合肥5月份商业项目价格走势报告

合肥合肥2012年年5月份商业项目价格走势报告月份商业项目价格走势报告 万憬不动产机构（市场部）万憬不动产机构（市场部）u 前言概述前言概述u 商业项目个案分析商业项目个案分析u 月度总结月度总结n 2012 2012年年5 5月合肥楼市开始逐渐回暖，再加月合肥楼市开始逐渐回暖，再加上开发商趁热打铁，推出多重优惠、折扣等促上开发商趁热打铁，推出多重优惠、折扣等促销活动，各类节日优惠吸引了购房者促进了合销活动，各类节日优惠吸引了购房者促进了合肥楼市的回暖。肥楼市的回暖。n 在住宅地产限购、限贷的影响下，以及近在住宅地产限购、限贷的影响下，以及近期央行下调准备金率，商业地产众望所归，部期央行下调准备金率，商业地产众望所归，部分开发商开始转移目标，看好商业地产，从土分开发商开始转移目标，看好商业地产，从土地市场供应来看商业地产将成为地市场供应来看商业地产将成为20122012年合肥土年合肥土地市场的主题曲。地市场的主题曲。n 以下是以下是五五月份合肥几个重点商业项目的价月份合肥几个重点商业项目的价格走势情况。格走势情况。前言前言大润发意向入驻商家 一层为5.8米，二层至四层为4米层高25万平米总建筑面积街铺2% 内铺40%公摊68-150平米左右户型区间长江东路与天长路交口项目位置合肥新宇建筑有限公司施工单位上海美山市场营销策划有限公司代理公司安徽温商集团投资商安徽三联实业发展有限公司开发商瑶海区产证归属温商国际汽车生活广场项目名称 项目总建筑面积项目总建筑面积2525万平米，由万平米，由安徽温商集团安徽温商集团着力打造集涵盖汽配专业市场、商业、住宅、酒店、着力打造集涵盖汽配专业市场、商业、住宅、酒店、公寓等多种物业类型的城市综合体。公寓等多种物业类型的城市综合体。项目概述项目概述买点分析买点分析价格走势价格走势销售情况销售情况n 交通位置交通位置项目位于城市主干道长江东路与天长路交口交口;n 人流量大人流量大长江东路为双向八车道，流畅的交通带来较大的人流量;n投资回报有保障投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达40%，投资安全有保证 ;n 小面积，低总价小面积，低总价;n专业市场定位专业市场定位项目为合肥老汽配城改造工程，项目前身合肥老汽配城在合肥已经有较好的认可度和影响力，所以客户投资风险相对较小;n 自身配套自身配套物业形态涵盖高层住宅、高端写字楼、时尚公寓，不同的物业形态在规划上依长江东路错落有致的分布，价值互为哺育聚合的内外在联系。买点分析买点分析项目概括项目概括价格走势价格走势销售情况销售情况n 项目概括项目概括项目于2010年12月25日开盘，推出B区和C区一层至三层共200套房源，当天去化率40%，目前去化率80%;n 面积区间面积区间一层二层连体街铺为68-150平方米，三层内铺为25-50平方米;n 销售均价销售均价项目B、C区一层二层连体街铺均价为3-3.7万/平方米，三层内铺均价为2.5万/平方米;n 销售政策销售政策项目属于产权式商铺，采取售后返租形式进行销售。其中一二层连体街铺为返祖3年，每年年回报率9%（以合同价计算），前3年租金抵房款；三层内铺返祖10年，也是前3年租金抵房款，年返祖回报率分别为 7%7%、7%7%、7%7%、8%8%、8% 8% 、9%9%、9%9%、10%10%、10%10%、11%11% （以合同价计算），满10年后，可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方或按照合同价150%回购;n 总价区间总价区间75-450万元;n 客户分析客户分析60%以上客户为以投资为置业目的，其余部分用于自营使用，主要来自老汽配城商家；其中 90%左右客户来自合肥本市，外省市区的客户较少，主要为商人居多。