合：VIP卡认筹与升级、招商推介会、开盘庆典及迎新年推广手法： 1、媒介炒作；2、户外更换；3、DM派发资料 ； 4、周末活动媒介物料：主流：户外广告、报纸、电视、车身；辅助：网络时间：2009.11.52009.12.30展场的标准化展示售楼处门前广场导示售楼处门前广场导示商业沙盘商业沙盘12345形象墙形象墙门头招牌及立柱门头招牌及立柱售楼处顶部及展板售楼处顶部及展板2009年11月初完工2009年11月初完工2009年10月底完工2009年11月初完工2009年10月底完工销售折页销售折页62009年11月处完工 售楼部是项目对外形象的缩影，必须体现商业旺销氛围，因此在售楼部外形表现旺市的同时，在售楼内设置商业模型展示区，配合其他现场包装形成整套的展示系统。事件营销事件营销1 1：翡翠商城翡翠商城“创富会创富会”成立成立2009.11.26（商铺VIP会员卡发放）目的：提升项目市场认知度、知名度，为后期积累商业客户目的：提升项目市场认知度、知名度，为后期积累商业客户地点：明珠国际大酒店地点：明珠国际大酒店权益内容：权益内容：1 1、主动发放、主动发放VIPVIP卡，成为创富会会员，参与项目后期所有活动卡，成为创富会会员，参与项目后期所有活动2 2、会员卡客户认筹时享受优先参与客户升级计划、会员卡客户认筹时享受优先参与客户升级计划3 3、选铺当日成功选房者额外优惠、选铺当日成功选房者额外优惠4 4、积分增值优惠（创富会成员购买）、积分增值优惠（创富会成员购买）5、领取精美礼品一份、领取精美礼品一份 事件营销事件营销2 2：商铺商铺VIPVIP认筹认筹2009.12.16（商铺VIP认筹/招商会）目的：积累并锁定商业客户目的：积累并锁定商业客户地点：明珠国际大酒店地点：明珠国际大酒店权益内容：权益内容：1 1、商铺、商铺VIPVIP卡客户参与客户升级计划，卡客户参与客户升级计划，2000020000元定金升级元定金升级2 2、升级后，交定顺序、升级后，交定顺序= =选铺顺序号选铺顺序号( (升级客户选完，其他认筹客户再选）升级客户选完，其他认筹客户再选）3 3、选铺当日成功选房者额外优惠、选铺当日成功选房者额外优惠4 4、享受老带新优惠、享受老带新优惠事件营销事件营销3 3：一期开盘庆典（商铺解筹）一期开盘庆典（商铺解筹）2009.12.26开盘庆典（商铺解筹）关键条件：关键条件：预售许可证预售许可证/ /按揭银行按揭银行价目表价目表整个选房流程安排整个选房流程安排认购书、合同等相关销售资料到位认购书、合同等相关销售资料到位人员到位人员到位选房须知选房须知/ /选房通知函（提前投递）选房通知函（提前投递）媒体全面覆盖（提前一星期）媒体全面覆盖（提前一星期）现场氛围营造现场氛围营造销控板销控板茶点、乐队等准备充足茶点、乐队等准备充足幸运大抽奖，凡成功认购者即可参加幸运大抽奖，凡成功认购者即可参加媒媒 体体时时 间间规格规格/ /数量数量诉诉 求求 主主 题题备注/预算餐饮网09.10.5一年翡翠商城 经开区首席体验式主题购物公园20，000元增加户外09.111-2块，半年翡翠商城 经开区首席体验式主题购物公园南七或明珠广场附近100，000元第一阶段原有户外部分完成2块翡翠商城 即将全城公开约4，000元车身11.5-翡翠商城 经开区首席体验式主题购物公园未知楼书11.54折8开，5000份项目全面展示8，000元商业沙盘11.53.5*1.8展示商业街具体形象约20，000元围墙已完成-翡翠商城 即将全城公开约3，000元售楼部包装11.5背景墙、门头、门柱、内顶、门前导示等约15，000元安徽商报合肥晚报09.10.30软文翡翠商城 经开区首席体验式主题购物公园协商可免费09.10.30软文翡翠商城 经开区首席体验式主题购物公园协商可免费第一阶段：2009 .10.152009 .11.5广告计划广告计划第二阶段：2009.11.62009.12.30媒媒 体体时时 间间规格及数量规格及数量诉诉 求求 主主 