度假村管理第五章分时度假

分时度假分时度假第五章第五章 度假村的经营模式度假村的经营模式主要内容v分时度假的产生及定义v分时度假的本质v运营机制和运营方式v分时度假交换系统v分时度假在中国v分时度假时度假村的一种新的经营模式。v经过近40年的发展与完善，分时度假已成为目前全球增长速度最快的旅游度假产品。v分时度假产品未来仍将以两倍于全球旅游业的发展速度增长。v分时度假对于参与各方均具有良好的投资价值。v中国尚处于起步阶段的分时度假产品由于外部区位优势和内部条件成熟而拥有更加广阔的发展前景。v中国亟待确立分时度假的法律法规，以保证该产品健康有序发展。v分时度假让人享受变幻无穷的欢乐时光。 一、分时度假的产生及定义v分时度假的概念源于20世纪60年代的法国 瑞士企业家亚力山大耐提首先提出分时度假的概念；1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营； v20世纪70年代美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功，成为分时度假产业最发达的国家. 泡沫经济、房产积压，通过改建来盘活闲置产业。v分时度假(TIME SHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。（分时使用）v并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本到各地旅游度假的目的。（度假交换） v作为一种预付度假住宿费用的方式，分时度假是实现 便宜的奢华旅游的一种途径。v目前世界上已有60多家“分时度假”集团， 5000多个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假房产使用权；v分时度假房产业已成为年营业额77亿美元（2000年的数据）的全球产业,是现今旅游业中成长最快的一个行业。v美国佛罗里达州分时度假房产法案：所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或者其他方式做出的交易设计和项目安排、交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权，并且这一协议有效期在3年以上，即称之为分时度假项目。v欧盟分时度假指令：所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某一项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目。分时度假的定义定义中的关键点（特点）v合同有效期的规定 根据协议、契约、销售或出租合同、使用权合同，消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利 v预付款项（先付费，后消费） 消费者为了获得未来的住宿权利，需要按照协约的安排提前支付所需的款项。v有每年住宿天数的要求 一般规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天。分时度假的实质v房地产产品 分时度假产品 饭店产品开发商直接把房产的使用权和所有权一次性销售给消费者，消费者取得该房产的终身处置权以饭店建筑物的寿命40年计算，相当于把某间客房的使用权分割成40*365=14600份来销售。消费者每购买一天的产品，就购买一天使用权。将房产的使用权分割为52份销售给不同的消费者。零碎完整分时度假就是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种住宿产品。v分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，并因此成为全球旅游业增长最快的细分行业。v它引入时空经济学原理，对旅游业、产地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。分时度假分时度假优势优势 v开发者的利益开发者的利益 第一，它可以使得这种房屋卖出更高的价格，在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖25万美元的连体别墅，按时间分割以后的卖价一般要高达100万美元，购买者还不觉得贵。 第二、它创造出了新的消费市场，使得这些企业所建的房子容易销售。特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区，销售情况更加看好。在房地产低落期，它更成为企业抵御风险的重要措施； 第三，大的分时度假集团公司发展到现在，有不少已经不是自己建房，而转向销售型与管理型，其它企业只有加盟它们，才能有良好的信誉度和交换前景，而这些集团则靠管理和销售获取超额利润。如美国最大的分时度假（IResortCondominium International），2000年的销售额为4亿美金，而其利润额高达1.9亿美金，是业绩良好的上市公司。这种分时度假的房地产销售方式对于拉动其它产业，包括物业管理、旅游服务、交通电信，和安置人员就业，都起着良好的作用。 v购买者的利益购买者的利益 购买者不少这种房屋很有增值潜力，使得拥有者从增值中获益。 第一、可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋； 第二、可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的费用，而且有住在自己家里的良好心理感觉； 第三、这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权（有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让。 二、分时度假的运营机制和运作模式v分时度假的运营机制分时度假产品中主要涉及的主体：开发商 会员销售（代理）商 业主联合会度假房产管理公司 再销售商分时度假交换公司 分时度假业协会如美国度假地协会（ARDA, American Resort Development Association ），是世界上创立最早、规模最大、实力最雄厚的旨在保护分时度假经营者权益的行业联合会。