山东烟台蓬莱世嘉地产旅游地产项目可行性研究报告远卓顾问

山东烟台蓬莱世嘉地产旅游地产项目可行性研究报告远卓顾问 房地产智库 /0.北京世嘉房地产开发有限公司世嘉地产?蓬莱旅游地产项目项目可研报告主报告2005年8月珠峰高度 8848 第 1 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.目录1、总论4、经营模式建议1.1?项目概况5.1?公司管控模式1.2?项目提出的背景及建设必要性5.2?公司组建形式1.3?可行性研究的依据和主要工作5.3?未来股权结构2、市场调研及前景预测5、经营状况和财务状况的预测2.1?宏观环境分析2.2?蓬莱酒店市场分析与竞争比较 4.1?盈亏平衡分析2.3?蓬莱会议市场分析与竞争比较4.2?赢利预测2.4?蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较4.3?敏感性分析2.5?本项目前景预测6、项目的投融资方案建议3、项目定位6.1?投资估算3.1?主题定位6.2?投融资建议3.2?功能定位3.3?市场定位3.4?整体定位7、潜在风险提示及措施3.5?酒店定位3.6?会议中心定位8、结论3.7?别墅公寓定位3.7?销售方式定位9、下一步工作1?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 2 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.总论1、总论4、经营模式建议1.1?项目概况5.1?公司管控模式1.2?项目提出的背景及建设必要性5.2?公司组建形式1.3?可行性研究的依据和主要工作5.3?未来股权结构2、市场调研及前景预测5、经营状况和财务状况的预测2.1?宏观环境分析2.2?蓬莱酒店市场分析与竞争比较 4.1?盈亏平衡分析2.3?蓬莱会议市场分析与竞争比较4.2?赢利预测2.4?蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较4.3?敏感性分析2.5?本项目前景预测6、项目的投融资方案建议3、项目定位6.1?投资估算3.1?主题定位6.2?投融资建议3.2?功能定位3.3?市场定位3.4?整体定位7、潜在风险提示及措施3.5?酒店定位3.6?会议中心定位8、结论3.7?别墅公寓定位3.7?销售方式定位9、下一步工作2?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 3 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.该项目是蓬莱市政府和市旅游局重点建设项目,建设用地为旅游度假性质,地块背山面海,占地面积953亩,租用林地310亩,总建筑面积约25万平方米项目选址山东省蓬莱市城区西部,项目东部紧邻小泰山、西部与野生动物园相临,南部为政府新规划的市政府用地,北部为蓬莱海滨观光大道,距海岸线仅30米,与长岛隔海相望。项目现已拥有旅游用途出让土地635412平方米(地号:01196,01208-1,01208-2。约953亩)和租用林地310亩。项目拟建设内容主要包括:度假酒店、会议中心、别墅、公寓等物业。3?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 4 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.该项目是世嘉区域性扩张战略的重要一步 ,基于稳健投资的原则,世嘉地产委托远卓为其进行前期调研及可研工作,为蓬莱项目提供决策依据世嘉地产作为新崛起于北京房地产界的一家专业房地产开发公司,经营状况良好,目前正处于跨区域扩张的战略发展阶段,山东蓬莱旅游度假项目是其区域性扩张战略的重要一步。世嘉地产已经与蓬莱市政府签订了开发协议,并已经成立了发展公司。远卓管理顾问已经就蓬莱项目的一些分析和定位与世嘉地产主要领导进行了两次汇报与沟通。远卓根据以上工作的结果制作了本文件,供决策参考。本报告代表远卓对世嘉地产蓬莱项目的结论性意见和基于报告时点下的最终建议。随着时间的推移和市场的变化,报告的方案在具体执行上也许需要做适应的调整。本可研报告中的称谓及缩写:北京世嘉房地产开发有限公司:世嘉地产、世嘉远卓管理顾问公司:远卓公司、远卓4?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 5 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.