资源描述
1闵行电动工具厂初步调研评估市场拓展部2008年2月29日2内部建筑调查出行入口调查商业定位建议区域环境调查赢利模式分析3电动工具厂交通环境 电动工具厂位于闵行区江川街道鹤庆路900号。l 距离人民广场35公里l 距离莘庄枢纽15公里l 距离虹桥机场25公里l 距离奉贤南桥10公里 主要交通动线：A4高速公路（莘闵奉高速）R5轻轨交通（莘庄-闵行开发区）4区位环境l 区域性消费商圈，老闵行江川路街道本地消费 l 2公里半径内消费人群具有30万规模l 沿轨道交通金坪、东川站形成广场集聚l 生活配套型商圈，种类齐全，品质大众化l 千代广场、置业广场、欧尚卖场构建三大商业中心5地块区位环境A1:交大闵行校区 A2:电机高专 A3:成教二中心 A4:电力工业学校B1:闵行中学 B2:闵行二中 B3:闵行三中 B4:闵行四中 B5:闵行五中 B6:交大实验学校 B7:教研所附属学校C1:江川路小学 C2:闵行小学 C3:华坪小学 C4:鹤庆小学 C5:碧江路小学 C6:瑞丽路小学 C7:汽轮小学 C8:昆阳路小学 C9:启智学校D1:闵行一幼 D2:闵行四幼 D3:鹤庆幼儿园 D4:景谷一幼 D5:景谷二幼 D6:新华幼儿园 D7:重型厂幼儿园 D8:华江幼儿园 D9:苗苗幼儿园 D10:跃进幼儿园D11:红旗托儿所 D12:昆阳路托儿所江川路街道教育设施丰富，师生约5万6商业环境l 碧江路商街已成型 l 街区处于满租状态l 门面租金3.5元/.日l 餐饮、娱乐、休闲、康体为主要产业l 沿轨道交通金坪、东川站形成广场集聚l 生活配套型商圈，种类齐全，品质大众化l 千代广场、置业广场、欧尚卖场构建三大商业中心7总体状况l 占地面积53703（约合80.6亩） l 产证建筑面积44714l 主要建筑物43栋l 其中：电动工具厂拥有15134产权 l 具易电动工具厂拥有29580产权8主要建筑 办公楼 食堂 浴室 仓库 金工车间 新生产大楼 电机大楼 铸造车间9挑高建筑普通层高厂房建筑层高6米挑高建筑 经过初步勘察：l 厂区内标准厂房面积2388023880l 挑高厂房面积1036810368l 超挑高厂房面积1046610466l 挑高厂房占47%若按挑高厂房面积折算系数1.6超挑高厂房面积折算系数2.2计算则实际可利用面积约合634956349510其他说明 厂房内部建筑其他说明如下：l 有5栋建筑为加固承重厂房，内布置有行车l 厂区布局规整，未发现附加搭建建筑 l 老化建筑较少，除特殊厂房和办公大楼外， 厂区基本由砖混建筑构成l 目前厂内80%区域已封存，20%尚在生产使用行车车间挑高仓库普通车间封存车间11现状开口 厂区主入口地势特征l 厂区目前开口于鹤庆路l 引桥面高于厂区地面约1.5米l 引桥临厂段由2.5米高围墙隔挡l 地块西侧紧邻君临六六公寓 主入口拓宽说明l 引桥段延伸至大门口l 沿鹤庆路拓展开口需地势提高l 拓宽开口涉及引桥中段开口君临六六公寓引桥抬高栏杆西侧裙商主入口12西侧开口君临六六公寓富仕名邸龙腾阁酒店富仕名邸裙商 厂区西侧开口的假设难成立l 厂区西侧为富仕名邸与君临六六 公寓的住宅社区l 目前沿碧江路街区商业满租l 若寻求开口,势必与居民公用道路 恐引起纠纷及安全问题l 综上所述,西侧开口难度高13北侧开口 厂区北侧外临道路l 少量民宅和空地l 竹港河水闸管理所l 打通可贯通出口14功能布局业态面积（）餐饮服务区6000中央商务区20000体育健身区12000文化娱乐区10000体育衍生服务区8000健身旅舍4000合计60000打造体育运动主题园区引进六大创意服务业态 餐饮服务区中央商务区体育健身区文化娱乐区衍生服务区健身旅社区15客户定位业态业态服务服务布局布局餐饮服务区以主题餐饮、快餐、特色美食向沿河布局，依托景观，营造氛围中央商务区以健身、休闲、保健、娱乐、医疗咨询等相关养身行业构建集中商务区布局于沿居民楼的西侧和北侧局部区域，阻隔噪音，分割商业与办公，避免干扰，形成互补体育健身区以体育场馆（羽毛球、室内攀岩、网球、乒乓）构建娱乐设施布局于厂区中央，作为吸引沿线青少年前往消费的主力店文化娱乐区以桌球、电玩、休闲吧、KTV等娱乐业种为区域配套服务布局于体育健身区与餐饮服务区之间，客户资源互补体育衍生服务区以品牌特卖、体育健身器材零售、合成摄影、健康保健、理疗服务等健康衍生服务构成布局于临近鹤庆路侧，与901号厂区形成门面呼应健身旅舍以满足游客休憩、疗养需要而设置的类经济性酒店服务设施选择厂区内侧1栋厂房改造布局面向江川街道5万师生、沿轨道交通辐射客源作为消费对象 16l 经营说明经营方式分三种，即联营、成品招租和半成本招租联营业态体育场馆和体育衍生品销售两单元，计20000。拟采用与专业体育服务商、品牌经销代理商进行联营合作经营模式开发。投资费用各担50%。此部分经营收益约合1.5元/.日半成品招租业态指健身旅社（经济性酒店），计4000，该单元由我司提供框架，由经济性酒店专业运营商负责后续的施工装饰一切费用的框架此部分经营收益约合0.8元/.