小区前期物管圆满结束

××物业管理公司文件××物业2010【5】关于×××小区前期物管圆满结束××物业撤出美林湾小区的情况×××住宅小区前期物业管理于2009年底圆满结束，为方便业主委员会重新选聘物业公司，实现小区物业管理稳妥交接按弘远公司要求,我公司对小区物业服务延期至2010年6月底，2010年5月23日,乌海市××物业管理公司退出对小区的物业管理工作.现将我公司的受房地产开发公司委托的前期物业管理工作，以及我公司于2010年5月23日退出对小区的物业管理有关情况汇报如下：乌海市××物业管理公司于2006年9月受房地产开发公司委托，与之签订前期物业管理委托合同后，入驻小区从事该小区前期物业管理工作。小区物业管理费由房地产开发公司在售房时预收款中转交我公司。物业收费标准按居民住宅建筑面积每平米0.50元。一、×××小区前期物业管理合同期限我公司为期一年零四个月的前期物管工作合同期为2006年9月至2007年12月.此期间小区尚有二期、三期未完工，二期工程6#楼还在施工.三期工程7#、8#楼未动工，房地产开发公司出于相关基础设施及管理资料的一致，保证施工期间小区各项基础设施的正常运行与居民的安全等方面的考虑，延期与我公司补签前期物管合同至7、8楼交付.由于2008年底三期工程7、8楼未能按合同交付，房地产开发公司与我公司合同约定前期物管期限延长至2009年12月底。二、合同期限内物业管理工作简介1、房屋售后维修工作一期工程交付入住后，房屋质量问题较多，而施工单位已撤离，为快速解决存在的房屋质量问题，由开发公司、施工单位、物管单位三家协商：一般房屋质量问题由物业公司先维修解决，维修单报开发公司审核后从应付施工单位施工费用中扣除,较大房屋质量问题由物业公司通知施工单位修复。2007年底各施工单位取得各业主已无房屋质量问题签字单后从市质监站处领走房屋质量保修金,一期工程房屋质量问题售后维修工作圆满结束.其后二期工程6楼交付后沿用这一管理模式，2008年底二期工程房屋质量问题维修工作圆满结束。2、基础配套设施的管理维护工作我公司对小区的基础配套设施管理维护工作包括小区内道路硬化、绿化景观、排水、照明、供水、供热、供电共7项内容；上述基础设施我公司均对其管线、井道施工做记录绘制地下管线图存档。煤气管线的维护、检修由煤气公司负责.我公司对其管线施工做记录绘制地下煤气管线图存档,对其进入小区维护管理工作登记管理.通讯线路、有线电视分别由电信公司、有线电视公司负责管理维护，我公司对其管线、井道施工做记录绘制地下管线图存档.其中道路硬化、绿化、排水、照明四项为开发公司按规划设计施工,我公司日常管理维护工作内容如下表：美林湾小区硬化、绿化、排水、照明管理管理项目管理内容备注道路硬化道路平面图档案管理硬化平面图档案管理道路、硬化卫生保洁管理道路、硬化中井盖巡视检修道路、硬化局部破损巡视检修道路硬化井盖巡视检修每天一次，保洁管理每天一次局部破损巡视检修每季度一次绿化景观绿化平面图档案管理景观小品平面图档案管理绿化景观区域内卫生保洁管理景观小品局部破损巡视检修绿化浇灌管理绿化浇灌、滴管设施巡视检修绿化景观区域内卫生保洁每周一次浇灌、滴管设施巡视检修按季节安排绿化浇灌管理按季节安排排水排水管线平面图档案管理化粪池清淤管理排水管线冲洗清淤管理化粪池清淤按需要清理、按季度检查排水管线冲洗清淤按需要安排照明照明及管线平面图档案管理照明开关时间管理照明损坏破损巡视检修照明开关时间按实际情况掌握损坏破损巡视检修按周一次检修更换至2009年底,上述设施得到有效的管理维护，除排水系统定期清淤管理外，其余主要工作是恢复人为破坏。供水、供电、供热三项内容涉及市政管网，专业性与社会影响较大，供水、供电的外网一般从设计、施工、验收均由自来水公司与电业局控制。