海天广场报告

第二部分、写字楼状况调研与分析一、特征分析1、市场分布特征：苏州写字楼主要分布在三个区域的五个商业板块。苏州市区、新区、园区三个区域内各聚集了一部分写字楼，而且都分布在各区域的商业中心附近。市区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内；新区写字楼集中在新区商业中心和行政中心附近；园区写字楼分布在规划建设中的园区中央商贸区周围。吴中区和相成区发展刚起步，还未形成相对集中的写字楼密集区。2、写字楼自身状况：市区写字楼明显老化，新区、园区优势明显。市区写字楼大部分建造于1997年之前，基本上是93、94年房地产热时盲目投资产物。由于建成时间较长，大部分写字楼外观陈旧，设施落后，以及内部空间分割明显，无法自由分割，物业管理滞后。随着近年来园区与新区房地产市场的发展和兴起，不少中高档写字楼投入市场，逐渐成为苏州写字楼一股不可忽视的力量。由于新区、园区没有限高限制，新推出的写字楼多为小高层、高层，不仅外观美观且由于采用框架结构，使之能按客户需求自由分割单位。这批写字楼外观新颖，设备先进，配有中央空调，电梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物业管理，通过有实力物业公司的高档物业管理，提升整个写字楼的档次。3、租金总体水平：三大区域水平差异明显。市区的写字楼市场租金介于30-65元/月.平米之间，且主要集中在35-50元/月.平米左右，在市区的黄金地段也存在一些中高档写字楼，如经贸大厦、丽景苑等。地处干将路的丽景苑月租金为65元/平米，为市区目前最贵的写字楼。新区写字楼平均租金在50元/月.平米左右，地处新区中心区域的金狮大厦以其独特的外观、高档齐全的设施、优越的地理位置居于新区写字楼的最前列，租金达80-85元/月.平米。而园区写字楼基本达到了55元/月.平米以上的高租金水平，园区管委会所在的国际大厦更是达到了100元/月.平米以上的高价位，其中物业管理费达22元/月.平米，成为写字楼租金中不可忽视的一个组成部分。目前，这部分较高价位的写字楼约占市场总量的三分之一。4、出租率特征：处于蓄势待发的状态中，出租情况良好。 各档次的写字楼出租率总体达到75%左右。但低档写字楼出租率不到60%，而且还有进一步下降的趋势。说明低档写字楼市场已经趋于饱和，中高档写字楼需求明显升温。根据对现有的写字楼客户特征的调查，在数量上以外地公司在苏办事处和中小型贸易公司最多，其次是电子科技类的软件公司及网络公司，还有一些管理咨询类、评估代理类、广告设计类的企业等；就规模来说，以银行及行政单位为最，其他还有房地产公司、代理公司、休闲娱乐场所、餐饮业、各类会计事务所、律师事务所、以及大型信息、制药等类型的企业。二、园区办公楼市场调查 1、 分布特征：目前在园区首期开发的12平方公里范围内，主要沿中央商贸圈周边分布。A、前期入驻的大型跨国企业主要集中于金鸡湖路与机场路两侧。央商贸区开始启动，吸引了不少企业。B、已经进驻的大型企业以生产型与加工型企业为主，对写字楼特别是高档次的写字楼的需求逐渐显现。租用客户仍以中小型的经贸企业以及智力密集型的服务性企业为主。C、随着湖东的逐渐开发，大量企业将进驻湖东，而湖东地区目前并不存在商业中心和写字楼，这就使湖东的企业在选择写字楼的时候把目光对准了湖西的CBD写字楼区。目前，园区商住、写字楼还未形成相对集中区域。而园区中央商贸区的出现，使园区有了商业中心，这一区域也将成为写字楼的一个相对密集区。CBD的规划和目前的形势也证明了这一点，苏州市场最高级的写字楼国际大厦和世纪金融大厦已然坐落于CBD靠金鸡湖的一端，加上在建的建园大厦、农业银行大厦、中银惠龙和规划中的本案，紧靠CBD的星海商务中心。规划中的CBD已然让人看到了一个写字楼密集区的雏形。2、租金特征：租金水平总体较高，该区域写字楼的平均租赁价格高达70元/月.平米，超过了市区写字楼平均租赁价格的两倍。