中铁轨道交通高科技产业园可行性研究报告11493

中铁轨道交通高科技产业园可行性研究报告中铁二院工程集团有限责任公司中铁二院工程集团有限责任公司中铁置业集团有限公司中铁置业集团有限公司二二一一年三月年三月目目 录录总 论.1一、项目决策背景.1（一）经济背景.1（二）业务背景.1二、项目来源方式.1三、项目简况.2四、项目取得条件.2五、本报告的编制依据及限制性因素.2（一）编制依据.2（二）限制性因素.3六、可行性研究结论.3（一）结 论.3（二）建 议.4第一部分 项目基本情况.5一、宗地位置及四至.5（一）地理位置与区位关系.5（二）项目用地范围与四至.6二、用地性质与规划指标.7三、地块现状及交地条件.7（一）宗地现状.7（二）承诺交地状况.8（三）承诺交地时间.8（四）前期市政状况.8四、生活配套.8（一）交通状况.8（二）大市政配套.8（三）现状生活配套及规划情况.8五、结 论.9第二部分 区域工业园市场分析.10一、区域经济环境研究.10（一）城市概况.10（二）经济发展情况.10（三）城市发展定位.10（四）西部综合交通枢纽及“铁半城”.10二、区域工业园土地市场供应分析.11（一）区域供应量分析.11（二）竞争项目用地分析.11（三）结 论.11三、区域工业园市场分析.12（一）项目宏观市场分析.12（二）成都工业地产及总部基地分析.12（三）重点个案分析.17（四）本项目竞争力分析.20四、区域市场目标客户特征及辐射范围.21五、区域价格分析.21六、项目所在区域未来规划发展.22（一）全域成都规划.22（二）北部新城规划.22（三）金牛区发展规划.23第三部分 轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求.24一、轨道交通高科技产品产业内容.24（一）轨道交通高科技产业链的需求分析.24（二）主导产业选择.24二、产品产业的市场容量预测.25三、产品产业的市场容量和用地规模.26（一）产业规模预测.26（二）产业用地规模.26四、产品产业化项目推进情况及空间需求.26（一）正在实施的产品产业项目及空间需求.26（二）准备推进的产品产业项目及空间需求.28第四部分 项目初步定位分析.30一、项目或地块 SWOT 分析.30二、市场定位.30三、客户定位.30四、产品定位.31五、价格定位.32第五部分 概念规划设计.34一、设计概念.34（一）产业园整体设计理念.34（二）产业园的建筑设计理念.34二、空间发展策略.34三、项目概念性设计.36四、空间格局.36五、建筑风格及园区鸟瞰.36（一）建筑风格.36（二）园区鸟瞰.37六、首期 500 亩初步设计后的主要经济技术指标.39第六部分 项目实施进度计划.40一、开发策略和顺序.40（一）开发策略.40（二）开发顺序.41（三）总体进度安排.41（四）招商策略.41二、成本控制策略.41三、开发、销售节奏建议.42第七部分 项目运作机构及人力资源配置.43一、运作机构.43（一）设想.43（二）组织机构.43二、人力资源配置.43第八部分 经济预测与财务评价.45一、测算假设条件.45二、资金筹措及安排.46三、测算结果.46四、财务评价指标.47五、小 结.48第九部分 法律分析及其他风险分析.49一、土地使用权获取风险及应对措施.49二、合作风险及应对措施.49三、项目开发风险及应对措施.49四、其他风险分析及应对措施.49第十部分 结论、建议.51一、结 论.51二、建 议.521总 论一、项目决策背景（一）经济背景（一）经济背景2008 年底，我国出台了一系列拉动内需的政策措施，其中在国务院批准的 4 万亿投资中，约有 45%用于交通基础设施建设。而到 2020年近 8 万亿元的现代化交通基础设施建设将带动交通高科技新技术、新工艺、新产品、新材料的研发、生产和制造等市场，这样的市场将有条件完成交通高科技的产业集群和集聚，形成产业园。（二）业务背景（二）业务背景中铁置业是中国中铁股份房地产板块的旗舰企业,要积极利用中国中铁在区域、城市轨道交通领域独特优势，进一步完善自己的物业开发类型，在条件成熟时进军工业地产，从而在房地产开发领域更具竞争力，在 35 年内形成中铁股份新的利润增长点。中铁二院是以交通勘察设计为主业的企业，已连续 5 年在国内勘察设计行业中营业收入排名第一。为实现中铁二院的可持续发展，除了要不断拓展交通勘察设计市场外，还必须紧密依托主业，寻求新的经济增长点，从深度和广度上拓展产业链，打造富有特色的上下游产业链。中铁置业和中铁二院深度合作开发“中铁轨道交通高科技产业园”项目，将会成为各自新的利润增长点。二、项目来源方式结合四川省、成都市承接产业转移，实现产业结构调整，促进成都市“一区一主业”的良好发展，金牛区有意邀请中铁置业和中铁二院联合引领打造金牛“一区一主业轨道交通集中发展区”。2三、项目简况项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和成都国际商贸城，南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的成都市凤凰山休闲、运动、居住新城区，东靠宝成铁路线和川陕公路及天回镇，西靠地铁 1 号线和北新干线及大丰商住新区。项目总净用地 954671.44 平方米（1432 亩） ，容积率1.5；规划总建筑面积约 160 万平方米，土地用途为工业。目前项目用地基本达到“三通一平”。四、项目取得条件项目用地通过与政府协议锁定其范围和土地价格，首期 500 亩土地为 16 万元/亩（净地价格） ，后期土地价格视先期项目建设进度、投资强度及对区域经济的贡献等情况在基准地价内给予最大优惠。项目每期用地取得方式均实行公开市场出让，带规划方案、产业方向、投资强度挂牌。在与政府签定项目投资协议三个月内，项目首期 500 亩土地实现公开挂牌出让，摘牌后三个月内办理完成国有土地使用权证。土地摘牌价格高于与协议中承诺的 16 万元/亩，则差额部分由金牛区人民政府扶持（详见附件） 。