经过9周的工作,项目目前已经进展到最终报告阶段项目 中期 最终启动会 报告会 报告会第一阶段 第二阶段 第三阶段市场调研分析阶段项目可行性研究项目初步定位及方案沟通调整时间4周 2周 3周安排召开项目启动会项目的财务预测在对拟建项目的地点主要条件、环境、市场供高层内部访谈投资分析任务需、竞争情况充分调内外部资料搜集/整理和经营模式建议查分析的基础上,提研究,主要包括:投融资方案建议出项目定位的建议? 总体宏观环境与项目环境结论召开中期报告会的调研分析编写项目可行报告根据反馈意见对方案? 度假酒店市场调研分析进行调整召开最终报告会? 别墅类高档住宅的市场调研分析? 会务市场调研分析,等等注:鉴于大部份关于市场调研、项目定位的内容已经在前几次汇报会或讨论会上向世嘉做了沟通,故在今天的报告会及本文件中不再作详细、深入的介绍。5?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 6 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.在过去的几周里,远卓和世嘉联合工作小组对蓬莱项目展开了大量的调查研究,相互之间进行过多次沟通和讨论沟通讨论调查研究?地产运作研究研讨与汇报?地产运作模式研究 ? 前期市场调研结论的汇报?地产运作难点和相关因素研究 ? 项目定位研讨会?国内外优秀案例分析小组内部讨论?国内外优秀的旅游地产开发案例(国外7家,国内2家),? 远卓项目小组内部经常就项目的一并对其中9家组合功能的酒店进行详尽的分析些细节问题进行深入探讨?大量国内外度假酒店的案例? 并就一些数据资料的真实性多方求证、进行二次访谈?专业人士访谈?政府部门:旅游局/规划局/建设局与世嘉及设计公司的意见交换?旅行社/会务代理公司/房地产经纪公司? 在保持远卓自己独立专业判断的基础上,充分考虑到相关各方的一些?访谈了上海1家会务代理公司、1家房地产中介建议?市场及竞争分析?蓬莱本地酒店/高档房产市场的供求状况, 蓬莱7家酒店,5家别墅公寓楼盘,1家房地产经纪公司,1家旅行社)?周边地区(胶东半岛、环渤海)市场情况及竞争分析(环渤海47家度假酒店)6?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 7 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.第三阶段的项目可行性研究是以前期充分的市场调研和竞争分析,以及在此基础上形成的项目定位为条件和依据,对项目进行的客观的经济性评价本报告基于:1、对市场的充分调研分析2、对该项目竞争对手的充分分析3、该类项目的成功经验总结4、基于假设定位下的严谨的财务预测本报告在以下的部分将着重对本项目的经济性评价进行研究7?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 8 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.市场调研及前景预测1、总论4、经营模式建议1.1?项目概况5.1?公司管控模式1.2?项目提出的背景及建设必要性5.2?公司组建形式1.3?可行性研究的依据和主要工作5.3?未来股权结构2、市场调研及前景预测5、经营状况和财务状况的预测2.1?宏观环境分析2.2?蓬莱酒店市场分析与竞争比较 4.1?盈亏平衡分析2.3?蓬莱会议市场分析与竞争比较4.2?赢利预测2.4?蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较4.3?敏感性分析2.5?本项目前景预测6、项目的投融资方案建议3、项目定位6.1?投资估算3.1?主题定位6.2?投融资建议3.2?功能定位3.3?市场定位3.4?整体定位7、潜在风险提示及措施3.5?酒店定位3.6?会议中心定位8、结论3.7?别墅公寓定位3.7?销售方式定位9、下一步工作本章内容详见“可研分报告系列一市场调研及前景预测”8?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 9 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.蓬莱是一个地理位置优越,经济增长快,发展潜力大的小型旅游度假海滨城市,由于政府的大力支持,预计未来蓬莱的旅游收入将有快速的增长地理特征 经济 旅游蓬莱是一个地理位置优越蓬莱的经济增长较快,人蓬莱旅游收入增长相对较,经济增长快,发展潜力 均收入高于全国与环渤海 慢,这与以前蓬莱旅游基大的小型旅游度假海滨城 地区,但人口增长相对较 础设施建设较慢和旅游投市 入不足有很大关系慢,这意味着投资购房的潜力可能会大于自用购房蓬莱地处山东半岛北端,但是,全国旅游发展趋势的潜力与日本、韩国隔海相望, 良好,国家旅游大环境的离烟台、大连等旅游城市蓬莱人均收入相对较高, 影响、山东政府的重视和都很近;且交通比较便利但人均消费相对较低,说 蓬莱自身的优越条件将会大大推动蓬莱旅游的发展明蓬莱居民的消费潜力大蓬莱拥有长达86公里的海,但消费意识不强,消费岸线,是中国为数不多的蓬莱新的城市规划将蓬莱资源相对匮乏拥有良好的海岸景观的城 定义为度假城市,全力推市,而且座南朝北,城市 动观光旅游向休闲度假旅气候不潮湿游转变,强化区域旅游度假中心地位,并采取了一蓬莱气候比较舒适,一年系列措施中有七个月适合旅游度假,其中还有五个月气候宜从未来来看,蓬莱市也制人,适合疗养定了较长远的旅游规划,预计未来蓬莱的旅游收入将有快速的增长9?