5月10日南京红与黑全案销推广提案范本

红与黑全案营销推广提案范本红与黑全案营销推广提案范本开发商：河南金鹏房地产开发有限公司提案公司：南京红与黑地产机构日期：二零一一年五月十日市场如何？市场如何？宏观市场分析宏观市场分析 和谁竞争（和谁竞争（供应市场）供应市场） 有哪些市场空白（需求市场有哪些市场空白（需求市场) 版块分析与宗地思考版块分析与宗地思考 我们提供何种产品我们提供何种产品(市场定位市场定位) 我们的客户在哪里（客户定位）我们的客户在哪里（客户定位） 我们的策略我们的策略 我们的推广我们的推广 红与黑机构运营实力红与黑机构运营实力 目标怎样？目标怎样？ 如何实现？如何实现？ 我们的视觉表现我们的视觉表现 我们产品怎么包装（产品建议）我们产品怎么包装（产品建议）总体开发指导思想总体开发指导思想项目占地120多亩，地块集中，且地块边界完整，较方正，建筑面积19万方，可以将本项目打造成高品位独生活社区，内部功能齐全，集商业、居住、教育于一体，相当于打造一个城中之城。同时为让整个项目各个地块组图有机的成为一个整体，项目在规划中，从功能、交通到景观设计方面都要一个整体性原则。总体开发原则总体开发原则市场定位市场定位主题性主题性总体开发指导思想本项目可以“品位独特生活社区”为主题，并从规划、景观、建筑等设计的各个方面着手，全方位的体现城镇的异域风情，打造一个高品质的生活社区。可识别性可识别性本项目的规划设计要综合考虑规划结构、景观结构、各功能区特色和风情的独特性塑造，以提高整个项目在空间上、形态上的可识别性，这将成为本项目吸引客户并能打破项目区域限制脱颖而出尤为总要的一点。市场定位市场定位以人为本，满足多方需求以人为本，满足多方需求本项目规划应对同人群的多方面需求做出响应，以环境空间特征对人实现主动接应，争取最大程的亲和，使之成为真正体现“以人为本，人与自然共存思想的户外空间。同时本项目仅仅是住或者商业区，而是一个综合生活区，要求项目要有完善的配套设施，满足人们多方面的生活需求。总体开发指导思想市场定位市场定位可持续性可持续性本项目由于地块大周期长，项目规划设计在思想上仅应该符合现代人的思维模式和审美情趣，同时应该放眼未来，满足可持续发展的全球主题，节约能源，保护生态，提倡低碳生活。总体开发指导思想市场定位市场定位经济性经济性总体开发指导思想项目住档次定位为中档然后逐步走高，因此在规划设计中无需一位的追求高档、豪华，必须考虑必要的建设成本，保证开发商的润空间，如停车为可以尽量安排在地上，部分区域可以结合地势设置半地下车库。市场定位市场定位项目整体发展战略战略模式选择次、非主流市场次、非主流市场非区域领袖，中大规模市场非区域领袖，中大规模市场引领者引领者区域领袖区域领袖追随者追随者挑战者挑战者敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者制定游戏规则垄断价格产品有不可复制性建立成本优势补缺者补缺者搭便车借势以小博大杀伤战术价格战的制造者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值建立低成本价格目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点市场定位市场定位项目整体发展战略 本项目就是在抓住现有显性客户的基础上，进行升级，为后期客户层面拓宽和价格提升创造条件。市场定位市场定位整体发展战略分述一整体发展战略分述一产品差异化产品差异化高性价比的电梯花园洋房高性价比的电梯花园洋房品质上与区内同类产品差异化，价格上与室内同类产品差异化产品创新产品创新以高性价比的挑高露台增加户型的舒适空间以精细化园林景观体系和项目景观核心展示区提升项目形象以区内从未出现的创新产品营造不一样的社区形态，提升居住文化和品质。整体市场的领导者通过住宅加商业的精心打造，实现项目形象与价格的双突破，以期成为影响市场的典范之作。整体市场的补缺者创造以商业定位带动市场，利用规划xxx建设契机，成为城市肌理的传承者和新生活的缔造者市场定位市场定位营销战即是认知战营销战即是认知战 消费者因为感动而购买消费者因为感动而购买! ! 市场竞争不是产品战，而是市场竞争不是产品战，而是“认知战认知战”！认知战的前提认知战的前提-形象定位形象定位项目形象是打响产品认知战的信息核心，是塑造项目品牌的关键之一。项目形象定位是整合营销项目形象是打响产品认知战的信息核心，是塑造项目品牌的关键之一。项目形象定位是整合营销传播的基础和前提；主要是通过对包装九大核心信息要素进行提炼，充分挖掘项目优势资源，并传播的基础和前提；主要是通过对包装九大核心信息要素进行提炼，充分挖掘项目优势资源，并从中寻找相关卖点。它是一个系统工程，是贯穿整个推广过程的一个主题与灵魂。从中寻找相关卖点。它是一个系统工程，是贯穿整个推广过程的一个主题与灵魂。 面对这样的一群消费客群，面对这样的一群消费客群， 项目该如何满足他们？项目该如何满足他们？越有知识的人，越有较强的自我性，越坚持自己的意见。 美国社会学家 齐尔格特鲍曼 市场定位市场定位给他们想要的，刚刚好适合他们的给他们想要的，刚刚好适合他们的最好的未必适合他们，适合他们的才是最好的！最好的未必适合他们，适合他们的才是最好的！他们关心的是，我的社区到底是什么样的？他们关心的是，我的社区到底是什么样的？他们关心的是，我得到的价值是否大过付出的价格？他们关心的是，我得到的价值是否大过付出的价格？他们关心的是，在这里是否能找到我的同类彰显我的身份？他们关心的是，在这里是否能找到我的同类彰显我的身份？市场定位市场定位本案定位原则本案定位原则1.1.