淮北市相城绿都项目申贷书

淮北市相城绿都项目申请贷款报告淮北能达利房地产开发有限公司二零一四年二月一十二日淮北能达利公司相城绿都项目申贷报告一、项目开发背景1、项目地块概况和宗地位置本项目位于淮北市东山路西侧，博山南麓，西北为相山及相山公园，东北为青龙山及博山，南为淮北市师范学院和矿业爆破研究所，东为东山路，距离老城区商业街淮海路约1300米，距离新城区中心火车站商业广场及市政府约23公里（详见区位图）。2、宗地现状2.1.地形地貌：场地高低不平，正北和西北为山体，西北高东南低，西北标高约110170米、东南标高约6490米。2.2.地面现状：少数原生乔木和灌木，西北遗存零星采砂石料，东南有看场地人自种零星芝麻和红薯。2.3.地面现有居民情况：地块东南有一光纤数字转接站（约2200），有围墙，规划时须退线2050米，无居民。 2.4.地下情况：地块东南拥军路（现状路）南侧地下有光缆，长约200米，中部有泉眼（地下水井）。 2.5.土地的完整性：地块东邻东山路，其它三面与市政设施无关联，用地完整。 2.6.地质情况：场地岩（土）层有如下基本特征：（厚度0.90-3.40m）、（厚度2.10-14.50 m）层含碎石粉质粘土，硬塑坚硬，工程特性较好，（厚度1.5-12.9 m）、（厚度3.1-7.4 m）层碎石土，泥质充填，中密密实状，工程特性较好，（厚度约7.5）层石灰岩工程特性较好，且岩溶不发育，地基承载力特征值fak=5000kPa；以上各土层及基岩均可作为低层及多层建筑的天然基础持力层，高层建筑应以层石灰岩作为基础持力层较为适宜。拟建场地类别为中硬场地土类，建筑场地属建筑抗震良好地段。按照建筑抗震设计规范GB50011-2010规定，本区抗震设防烈度为6度，属第三组，设计基本地震加速度值为0.05g，设计特征周期宜采用0.350.45s。地勘结论：拟建场地属剥蚀残山丘陵地貌，施工期间未测到地下水位，未见活动性断层，场地稳定，经对陡坡治理后适宜拟建物的兴建。3、项目区域环境本项目地块位于淮北市东山路西侧的博山南麓东南面。博山是相山余脉，西北为相山公园、东北为青龙山。西南为大学和研究所，成熟市区，空气质量优。东山路为淮北市北出口往来机场的迎宾大道，已改造升级为双向八车道。项目处于东西城区节点，是淮北市城市建设的重点建设地块，与淮北市“东进南阔”战略规划契合。.4、项目外部环境淮北市是我国第一批能源转型试点城市，旧城区和棚户区改造基本完成，全市四十多个矿区不再配建居住区，引导矿区居民进城安家。2008年始大规模进行基础设施、园林绿化建设，致力打造成为“皖北江南”创建山水园林城市，全国文明城市。5、项目周边的市政配套周边3000米范围内有5条东西向、3条南北向城市干道，4条公交线路，最近站点约200米，生活设施齐全，最近的菜市场和超市约300米，重点中学3所（市一中、矿中、师院附中）、重点小学6所（市实验一小、二小，三个区小学），三甲医院2个（市人民医院、矿工总医院），市体育场1座，相山公园1座，街心公园等。东南300米天象大型商城于2013年初开业。总体评价本项目处成熟社区，基础设施完善、交通便捷、区位优势明显，拥有山景资源，利于打造特色产品，客户层丰富，市场认知度高，确保实现快速销售。6、规划控制要点：商住用地，用地面积146344.14，容积率1.0。拟规划指标为：用地面积 146344.14 219.74亩容积率 1.0 总建筑面积 168434.40 计容面积 146344.72住宅面积 140593.94其中：高层洋房 15443.12高层住宅 36084.72高层公寓 32982.60花园洋房 23367.50联排别墅 18286双拼别墅 14430 商业面积 3804.78会所 1585.50物业管理 360.50不计容积率面积 22089.68总户数 1240户其中：双拼+联排 134户洋房 218户高层住宅 288户公寓 600户地下室建筑面积 7582.98 停车位 1300个车位其中： 地上 1100个 地下 200个建筑密度 29.05% 控高 100米 