销售情况销售情况项目概括项目概括价格走势价格走势买点分析买点分析价格走势价格走势项目概括项目概括销售情况销售情况买点分析买点分析n 目前在售情况目前在售情况目前在售B区、C区商铺，1、2层为连体商铺，面积为68-150平米，均价2.5万4.5万/平米，商铺大约还剩10套房源。三层为商场内铺，面积为25-50平米，目前剩余3-4套;n 销售优惠销售优惠购买一二层连体街铺：一次性付款9.7折优惠，按揭付款9.8折优惠；购买三层内铺：一次性付款9.6折优惠，按揭9.8折优惠;n 价格走势概括价格走势概括本月售价与上月相比无变动。本月售价与上月相比无变动。项目概述项目概述买点分析买点分析价格走势价格走势销售情况销售情况框剪结构加拿大迪东联合景观规划2009年5月开工时间框架建筑类别5.39容积率40%绿化率27%公摊三亚国光投资置业有限公司投资商25613平方米占地面积 13万M2总建筑面积温州第三建筑工程有限公司施工单位明亮博远代理商安徽方兴置业有限公司开发商商业物业类别豆瓣汇步行街项目名称 项目总建筑面积项目总建筑面积1313万平米，由三亚国光投资置业有限公司着力打造，万平米，由三亚国光投资置业有限公司着力打造，项目项目集写字楼、集写字楼、住宅、公寓及商铺为一体的城市综合体住宅、公寓及商铺为一体的城市综合体本本案案买点分析买点分析项目概括项目概括价格走势价格走势销售情况销售情况n 位置好位置好该项目位于繁华的北一环与合瓦路交口，坐拥濉溪路商圈，承接宿州路商圈、四牌楼商圈及元一商圈新老商圈交汇，地段价值显著;n 人流量大人流量大项目位于北一环（濉溪路）拥有双向8车道，东侧和西侧分别为城市主干道阜阳路和蒙城路，直通市中心，人流量较大;n 自身配套齐全自身配套齐全项目自身整体业态齐全，写字楼、住宅、公寓及商铺为一体的城市综合体，且周边配套较为完善;n 开发商以往开发经验开发商以往开发经验;n 投资回报有保障投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达60%，投资安全有保证;n 小面积，低总价小面积，低总价;n 市场环境市场环境合肥商铺价格出现不断上升趋势，且北一环濉溪路商圈正在升级中，未来物业升值空间大。销售情况销售情况项目概括项目概括价格走势价格走势买点分析买点分析n 项目概括项目概括项目与于2010年9月24日上午开盘销售，200多套8-30内铺，100多套40-360外铺，有商铺将会上下连体出售， 当天去化率40%左右；n 项目主要业态项目主要业态百货,服饰,箱包鞋帽,餐饮,KTV,健身会所,美容SPA,酒吧,沐足桑拿,珠宝首饰,化妆品,眼镜,药妆店,运动用品,床上用品,图书音像等；n 项目商铺数量项目商铺数量共440间，其中A、B座，1F门面40间，2-3F内铺350间；C、D、E座一拖二为50间；n 户型区间户型区间整体为20-80平米，其中A、B座1F门面主力户型为40平米，2-3F内铺主力户型为20平米；C、D、E座一拖二主力户型为80平米左右；n销售政策销售政策其中A、B座内铺十年包租，1-2年6%的年回报，3-10年8%年回报，前3年租金抵房款.超额部分80%分红。10年后可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方；A、B座门面和C、D、E左一拖二，包租2年，每年6%的年回报，前2年租金抵房款，2年后可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方；n 客户分析客户分析70%以上客户来自合肥本地区，30%左右来自其他省市，80%客户为公务员或商人，主要都是用于投资使用。图示：A、B座为整层3层商铺，C、D、E座一拖二商铺。B B座座A A座座D D座座E E座座F F座座价格走势价格走势项目概括项目概括销售情况销售情况买点分析买点分析n目前在售情况目前在售情况目前国光万豪广场方兴巷子2楼3楼商铺在售，20-130，2-5万元/，一次性付款98折，还有10间左右商铺可售;n优惠活动优惠活动一一次性付款98折，按揭付款优惠99折。