五、本报告的编制依据及限制性因素（一）编制依据（一）编制依据1、 成都市人民政府办公厅关于优化工业布局规划促进产业集约集群发展的通知成办发（2009）51 号；2、 关于同意建立国家火炬计划成都电子信息产业基地的复函国科火字（2002）4 号；3、金牛区天回万圣、甘油及石门片区控制性详细规划；34、成都市大丰天回片区城市分区规划调整；5、成都凤凰山城市规划方案概念性纲要规划；6、 成都市规划管理技术规定 （2008） ；7、 全国工业用地出让最低标准 ；8、关于印发中国中铁股份有限公司投资管理暂行办法的通知（中铁股份资【2008】389 号） ；9、关于印发中国中铁股份有限公司项目投资评审管理暂行办法的通知（中铁股份资【2008】390 号文件） ；10、关于印发中国中铁股份有限公司投资项目可行性研究报告格式指引的通知（中铁股份资【2009】177 号文件） ；11、关于印发中国中铁股份有限公司投资项目经济评价方法与参数指引的通知（中铁股份资【2009】178 号文件） ；12、关于印发中国置业集团有限公司市场开发工作管理办法（试行） 的通知（中铁置市【2009】56 号文件） ；13、 中铁二院与金牛区人民政府投资合作的框架协议 。（二）限制性因素（二）限制性因素1、产业园土地权属不能转让。2、规划限制条件容积率1.5；限高为 76 米；绿化率30%；建筑密度40%；投资强度260 万元/亩；税收20 万元/亩年。3、园区内产业为交通领域上中下游相关联企业，且入园企业的税收必须在金牛区解缴。六、可行性研究结论（一）结（一）结 论论项目具有极大成本优势：本项目用地取得成本大大低于区域内工业园项目。项目交通便捷：项目位于成都市北部新城、在三环以北、绕城高速以南、北新干道以东、川陕公路以西，区域内有建设中的地铁 1 号4线和规划中的地铁 3 号线等。交通路网通达，交通便捷。项目所处区位优越，在地理位置、规划前景等方面具备优势:本项目是目前成都市规划的绕城高速内占地面积最大的一宗工业用地，周边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城、天回古镇等，势必带来区域土地价值的提升。市场前景好，发展潜力大:本项目符合国家规划和产业政策，满足当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好的市场前景。项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都的战略布局:项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并树立一定的品牌影响力。综合结论：项目首期 500 亩需要自有资金 3.33 亿元，3.93 年收回，项目自有资金年均投资回报率 16.81%。按项目全部自有资金由股东方提供、项目全投资财务内部收益率 23.27%，项目自有资金投资内部收益率 25.47%、投资动态回收期 4.07 年。经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率（16%） ，项目抗风险能力强，经济可行。根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来看，产业效益较为乐观。凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争优势，加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业园项目有能力、有条件形成产品产业的集群和集聚。（二）建（二）建 议议建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策、宣传推广、建设环境等方面的支持。建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策、技术、品牌、市场、资金等方面的支持。5第一部分 项目基本情况一、宗地位置及四至（一）地理位置与区位关系（一）地理位置与区位关系项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正在建设的成都国际商贸城；南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的 1.5 万亩的集休闲、运动、居住为一体的凤凰新城区；东靠宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇；西靠地铁 1 号线和北新干线及大丰商住新区。宗地位置如图 1-1、1-2 所示：图 1-1 宗地位置图6图 1-2 宗地位置图（二）项目用地范围与四至（二）项目用地范围与四至地块呈倒钩形状，西至九道堰，南至九道堰和规划道路(用地界限)，东至宝成铁路，北至园区天斑路，万石路从北到南横穿本项目，项目用地范围如图 1-3 所示，项目首期用地范围如图 1-4 所示。图 1-3 用地范围图7首首期期首首期期5 50 00 05 50 00 0亩亩用用地地亩亩用用地地预预预预留留留留预预预预留留留留首首期期首首期期5 50 00 05 50 00 0亩亩用用地地亩亩用用地地预预预预留留留留预预预预留留留留图 1-4 首用地范围图二、用地性质与规划指标项目用地性质与规划指标表 表 1-1项目技术经济指标中铁轨道交通高科技产业园地块用地性质工业规划净用地面积（亩）1432 亩容积率1.5建筑密度40%绿化率30%绿地率30%限高76 米三、地块现状及交地条件（一）宗地现状（一）宗地现状1、地势情况：地势平坦，与周边无高差。2、地面现状：宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发8有较大影响的因素。宗地现状见图 1-5 所示：图 1-5 宗地现状图3、地面现有建筑物情况：地块内现有少量村民住宅，政府正在实施拆迁。4、地下情况：据初步勘察，地下没有影响项目开发的不利因素。（二）承诺交地状况（二）承诺交地状况项目用地按“七通一平”标准出让。