7月青岛中心广场商业项目汇报17页

青岛中心商业情况汇报2012年7月 1、商业SWOT分析 2、市场分析 3、商业定位 4、商业规划青岛中心广场商业项目汇报 1、商业SWOT分析中铁世界双500强品牌实力。 CBD位置、世界级城市综合体等优势因素造就青岛中心为青岛市地标建筑。地铁交换站上盖物业带来的地铁经济以及交通的便利。项目综合体其他业态提供给商业稳定的优质客源。商业停车位与公寓共用604个车位，相对于商业体量停车位较少。柱距较密，造成商铺分割难度及影响商场的视觉舒适度。项目综合体其他业态核心筒、设备用房等占用了较多商业面积，造成商业结构布局较乱，主动线被切断，且现有布局的可调整性较小。商业外部展示面较少，商业入口窄，造成商业氛围不足。商业体量比较尴尬，不足以成为地标性商业项目，无法引入多业态来支撑。 商业前期规划不足，工程配套改造难度及改造费用较大。优 势劣 势 1、商业SWOT分析青岛老牌顶级百货海信广场不断完善配套业态，扩展会员（固定人数8万），经过多年运营已经拥有一批稳固高端顾客，形成聚集效应和习惯性消费。近在咫尺的在建项目万象城，体量巨大、业态丰富，同样定位于中高端，且拥有多年商业运作经验，及与国际高端品牌的成功合作经验，竞争压力直接体现。区域内商业体量爆发式增长，造成竞争激烈以及客户资源及消费者资源的抢夺。周边竞争项目同质化严重，本项目差异化进入市场的难度较大。由于青岛市场容量不足，造成一、二线品牌市场拓展动能不足，并且品牌资源越来越集中，使得我们争取品牌的难度加大，需要付出不小的代价。随着经济的发展，消费观念和消费习惯的改变，青岛也面临着中高端消费品牌升级，品质升级的机遇。项目位置为青岛市经济、政治核心区，聚集了大量中高端消费人群，商务政务消费需求量比较大。海信广场、阳光百货等高端商业多年的运营培育了青岛高消费市场。青岛市政府重视产业结构优化和第三产业的发展，加上2014年园艺博览会等重大活动在青岛举行，是对青岛经济发展利好消息。目前项目所在位置是商务区中心，并非商业圈中心，但随着本项目及周边商业项目的发展，具备成为主要商圈的可能。机 会威 胁 青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，常住人口871万人。 2011年城市GDP排名第10位。近几年，青岛市经济社会保持了良好的发展势头。2011年，青岛市实现生产总值(GDP)6615.60亿元，按可比价格计算，比上年增长11.7%。同时，城市居民人均可支配收入继续增长，比2010年提升14.3%，达到28567元。第一产业增加值306.38亿元，增长5.0%;第二产业增加值3150.72亿元，增长11.6%;第三产业增加值3158.50亿元，增长12.4%。三类产业结构比为4.6:47.6:47.8。2011年全年城市居民人均可支配收入28567元，比上年增长14.3%。城市居民人均消费性支出19297元，增长10.1%。经济发展状况 城市商业环境分析数据来源：青岛统计信息网 2、市场分析 2011青岛市商品零售额968.25亿元，增长30.7%。消费情况八大类商品消费增长较平稳。食品和衣着在人均消费中占据近60%份额，因此商业要重点规划餐饮和服饰类业态。保健消费、文化娱乐支出的提高也提示商业规划相关业态。数据来源：青岛统计信息网 单位% 历年青岛城市居民人均消费性支出比例（1季度季报）2011年2010年2009年2008年食品40414239.8衣着181717.916.4居住5.665.65.8家庭设备5.75.96.66.6医疗保健65.94.45.5交通通讯9.610.910.39教育娱乐文化9.89.8912.6其他服务3.83.43.74.3城市商业环境分析2、市场分析市场竞争因素区域环境因素项目自身因素华润、万邦、远雄、银座、凯悦等项目的相继入市，会使香港路商圈未来2-3内竞争更加激烈，精准定位，做好综合体配套是本项目定位的指导方向。