金辉集团地库设计专题培训

金辉集团住宅项目地下室专题培训 2013.8.8评估范围 14个城市包括福州、福清、沈阳、西安、重庆、上海、合肥、连云港、淮安、苏州、无锡、盐城、扬州、成都等； 18个项目福州淮安二期北区四栋、淮安五期；福清华府三期；沈阳天鹅湾；西安金辉悦府一期；重庆侨城二期D区一期；合肥金辉枫尚枫尚、金辉悦府；连云港四季金辉一期、二期；江苏淮安天鹅湾、四季金辉家园；苏州越溪原筑；无锡梁溪原筑；盐城金辉城；扬州四季金辉；成都金辉悦府、金辉枫尚。目的：通过对项目施工图设计后评估：1、希望总结出一些设计的经验数据，以便于主管领导在设计中对 关键点进行把控；2、发现设计通病问题并提出解决方案，推行优化设计手段和技术；3、发现设计中的成本敏感点，加强成本控制意识和手段。成本控制评价方式与控制措施目的：目的：控制成本柱网与车位排布设备房消防设置提高停车效率的方式总结检验方式：检验方式：简单易行的评价指标实施方式：实施方式：设计控制要点控制停车效率层高人防车库出入口地下室布置方式车库面积与车位数目的：目的：控制成本柱网与车位排布设备房消防设置提高停车效率的方式总结检验方式：检验方式：简单易行的评价指标实施方式：实施方式：设计控制要点控制停车效率层高人防车库出入口地下室布置方式车库面积与车位数评价指标地库面积比 地下车库总面积/ 地上建筑面积（计容面积） 注： 车库总面积指地下车库外墙围合的所有面积 地库面积比反应一个地下室面积是否合理，一般地地库面积比反应一个地下室面积是否合理，一般地库面积为计容面积的库面积为计容面积的30%左右左右 此比值受地上建筑密度、高度、容积率等影响，相同容积率情况下，此比值受地上建筑密度、高度、容积率等影响，相同容积率情况下，建筑物高度小、密度大则比值会增大建筑物高度小、密度大则比值会增大评价指标全地库单车位面积 全地下车库面积地下车库面积/ 停车位总数停车位总数简易评价指标，受住宅楼座下面积影响；受设备间、非机动停车库面积的影响一般按照38平米/车位比照评价指标 单车位面积 地下车库面积地下车库面积/ 停车位总数停车位总数 注： 1：地下车库面积包含坡道，设备间、人防及消防疏散口，不含楼座 下方和入户大堂及住宅楼电梯，当存在消防制 室、垃圾房、污水 处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特 殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。2：停车位总数包括当地政府认可的子母车位和微型车位 单车位面积直接反应一个停车库的停车效率，是地库评单车位面积直接反应一个停车库的停车效率，是地库评 价最重要的指标价最重要的指标单车位面积控制指标简易指标：用于控制所有住宅建筑地下车库的设计。适用范围：适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车 库、复式停车库、别墅私家停车库等特殊的地下车库地上建筑规划不方正，曲线布置时指标不易控制地下车库单车位面积集团控制指标类型单车位面积无人防地下车库32平米/车位有人防地下车库1/4车库面积人防面积1/3车库面积34平米/车位1/3车库面积人防面积1/2车库面积36平米/车位1/2车库面积10%时应设变坡段，坡度为坡道坡度的1/2，直道变坡段水平长度3.6m；弯道变坡段水平长度2.4m，半径不小于20m，原坡道起点自缓坡段中点位置计。 最小转弯半径： 最小转弯半径按6m 环形车道内径宜按4m设计 需注意最小转弯半径是回转中心至前轮外侧的水平距离，不是车道最小内径车库出入口布置 坡道 车库出入口布置 弯道半径计算方式 车库出入口布置 弯道内径以曲线单车道为例，从上表经分析可以得出，小汽车曲线坡道内径一般不小于3.4m，外径一般不小于8.4m，坡道宽度不小于5m，如考虑到较长车型，坡道转弯半径和坡道宽度应适当放大，单车弯道集团采用4m最小内径为标准，单车弯道宽度按国家规定不小于5m；双车道内径采用3.5m；目的：目的：控制成本柱网与车位排布设备房消防设置提高停车效率的方式总结检验方式：检验方式：简单易行的评价指标实施方式：实施方式：设计控制要点控制停车效率层高人防车库出入口地下室布置方式车库面积与车位数 提高停车效率两种方式： 减少无效面积 增加高效面积 控制停车效率两种方式 减少无效面积，柱网很关键 要求设计采用数据经济、高效，满足规范下限即可，不应随意扩大做无谓浪费； 以下主要包括车库的一些比较经济和常用的尺寸、数据，包括柱网、车位、车道等方面进行分项说明。 