较高的租金水平与高档次的物业是相匹配的。体现在：A、高标准的基础设施配套。工业园区的基础设施已达到“九通一平”标准，该区域的写字楼都具有智能化信息接口，综合布线系统完备，具有较高的发展余地与空间。B、物业的综合素质高。该区域的写字楼外观新颖，外墙多采用新型涂料与贴面砖或是全玻璃幕墙。均设有中央空调。采用品牌电梯，无论在外观、数量及运行速度方面，与市区相比有了较大的改进与提高。国际大厦与世纪金融大厦基本上已达到甲级写字楼的标准。C、较高的物业管理费用抬升了租金价格。据调查，园区写字楼的物管费用都已达到5元/月.平米以上，顶级写字楼如国际大厦的物管费已达22元/月.平米，世纪金融大厦达20元/月.平米。3、出租情况：租售状况良好，75%的租售率，已接近国际公认的合理水平。A、由专业的物业管理公司提供规范化的管理与服务，显示了写字楼自身的档次，也有利于入驻企业形象的树立与维护。在企业注重品牌和形象的今天，这无疑为该区域写字楼的租赁提供了机遇。B、写字楼车位充足，停车问题可以得到解决。C、周边配套设施完善，园区的整体规划为该区域的写字楼创造了良好的周边环境。随着邻里中心与商业街的兴建与合理布局。周边公交路线逐渐增多。4、供求分析：目前市场供不应求，有很大发展空间。Ø 园区写字楼目前供应量不大，目前有房源对外出租的有：世纪金融大厦、加城大厦、苏源大厦、综艺开元等少数几个个案。Ø 建园大厦、星海商务中心、高峰会等少数楼盘将在以后陆续出租。在本案推出之时，预计园区可租赁写字楼面积在25万平方米以下。Ø 园区以销售为主的楼盘主要有星海商务中心、高峰会等，星海商务中心目前已经所剩不多。因此，在本案推出之时，竞争个案相对较少。Ø 目前园区外资企业众多，且在进一步吸引投资，大量的企业需要符合 其企业形象的中高档写字楼。园区对中高档写字楼的需求还是比较大的。Ø 随着越来越多的人投资住宅，投资门槛抬高，住宅的投资性价比下降，精明的投资客把目光投向了回报率较高的写字楼，园区写字楼的缺乏使投资客们开始投资新区的写字楼。增大了市场需求量。Ø 近年来房地产市场红火，代理公司、评估公司、物业公司、中小型房地产公司、以及相关行业的企业在不断增加，这些公司没有自己的生产基地，他们需要利用写字楼进行办公。这类企业的增多在一定程度上促进了写字楼市场的发展，增加了市场需求量。5、个案分析：（1）国际大厦：国际大厦地处园区CBD地区，位于 苏华路和星汉街的交叉口，毗邻风景优美的金鸡湖，周边交通便利，景色秀丽，采用全玻璃幕墙，整体建筑显得华丽而气派。该案租金为80元/平方米.月以上，物业费为园区最高，达22元/平方米.月。目前已经全部出租完毕，其中行政单位占了很大比重，园区管委会、园区国土局等行政单位都设于此，其他客源主要是园区外资企业、外地企业驻苏办事处、贸易公司等。该案大厅装潢、布置比较豪华，与其档次较为匹配，裙层部分采用手扶电梯，此模式在苏州写字楼中比较少见。写字楼内采用品牌电梯，速度较快。采用的是整体中央空调。（2）世纪金融大厦 该案地处园区CBD，位于国际大厦对面，交通便利、景色优美。采用全玻璃幕墙，造型较为新颖、独特。楼高88米，总建筑面积58400平方米，其中地上建筑20层，面积48000平方米，地下二层为大型停车场和设备层，每层空间为2500平方米，主力单间面积为200平方米左右。该案租金为80-90元/平方米.月，物业管理费为20元/平方米.月，与国际大厦同为目前苏州最高档的写字楼，一层、二层的裙层为工商银行，三、四层目前有部分已经租出。五层及以上楼层，大部分还在进行楼面装修，十二层、十五层等多个楼层已有不少公司进驻。这也使此案成为同处CBD的本案的潜在竞争对手。本司从去年7月份开始跟踪该案，发现该案装修进度比较慢，招租力度不强，近一年来招租状况一般，目前尚有不少空间等待出租。从目前该案的招租情况来看，其客源构成为：大量贸易公司（不少小贸易公司以园区外贸商务中心为依托，共同租下了半层楼）、政府机构、房产公司、物业公司、以及一些生产型企业等等。