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 10 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.蓬莱酒店的总体供给偏紧,且存在严重结构性短缺,供给者多为“小而全”的主题模糊酒店,相互进行低水平竞争,高档主题酒店缺位1. 观光旅游、度假休闲、商务和会 1. 蓬莱酒店总体供给偏紧,且存在严重结构性短供议会展是蓬莱酒店业的主要客源 缺,供给者多为“小而全”的主题模糊酒店,市给构成,其中观光旅游和休闲度假 相互进行低水平竞争,高档主题酒店缺位;对场和是主流,会议市场和商务市场发 外营业为主的待/在建高星级酒店项目规模较小需竞展迅速 ,且均定位于常规综合酒店求争2. 整体酒店市场大约有1.33亿的潜 2. 潜在竞争区域的度假酒店,半数没有度假内涵状在市场,预计2008年将达到2.44 ,有度假内涵的多定位在由康体、休闲娱乐、状况亿 会议、自然生态等主题不同程度结合的综合类况3. 按照保守的估计,到2008年市场 ,相当部分定位在低端的休闲娱乐主题上将会有大约1616间/套的供给 3. 潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店缺口,除去潜在竞争对手规划中 ,中大型规模居多且多为综合性主题或为会议的项目,至少有500多间的市场 、高尔夫运动主题,小型规模较少且多为休闲空缺 娱乐主题4. 潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店,设计风格以欧式和现代为主,部分也采用中式古典或花园式10?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 11 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.对蓬莱的住宿市场需求预测显示,2008年蓬莱住宿需求将达到2.44亿,并且每年至少按照10.4%的速度增长,2013年将达到4亿2004年住宿需求1.64亿 蓬莱未来几年住宿需求预测住宿实际收入:3000*63%*200*365 1.38亿 单 位 :亿元1. 共3000间客房4.542. 平均入住率63%43.633.293.53. 平均房价200元/间天2.983 2.7流失住宿需求:20*1.2*0.55*200?0.26亿 2.442.212.521.811. 流失20万人次21.641.52. 人均住宿天数1.2天13. 每人每天需要房间数0.55间0.504. 每间客房平均价格200元/间天注:按照国际旅游组织预测的中国10.4%的平均旅游1.64亿消费增速预测未来几年增长11?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 12 页 九舍会 +4008408848下载2004 年20 0 5 年2006 年年20 07200 8 年20 0 9 年2010 年20 11 年201 2 年2013 年房地产智库 /.按照保守的估计,到2008年市场上将会有大约1616间/套的供给缺口,除去潜在竞争对手规划中的项目,至少有500多间的市场空缺现有3000间/套的供给量不变潜在竞争对手情况平均房间价格为230元/间天假设条件仍然保持63%的平均入住率潜在竞争对预计供给量 总供给量(间/套) (间/套)手项目金港湾 320= 住宿需求总额 230元/间天2008年住宿需求365天 63% 4616间/套国电培训基460地1100利群四星级酒店 3202008年(论证中)1616间/套供给缺口12?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 13 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.蓬莱目前的会议场所并未能满足本地会议要求,与周边城市相比,蓬莱会议设施的数量、规模、档次都不够,大量国家级与省级会议分流到了周边城市供市 1. 