个人住房抵押贷款风险及对策浅析

个人住房抵押贷款风险及对策浅析随着国民经济的发展，农村信用社市场化进程进一步加深，住房抵押贷款作为一种低风险的贷款形式已被广泛的采用。近几年政府先后出台了一系列的优惠政策，着力把住宅培育成新的经济增长点，使得个人住房贷款的门槛越来越低，个人住房抵押贷款业务规模迅速扩大，有力的推动了我国农村信贷事业不断的发展壮大，与此同时个人住房抵押贷款也存在抵押不足，一证多押，抵押登记无效力，抵押物市场风险等问题，因此，我们要不断的深入探究，借鉴学习，充分发挥抵押贷款的优势，避免抵押贷款产生不利的后果。一、 抵押贷款的概念及分类抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移标的物的占有而供保证的不动产或者财产权利，优先清偿其债权的权利，抵押权是抵押权人直接对抵押物享有得权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此抵押权是一种担保物权，其目的在于担保债的履行，而不在于对物得使用和收益。借款人依法将个人的财产所有权进行抵押并取得银行贷款叫做抵押贷款。根据抵押物品的范围抵押贷款大致可以分为六类：1.存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，取得贷款。2.客账抵押，是客户把应收账款作为担保，取得短期贷款。3.证券抵押，以各种有价证券如：股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押，取得短期贷款。4.设备抵押,以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得短期贷款。5.不动产抵押，借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。6.人寿保险单抵押：是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金额为限额，以保险单未抵押，对被保险人发放贷款。本文中的抵押仅指房屋及土地定着物品。二、抵押贷款的现状总体来看，抵押贷款的安全性和盈利行明显优于其他信贷资产，因此抵押贷款在银行信贷业中占据较大的比例，尤其是个人贷款中，抵押贷款起着核心作用，据统计我国各金融机构抵押贷款比例都超过30%，截止2013年9月末合作市农村信用社，各项贷款余额7.2亿其中抵押贷款5.2亿，占各项贷款余额的72%。2012年底占比70%,2011年占比62%，抵押贷款的比重成相继上升的态势。由此而言，抵押贷款对银行的经营效益和经营风险产生着举足重轻的影响。三、抵押贷款的风险（一）估价风险当前我国善未形成健全、系统的抵押物评估机制，没有统一的监管部门和监管标准，各个金融机构形成了自己独立的估价机制，由于银行评估人员的不专业性，再掺和一些感情因素，从而不能够对该抵押物进行全面科学的评估，使得抵押物评估价值失真，不能完全的实现其权利价值，发挥抵押物的全部效力,表现为两个方面：一是过高的估价,取得超过其还款能力的贷款，借款人对超过其支付能力的部分借款无力偿还，从而增加不良资产。二是过低的估价取得低于申请借款金额，不能解决借款人资金不足的实际困难，没有发挥贷款的真正效力，严重的影响了借款人的经济活动，进而增加了借款人的负担，极为不利于贷款营销。(二)抵押物效力风险根据民法通则第条规定：下述财产的抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起发生效力，不登记不得对抗善意第三人，（1）建筑物和其他土地附着物（2）建设用地使用权（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，（4）正在建造的建筑物。但在实际操作当中，往往存在没登记的抵押贷款，这是银行抵押当中最为致命的风险，不登记的抵押贷款银行实现的仅仅是一般的债权，对抵押物无任何处分权，没有实现担保债权，对到期抵押物不具有优先清偿的权利，增加抵押贷款的风险，因此抵押物不登记便无抵押效力。