认筹优惠1-2%，按时签约优惠1%;n价格走势概况价格走势概况本月价格与上月相比无变化。本月价格与上月相比无变化。 项目总建筑面积项目总建筑面积1515万万平米，由平米，由汇福置业（安徽）有限公司汇福置业（安徽）有限公司着力打造，项目集住宅、公着力打造，项目集住宅、公寓、寓、shopping mallshopping mall多种业态为一体的城市综合体。多种业态为一体的城市综合体。40年产 权700个车位数商铺、住宅、公寓物业类别长江西路与西二环交汇处（十里庙交口）项目位置52亩占地面积15万M2，其中商业面积约为4万平米总建筑面积街铺2% 、内铺22.9 % 公摊北京东方华太建筑设计 1-3层20-500平米商铺主力户型浙江宝业集团施工建筑施工单位三景划置业代理公司香港汇福投资集团投资商汇福置业（安徽）有限公司开发商蜀山区产证归属福乐门国际广场项目名称项目概述项目概述买点分析买点分析价格走势价格走势销售情况销售情况n 主力店带动主力店带动乐购、KFC、屈臣氏、安徽国际电影城等品牌主力店进驻强势入驻，获得消费者良好口碑，从而提升项目人气和品质，提高区域商业价值；n 地段交通地段交通项目项目长江西路与西二环交汇处（十里庙交口），紧邻长江西路高架、轨道交通2号线，路网发达，交通便利；投资回报有保障投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达60%，投资安全有保证 ；n 小面积，低总价；小面积，低总价；n 开发商实力及以往开发经验；开发商实力及以往开发经验；n 自身配套自身配套项目规划建设集高层住宅、公寓和商业为一体的城市综合体，将居住、办公、商务、休闲、娱乐、购物有机整合起来，价值互为哺育聚合的内外在联系。买点分析买点分析项目概括项目概括价格走势价格走势销售情况销售情况销售情况销售情况项目概括项目概括价格走势价格走势买点分析买点分析n项目概括项目概括项目与2011年1月3日商业部分正式开盘，共有四层组成，共有1358套房源;n户型面积户型面积面积区间为20-500平米，主力户型在20-50平米;n销售政策销售政策项目属产权式商铺，采取售后返租形式进行销售。其中，返租10年，前3年按商铺总价的21%计算租金，直接抵扣房款；4-7年回报率为8.5%，8-10年回报率为9%，按总价计算。第10年委托经营期限届满，可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方或按照合同价130%回购;n 客户分析客户分析其中70%以上客户来自合肥本地区，30%左右来自其他省市，80%客户为公务员或商人，主要都是用于投资使用。n 在售情况在售情况目前在售20-50平米商铺，一层销售均价为32000-40000元/，二层销售均价为25000元/ ，三层销售均价为17000-18000元/ ，四层销售均价为18000元/;n优惠政策优惠政策一次性付款98折，按揭99折;n本月售价与上月相比环比下跌本月售价与上月相比环比下跌900900元元/ /，跌幅为，跌幅为3.73%3.73%。价格走势价格走势项目概括项目概括销售情况销售情况买点分析买点分析 项目总建筑面积项目总建筑面积5858万平米万平米，由明发集团（合肥）房地产开发有限公司着力打造，项目，由明发集团（合肥）房地产开发有限公司着力打造，项目集住宅、公寓、酒店及商铺为一体的城市综合体。集住宅、公寓、酒店及商铺为一体的城市综合体。