（三）承诺交地时间（三）承诺交地时间出让合同签订后半年内，具体交地、付款条件及细节在出让合同中明确。（四）前期市政状况（四）前期市政状况目前园区内规划的市政主干道及管网都已修建完成，已基本达到“三通一平”水平。四、生活配套（一）交通状况（一）交通状况项目位于成都市北部新城、在三环以北、绕城高速以南、北新干道以东、川陕公路以西，交通路网通达，区域内有建设中的地铁 1 号线和规划中的地铁 3 号线。（二）大市政配套（二）大市政配套9该园区作为省级高新园区，水、电、气等资源完全能满足园区的开发和经营需要。（三）现状生活配套及规划情况（三）现状生活配套及规划情况医疗配套：成都军区总医院、大丰镇医院和天回镇医院等。商业配套：紧临成都市国际商贸城、天回镇和大丰镇等商业区。金融机构配套：建设银行、招商银行、工商银行、中国银行、农业银行、成都商业银行等在该区域均有分支机构。项目所在区域周边规划有：位于产业园北面是金牛区“198”非物质遗产生态公园；位于产业园南面的凤凰新城将打造为中高档住宅区；位于项目东边的天回镇将着力打造天回古镇，集旅游、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型度假区，同时以成都军区总医院为核心，打造医疗康体中心，项目周边配套正在逐步完善。五、结 论项目区域交通路网通达，通畅便捷，周边生活配套日益成熟。项目地块内无影响地块顺利开发的因素存在，已具备良好的开发条件。10第二部分 区域工业园市场分析一、区域经济环境研究（一）城市概况（一）城市概况成都市是四川省省会，国务院确定的西南科技、商贸、金融中心和交通通信枢纽，中国历史文化名城，全国统筹城乡综合配套改革试验区，全国文明城市，人口 1300 多万人。成都被誉为一座来了就不想离开的城市，拥有国家高新技术产业开发区和国家经济技术开发区，聚集了 15 家金融后台服务中心，130 多家世界五百强企业在蓉落户，美国、德国、法国、韩国、新加坡、泰国、巴基斯坦、菲律宾在成都设立领事馆，先后被评为环境模范城市，国家园林城市，中国最具经济活力城市，被世界银行评为内陆投资环境标杆城市。（二）经济发展情况（二）经济发展情况2009 年成都市实现地区生产总值 4502.6 亿元，增长 14.7%，增速提高 2.6%。其中第一产业实现增加值 267.8 亿元，增长 3.7%。第二产业实现增加值 2001.8 亿元，增长 17.7%。第三产业实现增加值 2233.0亿元，增长 13.4%。成都经济连续 6 年保持高位增长，在汶川地震和全球金融危机下，仍保持了政策的稳定性和连续性，并抓住机遇及时出台实施了一系列应对措施。目前其城乡统筹发展，已形成了良好投资环境，相信未来成都更美好！（三）城市发展定位（三）城市发展定位2009 年末，成都提出了建设“世界现代田园城市”的发展目标。在实现这一目标的重点工作中，着重提出了要加快推进“两枢纽、三中心”建设，这是成都建设国际性区域枢纽和中心城市的战略支撑。因此成都作为西部中心城市，未来的经济发展空间毋庸置疑。（四）西部综合交通枢纽及（四）西部综合交通枢纽及“铁半城铁半城”11为加快建设西部经济发展高地，四川将打造成为西部综合交通枢纽，成都作为西部综合交通枢纽的核心城市，已开展建设“两枢纽、三中心、四基地”。而 “两枢纽、三中心、四基地”的建设，对于轨道交通高科技产业的发展而言，是一个非常良好的条件。成都是除北京之外拥有交通资源最聚集的城市，区域内产业资源丰富，被誉为“铁半城”。它集中了包括中铁二院、中铁二局、成都铁路局等在内的覆盖轨道交通产业链上、中、下游的众多企业，高素质人才群集，人力资源丰富。基于产业资源优势，通过构筑具有高层次形态产业，将高科技产业与现代服务业进行有机融合发展，实现功能拓展与升级，使交通产业聚集联动效应得以强化，将成为成都未来新经济增长的又一模式。综上，成都的投资环境良好，特别是在交通领域，我们应审时度势，抓住这一难得机遇，有所作为。二、区域工业园土地市场供应分析（一）区域供应量分析（一）区域供应量分析本产业园项目位于成都城北区域，该区域在近一年内没有工业土地出让。目前项目所在的“北区”土地均未有企业权属，本项目作为首家入园项目，除确定净用地 1432 亩范围外，还可延伸到“北区”的其他区域。（二）竞争项目用地分析（二）竞争项目用地分析为贯彻落实西部综合交通枢纽政策措施及承接产业转移，成都市确立“一区一主业”的发展思路。本项目所在金牛高科技产业园二期北区被确定为成都市以及四川省的“轨道交通集中发展区”，这从政策上保证了园区发展的主题性和排他性。项目作为“北区”的核心区域，将先行进入园区，发展轨道交通产业，不存在与其他项目的同质竞争。（三）结（三）结 论论本项目从全国以及成都市内工业园区的情况来看，不存在同质竞12争，项目具有良好的稀缺性。同时本项目取得的土地成本价相对较低，具备较大的成本优势。成都市把城市四环线以内区域确定为城市的主城发展区，未来项目的土地升值潜力较大。三、区域工业园市场分析（一）项目宏观市场分析（一）项目宏观市场分析1、国家产业政策及产业市场分析本项目是以轨道交通产业为主题的产业园区，从宏观层面分析，交通高科技产业发展符合国家科学和技术发展方向，国家现代化交通体系的构建为交通高科技产业的发展提供了广阔的市场前景和强有力的政策支撑。从国家中长期基础设施投资计划来看，到 2020 年有近 8 万亿元的现代化交通基础设施建设，其新技术、新工艺、新产品、新材料方面的产业发展将带动相关工业地产的蓬勃发展。2、区域产业发展分析为加快四川省轨道交通产业发展，四川省和成都市已经出台了关于发展轨道交通产业的一系列政策措施。由省政府牵头，整合四川交通资源，确立以中铁二院为主体，发展轨道交通高科技产业，组建轨道交通产业联盟，建立产业集聚区。为顺应西部综合交通枢纽和承接产业转移及升级换代的时势，成都市出台了工业园“一区一主业”的发展政策，并把金牛区高科技产业园二期北区定位为“轨道交通产业集中发展区”。四川省、成都市、金牛区对于轨道交通产业发展的规划为本项目的建设和交通领域的企业集聚提供了良好的发展平台。