蒙古国乌兰巴托“天使广场”医院建设项目项目建议书

蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896前言前言 “天使广场”医院位于蒙古国首都乌兰巴托市，医院目前占地平方米，医疗用房建筑面积平方米，仪器设备固定资产总值万元，平均每张病床设备费万元。医院现有编制床位 300 张，临床科室 35 个，医技科室 15 个，在编职工 1919 人。 在新世纪，具有悠久历史的蒙古国首都乌兰巴托市面临着新的机遇和挑战，有必要在服务规模和服务质量上进一步提高，特别是要摆脱目前地域狭小的桎梏，再觅新址，为提升自身发展带来契机，也能够更优良、更全面的服务于病痛患者，带来良好的社会效益。 “天使广场”医院距离乌兰巴托市中心仅 20 公里。在乌兰巴托市经济高速发展过程中，处于极为重要的地位。在新的城市规划中，具有较高的前瞻性和合理性，地区经济发展迅速，交通便利，生态环境优美，已经初步形成了产业和居住的良好互动，对于整体的配套建设具有良好的支撑。同时，为了区域经济的和谐发展，地方政府也高度重视这样的整个区域有机配套服务组成，新型医疗服务中心建设条件成熟。 在这样的前提下， “天使广场”医院建设具有了良好的条件，故提出此项目建议书。蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896目录目录第一章第一章 项目总论项目总论.61.1 项目背景与概况项目背景与概况.61.1.1 项目名称 .61.1.2 项目承办单位 .61.1.3 编制依据 .61.1.4 项目提出的理由 .61.1.5 项目拟建地点 .81.1.6 项目预期目标 .81.1.7 项目建设条件 .81.2 研究结论研究结论.91.3 主要技术经济指标表主要技术经济指标表.91.4 存在问题及建议存在问题及建议.102.1 投资环境分析投资环境分析.122.1.1 蒙古国政治经济形势及有关政策 .122.1.2 乌兰巴托市及区域经济社会情况 .122.2 市场分析市场分析.132.2.1 蒙古国医疗消费市场宏观背景 .132.2.2 乌兰巴托市医疗市场现状 .142.2.3 乌兰巴托医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题 .162.2.4 关于医保定点问题 .172.2.5 医院消费新口味测试 .172.2.6 医院的假设（定位）建议 .18第第 3 章章 建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件.193.1 建设方案建设方案.193.1.1 方案描述 .193.1.2 指标 .203.2 项目现状概况项目现状概况.213.2.1 地点与地理位置 .213.2.2 占地面积 .213.2.3 现有土地状况 .223.3 项目建设条件项目建设条件.22蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 880068963.3.1 地形、地貌 .223.3.2 工程地质、水文条件 .223.3.3 环境条件 .223.3.4 区域性规划 .223.3.5 交通条件 .233.3.6 社会环境 .233.3.7 法律环境 .233.3.8 公共设施，给排水、煤气、道路等 .233.3.9 施工条件 .24第第 4 章章 机构设置机构设置.254.1 机构设置标准机构设置标准.254.2 机构设置机构设置.254.2.1 总体介绍 .254.2.1 重要科室 .25第第 5 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.275.1、项目总开发成本、项目总开发成本.275.1.1、项目总体经济技术指标 .275.1.2、项目工程进度估计 .285.1.3、项目投资构成 .285.1.4、项目投资估算 .285.1.4.1、土地成本.285.1.4.2、建造费用.285.1.4.3、不可预见费.295.1.4.4、洁净手术室造价（不含土建）.295.1.4.5、设备购置费用.295.1.4.6、项目投资与筹资计划.295.1.5、项目投资成本汇总 .305.2、项目收益部分预期、项目收益部分预期.309.2.1、收入预期 .309.2.2、项目经营税费估算 .319.2.3、完全建成后年支出预期 .315.3、项目财务评价、项目财务评价.315.3.1、静态评价 .31蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 880068965.3.2、动态盈利能力分析 .335.4、财务评价结论、财务评价结论.33附图和附表：附图和附表： .34某市居民医疗消费调查新口味测试摘要某市居民医疗消费调查新口味测试摘要.36蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896第一章第一章 项目总论项目总论1.1 项目背景项目背景与概况与概况1.1.1 项目名称项目名称蒙古国乌兰巴托市“天使广场”医院新建项目1.1.2 项目建设单位项目建设单位 蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD 1.1.3 编制依据编制依据1、 相关项目建设的方针政策，蒙古国国家医疗卫生的规范，标准。2、 国内外先进的医疗技术和科技成果，及先进、成熟、能满足社会需要的诊疗项目。3、 价值工程理论相关手段和方法。1.1.4 项目提出的理由项目提出的理由蒙古国医疗卫生产业发展空间巨大。 蒙古国医疗卫生发展速度有所缓慢。目前卫生费用占我国 GDP 的比重相对过小，加上蒙古国未来经济的持续发展，人口集中化，农村牧区城镇化等因素，医疗服务业将会有很大的发展空间。