蓬莱会务市场规模近五年平均约给700万元,近五年与会人数增速 1. 蓬莱周边的竞争者以综合酒店的附属场所为主场和近30% ,蓬莱的会议期限和人均消费都不如周边城市需竞2. 蓬莱市年均接待会议约100次, 2. 蓬莱目前会议设施缺乏,在承办国家级会议方求争以省市级会议为主,平均参会人 面竞争力不强,而且不能满足当地行政会议的状状数90人,人均消费1166.3元 要求况况3. 蓬莱比较适合发展商务会议和协 3. 与周边城市相比,蓬莱会议设施数量、规模、会会议,应重点建设舒适型会议 档次都不够场所13?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 14 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.目前蓬莱住宅房地产市场呈现供需两旺的发展态势,外地客户是蓬莱房地产市场的主力军,特别是在别墅/公寓等高档房产住宅发展特点与别墅公寓市场需求 供 给现有别墅主要有独栋、联排和叠拼几种形态,价位在近几年,蓬莱房地产市场呈现供需两235004000元,独栋别墅的面积在250900m ,联排旺的发展态势,别墅和公寓的销售也2别墅的面积在250m 左右比较乐观主 本蓬莱的公寓楼盘相对较少,但已经具备一定的市场基在需求增长的带动下,商品住宅特别要 地础,目前在售的公寓楼盘价格2000元起,均价在2350是高档住宅的价格上涨比较快2元,主力户型为97145m特 市蓬莱本地人对房价的心理预期较低,蓬莱目前还没有真正的滨海别墅和公寓,现有的别墅本地对房产的消化能力相对有限点 场和公寓楼盘无论是在景观、地段还是品质等方面都不未来蓬莱的外地购房者将不断增多,及本案高档房产的价格仍有一定的上涨空间天津、秦皇岛、大连的别墅价格较高,一般都在4000元以上,目标客群主要集中在东北、河北、北京、天津除青岛市区以外,胶东半岛的别墅和公寓在价格范围外地客户是蓬莱房地产市场的主力军上都比较相近,外地的目标客群主要集中在省内周边,特别是在别墅/公寓等高档房产周需市场,东北、河北、北京、天津、上海、温州等地蓬莱郊区农民在城区购房的也比较多边求胶东半岛单价在20006000元的独栋别墅和市情购房的主要目的是作为休闲度假的第20004000元的联排别墅市场竞争力比较强;其中,2 2场况 二居所、异地养老或作为父母养老的 独栋的户型集中在200400m ,联排在140300m烟台威海公寓售价比较接近,都集中在15003500元居所,或者投资置业等的价格区间,青岛市区的公寓售价普遍比烟台和威海2高,主力户型都集中在30200m14?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 15 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.综上所述,我们总的判断为:在蓬莱发展高档旅游度假项目具有一定的市场潜力,且具备良好的资源优势和市场竞争力?从目前蓬莱的酒店和会务市场发展现状来看,都存在尚未被满足的潜在市场,且市场空间较大?本地房地产市场发展势头良好,有支撑高档楼盘的消费群体和购买能力项目是否有吸引力?市场需求状况?从本地市场看,还不存在与本项目相竞争和抗衡的供给主体?与周边市场比较,本项目也具备一定的资竞争者源优势和价格优势,性价比高资源是否满足?海洋资源、山景和蓬莱传统的旅游资源?蓬莱本身具备较深厚的文化、历史底蕴,地方文化特色鲜明?蓬莱作为滨海旅游度假城市,在国内具有较高的知名度15?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 16 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.项目定位1、总论4、经营模式建议1.1?项目概况5.1?公司管控模式1.2?项目提出的背景及建设必要性5.2?公司组建形式1.3?可行性研究的依据和主要工作5.3?未来股权结构2、市场调研及前景预测5、经营状况和财务状况的预测2.1?宏观环境分析2.2?蓬莱酒店市场分析与竞争比较 4.1?盈亏平衡分析2.3?蓬莱会议市场分析与竞争比较4.2?赢利预测2.4?蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较4.3?敏感性分析2.5?本项目前景预测6、项目的投融资方案建议3、项目定位6.1?投资估算3.1?主题定位6.2?投融资建议3.2?功能定位3.3?市场定位3.4?整体定位7、潜在风险提示及措施3.5?酒店定位3.6?会议中心定位8、结论3.7?别墅公寓定位3.7?销售方式定位9、下一步工作本章内容详见“可研分报告系列二项目定位报告”16?