商业地产如何评定专业公司的商业规划方案

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商业地产如何评定专业公司的商业规划方案?来源: 时间:2008-10-16 作者: 在商业项目规划的过程中,在规划定位上对于开发商来说自己心里是不是很有底?再加上开发商自己的专业水平与团队水平都有限,也没有一些专业的工具,也无法给予评定,心中是十分没有底。从我做商业多年的经验,总结了从以下四个方面来评定,仅供各位同行参考。一、从建筑角度来审定专业公司:第一:应该在方案中充分的说明,建筑的形态与市场周边怎样融合,也就是说,建筑形态是不是能与现行的市场相应。第二:说明现在人流流向、交通情况、商业侧重面及后期预留空间,在项目规划中在那一个部分体现.,这个方面,可能主要在于,广场在那里设定,商业的主面那里等。第三:从建筑本身的角度考虑,在商业规划中,首先要说明:我们打算建筑一个单体还是一个由诸个单体组合成的商业.,还是由几个单体组合成的商业。在这个说明的同时,应该考虑的问题是:南北地域的及气候的问题,北方,因为冬天比较冷,在建筑本身的同时,也要考虑建筑的面积。市场的竞争是比较激烈的,如果你设定的面积与现行的一行同类行业的面积相同,你的理由是什么?你的竞争力在哪里?这是要说明的。第四:因为地下开发费用比较高,所以,根据城市的消费习惯,以后期发展要求与城展商业发展等情况。第五:因为商业投资这方面都会被资金困住,销售的问题在规划中就自然而生。一般,现在很多在销售位置及业种选择说明时都建议,与项目本身分离,但这个时候,需要说的是,销售部分与项目本身的之间的关系是如何,假定,销售卖出去了,但没有人流,那不一样会造成后期阴影。第六:在内部规划中,一般都会观注到一个主通道设定的问题。第七:关于共享空间的大小,任何一块面积的大小,都影响着整体利益。在建筑中,共享空间的形态大小,只能影响着项目内部结构的一点变化,如:现在大连的罗斯福购物广场,他的共享空间极大,从我们去考查的角度来说,可能太过于浪费,也会让大家觉的太空了,这就跟前期的建筑审定时,非常关键,如何,你小一点的话,你每一平米,就可以发挥很大的作用。第八:建筑外形,现在商业购物中心的建筑外形,可谓千万万化。但不论什么样的外形,都会有一定的来由,上述基础八点,是从建筑角度来审定专业公司的一些个人建议二、从功能布局角度来审定专业公司第一:功能在于项目本身所取到的作用,各业种所占面积及品牌在市场的竞争力说明。必须清理的解释,各业种的面积与设定业种,是如何能在后期经营中有生存力。第二:很多都按“黄金分割率”比较,这里我想说的就是在购物性的城市中心,购物,与餐饮是需要占一大比例,但娱乐一定要高于现所以市场中的定位与业种的多样化,要不,谁会来你的购物中心呢,他到其它的百货店也有如同的娱乐,在你这里就不能享受到更好,与独特一面。第三,各业种在项目中取到的作用都不同,而他们的占项目的位置,也是必须说明的等。是根据,人的购物习惯,还是根据人的劳累时间期,他们之间如何产生联接关系,第四:在业种分布时,要说明与后期物业管理方面的吻合,因为在后期管理中,要涉及到销售部分与租赁部分及本身的类别的管理,三、业态分布第一:主力店在项目中占具很主要的作用,次力店的作用也不应呼视,所以,一定记得的是,主力店选择与次主力店选择上,在面积、业种、位置方面一定要深入考虑。而不能只重视主力店,呼视次力店的竞争能力,我接触过一个案子,是这样的:主力店的面积在几万平米以上,而次主力店,还是按惯性,几千平米图书。在这个问题在,我们就提出了我们的想法:次力店如何现行在本城市以十分饱合指的是电器,那你在设这样的电器,是没有意义的。第二:主力店的定位说明:主力店的定位必须清楚的产述主力店的定位,还要包括,内部基础业种的说明,因为,他的设定根据项目本身内的业态很多都相符,大家可能看到的金源mall在百货里可以看到的东西,在专业店里也可以看到。第三:业态的选择?是应该根据市场资源来设定业态,还是不根据业态资源来设定业态。这个问题,我们大家一定在讨论,这点,我给大家一点个人观点,应该根据市场需求来定业态,而不根据市场资源来定业态,这也是我们跟意大利保利公司讨论的结果,很多,专业公司一定会提出,要根据市场资源来设定业态,请大家记注,这点,你的项目是要竞争力。第四:销售面积 。而销售面积的业态定位,与主题定位,却十分难找,一开始,大家都在考虑一个问题,像已前我们也一样,就是在“业态互补”?但,在这里我提示,一个,这里是销售,不能把自己的思维定死,大家有的时候在想,如果项目中设定了服装,那外面在设服装就不好做了,等一些诸如此类的想法,大家可以在定位上做文章,不要在业态上牢固自己。四、经济性第一:在这个角度,一定要注意,对整体体量开发定位的解释,因为,现在很多开发体量,一定要上了一定的面积才能,实现投资回报期与开发成正比,有的时候,专业公司觉的市场量不能接受就会减少 。第二:物业角度,我们需要的是给予最大的利润,在这个时候,专业公司必须对后期的物业如何提升与物业留量进行产述。商业地产规划一般需要重点考虑三大问题:解决开发商心中“疑点”与找准符合市场“需求”的产物,吻合经济“政策”的趋势,这三大问题同样在规划过程需要到验证。3 / 3文档可自由编辑打印
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