具有一定理念的高度和延展性，充分利用阶段性策略，分层次的逐步深化，打具有一定理念的高度和延展性，充分利用阶段性策略，分层次的逐步深化，打造产品的核心竞争力和开发商品牌，为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌造产品的核心竞争力和开发商品牌，为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌效应；效应；突出项目产品个性，人居环境的同时，提出新的城市突出项目产品个性，人居环境的同时，提出新的城市生活方式，并打造一种新的确山人居模式；生活方式，并打造一种新的确山人居模式；3.3.提升区域形象，营造高品质居住氛围。提升区域形象，营造高品质居住氛围。市场定位市场定位泛确山首席泛确山首席 19 19万万m m2 2 国际社区国际社区市场定位市场定位市场定位市场定位基于确山，超越确山；基于确山，超越确山；前所未有，顾客向往；前所未有，顾客向往；规模大盘，领航确山；规模大盘，领航确山；国际一线品牌共同打造；国际一线品牌共同打造；顶级纯品质生活。顶级纯品质生活。定位解析定位解析市场定位市场定位 泛确山首席泛确山首席 19万万m2 国际社区国际社区在繁华城市的空气中穿梭，我们有自己的呼吸和方向，在繁华城市的空气中穿梭，我们有自己的呼吸和方向，选择成熟、选择发展、选择优雅、选择便捷、选择从容，选择成熟、选择发展、选择优雅、选择便捷、选择从容，2011，世界的目光聚焦确山，聚焦南部新城，世界的目光聚焦确山，聚焦南部新城，【盘龙新城】，金鹏地产【盘龙新城】，金鹏地产19万万大手笔规划，大手笔规划，南部心中的品质生活家，南部心中的品质生活家，这里中产阶层精英汇集，彰显一个时代的主流文化，这里中产阶层精英汇集，彰显一个时代的主流文化，领唱属于一个城市的生活典范与极致精彩，领唱属于一个城市的生活典范与极致精彩，懂得生活并享受其中，是一种生活特权！懂得生活并享受其中，是一种生活特权！市场定位市场定位形象定位之精神属性定位形象定位之精神属性定位市场定位市场定位中产阶层专属复核心生活圈，可以复制，无法超越！中产阶层专属复核心生活圈，可以复制，无法超越！不管哪个城市，都有一些代表城市气质的生活圈，不管哪个城市，都有一些代表城市气质的生活圈，一座代表城市发展脚步与时代主流的聚居地，一座代表城市发展脚步与时代主流的聚居地，记载着一座城市从发展走向辉煌的脚步，记载着一座城市从发展走向辉煌的脚步，雄踞城市南部中心板块，借城市腾飞之势，雄踞城市南部中心板块，借城市腾飞之势，19万万大社区规模，国际化的包容，大社区规模，国际化的包容，以人为本，以情为境，以人为本，以情为境，让追求品质与境界的心灵尽情释放！让追求品质与境界的心灵尽情释放！国际居住城，是一个阶层的生活印象！国际居住城，是一个阶层的生活印象！市场定位市场定位形象定位之物质属性定位形象定位之物质属性定位市场定位市场定位价值地标，品质美宅，南部中心的最高礼遇！价值地标，品质美宅，南部中心的最高礼遇！环境？交通？地段？环境？交通？地段？征服一座城，远远不够，征服一座城，远远不够，华尔滋身份，爵士乐的品位，华尔滋身份，爵士乐的品位，将尊贵、现代、将尊贵、现代、 国际元素汇于一体，国际元素汇于一体，【盘龙新城】，城市精神代表，传家品质美宅，【盘龙新城】，城市精神代表，传家品质美宅，19万万国际居住城，中产阶层专属精准定制，国际居住城，中产阶层专属精准定制，匹配自己的生活品质，做时代的领跑者，演泽东部都会生活！匹配自己的生活品质，做时代的领跑者，演泽东部都会生活！【盘龙新城】，让南部生活重新想象！【盘龙新城】，让南部生活重新想象！市场定位市场定位定位延展定位延展一个与建材生产基地共生共长的地产精品一个与建材生产基地共生共长的地产精品一个代表确山房地产发展的首席国际社区一个代表确山房地产发展的首席国际社区一个引领城南乃至整个确山居住是平的示范生活港湾一个引领城南乃至整个确山居住是平的示范生活港湾市场定位市场定位生活方式生活方式人之幸福在于心之幸福市场定位市场定位主题主题1 1：从今天开始，向幸福出发。（从今天开始，向幸福出发。（从今天开始幸福生活）从今天开始幸福生活）主题主题2 2：我们在造一座城我们在造一座城主题主题3 3：确山进入大盘时代，我们开始幸福生活。确山进入大盘时代，我们开始幸福生活。主题推广语主题推广语市场定位市场定位市场如何？市场如何？宏观市场分析宏观市场分析 和谁竞争（和谁竞争（供应市场）供应市场） 有哪些市场空白（需求市场有哪些市场空白（需求市场) 版块分析与宗地思考版块分析与宗地思考 我们提供何种产品我们提供何种产品(市场定位市场定位) 我们的客户在哪里（客户定位）我们的客户在哪里（客户定位） 我们的策略我们的策略 我们的推广我们的推广 红与黑机构运营实力红与黑机构运营实力 目标怎样？目标怎样？ 如何实现？如何实现？ 我们的视觉表现我们的视觉表现 我们产品怎么包装（产品建议）我们产品怎么包装（产品建议）来源区域来源区域本地城南原住居民 周边乡镇拆迁户 南京、合肥、上海等大城市务工人员返乡近水楼台，叶落归根客层结构分析客层结构分析目目标标群群细细分分旭日旭日东升东升风尚风尚品位品位成就成就彰显彰显温情温情望子望子都市都市便利便利勤俭勤俭实惠实惠夕阳夕阳金辉金辉投投资资述8类消费形态是，囊括正阳地产市场的消费根本类型，从此切入即可推导研判出本案的基本消费层。