5上海市保利柯桥的项目样板段打造建议的方案

保利柯桥项目样板段打造建议2011年5月样板段整体规划样板段整体规划根据项目施工及地块环境的条件，我们建议将项目一期东地一期东地块块的样板段设置在东南角；东南角；优势：靠近主入口及售楼部；南临山阴路城市主干道；东临湖，景观视野良好；样板段分区打造建议样板段分区打造建议14362主入口精神堡垒停车场景观大道公寓样板房7公寓立面展示8亲水平台12346748755售楼部36入口主题、精神堡垒项目实景呈现，感受景观样板景观大道售楼处样板房参观外围氛围营造生活方式体验样板段动线建议样板段动线建议 样板区各区域打造 主入口大门1 样板区各区域打造 主入口 车闸、保安亭、电瓶车车闸、保安亭于山阴路入口设置，物业保安敬礼，看房电瓶车于山阴路右侧待命，参观者进人项目领地即感受到尊贵礼遇。1 样板区各区域打造 主题精神堡垒精神堡垒：彰显项目气度，制造项目场域感2 样板区各区域打造 景观大道郁郁葱葱的高大树整齐统一的沿路灯箱铁艺的半透围墙44整体风格：采用对称的欧式皇家园林风格，高大名贵乔木，营造仪式感、尊贵感 样板区各区域打造 景观大道植被搭配：层次丰富的植被绿化，不同品类绿植搭配，达到颜色四季变换效果 样板区各区域打造 景观大道 景观小品，雕塑、休憩亭、喷泉的沿途设置，融入皇家风格元素，丰富动线节点，延长停留时间 样板区各区域打造 景观大道 样板区各区域打造 景观大道导视系统绿荫与草甸，体现绿意自在驳岸亲水平台，与水系相间相衬5 样板区各区域打造 亲水平台水系引入，打造亲水平台，花和水的融合样板房位置规划样板房位置规划140方西边套仅作立面展示190方东边套从景观视野、户型尺度及参观动线综合考虑。建议做两套样板房8#8#西边套西边套140140方方标准层一套标准层一套11#11#东边套东边套190190方方首层带地下室一套首层带地下室一套后续二期公寓户型确定后再行考虑增加样板房联排产品暂时不做（到二期做合院产品 ）11#8#10#7#仅作立面展示金地金地自在城样板房自在城样板房 借鉴借鉴金地自在城花园洋房与公寓样板房与5月28日开放；花园洋房为老上海风格，因为时间匆忙，现场并未达到最佳效果，客户反映平平；公寓一共做了六套样板房，面积90-178。本次只开放了3套，风别为新古典、东南亚和简欧风格，客户反响均较好。借鉴观点柯桥市场对丰富的主流风格接受空间较大，关键是现场展示面需尽可能做好，用细节加强生活氛围的营造。11#西边套190方首层带双层地下室风格建议一本案样板房风格建议本案样板房风格建议PART.1 PART.1 ：设计风格现代中式这是一个温馨，书香味十足又现代感的中式家庭，整个家居由沉重的实木与优雅柔和的面料混合使用，改变的家具比例既保留了东方的经典又适合现代人的居住方式。在色彩上选择了清雅，创造出一种和谐而舒适的美。费用预计：3500元/平方客厅：让整个空间在保持现代美感和舒适性的同时，也蕴含着儒雅的东方文化气息；客厅摆放大排书柜。风格示意餐厅：采用实木材质与柔软的面料风格示意卧室风格示意卫生间风格示意厨房1 1、双层地下室2 2、阳台PART.2 PART.2 个性空间个性空间双层地下室：通高大堂，豪华底跃（借鉴龙湖）个性空间地下室：男主人专研著作的书房个性空间地下室：女儿的工作室个性空间地下室：健身房个性空间地下室：藏书阁大面积书墙，并有小木梯个性空间阳台：园艺个性空间PART.3 PART.3 关键因素1 1、真书填充饱满，在藏书阁内放置书，有名著，有现代作品，书的类别多种多样，书本放置摊开且杂乱，呈现一种研究的状态。2 2、园艺生活化，园艺用具无需规整摆放，花卉有些未成形，盆栽有泥土。11#东边套190方首层带地下室风格建议二PART.1PART.1：设计风格古典法式其繁复与精致，选择法式古典家具一定要与室内风格相协调，在色彩上，尽量选择柔和而中性的色彩，米黄、奶白与河纯白可供选择。