项目所在的区域为城市核心CBD，周边大量的商务政务机构，有潜在巨大的商务政务消费需求。作为为世界级城市综合体的配套商业，首先要满足于综合体其他业态的需求，并互为补充，提升销售物业价值。2、市场分析项目形势分析目前市场商业模式形态2、市场分析2011年大型房企商业地产商业产品列表企业名称项目类型产品线代表项目万科地产购物中心万科广场深圳市万科广场社区商业万科红深圳布吉万科红生活广场写字楼万科大厦深圳龙岗万科大厦中海地产甲级写字楼中海广场北京中海广场中海国际中心成都中海国际中心中海大厦成都中海大厦购物中心环宇城沈阳环宇城银泰置地高端商业综合体银泰中心合肥银泰中心中高端商业综合体银泰城杭州银泰城超大型商业综合体银泰MALL北京南城银泰MALL佳兆业购物中心佳兆业广场 鞍山佳兆业广场绿景集团购物中心佐邻购物中心深圳左邻.香颂购物中心万达集团城市综合体万达广场青岛万达广场2011年大型房企商业地产商业产品列表企业名称项目类型产品线代表项目中航地产城市综合体中航城深圳华强北中航城购物中心九方购物中心成都九方购物中心海航集团购物中心YH城广州白云.YH城新城控股大型城市综合体国际广场 常州广场 城市综合体城市广场 常州新城万博广场 社区商业邻里中心长沙新城.国际花都 龙湖地产购物中心龙湖天街重庆龙湖时代天街社区型时常生活重心龙湖星悦荟重庆龙湖星悦荟高端精品家居生活馆龙湖MOCO家居生活馆重庆龙湖MOCO家居生活馆华润置地城市综合体万象城深证万象城区域商业中心五彩城北京华润五彩城邻里中心PLUS365商业中心北京朝阳区PLUS365商业中心目前市场商业模式形态2、市场分析3、商业定位商业定位中高端商务配套型购物中心立足项目所在的商务政务核心区，打造一个满足于综合体住宅、公寓、酒店、办公楼人群以及项目周边商务政务人群购物、休闲、娱乐需求的购物中心。主要目标人群项目综合体人群： 私营业主、商务精英、高级白领时尚商务人群 ： 商务精英、政务高管、高端商旅人群 年龄：30岁以上 收入：6万/年以上4、商业规划业态规划传统商业业态黄金占例：零售50%、餐饮30% ，娱乐20%。降低零售比例，提升餐饮、娱乐、休闲比例已成为全国大部分购物中心的调整策略。考虑本项目作为综合体配套商业的特点，体量以及所处的区域环境等因素，业态比例确定为以下：业态租赁面积 占比%精品服饰4130.120时尚餐饮978747生活配套7100.733合计21017.8100时尚餐饮47%精品服饰20%生活配套33%4、商业规划借势而为综合体其他业态写字楼、住宅、公寓、酒店为商业提供大量优质稳定客群。综合体优势区域优势项目所处CBD核心区，周边大量写字楼及政府机构，具备大量商务、政务消费需求潜力。商业室内设计风格3、商业规划灿然天际SKYLINE SPECTACULAR STAR DIAMOND 星钻“钻石”令人目眩的迷人光芒, 与天际线璀璨新星的灵感互相辉映, 采用钻石设计來营造一個华丽和瞩目的购物中心, 以其珍贵的价值而意味著一個非凡和显赫的登场。商业室内设计风格商业入口处商业中庭3、商业规划商场标准层通道效果图商业室内设计风格3、商业规划服务台效果图轿梯效果图洗手间前厅效果图VIP室效果图商业室内设计风格3、商业规划4、商业规划招商策略精品服饰类客户餐饮、配套主力客户、国际一、二线精品服饰客户重点难点突破点主力客户国际精品：国际一线品牌（巴尔曼）；奢华名表（真力时、宇舶）餐饮主力客户：金钱豹、鹭鹭酒家配套主力客户：精品超市（Maxvalu）；健身（一兆韦德）远期目标实现整体经营效益近期目标展现商业形象，提升物业价值