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 17 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.本项目所面向的消费群主要有两种类型:最终消费者,包括临时居住或长期居住的客户,这些目标客户对项目的不同要求正是本项目所有定位的根本出发点最终消费者投资者临时居住 长期居住投资置业本地购买休闲度假旅游观光 异地养老商务旅行第二居所从客户需求出发,本项目应该是一个以营造优美的自然环境度假胜地为目的,以别墅公寓销售、酒店物业经营与地产增值为盈利组合的旅游地产项目17?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 18 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.本项目应紧密围绕 “人间仙境”这一休闲度假概念,选择自然环境和商务会议为主题,充分满足人们休闲、度假、康体保健和商务的综合需求本案特点 需求海洋、山林人间仙境即是“人境”,营造人自然环境主题间仙境将主要突出宜居性,突出人与自然的协调突出蓬莱仙境主题补充主题,建设适当的室外景人工环境主题的少量人造景观观有利度假区的整体品味突出蓬莱仙境主题补充主题,建设适当的室外文文化宗教主题的少量人造景观化设施有利度假区的整体品味补充主题,但不能采用过于嘈适于休闲人群的小娱乐商业主题型娱乐主题设施杂的娱乐主题,会破坏休闲度假的整体主题商务会议主题 商务会议设施合适,是本项目主题之一,重要的季节平衡工具18?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 19 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.项目的整体定位可以概括为: 4大功能组团、 3大管理区域、5个项目公司进行3期开发将整个地块分为4个功能组团:酒店组团、别墅公寓组团、运动功能组团4 组团、美食与休闲娱乐组团,组团之间有少许交叉,例如酒店组团内还含有若干美食项目和别墅公寓形式的酒店物业。将整个地块分为3个管理区域:酒店管理区域、住宅出售区域和合作开发区域。酒店管理区域的物业将主要以经营为主,住宅出管理区域3售区域的物业将主要以出售为主,而合作开发区域是指土地暂不属于本项目,但应合理利用的区域整个地块可以考虑成立5个项目公司进行开发,分别为酒店投资项目公司公司(4星酒店)、别墅投资公司、公寓投资公司(3星)、高尔5夫投资公司、物业管理公司本地块体量较大,必须长周期进行开发,我们暂定为三期开发,开发周期3开发周期交错展开。第一期为景观、主体酒店、会议中心、部分别墅公寓和配套设施等,第二期为别墅、公寓式酒店、别墅公寓和配套设施,三期为其余的别墅公寓和配套设施19?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 20 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.项目总体计划是建设一个具有综合度假功能的度假胜地主要物业组合:1. 度假酒店2. 会议中心3. 康体休闲中心4. 度假别墅(酒店管理、产权出售)5. 度假公寓(酒店管理、产权出售)6. 高尔夫7. 水上运动中心(游艇、风帆俱乐部)8. 运动中心(网球场、卡丁车、保龄球场等)9. 海滨浴场10. 海滨别墅或酒吧(未来)11. 水中别墅(度假用)12. 美食天地(酒店内、酒店外、海边)13. 商业配套20?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 21 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.2项目的整体规模为25万m ,容积率为0.39,一期开发34%,二期开发38%,三期开发27%一期 二期 三期 总计建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积功能区域(万平方米) (万平方米) (万平方米) (万平方米)度假酒店 1.60 1.1 2.7度假酒店(主体) 1.60 1.60.5度假酒店(别墅) 0.50.6度假酒店(公寓) 0.60.5 0.5会议中心度假公寓 2 3 3.80 8.810度假别墅 3 5 21 康体中心 1 0.5 0.5 1 2其它配套8.6 9.6 6.8 25总计第一期 第二期 第三期34.4% 38.4% 27.2%21?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 22 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.