费用预计：3000元/平方风格示意客厅风格示意客厅风格示意客厅风格示意卧室风格示意卫生间风格示意厨房PART.2PART.2：个性空间1 1、双层地下室2 2、阳台个性空间双层地下室通高，豪华旋动楼梯配合星空、银河画面墙纸，制造时空隧道的感觉孩子的哈利波特世界影音区哈利波特系列电影播放个性空间地下影音室孩子的哈利波特世界哈迷玩具及收藏（猫头鹰、魔法棒、法袍等）个性空间地下活动室个性空间花园烧烤个性空间，用于家庭聚餐活动的场所PART.3PART.3：关键因素玄幻空间的真实塑造地下室模仿哈利波特系列电影中的场景布置，营造梦幻、神秘氛围，大量的哈迷玩具、电影海报、系列丛书，并且所用玩具要真实，与电影内效果相似。8#西边套140方标准层风格建议一PART.1 PART.1 ：设计风格精致日式淡雅稳重的空间布局，简约精致的设计风格，中规中矩的方格和直线。木色氤氲的和室，散发着稻草香味的榻榻米，营造出朦胧氛围的半透明樟子纸拉门或隔窗，各式精致的配饰和器皿。日式室内设计中色彩多偏重于原木色，以及竹、藤、麻和其他天然材料颜色，形成朴素的自然风格。费用预计：3000元/平方风格示意风格示意风格示意风格示意风格示意风格示意风格示意PART.2 PART.2 ：个性空间1 1、孩子的次卧室2 2、书房3 3、露台孩子的次卧室寻找宫崎骏的世界孩子热爱日本动漫，尤其是日本动画大师宫崎骏。整体营造出细腻的情感世界。孩子的次卧室电影海报，影音碟，书籍，床上公仔，宫崎骏的剪贴纸书房书房榻榻米的设置，摆放未完成的书法笔墨与围棋。露台露台摆放茶道器皿PART.3 PART.3 ：关键因素木屐与武士刀和服日式伞与日式窗帘8#西边套140方标准层风格建议二PART.1 PART.1 ：设计风格时尚老上海以老上海元素为主线，通过昏暗灯光、紫铜物件、香艳厚重色彩的搭配，营造出小资与复古的感觉费用预计：3500元/平方风格示意风格示意风格示意风格示意风格示意风格示意PART.2 PART.2 ：个性空间书房，打造成女主人的“我的制衣坊”书房我的制衣坊整张工作台，上有画了一半的旗袍设计稿，量尺、剪刀等，裁了一半的丝绸，各色绸缎零落一地，两三件已完成的旗袍成衣PART.3 PART.3 ：关键因素灯具怀旧、香艳，具有鲜明老上海风格气息装饰品建议主要放于客厅等公共区域老照片、广告美人照小资书籍样板房所有空间里面结合功能摆满张爱玲等典型上海小资代表的书籍著作生活气息渲染两个装有红酒的酒杯，一杯上留有红唇印 代表楼盘售楼处风格展示远洋公馆l该项目售楼处上下共两层，一楼 为项目展示销售中心面积大约2000，功能分区主要有：沙盘区、洽谈区、多媒体区、茶水吧大堂挑高近10米，尊贵感十足；l该销售展示中心的整体装修风格为新古典风格 ，但没有过于体现装修的气派感，内部空间设置多处小景观雕塑等，奢华中蕴藏动感。金隅观澜时代l该项目位于杭州下沙沿江带，项目销售展示中心面积约800左右造型优美，整体建筑风格现代简约；l值得借鉴的功能区在于其内部设有儿童娱乐区、多媒体影音室星河湾l星河湾售楼处，新古典主义极致奢华的代表，产品和细节无可挑剔。l过于追求复杂的产品细节值得商榷；可以借鉴之处在于其仪式感很好的表现出项目的气场。星河湾柯桥玉兰花园新古典风格，类似星河湾做法、品质感强； 本案售楼部风格建议PART2本案售楼处风格建议总则本案售楼部单层，面积不大，但布局较为方正大气，建议装修风格融合古典与现代元素，体现高端住宅高贵典雅的风范；此外，合理规划功能区及动线，并利用光影等细节彰显品质感与大气。整体装饰风格建议城市高档住宅，内部装修建议高贵、典雅，很好的融合古典与现代的元素，此类风格符合客群的喜好，且最能传达项目的品质。