客层个性扫描客层个性扫描成就彰显成就彰显房子是身份、成功标志中年家庭为主城内风景型地块是首选旭日东升旭日东升离开父母首次置业当家作主独立生活买套地段好的房子结婚用风尚品位风尚品位追求品位优雅的生活房子是品位的象征买房关注人文环境都市便利重视方便和效率房子是休憩之所买房为了上班更方便温情望子温情望子注重家庭和亲情房产是家庭和谐的基础注重子女教育，关注周边教育配套夕阳金辉夕阳金辉关注周边自然环境中老年占主体首选城外风景型地块勤俭实惠勤俭实惠价格限制条件大置业次数较少重视房产带来的稳定感客层个性扫描客层个性扫描成就彰显成就彰显l年龄结构：年龄结构： 30-50岁之间的中年群体为主l人口学特征人口学特征: :中年群体为主，收入中上层l生活价值观生活价值观: :追求成功的生活l收入水平：收入水平：属于中高端，拥有私家车l生活哲学：生活哲学：事业上追求成功，生活中很重视面子 l房产观念：房产观念：房子是资产和财富的象征，是事业成功的标志l置业描述：置业描述：再次购房的意愿最强烈，买套生活配套设施更齐全、升值空间更大的房子l房屋倾向：房屋倾向：风景型地块的别墅或潜力型地块l休闲活动：休闲活动：打高尔夫、旅游等成就彰显成就彰显房子是身份、成功标志中年家庭为主城内风景型地块是首选客层个性扫描客层个性扫描风尚品味风尚品味l年龄结构：年龄结构：26-40岁的中青年群体l人口学特征人口学特征: : 中青年群体，收入中上层l生活价值观生活价值观: : 注重品位、优雅l收入水平：收入水平：属于中等偏上，拥有私家车l生活哲学：生活哲学：有品位的、优雅的生活l房产观念：房产观念：房子是品位和生活方式的象征l置业描述：置业描述：有了些积蓄，未来再买套人文环境好些的房子l休闲活动：休闲活动：和朋友一起去听音乐会，出席各种社交场所成就彰显成就彰显房子是身份、成功标志中年家庭为主城内风景型地块是首选客层个性扫描客层个性扫描旭日东升旭日东升旭日东升旭日东升离开父母首次置业当家作主独立生活买套地段好的房子结婚用l年龄结构：年龄结构：26-30岁的年轻群体l人口学特征人口学特征:（准）新婚夫妇，收入中下层l生活价值观生活价值观:追求独立自由、归属感l收入水平：收入水平：目前属于中下，未来潜力最大l生活哲学：生活哲学：独立、自由、有归属感，积极向上 l房产观念：房产观念：房子是温馨的避风港湾l置业描述：置业描述：买套地段比较好、价格合适的房子结婚用，未来再买房的可能性最大l休闲活动：休闲活动：和恋人在一起逛街，吃饭，看电影等等，形影相随客层个性扫描客层个性扫描都市便利、夕阳金辉都市便利、夕阳金辉都市便利都市便利重视方便和效率房子是休憩之所买房为了上班更方便夕阳金辉夕阳金辉关注周边自然环境中老年占主体首选城外风景型地块年龄结构年龄结构收入水平收入水平生活哲学生活哲学房产观念房产观念置业描述置业描述房屋倾向房屋倾向休闲活动休闲活动都市便利都市便利40岁左右中年群体中等收入效率第一，方便为主 房子是休憩之所在城里买房子，交通便利、治安较好，上班什么的都方便商贸发达地块或成熟型地块建筑工作之余陪家人、朋友一起聊聊天夕阳金辉夕阳金辉中老年群体属于中层健康最重要，生活安宁房子是健康的源泉，生活中不能缺少鸟语花香养老为目的购房较多，买套绿化和空气质量都不错的房子给自己养老成熟型地块的建筑，城外风景地块的物业晨练，爬山，打球等客层个性扫描客层个性扫描勤俭实惠、温情望子勤俭实惠、温情望子温情望子温情望子注重家庭和亲情房产是家庭和谐的基础注重子女教育，关注周边教育配套勤俭实惠勤俭实惠价格限制条件大置业次数较少重视房产带来的稳定感年龄结构年龄结构收入水平收入水平生活哲学生活哲学房产观念房产观念置业描述置业描述房屋倾向房屋倾向休闲活动休闲活动 勤俭实惠勤俭实惠50岁左右中老年群体中等偏低追求物美价廉，工作事业追求稳定，不想有太大变化房子是大事，购买要慎重，要货比三家用辛苦多年的积蓄买房，就要买性价比好的房子，再次购房可能性小潜力型地块逛公园，聊天 温情望子温情望子36-50岁中年群体为主中等收入工作事业稳定就好，亲情是生活中最美好的东西 房子是生活的保障，带来安全感，家人和睦相处最关注教育配套设施，房子周边有好的学校，方便孩子上学城内成熟型或城外风景型地块的园区和孩子在一起，陪家人一起活动动迁的周边居民动迁的周边居民 因区域内拆迁或者即将拆迁的居民会考虑重新置业，选择相对好的区位安家落因区域内拆迁或者即将拆迁的居民会考虑重新置业，选择相对好的区位安家落户。他们已经以关于本区域的生活，借区域大开发的东风改善居住条件或者换房，户。他们已经以关于本区域的生活，借区域大开发的东风改善居住条件或者换房，支付能力一般。支付能力一般。外来进城置业客群外来进城置业客群 有一定购房积蓄，具备置业能力，希望从此彻底改善居住条件、成为真正确山居民的人群。年龄在25-40岁之间，已经习惯了本区域的生活和社会环境。游离客户游离客户 关注和看好本区域未来几年内的发展前景和升值空间，会在开发伊始把购房置业当作中长期投资的一种理财方式，支付能力较强。阅历丰富，享受生活； 支付能力高，重品质； 两代或三代居住，注重大家庭氛围； 期望在城中区购房；总体特征总体特征客群定义客群定义足以支撑住房的各种收入，使得这些人群更加关注生活细节，讲究生活环境，注重品质。在很多时候，房子所扮演的是身份的象征。他们往往分成两类，前者追求的往往是豪华、奢靡、昂贵等等一些表面的东西，后者则讲求的是生活和居住境界。 消费理念消费理念政府高级公务员 开发区企业高管 开发区企业员工 私营企业主 事业单位高管 当地学校教师 返乡人员追求身份的认同职业特征职业特征首置首改/多次客户年龄25352545购买用途自住投资自住付款方式按揭按揭一次型或按揭居室需求两居两居、三居三居面积需求90-110平米100平米以内100平米以上购买动因方便工作和事业，准备结婚，与父母分开住保值增值好的居住环境，提高居住档次，满足家庭人口扩张需求，注重居室功能性关注重点社区环境、总价、居住功能性总价社区环境、物业管理、居住功能性项目吸引点位置、交通、价格位置、价格位置、产品形式、周边配套、教育环境本案客户属性DiagramDiagram 2 2家庭住房家庭住房2 2房房/3/3房房 DiagramDiagram 2 2市场机会市场机会换房族换房族2 2房房/3/3房房高品质住房消费需求远高品质住房消费需求远未满足，刚性需求量大未满足，刚性需求量大城市新迁入人城市新迁入人群：群：2 2房房/3/3房房本项目之主流客群：本项目之主流客群： 25254545岁的南尚阶层岁的南尚阶层自身现状自身现状消费心理消费心理总价承受力一般，单价承受力较强对高品质生活的向往与自身经济实力之间的矛盾对大户型的需求与总价承受力之间的矛盾喜欢户型功能齐全，面积相对较小。