（3）综艺开元&苏源大厦此二案皆位于园区靠近干将、东环的交叉口附近，环境较好、交通便利，综艺开元系烂尾楼改造而成的高层建筑，在建筑结构和面积分割上有先天的弊病，该案都为200-260平方米的大面积单间，限制了一定客源。租金为50元/平方米.月，物业管理费为3.5元/平方米.月,出售价为6000元/平方米以上，采用先出售再代租的方式。目前出售情况良好，出售率达90%以上，预租率在80%左右。苏源大厦为多层写字楼，采用大面积窗，通风、采光比较好。租金为50元/平方米.月，物业费为5元/平方米.月。单间面积从85400平方米不等，目前预租率在80%左右。（四）星海商务中心 该案地处园区CBD旁边，位于星海路与苏绣路交叉口，交通便利，环境较好。该案规划为20层商铺办公写字楼，其中1-5层为商铺，6-20层为办公写字楼，单间面积有80、140、180平方米3种，其销售形势比较好，目前已接近尾盘，均价为8500元/平方米。该案为保证销售进度，以及租赁客源的范围，采用小单间方式分割。此形式有效地加快了销售进度，但由于小业主过多，在日后的租赁管理方面，颇有问题。（5）国际科技园位于苏州工业园内，位于苏虹机场路旁边。重点发展软件研发企业和集成电路设计企业，是辐射东部地区的软件和集成电路设计产业化基地。在统计了科技园写字楼内122家公司以后，我们发现，其中生产型企业占了相当大的比重，目前这些企业享受着科技园的优惠政策，但等本案推出后，很多企业已经不再享受其优惠政策了，完全有可能成为我们的客户。通过对园区写字楼市场的调查分析，园区租赁市场令人满意。园区写字楼目前还处于供不应求的状态，很多企业无法找到适合自己的办公场所，有大量的客源没有得到消化。同时，在园区，我们发现园区的众多生产型企业同样租赁着写字楼，这对以非生产型企业为主力的写字楼产品来说是相当有利的。客源范围的进一步扩大，为园区写字楼的发展创造了更为有利的条件。三、市区办公楼市场调查1、分布特征：集中分布于观前、南门、石路三大商业圈的辐射范围内。 A、优越的地理位置。市区写字楼分布的显著特征之一，就是分布于商业中心的外围辐射圈附近。由于毗邻商业中心，不仅拥有发达的交通系统，而且可以借助商业区积聚的人气，提高写字楼自身的档次和知名度。B、齐全的外部配套设施。商业圈附近不仅拥有多年发展而成熟的市政配套设施，而且可以为周边的写字楼客户提供餐饮、采购、休闲、银行等辅助服务内容。 市区土地因素和限高因素的限制使市区近年来少有新型中高档写字楼推出，目前市区的写字楼市场依然依靠以前的旧写字楼支撑，这使得市区的写字楼越来越不能满足租楼客户越来越高的要求，进而使大量客户把目光投向了新区和工业园区。2、租金特征：租金水平总体较低，租金水平低于45元/月.平米的写字楼占该区域市场总量的70%。地处黄金地段的写字楼最高租报价也只在65元/月.平米左右。较低的租金水平与市区写字楼整体素质相对较差是直接相关的,市区三大区域中，以观前商圈的租金最高，干将路两侧的写字楼租金在40-65元/月.平米。石路商圈的写字楼多在阊胥路，价格约在25-56元/月.平米之间。南门商圈的写字楼多在新市路和南环路附近，价格较低，在25-45元/月.平米之间。A、建成时间较早，导致外观陈旧，内部设备落后于对办公条件要求的提高。特别是装有中央空调的写字楼的比例不足20%，虽然采用的也是品牌电梯，但在性能、数量及运行速度上也逐渐滞后于需求。B、内部格局分割过于狭小，不适应大面积办公要求。尤其是94年以前的写字楼办公面积分割过小，且不能随意改动。3、出租情况：市区的总体出租率相对较低，约在64%左右，低于公认较为合理的75%的出租率。观前商圈中的干将路两侧写字楼出租情况较好，平均达75%以上。尽管租金较低，由于该区域写字楼明显老化，价格优势不复存在，从而导致了低出租率。A、物业管理不规范，一般是自产自管。不少开发商尽量压低该项费用，以此来降低租金。同时也导致了低质量的管理和服务。