合肥房地产住宅市场分析报告

2010年8月合肥房地产住宅市场分析报告1、合肥住宅市场新增供应大幅增加7 月合肥楼市成交量小幅回暖的迹象给开发企业增添了信心，8月合肥住宅新增供应继续增多，新增供应套数环比增加44.1%，新增供应面积环比增加50.4%。新增供应的增加，刺激更多的正处在观望和徘徊中的购房者开始入市、看房和选房。接下来的金九银十是传统楼市的销售旺季，很多楼盘在前几个月内由于谨慎和观望，无一例外地一再选择延迟开盘时间，预计金九银十将是合肥楼市新增供应集中放量的一个季节，历时，广大的购房者将有会更多的“货比三家”的机会！2、合肥住宅成交量回暖趋势比较明显8 月份，合肥住宅成交行情回暖态势比较明显。8月合肥住宅成交套数环比上涨69.5%；成交面积环比上升65.0%。目前，合肥住宅已是连续2个月成交量出现递增的趋势。据统计，8月合肥住宅成交套数超过百套的在售楼盘累计有12个，而7月份成交套数超过百套的只有6个楼盘、6月份只有5个。合肥楼市经历了5、6、7三个月之久的低迷行情，目前筑底回升的态势比较明显，8月合肥楼市成交量大幅回升，对于开发商来说，要倍加珍惜这种经历了数月之久的回暖局面，我们认为明智的做法是抓住时机快速去化，保持、加大折扣和优惠的力度，慎缓提价。目前是抢先去化非常难得的时机。3、合肥房价跌至6501元/m28月份，合肥住宅的成交均价6501元/%环比减少306元。8月合肥住宅均价之所以出现一定幅度的下滑，很大原因上是全市范围内有些区域有大量的中低价格的楼盘成交，在一定程度上拉低了全市住宅的均价。如本月销售套数排名前两名的区域庐阳区和瑶海区，其中，庐阳区中国铁建国际城二期广园成交均价5480元/%万豪广场成交均价5620元/itf,再加上瑶海区的销售套数前四名楼盘平均售价都不是很高，等等，这样的楼盘在合肥各区域中不少，逆势之中，这些平价楼盘最受购房者的青睐。这些楼盘的热销在总体上可以对冲掉极少数别墅项目的对全市住宅均价的拉升影响。4、楼市转暖活动明显增加折扣优惠力度增大8月份，合肥楼市活动明显增加。据不完全统计，8月举行各种活动的楼盘将近百家，其中有不少是关于开盘或加推优惠和折扣的，优惠力度明显增大。8月1日中国铁建国际城二期广园4#、5#、7掰口8龈开盘，推出大面积赠送，参与认购的客户可享受包括前期认筹5000抵12000,认购立减3000元等多重优惠。8月22日龙岗板块静安新天地3期中央景观房开盘，该楼盘打出4488元/褶起的广告，并承诺8月22日前更有五重大礼馈赠来宾，这其中就有开盘期间选购可享受1万抵2万/套、总房款99折，当天签约可享受1000元/套的及时签约奖等优惠措施。8月15日融侨金辉中央美域（主力户型周边配套相册价格）B6号楼开盘，打出131褶户型一口价5400元/褶起，901tf户型一口价6400元/nf。8月14日晚在蜀山区中央美域（主力户型周边配套相册价格）的售楼处出现了合肥楼市久违的彻夜排队现象。5、庐阳、瑶海逆势崛起中国铁建国际城展现大盘风采8月份，庐阳区住宅成交套数为1254套，占据全市住宅总成交量2成以上，位居全市第一。其中，中国铁建国际城二期广园、万豪广场、富世广场功不可没。中国铁建国际城二期广园还是本月全市销售冠军，销售套数698套，可谓逆势飞扬，颇有2009年滨湖世纪城（主力户型周边配套相册价格）的大盘风采。全市成交量排名第二的是瑶海区，成交套数957套，占全市住宅总成交量的18%。其中，恒大城、静安新天地、花溪龙庭、恒盛豪庭（主力户型周边配套相册价格）功不可没。庐阳、瑶海崛起，合肥市场大幅回暖之际，价格仍是购房者最先关注的因素！一个区域的兴起需要众多楼盘一齐发力，同时也需要那种超级大盘的出现！6、合肥住宅市场可售面积库存去化周期再次缩短截至8月月底，合肥全市住宅可售套数为34610套，环比上月增加3.5%；可售面积为365.4万nf,环比上月份增加4.8%。8月份由于住宅市场的供应略大于成交，导致市场可售量再次增加，但增速减缓。8月，合肥住宅可售套数库存完全去化周期需要6.4个月，比上月缩短了4.1个月，低于全市商品房平均去化周期的1.8个月；8月住宅可售面积库存完全去化需要7.1个月，比上月缩短4.1个月，也低于各类商品房库存平均完全去化周期的2.8个月。、住宅供求关系1、住宅供求价格走势8月全国楼市普遍回暖，合肥作为二三城市有率先回暖和复苏的迹象。