柱网与车位布置 要求 依据汽车库建筑设计规范表4.1.5车位尺寸需做到2.4mX5.3m。 市场主要车型尺寸统计见下表 市场常见车辆尺寸一览.xlsx 间距要求：车位需保证车辆侧向净距最小为0.5m，侧向距柱为0.3m，侧向距墙面为0.6m；垂直布置车辆纵向净距为0.5m，纵向距墙面等为0.5m。 柱网与车位布置 车位要求 车位尺寸：2.4mX5.3m/2.5mX5.3m 车位尺寸优先采用2.4mX5.3m 各地要求不一，部分地区已要求做到2.5mX5.5m 可设计部分加大车位满足个性要求 柱网与车位布置 车位尺寸 柱网与车位布置 车位布置 车道最小宽度：5.5m 柱网与车位布置 车道与停车方式 车位有平行车道布置、斜列布置和垂直车道布置三种，不同的车位布置方式车道宽度也有所不同，但相比较而言，垂直车道后退停车布置的方式最为经济，故此在车库设计中一般都采用垂直车道后退停车垂直车道后退停车布置方式。此种方式的车道最小宽度为5.5m 行车道两侧都未垂直布置车位时，局部最小宽度可不小于3.8m，例如防火卷帘门处、局部斜列停车位等情况 柱网与车位布置 车道此案例车道上方车位为垂直布置方式，此车道尺寸不足5500mm 柱网与车位布置 车道案例分析福清华府三期柱网与车位布置 案例分析车道过宽，8m车道车后空间浪费福清华府三期中间跨柱网：8.10X7.80m（2.4m车位）/8.1mX8.1m（2.5m车位）这是综合建筑、结构、设备等专业要求及规范要求后得出的最为经济的柱网尺寸7.8m柱网排布方式优点是最为经济；缺点是柱网方向确定后，车位的排布方式只能是一排排重复，转90度后车位排布会不合理；如地库外形不方正、车位方向需变化时，可按照8.1mX8.1m布置，车位按2.5mX5.3m8.1m为垂直车道方向的跨距，7.8m为平行车道方向的跨距，排布见下图 柱网与车位布置 柱网 柱网与车位布置 柱网边跨柱网尺寸可根据需要进行调整，原则上以4.2m至4.8m为边跨尺寸；目的是尽量不要柱子边与车位边齐，否则由于车辆转弯半径起始点受柱子影响，相对应车道需加宽至6m边跨可设加大车位，以供部分大车客户需要角部利用作楼梯、设备房等房间，如无使用必要，则不作地库。 柱网与车位布置 柱网边跨此案例柱网尺寸为8米*8米，单车位面积25，效率非常高，但部分车道尺寸不足5.5米柱网与车位布置 8*8柱网导致部分车道不足5.5米连云港四季金辉二期 柱网应当按照项目定位、户型面积区间等进行调整，当项目以小户型为主时，车位尺寸应从紧，可按照微型车尺寸设计，车位按照2.4mX5.0m设计，轴网按7.8X7.8m设计柱网与车位布置原则 柱网与车位分级 此案例柱网宽度设置为9m左右，放置3个车位后浪费面积较多。柱网与车位布置原则 案例分析福清华府三期柱网与车位布置 案例分析 此案例最边上边跨柱网设置为8100mm，车道7.5m宽，车道和车位后浪费面积较多，应调整最左侧两跨柱网 如按照之前原则调整柱跨，仅此图片部分就可减少地库成本4.2mX5X8.1mX2200元/=37万沈阳天鹅湾75008100柱网与车位布置 案例分析合肥枫尚车道过宽，8m车道车后空间浪费无效面积无效面积车道宽度车道宽度柱网与车位布置 案例分析福清华府三期单排停车或平行车位效率较低单排停车或平行车位效率较低异形轮廓，内部有无效面积异形轮廓，内部有无效面积柱网与车位布置 案例分析福清华府三期单排停车或平行车位效率较低单排停车或平行车位效率较低柱网与车位布置原则 案例分析苏州越溪原筑绿色阴影部分为回填土缺点 ：1、双道挡土墙 2、降低停车率柱网与车位布置 双道墙西安悦府优化前优化前: 优化后：优化后：提高效率两种方式：提高效率两种方式：1、减少无效面积、减少无效面积2、增加高效面积增加高效面积增加面积138，增加车位7个每个车位19优化后边角位置可放置设备房或楼梯柱网与车位布置 