B、车位不足与停车问题不能妥善加以解决，也成为制约出租情况的瓶颈之一。4、个案分析（1）丽景苑 该案地处观前商圈，位于干将东路，配套比较齐全，交通便利，周边比较嘈杂。该案为住宅与办公写字楼混合体，左边为住宅区，右边8层建筑为写字楼。采用品牌电梯，但速度一般，没有中央空调，采用单体式空调。采光较好。 该案为市区最好的写字楼，租金为65元/平方米.月，单间面积在60220平米左右。目前出租率在75%左右。（2）敬业商务中心 该案地处观前商圈，位于干将东路，交通比较便利，环境比较嘈杂。该案底层作商用，现为一些中、小型店铺。 该案单间面积为30220平方米，租金按付款方式不同而分三个标准，三月付为50元/平方米.月，6月付为45元/平方米.月，一年付为40元/平方米.月。（3）协和金盛广场 该案地处石路商圈，位于广济路与金门路的交叉口，交通便利，环境较为嘈杂。该案为27层，5层裙层目前为宏图三胞电脑城。采用品牌电梯，速度较快。此案面积从40136平方米不等，每类面积的办公室都已经分割，主管室、办公厅、卫生间、会议室等都分布较为合理。出售价格为53005800元/平方米。租金50元/平方米.月，物业管理费为5.6元/平方米.月。目前该案已经基本去化完。通过对市区的调查，我们不难发现，市区虽然各类配套设计最为齐全，但由于土地的稀缺性等因素，市区写字楼很少有新鲜血液注入。随着市区写字楼的不断老化，停车位日益紧张，内部配套越来越无法满足客户需求等因素，市区写字楼正在逐渐流失客户，越来越多的企业开始选择交通、各类配套不断完善的新区和工业园区。四、新区写字楼市场调查1、分布特征：集中在新区金融中心即狮山路、滨河路交叉口附近。A、地段优越：从区域在整个市场所占的位置来看，它与市区仅一河之隔；从区域在新区的位置来看，它处于新区的行政中心、金融中心。为公司的日常工作提供了方便。B、日常配套齐全：该区域有大量的银行、超市、及新区商业街的配套设施。C、交通方便：30、68、601、游3、17、38路等多条公交路线从该区域经过。 随着新区的不断开发，越来越多的企业进驻新区，新区各方面的配套都趋于成熟，这些都为新区写字楼市场的发展提供了契机。新区的写字楼大多是中档写字楼，是很多中小型贸易公司目前最为亲睐的，正是这一部分贸易公司，占据了新区写字楼的半壁江山。2、租金特征：租金分布范围广，从38-85元/月.平米不等，满足不同层次需求。而平均租金在50元/月.平米左右，属于中高档写字楼租金价格区域。A、作为新区来说，它有不同层次的写字楼客户，如小型的信息、贸易公司等，他们一般会选择较为实惠的价格便宜的写字楼，而作为外资企业和跨国公司由于注重企业形象，一般会选择高档的写字楼如金狮大厦。B、作为同一区域的写字楼在租金方面有如此大的差异，主要是因为其自身品质和素质有很大不同。3、出租情况：租售状况好，新区以85%的整体租售率位于三个区域之首。原因分析：A、写字楼周边大环境好，行政中心、金融中心和新区商业中心为客户提供全方位的服务。B、写字楼整体素质较好，基本都能满足客户在电梯、停车位等方面的要求。C、前段时间新区写字楼市场投放量不大，且有的写字楼都有较大部分由政府行为占用大面积楼面，如新创大厦，一楼为人才交易中心，二楼为新区国土局及房产交易中心。D：新区的锦华苑、御花园等一批涉外住宅为一些外企老总提供良好的居住环境，而外企老总从方便角度考虑，会就近选择写字楼，这就促进了新区写字楼的租售。4、个案分析 （1）、金狮大厦 金狮大厦地处新区中心区域，位于狮山路与滨河路的交叉口，为目前新区最高档写字楼，采用玻璃幕墙，整体建筑颇为美观，大厅豪华气派，能体现写字楼的档次。裙层部分为银行、酒店、咖啡厅等配套。写字楼楼层公共部分装修类似酒店，采用地毯，光线较暗，显得安静肃穆。办公室按环型分布，使每间办公室都有对外窗口，采光颇佳。 该案租金为85元/平方米.月（含物业费），目前出租率在85%以上。（2）、金河国际大厦 金河国际大厦地处新区金融中心，位于滨河路与狮山路交叉口。