广东格林美域项目市场调研方案及商业定位(31页）

格 林 美 域市场调研方案及商业定位世光创建集团有限公司 2008年6月目录第一部份 市场调研5第一节 宏观经济环境5一、区域位置、人口状况5二、国内生产总值（GDP）情况7三、产业结构情况图7四、交通状况8五、收入水平和消费水平10六、经济增长情况10第二节 区域发展规划11一、主要商业街商铺调查131、主要商业街调查132、业态结构分析18二、住宅小区及村民区调查19第四节、横栏镇目标市场竞争对手调查20一、主要竞争项目概况201、华昌百货202、华昌商业广场213、信佳购物广场22二、各时段人车流量与专柜组合统计231、华昌百货各时段人车流量与专柜组合统计232、华昌商业广场各时段人车流量与专柜组合统计243、信佳购物广场各时段人车流量与专柜组合统计25三、竞争店客单价统计对比分析261、竞争店人流量占比282、竞争店客单价占比29第二部分 市场分析30第二部分 市场分析31一、综合因素分析311、宏观方面分析312、微观方面分析31二、项目SWOT分析321、优势322、劣势333、机会334、威胁34三、总结34第三部分 项目定位建议35第四部分 招商策划35一、商业定位35二、业态规划36三、招商政策37四、招商模式37五、政策设计37第五部分 租金策略38一、租金定位38前言本次市场调查以项目周边区域及市中心为核心调查区域, 针对Outlet品牌折扣大卖场及大型休闲娱乐综合商业广场的构成要素（即购物、餐饮、娱乐、休闲等要素），结合当前整体社会环境、经济环境、区域城市结构与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场和区域住宅房地产市场、典型案例的调查与研究、未来商业地产和住宅地产的供应量、消费者消费行为、立地条件研究这几方面进行调研分析。同时重点对目标客户群体进行访谈调研，最后对项目进行SWOT分析，总体上是从整体商业环境、消费人群、商业竞争态势、社会发展趋势等方面着手，进行基础资料的调查，收集和统计，以全面了解消费人口构成、购买力、消费习惯、现有和未来各类型商业物业的销售竞争状况和经营竞争状况等。通过对横栏镇项目幅射半径500米内的部份市场、商业环境、地产市场的供求状况调研分析，主要包括岐江路（长安北路）、利群路、西边路、庆丰路、三沙牌坊路五路段。做到调研为项目规范决策服务。通过对区域、竞争对手调研，了解其经营状况，分析其经营模式、租金水平，为项目定位提供准确的依据。做到调研为投资发展项目定位决策服务。通过调研准确项目定位，为项目进驻大户提供第一手权威的市场真实数据。做到为商户进驻经营决策服务。第一部份 市场调研第一节 宏观经济环境一、区域位置、人口状况横栏镇位于珠江三角洲南部、中山市西部，西临西江（珠江流域支流）主航道下游，东与沙溪镇以河为界，南与大涌镇相接壤，西与江门市新会区大鳌镇隔江相望；北与古镇镇以陆地为界。距中山市城区13公里，交通便利，基础设施完善。图1 中山市横栏镇地图横栏镇总面积76平方公里，辖10个村民委员会和1个居民委员会,户籍人口5.5万人，非户籍人口6万多人。近年来，荣获了“广东省卫生镇”和“中山市文明镇”等多项殊荣。2007年，全镇实现生产总值29.2亿元，同比增长36.03%；工农业总产值102.7亿元，增长44.53%，其中工业总产值98.38亿元，增长47.14%；税收3.23亿元，增长43.31%；农民人均收入9200元，增长4.56%。横栏镇镇委镇政府根据市委市政府落实的“工业强市”精神，结合本镇实际，规划开发了茂辉工业集群区，成功引进了900多个工业项目。目前全镇共有工业企业1100多间，2007年工业产值98.4亿元，同比增长47.15%，全镇工业经济呈现出良好的发展势头，横栏镇由农业大镇逐步转为工业强镇。目前，工业园区内基础设施完善。为进一步巩固工业发展成果，提高全镇工业经济总量，横栏镇在成功开发茂辉工业区一期的基础上，全面开发建设永兴工业集群区，已引入200多个工业项目，目前该区正进行道路、供水、供电等基础设施建设。镇委镇政府在抓好基础设施建设的同时积极做好企业的跟踪服务工作，加大扶持力度，促进企业上规模上档次，到目前为止，全镇共有规模企业达162家，规模企业占全镇工业的份额达92.62%。