综合来看,项目的各项功能可以满足主力休闲度假人群的大部分需求,也能满足商务会议群体的需求,并能为生活居住提供满意的环境功能 可考虑的设施休息客房、室外休憩场所、水上别墅疗养桑拿按摩、足疗SPA、美容院、海边瑜伽会所休闲度假高尔夫练习场、水上运动俱乐部、游艇码头、私家海滨浴场、室内海景游泳池、运动网球场、健身房、保龄球、乒乓球等生活美食餐厅、咖啡厅、小型商业街、夜总会、室内儿童游乐场商务会议各种规模和档次的会议室、接待室室外团队活动空间、小型节目厅和舞厅、商务人群的康体娱乐、商务会商务活动议小型商务展览、产品演示厅商务配套宴会厅餐厅别墅不同类型的别墅生活居公寓酒店式公寓住生活社区底商、娱乐健身区22?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 23 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.度假酒店在档次上多层次设计,由三类建筑构成,分为四星级主体酒店、准五星别墅酒店和三星公寓式酒店,出于谨慎稳健的原则,一期先行开发21.6万m 主体酒店,其余留待二期开发房型 房价( RMB ) 客房面积 套数 总建筑面积2单人间 200 20m公寓式酒店2196间 0.6万m(三星级)2双人标间 280 21m2单人间 320 21m2双人标间 380 28m主体酒店22商务套间 600 45m 299间 1.6万m(四星级)2行政套间 600 45m2豪华套间 800 55m2滨海花园别墅 2800 300m别墅式酒店215栋 0.5万m(准五星)2豪华滨海花园别墅 3400 400m23?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 24 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.会议中心建成5000平米单体二层建筑,一层为可分隔大宴会厅及贵宾室,二层为国际会议厅及若干中小会议室,地下室设厨房等服务区及车库租价建议设施 用途 面积 最大容量(元/天)宴会厅针对当地居民大型庆典及普通大型会2宴会厅 议;承办大型宴会庆典,可分隔为三个中型 3400m 1000人 15000宴会厅,装修风格喜庆大气2国际会议厅 承办大中型会议,装修风格隆重庄严 800m 600人 150002 2 100m -2间 100人 100m -6000元承办各种中小会议,数量较多,在装修和设2 2 会议室 50m -6间 50人 50m -4000元备上拉开档次2 2 25m -4间 25人 25m -2000元2贵宾室 装修豪华,为客户提供高级行政接待服务 50m 20人 2000前台、影音放映室、传译室、休息室、洗手2附属设施 950m间、商务中心等走道、楼梯、电梯间、机房、厨房、工作区2其他公建 1400m、车库等24?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 25 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.别墅公寓楼盘在类型、规模及档次上也需要形成差异,以适应不同客户群体的消费能力和需求特点,由于本楼盘有利卖点比较多,在档次上应定位于市场的中上水平总建筑面积物业 各类型的规模2设计类型 价格元/m 主力户型2 2类型 万m 万m 2独栋别墅 2 6000 300400m2双拼别墅 1.5 5000 250300m2联排别墅 3 3500 180250m别墅 102叠拼别墅 2.5 3000 180200m2小型别墅 1 3000 70100m2酒店式公寓(高档) 3.8 2800 50120m公寓 8.82酒店式公寓 5 2300 80200m25?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 26 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.在消费群体上,别墅楼盘应主要面向外地市场,而公寓楼盘则应当本地市场和外地市场并重别墅 公寓1. 省内周边地区:以济南、潍坊、淄本地市场与外地市场并重博、东营以及胶东半岛为主外地市场上,所面向的区域市场与别墅2. 环渤海地区:北京、河北、大连、楼盘类似区域天津等地市场同时,公寓楼盘应依托自身在景观资源3. 东北地区上的优势,制定有竞争力的价格,吸引4. 以上海为核心的长三角地区本地居民购买5. 本地市场:包括蓬莱城区和郊区1. 以度假休闲和养老为主要目的消费 1. 以度假、养老为目的,但对别墅的群体 购买力相对不足的一部分消费群体2. 以投资置业为目的的消费群体 2. 以投资置业为目的的消费群体细分市场3. 蓬莱城区的一些高收入者 3. 