案例分析福清华府三期负一层负一层负二层负二层负一层比负二层多一负一层比负二层多一跨，两层处理方式都跨，两层处理方式都较为浪费较为浪费柱网与车位布置 案例分析福清华府三期负一层负一层负二层负二层正确的处理方式：负正确的处理方式：负一层、负二层的外墙一层、负二层的外墙落齐，地库面积未改，落齐，地库面积未改，停车效率提高停车效率提高柱网与车位布置 案例分析福清华府三期目的：目的：控制成本柱网与车位排布设备房消防设置提高停车效率的方式总结检验方式：检验方式：简单易行的评价指标实施方式：实施方式：设计控制要点控制停车效率层高人防车库出入口地下室布置方式车库面积与车位数设备房布置 一般一个10万平方米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700800 左右。其中：变配电房： 约150 水泵房： 约120 公变房： 约50 生活水池：约100 柴油发电机房：约100 消防水池：约150 其他： 约50 注：1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右； 2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房； 3、设备房的布置不应占用停车效率高的位置， 4、设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。 设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应注意：水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响设备房布置 案例分析 设备间占用停车效率最高位置。应当尽量利用边角或楼座下位置布置设备间设备房间大，25即可的房间做到了32平米沈阳天鹅湾设备房占车位向下移动一跨，可增加一排车位成都悦府设备房布置 案例分析目的：目的：控制成本柱网与车位排布设备房消防设置提高停车效率的方式总结检验方式：检验方式：简单易行的评价指标实施方式：实施方式：设计控制要点控制停车效率层高人防车库出入口地下室布置方式车库面积与车位数消防设置原则 地下车库应按照设置自动喷淋系统情况来划分防火分区，一个分区为4000，以减少需要的出口数量 疏散楼梯应尽量利用主体楼梯、汽车坡道、非机动车坡道等出口，尽量不设置单独的疏散楼梯 用作疏散口的主体楼梯需考虑首层设直接通向室外的出口，并需与地上部分楼梯分隔 相邻防火分区应共用疏散口目的：目的：控制成本柱网与车位排布设备房消防设置提高停车效率的方式总结检验方式：检验方式：简单易行的评价指标实施方式：实施方式：设计控制要点控制停车效率层高人防车库出入口地下室布置方式车库面积与车位数停车效率 总结 停车率限值不是最优值，不能因已达到指标而停止优化 注：很多较大型项目能做到30/辆以下 遇有特殊情况，应提前沟通确定 例如： 1、当地下车库占地面积小于5000平米，同时建筑居中布置时，停车率值难于控制 2、当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25/辆以下 柱网应符合停车模数，达到最紧凑布置 尽量不要出现一车或两车一柱距的情况 优化车位布置，尽量按照车位垂直车道布置，车道尽量平行地库长边方向布置 车道宽度按要求的最小尺寸设计（5.5m） 避免行车道靠外墙布置，不应出现单面布置车位的车道 注意局部空间的利用效率，在车位数量满足情况下，应消减效率低下的停车空间，减小车库范围停车效率 关键举措停车效率 关键举措 避免布置成平行或斜向车位 地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要删除 设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 设备房面积够用即可，不能有富余 