（二）成都工业地产及总部基地分析（二）成都工业地产及总部基地分析成都每个区都有自己的工业园区项目，产业集群效应不明显。目前，以高新技术产业开发为主的工业园区主要集中成都六城区，而以传统制造工业为特色的工业开发区主要位于周边区县。13图 2-1 成都主要工业集中区位置图在政府规范下，成都市区工业园已经呈现向三环外郊区集中的趋势，其中南延线、西延线和武侯大道沿线最为集中，并逐渐形成各自产业特征。如图 2-1 所示：通过实地调查锦江工业总部基地、青羊工业集中发展区、金牛高科技产业园、武侯工业园、龙潭工业集中发展区等五个大型工业集中发展区后，对目前成都工业园区的开发模式、产品模式、运营和盈利模式进行如下归纳。1、工业园区开发模式从调研情况来看，工业园区的开发模式主要分为以下三点：（1）工业地产商开发模式流程：政府供地开发商开发项目招商入驻代表项目：青羊绿舟税源总部基地（2）政府独立开发模式流程：政府政府成立投资公司开发项目招商入驻代表项目：西部智谷14此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。（3）综合开发模式流程：政府投资公司（管委会）1）开发项目招商入驻2）开发商开发项目招商入驻代表项目：龙潭总部基地综合开发模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金需求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还要有运营工业地产项目的经验保证。因此，单纯采用一种开发模式，难以保证建设项目顺利进行。2、工业园区产品模式（1）建筑形态1）别墅式典型代表项目：青羊工业总部基地（如图 2-2 所示） 、西城国际等图 2-2 青羊工业总部基地独栋楼效果图2）写字楼模式目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼15产品。但其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在，如龙潭工业园区中的倍科国际新城。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。典型代表项目：倍科国际新城、IP 科技中心等3）工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业生产基地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。4）园区配套住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。如：青羊工业总部基地青年时尚城另外西部智谷的人才公寓也是为园区工作人员打造两栋小高层项目。青羊绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售的住宅配套。休闲娱乐配套：无论园区大小，基本上每个园区都拥有自成一体的休闲娱乐配套。差异仅仅在于设施的种类以及场地的大小。3、工业园区运营盈利模式分析（1）工业园区运营模式分析：从本次调研的工业园区运营模式来看，主要采用以下三类运营模式：1）出售对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工16业园区主要有融智总部工业园、西城国际、青羊工业总部基地 3 期及慧谷总部办公基地等。2）出租出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。根据调查，青羊绿舟税源总部基地主要采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在 800-1800 万元，即有条件免租入住。3）出售+出租出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际 1 号、IP 科技中心及西部智谷等项目均可租可售。从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。（2）工业园区盈利模式分析本次调研的工业园区盈利模式主要有三大类：1）开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出售出租一体化，从而实现盈利目的。2）开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的。3）开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理及延伸服务等。除以上三大主要模式外，近期即将上市的位于青羊工业集中发展区的青羊绿舟工业园 D 区绿岭总部公园城推出新的运营模式免租入住，企业仅需每年缴纳税收 800-1800 万元，既有条件入住。而项目本身的盈利主要来自园区后期的商务休闲及住宅项目。174、总结（1）工业园区开发模式开发模式分为工业地产商开发模式、政府独立开发模式、综合开发模式。这三种模式都有政府参与，只是政府的参与力度有所不同，总的来说，由于工业园在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在工业园开发中占有举足轻重的作用，由此可见无论是采用那种开发模式，开发企业都无法脱离政府。本产业园采用政企合作、市场化运作模式：以高科技产业为支撑，以企业为主体，以创新为理念，倾力打造中国首个国家级轨道交通高科技产业园。（2）工业园区产品模式虽然工业园区的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。但总的来看，在借鉴了国际经验以后，目前成都工业园产品模式的发展方向在逐渐向专业型、低密度景观园区发展，工业园区的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。本产业园区必须顺应这一产品发展模式，打造环境友好型，更为人性化园区。