商业地产如何评定专业公司的商业规划方案

商业地产如何评定专业公司的商业规划方案？来源： 时间：2008-10-16 作者： 在商业项目规划的过程中，在规划定位上对于开发商来说自己心里是不是很有底？再加上开发商自己的专业水平与团队水平都有限，也没有一些专业的工具，也无法给予评定，心中是十分没有底。从我做商业多年的经验，总结了从以下四个方面来评定，仅供各位同行参考。一、从建筑角度来审定专业公司：第一：应该在方案中充分的说明，建筑的形态与市场周边怎样融合,也就是说，建筑形态是不是能与现行的市场相应。第二：说明现在人流流向、交通情况、商业侧重面及后期预留空间，在项目规划中在那一个部分体现.，这个方面，可能主要在于，广场在那里设定，商业的主面那里等。第三：从建筑本身的角度考虑,在商业规划中，首先要说明：我们打算建筑一个单体还是一个由诸个单体组合成的商业.，还是由几个单体组合成的商业。在这个说明的同时，应该考虑的问题是：南北地域的及气候的问题，北方，因为冬天比较冷，在建筑本身的同时，也要考虑建筑的面积。市场的竞争是比较激烈的，如果你设定的面积与现行的一行同类行业的面积相同，你的理由是什么？你的竞争力在哪里？这是要说明的。第四：因为地下开发费用比较高，所以，根据城市的消费习惯，以后期发展要求与城展商业发展等情况。第五：因为商业投资这方面都会被资金困住，销售的问题在规划中就自然而生。一般，现在很多在销售位置及业种选择说明时都建议，与项目本身分离，但这个时候，需要说的是，销售部分与项目本身的之间的关系是如何，假定，销售卖出去了，但没有人流，那不一样会造成后期阴影。第六：在内部规划中，一般都会观注到一个主通道设定的问题。第七：关于共享空间的大小，任何一块面积的大小，都影响着整体利益。在建筑中，共享空间的形态大小，只能影响着项目内部结构的一点变化，如：现在大连的罗斯福购物广场，他的共享空间极大，从我们去考查的角度来说，可能太过于浪费，也会让大家觉的太空了，这就跟前期的建筑审定时，非常关键，如何，你小一点的话，你每一平米，就可以发挥很大的作用。第八：建筑外形，现在商业购物中心的建筑外形，可谓千万万化。但不论什么样的外形，都会有一定的来由，上述基础八点，是从建筑角度来审定专业公司的一些个人建议二、从功能布局角度来审定专业公司第一：功能在于项目本身所取到的作用，各业种所占面积及品牌在市场的竞争力说明。必须清理的解释，各业种的面积与设定业种，是如何能在后期经营中有生存力。第二：很多都按“黄金分割率”比较，这里我想说的就是在购物性的城市中心，购物，与餐饮是需要占一大比例，但娱乐一定要高于现所以市场中的定位与业种的多样化，要不，谁会来你的购物中心呢，他到其它的百货店也有如同的娱乐，在你这里就不能享受到更好，与独特一面。第三，各业种在项目中取到的作用都不同，而他们的占项目的位置，也是必须说明的等。是根据，人的购物习惯，还是根据人的劳累时间期，他们之间如何产生联接关系，第四：在业种分布时，要说明与后期物业管理方面的吻合，因为在后期管理中，要涉及到销售部分与租赁部分及本身的类别的管理，三、业态分布第一：主力店在项目中占具很主要的作用，次力店的作用也不应呼视，所以，一定记得的是，主力店选择与次主力店选择上，在面积、业种、位置方面一定要深入考虑。而不能只重视主力店，呼视次力店的竞争能力，我接触过一个案子，是这样的：主力店的面积在几万平米以上，而次主力店，还是按惯性，几千平米图书。在这个问题在，我们就提出了我们的想法：次力店如何现行在本城市以十分饱合指的是电器，那你在设这样的电器，是没有意义的。第二：主力店的定位说明：主力店的定位必须清楚的产述主力店的定位，还要包括，内部基础业种的说明，因为，他的设定根据项目本身内的业态很多都相符，大家可能看到的金源mall在百货里可以看到的东西，在专业店里也可以看到。第三：业态的选择？是应该根据市场资源来设定业态，还是不根据业态资源来设定业态。这个问题，我们大家一定在讨论，这点，我给大家一点个人观点，应该根据市场需求来定业态，而不根据市场资源来定业态，这也是我们跟意大利保利公司讨论的结果，很多，专业公司一定会提出，要根据市场资源来设定业态，请大家记注，这点，你的项目是要竞争力。第四：销售面积 。而销售面积的业态定位，与主题定位，却十分难找，一开始，大家都在考虑一个问题，像已前我们也一样，就是在“业态互补”？但，在这里我提示，一个，这里是销售，不能把自己的思维定死，大家有的时候在想，如果项目中设定了服装，那外面在设服装就不好做了，等一些诸如此类的想法，大家可以在定位上做文章，不要在业态上牢固自己。四、经济性第一：在这个角度，一定要注意，对整体体量开发定位的解释，因为，现在很多开发体量，一定要上了一定的面积才能，实现投资回报期与开发成正比，有的时候，专业公司觉的市场量不能接受就会减少 。第二：物业角度，我们需要的是给予最大的利润，在这个时候，专业公司必须对后期的物业如何提升与物业留量进行产述。商业地产规划一般需要重点考虑三大问题：解决开发商心中“疑点”与找准符合市场“需求”的产物，吻合经济“政策”的趋势，这三大问题同样在规划过程需要到验证。3 / 3文档可自由编辑打印