人防口部设施应布置在不影响停车的地方目的：目的：控制成本柱网与车位排布设备房消防设置提高停车效率的方式总结检验方式：检验方式：简单易行的评价指标实施方式：实施方式：设计控制要点控制停车效率层高人防车库出入口地下室布置方式车库面积与车位数地库高度控制地库高度控制 正确做法地库高度控制 成本分析高度控制原则高度控制原则层高数据统计城市名项目名称单体名称地下车库层高层高重庆二期D区一期3、4、5、6、7#相关地库3.6m二期D区二期1、2、8、9、10、11#相关地库3.6m福州淮安二期北区A1、A2、A3、A5相关地库3.9m+3.8m淮安五期110#及地库3.8m西安天鹅湾二期9、11、12、13、14#相关地库3.9m+3.7m悦府一期8、10、11、12#相关地库3.6m+3.5m沈阳天鹅湾全部3.65m尚璟全部3.65m成都枫尚全部3.6m+3.6m悦府住宅部分地库3.6m福清华府三期2#及车库3.8m+3.8m城市名项目名称单体名称地下车库层高层高苏州融侨城全部4.05m越溪原筑全部3.8m盐城金辉城全部3.6m+4.3m扬州四季金辉1、2、3、4、6、7、8、9、10相关地库3.7m连云港 四季金辉一期1、2、3、5、6、7相关地库4.0m（3.9m）二期1、2、3、5、6、7相关地库3.9m（3.8m)淮安金辉城全部3.3m四季金辉1、2、3、4、5、6#相关地库3.85m天鹅湾6、7、8、9、10、11、12、15、16相关地库3.85m合肥悦府东地块3.65m+4.55m西地块3.95m枫尚全部3.9m局部4.8m无锡梁溪原筑1、2、3、5、综合楼相关地库3.7m高度控制原则层高数据统计高度控制原则一般地下车库计算层高的基本内容如下表：部位层高内容备注最底层车库层高等于(a车库底板滤水层厚度)或b面层厚度+x停车库净高2.4米+（d通风）+（e水喷淋高度）+（f电架桥）+顶板梁高+预留100富余量其中的a、d、e、f四项根据项目具体情况确定是否设置。其他层高等于b面层厚度+c停车库净高2.4米+（d通风）+（e水喷淋高度）+（f电架桥）+顶板梁高+预留101富余量其中管线常用的计算高度为喷淋200mm（喷淋需要高度为150mm，预留50mm安装高度）、通风道300mm500mm(含50mm的安装支架高度）电架桥一般150mm高。层高负一层有覆土的地库顶板采用预应力平板结构，层高按3.4m设计，保证最不利点净高2.4m。 跨度跨度覆土厚度覆土厚度顶板厚度顶板厚度管线综合管线综合面层厚度面层厚度 层高层高 净高净高8.1m1.2m300mm600mm50mm3.4m2.45m1.5m320mm600mm50mm3.4m2.43m1.8m350mm600mm50mm3.4m2.4m 使用预应力平板（板柱体系）的首层地库建议层高为3.4m。该体系因无梁可使管线布置减少大量拐弯变径，有利于减少管线占用的净空，管线综合小于600mm时，层高应相应降低。层高 预应力楼板实例层高 预应力楼板实例层高 预应力楼板实例层高负一层有覆土的人防地库顶板如采用预应力平板结构，层高按3.4m3.45m设计，保证最不利点净高2.4m。 跨度跨度覆土厚度覆土厚度顶板厚度顶板厚度管线综合管线综合面层厚度面层厚度 层高层高 净高净高8.1m1.2m320mm600mm50mm3.4m2.43m1.5m350mm600mm50mm3.4m2.40m1.8m370mm600mm50mm3.45m2.43m 使用预应力平板（板柱体系）的首层地库建议层高为3.4m3.45m。该体系因无梁可使管线布置减少大量拐弯变径，有利于减少管线占用的净空，管线综合小于600mm时，层高应相应降低。层高负一层有覆土的人防地库顶板如采用梁板式结构（井字梁），层高按3.95m4.15m设计，保证最不利点净高2.3m。（不建议采用） 跨度跨度覆土厚度覆土厚度主梁高度主梁高度管线综合管线综合面层厚度面层厚度 层高层高 净高净高8.1m1.2m1.1m500mm50mm3.95m2.35m1.5m1.2m500mm50mm4.05m2.3m1.8m1.3m500mm50mm4.15m2.3m使用梁板式（井字梁体系）的首层地库建议层高为3.95m4.15m。管线综合小于500mm时，层高应相应降低。