日成品招租业态剩余36000建筑均建设至标准化设施交付经营商户做二次装修，改造造价均由我司承担此部分经营收益约合2.5元/.日l 支出说明支出费用由4大块构成1、场地租赁费：按0.6元/.日市场价格估算（依据产证面积计算）2、开口疏通费：按约3000空地和少量民宅给予一次性补偿670万元（按照150万元/亩土地费估算）3、改建建设费：按场地改造标准1000元/计算4、经营管理税费：取营业税5.55%，管理费5%计算经营方式17投资分析 投资分析如下：l 10年期项目总投资约1443214432万元，建设期需70877087万元，启动资金约需50005000万元l 项目静态投资回收期4.24.2年，动态投资回收期4.74.7年l 10年累计净利润2023720237万元，净现值1025810258万元l 投资回报率14%/14%/年年，自有资金投资回报率40%/40%/年年序序号号项目因素项目因素1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010合计合计一收入2501 4168 4168 4794 4794 4794 5513 5513 5513 41756 1租赁收入2501 4168 4168 4794 4794 4794 5513 5513 5513 41756 二支出7087 1242 1417 1515 1580 1580 1688 1764 1764 1882 14432 1租赁费813 979 979 1077 1077 1077 1185 1185 1185 1303 10861 2补偿费674674 3建设费56005600 4经营费263 438 438 503 503 503 579 579 579 4384 三净现金流量-7087 1259 2751 2653 3213 3213 3105 3749 3749 3630 20237 四累计净现金流-7087 -5828 -3076 -423 2790 6003 9109 12858 16606 20237 20237 五净现值-6562 1080 2184 1950 2187 2025 1812 2025 1875 1682 10258 六累计净现值-6562 -5482 -3298 -1348 839 2864 4676 6701 8576 10258 10258 18投标建议 对该项目参加投标建议综述如下：l 该项目区域处于成熟发展期，消费力较集中，商业业态有向中档化发展趋势l 该项目出入口弊端明显，需要协调攻关，项目实施需”北侧开口”成立方为可行。l 建议投标报价为：按0.6元/.日租金租赁 每3年递增3-7%租金 免租期给予6个月l 上述初步分析仅建立于市场部单方面的调查分析中，并提出拟引进专业体育健身为主题的创意园区包装设想。下一步需借助专业公司论证策划，以便精确项目招投标的价格定位与产品前期策划定位。为参与三月底投标,做好详尽准备工作。19谢 谢20锦联锦联经典生活商业战略经典生活商业战略沈阳精诚置业顾问有限公司2007年5月16日21 写在最初写在最初项目各物业销售合同额一览表项目各物业销售合同额一览表: 锦联经典生活商业比重情况看锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的说明商业占项目总值的32%，是项目重，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。工作重点是销售商业。项目项目面积（）面积（）成交均价（元成交均价（元/ /） 销售合同额（万元）销售合同额（万元）占配比占配比住宅住宅95139951394,7204,720449,056,080449,056,08035%35%商铺商铺长江街长江街140241402416,00716,007224,482,168224,482,16818%18%宁山路宁山路142471424710,02210,022142,783,434142,783,43411%11%金沙江街金沙江街278127818,0008,00022,248,00022,248,0002%2%恒山路恒山路3450.83450.87,5037,50325,891,35225,891,3522%2%合计合计34502.834502.812,04012,040415,404,954415,404,95432%32%写字间写字间21500215005,5005,500118,250,000118,250,0009%9%沿长江街公寓（精沿长江街公寓（精装）装）43000430006,0006,000258,000,000258,000,00020%20%半地下车库半地下车库3939个个2020万万/ /个个7,800,000 7,800,000 1%1%地下车位地下车位340340个个1010万万/ /个个34,000,00034,000,0003%3%合计合计194141.8194141.86,6066,6061,282,511,0341,282,511,034100%100%2223长江街商业街关键词长江街商业街关键词: 中低档商业街中低档商业街 商圈辐射范围较小商圈辐射范围较小 业态杂乱无序业态杂乱无序 发展空间较大发展空间较大24 周边竞品周边竞品 水木清华水木清华 ：销售率销售率20%左右，仅面积小、总价低左右，仅面积小、总价低 商铺销售。