目前，蒙古国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的%。在发达国家，如美国这一比例为 14%，瑞典为 9%，英国为 5%，韩国、日本、香港等亚洲国家和地区为 6-8%。1999 年以来，某居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例每年以 35%以上的比例增长，目前某居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例已经超过了 10%。机遇和挑战并存。目前，国内医院的转轨进程正在加快，外资、民营及私人医疗机构正在对传统医疗模式形成新的挑战。虽然外资及民营医院目前所占市场份额很小，但由于现存医疗水平较高的医院数量不能满足社会的需求，高水平医院病房经常处于一种超负荷运转的状态，某市目前已建成和正在申报的高档次医院正如雨后春笋般纷纷涌现。即某 xx 医院地域狭小现状。作为全省卫生行业的龙头，作为全省第一家“三甲”医院，全国“百佳医院” ，占地面积仅 73 亩，四周已无可拓展的用地，医院的整个环境随着医疗业务用房的不断建设，土地使用已近达到了极限，医院显得拥挤不堪，病床使用率均在 100%以上，很多科研、教学工作开展不够顺利，许多新的治疗方式也无法顺利进行。可用地的枯竭是制约医院发展的主要因素，另寻地点建设新院区势在必行。新院区建设的优越性新院区建设具有三大优越性。第一，新院区建设能够拓展地域，使得昆华医院的技术设备、服务质量、服务规模都得到一个综合提升，解决目前昆华医院的局促和紧张局面；第二，新院区的建设，对于昆华医院的人才培养和医疗资源的培育提供了空间，为医学研究的良好进行提供了优良的条件，也为医疗新产业的开拓留下了充足的余地；第三，地域的拓展，可以使医疗服务的品质大大提高，改善患者的就医环境和医疗康复环境。蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896地点选择的考虑 由于医院的特殊性，选址是必须交通方便、环境适合、辐射广的地块才能满足要求，经过多方寻找、比较，认为安宁太平镇是比较理想的地点。原因有四个方面。第一，安宁市太平镇距离某市中心仅 20 公里，交通便利，生态环境优美，是医院建设的理想地点；第二，新的安宁市城市规划和太平片区规划具有较高的前瞻性和合理性，地区经济发展迅速，已经初步形成了产业和居住的良好互动，对于整体的配套建设具有良好的支撑，医院的建设成为了片区发展的良好组成；第三，将来在面向整个某的同时，服务于就近 20 万以上人口，提高了片区的经济和社会效益；第四，地方政府高度重视这样的整个区域有机配套服务组成，是建设富有特色的、和谐的新城区的重要部分。公共支持的考虑 医院建设是一个长期的系统工程，具有特殊性和较大的社会公共影响力，地方政府对于片区和谐发展和项目建设的支持显得尤为重要。太平镇规划和建设条件良好，如此，可以切合地区发展的需要，使得区域成为某“医疗康复的后花园” 。1.1.5 项目拟建地点项目拟建地点某经济技术开发区太平镇（具体位置见附图）1.1.6 项目预期目标项目预期目标 2006 至 2009 年在太平镇用 1300 亩左右土地，分三期完成门诊，住院，医学研究，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的现代综合医院。在此基础上，形成以本院为核心，辐射周边新城区 20 万以上消费者，重点学科服务全省，以医、学、研一体化提升某 xx 医院科技含量，以医疗康复、保健养生为特色的现代医疗综合服务体。1.1.7 项目建设条件项目建设条件交通 本项目的拟建地点在太平镇核心位置，地块为缓坡，开发区内主干道为双向 8 车道（现已部分建成） ，高速公路距离新院区仅几分钟路程，交通方便。供电 项目建成后需用电量为 千伏，距太平镇五公里范围内的某结核病院附近有一个较大规模的变电站，用电可满足要求。供水 项目建成后日用水量为 吨，太平镇内有 200 万立方的新来水库和 2000 立方的明朗水库，自来水供应量可达到 100000 立方米/日，地下水资源也很丰富（开井后可达到 1000 立方米/日的出水量） ，从发展来看，用水可满足要求。基础设施 项目地位于乌兰巴托市未来发展规划核心地带，水、电、通讯等设施齐全，交通为双向 4 车道（现已建成） 。环境优美宜人，绿色、生态、环保。蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896环保 生活污水可以直接排放到附近的污水排放沟道内，医用污水将按国家环保要求进行治理，达到标准后才排放。1.2 研究结论研究结论本项目在充分调查研究的基础上，进行了反复论证，结论如下：社会经济、政治状况运行良好，宏观投资环境优良。通过详细的市场调查证明，新院区的建设可以得到市场的支持，处于良好的时机。 本项目的实施，可以借此引进目前国内外一些高、精、尖的技术比较成熟的新的医疗服务项目，技术人才同步引进，对提高医院的服务技术，学术水平都将起到积极的作用。 项目拟建地点距市区很近，交通方便又地处风景区，景色宜人，极其适合治疗、康复、疗养，安静舒适的环境也是科研和教学的良好场所。区域规划具有前瞻性，满足未来发展的需要，各项建设条件具备。本项目将天使广场医院的品牌效应和开发区的相应优惠政策相结合，可以取得较好的社会效益和经济效益，通过财务分析可以看出这个结果。通盘考虑，本项目具有建设的积极意义和切实的可行性。