（3）工业园区盈利模式目前的工业园区运营模式相对比较简单，分为出租只租不售、出售只售不租以及可租可售。不过盈利模式则有了创新，不再仅仅局限于租金和销售利润，土地溢价、后期服务费、配套产业经济也成为重要的创收来源。（三）重点个案分析（三）重点个案分析1、龙潭都市工业集中发展区（1）园区概况成都市龙潭都市集中工业区，占地面积 12900 亩，于 2007 年 9月被批准设立为“总部经济实验区”。该工业区位于成都市龙潭场镇南,18工业区共分为三个片区进行建设，一区是都市工业区，占地 2 平方公里；二区是总部经济区，占地 6 平方公里；三区是综合配套区，占地约 0.6 平方公里。截止到 2009 年底，园区共引进项目 310 个，其中总部项目 252 个，投资上亿元项目 58 个；协议投资额约 285 亿元。（2）发展定位该工业区的发展定位是发展都市型工业和总部经济，重点引进“三个中心”，即企业研发、销售、结算中心，着重引进世界 500 强、国内外知名企业、行业 100 强企业的一级总部。（3）开发模式龙潭都市工业集中发展区采用工业园区的综合开发模式。简单流程：政府投资公司（管委会）开发项目招商入驻；政府投资公司（管委会）开发商开发项目招商入驻（4）政策优势1）规划条件优越对于入园项目，建设项目容积率 2.0 以上，原则上不限高；建筑密度40；绿化率30。可根据实际需求配置不超过总建筑面积 2 0 %的配套服务设施用房。用地性质不变仍为工业用地性质。2）入驻企业要求要求入驻企业的投资强度在 500 万元/亩(含地价)以上，税收 30万元/亩年以上，3）税收扶持政策对于税收解缴关系在园区的企业，给予前 5 年上交区级地方税收70的扶持优惠。4）产权可分割对入驻园区的总部企业,300 平米以上可根据需要将产权分割到户。5）地价参考19对于入园企业，土地价格原则上为 65 万元/亩，可根据企业效益及影响力等实际情况考虑入园地价，但最低土地价不能低于 40 万元/亩的区域工业基准地价。（5）合作方式1）购地自建对于入园企业，可以根据自身企业的实际用地、建设规模等要求，在园区内选择适合企业发展的地块自建，项目的土地指标由园区管委会上报，然后经政府绿色通道完成定向挂牌，确保项目建成投产后 1年内取得国有土地使用权证。2）直接购买楼宇企业根据自身发展需要，在园区内购买、租赁办公楼和厂房。2、青羊工业发展区青羊工业发展区位于日月大道以北，成飞生活区以南，A 线大道以西，项目占地约为 3453 亩，距三环路 2.5 公里，投资规模 66 亿元，投资密度 400 万元亩，建筑面积为 177 万平方米，容积率为 1.37(净地占总用地比例 90)。（1）项目主体成都青羊工业建设发展有限公司（简称青羊发展） ，成立于 2004年 6 月，由成都市青羊区政府、成都置信实业集团有限公司、四川合信实业有限公司三方共同出资组建。（2）产业定位东区以发展高新技术产业为主线,以航空产品、电子信息与精密加工及信息产业为主导产业。（3）运作模式搭建平台，按“六统一”原则，做好载体建设。实行统一规划、统一建设、统一投资、统一开发、统一招商、统一管理。（4）招商目标招商目标为世界 500 强企业、国内工业行业 100 强企业和其他高20科技、高附加值、环保型的优质企业（比如：航空产品、电子电器、精密加工企业） 。（5）优惠政策（购置科创孵化楼）世界 500 强企业：按定价购置科创孵化楼面积在 2000 平方米以上的世界 500 强企业，公司按定价的 30%50%给予优惠。国内行业前 100 强企业：国内行业前 100 强企业，按定价购置科创孵化楼，面积在 2000 平方米以上，且固定资产投资超过 5000 万元，给予 20%35%的优惠。（四）本项目竞争力分析（四）本项目竞争力分析1、项目建设主体优势分析中国中铁股份有限公司是世界双“500”强企业，它作为我国基建行业的绝对龙头企业，是中国和亚洲第一大铁路基建公司和工程公司，全球第二大工程公司。由于其在中国乃至世界交通领域中都具有举足轻重的作用，完全有能力引进国内外与中国中铁有业务合作和联系的企业入驻本园区，共同打造中国首个国家级轨道交通高科技产业园。2、工业园市场对比优势分析通过对国内产业园调查综合分析得出，本产业园项目集聚了目前市场上众多成功开发园区的优点，它是一个集主题、产业、品牌和市场导向四大优势于一身的产业园。而目前国内也尚未有囊括铁路、城市轨道交通所有专业，并以轨道交通高新技术为主题的工业园区。同时，本项目品质较高，在物业形态及价格上都具备优势。产业园取得土地的价格远低于土地整理成本价，物业开发的总成本也相对较低，同时在物业设计规格上可根据入园企业要求，在整体规划基本保持不变的原则下，量身定做。因此本产业园的物业具有较高的性价比，在价格上较区域其它工业园区更具竞争力。3、政策优势2009 年初，成都市政府已确定金牛区高科技产业园北区（约5700 亩）规划定位为“轨道交通产业集中发展区”，在政策上保证了轨21道交通相关联的企业集聚到本产业园。综上，本项目具有建设主体、工业园市场对比及园区特有的政策等优势，发展前景看好。四、区域市场目标客户特征及辐射范围本产业园是以发展轨道交通为主题的园区，定位清晰，其目标客户为国内外交通产业链相关联的设计咨询、制造、建设、运营维护和管理等类型的企业。以中国中铁成员单位为核心基础，拓展至与中铁有业务合作的企事业单位，扩展至国内外交通行业的其他企业。五、区域价格分析下表是目前成都市工业园区的信息表。成都市工业园区基础信息表 表 2-1目前成都市工业类地产项目售价的总体市场均价约为 4600 元/。而租金最高平均水平约为 30 元/月，市场最低租金平均水平约为 23元/月，综合平均指数为 26.5 元/月。从上表看出，目前成都工业园区物业价格主要维持在 4000-5000元/平方米及 6000-6500 元/平方米之间。4000-5000 元/平方米的工业园大多位于成都三环路与四环路（又称“绕城高速”）之间。而 6000-226500 元/平方米的工业园区主要分布在成都房价最高的城南和城西三环区域。本产业园位于城北的三环路与四环路之间，处于房地产的价格洼地，在物业价格上为 4000-5000 元/平方米之间。