层高负二层及以下地库顶板采用梁板式结构（井字梁），层高按3.40m设计，保证最不利点净高2.3m。 跨度跨度主梁梁高主梁梁高管线综合管线综合面层厚度面层厚度 层高层高 净高净高8.1m550mm500mm50mm3.40m2.3m 使用梁板式（井字梁体系）的首层以下层地库建议层高为3.40m。管线综合小于500mm时，层高应相应降低。层高负二层及以下人防地库顶板采用梁板式结构（井字梁），层高按3.60m设计，保证最不利点净高2.3m。 跨度跨度主梁梁高主梁梁高管线综合管线综合面层厚度面层厚度 层高层高 净高净高8.1m800mm450mm50mm3.60m2.3m 使用梁板式（井字梁体系）的首层以下层地库建议层高为3.60m。管线综合小于500mm时，层高应相应降低。层高 结论层数层数覆土厚度覆土厚度结构形式结构形式层高层高备注备注负一层无人防覆土厚度大于1.2m预应力楼板3.6m有人防预应力楼板3.6m覆土厚度小于1.2m梁板结构3.6-3.9m负二层及以下梁板结构3.6m层高首层地库层高应尽量降低：l住宅主楼地下一层与车库相连，较大的车库层高会导致主楼地下 室层高过大，造成浪费并不利于主楼刚度比控制。l层高降低可减少结构自重和墙柱计算长度，有利于节约结构成本和抗震。l层高降低可节约相应的土方费用、防水费用、坡道楼梯费用、挡土造价、施工降水费用、支护费用、提高地下室施工速度等，在需要考虑抗浮的项目中更可减小水头高度，对底板抗浮和抗浮桩的费用节约具有更重要的意义。目的：目的：控制成本柱网与车位排布设备房消防设置提高停车效率的方式总结检验方式：检验方式：简单易行的评价指标实施方式：实施方式：设计控制要点控制停车效率层高人防车库出入口地下室布置方式车库面积与车位数前期介入 前期工作积极沟通，尽量减少人防面积 结合项目情况，综合分析异地建设或缴纳费用是否更加有利。 与政府沟通，争取有利指标，不做或少做五级人防地下室。 按当地人防要求配置人防面积，不多做。技术手段人防成本控制归结为三个方面：1、尽量利用必要的结构作为人防分界2、人防区表面积最小2、口部尽量少，减少对停车效率和地面环境的影响技术手段 尽量利用必要结构人防地下室应尽量利用地库挡墙应布置在底层有人防的地下室层数越少越好。尽量减少地下室层数为第一原则，不应因设置人防而增加地下室层数技术手段 人防表面积最小人防外墙尽量尽量利用地库外挡墙，内部分隔墙尽量沿短边布置技术手段 人防表面积最小人防地下室应布置优先固定区域通高布置。上图人防表面积4864，利用必要结构2864平米，单做2000平米下图人防表面积3008，利用必要结构1864平米，单做1144平米技术手段 两原则延伸多层地库利用住宅剪力墙作为人防外墙(部分地区可行） 住宅外围剪力墙需落至底层，在此基础上作为人防外墙增加成本不多。 住宅下方剪力墙较多，可布置功能有限，作为人防不占用停车空间 住宅一个单元按450平米计，两个单元单层900平米，两层1800平米，作为一个人防分区 比较经济，层间板为人防内隔墙（西安金辉悦府人防采用楼座下方两层作为一个人防分区）技术手段 两原则延伸（西安金辉悦府人防采用楼座下方两层作为一个人防分区）多层地库利用住宅剪力墙作为人防外墙（部分地区可行）上部建筑层数大于等于十层的情况下，主楼外轮廓范围内人防地下室不按面积划分防护单元和抗爆单元，应利用所有可供使用的各层地下室共同组成一个防护分区，尽可能布置较大人防面积；上部建筑不足十层时，多层人防地下室应尽量划分为一个防护单元；如超出面积限制，可考虑平面划分防护单元；因其它原因不能将多层地下室全部设为人防地下室时，应使人防部分在底层主楼地下室布置人防时，外墙应尽量拉平直，减少阴阳角，详见下图：当L/B0.75时，采用右图的拉直缺口方式更为经济（20%开洞率）：当L/B0.65时，采用右图的拉直缺口方式更为经济（20%开洞率）：技术手段 表面积最少原则细化多层人防设置时，应当注意：上下层应尽量保持同一抗力级别；上下层人防分界墙应当上下对应如上下层人防分界墙局部不能对应时，上层人防不能突破下层人防范围，避免额外增加人防底板技术手段 多层人防注意事项技术手段 口部设置应尽量利用住宅楼梯和汽车坡道作为主要出入口。相邻人防防护单元应考虑利用同一室外出入口作为主要出入口。