32层绿化率 55.56%二、项目公司概况1、公司名称： 淮北能达利房地产开发有限公司注册资本： 2600万元人民币主要股东： 曾伟东 （英泰国际代表） 安康建 法定代表人 总经理资质等级：暂定级2、履约能力：公司员工23人 具有一定房地产开发经验和能力已取得土地使用权，有土地证，付清地价款本项目用地按市场比较法已评估在280万元/亩以上，由于本公司通过合法程序，凭借资金实力一次性付清土地款，取得低价格的土地作为开发成本（土地成本价按120万元/亩计算），建设高端商品住宅，具有强大的市场竞争力，项目升值空间更大。 三、项目开发计划1、 工程计划面积（万）开工时间竣工时间工期一期工程7.44582014.5.12015.10.3018个月二期工程3.77982014.10.12015.6.308个月三期工程5.61782015.8.12016.6.3010个月2、销售计划时间（年月）面积（万）单价（元/）总金额（亿元）备注2014.10.1开盘 58000起，均价100004.50车位销售10-30%2015.7.185110005.502016.10.15120006.002015.2-61.8434120002.2120含车库四、项目市场状况1、区域住宅市场成长状况本项目位于相山区和杜集区临界处的老城区，原属相山区、现属杜集区，本区域仅有四个旧改项目在建约20万（淮海华府、华松天骄数码城、东方城市广场等），价格区间800012000元/。淮海华府未取得预售许可证已销售完毕，均价9370元/；天骄数码城均价7900元/，销售90%；城市广场未销售，但接受认筹，咨询价格不低于8000元/，花园洋房、别墅均价12000-16000元/平方米。本区域房价最高，新项目少，供不应求。全市近三年房地产市场情况如下： 淮北市2010年1月2012年8月房地产市场数据表 年度指标201020112012总开发面积（万）488.56685.32992.94新开工面积（万）218.84255.71358.44房屋竣工面积（万）63.3761.4753.19房地产开发投资（亿元）3965.3787.89办理预售证面积（万）137.3369.3793.46销售面积（万）102.777.8696.28销售额（亿元）37.3630.4843.16销售价格平均房价（元/）376841854620最高房价（元/）79801200016000最低房价（元/）380041004520淮北市2013.1-11月全市房地产市场运行情况表单位：万平方米地 区1-11月批准预售面积1-11月销售面积11月末商品房结转可售面积1-11月存量房交易面积商品房其中：住宅商品房其中：住宅商品房其中：住宅商品房其中：住宅全市合计221.54149.9206.93176.43242.12162.8385.9478.48相山区145.2595.89123.5109.43154.41100.0264.58 60.48 杜集区15.354.8313.456.4210.445.933.07 2.72 烈山区6.772.714.462.315.224.090.55 0.34 濉溪县54.1746.4765.5258.2772.0552.7917.7414.942、2013年1-11月份房地产市场各项统计指标情况房地产开发投资完成情况：1-11月份完成房地产开发投资127.02亿元，同比增长22.4%，增速较1-10月份回落7.7个百分点。其中住宅投资86.57亿元，同比增长27.84%，增速较1-10月份回落6.6个百分点。房屋总施工面积1436万平方米，同比增长27.5%，增速较1-10月份回落2.2个百分点；新开工面积333.72万平方米，同比下降30.9%，增速较1-10月份上升1.7个百分点；竣工面积75.56万平方米，同比增长79.3%，增速较1-10月份回落107.9个百分点。11月份完成房地产开发投资10.21亿元，环比增长34.54%。新开工面积46.78万平方米，环比增长16.38%。