合肥8月住宅累计新增供应6559套，环比增加44.1%；成交套数5389套，环比增加69.5%；成交均价6501元/m2,环比减少306元。从合肥住宅供求价格月度走势图来看，供应略大于成交。合肥楼市经历了5、6、7三个月的低位成交之后，截止8月月末，成交量回升的态势比较明显，目前，已是连续2个月成交量出现递增的趋势。成交价格方面，住宅均价出现了一定幅度的下滑，最主要的原因是本月成交量增加的部分有很大一部分是一些均价在5500元/褶左右的项目，这些平价楼盘在楼市回暖期间正是徘徊中的购房者首先青睐的楼盘之一，这在一定程度上拉低了全市的住宅均价。2、8月份住宅供求比2010年8月份住宅供应新增套数为6559套，销售套数为5389套，套数供求关系比仅为1.22,即1:0.82;住宅供应新增量面积为68.28万褶，销售面积为51.58万褶，面积供求关系比为1.32，即1：0.76。8月份合肥住宅供求双双增加，正如我们在上月判断的一样，随着合肥楼市成交回暖，再加上8月新开盘的楼盘增加，势必会刺激楼市的购买力，楼市供求关系将趋向均衡或接近均衡。尽管如此，本月新增供应略大于成交。二、住宅新增量1、住宅新增量走势从合肥楼市住宅供应量的月度走势图中可以看出，2010年8月份，合肥楼市住宅新增供应套数6559套，环比增加2008套，增幅为44.1%;供应面积68.28万褶，环比增加22.88万%增幅为50.4%。据不完全统计，8月合肥住宅类项目有10余家楼盘开盘或加推，他们是中国铁建国际城、江南新里程（主力户型周边配套相册价格）、东冠繁华逸城（主力户型周边配套相册价格）、绿地内森庄园、中央美域（主力户型周边配套相册价格）、金都华庭（主力户型周边配套相册价格）、静安新天地、金水童话名苑（主力户型周边配套相册价格）、瑞龙公馆二期、园上园（主力户型周边配套相册价格）、半岛1号（主力户型周边配套相册价格)别墅项目、绿城翡翠湖玫瑰园一期等等。3、住宅新增量区域分布庐阳供应位居榜首庐阳8月份实际新增套数为1853套，环比上月有所增加；新增供应面积为18.56万Itf,相比上月也出现一定的上涨。可以看出，本月庐阳区的新增供应量遥遥领先其它区域。本月庐阳中国铁建国际城二期广园、瑞龙公馆二期、半岛1号别墅分别有新项目开盘或加推。止匕外，本月包河区江南新里程加推20套新房源，户型37-45m2,均价7500元/小详情请参看本报告第七章“8月合肥楼盘开盘或加推活动”和第六章“合肥住宅区域市场篇”。三、住宅成交量1、住宅成交量走势从合肥市区住宅销售量的走势图中，可以清晰地看出，8月行情成交回暖的态势比较明显。8月合肥住宅成交套数环比上涨2209套，上涨幅度为69.5%；成交面积环比上升23.31万褶，上升幅度为65.0%。可见，8月合肥楼市成交量回升的态势比较明显，目前，已是连续2个月成交量出现递增的趋势。据统计，8月合肥住宅成交套数超过百套的在售楼盘累计有12个，而7月份成交套数超过百套的只有6个楼盘、6月份只有5个。8月合肥明星楼盘当属庐阳区的中国铁建国际城、万豪广场和蜀山区的领翔花园。详情请参看本报告第五章“8月合肥住宅销售排行榜”。2、住宅区域成交量庐阳位居全市冠军8月份庐阳区住宅成交套数为1254套，成交面积11.26万褶，各占据全市住宅总成交量2成以上，双双位居第一。其中，中国铁建国际城、万豪广场、富世广场功不可没，这三个楼盘共计成交1016套，占瑶海区总成交量的81.0%。8月全市成交量排名第二的是连续几月来位居全市销售冠军的瑶海区，成交套数957套，占全市住宅总成交量的18%成交面积9.06万褶，占全市住宅总成交量的18%其中，恒大城、静安新天地、花溪龙庭、恒盛豪庭（主力户型周边配套相册价格）功不可没，这四个楼盘共计成交398套，占瑶海区总成交量的41.6%。四、住宅成交均价1、合肥住宅成交均价走势受中档楼盘多成交影响，合肥住宅均价下滑306元2010年8月，合肥全市住宅均价6501元/%环比上月下滑306元，跌幅4.5%。8月合肥住宅均价之所以出现一定幅度的下滑，很大原因上是全市范围内有些区域有大量的中档价格的楼盘成交，在一定程度上拉低了全市住宅的均价。本月销售套数排名前两名的区域庐阳区和瑶海区。其中，庐阳区的明星楼盘中国铁建国际城二期广园，本月销售均价5480元/m2；第二名万豪广场，本月销售均价5620元/nf。