美林湾小区供水、供电、供热管理管理项目管理内容备注供水设施供水设施平面图档案管理供水设施及检查井巡视检修供水二次加压泵巡视检修供水设施及检查井巡视检修每周一次，供水二次加压泵巡视检修按需要供电设施供电设施平面图档案管理供电设施巡视检修电费收取供电设施检修按需要电费按电业局要求供热设施供热设施平面图档案管理供热设施管理检查井巡视检修供热设施巡视检修于每年供热时安排一次、按需复查水电暖设施大部分为地下隐蔽工程，较少受到人为破坏，2006年以来基本运行正常。但供水部分水阀、加压泵经常损坏，冬天水压高水阀容易坏，夏天水压不够，供水二次加压泵负荷大容易坏，发现后及时修理，保证供水正常。另外出于小区管理与居民使用方便考虑,我公司受开发公司委托建设完善多处自行车棚、门卫房、健身器材、垃圾桶、果皮箱及花池草坡等设施，总计完成投资约35万元。3、小区治安秩序管理工作小区治安秩序管理工作主要分治安和施工期间安全两方面。治安管理工作:我公司接手小区物管工作后,积极与街道办事处、派出所联系配合,在派出所指导下积极布置安排小区治安事件防范工作，有效的减少了小区内治安案件的发生。多次受到派出所、办事处表扬。主要日常工作是加强节假日前后防火、放盗值班巡逻，尤其是春节、国庆等节假日。平时主要是小区大门对出入人员、车辆的观察、对可疑车辆登记管理。有效制止划汽车漆、偷拔汽车标等一般治安案件。夜间安排值班人员三班倒，负责夜间治安巡逻防范。但仍然发生几起春节前入户盗窃案件，事发后我公司联系开发公司出资对小区与康泰小区院墙加装防盗玻璃刺等工作施工工地安全防范小区受施工场地狭小制约，二三期工程只能分期建设。2006年至2009年，小区西北角6楼、小区北侧7、8#楼陆续施工.已入住居民经常于工地旁边过往。施工期间我公司受托对施工单位安全围挡、防护网、及施工接水接电等进行巡视检查，发现多次安全隐患均协调施工单位及时处置,三年来未发生施工工地对小区居民造成的安全事故.4、×××物业管理公司撤出小区过程2009年底，小区已全部建成,前期物管合同到期。我公司未得到业主委员会续聘合同，业主委员会也未聘用新物业公司来交接。我公司尝试收取2010年一季度物管费，但缴费居民仅十几户，后我公司将收到的费用全部退回。按房地产公司要求，我公司的物管服务最长延期至2010年3月底，延期内便于业主委员会重新选聘物业公司,实现小区物业管理稳妥交接。为不至于当下撤出影响小区2009年春节期间日常管理,我公司按房地产公司要求继续保持对小区的物业管理工作，同时与业主委员会接洽交付小区配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、物业管理所需的其他资料。业主委员会拒不接受任何资料，同时以不便管理为由提出对小区内各类设施的改建扩建要求。这些要求已远非我公司职责范围，我公司将上述情况转告房地产开发公司。房地产开发公司研究后给我公司回复：（1)、对于个别住户提出对其个人房屋建筑维修要求,开发公司认为已过保修期，且业主均已在施工单位质量问题征询单上签字，维修责任很明确已不归开发公司负责。但对个别单元门口的扶手栏杆涉及居民出入人生安全，由开发公司出资委托我公司代为修复.（2）、对小区内的改建扩建工程原规划文件上没有,属于无理要求，且违反规划管理限制，不予理会。（3）、为便于小区居民生活使用及小区管理的方便，有利于新物管公司接手管理，开发公司原基础设施建设扫尾工程增加9万元预算，在规划条件允许情况下，用于增加硬化场地、加高围墙、补贴修补部分破损基础设施、清理旱厕等方面工作费用开支。上述大部分工房地产开发公司委托我公司实施.(4）、原由房地产开发公司出资购置划拨我公司使用的物管办公设施、设备、家具、活动板房等转交小区业主委员会，以便于下一步小区物业管理的展开.(5）房地产开发公司要求我公司上述工作于3月底前完成,超期产生费用由我公司自理。