1.3 主要技术经济指标表主要技术经济指标表总占地面积 866658 平方米其中：建筑用地面积（含待建、扩建用地） 303330.3 平方米道路及停车场占地面积 216664.5 平方米绿化覆盖占地面积 346663.2 平方米建筑利用系数 35%绿化覆盖率 40%总建筑面积 229269 平方米项目主要技术经济指标摸拟项目建筑面积（平米）备注门诊部30000日门诊人数 2500 人住院部76000760 张床位医技楼19302.28手术室8666.6765 间各类手术室科研中心980025 间实验室，40 张观察床位蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896康复中心5000医疗康复、保健养生为特色康复公寓30000医疗康复、保健养生为特色生活中心18000医、学、研一体化为特色专家公寓25000医、学、研一体化为特色后勤辅助系统7500医、学、研一体化为特色合计229269本项目财务评价：投资回收期 15.77 年；财务净现值（万元） （I=8%，50 年）为： 1817.41 万元财务内部收益率（50 年）为： 8.111.4 存在问题及建议存在问题及建议本项目投资期长，资金回收慢，初期投资显得极为高昂。本项目的特点是具有较高的社会效益，但经济效益的取得只能从长远的角度考虑。本项目的实施必须具有长远发展的战略眼光，充分考虑到今后医院的扩建，技术、设备进步，整体规划要超前，水、电、道路、排水的设计应保证发展的需要。本项目的实施采用分步骤进行，建设周期很长，在实施过程中各方面不可预知的变化因素较多，而且利润的很大一块也将会用于社会效益和自身发展。本项目地域目前还无法与某市核心区域相比，地块各项基础配套设施的完备需要时间，周边居住人口的增长也需要一个较长的过程，某市及安宁的宣传认知也需要时间。医院自身院本部和新院区要形成资源共享、优势互补的格局，新院区的人员配备和工作开展也不是一蹴而就的事。蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896第二章第二章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究2.1 投资环境分析投资环境分析由于“天使广场”医院的服务覆盖范围为全乌兰巴托市，甚至可以服务整个蒙古国各省市，所以从整个蒙古国的角度来加以分析。2.1.1 国家政治经济形势及有关政策国家政治经济形势及有关政策1、蒙古国目前政治稳定，经济平稳发展，宏观大环境长期向好。2、城市医疗市场发展越来越规范，市场增长迅猛。2.1.2 乌兰巴托市（含安宁市，下同）及区域经济社会情况乌兰巴托市（含安宁市，下同）及区域经济社会情况 1、经济发展状况 2000-2010 年乌兰巴托市经济保持了较快的发展势头，是近 20 年来发展最快的十年。乌兰巴托市国民经济增长快速，经济实力进一步增强。全年实现生产总值（GDP）942.14 亿元，比上年增长 12.0%。地方财政收入 85.6 亿元，增长 36.1，人均生产总值 18744 元，比上年同期增长 2392 元，增长 10.9。三次产业格局呈现二三一特征。第一产业完成增加值 66.31 亿元，增长 4.3%；第二产业完成增加值 453.92 亿元，增长14.6%；第三产业完成增加值 421.91 亿元，增长 10.5%。一、二、三产业增加值比重为7.0：48.2：44.8。生产总值占全省的 32%。 2010 年，乌兰巴托市年末总人口预计达到 115 万人（户籍数） 。城镇居民人均可支配收入达 9046 元，扣除物价上涨因素，比上年增长 7.2%，城镇失业率控制在 2%以内。 2004 年完成生产总值 76.58 亿元，增长 28.6%，人均生产总值 28704 元。实现财政总收入 12.95 亿元，增长 27.0%；其中，地方财政收入 5.66 亿元，增长 40.7%。城镇居民人均可支配收入 9478 元，农民人均纯收入 3487 元，扣除物价上涨因素，分别增长 7.6%和 6.3%。国民经济主要指标在 2000 年的基础上翻了一番，市域经济实力进一步增强。 2、区域经济发展特点分析 从某的定位体系来看，某最突出的城市优势的是气候，最突出的城市功能是面向省内外、国内外的观光旅游集散地和商务旅游目的地，最突出的城市魅力是都市休闲，最突出的发展前景是集商务、会展、休闲为一体的富于特色的高原生态旅游城市。从某市近年来的发展趋势上也可以看出该定位切合了某市的特点。 据国务院发展研究院中国城市发展报告评估，2004 年，在中国 50 个重点城市中，某城市综合实力排第 28 位，在西部地区列第 4 位；城市发展潜力列第 25 位，西部地区列第 2 位。 根据中国社科院中国城市竞争力报告显示，2004 年某投资环境名列全国第九，西部第一。3、政策环境 保持招商引资的良好态势。以良好的环境和优质服务吸引项目；建立重点工程和蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896重点项目资源库，做好项目储备和包装。安宁加快产业发展。已做好太平新区规划建设，引导企业向园区聚集，形成产业和企业集群，发挥规模和聚集效应。做大房地产业。抓住新某建设机遇，利用未来良好的交通网络和区位特点，以建设某后花园为目标，大力发展太平新区房地产业。所有这些条件，都为某 xx 医院太平新院区的建设提供了良好的政策条件。2.2 市场分析市场分析2.2.1 我国医疗消费市场宏观背景我国医疗消费市场宏观背景 目前，蒙古国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的%。在发达国家，如美国这一比例为 14%，瑞典为 9%，英国为 5%，韩国、日本、香港等亚洲国家和地区为 6-8%。资料显示，我国医疗产业的市场年增长速度约为（健康支出要高于收入增长的幅度） ，因此无论从哪方面讲市场空间都是巨大的。由于蒙古国医院是具有一定福利性质的社会公益事业，我国医院大部分是全民所有制医院，即国家所有制形式。