原为伊莎中心烂尾楼，经改造后，于03年12月份对外公开。规划做商铺与写字楼，1-5层为商铺，写字楼从6层部分起销售，目前均价7600元/平方米左右，面积在70187平方米不等。其业务员声称该物业租金将超过金狮大厦。 目前，该案销售情况较好。该案有很多楼层采用半层或整层出售的方式，少部分楼层采用小单间销售方式。据了解，小面积的套型多被投资客所购，大面积的单间多由实力雄厚的公司购得，此类客户不少是自用+投资型。（3）、阳光新地阳光新地位于苏州新区狮山路与塔园路交叉口，为两幢姊妹楼，东楼26层，规划做酒店式公寓；西楼共54层，其中1-6层为商用，7-26层为办公写字楼，26层以上为香格里拉酒店。其办公写字楼销售均价在8500元/平方米左右。阳光新地主楼54层，为苏州第一高楼，依托这一大卖点，加上周边完善的金融配套、交通配套，开发商欲打造一个对整个新区起辐射作用的高档项目。新区写字楼的档次仅次于工业园区，但由于新区配套发展比较成熟；金融配套齐全；以及多个涉外小区的就近；且新推出的金河国际和新地中心提升新区写字楼的档次，新区写字楼有着不逊于园区的竞争力。五、办公楼市场走势分析从苏州目前的城市状态来看，一条干将路贯通园区、新区，把两个开发区工厂、企业的需求贯通了起来。因此，干将路与园区、新区的接口处会成为写字楼的“落脚点”。新区金狮大厦前几年门庭冷落，没人租，如今一抢而空，租都租不到，园区新近接盘的烂尾楼综艺开元也受到了热捧，预约率高达80以上。这些变迁都是明证。 未来，盘门路苏福路口有可能成为第二个南门，环古城风貌保护工程将打通南门路段的诸多瓶颈，人民桥、盘门路的改造，将使这里的建筑层次进一步理清。 而园区CBD的不断开发，将使园区出现一个写字楼的密集区。园区优美的大环境，良好的政府规划，大量外资企业的进驻，便捷的交通将使园区的CBD成为苏州最高档的写字楼区域，并逐渐向北京的CBD写字楼区、中关村写字楼区看齐。从苏州目前的市场供应来看，一手市场对200平方米以下的写字楼的供应量不大，二手市场又以商住两用的居多，环境嘈杂。在需求市场上，100到250平方米的高档商务写字楼，将会成为一个市场亮点。另外，众多大型公司的进入，使得大面大单间的写字楼有了很大需求。通过对几个区域的对比分析，不难发现工业园区CBD最具发展潜力，苏州经济的快速发展，大量企业的入驻，苏州的写字楼将越来越供不应求。配合苏州经济的发展以及观察写字楼的发展规律，不难看出苏州的写字楼还没有迎来其“黄金时刻”。潜在需求调研与分析随着市场的不断发展，客户也在不断成熟，在选择楼盘时更加谨慎。目前苏州的写字楼市场处于“大众市场”阶段，随着市场的进一步发展，市场会逐渐细分，而每一个细分市场都有其自身的期望、观念、偏好以及购买标准。对客源的把握程度是写字楼操作中一个非常重要的因素。因此，我们进行写字楼调研的过程中特别注重对客源的分析。由于目前本案各类定位还未确定，我们从两方面去考虑客源，一方面是大面积销售如整层销售的客源；另一方面是零散分割小面积销售的客源。一、大面积定位策略潜在客源分析： 我们通过一年来对市场的不断跟踪，了解各个写字楼的大型客户成交案例，寻找到了大型客户的一些脉络。A、 政府机构转制出来的大集团（公司）以及将要转制的大集团（公司）。     已经转制的公司经过数年的发展，具备了相当的实力，进而产生了对改善办公环境的需求；苏州各企业的转制都比较成功，预计将产生又一次比较大的写字楼"需求效应"。对我们的项目而言，这应是一次很好的机遇。B、 金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。     实际上，通过我们对苏州写字楼的大客户的调查发现，金融机构占到35以上，是大型客户中最有潜力的行业。C、行政职能型政府机构。 通过对市场调研，很多智能型政府机构往往会占据很大的办公空间，如公积金中心、行政服务中心、人才市场等等这类机构，虽然有不少机构是政府行为单独建造办公场所，但仍有不少机构可能成为我们的客户。 