蓬莱城郊的中高收入者,以长期居住为目的的购买群体4. 蓬莱郊区生活富裕的农民26?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 27 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.在销售方式上,建议度假酒店物业尽量不出售,而别墅公寓应以代租代管的销售模式为主度假酒店承担排头兵的重要战略职责,不管从土地升值、其他物业价值提升,还是从融资角度,度假酒店的运作成功与否都会对整体项目产生重要影响度假酒店 度假酒店,所以必须从充分降低运营成功风险的角度保守设置度假酒店的产权结构度假酒店积淀形成的良性资产对未来世嘉的战略转型具有重要战略价值为最大限度地降低资金风险,尽快回收资金若采用产权酒店式销售,虽然在旺季可以采取一定策略提高别墅公寓的出租别墅公寓 别墅公寓率,要保证每一住宅都有需要有稳定的、较高的出租率比较困难,对承诺的投资回报率需要承担一定的风险,相比而言,售后代租代管的方式更为灵活27?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 28 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.经营状况和财务状况的预测1、总论4、经营模式建议1.1?项目概况5.1?公司管控模式1.2?项目提出的背景及建设必要性5.2?公司组建形式1.3?可行性研究的依据和主要工作5.3?未来股权结构2、市场调研及前景预测5、经营状况和财务状况的预测2.1?宏观环境分析2.2?蓬莱酒店市场分析与竞争比较 4.1?盈亏平衡分析2.3?蓬莱会议市场分析与竞争比较4.2?赢利预测2.4?蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较4.3?敏感性分析2.5?本项目前景预测6、项目的投融资方案建议3、项目定位6.1?投资估算3.1?主题定位6.2?投融资建议3.2?功能定位3.3?市场定位3.4?整体定位7、潜在风险提示及措施3.5?酒店定位3.6?会议中心定位8、结论3.7?别墅公寓定位3.7?销售方式定位9、下一步工作28?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 29 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.本项目是一个投资大,时间长,运作复杂的高难度地产项目,经营模式的设计必须可以有效地控制经营风险、降低资金压力降低投资风险 降低资金压力 降低管理风险?蓬莱项目中必须必须设计良 ?由于蓬莱项目整体投资额较 ?项目的管理方法和控制结好的经营模式以分散投资风 大,而且项目时间跨度较长 构设计不当,无法吸引投资险,必须将自有资金的投入 ;虽然世嘉公司目前的现金 者比例、财务费用的控制、备 流情况较好,且具有一定的?合作伙伴选择失误,或用方案的准备等几方面问题 融资能力,但考虑未来公司在工作配合上出现影响全面、综合地予以考虑,控 发展的投资需要,利用一定经营的问题制和防范综合风险,降低发 的财务杠杆降低资金压力仍?降低项目管理与人力资生可能对世嘉造成负面影响 是必要的手段,需要设立一源管理上的疏漏的各类事件的概率。 种经营模式以增加融资平台,放大财务杠杆系数,有利于降低公司资金压力,更大幅度的撬动外部资源29?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 30 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.经营模式包含四类问题,目前世嘉主要考虑的问题是公司组建形式和公司股权结构问题公司组建形式 公司股权结构直接组建或间接组建股权的结构组建的形式股权的变更股权的退出?公司注册方式 公司管控模式注册形式各层面公司法人治理结构注册地点各层面组织架构、职责注册资金各层面组织管控权限跨层级流程30?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 31 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.公司组建形式有多种可能性,常见的是“直接控制项目”与“通过项目公司间接控制项目”两种,远卓建议采用“通过项目公司间接控制项目”的方式世嘉地产世嘉蓬莱世嘉蓬莱旅游发展有限公司旅游发展有限公司蓬莱高尔夫项目公司蓬莱酒店投资公司 蓬莱别墅项目公司 蓬莱公寓项目公司 蓬莱物业管理公司蓬莱项目 蓬莱项目 蓬莱项目 蓬莱项目 蓬莱项目 临淄项目公司 项目公司31?