国家在 1994 年颁布的医疗机构管理条例中，已经明确国家扶持医疗机构的发展，鼓励多种形式举办医疗机构。从 2000 年 2 月的关于城镇医药体制改革意见的通知到 8 月共出台的 13 个配套文件，包括：城镇医疗机构分类管理、医药收支两条线管理、医疗机构有关税收政策、区域卫生规划政策等，为民营资本及外资进入医疗市场及其以后的发展营造了较好的政策环境。2.2.2 某市医疗市场现状某市医疗市场现状1、乌兰巴托市医疗机构现况 乌兰巴托市的卫生机构和卫生技术人员发展提高很快，已成为全蒙古国的医疗中心。蒙古国卫生机构分首都，省，县级三个等级，截止 2010 年该国卫生机构合计 2072家，其中直属国立医院 17 家，区和省直属医院 29 家，县医院 380 家，卫生技术人员31660 人，其中医生 14324（执业医师 12812 人，执业助理医师 1512 人） ，卫生机构床位数合计 27104 张，其中医院占 80.27。 目前乌兰巴托市医疗机构中，政府非盈利医院占主导地位，它们的医疗水平代表了某乃至某最高的医疗水平，它们除了提供基本的医疗服务外，有的医院（如国立第一医院和创伤医院等）同时还承担着医学科研和教学任务。 民营专科医院目前只是某医疗市场的一种补充，尚无条件较好的中外合资大型综合型医院。某非国有医院医疗水平和医疗条件远比不上政府非盈利性医院，所占市场份额很小。 虽然某医疗机构近年来有了较大的发展，但现存医疗水平较高的医院数量仍不能满足社会的需求，高水平医院病房经常处于一种超负荷运转的状态，如某 xx 医院和某医学院第一附属医院的病床使用率均在 100%以上。同时，1999 年以来，某居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例每年以 35%以上的比较增长，现在某居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例已经超过了 10%。2、某高等级医院（三级甲等医院）经营情况（1）某 xx 医院 硬件设施：占地面积 73 亩，医疗用房建筑面积 85668 平方米，主要有一号、二号、三号住院楼、门急诊大楼、医技大楼。拥有影像、检验、诊断、治疗仪器 2631 台（件）。医院现有编制床位 1200 张，临床科室 35 个，医技科室 15 个。省重点专科 12 个：蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896呼吸内科、心内科、内分泌科、神经内科、血液内科、普外科、肝胆外科、胸外科、骨科、眼科、耳鼻喉科、计划生育科。省属科研中心有：某省临床检验中心、医学影像研究中心、老年病研究中心、围产医学遗传诊断中心。还有肝胆外科研治协作体，中西医结合第一临床研究基地。 医务人员技术力量：医院现有在编职工 1919 人，其中专业技术人员 1552 人，主任、教授级专家 62 人，副主任、副教授级专家 163 人，主治医、讲师共 524 人。医院担任中华医学会专科学会委员 9 人，某省科协副主席 1 人，某省医学分会副会长 1 人，常务理事 4 人，专科学会主任委员 6 人，副主任委员 33 人。 经济运行情况：现有医疗仪器设备资产总值约 7 亿元，年门诊量 80-90 万人次，年住院病人 1.2 万余人次，病床使用率 100-105%，每年纯利润回报 15%左右。（2）某医学院附属医院 硬件设施：占地面积 69214 平方米，总建筑面积 60654 平方米。门诊大楼面积为14446.15 平方米。传染科大楼面积为 3736 平方米。拥有各种医疗仪器 2347 台（件） ，全院开放床位 1015 张。 医务人员技术力量：医院现有在编职工 2533 人，其中高级技术职称及处以上干部506 人（高职 109 人、副高 297 人） ，中级技术职称 647 人，博士生导师 1 名，硕士生导师 77 人，有 71 名硕士研究生和从德国、法国、日本、中山、上海、华西、同济等医科大学毕业的 13 名博士生。医院有国家级突出贡献者 2 人，省级突出贡献者 9 人，全国中青年医学科技之星 1 人，学科带头人 9 人，骨干教师 26 人，享受国务院政府特殊津贴 11 人，医院的卫技人员占职工总数的 85%。 经济运行情况：现有医疗仪器设备资产总值约 6 亿元，年门诊量 93-101 万人次，年住院病人 1.3 万余人次，病床使用率 103110%。3、某医疗机构就医病患分析 在某就医的人群主要由某本地病人（包括小部分的住在某的外地人）和某各地州县区来昆就医的病人组成。 由于整个某省技术力量较强、规模较大的大型综合性医院均设于某市区，而某各地州县区医疗水平及医疗配套较落后，所以这些地区的病人重大疾病均到某市区的大型综合性医院就医。从对业内人士访谈中得知，某类似昆华医院、云大医院这样的三级甲等医院至少有超过 50%的病人是来自某各地州县区，几年前甚至达到 70%，而相比规模小一些的市级医院，某本地患者占绝大部分。4、 “天使广场”医疗消费市场病人就医较为关注的因素 据调查，目前某医疗消费市场上病人在就医时较为关注的因素依次是价格、医疗条件（医疗技术、专家、医院规模、医疗服务、牌子） 、区位、交通等。 目前某的经济发展水平还较低、大部分人收入不高，医疗消费观念也因此较落后，医疗价格仍是病患较关心的一个问题，绝大部分人觉得目前医疗价格普遍偏高。同时我们还了解到，这种对价格偏高的抱怨的背后，更多的是对性价比的抱怨，他们认为花了较多的医疗费用却没能得到相应的高水平的医疗服务。 病人在选择就医时，医术水平的高低显然是一个关键性的决定因素，在某，人们认为规模较大的省级政府医院是医学权威的代表机构，而各类资历较深的医学专家教授是医学权威的代表。蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896 关于医术水平，一般老百姓认为是医生个人的医疗水平和技术，但医生个人的医疗水平和技术与医院的医疗设备的先进性有很大关系。