六、项目所在区域未来规划发展（一）全域成都规划（一）全域成都规划图 2-3 工业园所处大成都位置图根据成都城市总体规划，至 2020 年整个成都市 3681 平方公里的都市区，它将包括今后的新都区、温江区、郫县等地，与金牛区、青羊区等同属于城区范围。随着这种主城区与周边新城将共同形成大都市格局的出现，就需要五环路这样大的交通格局来与之相适应。在大成都总体规划影响下，本产业园的建设和发展符合成都市总体规划。（二）北部新城规划（二）北部新城规划成都市城北是进出成都的主要交通要道。北部新城总规划面积为944.28 平方公里，包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分区域。北部新城将形成生态廊道、物流商贸廊道、23生活廊道 3 条廊道格局，它们将承担起“大成都”区域的工业、商贸、物流等重要职能。北部新城规划图如下 2-4 所示：图 2-4 北部新城规划图产业园位于北部新城起步区，它的建设对提升整个城北及成都市的功能结构具有重要作用，项目符合北部新城整体规划。（三）金牛区发展规划（三）金牛区发展规划金牛区将按照“合理布局、科学规划、突出特色、错位发展”的原则，到 2014 年，基本构筑起“一园、两核、三城、四带”的空间战略新格局。根据金牛区发展规划，成都国际商贸城区域，将作为重点发展区域。本产业园位于该区域内，它的建设符合金牛区整体发展规划。综上所述，产业园的规划符合成都市、北部新城及金牛区总体发展规划，这些规划对产业园未来发展提供了良好发展平台。注：本部分国内外工业园的详细内容，请参见附件。24第三部分 轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求本部分对轨道交通高科技产业发展方向、产业内容以及由产业带动的企业入驻、空间需求等情况作必要的说明。一、轨道交通高科技产品产业内容（一）轨道交通高科技产业链的需求分析（一）轨道交通高科技产业链的需求分析1、设备制造环节的高新技术需求轨道交通产品的制造包括从材料生产，到零部件生产到整车制造三个部分。在这个系统中，交通新材料技术，包括弹性元件技术，减震降噪材料技术、特种涂料技术、绝缘材料技术和高分子复合材料技术等具有广阔的市场前景。2、建设施工安装环节的高新技术需求交通产品的建设施工安装分为施工准备、施工过程和系统调试运行三个阶段。其中施工准备关注前期咨询设计工作；施工过程关注安全施工技术、能源供给技术、施工设备的技术、施工材料技术、施工环保技术等；调试运行过程重点关注智能化的调试技术。3、运营维护环节的高新技术需求分析运营维护环节涉及运营、控制和维护保修三个方面。其中，运营方面主要关注交通能源环保技术；控制和维保方面重点关注智能交通系统等技术。（二）主导产业选择（二）主导产业选择基于轨道交通产业链条各环节对高新技术的需求，通过市场导向、政策导向分析，结合中铁自身优势，确定了产品产业化重点发展以下几大类产业，同时为未来发展预留弹性产业空间：（1）交通新材料产业：重点关注设备制造领域和施工材料领域的技术提供。重点关注制造领域的固定设备建造的土建材料、弹性原件材料、减震降噪材料。25（2）光机电与系统集成产业：关注光学、机械、电子电路、计算机系统四个领域在交通产业方面的应用。（3）交通技术咨询产业：重点关注施工准备阶段的岩土测试、勘察设计、工程监理等设计咨询服务，同时关注中介服务领域的技术咨询提供。（4）交通节能环保产业：重点关注施工过程中持久能源提供技术，以及在运营阶段机车运营模式，通过发掘新能源，提供生态环保的持久动力。（5）交通信息化及智能化产业：重点关注在机车辆调试阶段和车辆运行控制维保阶段的智能交通系统服务的提供，包括交通软件信息技术、交通通讯信号技术、交通光电系统和智能检修系统等。（6）其他弹性产业：关注其它新技术所导向的新兴产业类型，在空间上预留足够的弹性。二、产品产业的市场容量预测通过投资拉动法和分项预估法对以上五大类产业的市场容量进行了分析预测，投资拉动数据显示未来交通投资带来的交通高科技需求到 2016 年-2020 年约 5150 亿元；分项预估数据显示五大产业市场需求规模 2016 年2020 年约 4500 亿元。如图 3-1 所示：260500100015002000250030003500400045005000交通技术服务693 1370 1370 光机电市场160 400 400 交通信息产业226 847 1287 新材料新技术140 350 350 节能环保277 767 1096 2011年合计2015年合计2020年合计图 3-1 交通高科技五大主导产业未来市场需求总和根据交通高科技产业的中长期发展规划分析，交通高科技产业蕴藏着巨大潜力，产业园重点发展的五大主导产业有着广阔的市场空间。三、产品产业的市场容量和用地规模（一）产业规模预测（一）产业规模预测预估产业园五大主导产业占未来总市场容量将大于 5%，产业园年产业规模在 50 亿元以上。（二）产业用地规模（二）产业用地规模按产业园占未来高科技产业总体目标市场 5%的市场份额，每年单位地均产出 5000 元/平方米(2007 年 54 个国家高新区平均地均产值为 5000 元/平方米)，同时结合产业规模预估方法得到的产业规模高值和低值，分别为 102 公顷（1530 亩）和 90 公顷（1350 亩） ，因此规划的本产业园用地范围可控制在 1400 亩左右。四、产品产业化项目推进情况及空间需求（一）正在实施的产品产业项目及空间需求（一）正在实施的产品产业项目及空间需求271、四川中铁环保科技有限责任公司（独资） ，产业方向为铁路、城市轨道、高速公路的降噪和绿色通道产品等技术。2009 年产值3000 万元，签定合同额 9000 万元。需要建筑面积 5000 平方米。2、成都亚佳工程新技术开发有限公司（合资） ，产业方向主要是研究铁路桥梁减震技术。预计在未来五年内占有国内 15%的铁路相关产品市场率。需要建筑面积 10000 平方米。3、四川旷谷信息工程有限公司（独资） ，产业方向：主要研究交通设计、施工建设和运营管理的系统软件。