灯光与建材的融合更加突出项目的档次和奢华，展示了城市高端公寓的质感整体装饰风格建议 本案售楼部外部氛围打造建议PART3门岗门岗指示牌指示牌销售展示中心门口销售展示中心门口外围架空层室外休闲区外围架空层室外休闲区架空架空架空架空景观绿化景观绿化情景小品情景小品西侧围挡8西侧围挡西侧围挡 售楼部内部功能分区及动线PART3 售楼部 功能分区WCWC洽谈区洽谈区水水吧吧洽谈区洽谈区360360度度影音室影音室办公室办公室销控台销控台沙盘区沙盘区储储藏藏入口大堂入口大堂盥盥洗洗壁挂壁挂区位区位模型模型入口大堂入口大堂n入口:设置专业门童，提供贵宾式服务，增加仪式感。销控台及背景墙销控台及背景墙项目沙盘项目沙盘参考效果图参考效果图n沙盘底座风格、材质、灯光要与总体风格相符，沙盘的下面安装多个地插。n在沙盘周边或是楼梯休息平台处可以设置户型模型。户型单体户型单体n立体户型展示：以便客户直观了解项目创新的户型设计。壁挂式区位模型壁挂式区位模型参考效果图参考效果图洽谈区洽谈区签约洽谈区：n需体现温馨、舒适感，同时也需配备签约的工作条件；n考虑空间的局限性，可设置56组左右360度多媒体影像室：让购房者有身临其境的感受，主要用于介绍企业文化、品牌影响力以及传达项目的调性和产品品质。360影音室影音室n售楼处的卫生间品质也能让客户对开发品质起到增强信心作用。卫生间卫生间n销售中心地面局部建议采用大理石拼花，增强品质感。n灯饰的运用：主灯、部分节点灯饰、灯带、壁灯等必须要有系统，有一定的主题内容，最好能运用项目的logo等细节展示细节展示绍兴文化背景雕塑绍兴特色木格栏、雕塑细节展示细节展示绍兴元素的融入绍兴元素的融入销售动线：销售动线： 客户进门 大堂接待引导 沙盘区、区位图 影音室 洽谈区 样板区 WCWC洽谈区洽谈区水水吧吧洽谈区洽谈区360360度度影音影音室室办公办公室室接待台接待台沙盘区沙盘区储储藏藏入口大堂入口大堂盥盥洗洗壁壁挂挂区区位位END你 是 谁 的 VIP ？ 为南桥新贵量身订制 【VIP专属生活】实现居住境界的优雅自如、低调奢华！ 硬件：精装交房/品质立面/雅趣园林/创美大堂软件：星级会所/高端物管思考基点 市场 客户 项目政策环境 “国十条”的特点是精准打击，它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求 本地调控细则虽传闻不断，但始终未正式出台，造成观望氛围浓厚 以恒大、绿地为代表的开发企业，率先开始调整价格，打折风形成 经济适用房、公租房等政策的出台将影响中低端客源的购房需求在售楼盘一览项目名称同盛南桥花园恒盛湖畔豪庭绿地观庭招商南桥雅苑项目地址陈桥路299号泽丰路1号新建西路菜场路口环城南路1000号开发商同盛房产弘晔房产绿地奉贤置业招商奉盛置业占地面积4.42万平方米9.6万平方米1.6万平方米5.4万平方米建筑面积10.79万平方米45万平方米5.2万平方米12万平方米容积率1.81.52.691.8建筑形态高层小高层、高层、别墅高层小高层户型面积二房 100平方米三房 136平方米四房 156平方米二房 83-91平方米三房133-140平方米四房 160平方米四房 180-220平方米二房 87平方米开盘时间预计2010年10月预计2010年10月2010年5月2010年1月对外报价未定未定毛坯均价14000元/平方米13000-16000元/平方米备注一次性付款93折市场结论 南桥板块的各项配套设施较成熟，绿地、招商、恒盛等知名企业均已入驻。 目前板块内普通商品住宅的可售量不多。 消费客群以本地高端收入者为主，来自上海中心城区的自住和投资客群均较为有限。 区域未来发展潜力巨大。 南桥新城定位为上海杭州湾北岸板块的综合性服务型核心新城，以及重要枢纽和门户。思考基点 市场 客户 项目客群构成 改善型客户： 奉贤本地具备消费能力的私营业主； 奉贤本地企业中高层管理人员； 奉贤本地医生、教师、公务员。 投资型客户： 看好奉贤区域发展前景，且对本案的品质及升值潜力有信心的投资客。客群描述 有较强经济能力。 工作、生活圈与南桥本地有较多关联。 具备生活格调和家居情趣，钟情对生活品质的追求。 对自我认知度高，期望身份认同和归属感。