成立于1969年。分时度假产品购买者。原多用“业主”一词，由于分时度假产品越来越多地被看作旅游产品而非房地产产品，所以更多地使用会员来代替“业主”。消费者成立的保护自己利益的团体。买卖关系委托代理关系买卖关系消费者与提供者加盟关系商业交换关系v分时度假的运作模式v根据分时度假的发展程度，分时度假的运作过程可以分为三大类。 双边式：最初始的一种模式 三边式：出现专业的销售公司 多边式：分时交换系统起到中介作用三 分时交换系统v1974年，分时交换系统出现。 v同年，RCI（Resot Condominiums International）公司成立，这是世界上第一个分时度假交换公司。 v1976年，II(Interval International)公司组建。 RCI和II是目前为止世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。 v20世纪80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，进而至欧洲大部分国家，标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。 RCI（美国国际分时度假交换公司）vResorts and Condominiums International(RCI). v是全球最大规模的分时度假交换公司，1974年成立于美国的印地安纳州印地安纳波利市，其亚太及大洋洲总部位于新加坡。vRCI公司率先引进了分时度假交换的概念 以一处度假村住宿单位交换另一处度假村的类似住宿单位。 补 充vRCI的母公司是CENDANT集团,是一家在美国广为人知的公司。vCENDANT集团在纽约股票交易中心上的市场资金超过310亿美元,她所经营的业务包括三个不同的方面：旅行、房地产以及会员资格服务。这个公司在酒店和汽车出租代理行业中居于领导地位,并拥有21,000个已知的分销商。v知名的品牌包括DaysInn酒店、速8、豪生、Travelodge旅行社、Ramada酒店和Avis车租公司。v在会员服务中,CENDANT集团为超过七百三十万会员提供服务。在房地产中,CENDANT集团是在21世纪连锁公司中最大的一个公司。 v作为世界顶级的分时度假交换公司,RCI在191多个国家里,拥有超过300万会员家庭,这些家庭每年都享受着RCI全球范围的交换服务和各式各样与旅游、休闲相关的服务。每年RCI为它的家庭会员确认180万次以上的度假交换,让超过650万名客户能够度过愉快的假期。RCI至今已完成了将近1700万次的度假交换,交换成功率高达98%。vRCI集团是全球度假权益交换行业及欧洲度假房产租赁市场的领头羊，其业务范围覆盖了全世界约100个个国家的73000家休闲度假村度假村（2009年8月数据）。实际上： 世界上每10个分时度假村中,7个与RCI结盟；每交换10次假日,就有8次是通过RCI完成的。 vRCI将旗下度假村分为金冠级、银冠级、好客级与一般级。 v愈高等级的度假村自然条件越好，例如金冠级度假村的一周度假权，可交换一般级度假村的两周度假权。 加入分时交换系统的要求v在分时度假交换系统中，对于加盟的房产有明确的要求。v如对于房间大小的一般规定是： 度假饭店房间不小于18.6平方米； 供两人住宿的套房在23.5平方米以上； 供4人住宿的套房在41.8平方米以上； 供6人住宿的套房60.4平方米以上； 所有房间都必须备有单独卫生间，6人套房必须平均1.5个人拥有卫生间。 v只有度假村开发公司或饭店、酒店开发公司可以加盟RCI，销售公司无法直接加盟RCI。RCI与度假村开发公司及消费者的三边关系是这样的：度假村开发公司与RCI签订加盟协议从而成为RCI加盟度假村；度假村把自己的度假时段出售给消费者，度假村开发公司可以自行发售，也可以委托分时行销公司发售；消费者向度假村开发公司或分时行销公司购买分时所有权，并由其代为报名加入RCI成为特定年限的会员，通常为两三年，这些费用由度假村负担，此后RCI会员每年必须交一定量的费用来更新自己的会籍；RCI会员除了享有应有的权利与利益外，并可与其他会员交换使用彼此拥有分时权的度假设施。 v2008年8月8日，RCI中国办事处正式成立，这标志着近年在国外取得飞速发展的“分时度假”旅游方式正式进入中国市场。v目前中国加盟RCI的度假村有24个。v北京的九华山庄 燕苑度假村v上海的金桥酒店公寓 杭州的梦湖山庄v云南的石林饭店 古石林度假村v滇池温泉花园酒店 无锡太湖威尼斯花园v海南南苑花园 太阳谷温泉度假俱乐部v三亚南山度假中心 v桂林惠华高尔夫乡村俱乐部v珠海石景山酒店 青岛弄海园v天津泰达酒店 武汉天安假日酒店v北京八达岭温泉度假村 v北京太阳城度假俱乐部阳光水世界v环美国际度假俱乐部泸沽湖假日酒店 v山东烟台华美达酒店v无锡华美达安可酒店 v少林禅武国际度假俱乐部禅国际酒店。 网络(Interval International) 有2000多家度假村，150万个会员家庭，加盟的有凯悦、万豪、里兹卡尔顿及迪斯尼度假俱乐部等，针对更多的高水准度假村。 v只有购买RCI或体系里的度假村的会员卡，成为会员之后，才能与同体系的其它度假村交换假期住宿权利。 v例如“迪斯尼”换“四季”酒店。v除以价格区分的专项产品之外，一些以专项活动为主题的分时度假交换系统也开始形成，如高尔夫分时度假交换系统，专门选择有高尔夫球场地设施的度假村作为网络交换单位。 四 分时度假在中国v分时度假概念传入我国，是在90年代后期。v1999 年8月，清华大学经济管理学院提出天伦公司（天伦公司筹备组）在中国开发分时度假的可行性研究报告。 v2000 年9月，由首创集团、首旅集团和中旅集团联合发起组建的天伦度假发展有限公司在国家工商局注册为首家享有全国经营权的分时度假专业公司。 发展条件发展条件 从我国当前的宏观背景分析，与发达国家旅游分时度假系统产生初期的情况十分相似。不论是供给还是需求，都已基本具备了初期发展旅游分时度假交换系统的条件。