注重住宅的舒适度、品质感、物业管理等；注重购买能够体现身份地位的产品比较容易接受创新产品目标客群需求推目标客群需求推断：小二房、小断：小二房、小三房宜居户型三房宜居户型经济高速增长支撑商品房购买力整体市场预期稳步健康发展中高端市场商品房价格上涨存在经济和市场基础是支付能力较强的置业需求主力军新进入人口本地置业：2房/3房新婚人口比例突显：2房较多高收入阶层需求：3房较多未来市场赋予的战略机会，刚性需求量大，潜在需求客户年轻化趋势明显本项目之主流客层：南尚阶层本项目之主流客层：南尚阶层客群需求描述：涵盖中产阶层低端到中端客群需求描述：涵盖中产阶层低端到中端产品的弹性组合。产品的弹性组合。目标客群总结：目标客群总结：区域客户全覆盖，做到南区有购买能力的客户点对点覆盖。乡镇客户大截留，以强势组合营销，增大项目知名度，达到乡镇客户首选本案。县域客户都知晓，以轰动全城的推广手法做到项目二次，三次传播，进而实现县域客户认同。市场如何？市场如何？宏观市场分析宏观市场分析 和谁竞争（和谁竞争（供应市场）供应市场） 有哪些市场空白（需求市场有哪些市场空白（需求市场) 版块分析与宗地思考版块分析与宗地思考 我们提供何种产品我们提供何种产品(市场定位市场定位) 我们的客户在哪里（客户定位）我们的客户在哪里（客户定位） 我们的策略我们的策略 我们的推广我们的推广 红与黑机构运营实力红与黑机构运营实力 目标怎样？目标怎样？ 如何实现？如何实现？ 我们的视觉表现我们的视觉表现 我们产品怎么包装（产品建议）我们产品怎么包装（产品建议）产品建议产品建议总纲：走差异化产品设计路线，避开与周边未来地块的同质化厮杀。1、好看留住本区域中高收入者，吸引其他地区的中等收入者。 景观消费者第一直观映像，直接决定了在消费者心目中社区的档次，通俗而言就是好看，而好看最体现的就是景观、立面，这在产品中是花钱最少、效果最好的投资。景观精细化、人性化、实用化。把观景、融景相结合，硬质与水体、绿化相结合。2、实用刚需代言人，寸砖都有价。提升本案产品在实用性方面与众不同，与本案的目标群体中低收入者相符合。根据本公司多年县城销售经验，实用、最佳性价比是最好的利器。3、生活三分钟路程，无尽配套应有尽有。承接地段并强化地段的价值。建筑立面追求简洁自然，突出品质与质感建筑立面追求简洁自然，突出品质与质感建筑立面建议建筑立面建议产品建议产品建议主题超越品质：以主题园林建立与业主之间的沟通桥梁，实质精神超越物质主题超越品质：以主题园林建立与业主之间的沟通桥梁，实质精神超越物质星光大道星光大道效仿好莱坞为巨星留名的星光大道，在社区核心交通中轴，设立一条星光大道，定制业主的足印，烧制成砖，铺设于星光大道，让购房业主的足迹，永久镌刻在确山的南部，在盘龙新城的核心大道两侧，结合路灯和行道树上的灯光布置，制造如画如梦的星光效果幽林漫步幽林漫步花香小径，是情侣和小夫妻牵手漫步的地方，树荫蔽日，花香满怀白天有树下雅致的藤椅，晚上有头顶忽闪的灯光，执子之手，一路相伴产品建议产品建议亲亲芳庭亲亲芳庭小朋友的嬉戏天地，寓教于乐的绿色庭园，体验认知的动植物课堂爱晚家园爱晚家园父母修身养性的场所，晨练、散步、下棋、跳舞，是父母的第二个休憩家园产品建议产品建议宅间道路景观宅间道路景观道路两侧坡地式景观，植被讲究层次变化，草坪、地被、灌木、小乔木、大乔木；道路铺以青砖或、鹅卵石等。局部细节景观梧桐园林景观建议园林景观建议道路铺面材质，可选用具有鲜明中国文化特色如：磨盘等，作为绿地道路铺面。梧桐产品建议产品建议反其道而行之反其道而行之不要太自然：精致化的人工雕琢不要太自然：精致化的人工雕琢不浪费每一寸景观空间，目之所及，皆为精品，均含品味不浪费每一寸景观空间，目之所及，皆为精品，均含品味园林景观建议园林景观建议产品建议产品建议雕塑、小品提升建议雕塑、小品提升建议 雕塑小品，是园林景观中凝固的语言，是人类精神世界的舞者雕塑小品，是园林景观中凝固的语言，是人类精神世界的舞者; 要根据园林整理风格进行设计，好的设计画龙点睛，给予住户思想启迪。要根据园林整理风格进行设计，好的设计画龙点睛，给予住户思想启迪。产品建议产品建议园区绿化建议园区绿化建议产品建议产品建议拒绝平面，拒绝平淡，构筑层次拒绝平面，拒绝平淡，构筑层次地坪的竖向错落，可增加景观面积，植被的高低搭配，可产生丰富的视觉冲击地坪的竖向错落，可增加景观面积，植被的高低搭配，可产生丰富的视觉冲击人工坡地营造层次人工坡地营造层次小流水盘活大景观小流水盘活大景观台阶小径，营造有台阶小径，营造有限空间的纵深感限空间的纵深感迷宫般的构图，迷宫般的构图，丰富了高层建筑丰富了高层建筑的俯瞰视角的俯瞰视角多层次植被搭配柔化建筑冷硬多层次植被搭配柔化建筑冷硬错落的地形，连草地错落的地形，连草地也显得层次分明也显得层次分明产品建议产品建议园林灯光建议园林灯光建议选择合适的位置园灯一般设在园绿地的出入口广场、交通要道，园两侧及交叉口、台阶、建筑物周围、水景喷泉、雕塑、草坪边缘等处。照与环境相协调根据园环境地段的同，园灯照的选择要恰当。如出入口、广场等人集散处，要求有充分足够的照明强；而在安静的步小则只要求一般照明即可。柔和、轻松的灯光会使园环境加宁静舒适，亲宜人。整个园灯在灯光上要统一布局，使构成园中的灯光照既均匀又有起伏，具有明暗节奏的艺术效果。同时，也要防止出现适当的阴暗角。产品建议产品建议项目商业配套规模初步推算 项目商业配套以满足项目内部自身需求为主，以社区服务作为项目商业配套的主要出发点 项目商业配套规模建议按人均商业面积进初步推算初步推算条件设定 确定条件: 总建筑面积：19万m 设定条件 户均面积：110m/户 户均居住人数：3.5人/户 人均商业面积：0.6-1 m/人商业配套规模推算： 项目商业配套面积=总建筑面积/户均面积户均居住人数人均商业面积项目商业配套面积约需项目商业配套面积约需2350-3900m2350-3900m整体商业体整体商业体指标分析指标分析项目商业配套规模推算项目商业配套规模推算 商业发展建议沿街商业 本项目沿街商业形式的配套可分为以下两种类型： 邻商业街用以满足社区居民日常生活需求为主的功能型商业 主题商业街以特色主题商业发展以辐射广范围的城市型商业 邻商业街：重在经营业态之间搭配，能全面满足社区需求。