（三）流动性风险流动性风险是指商业银行持有的抵押贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。主要因为商业银行的经营特征和抵押特征，农村信用社存款主要来源于短期存款，抵押贷款中期限2年及以上的占比90%左右，由于期限长，回收慢，资金来源和运用不相匹配，造成一定的资金流动性风险。（四）市场风险个人住房抵押贷款具有期限长，回收慢的特点，其贷款的安全性与住房的市场价值息息相关，房地产价格的上下波动将直接影响着住房抵押贷款的收回，房地产的价格变动和金融市场的利率变动是住房抵押贷款的重要风险，从目前来看，整个房地产市场呈现上升的态势，以合作市为例：2003年平均购房价格为500元/平方米，2007年平均购房价1500元，到2010年未2000元/平米，截至2013年10月份，商品房平均市场价已达到4000元，在整个房地产较为火热的大环境下，各个商业银行大力营销抵押贷款的风险被掩盖。价格围绕价值上下波动这是市场的一般规律，如今房价过高是成为社会各个层面的共识，国家将采取强有力措施对房价进行宏观调控，对房价市场进行格价格干预，使其增长与国民基本收入相适应，与我国的基本国情相适应，虽然目前并未出现下降的趋势，但是抵押贷款的风险已从幕后走到了台前。四、预防对策（一）建立健全住房市场评估机制以政策为导向，出台房地产评估的相关法律法规，对不规范、不科学、不严谨的评估行为产生一定的约束力，为顾客及时足额的发放贷款营造良好的外部环境。完善的法律法规是有效防控抵押风险的基础，制订出一个完整的法律法规既要与各个法律相互衔接，又要保证与其他法律法规不冲突，不重复，更不能出现法律空白。政策法规的出台，一方面有效的规范商业银行抵押贷款的市场行为，使房地产评估有法可依。另一方面降低商业银行住房抵押贷款风险，增加住房抵押贷款风险的可预见性。（二）规范抵押贷款登记行为以合作市为例，扎西申请贷款20万元，期限一年，上报及贷款审批7天，兰州制作评估报告，花去评估费用2000元，时间2天，往返车费500元，路上耗费时间1天，购买房屋管理局他项权证申请表2张花去6元，证件复印花去15元，登记费用花去300元，时间7天，如此算来，贷款发放总计：17天，他项权证办理时间占总时间的将近1/4，费用2821元,占本金1.4%，前期费用大，抵押登记战线长，这种情况根本无法及时足额的解决客户的资金不足问题。应规范房屋管理局相关部门的住房抵押登记行为，应当减免住房抵押登记费用，简化登记程序，注重实效。根据民法通则相关内容，需要对财产取得权属证书的只有不动产和特殊动产，但由于种种原因，当事人取得了财产的所有权，但未取得其权利证书，房屋登记机关应当以其购房合同、收款发票或者其他证明其取得财产所有权的证明进行登记，无证书就无登记的现象屡屡存在，房屋管理局一方面不给购房者办理权利证书，一方面否决无证书的抵押登记，很明显的存在矛盾，本人认为只要以合法的正式购房合同或者发票进行抵押登记的，应当办理抵押登记手续，从而使得抵押担保具有效力。（三）加强对房地产市场的检测预警加强对房地产市场的检测预警是预防住房抵押贷款的有效措施之一，银行风险部门要形成住房风险预警体系，对抵押住房的市场价格波动进行不定时的检测，2010年由于房地产市场升温过快，银监会组织国有商业银行开展了房地产贷款压力测试，结果显示，房地产市场价格下降30%是国内银行的压力极限，以此次测试结果为参考，2011年个国有商业银行均不同程度的收缩了房地产抵押贷款的规模，一定程度上降低了抵押贷款的风险。（四）规范银行内部操作抵押贷款是农村信用社最要的资产增长点，同时也是最大的风险点，加强银行内部管理，规范信贷操作行为，严格审批制度，规范审批程序，能够有效的降低抵押贷款的风险，提高信贷资产质量，促进抵押贷款良性发展。针对信贷资产问题，合作市联社进一步加强了内控管理，一是加大信贷员培训力度，对合同法担保法民法涉及到信贷的相关法律法规进行学习，提升了我社信贷员业务素养和业务技能，二是严格了我社贷款审批程序，落实贷款第一责任制，谁介绍谁，谁收回，责任任到人，不断的降低不良资产率。三是进一步规范、完善了信贷合同及其附件的填写，保证了我社信贷资料的真实性、完整性。