商品房销售情况和供应情况（销售备案面积、均价）：1-11月份新建商品房销售面积206.93万平方米，同比增长48.71%，增速较1-10月份回落8.76个百分点，其中住宅销售面积176.43万平方米，同比增长45.62%，增速较1-10月份回落7.45个百分点。1-11月份商品房销售金额108.58亿元，同比增长63.8%，增速较1-10月份回落11.88个百分点，其中住宅销售金额80.62亿元，同比增长65.75%，增速较1-10月份回落6.65个百分点。商品房均价5247元/平方米，同比增长10.14%，涨幅较1-10月份回落2.36个百分点。其中住宅均价4570元/平方米，同比增长13.82%，涨幅较1-10月份增长3.69个百分点。11月份新建商品房销售面积16.69万平方米，环比下降13.88%。其中住宅销售面积13.72万平方米，环比下降18.38%。商品房销售金额8.74亿元，环比下降22.79%。其中住宅销售金额6.47亿元，环比下降17.8%。新建商品房均价5235元/平方米，环比下降10.37%。其中住宅均价4717元/平方米，环比增长0.5%。1-11月份二手房销售85.94万平方米，同比增长34.55%；均价2081元/平方米，同比增长106%。11月份二手房销售面积9.21万平方米，环比增长66.25%；均价4069元/平方米，环比增长119%。其中二手住房销售6.98万平方米，环比增长45.11%；均价1434元/平方米，环比下降10.43%。1-11月份全市办理预售面积221.54万平方米，同比增长56.95%。至11月底，商品房待售面积242.12万平方米，其中市区待售面积170.07万平方米。3、房地产市场情况分析房地产开发投资大幅增长。1-11月份完成房地产开发投资同比大幅增长，涨幅达22.4%。从1-11月份完成房地产开发投资增速趋势来看，今年1-2月份开始出现增长，4月份达到高峰，但受国家经济发展大形势、房地产市场形势的影响，从5月份开始房地产开发投资增速放缓。房地产销售情况良好。1-11月份全市销售面积突破200万平方米，与去年同期相比增长48.71%。主要是从今年1月份刚性需求出现大量释放，销售面积大幅增长；虽然销售面积从2月份开始呈现下降趋势，至8月份增速下降幅度减缓并趋于稳定，但与去年同期相比仍处于较高水平。1-11月份新建商品房均价总体上呈小幅增长趋势，其中商品住宅均价基本平稳。二手房销售面积、均价大幅增长。普通商品房供应充足，高端商品房缺乏：1-11月份全市商品房供应同比大幅增长。至11月底全市商品房供应面积242.12万平方米。无高端商品房供应。总体来看，当前淮北市房地产市场总体发展平稳。4、区域内供应产品特征本区域以旧城改造项目为主，商业、住宅及回迁物业混合，主要卖点是地段、便利，但拥挤、嘈杂、无绿化、停车位不足、物管很差、居住品质一般。最好的项目是淮海华府，紧邻相山公园和淮海中路，闹中取静，坐享各种资源，小高层、舒居户型，未开盘即预订一空，830012000元/、均价9370元/。未来2-3年区域内可供土地不足，老城区已无空地，仅有旧城改造项目，数量有限。本项目是老城区唯一的依山而建的新项目，以花园洋房、低密度建筑为主，市场定位高，没有竞争楼盘。5、区域市场目标客户研究和市场定位本项目的目标客户主要为老城区居民、全市高端人士和富裕阶层、首批高层社区需再次置业客户及矿区高收入进城置业客户，新进城落户的农民及大学区域房的投资户。这些客户偏好老城区，注重配套、安全和服务，追求高品位的都市生活，亟待改善居住环境和品质。6、产品定位以花园洋房、联排别墅为主，高层、小高层为辅。别墅为2至3层；花园洋房以3至4层为主，部分5至6层； 小高层以11层为主，高层为18层、30层、32层各2栋。不论哪种产品户型均宜紧凑合理。五、融资数额融资数额约3.5亿元，用于本项目开发。六、还款来源一期开盘销售回款约4.5亿，保守足以归还融资数额约3.5亿元。