瑶海区的前四名楼盘，除恒盛豪庭均价达到6722元/nf之外，前三名楼盘的销售均价均不足5300元/褶。逆势之中，这些平价楼盘最受购房者的青睐，因此，这些楼盘的热销在总体上可以对冲掉极少数别墅项目的对全市住宅均价的拉升。2、8月份住宅区域成交均价对比政务、包河双双窜升至价格榜第一、第二8月，政务区住宅均价8088.6元/褶，包河区住宅均价7259.6元/褶，分别窜升至价格榜第一、第二的位置。连续两个月以来，政务区、包河区两个区域的均价均排在全市之首。本月政务区住宅均价之所以破8000元/褶，是因为绿地内森庄园（主力户型周边配套相册价格）别墅的拉升。我们来看看8月合肥住宅均价的分布情况。合肥有2个区域的住宅均价维持在5000+元的水平（比上月减少1个区域），还有另外5个区域的住宅均价维持在6000+元的水平（比上月多了2个区域），另外，7000+和8000+的区域各一个。据统计，8月合肥住宅售价在5000-5500元的楼盘有23个，成交套数共计1345套，占全市住宅销售套数的25.0%；售价在5500-6000元的楼盘有36个，成交套数共计1082套，占全市住宅销售套数的20.1%。售价在8000元以上楼盘有8个，成交套数共计437套，占全市住宅销售套数的8.1%;售彳在8000元以上住宅面积共计58145.22m2,占全市住宅销售面积的11.3%。可见，随着全市住宅成交回暖，成交量大幅回增之际，高档住宅的成交量在全市的比重显着下降。市场数据表明，30%的楼盘销售均价在5000-6000元之间，其成交量占总成交量的45%；只有4%的楼盘销售均价在8000元之上，他们的成交套数占总成交量的8%，成交面积占总成交量的11%。五、住宅成交总金额1、住宅成交总金额走势8月成交总金额大幅回升8月合肥住宅市场成交总金额33.52亿元，环比上升57.5%，同比下跌30.9%。从走势图可以看出，尽管本月全市销售均价有所下跌，但由于成交量上升近7成，大大拉升了全市住宅成交总金额。从实际统计数据来看，8月合肥住宅售价在5000-6000元的楼盘成交总金额共计11.98亿元，占全市住宅成交总金额的35.7%。售价在8000元以上楼盘成交总金额共计6.52亿元，占全市住宅成交总金额的19.4%。由此可见，中档楼盘在全市成交总金额的比重有所提升，而豪宅比重有所下降。也就是说，8月合肥住宅动销的30%的中档楼盘的成交总金额仅占全市总量的35.7%，而4%的高档楼盘的成交总金额占全市总量的19.4%。高档楼盘的吸金可见非同一般。2、8月份区域成交总金额庐阳领跑金额榜8月份合肥市区住宅成交总金额为33.53亿元。其中，庐阳区成交总金额6.86亿元，占全市总体水平的20.4%，位居第一。蜀山区排名第二，成交总金额5.98亿元，占全市总体水平的17.8%。排名第三是政务区，成交总金额5.26亿元，占全市总体水平的15.7%。以上三个区域共计成交总金额是18.10亿元，占全市总体水平的54.0%。六、住宅可售量1 、全市住宅可售量截至2010年8月31日，合肥全市住宅可售套数为34610套，环比上月增加1170套，增幅达3.5%;可售面积为365.4万nf,环比上月份增加16.7万褶，增幅为4.8%。5、6、7三个月合肥楼市成交量大幅萎缩，带来住宅市场的可售量呈现出稳步上升趋势。8月份由于住宅市场的供应略大于成交，导致市场可售量再次增加，但增速减缓。2、住宅可售量区域分布蜀山住宅可售量仍居第一截止2010年8月31日，合肥各区域住宅可售量的差距又有扩大的趋势。其中，蜀山区住宅可售套数7950套；可售面积为75.8万褶，环比均有所增加。该区住宅可售套数占全市的总体量的比重为23%，可售面积占全市的总体量的比重为22%，两者所占比重环比持平。但总体而言，全市大部分区域的可售量还是增大的，其中以包河区、庐阳区可售量增加比较明显。可售量减少的区域，主要有滨湖区和政务区。七、住宅库存理论去化周期8月可售量去化周期8月，全市住宅由于新增供应和成交大幅增加、特别是成交回暖迹象比较明显，导致住宅和商品房市场的可售量库存完全去化周期一度延长的势头再次被中断。8月，合肥住宅可售套数库存完全去化周期需要6.4个月，比上月缩短了4.1个月，低于全市商品房平均去化周期的1.8个月的水平；8月住宅可售面积库存完全去化需要7.1个月，比上月缩短4.1个月，也低于各类商品房库存平均完全去化周期的2.8个月。八、8月份住宅成交套数前十楼盘