在经营方式及店面装修方面 也需要统一要求，与社区建筑体风格相协调。 主题商业街：重在用特定资源条件，形成具有特色的或主题性的商业街。本项目适合 打造主题型商业街。邻商业街可发展商业建议在项目地四至道路上，设立道路指引系统，指引来访客户在项目地四至道路上，设立道路指引系统，指引来访客户反光字体反光字体突出白天及夜晚不同的效果创意导示系统：创意导示系统：利用创意元素，吸引过路客户目光，让人产生过目不忘的效果。异型设计异型设计吸引注意吸引注意案场包装案场包装售楼处位置市政路籍山路规划路春谷中路规划地块工业园区指引来访车辆迎接来访车辆礼遇感受星河星河国际国际本本案案党党校校销售部内部体验展示销售部内部体验展示客户到访体验系统客户到访体验系统听觉听觉神秘感神秘感视觉视觉味觉味觉嗅觉嗅觉触觉触觉尊贵感尊贵感时尚感时尚感品味感品味感细致感细致感案场包装案场包装 安全感鉴于项目所处区位环境，安全性一定是客户非常关心的。通过在销售中心的安全感体验，让客户从一开始就对本案产生信任感，从而建立起安全感。建议销售中心保安数量要稍多于常规配置，在客户参观过程中潜意识里总有他们的身影。形象一定要优中选优，高大威猛，不卑不亢。建议选用高级保安服装制服，同时建议设置一定女性保安，给以更为强烈的心理暗示。【客户到访软环境体验系统】分解说明【客户到访软环境体验系统】分解说明案场包装案场包装舒适感即：尊贵+舒适除了保洁、茶水等服务人员的着装、礼仪要重点考虑外。建议在接待厅配备老年或者外籍门童一名，除了给客户以酒店般的心理感受外，更重要的是做好客户的引导工作。【客户到访软环境体验系统】分解说明【客户到访软环境体验系统】分解说明案场包装案场包装尊贵感尊贵感可以通过一些道具来加以暗示：听觉除中央音乐背景外，洗手间建议播放视频视觉国内外金融、时事、人文、时尚杂志要看似随意实则规范的置于客户触手可及处（要即时期刊）嗅觉销售现场设置熏香，渲染高贵、优雅气氛，建议选用檀香触觉卫生间设置洗手液、润肤霜、棉签、毛巾等用品；马桶设置一次性纸质坐垫【客户到访软环境体验系统】分解说明【客户到访软环境体验系统】分解说明案场包装案场包装【客户到访软环境体验系统】接待中心杂志设置建议【客户到访软环境体验系统】接待中心杂志设置建议案场包装案场包装【客户到访软环境体验系统】分解说明【客户到访软环境体验系统】分解说明 细致感细致感饮料客户落座后，由专人询问客人饮用何种饮料（应至少提供水、咖啡、红茶、果汁），并迅速提供，下午四点左右可提供适量点心或饼干。 音乐背景音乐的选择至关重要，必须既不会干扰客户，又给人以轻松、高雅的感受，我们将精心挑选合适的音乐予以建议。案场包装案场包装 环境包装系统环境包装系统功能模块分解功能模块分解环境包装体系展示环境包装体系展示停车场包装停车场包装主景观包装主景观包装入门系统入门系统接待系统接待系统企业展示系统企业展示系统沙盘区沙盘区洽谈区洽谈区水吧水吧VIPVIP室室签约室签约室财务室财务室办公区办公区会所展示会所展示影音展示影音展示样板区样板区休闲区休闲区售楼部外围包装售楼部外围包装售楼部内部包装售楼部内部包装案场包装案场包装现场引导组织交通动线，避免车辆拥挤现场引导组织交通动线，避免车辆拥挤车辆来访动线车辆离开动线标示指引标示指引车辆进出双动线分流组织车辆进出双动线分流组织停车场车辆保护停车场车辆保护车辆来访组织接待通知销售现场车辆来访组织接待通知销售现场停车停车场场售楼部售楼部案场包装案场包装销售部外部体验展示销售部外部体验展示售楼部门头包装，醒目、大气。售楼部门头包装，醒目、大气。售楼部外核心水景售楼部外核心水景售楼部外休息处售楼部外休息处通过售楼部门头包装及核心水景，展现项目大气、品质、高档次； 通过休息处，传达项目细致，雅致品质形象及多功能表现； 通过广场倒旗，营造现场节日感，加深来访客户对项目的记忆点；售楼部外活动区售楼部外活动区售楼部售楼部售楼部外部包装核心案场包装案场包装销售部外部儿童活动区展示销售部外部儿童活动区展示案场包装案场包装售楼部大门，高大、厚重感强接待台，醒目、夺人眼球，奢华的品质感形象墙，展示开发商企业发展历程及奖状，设计新颖，灯光效果突出大堂大堂洽谈区洽谈区恒温游泳池恒温游泳池雪茄吧雪茄吧壁球室壁球室桌球室桌球室高尔夫推杆室高尔夫推杆室会所会所4D影音播放室高科技，立体呈现项目宣传动画影音室影音室报刊架客户留言互动客户摄影展示休闲区休闲区样板间体验点：样板间体验点： 通过实景样板间强化户型优势，体现户型效果，冲击客户眼球； 实景样板间呈现项目形象感、品质感； 工法样板间，现在项目产品细节、施工工艺、科技应用，让客户对项目了解更加透彻。实实景样板间景样板间样板展示体系样板展示体系工法样板间工法样板间 豪华奢侈风格豪华奢侈风格 简洁中式风格简洁中式风格庭院样板展示庭院样板展示工艺技术展示工艺技术展示科技应用展示科技应用展示实景示范区展示实景示范区展示样板展示样板展示豪华奢侈风格豪华奢侈风格 注重空间亮度、在细节处理上要体现精致； 色彩上以金、黑色为主，体现富贵、高雅的感觉； 装饰元素应用加入奢华品概念； 空间感有序、不宜跳跃性过强。样板间包装样板间包装简洁大气中式风格简洁大气中式风格 色彩上简洁明白，对比度高，黑白色搭配呈现中式文化泼墨山水画元素； 屏风、壁画、背景墙等利用代表型符号体现中国元素； 细部空间处理上，以高档木材装饰为主； 整体空间感强、不易过于繁琐、在细微的符号上体现出中式文化的感觉。