v房地产积压和饭店出租率下降 v度假概念逐步成熟 v可投资领域少，可利用资金相对充足 v良好的区域条件保障，已有多家大公司开始介入 存在的问题存在的问题 在具有一些比较有利的宏观背景和发展潜力的同时，也应当清醒地看到，目前我国大规模发展分时度假产业时机还未成熟，面临的问题主要有以下四点： v销售环节存在的问题： 难于拿回定金；中间商难以保障消费者实现全球度假计划；合同中对经营者提供了过多的“免责”内容；分时度假房产质量参差不齐等使得消费者权益难保障v消费预期较低v法律法规缺位问题v国际分时度假公司（RCI）的垄断性对策对策v尽快推出针对分时度假的法律法规v建立行业自律组织v明确细分市场v进一步放开出境旅游市场v培育适合中国市场的分时度假产品v尽快推出带薪休假制度分时交换系统的制度v天数制，标准的以周为单位，固定每年有一周七天的度假权。v分段时权，比标准的以周为单位的分时度假产品划分的时间段更长，如将一处房产分割为2份、4份、8份、10份、12份等（分割一般在15份以下），分别销售给不同的消费者。 v点数制（又称分数制），即顾客购买的不再是某处房产的一段时间的使用权，而是购买一定的点数（或称点数），以所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐等产品。它可以推进全球化点数制体系的建立和发展，即通过点数制网络将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性。 依等级不同，享有每年不同的点数，例如3万点、6万点，拥有的点数愈多，选择的空间当然愈大。更灵活。v点数点数制俱乐部用来测度房产价值的工具，点数多少与淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关。这种模式，相当于在度假地引入了一种新的货币流通手段。 v点数制俱乐部点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产有面积、档次等方面的差异。会员向供应商购买一定数量的点数，所有的住宿、娱乐产品也以点数标价。会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。 v特别需要注意的是，如果购买的会员卡是点数制，可通用于天数制或点数制的度假村；但如果所属的度假村是天数制，那么就只能适用于同样采天数制的度假村，点数制的度假村就无法交换了。v目前我国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店已经有几十家，其经营模式与国际市场接轨，采用销售2040年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在4万6万元之间。v中国目前分时度假：看起来很美，无论是从开发方面，还是销售方面都不太好。v视频美丽陷阱，分时度假v20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的滑雪度假地首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着分时度假产品的开始。 v20世纪70年代，美国本土引入分时度假概念。 v1974年，最早的交换系统出现。同年，RCI（Resot Condominiums International）公司成立，这是世界上第一个分时度假交换公司。 v1976年，II(Interval International)公司组建。RCI和II是目前为止世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。 v80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。 分时度假分时度假大记事大记事 v80年代中期，90以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展规模也迅速扩大。 v1984年之后，一批世界著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假地房产的质量有了大幅度的提高。 v1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称分数制）。 v1992年，世界开发分时度假产品的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的家庭也达到近240万个。 v1999年5月，RCI欧洲分公司完成了对点数制网络的检测，并于2001年前后将点数制网络推向全球。 v1999年，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。 v所有欧洲成员国和部分其他地区国家均在欧洲分时度假指南的基础上完成了相关立法。中国可以借鉴其冷静期和预付款制度，对有关分时度假的使用年限、经营者与购买者的权利与义务、有关罚则等具体内容以法律法规的形式予以明确。v加强自身信用建设，树立良好的社会形象，如引进国际通用的“犹豫期”制度，减少消费者投诉，树立企业诚信形象。v行业自律组织应以维护分时度假经营者与消费者的合法权益为己任，以促进、发展和完善分时度假行业为目标，协助制定相关法律和法规以规范行业发展，保障经营者与消费者权益的安全性，确立行业和道德规范并监督实施，同时提供有关分时度假的答疑和建议等。v根据RCI对美国分时度假者所做的调查，分时度假者具有高收入、高年龄和高学历的特征。（年收入超过5万美元；75.3%在45岁以上；57.4%拥有学士以上学历。）v据此，中国分时度假经营商应明确细分市场，结合中国收入结构、消费结构和消费习惯的实际情况，把分时度假销售对象集中于年收入中等以上的中青年人和大型事业、企业单位。v目前中国规定公民自费出境旅游的目的地国家和地区还有限，而且自费旅游需要旅行社报名组团，并采取团进团出的方式。上述这些规定都大大限制了分时度假产品购买者参与国际性交换的机会，分时度假产品的投资价值有所下降。v比如在价格确定上，参照国外销售价格与有效可支配收入的比重，根据中故宫收入结构予以确定；针对中国消费者周末度假习惯，将分时度假时段拆细；鉴于中国企业的生命周期，缩小使用年限至5-10年；分时度假房产以2卧室、3卧室单元为主等。开发商（饭店）购买者（会员）出售时权出售时权在一定时期内消费时权 开发商（饭店） 销售公司 购买者（1）委托代理（2）销售时权（3）消费时权（1）委托代理（2）销售时权（3）消费时权（4）系统交换（4）系统交换（5）加盟置换网络（6）直接交换时权分时度假的主要使用方式就是通过交换公司进行产品的交换