题题备注/预算第二阶段短信11.15100000条翡翠商城体验式主题购物公园5，500元DM11.202开对折，5000份体验式主题购物公园全城公开5，000元电视11.15滚动字幕翡翠商城，体验式主题购物公园约40，000元户外11.20-翡翠商城创新财富之门约4，000元围墙11.20-翡翠商城创新财富之门约3，000元安徽商报合肥晚报新安晚报半版或整翡翠商城系列活动信息发布计划总10个整版，约230，000元系列广告推广11、12月份认筹、开盘等活动，场地租用布置、礼品、贵宾卡、车辆租用、明星邀请、户外布置、宣传片等费用，约100000元广告计划广告计划以上广告费用估算：553500元（不含公交车体费用）系列平面广告示意翡翠商城餐饮休闲娱乐广场全城火热招商中PART 4招商执行攻略一：先租后售放水养鱼招商攻略n回归商业价值本源；n全新形象设计的差异化；n项目后期媒体投放中给进驻商家一定的免费品牌宣传。攻略二：免租期n对于抢先进驻的商家实施3-5个月免租期优惠攻略三：品牌联盟效应n引进主力店，吸引众多其他品牌加盟攻略四：租售同步n对商家实行全面招商，满足多重需求招商方向翡翠商城一期购物功能修理服务金融通讯邮政家政服务社区配套休闲购物广场餐饮美食广场娱乐休闲餐饮主力店中华名小吃西餐咖啡商家选择商家选择品牌连锁超市品牌连锁超市合家福连锁超市于年月成立以来，依托合肥百货大楼集团的品牌、人才、信誉和资金优势，在集团公司连锁化、规模化、集约化和多角融合的战略引导下，不断致力于大型综合超市、标准超市、社区超市的发展。合家福超市蚌埠、六安等地共开设大型综合购物广场家、社区超市个，经营面积总计超过万平方米，连续四年销售业绩增幅均超过，销售额、利税总额等各项经营指标均名列安徽省超市业前列。商家选择商家选择餐饮类餐饮类中高档餐饮：中高档餐饮： 丹桂轩 逸和轩海鲜酒家 三河酒家 其它菜系餐饮：其它菜系餐饮： 谭鱼头 巴蜀风 花园粥城西餐：西餐： 塔可钟墨西哥风情餐厅 必胜客批萨 肯德基咖啡：咖啡： 星巴克 上岛咖啡 名典咖啡 意利咖啡其它：其它： 哈根达斯商家选择商家选择餐饮类餐饮类商家选择商家选择休闲文化类休闲文化类酒吧、酒吧、KTV：本色本色FACE三度酒吧三度酒吧钱柜钱柜夜秀谷酒吧夜秀谷酒吧酒吧街酒吧街十十/ /十一月的工作重点落实十一月的工作重点落实10月月1月月4月月2月月12月月3月月11月月1010月月营销总纲确定营销总纲确定推广策略：推广策略：n整盘推广策略确定；整盘推广策略确定；nVIVI系统及延展确定；系统及延展确定；展示策略：展示策略：n现场围档出街；现场围档出街；n推广渠道建立；推广渠道建立；n户外出街户外出街客户策略：客户策略：n主动派发主动派发VIPVIP会员卡，积累有效客户，实现会员卡，积累有效客户，实现快速热场；快速热场；关键节点：关键节点：n1010月底，成立创富会；月底，成立创富会；销售策略：销售策略：n销售员专业技术培训、跑盘、招商；销售员专业技术培训、跑盘、招商；n销售员正式接受客户认购与租赁登记；销售员正式接受客户认购与租赁登记；招商推介会招商推介会物料准备：物料准备：n宣传单页宣传单页/ /折页、会员卡、认筹单等销售物折页、会员卡、认筹单等销售物料；料；展示策略：展示策略：n现场包装完成；现场包装完成；客户策略：客户策略：n升级升级VIPVIP卡，筛选有效客户，锁定客户；卡，筛选有效客户，锁定客户；关键节点：关键节点：n1111月中旬，招商推介会，接受认筹；月中旬，招商推介会，接受认筹；销售策略：销售策略：n招商人员客户拓展技巧培训；招商人员客户拓展技巧培训；n销售员、现场接待人员接待礼仪培训；销售员、现场接待人员接待礼仪培训；1111月月十二月的工作重点落实十二月的工作重点落实10月月1月月4月月2月月12月月3月月11月月1212月月物料准备：物料准备：n开盘方案完成；开盘方案完成；n认购书、合同准备认购书、合同准备n价格报告及价格表完成价格报告及价格表完成n客户提前算价完成客户提前算价完成关键节点：关键节点：n1212月下旬，一期盛大开盘月下旬，一期盛大开盘客户策略：客户策略：n客户卡数量持续积累；客户卡数量持续积累；n客户卡升级，筛选客户；客户卡升级，筛选客户；n 定期开展经营户联谊、分展场等客户拓展活动；定期开展经营户联谊、分展场等客户拓展活动；销售策略：销售策略：n开盘前重点杀客技巧培训；开盘前重点杀客技巧培训；THE END！THANKYOU!