思考基点 市场 客户 项目奉贤发展前景良好。轨道交通即将建成。本案所处的南桥版块发展成熟，生活配套齐全。良好的自然环境资源。南桥新城定位为上海杭州湾北岸板块的综合性服务型核心新城，以及重要枢纽和门户。 区域周边企业云集，存在大量目标消费群。目前版块内住宅可售量不多。项目社区规模较小，难以形成规模居住效应。开发商无品牌优势，消费者认知度不高。户型偏大，设计同质化。板块内大型社区较多。竞争压力大。南桥区域汇集了大量知名房地产企业。调控政策作用已显现，未来市场趋势不明朗。SWOTSWOT分析分析莅待解决的三大问题 如何塑造形象使产品一炮走红？ 如何实现溢价使利润一飞冲天？ 如何借势东风使企业一鸣惊人？产 品 篇问题一： 如何塑造形象使产品一炮走红？造南桥最好的房子，首创专属VIP生活。假如，我们能找到一种有关生活的情怀“它”赋予项目丰盛灵魂，令其气韵鲜活，足以网罗庞大的目标客群，构成强劲的眼球效应。至此，关注不是问题。“它”足以对项目品质构成自我标准， 通过产品品质、细节及生活方式宣导， 与周边竞品拉开距离，傲立卓然， 形成差异化竞争。至此，热销不是问题。“它”足以诠释一个优质地产企业对城市居住文化的信仰和追逐。通过项目的推广，使观者关注项目背后的故事，关注企业。并形成期待效应及品牌信任。 至此，企业的品牌树立不是问题。它具备一定的话题性和趣味性，具备相当的内容深度，足以支撑整个项目推广周期中营销活动的饱满和连贯，提升产品附加值。至此，实现高溢价不是问题。它必须是一种精神，是一种生活方式，它最终将表现为项目的格调风华。它是根植于上海的，它一定是有份量的，是经历岁月积淀而历久弥新，持续被人仰视的。所有问题的答案殊途同归 它就是【海【海 派】派】海派是专属于上海的细腻是十里洋场的风情华灯初上的繁盛是精于 细节 是雕琢 品位是浓厚的人文氛围是考究的精工品质市场定位高格调 精品质 醇海派 生活住区 生活品味 精工产品 海派社区 成熟区位 新贵阶层 品牌地产 人文氛围 优质配套 Slogan备选一：海派精髓 演绎风华备选二：精装雅居 格调殿堂案名建议释义：1. 铭，意为铭刻、铭记。有里程碑、区域标杆之意；邦，城邦、住区。2. 此案名暗寓“值得铭记的居住之城”。立意高，易与区域内竞品拉开距离，拔高项目身份。3. 案名与开发商企业名称契合，可合力形成品牌效应。营 销 篇问题二： 如何实现溢价使利润一飞冲天？打造南桥海派新贵，保留专属VIP席位！ 产品品质升级 : 全方位立体化打造精品1. 精装交房2. 建筑外立面用材3. 园林景观规划4. 公共区域布置5. 品牌物业6. 样板房体验区7. 私家会所 营销推广配合 SP活动规划解决之道精装交房提升项目品质，增加使用功能，模糊总价！ 立面 建议采用全石材或真石漆，突显建筑外墙质感。提升项目印象指数。园林 以日式枯山水为创意模板，实现“雅”“趣”平衡，打造精巧、有意蕴的海派景观园林.大堂大堂 精装修酒店式大堂。实现“创艺”、“和美”空间。 复古海派家具，配合油画、花器等相关软装饰，打造奢华气质玄关。品牌物业管理 聘请国内知名高端楼盘物业管理公司，实现高端品牌社区维护。样板房体验区 设立于售楼处内，以海派格调精装样板区渲染项目品质，提升整体形象。私家会所私家会所 主题性私人会所，设立雪茄吧、红酒品鉴区等功能区间，提升生活格调。 产品品质升级 营销推广配合 结合项目周期、进度，规划媒体发布及推广节奏。 SP活动规划解决之道推广模式据调查得知当地客户的心理是：炫富、高调、需被大众认可事件营销成为最重要的营销手段。每月以新的话题、新的事件去占领市场地位，冲击市场，做到与其它竞争项目有所不同，从而更好的建立项目形象，赢得市场认同，进而促进销售。三大阶段蓄势期 建立项目形象地位及产品信息释放，完成样板段、体验区的完毕建设，以互动性的活动吸引目标客户人群的关注，拓展 客户群体。