D、各类其他大型公司。 此类客户是指一些大型生产型企业、房地产公司、以及各类大型跨省企业、跨国公司，我们通过对市场上这类客户的调研，发现他们很多都占据了比较大的办公空间。为了使市场的识别更具有科学性，需要评价每个客户的潜在利润，我们应考虑这样三个因素：第一，规模和发展前景；第二，盈利潜力；第三，公司的目标和资源。客户类型规模和发展前景盈利潜力公司目标和资源总评分政府转制公司BA-A-B+金融机构AAAA职能型政府机构CBBB其他大型公司AAA-A-我们最后发现除行政职能型政府机构与上述三个评价因素相悖外，其他三类客户都是重要的潜在客户。二、小面积定位策略潜在客源分析：作为中小面积的客户，其实就是目前苏州写字楼的主流客源。A、外资企业、外地公司在苏州建立的商务分支机构作为一个经济增长型城市，苏州的移民城市魅力凸显。一些外地公司纷纷把目光瞄向苏州，他们在苏州设立总代理，不需要很大的私人空间，但需要地段优越，交通便捷，品质高档，内部公共区域要求完善的商务配套、专业的物业管理，会议室、会客区域一应俱全，小面积、高档次、服务全的写字楼是他们的首选，但这个市场，苏州还存在着巨大的空缺。 B、贸易公司贸易公司一般没有自己的生产基地，这一点决定了他们需要租用写字楼作为办公场所，他们一般需求面积不大。苏州的外向型经济和大量外资企业的进驻苏州使苏州的贸易公司的数量不断增加，外地的贸易公司也纷纷在苏州设立自己的办事处。目前，贸易公司在苏州的写字楼市场已经占据了非常重要的地位。C、民营、私营企业苏州经济结构正在发生着巨大的变化。外向型经济的发展正催生着一大批为其做服务、配套的相关小型企业，一些在园区、新区跨国公司工作的IT业、计算机高级白领，也纷纷自己当起了老板。而私人律师楼、个人工作室等小型公司，也如雨后春笋般诞生，这些新增小型公司都有意改善办公条件，又不想“大而全”的办公司，也希望在拥有公共配套齐全的写字楼中占有一席之地。D、生产型企业通过我们对园区多个写字楼的调研，发现园区的不少生产型企业同样会租赁办公楼进行办公，在国际科技园，生产型企业甚至成为主力客源。随着苏州招商引资力度的加大，越来越多的生产型产业来苏办厂，他们的很大一部分可能够成为我们需求的重要客源。E、投资人士在苏州投资房地产已经成为一个值得关注的焦点，从去年开始，就有越来越多的外地及苏州本地购房者将购置的物业作投资用途，与商品房相比，同样的投入，商铺、写字楼的投资租金回报率更高，而在苏州经济处于上升的阶段，他的收益也相对稳定。正是基于此，很多有经验的浙江、上海投资客开始向苏州的商用物业进军，而苏州住宅房价的持续高涨也使一些敏锐的苏州人把投资的眼光转向写字楼。但目前银行贷款的紧缩，使很多需要贷款买写字楼进行投资的客源流失了。依托于苏州经济的快速发展，这些客户大量存在，他们的需求远远没有得到满足，这是定位写字楼的一个契机。三、园区需求抽样调查为了更有效地了解园区的写字楼需求，我司进行了多样化调查。包括：电话调查、上门拜访、博仕会会员调查、新开写字楼客源跟踪问答等多种方法。在此我司就电话调查此类型进行分析。1.调研对象在本次调研中，我们首先从苏州工业园区规划发展局获得了园区内所有企业的一些信息，主要包括企业名称、企业基本介绍、企业电话、企业地址、公司网址；此次调研的侧重点主要是物流、金融服务、企业咨询、广告开发服务、软件和IC设计以及其他服务业等，这些类型的企业占园区企业的比重为11%，共有165家企业。2.调研方法在确定了调研对象后，我们通过电话拜访的方式逐一对这些企业的写字楼需求进行了解。我们采用这种方式主要是考虑到目标调研企业的数量很大，因此不可能在短期内一一全部上门拜访，而电话拜访是一个相对快速的方法，也成为我们主要采用的方法。3.调研结果在这165家企业中，有大约40家企业由于企业电话更改、电话故障等原因未能联系上，因此，实际样本只有125家，这125家企业主要集中在都市花园、远东大厦、加城大厦、金龙花园、金鸡湖路和国际科技园中办公，其中国际科技园中的企业占50%。