项目概述项目概述买点分析买点分析价格走势价格走势销售情况销售情况40年产 权3000个车位数商铺、住宅、公寓物业类别合肥市庐阳区四里河路与砀山路交汇处项目位置300亩占地面积58万万平米总建筑面积街铺2%、 内铺30%公摊3.3容积率合富辉煌（中国）代理公司明发集团投资商4层（-13层）层数浙江圣大集团投资商明发集团（合肥）房地产开发有限公司开发商庐阳区产证归属明发商业广场项目名称n 交通交通项目位于城市主干北二环砀山路与四里河路交汇处，砀山路横跨城市东西，双向8车道，四里河路贯穿南北，交通便捷；n 主力店带动主力店带动苏宁电器、凯斯酒店、永辉超市等多家实力商家品牌主力店的强势入驻，提升项目人气和品质，也提高了区域商业价值，增强投资者信心;n 投资回报有保障投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，投资安全有保证开发商自持商业比例高达60%，投资安全有保证 ;n 开发商实力及以往开放经验开发商实力及以往开放经验;n 小面积，低总价小面积，低总价;n 自身配套自身配套物业形态涵盖高层住宅、时尚公寓、一站式Shopping Mall，价值互为哺育聚合的内外在联系。买点分析买点分析项目概括项目概括价格走势价格走势销售情况销售情况n 销售概括销售概括项目2009年1月1日推出商业广场A2区“天下美食”商铺，开盘当天去化率均约为60%，目前已基本售磬；2009年7月25日推出商业广场C2区“婚庆广场、丽人天地、运动天地、游戏动漫”商铺，开盘当天去化率约为55%，2010年3月推出商业广场B3区“品牌专卖店”商铺，当天去化率达50%;n销售政策销售政策项目产权式商铺，采取售后返租形式进行销售。其中，返租5年，前3年按商铺总价的20%计算租金，直接抵扣房款；回报率依次为6%、7%、7%、8%、8%，按合同价计算，第5年委托经营期限届满，可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方;n 规划分析规划分析由于项目规划建设为商业步行街形式，所以负一层定价高于二层，这是项目定价的一大特点，另外，项目打造主力店+次主力店+品牌旗舰店辐射性联动性商业，四角设立大品牌主力店使得整个购物广场客流流动起来，使得各个方位主题商业商铺售价定位大致相同;n 户型区间户型区间30-200平方米左右。从销售情况看，由于购物中心销售前业态分布已基本确定，各区业态定位对销售产生一定的影响，另外，由于同区一至四层业态一致，而一层价位较高，许多客户选择了购买其他楼层;n 客户分析客户分析客户60%来自合肥本市，20%来自安徽省周边地市，20%来自外省。客户中60%以上为公务员、拆迁户、个体私营业主，平均年龄在45岁左右，客户置业目的均为投资。销售情况销售情况项目概括项目概括价格走势价格走势买点分析买点分析n 在售情况在售情况 目前推出在售的为C3区商铺，房源所剩不多，户型从40400平方米户型不等，销售价格：负一层均价15000-22000元/，一层均价22000-44000元/，二层均价12000-18000元/，三层均价10000-16000元/，具体一房一价。C2区、B3区、A2区还有剩余10个左右商铺;n销售优惠销售优惠一次性98折，按揭99折，每日一套特价铺活动，特价铺面约46平米，总价47.2万，前三年收益20%从房款里抵扣;n 价格走势概括价格走势概括本月售价与上月本月售价与上月有所下跌，跌幅为有所下跌，跌幅为17.01%17.01%。价格走势价格走势项目概括项目概括销售情况销售情况买点分析买点分析 项目总建筑面积项目总建筑面积1818万平米，由万平米，由安徽中天投资集团有限公司安徽中天投资集团有限公司着力，项目集写字楼、住宅、着力，项目集写字楼、住宅、公寓及商铺为一体的城市综合体。公寓及商铺为一体的城市综合体。