2009 年已签合同额 2000多万元，需要 4000 平方米的建筑面积。4、中铁天宝数字工程有限责任公司（合资）产业方向：为交通工程领域开发提供数字化设计施工全过程的产品与服务，预期 6 年营业收入 16 亿左右，约需要建筑面积 6000 平方米，还需要一定规模的演示场地。从中铁二院目前已实施的产品产业化项目看，已形成了新的利润增长点。目前招商工作还未全面推进，已有 20 多个公司意向入驻产业园，这些公司投产后年产值约为 12.514 亿元，需要的空间平台面积约 23.7 万平方米（如表 3-1 所示） ，市场前景看好。已确定入驻的 24 个公司或项目成立新公司拟进入产业园的第一年业务效益和空间需求面积汇总情况表。产品产业效益及空间需求表 表 3-1序号入驻公司或项目入驻模式需求面积(m2)入驻部分年产值（万元）1四川中铁环保科技有限责任公司独资500030002成都亚佳工程新技术开发有限公司合资10000300040003四川旷谷信息工程有限公司独资400050004中铁天宝数字工程有限责任公司合资600010000120005成都市新筑路桥机械股份有限公司合资300008000100006四川有色冶金研究设计院有限责任公司合资1000080007轨道交通自动化系统工程有限责任公司合资5000500028序号入驻公司或项目入驻模式需求面积(m2)入驻部分年产值（万元）8交通工程测试国家工程实验室合资500030009四川巨星新型材料有限公司引进120007000800010成都西南高铁轨道科技发展有限责任公司引进5000300011现代物流高科技服务基地引进100005000600012江西日月明铁道设备开发有限公司引进8000500013聚脂轨枕项目引进6000300014荷兰 TNO（皇家科学院）公司引进150005000600015浙江天铁实业有限公司引进120003000500016香港煌盛集团引进50003000400017上海高格工程设计咨询有限公司合资60002000300018上海步科交通自动化元器件开发项目引进3000200019法国碧优康生物石油交通能源项目引进10000800020润泰精密工程项目引进200001000021北京铁道工程机电研究所引进5000600022远大屏蔽门设备项目引进120007000800023德国卡棱贝格公司引进3000080001000024西南交大海德科技有限公司引进30003000合 计237000125000140000（二）准备推进的产品产业项目及空间需求（二）准备推进的产品产业项目及空间需求在产业园的建设的同时，将进一步加大产品产业化推进规模，下列产品产业项目正在积极推进之中：中铁轨道新材料研究公司（交通新材料技术）中铁隧道安控技术研究中心（系统集成技术）北京和利时电机技术有限公司（城市轨道交通大型综合监控系统）重庆弘业交通勘察设计咨询有限责任公司公司（交通专业设计咨询）四川新源现代智能科技有限公司（智能交通系统）29加拿大 IBI 集团北京公司（工程项目咨询）潍坊市宏源防水材料有限公司（科研设计开发于一体）推进产品产业化需要空间平台，形成集群和集聚，而投资建设一个以交通高科技为主题的园区是实现集群和集聚的最好形式。注：本部分详细内容，请参见附件轨道交通搞科技产品产业化概况及空间需求 。30第四部分 项目初步定位分析一、项目或地块 SWOT 分析项目或地块 SWOT 表 表 4-1二、市场定位项目市场定位：国家级轨道交通高科技产业创新与服务基地国家级基地体现为国家认定，一流的技术，并辐射国内、国际两个市场；以轨道交通领域的前沿、创新技术为主要导向；聚焦轨道交通领域的高科技研发及产业化综合服务；成为轨道交通产业链协同共生发展，轨道交通产业化培育基地。定位于国家级轨道交通高科技产业创新与服务基地，它将成为成都、乃至全国/国际范围内轨道交通高科技产业经济的交汇点，对区域轨道交通高科技产业价值链的协同具备良好的辐射、示范和带动作用，是促进国家级轨道交通高科技产业和世界轨道交通经济发展的助推器。三、客户定位31本产业园围绕交通高科技的新技术、新产品、新工艺、新材料，根据产品需要，客户群总体定位为：国内外与交通产业链相关联的设计咨询、制造、建设、运营维护和管理等类型的企业。在客户细分上，将根据产业园的五大主导产业定位分类引进。1、交通新材料产业：将重点引进土建、弹性原件、减震降噪、轨道树脂合成轨枕、车辆车体等新材料方面的企业；2、光机电与系统集成产业：将重点引进光学、机械、电子电路、计算机交通系统、通信信号新产品制造及非晶合金变压器制造等方面的企业；3、交通技术咨询产业：将重点引进岩土测试、勘察设计、工程监理等设计类咨询企业；4、交通节能环保产业：将重点引进环保、给排水、采暖通风、电气化、电力等专业方面的企业；5、交通信息化及智能化产业：将重点引进线路、轨道、地质、桥梁、隧道、弱电、信息等专业方面的企业。四、产品定位从目前国内外高新技术产业园的发展特征来看，高科技产业园发展共分为四代：第一代是以交通沿线发展，呈现单个企业的发展格局。第二代是在空间上呈现围绕一个核心企业产业链延伸布局。第三代是在空间形态的表现上是多个产业的耦合发展，产生协同效应，形成产业集群的发展布局。第四代在空间形态上主要表现为综合新城，城市功能和产业功能紧密融合。从目前国内外高新技术产业园的发展特征分析，结合调研分析得出，本产业园初期定位将选择高科技园区的第三代承接发展，逐步向第四代高新技术园区转变，建设以信息和技术为先导、市场为导向的32复合型现代科技都市。根据都市型园区的定位，项目定位有科技研发、技术服务、总部商务和园区配套四大功能区。结合功能区的定位，本产业园的产品定位如下：物业建筑形态建议：建议在园区中，主要以小高层和高层形成“小组团”为核心的商务办公楼组群及相互连通围合式建筑群为主，辅以低密度生态独立建筑群组成主要建筑形态。同时为突出园区标志，在局部区域配以景观标志性的高层。建筑内部结构及面积建议：本园区在物业建筑结构上，将采用框架和框剪结构，针对入园企业的大小差异性特征，内部实行未封闭的敞开式布局结构，根据入园企业需求面积分割封闭。