电子投影触摸技术4D技术虚拟讲解技术沙盘注重灯光效果显示立体户型模式沙盘宝，电子触摸屏，提升项目科技感道具包装道具包装销售道具包装体验说明：销售道具包装体验说明：楼书包装楼书包装折页包装折页包装户型单张包装户型单张包装动画影碟动画影碟认购协议书认购协议书会刊会刊VIPVIP会员卡会员卡销售道具包装体系销售道具包装体系项目宣传道具项目宣传道具手提袋手提袋信封信封纸杯纸杯烟灰缸烟灰缸胸牌胸牌项目纪念品项目纪念品项目沙盘包装项目沙盘包装区位沙盘包装区位沙盘包装户型模型包装户型模型包装项目信息资料项目信息资料围绕整个销售过程的销售道具包装从客户来访所看到的；到客户咨询过程中所用到的；到客户离开时所带走的；全程物料都显著标记着全程物料都显著标记着项目符号，加深客户对项目符号，加深客户对项目印象及理解，同时项目印象及理解，同时显示本项目高端档次和显示本项目高端档次和细节的高度统一性。细节的高度统一性。销售讲解道具销售讲解道具产品建议产品建议市场如何？市场如何？宏观市场分析宏观市场分析 和谁竞争（和谁竞争（供应市场）供应市场） 有哪些市场空白（需求市场有哪些市场空白（需求市场) 版块分析与宗地思考版块分析与宗地思考 我们提供何种产品我们提供何种产品(市场定位市场定位) 我们的客户在哪里（客户定位）我们的客户在哪里（客户定位） 我们的策略我们的策略 我们的推广我们的推广 红与黑机构运营实力红与黑机构运营实力 目标怎样？目标怎样？ 如何实现？如何实现？ 我们的视觉表现我们的视觉表现 我们产品怎么包装（产品建议）我们产品怎么包装（产品建议）导导 言言综合对城市以及区域的深入分析，我们发现，本案要想取得满意的销售率和相对较高的价值回报，必须在理念推广和销售执行上做到确山第一，领先确山。传统的推广手法和销售思路不足以带来震撼性的传播效果，红与黑将运用独创的一系列营销手法将本案打造成领先确山，平行驻马店的明星楼盘。总总 论论市场定位：确山已经进入大盘时代，大盘带来的全配套，好环境以及高人气都必将带动确山整体房地产的重新变革，本案因自身以及周边社区的大体量必然成为新一轮地产热潮中的明星。项目定位：本案大体量的开发终结了确山无大盘，确山无名盘的历史，同时，本案高标准的产品立意也必然带动整个区域内的房产热度。大盘启示：大盘就是实力，大盘就是品质，大盘创造新的城市中心。大盘就是人气，大盘就是潜力，大盘就是升值无限。我们的策略我们的策略 销售策略地段提升城南，加强认同，获得更高的关注。1、挖掘地段潜在的优势，增加客户的认同：地段价值取决配套，综合周边地块，四十万方社区，我们就是在做新城，各项生活设施应有尽有。2、提升地段的价值设想：不是老城的修修补补，不是北区的机关林立，人烟稀少。四十万方（2万人生活）社区自然带来人潮滚滚，必然带来万千配套，并且高起点、新配套、新环境。3、抢占地段的排头兵，在三盘联动中，占据优势：时间优势自然显现，提前经营聚集人气，开发商培育提供层次、品质的优势。 以上三个构想足以解决城南与其他三区相比的不足，提升客户的认同，并利用先发优势为客户提供低价入市、未来升值在自住、投资两相宜的引导。销售策略销售策略 高效蓄客9招式蓄客策蓄客策蓄客策造势活动，广泛蓄客结合工程进，充分用项目现场组织营销活动，在现场进认筹、蓄客；实现信息广泛覆盖及有效释放。蓄客策团购客户发动在前期，通过整合社会关系单位团购，为项目迅速积起第一批客户资源;通过团购专场的口碑传播，实现项目影响力的扩大，为广泛的蓄客打下“群众基础。蓄客策略活动营销小众营销，以成本低的小活动为主。同时，借助项目整体举办的大型活动进推广宣传。通过活动旺场，持续保持销售现场的人气，制造热的销售气氛，感染潜在卖家，促成销售。如：1、结合营销节点举办活动，如营销中心开放、样板房开放、园开放。2、家庭户外展活动，组织客户家庭到现场体验，同时，体现开发商对客户的关怀及重视。蓄客策略房交会，迅速蓄客通过参加20119月底的房交秋交会，项目相及用房交会的人气迅速提高蓄客。蓄客策巡展活动，主动出击在营销中心开放之前，启动巡展，重点在高档社区、高端商场定点巡展，发放资。蓄客策带新客每个客户，都是我们的销售员，这是营销的最高境界。一般客户都有自己的生活圈层，他们都希望自己的朋友，家人可以住在一起。可通过一定优惠折扣发动带新泛转介动。凡带一名新客户，可抵房价5000元优惠，可以加，高封顶，可与VIP卡优惠政策加。 发动发动 跟进跟进 销售人员提供销售人员提供 转介登记表转介登记表 本案销售经本案销售经 分发至销售人员分发至销售人员 跟进直至成交跟进直至成交蓄客策蓄客策红与黑红与黑“泛营销转介大泛营销转介大动动蓄客策蓄客策点对点营点对点营销销通过短信公司的客户资源，从中根据地区特征、单位/企业特征、主要职业等特点筛选出客户，发送短信；系统管理项目一路积累下来的客户资料，定期梳理，并向客户发送短信保持信息传达与接收的畅通；短信内容将根据营销工作的需要分次组织蓄客策略蓄客策略事件营销事件营销如：通过与政府合作，以政府扶持的名义，共同推出“魅力城南，购房回馈购房活动。如：借助盘龙公园开园，将全县目光吸引到项目所在区域，并借助新闻媒体进炒作，达到蓄客的目的。我们的策略我们的策略 销售策略销售策略价格价格实现均价实现均价2650元，元，1、以错位定价方法，把户型、楼层、朝向颠覆传统的差价法，不仅形成先卖差的后卖好的的优良结果，还可以实现较高的去化和价格。2、存托发，让标杆发挥标杆的作用，为整体价格和去化做出贡献。定价原则定价原则区域中高端；利于促销；最大限度地实现项目价值；最大限度地实现项目价值；树立区域价格新标杆，以价格契合产品定位；树立区域价格新标杆，以价格契合产品定位；建立市场信心；建立市场信心；价格具有竞争，实现销售，抢占市场份额；设定预警机制，保证均价实现。价格策价格策总纲总纲总体价格策略推广期，高价格预期；销售前期(主要是开盘期和强销初期），低开高走，小步快跑；销售后期，保持稳定，重要销售节点小幅上涨。确定实价，逐步上调，迅速消化低开高走为迅速占有市场份额，形成市场热点，建议本项目采取中低价入市，即以销售开盘时市场中低价入市，并在前期预留足够的价格空间，然后逐步提高价格，树立升值物业形象。1项目启动期价格控制思项目启动期价格控制思2项目热销期价格控制思项目热销期价格控制思小步快跑为实现项目预期销售价格，需采用阶段性调价策略，主要把握两个方面，一是调价频率；二是调价幅度。必须做到调幅要“小”、频率要“频。每次调价幅控制在35左右。