40年产 权2000个车位数商铺 、公寓、 高层 、写字楼物业类别合肥市东二环和裕溪路交口项目位置12.1万平米占地面积40万平米总建筑面积40%公摊3.3容积率浙江第六空间运营管理公司 安徽三建施工单位4层层数浙江圣大集团投资商安徽圣大房地产开发有限公司开发商瑶海区产证归属圣大国际商业广场项目名称项目概述项目概述买点分析买点分析价格走势价格走势销售情况销售情况n 项目区位项目区位项目位于合肥市东二环和裕溪路交口东200米，原运管处所在地，项目与红旗建材市场、五里庙装饰世界构筑形似三角形的财富集中区;n 项目交通项目交通项目西侧紧邻合肥交通大动脉东二环，双向8车道的路面，北侧紧邻已经通车并使用裕溪路高架桥，贯通东西，向西直达市中心20分钟路程。向东与合宁高速公路相连，是东部通往肥东、南京、芜湖的交通要道。n 投资回报有保障投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达80%，投资安全有保证;n 小面积，低总价小面积，低总价; ;n 自身配套自身配套项目规划建设集星级酒店、商业步行街、酒店式公寓、顶级家居CBD、甲级写字楼、SOHO公寓为一体的城市综合体，将居住、办公、商务、休闲、娱乐、购物有机整合起来，价值互为哺育聚合的内外在联系。买点分析买点分析项目概括项目概括价格走势价格走势销售情况销售情况n项目概括项目概括从2011年8月份开始认筹，至11月7日开盘，一期开盘推380套左右，至今对外宣传去化80%左右（目前网上备案显示签约155套,去化率59%）;n规划分析规划分析其中家居购物MALL，一楼为精品家饰，2楼为精品窗帘布艺，3楼-4楼为精品灯具。A1是集五星级酒店和公寓为一体，A2是国际家居馆、A3是甲级写字楼，下面的一个家居体验馆。B2区是顶级家饰灯具装饰城，目前在预约登记中；C区是潮流家居馆，是集批发零售为一体的。D区是集休闲步行街、SOHO公寓商住两用房为一体;n销售政策销售政策项目产权式商铺，采取售后返租形式进行销售，返租11年，前3年按商铺总价的24%计算租金，直接抵扣房款；第46年每天年回报率为10%，第79年每年年回报率为11%，第10和11年每年年回报率为12%，按合同价计算，第11年委托经营期限届满，可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方或者按合同价的120%回购;n户型区间户型区间2030平方米左右，主力户型为20平方米;n客户分析客户分析客户40%来自瑶海区，40%来自合肥其他区，20%来自外省。客户以个体私营业主、公务员、附近居民为主，平均年龄在45岁左右，客户置业目的均为投资。销售情况销售情况项目概括项目概括价格走势价格走势买点分析买点分析n在售情况在售情况目前在售均价为：一层25000元/左右，二层22000元/（未折前价）;n 销售优惠销售优惠 一次性96折，按揭99折，认筹享受5千抵1万的优惠，开盘之前每天优惠100元 ;n 价格走势概括价格走势概括本月售价与上月本月售价与上月相比有所上涨，涨幅为相比有所上涨，涨幅为9.09%9.09%。价格走势价格走势项目概括项目概括销售情况销售情况买点分析买点分析 截止截止20122012年年5 5月月3131日，合肥市日，合肥市( (不含三县不含三县) )商业销售情况，成交面积商业销售情况，成交面积5352653526平方米，同平方米，同比比-25.16%-25.16%，环比，环比28.86%; 28.86%; 成交套数成交套数665665套，套，同比同比-3.20%-3.20%，环比，环比-22.24%;-22.24%;成交金额成交金额839,233,500839,233,500元，同比元，同比-46.32%-46.32%，环比，环比48.19%;48.19%;成交均价成交均价15,67915,679元元/ /平方米，同比平方米，同比-28.27%-28.27%，环比环比14.99%14.99%。 本月商业项目整体表现为价量齐涨，本月商业项目整体表现为价量齐涨，主要因素为：本月份大量商业楼盘积极展主要因素为：本月份大量商业楼盘积极展开优惠活动促销，从而整体拉动本月商业开优惠活动促销，从而整体拉动本月商业用房的销售用房的销售量量。总结总结