七、效益预测附表：投资收益分析项目名称：淮北相城绿都项目制表人：编制单位：编制日期：项 目序号总金额（万元）可售面积（）单位金额（元）备注一、销售总收入1733141、住宅销售收入1149660140595联排别墅2252351828613800双拼别墅3227991443015800花园洋房4280422336812000高层洋房5154431544310000高层住宅631755360858800高层公寓726386329838000 2、商业收入8106543805280003、车库收入9130001300个10万元/个按实际销售额统计约10-15万元/个二、各项支出总额101075471建造总成本119311016843455281.土地款1226398 1464951802120万元/亩1.前期开发准备费13843168434501.3主体建筑工程费 （高层、小高层）1415212845091800 （花园洋房、别墅）1556085608410001.主体安装工程费1684221684345001.社区管网工程费171685100 1.6 智能化系统18505301.7 园林环境工程费1916851001.8 配套设施费2033692001.9 其他建设工程支出21843。50建筑成本64570万 2 不计容积率工程费 22220922090（自用）1000168434-1463443 销售费用2317331%173314万元 4 管理费用248005 财务费用2530006 营业税金及附加262079812%173314万元2、【2-6】综合成本2728540三、利润总额：8.0204亿元2880204173314-93110 减：所得税291443718%80204万元四、净利润306.5767亿元五、项目投资总额3110.7547亿元六、销售总收入3217.3314亿元七、投资利润率3361%依据上述投资收益数据分析：本项目总投资 9.3110亿元 实投资金约3亿元本项目销售总收入 17.3314亿元本项目利润总额为： 8.0204亿元 （税前）本项目净利润为： 6.5767亿元 （税后）本项目投资利润率为： 61%说明：上述可行性分析报告中的建安成本做到最大化，确保投资收益的最低指标。仅供参考！八、项目落实情况1、项目用地现状：项目用地已取得土地使用权的法律手续。土地使用权利人为淮北能达利房地产开发有限公司，商住用地，无抵押无查封。2、计划手续本项目现已于2013年5月20日正式立项。等政府各项批文下达即开工建设。3、规划手续已完成风险评估、环境评估、节能评估等手续。正在重新申报修建性规划设计方案。4、土地手续2011年7月换发新证，容积率为1.0。九、风险控制1、政策性风险分析1.1优势：本项目位于老城区，坐拥博山山林资源，出入道路顺畅，交通便捷，离尘不离城，周边环境优美宁静、自然宜居，已取得土地使用权，付清土地款，拥有土地证。1.2劣势：本项目土地在2001年出让，土地使用年限不足60年，销售时客户难免有顾虑,现已重新办理新土地证，土地使用年限为70年。新土地证正在备案，有望近期下发。1.3机会：淮北市相对富裕，城市缺乏高端社区。本项目区位优势明显，拥有山景资源，有利打造欧陆风情的建筑风格和特色产品，提升和美化小区的文化建筑品位。城区无类似竞争楼盘，产品稀缺性、独特性显著，客户层丰富，市场认知度和客户认同度高，入市时机可控，有利推广，确保实现快速销售。14政策性风险由于投资建设周期较长，房地产市场及相关政策的变化，可能对营销产生影响，在对未来市场的把控中，呈现机会与风险并存。2、法律风险分析：2.1.开发商情况公司名称：淮北能达利房地产开发有限公司注册资本：2600万元人民币 资质等级：暂定级主要股东：曾伟东 （英泰国际代表） 安康建 法定代表人 履约能力：已有土地证，付清地价款2.2公司经济情况由于本公司是为购置土地成立的新公司，股权结构清晰、股东经济实力较强，无债权债务纠纷及其他贷款和抵押担保。所贷资金确保用于项目建设，无法律风险。建议：本项目开发时机成熟，抗风险能力强，投资收益大。可行性强。 望给予资金支持，共同创造盈利。淮北能达利房地产开发有限公司 2014年2月12日18