各阶段定价措施各阶段定价措施内部登记：内部登记：公布价格平实;即中高档价格、高升值空间，才能吸引到中高端物业消费群体的竞相关注，预留价格悬空间，真正做到高尚的物业、平实的价格；开盘销售：开盘销售：价格平稳拉升，以销售现场的价格提升控制，把控项目整体销售节以最终保证达到和预留准备后期陆续提价的单位；各阶段定价措施各阶段定价措施中期销售：中期销售：随新单位的推出即时调整剩余产品价格，依靠产品自身对比和价格引导快速促成销售；尾盘销售：尾盘销售：借助终端市场价格炒作，定期陆续升价格尺，以逼紧客户购买时间差，依靠价格引导稳步促成销售。付款方式措施付款方式措施一次性付款：一次性付款：建议在开盘时针对一次性付款客户给予98折优惠，根据后续销售情况进折扣调整，如销售火爆可将折扣调整为99折；按揭（公积金）付款：按揭（公积金）付款：建议在开盘时针对按揭（公积）付款客户给予99折优惠，根据后续销售情况进调整折扣调整，如销售火爆可将按揭付款折扣取消；采用分期付款方式。1 1、筛选可比楼盘、筛选可比楼盘2 2、确定权重、确定权重3 3、打分、打分4 4、比准价形成、比准价形成市场比较法进行步骤产品特征相似、项目定位相似目标客户相似，销售期重合根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度 2) 项目定位的差距 3)后期竞争强度比准指标：片区优势：周边环境/发展前景/生活便利/升值潜力/公交路线本体素质：项目规模/容积率/建筑面积/楼栋数/车位数量比/内部配套 设备及智能化/梯户比/实用性/功能布局/面积控制/采光通风 /生活配套/立面效果/建筑外观项目品牌：售楼部现场展示/样板房展示/发展商品牌、形象物业管理：物业管理水平比较因素比较因素本项目本项目可比实例一可比实例二可比实例三项目名称盘龙新城金地清雅园一期名门世家金地城市花园建筑面积（万）19万 3万17万5万建筑类型多层、小高层多层、小高层多层、小高层多层、小高层产品类型90-270两居、三居、五居 100-140两居、三居95-146 两居、三居 48-309两居、三居、五居品牌知名度较低较高一般一般景观资源内部组团景观无内部组团景观内部组团景观市参考均价（元/）235025002200市场比较法市场比较法价格推导价格推导价格推导价格推导顺市场变化而动，保持低开高走的节奏顺市场变化而动，保持低开高走的节奏 对比打分，三个项目对本案的可比价格为 金地清雅园一期：23500.96=2256 名门世家：24000.85=2040 金地城市花园：22001.01=2222可根据本案情况，可设定以上三个项目权重分别为0.41、0.20、0.39，由此可计算本项目均价= 22560.45 20400.2 22220.35= 2200 元/因此，本案入市价格为 2200 元元/ /建议：低开高走，稳步提升，小步快跑，利润最大化建议：低开高走，稳步提升，小步快跑，利润最大化市场如何？市场如何？宏观市场分析宏观市场分析 和谁竞争（和谁竞争（供应市场）供应市场） 有哪些市场空白（需求市场有哪些市场空白（需求市场) 版块分析与宗地思考版块分析与宗地思考 我们提供何种产品我们提供何种产品(市场定位市场定位) 我们的客户在哪里（客户定位）我们的客户在哪里（客户定位） 我们的策略我们的策略 我们的推广我们的推广 红与黑机构运营实力红与黑机构运营实力 目标怎样？目标怎样？ 如何实现？如何实现？ 我们的视觉表现我们的视觉表现 我们产品怎么包装（产品建议）我们产品怎么包装（产品建议）我们的推广我们的推广推广策略推广策略媒体媒体 强势媒体大覆盖，线状强势媒体大覆盖，线状媒体通道化，达到媒体通道化，达到轰动全城、节约费用1、新媒体为主，传统媒体为辅。不仅把广告费节约到最低程度，而且引起全城轰动，不仅是县城轰动而且是包含所有的乡镇。2、活动为主，广告发布为辅。开门就炸响全城，高额的奖励政策还可以有效规避政策限制。如登记有奖。整体战整体战局部战局部战运动战运动战整体市场整体市场区域市场区域市场定点行销定点行销户外广告现场包装灯杆旗高炮户外广告全城路演活动单位内部网络条幅、展板赞助活动相对坐销+我们的推广我们的推广推广策略推广策略渠道渠道1、在县城直接与我们的目标客户对接，在全县所有的人群聚集地区和常经过地区发布我们的信息。2、制造话题，不仅与直接的客户有效接触，还可以进行二次、三 次传播。 推广原则推广原则原则一：整合营销、立体宣传原则一：整合营销、立体宣传利用项目CBD核心圈的区位嫁接城市标志，引起市场关注。建议多方结合，复合推广，产生联动效应。原则二：点面结合、重点突破原则二：点面结合、重点突破全城瞩目的效应有助于影响窄众的决定。所以在大众推广的铺垫下，进行活动式窄众传播，整体塑造提升项目巅峰形象。 根据确山消费者市场特点，推广本土式营销推广手法，促使客户自发形成群购 的购买冲动。推广原则推广原则推广原则推广原则本案综合质素及高定位须赋予项目高端概念，引起金领阶层的回应和共鸣，吸引其产生购买行为。因应确山上流阶层拥有物实的特性，产品开售时需要超一流硬件支撑，这 将关系到目标客户群购买项目行为的发生时间。