人防口部应尽量不占用车位，不影响停车，尽量利用楼座下方或停车效率不高的位置布置。防火分区应与人防分区相一致。以成都金辉悦府二期为例总建面14.5万住宅7.1万非居住建筑7.4万三期为3万平米集中商业二期为loft一期为住宅要求配建人防12000平米其中4000平米物资库二期一期三期人防布置 案例分析 设计院方案第一轮设计院方案中将1.2万平米人防完全置于二期，分两层布置；后要求将4000置于三期人防表面积17300每个人防分区两个出口，共八个，四个独立出口，严重影响地面布置，有两个人防口处于消防车道下方4个独立楼梯贯穿两层，相当于影响8个区域人防形式、面积最佳原则案例分析修改方案修改方案表面积最小原则：人防表面积9944，原方案为17300，节约6400平米人防外表面口部设置：1.合并出入口2.借用汽车坡道疏散减少出地面楼梯三个减少借用楼梯两个人防形式、面积最佳原则案例分析注意事项注意事项其他注意事项1. 设计中：注意应加强方案落实至施工图环节，施工图设计中期应对车库图纸进行核查。2. 施工后：停车位二次优化，提高价值方案施工图 沈阳天鹅湾方案：方案：地库轮廓面积地库轮廓面积17934.85车位：车位：433个地下车库面积：地下车库面积：11645.84预留设备房面积：预留设备房面积：1325.42住宅地下室面积：住宅地下室面积：4963.59单车位面积：单车位面积：29.96案例分析 沈阳天鹅湾施工图：施工图：地库轮廓面积地库轮廓面积18583.56车位：车位：341个地下车库面积：地下车库面积：12549.68设备房面积：设备房面积：1491.4住宅地下室面积：住宅地下室面积：4542.48单车位面积：单车位面积：41.18案例分析 沈阳天鹅湾项目方案轮廓面积（）车位（个）地下车库面积（）设备房面积（）住宅地下室面积（）单车位面积（）方案17934.8543311645.841325.42（预留）4963.5929.96施工图18583.5634112549.681491.4（实际）4542.4841.18案例分析 沈阳天鹅湾1 1、柱网不合理：、柱网不合理：边跨应设置在4.2米-4.8米。两侧无停车位的车道柱网应调整柱网至6米-6.6米。车道宽度应控制在5.5米。8100810081008100案例分析 沈阳天鹅湾2 2、坡道设置位置不合理、坡道设置位置不合理坡道边缘应紧贴车位进行布置，不能根据柱跨硬设坡道，而应根据坡道与车位的排布局部调整柱跨。目前坡道下方无法停车，净高差200m，如坡道向左侧移动一跨，可增加三辆停车位。案例分析 沈阳天鹅湾3 3、设备房、设备房应利用住宅下方区域或停车效率不高的地方设置，不应占用停车效率高的位置。施工图中仅这四个设备间占用车位34个。案例分析 沈阳天鹅湾3 3、设备房、设备房应利用住宅下方区域或停车效率不高的地方设置。应尽量利用车库角部不好利用的空间设置设备间。左侧红色为施工图设备间，仅移动位置至角部，可增加两个车位。案例分析 沈阳天鹅湾4 4、隐形无效面积：、隐形无效面积：因方案排布、间距、地上建筑影响等因素造成的车库内无法利用的空间。应通过车位合理排布减少无效面积。改进方法：改进方法：合理利用，可布置微型车位、子母车位或加大车位提高车位价值。p二次优化，提高价值鉴于部分项目已经实施，无法调整方案，则应在施工完成、车位划线前，再次优化车位，在有限空间内提高销售价值，进行补救案例分析 沈阳天鹅湾再优化：合理利用空间增加合理利用空间增加车位车位1.利用较宽车道侧边设平行停车位；或其他富余空间加设车位2.利用车位后放较大空间设置子母车位3.无法设字母车位又有较大空间的设置加大车位，满足豪车需要4.无法停靠正常车位的空间设置微型车位案例分析 沈阳天鹅湾再优化：合理利用空间增加合理利用空间增加车位车位1.增加可售车位16个（黄色）每个10万计价值160万2.增加子母车位10个（紫色）3.增加2400mm*5100mm子母车位18个（绿色）4.增加微型车位13个（蓝色）其他非正常车位每个按3万计，价值123万共增加车位57个，价值283万 总结总体分为三个方面： 设计前：设置合理指标 设计中：严格控制无效面积 设计后：二次优化