开盘期 高密度的媒体投放，（户外、灯箱、报纸、短信、网络、现场围墙、路旗等）大量向市场释放信息，通过媒体及开盘前活动吸引市场关注。强销期 进入项目强销期，不断有新的话题，新的事件促动热销。销售速度策略储备客户蓄水配备保证5:1保证开盘即售罄市场预热项目蓄水项目热销推广时期营销阶段销售状况对客户具有一定的触动力，为保证销售速度，客户储备约为20:1（与房源匹配）有效预约客户储备为5:1；以此保证开盘期后的客户储备在销售环节，保证房源与签约客户在1：1的情况下方可继续下一期的开盘销售推广及费用媒 体具 体费用比户外推广户外大看板、主干道横幅、建筑物巨幅等约25%平面推广主流报纸软文、硬广告、DM邮寄约20%网络推广Soufun约17%SP活动开盘活动、销售节点活动、房展会约25%其他推广道具楼书、海报、礼品约10%现场包装接待中心特殊媒体手机短信预留约3%备用推广费用约占总销金额的 1%，视具体情况而定。 产品品质升级 营销推广配合 SP活动规划 聚焦热点，制造话题，深化主题，积累客源。 解决之道“海派文化周”推广海派文化及海派生活概念，通过此次活动渲染与周边竞争楼盘硬性销售手法相区别。以活动营销的行事宣传，聚集了人气，便于客户积累，又提高了项目知名度和美誉度，且树立了项目高端形象。诉求点：1、与当地政府及相关文化机构联合，举办文化展，邀请终端客户代表免费参加，并致力渲染项目形象。2、入市阶段客户积累，引导话题。3、售楼处内、外包装、周边道路引导旗、横幅、户外看板、报纸软硬性推广。品 牌 篇问题三： 如何借势东风使企业一鸣惊人？缔造品质地产，专属品质地产企业的VIP！【复制品质模式，重生城市气质】将企业立场提升至城市气质、城市文化维护者之上在注重产品高端气质的同时以所处城市特质为规划蓝本，雕琢产品，重现城市光华获取目标群体认同，树立企业形象。上海苏州杭州企业推广语：品质地产缔造者服务团队简介项目经理：胡瑞峰 曾任上海信义房屋代理事业部营销总监，现任上海领汇房地产营销策划有限公司营销总监 。业绩 ：曾经参与全程营销及策划的项目有包括浦东圣康斯米克大厦、虹桥西郊华亭、金汇鸿锦苑、睿园、鼎邦俪池、当代艺墅、天山大厦、御墅、 黄浦区陆家浜路小户型办公项目保利金、绿洲广场、博园、绿洲广场、长宁建筑、镇江第一楼街步行街、长宁旺角、徐汇商都、东城新世家等。 专长 ：从事房地产代理行业十二年，一直担任相关销售工作事宜，累计操作个案总销达100亿以上，在房地产营销管理上积累了相当丰富的实战经验，并尤其擅长于大型个案的独立操盘作业。 专案经理：陈志庠曾任职中凯集团销售主任、U-GOOD房地产代理公司销售经理、华基行销机构销售经理、中则房地产代理公司销售经理。 业绩 ：曾成功策划操作的个案有：中凯城市之光TOP OF CITY、财富广场、富杰大厦、御上海。 专长 ：团队管理，前期策划，销售控管。企划总监：段飞宇经历：华燕集团资深企划 汉宇地产推广部主任 易居中国无锡分公司企划总监。主要业绩：曾成功策划操作的个案有：中信泰富广场 强生古北花园 天安曼哈顿 茂业豪园 奥林匹克花园 万科金域蓝湾平面设计：易冉经历：河南郑州智信广告 上海和声机构担任资深平面设计。主要业绩：上海绿城玫瑰园 证大集团西镇项目 杭州绿城蓝庭 武汉华润品牌 宜昌泰江长江画廊 重庆泰江长青藤人文别墅 绿城桂花城 绿城青竹园高尔夫别墅108创意广场 昌鑫花园 东海园 美兰湖高尔夫别墅 上海名都等。 企划文案：周潇经历：上海普润房地产 上海信义房屋 上海城开房地产担任市场部策划文案。主要业绩：参与的个案有包括青年城 万源城 虹桥西郊华亭 金汇鸿锦苑 睿园 鼎邦俪池 当代艺墅 天山大厦 联合汽车广场 108创意广场 昌鑫花园等研展：高群经历：上海领汇房地产营销策划有限公司研展部 上海天地行房地产营销策划有限公司市场部主任 上海荒岛联合机构市场部主要业绩：曾经参与全程营销及策划的项目有：上海同盛嘉园、檀香湾、艺泰安邦、常熟的东南道8号、天津上投嘉苑等。THE ENDTHANKS!