这125家企业现在在写字楼办公的占80%，对写字楼存在需求的有效客源有47家 ，其中对写字楼有明显需求的有10家，它们的具体情况如下：企业名称企业地址已有办公面积租金写字楼需求面积联信翻译有限公司都市花园银色贵族82幢15层90平方米21元50平方米赛维信息技术有限公司东环路1558号信和办公楼503室5060平方米75元未知开源集成电路有限公司国际科技园600平方米第一年免税第二年减半300400平方米华格科技有限公司国际科技园112C100平方米第一年免税第二年减半100平方米科升通讯有限公司国际科技圆133D200平方米第一年免税第二年减半300500平方米慧眼管理咨询有限公司中新路苏源大厦503室80平方米50元80100平方米边恩兹景观有限公司金鸡湖路8号馨都广场5楼未知未知300平方米易道设计咨询有限公司苏虹中路393号未知未知500平方米苏州敏捷知识产权代理有限公司东兴路15号130平方米70元130平方米上海浦一广告有限公司苏州分公司80平方米未知130平方米通过我们的此次调研，我们可以看出，园区很多非生产型企业依然是我们的重要客源，他们中有很多对写字楼有新的需求，他们中绝大多数是租赁写字楼。如何通过引导，使他们由隐性客源向显性客源转变是比较重要的。本案可行性分析我们通过对市场，对客源的分析，对写字楼机会与风险的把握，以及对商务型公寓的思考，我们对项目定位，及其可行性有了一定的考虑。一、 市场调研结论分析在第一部分的市场调研分析中，我们对园区、新区、市区的几个写字楼集中区进行了对比分析。不难发现，园区写字楼存在以下几个关键性优势： Ø 整体外观形象最好。Ø 物业管理水平最高。Ø 内部设施最完备。Ø 停车位比例最高。市区写字楼的整体水平低下；高新区写字楼良莠不齐，客观造成园区写字楼的巨大潜力。苏州如此大的一个写字楼需求市场，很大一部分直接面对园区，因此说，园区尚有很大的市场份额可供本案占有。再从租赁价格看，园区以苏州最高的平均租价，依然能保持75%以上的合理租赁率。不得不说，苏州的中高档写字楼需求市场在向园区偏移。园区的整体档次、整体高租赁价格、CBD中心的核心理念，将强有力地打造园区写字楼区的品牌。从市场角度看，园区写字楼潜力相当大。二、 潜在客源结论分析就我司对市场潜在客源分析来看，无论是大面积销售、小面积销售还是两种方式共同实施也好，苏州市场的客源完全可以支撑。非生产型企业这些写字楼忠诚客源，加上苏州众多生产型企业同样强大的写字楼需求，苏州将形成有别于其他城市的庞大写字楼客源。而苏州经济的发展速度，不断进入的公司、厂家，无疑是我们客源的强力保障。即是公司增长速度超过了写字楼增加速度，随着企业发展，越来越多旧写字楼无法满足公司的需求。无论从外观上、内部配套上、单间面积上以及企业汽车数量的不断增长与停车位不足之间的矛盾越来越明显等各要素，越来越多的写字楼对客户需求显得力不从心。三、 写字楼机会与风险分析目前苏州房地产市场的发展，正在促使写字楼需求的一次爆发。因此说，在这个时机定位一个写字楼产品有着巨大的潜力与机会，但银行银根的紧缩，国家贷款政策的变化，宏观调控等其他诸多因素使得写字楼操作同样存在风险。机会：苏州市经济持续快速发展，各类企业不断进入，给写字楼市场提供了源源不断的潜在客源。苏州很多原有写字楼逐渐面临淘汰，使得写字楼供应越发显得捉襟见肘。随着住宅市场的不确定因素，以及投资门槛的提高，住宅投资的性价比减少。不少有实力的客户转向回报较高的写字楼投资，而苏州写字楼市场超过10%的投资回报率也吸引很多的外地投资客。风险： 随着政府贷款政策的改变，苏州写字楼目前可贷款额度比较低，客观造成购买难度加大，特别对部分实力不是很雄厚的投资客影响特别大。 本案对第一年回笼资金要求比较高，再由国家贷款政策的影响，做单一写字楼的压力比较大。新区的金河国际、新地中心，园区的星海商务中心、高峰会，都先于本案推出，分流了众多客源。四、 商务型公寓机会与风险分析五、 结论