我公司完成上述工作后,于2010年4月1日撤出对小区的物业管理。三、小区物业管理存在的问题几年来，在市、区建委主管领导、行业主管部门指导支持下，在房地产公司对我公司亏损部分的资金支持、较高标准的小区配套设施建设的支持下，我公司管理日益规范，小区各方面情况趋于稳定，物业管理成本支出呈现逐年下降的良好趋势。小区在物业费收取能保证的前提下已能够作到收支平衡，并保持相当的管理维护水准，物业管理前景较好。在小区近四年的物管工作中，我公司与全部业主日常接触了解到尽管他们中大多数人工作忙碌，但对小区物管工作积极支持，都抱有希望小区物业管理工作能越做越好的良好愿望，对支付物业管理费并不抵触。小区居民整体素质较高，这给我们留下深刻印象。存在问题:但也存在一些问题，这些问题在我公司管理期间造成了较多的迷惑与遗憾，关键在于这些问题如果得不到妥善解决，小区今后的物业管理工作想要做好的希望也是很渺茫的。1、关于业主委员会的问题业主委员会是否具备必需的民意基础小区业主委员会于二、三期居民尚未入住就突然出现,声称已在物管科备案，并刻制了业主委员会公章。该业主委员会成立至今,我公司未见到其委员产生的选举单、未见到业主大会议事规则、未见到业主大会对其业主委员会的授权文件、也未见业主委员会制定任何管理规约.对此我公司一直非常疑惑,其后我公司向包括弘远公司开发公司在内的部分一期业主询问此事，都说不清楚。我公司认为业主委员会如果不具备必要的民意基础,没有获得大多数业主的授权委托，那么业主委员会的任何决定均不构成对全体业主的约束,这样的业主委员会在小区物管工作中是起不到正面积极作用的。这就直接导致其后业主委员会自己“直管”小区时面临“收不到物管费"的怪事。业主委员会是否具备基本的工作常识其后，小区内部分业主在小区内私自乱搭乱建等,我公司制止，业主委员会个别成员反而阻挠我公司。我公司收取物管费，业主委员会个别成员以怕影响邻里关系为由,拒绝配合，个别委员甚至与个别业主带头阻挠,鼓动其它业主采用不交物业费的方式对抗。个别业主在屋面共用部位大规模搭建鸽子窝，大量养殖信鸽，我公司出面交涉，业主委员会认为这是业主个人权利,不应受到干涉。我公司撤离前向其移交物管资料，业主委员会拒绝接收。诸如此类令人啼笑皆非的事屡屡发生,无不反映出业主委员的工作常识水平，这是小区物业管理工作中的最大遗憾.业主委员会的个别成员存在个人利益的嫌疑业主委员会个别成员是下岗或离退休职工,进入业主委员会后，其所作所为存在为其个人谋取利益的嫌疑。平时鼓动个别业主抵制缴纳物管费；私下希望在物管公司谋取个差事等。我公司在撤出小区前，个别业主委员会成员要求挂靠我公司牌子，雇几个保洁工继续“物管工作”。这一要求被我公司拒绝。我公司撤出后，据已解聘的原保洁工反映,个别业主委员会成员想聘用他们继续干保洁工作，并声称将自行收取物管费大家分。这些保洁工无人敢去“应聘”.虽然是保洁工一面之词,但确实反映出业主委员会个别成员为其个人谋取利益的嫌疑。2、业主公共意识有待提高小区内居民对公用设施不够爱护，尤其是刚入住的前两年，小区公共设施部分毁损严重，主要是小孩子所为.是导致物管成本高的重要原因.这需要物管单位与业主委员会密切配合，通过各种宣传和社区活动的组织，加强广大居民中青少年公共意识的提高。3、我公司的建议通过几年来我公司的物业管理实践，我公司认为业主委员会在物业管理工作中是一个极其重要的环节，业主委员会是否称职直接决定物业管理工作的成败.我公司呼吁行业主管部门能够进一步重视这方面的工作，加强对业主委员会的监管与指导。将物业管理工作引向依法规范管理发展的坦途。此报告，不妥之处，敬请指正×××物业管理有限责任公司2010年5月20日主题词：前期物管结束物业公司撤出汇报抄报：市建委房管科、市建委物管科、区建委、区房管局11