原则三：概念先行、硬件支撑原则三：概念先行、硬件支撑线上线下双重推广线上线下双重推广找到目标客户群找到目标客户群传统的坐销模式转变为行销模式传统的坐销模式转变为行销模式增加客户感受度、认知度增加客户感受度、认知度关系营销关系营销本案推广策略本案推广策略线上媒体传播线下圈层推广项目卖点集中传播，强迫客户记忆项目卖点集中传播，强迫客户记忆项目炒作，树立市场形象项目炒作，树立市场形象树立品牌形象树立品牌形象企业品牌带动项目品牌企业品牌带动项目品牌推广计划推广计划盘龙新城，定制城南自然人居样板盘龙新城洋房精致生活盘龙新城确山首席纯氧宜居乐活社区推广主题推广阶段春节第一次开盘第一次开盘形象缔造企业品牌带动项目品牌概念引导样板体验卖点释放产品信息传播媒体策略大众媒体、广度传播户外、围墙户外、围墙、短信、网络立体组合，深度传播集中轰炸，深度传播户外、短信、路演公关活动线上推广线上推广线下推广线下推广1、项目开工媒体见面会2、售楼部开放暨产品推介会1、样板间开放2、确山全城路演活动1、寻人启事2、心近自然，环游确山寻找目标客户寻找目标客户行销模式行销模式关系营销关系营销增强客户感受度增强客户感受度寻找目标客户寻找目标客户树立品牌形象树立品牌形象第二次开盘第二次开盘7月9月10月3月5月12月金鹏地产，问礼确山3月5月第三次开盘第三次开盘8月1、幼儿园进驻活动3、业主答谢活动 卖点强化 各卖点细化3、“明日之星”选拔赛3、“我与盘龙新城的不解之缘”作品征集活动2、“缘分天定，爱在确山”万人相亲会集中轰炸，深度传播户外、短信推广节奏推广节奏SPSP活动策略活动策略各阶段活动方案设想各阶段活动方案设想营销推广阶段营销推广阶段营销活动方案营销活动方案目的目的蓄水期市中心售楼处启用，产品面市活动网络户外形象宣传启动市场预热期提高产品认知度和品牌认知度、提升开发商和项目知名度、吸引目标客群关注，完成客户储备计划。开盘前强势期及开盘板块居住价值研讨会VIP认购优惠活动知名物业公司引进签约仪式绿色节能住宅品牌展示炒作板块、继续提升品牌形象、以小众营销活动带动大众关注，树立产品高端形象。配合开盘计划在蓄势高点引爆市场、形成市场关注焦点、推动销售进度。强销期推出定制家装方案服务已购客户明日之星选拔赛/转客户介绍优惠活动继续巩固开发商品牌和产品的知名度和美誉度，在配合销售去化任务的同时继续提升开发商和产品的品牌价值，确立项目的江湖地位。持续销售期业主联谊会/定制家装方案服务与高端家电、家居产品联手促销/我与盘龙新城的不解之缘转客户介绍优惠活动产品买点深化作为主要促销策略，坚持活跃于市场和消费者的视野范围、持续巩固开发商和产品的品牌价值、为下一轮销售做好蓄水准备。形象导入期：形象导入期：形象炒作：形象炒作：对项目品牌进行炒作，树立项目确山首席国际居住社区的形象，同时提升开发商品牌形象。户外主题户外主题：记住这个地标，不久将震撼世界记住这个地标，不久将震撼世界 注视这片空白，不久将改写历史注视这片空白，不久将改写历史 新闻炒作新闻炒作：通过媒体对城市规划、区域政策、板块、交通等外因的炒作，带出本项目，间接地塑造项目形象。 活动炒作活动炒作：配合活动开展进行炒作。形象炒作：形象炒作：配合平面广告，进行深入传播，树立项目高度形象。炒作主题如： 思想已与国际接轨，居住呢？ 事业已与国际接轨，居住呢？ 成就已与国际接轨，居住呢？ 成就在世界，居住在长沙！新闻炒作：新闻炒作：通过媒体对城市规划、区域政策、板块、交通等外因的炒作，带出本项目及金鹏地产，间接地塑造项目及开发商形象。活动炒作：活动炒作：配合活动开展进行炒作。 金鹏地产高考爱心车队隆重启动金鹏地产高考爱心车队隆重启动时间：时间：20112011年年6 6月月思路：思路：使用统一车辆表示爱心车标识，为高考学子制作绿色通道，通过高考爱心车队传递人与人之前的温暖和文明，建立人和人和谐相处的关系。目的：目的：以最受社会关注的高考学子为切入点制造项目噱头，提高项目美誉度与知名度。 目目 的：的：通过楼盘高度与中心区位的炒作，树立“深度”与“中心”是城市地标的标准的观点，确立项目确山首席大盘形象；配合轰动性公关活动，充分聚集人气，达到人声鼎沸、全城关注的轰动效果。时时 间：间： 11年年10月月阶段推广主题：高度阶段推广主题：高度中心中心第一地标第一地标报广主题：报广主题：确山，终于有了世界的标杆确山，终于有了世界的标杆 确山，终于被世界仰望的深度确山，终于被世界仰望的深度 一个世界的深度，一个城市的名片一个世界的深度，一个城市的名片活动配合：活动配合：“璀璨烟花夜，珈鼎世界城璀璨烟花夜，珈鼎世界城”媒体配合：电视、报纸、电台、网络、杂志、行业内刊、户外、楼书、媒体配合：电视、报纸、电台、网络、杂志、行业内刊、户外、楼书、宣传单张宣传单张开盘引爆期：开盘引爆期：售楼部开放暨产品推介会售楼部开放暨产品推介会活动目的活动目的：广而告之现场售楼部对外开放信息，展现本项目工程进度，通过现场包装展示，增强客户对项目感知度；通过产品推介会，全方位加强前期积累客户对本案的认知度及感受度，在开盘前期对客户进行心理上的刺激及压迫感，增强客户购买信息，为开盘解筹做好铺垫；活动地点：活动地点：售楼部现场活动内容活动内容：邀请之前累积意向客户参加；售楼部开放剪彩活动；参观售楼部现场；由开发商、建筑设计单位、景观规划单位、施工单位、物业公司等对产品的开发理念、科技应用、建筑风格、景观规划、工程质量物业服务等方面做出详细阐明，让客户在近距离产生直观感受。样板房开放首映式活动样板房开放首映式活动活动目的活动目的：通过样板开放，制造项目市场关注度，吸引大众客群前来，增强客户对项目感受度。活动内容活动内容：媒体发布信息，发布项目样板开放信息；现场活动演出，渲染现场气氛；现场开发商领导讲话致辞举办样板“首映式”活动，组织来访客户参观样板；配有置业顾问专职讲解；持续销售期：持续销售期：推广背景：推广背景：趁开盘后的持续热销，采取均频率、中版面的持续宣传策略，并利用房展会等契机，最大程度提高销售率。推广目的：推广目的：主题定位深化，延续广告效应，保持适当的见报或出镜率，保持社会形象的稳定。推广主题：推广主题：项目地块的升值潜力以及项目高端楼盘形象的巩固和提升，工程进度，销售状况，阶段促销活动以及分批入市之产品的特点。宣传渠道：宣传渠道：适当的电视广告，DM派发，短信群发等；SP活动。增加软性宣传， 减少硬性广告密度的方法控制广告、补充广告诉求的不足。在景观组团完成初步划分和景观营造后，可以通过开展业主树木认领，业主联谊会等形式活动加强与老客户的联系，通过口碑传播带动潜在市场。 “缘分天定，爱在确山缘分天定，爱在确山”万人相亲会万人相亲会时间：时间：20122012年年7 7月月思路：思路：金鹏地产以主办形式操作本次活动，大会通过应征者信息公开的形式，应征者自我表现、自我表白、自由选择、自由交流的方式让每位应征者都