因此，一般老百姓认可医生个人医疗水平的背后，还隐含了对医院的医疗设备先进性认可的成分。 医疗服务不好、手续繁杂是目前就医者对医疗机构较不满意的两项内容。 对区位和交通的关注实际上是要求就医的方便性，一方面方便的就医条件可以使病情得到及时控制，另一方面是为了降低就医成本，包括就医的时间成本和经济成本。2.2.3 某医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题某医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题 某现有医院医生的薪资根据医院具体情况和医生级别的不同而不同。医务人员级别依次为：医士、医师、主治医师、副主任医师、主任医师（教授）等。如果类似某医学院第一附属医院（云大医院）这样的医院级别，主治医师月薪至少 2500 以上，副主任医师以上级别月薪 4000-5000 以上。 某大型综合性医院副主任医师以上级别，到私营医院年薪达十几万以上，还有相应股份。私营或合资医院医务人员薪资应高于政府医院 1/3 以上。 对于医疗人员，政府规定在中国设立的合资医院的医务人员要本地化；而从市场的角度来看，本土医疗专家在病人中的权威性及信任度更高。2.2.4 关于医保定点问题关于医保定点问题 医保定点对于大型医院的经营来说是关键问题，国家在对医保定点单位进行审批的时候，首要审批的是该医院是否属于非盈利性医院，这主要是因为非盈利医院的医疗价格是由国家制定，国家能够直接控制非盈利性医院的医疗价格，这样才能使医保定点单位有效执行国家有关的医疗定价。民营或合资医院在能够执行国家制定的医疗收费标准的前提下，才有可能进入医保审批程序。商业医保灵活些，但医疗价格控制的原则也是一样的。 但市场调查的数据显示，被调查者在选择医院时，考虑医保的比例是很小的。一方面，目前国内医保涉及的医疗服务范围和程度比较有限，老百姓不大会期望医保会给他们带来多大的实惠；另一方面，目前某的医保制度很大程度还只落实到机关、国有企事业单位以及部分企业制度比较规范的非公有经济单位，医保制度对于相当大一部分老百姓来说还比较陌生。基于以上原因，某老百姓在选择医院就医时，对医保的敏感性比较低。 但随着中国医疗保障体制的不断完善和落实，老百姓对医保的信任度和依赖性会越来越强，医保条件也将成为消费者选择医院的主要影响因素之一。2.2.5 医院消费新口味测试医院消费新口味测试 从市场调查数据显示，所调查的大部份家庭及个人表示需要在某设置中外合资医院，他们认为“一流的医疗技术” 、 “一流的环境” 、及以“星级酒店式的服务”比较能够吸引他们。同时大多数被访者认为，在这样的医院就医，医疗费用可以比普通医院高出 10%-20%甚至更高。这也显示出某一直存在着较大一群高端医疗消费市场的消费者，随着社会经济的发展，这群消费者的数量也会逐渐增加。 通过数据报告交叉分析我们可以看出，需要此医院并愿意来此就医的消费者的特征是：已婚，个人月收入在 800 元以上，家庭收入在 2000 元以上，交通工具以摩托车或私人汽车，年龄从主要是 45 岁以下，学历以高中/技校/和大学本科级以上的消费者。蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896 按照区域卫生规划原则和卫生资源配置标准，某市医院床位配置标准为每千人口张。以此测算，今后年内，某 xx 医院新院区病床设置最低限为 760 张，不论其辐射范围，仅此才能适应当地人口的医疗服务需求。2.2.6 医院的假设（定位）建议医院的假设（定位）建议 根据前面的市场分析及消费者调查结果，我们认为某 xx 医院太平新院区的定位应该是：立足于乌兰巴托市新区、服务全国各省，面向中高收入人群的综合性现代医院，具有较高的科技性、学术性、前瞻性和生态康复性的高层次医院。拥有一流的学术培育条件和人才培养环境。拥有一流医疗专家网络，拥有国内及本土一流的医疗专家及队伍，一流的医疗设备，先进的管理及经营模式，较高标准的医疗环境及医疗服务。尽可能将几个高端特色科室做到全国一流，最好填补乌兰巴托市医疗市场上的空白。蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896第第 3 章章 建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件3.1 建设方案建设方案 2006 至 2009 年在太平镇用 1300 亩左右土地，分三期完成门诊，住院，医学研究，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的现代综合医院。在此基础上，形成以本院为核心，辐射周边新城区 20 万以上消费者，重点学科服务全省，以医、学、研一体化提升某 xx 医院科技含量，以医疗康复、保健养生为特色的现代医疗综合服务体。3.1.1 方案描述方案描述项目逐步建成后，可形成如下规模： 一期建成满足日 1000 人次的门诊部（二、三期根据实际情况另制定实施方案，初步预计一、二、三期合计为 2500 人次的门诊部） 。 一期建成 100 床左右的住院部（二、三期根据实际情况另制定实施方案，初步预计一、二、三期合计为 760 床） 。建成研发中心（附属 40 床） 。建成各类手术室 65 间。建成康复中心及康复公寓建成培训中心及相应配套设施。建成后勤辅助设施。 建成满足新院区及院本部使用要求的生活设施及配套设施。项目实施相关问题1、院区交通情况 建设过程中考虑院区主干道与各建筑间的位置和需要，整体规划，整体实施，规划中道路与停车场一起约占用地面积的 25%。