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 32 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.具体的公司组建形式为下图所示,但这种结构的前提是土地必须析产(按照项目公司进行土地分属)世嘉地产 其他投资方旅游发展公司负责对项世嘉蓬莱旅游发展有限公司目公司的投其他投资方以下简称“世嘉蓬莱”)融资和建设、经营管理高尔夫项目公司酒店投资公司 别墅项目公司 公寓项目公司 物业管理公司在前期,世嘉地产、世嘉蓬莱和其他投资方共同组建项目公司。各项目公司负责项目的规划建设及经营管理一期 二期 一期 二期 三期项目 项目 项目 项目 项目公司 公司 公司 公司 公司32?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 33 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.酒店投资公司可以涵盖四星级酒店、会议中心、康体中心以及准五星别墅和三星公寓酒店投资公司是酒店板块的投资者和世嘉蓬莱会议中心和康管理者,他负责下体中心可以考属各酒店产业的公虑纳入酒店投司组建、投资、管资公司之中,酒店投资公司控、委托管理产权由酒店投资公司和蓬莱政府共同持有,政府投资的3000万资金可以考虑和康准五星别墅和三星体中心一起投公寓酒店可以考虑入投资商D 蓬莱政府 投资商C 投资商B再成立单独的孙公司,孙公司也可吸引投资者,甚至可准五星别墅酒店三星公寓酒店以由投资者控股,四星级酒店会议中心康体中心 但是在经营上需由酒店投资公司统一委托酒店管理公司管理33?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 34 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.别墅公寓可以组建成两家子公司或者合成一家子公司,这关键是看投资商的选择情况方案一 方案二世嘉蓬莱 世嘉蓬莱投资商1 投资商2 投资商3别墅项目公司 公寓项目公司 别墅公寓公司34?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 35 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.高尔夫建议也成立一家公司,以利于持续经营;物业管理是必须成立的一家管理型公司,可以寻找知名的物业管理商共同投资世嘉蓬莱 世嘉蓬莱高尔夫建议也成立 物业管理是必须成一家公司,以利于 立的一家管理型公持续经营。司,可以寻找知名的物业管理商共同投资投资商1 投资商2高尔夫应与别墅、公寓形成互动,别墅与公寓的客户均是高尔夫的客户,高尔夫公司物业公司使得高尔夫能成为盈利性的物业35?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 36 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.*在世嘉蓬莱公司层面应尽量找到投资者 ,吸收蓬莱市政府退出的股权,降低资金压力,分散投资风险。这个过程可以持续寻找世嘉地产 蓬莱市政府 其他投资者60% 40%方式一:由蓬莱市政府逐步出让股份世嘉蓬莱方式二,其他投资者进行增资扩股酒店投资公司 物业管理公司方式三,由世嘉地产逐步出让股份注:退出时点的选择参见后续内容36?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 37 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.未来,别墅公寓的不可售部分应整体转让给“世嘉蓬莱”,别墅与公寓项目彻底退出,使得股东投资得到回报.?其他公司则必须存续经营世嘉地产世嘉蓬莱别墅项目公司 公寓项目公司高尔夫项目公司酒店投资公司 物业管理公司37?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 38 页 九舍会 +4008408848下载 ?房地产智库 /.在适当的时候,世嘉地产还可考虑未来的退出机制,获取现实的投资收益,转而投向另一个地产项目,实现良性循环世嘉地产 其他投资者 蓬莱市政府其他投资者 世嘉蓬莱49% 51%“世嘉蓬莱”在一二三期项目建设期间,主要承担对项目公酒店投资公司 物业管理公司司投资和管理的责任,同时在此期间由于所投资项目公司尚处于经营初期,投资公司未获得价值提升,因而当三期项目完成建设后,才考虑蓬莱世嘉旅游发展公司的股份转让38?2005 远卓管理顾问 021 -64077445珠峰高度 8848 第 39 页 九舍会 +4008408848下载