商铺销售。 建赏欧洲建赏欧洲 ：销售体量小、销售期限长。销售体量小、销售期限长。25 2007年存量商业面积年存量商业面积33.85万平方米万平方米 2007年商业批准预售同比增幅年商业批准预售同比增幅89% 2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：商业关键词：供大于求供大于求 、价格下降、价格下降26 截止截止2007年年5月月11日，经典生活商铺来电客户日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户组，到访客户72组，前期走访商家客户组，前期走访商家客户24组，共计组，共计251组。经统计，诚意客户达组。经统计，诚意客户达34组。组。 通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积二层结构；面积200-300居多；心理价位长江街居多；心理价位长江街14000元元/、宁山路、宁山路9000元元/、 通过对客户进行装户情况分析通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。较少。 关键词：关键词：需求集中需求集中在长江街南侧位置在长江街南侧位置；价格高；价格高；27在这样的市场状况下，我们要创造在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？什么样的价值？28至至20072007年底，力争实现销售合同额年底，力争实现销售合同额人民币117，960，000元！29销售原则销售原则整体销售、快速回笼资金整体销售、快速回笼资金30实施途径实施途径改变改变原社区商铺为区域商业中心原社区商铺为区域商业中心31结合市场情况和我们的目标结合市场情况和我们的目标锦联锦联经典生活应该具备什么样的定位？经典生活应该具备什么样的定位？32位置位置恒山路恒山路金沙江街金沙江街宁山路宁山路长江街长江街分区分区休闲健身区、文化区、休闲健身区、文化区、学生快餐区学生快餐区培训机构区培训机构区餐饮娱乐区餐饮娱乐区品牌店区品牌店区业态业态大型健身机构、文具大型健身机构、文具用品、学生快餐、用品、学生快餐、图书城图书城特色语种、知特色语种、知名培训中名培训中心心餐饮机构、商业餐饮机构、商业机构机构名牌服饰、国际名牌服饰、国际美容、特色美美容、特色美食街食街结构结构一、二层结构；三层一、二层结构；三层整层结构整层结构一、二、三层一、二、三层结构结构一、二、三层结一、二、三层结构构一、二层结构；一、二层结构；三层整层结构三层整层结构均价（元均价（元/ /）750075008000800010000100001600016000命名命名后街（后街（Backstreet） 波士智堂波士智堂（Boss Meeting） 娱客地界（娱客地界（Yoko Zone） 时尚连廊时尚连廊（Fashion Mall） 33 整体商网定位：旺整体商网定位：旺本本 “旺本”意为“旺本钱” 34 定位都清晰了，客户从哪里来？定位都清晰了，客户从哪里来？35 关注关注“主力店主力店”和和“品牌店品牌店”效应效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会有主力店的地方，就有无穷的商业机会” 知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程速整个商铺销售（招商）的进程 36 倡导差异化营销倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，招商应该从核心主力店开始启动，按照按照“核心主力店核心主力店-次主力店次主力店-品牌专卖店品牌专卖店-小型商家小型商家”为顺序。为顺序。价格策略价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。点打缓。租售并举策略租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力。客户资本压力。371月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月关键事件关键事件关键事件关键事件招商招商销售中心销售中心开放开放商业房商业房展会展会商业样板商业样板段开放段开放销售节奏销售节奏客户积累阶段客户积累阶段工程进度工程进度强销阶段强销阶段持销阶段持销阶段长江街封顶长江街封顶
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