2、院区内的绿化 为了使新院区的环境成为理想的诊疗、康复、保健、科研场所，在规划中要考虑较高的绿化率，项目实施后，院区内绿化覆盖率考虑在 40%3、电力设施 新院区建盖 200 平方米的配电室，并敷设高压、低压电缆供应临床、生活用的不同需要。临床线路为铜芯塑料线穿难燃 PVC 塑料管。新院安装弱电系统，满足数据交换，上网，远程会诊等需要。防雷按规范要求设置，有特殊要求的设备、设施作单独接地保护。4、消防系统医院是一级消防单位，新院区的内外都严格按国家要求敷设消防系统。项目实施步骤第一步：20062008 年首先建成日 1000 人次的门诊部、100 床住院部，研发中心、蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896培训中心方案完成，完成大部分后勤辅助设施建设，完成大部分生活设施及配套设施；第二步：20082009 年根据确定的实施方案进行门诊部、住院部的继续建设，研发中心、培训中心工程开始建设，继续完善后勤辅助设施，继续完成生活设施及配套设施；第三步：20092010 年全面完成新院区建设及绿化工作。3.1.2 指标指标总占地面积 866658 平方米其中：建筑占地面积（含待建、扩建用地） 303330.3 平方米道路及停车场占地面积 216664.5 平方米绿化覆盖占地面积 346663.2 平方米建筑利用系数 35%绿化覆盖率 40%总建筑面积 229269 平方米项目指标估计项目建筑面积（平米）估计依据门诊部30000日门诊人数 2500 人，每人使用 12 平米住院部76000760 张床位，每床位占用 100 平米（含公摊）医技楼19302.28常规为接近住院部三分之一方能满足需要手术室8666.6765 间手术室，每间净使用面积约 80 平米，医院公摊约为 40科研中心980025 间实验室，每间约占用 200 平米（含公摊） ，40 张观察床位，每张约占用 120 平米（含公摊）康复中心5000现代化综合医疗服务体常规标准康复公寓30000现代化综合医疗服务体常规标准生活中心18000现代化综合医疗服务体常规标准专家公寓25000现代化综合医疗服务体常规标准后勤辅助系统7500现代化综合医疗服务体常规标准合计229269蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 880068963.2 项目现状概况项目现状概况3.2.1 地点与地理位置地点与地理位置某经济技术开发区安宁太平镇核心区（具体位置见附图） 。3.2.2 占地面积占地面积 本项目占地 1300 亩。项目建设用地将由项目开发建设单位按国家和地方有关规定办理手续。3.2.3 现有土地状况现有土地状况 规划市政配套条件完善。水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设已完成规划方案并正在实施，随着项目的开发建设，各种市政条件将同步落实。 本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。完备的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件3.3 项目建设条件项目建设条件3.3.1 地形、地貌地形、地貌 开发区核心，地形为缓坡。3.3.2 工程地质、水文条件工程地质、水文条件 根据有关资料，拟建项目占用位置的气象条件、地质状况、消防条件均符合国家有关规范3.3.3 环境条件环境条件位于乌兰巴托市核心位置，优美宜人，绿色、生态、环保。3.3.4 区域性规划区域性规划 工业园区太平片区位于某市西郊、太平镇腹地及连然镇东部，距某市 18 公里、规划面积 30 平方公里，是城市总体规划（20012020）城市总体布局中的五大分区之一，是安宁市重点培育的重要经济区域。 片区规划范围内田少地多，人口稀少，生态环境良好，外围交通便捷，供水、供电条件较好，经专家论证是建设园林山水型生态工业园和城市新区的理想区域。 第一阶级段：2003 年至 2005 年，重点做好园区的总体发展规划和园区外的基础设施建设 第二阶段：2006 年至 2010 年，有计划、有重点的做好园区的二期开发，重点引进与省、市经济发展和园区产业发展相符合的、有市场潜力的高新技术企业和项目。努力争取国内外、省、市以及各大专院校、科研院所、科研项目进入园区。 项目开发规划环境评价 太平规划和建设条件良好，地方政府对于片区和谐发展和项目建设的支持显得尤为重要，如此，可以切合地区发展的需要，使得区域成为某“医疗、康复的后花园” 整体提升该片区的核心竞争力蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 880068963.3.5 交通条件交通条件 新院区 3 公里范围内有三条高速公路，5 公里范围内有两个火车站，交通十分便利。新院区所处的开发区主干道为双向 8 车道，现已部分建成。新院区内道路全部新建，不足之处是距离某市和安宁市核心都有一定距离。3.3.6 社会环境社会环境 地处太平开发区中心，社会秩序优良。3.3.7 法律环境法律环境 安宁市和太平的招商引资政策有利于项目开展。3.3.8 公共设施，给排水、煤气、道路等公共设施，给排水、煤气、道路等交通 本项目的拟建地点在太平镇核心位置，地块为缓坡，开发区内主干道为双向 8 车道（现已部分建成） ，高速公路距离新院区仅几分钟路程，交通方便。供电 项目建成后需用电量为 千伏，距太平镇五公里范围内的某结核病院附近有一个较大规模的变电站，用电可满足要求。供水 太平镇内有 200 万立方的新来水库和 2000 立方的明朗水库，自来水供应量可达到100000 立方米/日，地下水资源也很丰富（开井后可达到 1000 立方米/日的出水量） ，从发展来看，用水可满足要求。