小高层和高层建筑每层面积控制在 1500-2200 平方米，低密独栋整体面积控制在2000-4000 平方米较好。五、价格定位本项目有科研办公楼、配套商业及产业综合技术服务中心三种主要物业形态，现对它们的价格定位如下：1、科研办公楼科研办公楼评估价格表 表 4-2主要可类比项目项 目倍科国际新城IP 科技中心火炬动力港 2 期本 案项目均价3380 元m23800 元m25300 元m2评估得分57616566可比系数1.1571.0821.015可调均价391341115381可比参数30%40%30%评估均价4432 元m2332、配套商业及产业综合技术服务中心项目区域商业和中试物业租金情况如图 4-1、4-2 所示：项项目目区区域域中中档档商商业业月月租租金金情情况况( (元元/ /平平方方米米) )655553020406080大大丰丰街街办办天天回回街街办办新新都都区区图 4-1 项目区域中档商业月租金情况项项目目区区域域中中试试物物业业月月租租金金情情况况( (元元/ /平平方方米米) )313436283032343638大大丰丰街街办办天天回回街街办办新新都都区区图 4-2 项目区域中试物业月租金情况利用周边市场的对比情况，运用商业租金反推法，本项目的商业定价为 5536 元/平方米。产业综合技术服务中心定价为 32324040 元/平方米。综合各因素考虑，本产业园主要物业的保守定价为：科研办公物业：41004300 元/平方米配套商业：55005600 元/平方米产业综合技术服务中心：32003400 元/平方米本产业园内涉及有面积较少的商务会所物业类型，由于其区域市34场没有可比案例，便于成本核算，在此考虑结合成本、园区品质及商业属性等因素，该产品价格初定在 60006500 元/平方米之间。35第五部分 概念规划设计一、设计概念（一）产业园整体设计理念（一）产业园整体设计理念作为新一代的高科技产业园区，要从“社会”、 “经济”、 “环境”三个方面进行目标设定。社会：承接前述对新一代产业园特征的研究，打造功能复合的产业都市，与城市有机融合；经济：构建完善可持续发展的产业链条，研究其空间发展需求，使空间与产业发展高度适配，最大化提供产业的发展与展示平台；环境：关注可持续发展，通过规划、建筑、环境、技术运用等不同层面营造低碳型绿色产业园区。产业园规划设计理念如图 5-1 所示：图 5-1 产业园规划设计理念图（二）产业园的建筑设计理念（二）产业园的建筑设计理念在建筑设计上，使用绿色可持续能源 LEED 建筑标准，营造绿色生态建筑模式。36二、空间发展策略科技先导：结合西侧规划的城市商业节点，及北新干道等交通条件，整体园区沿横轴导入核心研发产业。技贸联动：在核心区域构筑产业服务及公共服务核心。链条扩展：完善产业链条，由核心向外围结合周边功能与资源条件拓展配套功能，完善功能组团。多元复合：形成多元复合的功能格局，沿横纵两轴为科技研发组团，东北为产业基地组团，西南及西北为都市生活组团，核心区及南部为产业服务组团。生态串联：从北侧景观绿地至九道堰之间，规划一条串联各功能组团的生态景观绿地，加强组团联系，营造良好的生态景观环境。绿色交通：以内部闭合的绿色交通系统环通各组团，提高园区运行效率。图 5-2 产业园空间发展策略图根据园区空间发展策略，本产业园首期 500 亩启动区结合西侧规划的城市商业节点及地铁 1 号线、北新干道等交通条件，整体园区沿横轴发展的模式，最先启动产业园的西侧靠园区主干线区域。37首首期期首首期期5 50 00 05 50 00 0亩亩用用地地亩亩用用地地预预预预留留留留预预预预留留留留首首期期首首期期5 50 00 05 50 00 0亩亩用用地地亩亩用用地地预预预预留留留留预预预预留留留留图 5-3 产业园首期位置图三、项目概念性设计设计方案以“生态优先、价值提升、便于开发、利于运营”为原则。遵从整体功能结构，注重组团联系，营造富有特色与吸引力的产业园区。本项目具有以下特点：建筑环境紧密结合：营造宜人空间；发挥景观资源优势：借助水系打造景观，提高土地价值；强调地块组团划分：便于开发与实施控制；单元式建筑组合：利于运营，可租可售。四、空间格局横向导入，纵向延伸，一心多点，线性串联。以交通高科技研发区、科技交流综合区为功能及景观标志核心，向西、向东南延展相关功能区。通过水系廊道串联，在各地块中形成空间节点。核心启动区建成后，未来向“北区”约 5700 亩园区的开发可以依托核心功能区，向沿纵轴北部拓展。如图 5-3 所示：38图 5-4 项目空间格局五、建筑风格及园区鸟瞰（一）建筑风格（一）建筑风格产业园以小高层和高层及低密度生态独立建筑群为主要建筑形态。建筑风格意向如图 5-4 所示：图 5-5 产业园建筑风格意向图39（二）园区鸟瞰（二）园区鸟瞰图 5-6 产业园鸟瞰图40六、首期 500 亩初步设计后的主要经济技术指标科研办公首期 500 亩初步设计后的主要经济技术指标表 表 5-1序号首 期 项 目数 值一总占地面积（)3333331其中：代征地（)2净用地（)3333333建设用地面积折算（亩）500二主要规划要求1居住容积率1.635三规划建筑面积1总建筑面积（)5667302地上建筑部分（)5449332.1商务会所181802.2配套商业340762.2.1独立商业建面（)354102.3科研办公楼3273852.4产业综合技术服务中心1636922.5物管用房16004地下建筑部分（)272474.1其中：地下车库（)27247四预计可售面积5433331总可售商务会所面积181802可售配套商业面积340763可售办公楼面积3273854可售产业技术服务中心1636924地下停车位个数（个）7204.3可售车位数量72041第六部分 项目实施进度计划一、开发策略和顺序（一）开发策略（一）开发策略产业园 1432 亩采用统一规划，计划分三期建设，实行滚动开发、逐步延伸的开发策略。首期开发建设 500 亩，满足短时间产业推进所形成的企业集聚对空间的需要。预留 932 亩视首期推进效果，再行实施。首期 500 亩占据园区绝佳地位，重点开发基础设施