基础设施 项目地位于太平新区核心，水、电、通讯等设施齐全，交通为双向 8 车道（现已部分建成） 。3.3.9 施工条件施工条件地处开发区主干道旁，施工便利。蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896第第 4 章章 机构设置机构设置4.1 机构设置标准机构设置标准根据 1994 年 9 月 2 日卫生部发布的医疗机构基本标准（试行） 的有关规定，结合太平新区 2030 万居住人口的城规，按每千人口张的比列，规划太平新院区病床数 760 张，门诊量为 2500 人 /日。另外，根据医院发展的需要设置科研中心、教学培训中心；依托有利的地理环境开办保健康复中心和康复公寓；由于太平新区是新建社区，各项生活基础设施都不具备，为了使医护人员和前来就诊的广大 xx 群众能有一个良好的诊治、康复环境，本着“配套先行，生活先行，筑巢引凤”的观念，配套了专家公寓、生活服务中心和相关后勤保障系统。4.2 机构设置机构设置4.2.1 总体介绍总体介绍 新院区设置门诊部、急诊中心、住院部、手术中心、科研中心、教学培训中心、保健康复中心、康复公寓、专家公寓、生活服务中心、行政管理中心以及后勤保障系统。4.2.1 重要科室重要科室新院区临床科室设置： 急诊科、妇科、产科、儿科、呼吸内科、心内科、内分泌科、神经内科、血液内科、普外科、肝胆外科、胸外科、骨科、眼科、中医科、耳鼻喉科、口腔科、眼科、皮肤科、麻醉科、计划生育科、预防保健科、康复科。医技科室设有药剂科、检验科、放射科、病理科、输血科、核医学科、理疗科、消毒供应科、病案室、营养部、临床功能检查室，临床检验中心、医学影像研究中心、围产医学遗传诊断中心，肝胆外科研治协作体、中西医结合第一临床研究基地。住院部设病床 760 张，包括： 妇科、产科、儿科、呼吸内科、心血管科、消化内科、内分泌科、神经内科、血液科、血液净化中心、普外科、肝肾移植中心、胸外科、骨科、眼耳鼻喉科、泌尿外科、ICU、术后恢复中心、围产医学遗传诊断中心、特需病区等。手术中心设： 百级净化手术室 6 间；千级净化手术室 15 间、万级净化手术室 20 间。30 万级净化手术室 20 间，洁净走道按 10 万级设计，污物走道按 30 万级设计。科研中心： 主要为省重点专科 12 个：呼吸内科、心内科、内分泌科、神经内科、血液内科、普外科、肝胆外科、胸外科、骨科、眼科、耳鼻喉科、计划生育科；省属科研中心：某省临床检验中心、医学影像研究中心、老年病研究中心、围产医学遗传诊断中心,还有肝胆外科研治协作体，中西医结合第一临床研究基地；以及其他优势学科提供研究场所和临床试验基地。教学培训中心： 具备为医院 35 个临床科室及医技、后勤辅助部门提供培训、再教育、学术交流、模拟操作的功能。蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896康复中心及康复公寓： 为病患提供手术及治疗后恢复、养生、保健的康复功能，是现代医疗的大趋势，也是全省首家推出生态康复医疗的崭新服务形式。专家公寓、生活服务中心以及后勤保障系统： 医、学、研一体化为特色，为医患提供现代化健康、全面生活配套服务设施，力争建成某医疗卫生系统的大后勤基地第第 5 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措5.1、项目总开发成本、项目总开发成本5.1.1、项目总体经济技术指标、项目总体经济技术指标本项目由某 xx 医院建设，项目总用地面积 1300 亩。根据目前建设和规划，该地块通路、通电、通水，满足三通。项目建设现代化综合医疗服务体，总建筑面积229269 平方米。主要技术经济指标如下： 项目主要技术经济指标摸拟项目建筑面积（平米）备注门诊部30000日门诊人数 2500 人住院部76000760 张床位医技楼19302.28手术室8666.6765 间各类手术室科研中心980025 间实验室，40 张观察床位康复中心5000医疗康复、保健养生为特色康复公寓30000医疗康复、保健养生为特色现代医疗综合配套体，包括生活中心18000专家公寓25000后勤辅助系统7500合计229269全面生活配套服务设施，某医疗卫生系统的大后勤基地5.1.2、项目工程进度估、项目工程进度估计计2006 至 2010 年在太平镇用 1300 亩左右土地，分三期完成门诊，住院，医学研究，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的现代综合医院。蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 880068965.1.3、项目投资构成、项目投资构成项目的总投资主要包括以下几项：（1）土地使用权出让金及使土地达到三通一平可使用状态的所有费用；（2）建造费用（含前期、土建、基础设施、装修、绿化、监理建设期、开发期间费、管理费用等建设期内所发生相关费用） ；（3）不可预见费，由于建设周期较长，为建造费用的 5；（4）手术室建造（由于洁净手术室建造费用很高，故单独列出土建外费用） ；（5）设备购置费用5.1.4、项目投资估算、项目投资估算5.1.4.1、土地成本土地成本土地使用权出让金及使土地达到三通一平可使用状态的所有费用。本项目开发商获取土地单位成本约为 7 万元/亩，1300 亩合计为 9100 万元。5.1.4.2、建造费用、建造费用这里的建造费用采用概算指标法与类似工程经验估算法相结合，以类似工程经验估算法得出项目各项费用的大致标准，作为概算指标，结合不同的建筑面积，进行计算。项目建造费用约为 57256.27 万元，以 229269 平方米的建筑面积计算，约合2497.34 元/平米，详见下表。蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896建造费用估算表项目建筑面积（平米）预计建造单价（元）总价（万元）门诊3000026507950住院部76000265020140医技19302.2826505115.10手术室8666.6726502296.668科研中心980026502597康复中心500026501325康复公寓3000026507950生活中心1800026504770专家公寓2500012503125后勤辅助系统750026501987.5合计229269265057256.275.1.4.3、不可预见费、不可预见费由于建设周期较长，为建造费用的 5，合计为 2862.81 万元。5.1.4.4、洁净手术室造价（不含土建）、洁净手术室造价（不含土建）65 间不同洁净级别的手术室，根据常规估计，除土建外建造费用为 2600 万元。5.1.4.5、设备购置费用、设备购置费用根据三级甲等医院常规设备购置标准，平均每床位为 58.33 万元，本项目床位760 张，项目设备购置费用合计为 44330.80 万元。5.1.4.6、项目投资与筹资计划、项目投资与筹资计划本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款。土地相关费用和部分建设费由自身支付，剩余部分由银行贷款补足。同时，由于医院建设的特殊性，不产生财务费用。5.1.5、项目投资成本汇总、项目投资成本汇总项目总成本汇总表序号项目金额（万元）1土地购置成本9100蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 880068962建造费用57256.273手术室建造费用（不含土建）26004不可预见费2862.815设备购置费44330.80（三）合计116149.895.2、项目收益部分、项目收益部分预期预期9.2.1、收入、收入预期预期建成后，项目收入随时间增长而增长，根据太平新区的规划进度，按开发和地块成熟度来估计，10 年后，即 2017 年，项目取得满额年收入。项目建成后年收入估算表项目年收入（万元）估算依据门诊收入17625每日门诊病人数 2500 人，扣除急诊日，年门诊时间为 300天，根据经验数据，门诊病人日支出 235 元。住院收入20374.84760 床，根据经验数据，病床周转率为 32.3，故病床使用次数为 24548，常规经验住院人均支出 8300 元康复中心和康复公寓8640600 床，常规经验人均支出 10000 元，周转率 14.4，故病床使用次数为 8640其它收入1200食堂、小卖部、停车、住宿等合计47839.849.2.2、项目经营税费估算、项目经营税费估算本项目为医院，具有特殊性，不考虑经营税费。9.2.3、完全建成后年支出预期、完全建成后年支出预期项目建成后年支出估算表项目年支出（万元）估算依据工资、奖金及福利等一切人员开支60001500 人，人均 40000 元每年。药费20896.44经验数据表明，药费一般占收入 43.68蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896耗材（高低值耗材）及管理费用及其它（水、电气、燃料等）5500经验数据合计32396.445.3、项目财务评价、项目财务评价5.3.1、静态、静态评价评价对于本项目的财务静态评价，由于投资期较长，并且利润的获得会随时间增加而增加，所以采用投资回收期法较为合理（由于医院经营的特殊性，不涉及税收） 。经过测算，本项目的投资回收期为 15.77 年。项目建成后年收入、支出增长变化估算表年份200620102011201220132014201520162017使用率0.00%60.00%66.00%72.60%79.86%87.85%96.63%100.00%年收入028703.931574.2934731.7238204.942025.3946227.9247839.84累计年收入028703.960278.295009.92133214.8175240.2221468.1269308累计支出116149.89148546.3180942.8213339.2245735.7278132.1310528.5342925累计盈余-116150-119842-120665-118329-112521-102892-89060.4-73617年份20182019202020212022使用率100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%年收入47839.8447839.8447839.8447839.8447839.84累计年收入317147.8364987.6412827.5460667.3508507.2累计支出375321.4407717.9440114.3472510.8504907.2累计盈余-58173.6-42730.2-27286.8-11843.43599.973蒙古国乌兰巴托蒙古国乌兰巴托“天使广场天使广场”医院建设项目项目建议书医院建设项目项目建议书蒙古国 PROGRESS CASTLE Co.,LTD TEL: 99086896, 88006896投资回收期计算表（按累计收益额计算法）回收投资额年份投资额经营收入经营成本净收入累计未回收投资额1234116149.890116149.89528703.932396.44-3692.54-119842.43631574.2932396.44-822.15-120664.58734731.7232396.442335.28-118329.3838204.932396.445808.46-112520.84942025.3932396.449628.95-102891.891046227.92