引导企业加深对品牌的认识，树立良好的企业形象，争创名优名牌，目前横栏镇共有“国家免检产品”企业4家，“国家出口免验”企业1家，装备制造业重点企业2家，“广东省名牌产品”企业1家农业 近年来，横栏镇紧紧围绕农村稳定、农业增效、农民增收三大中心开展工作，加强农业现代园区的建设，推进农业和农村经济建设结构的优化，农民收入来源呈现多元化趋势，农业和农村经济发展形势喜人。目前，横栏镇形成了花木种植、水产养殖两大农业支柱产业，其中花木种植面积超过1万亩，水产养殖面积5万多亩。近年来，镇委镇政府坚持利益下移，加大农桥农路建设资金的投入，通过改善生产交通条件提升土地价值，达到村组、农民增收的目的。同时，抓好农业示范区建设，如三沙村花木生产基地、六沙村水产健康养殖区，横西无公害蔬菜生产区、“鱼塘-禽畜”立体生态养殖区，稳步推进农业生产发展。2007年，横栏镇实现农业产值4.32亿元。三产 随着经济的发展，三产的发展也蓬勃繁荣起来。近年来，横栏镇加快了房地产、物流、超市、酒店、休闲、娱乐等服务业发展步伐，特别是加快横栏镇中心区的开发和建设，争取用3-5年的时间将中心区建成一个集行政、居住、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的中心区域，促进一、二、三产业协调发展。在三产中，尤其是房地产业发展迅猛，君兰豪庭、金月湾、鹿茵华庭、胜球阳光花园、格林美域等多个大型房地产项目已进场施工，建设进展顺利，其中多个楼盘现已开始发售，几大房地产项目的建成将大大改善横栏镇居民的居住环境，提升横栏镇商住用地价值。未来的横栏将以建设“平安横栏、和谐横栏、富裕横栏”为目标，认真落实科学发展观，努力建设成为既适宜居住又适宜创业的现代化新城镇，实现经济社会协调发展，社会和谐进步。二、国内生产总值（GDP）情况 年度项目 2007备注总人口数约11.5万常住约5.5万，暂住人口约6万GDP（国内生产总值）292亿工农业总产值(亿)1027农业生产总值(亿)4.32说明：1、以上数据来源于横栏镇镇政府、广东年鉴网；2、镇政府提供农民人均收入的数据是9200元/年。三、产业结构情况图说明：从上图可以看出，横栏镇主要产业以工业为主，占城镇工农业总产值的96%；其中农业只占城镇工农业产值的4%。四、交通状况图3 横栏镇交通状况图岐江公路全长27公里，是通往粤西的主要干线之一，贯穿横栏全境； 中江高速重要交通枢纽，京珠高速西支线，在镇内设有出入口，与全省高速公路网相贯通； 古神公路全长42公里，横栏路段长11公里，直达中山市神湾深水货运港口，通往珠海、澳门； 西江水道通航能力达300吨，可直航桂西及海内外； 镇内道路已建成环镇南路、环镇北路、跃进路、中港大道、中横大道等镇内重要主干道，村内道路全部实现硬底化，公路密度达85公里/百平方公里；2004年起投入4000多万元起改造岐江公路横栏段，重建金兰桥及跃进桥，并重新兴建五沙状元桥、六沙兴濠桥、宝裕跃进桥等10多座便民桥。目前，市7路和8路公共汽车直达横栏，交通出行方便快捷。另外，在160公里半径范围内涵盖四大国际机场，白云机场、深圳机场、珠海机场、澳门机场。横栏镇内主要公交线路公车号数途经站名7号沙岗墟 - 岐头村 - 石岐户证办理中心 - 东华花园 - 大信新都汇 - 三家村 - 苏华赞医院 - 富逸装饰广场 - 员峰桥 - 电机厂 - 富华酒店 - 富州酒店 - 小商品市场 - 西区邮局 - 富华总站 - 溪角 - 云汉 - 坎溪 - 龙聚环 - 申明亭 - 岚下 - 沙溪路口 - 岐江公路收费站 - 横沙大桥 - 横东一村 - 横东路口 - 横东 - 横西 - 西冲市场 - 西冲 - 金兰桥 - 宝裕 - 新胜 - 横栏六沙8号（上行）新中医院 - 交通局 - 中山一桥脚 - 富华酒店 - 富洲酒店 - 溪角 - 龙聚环 - 沙溪路口 - 化工城 - 横东 - 横西 - 西冲 - 横栏镇府 - 穗丰 - 永丰路口 - 四沙路口 - 贴边路口 - 三沙路口 - 横古路口 - 岗东 - 古镇镇府 - 灯塔 - 曹步 - 彩釉砖厂 - 东岸路口 - 古镇职中 - 海洲8号城南客运站 恒美 南区医院 南区市场 公路局养路费征稽所 万科城市风景 三联厂 悦来新村 交通局 中山一桥 富华酒店 富州酒店 小商品市场 西区邮局 富华总站 溪角 云汉 坎溪 龙聚环 申明亭 岚下 沙溪路口 岐江公路收费站 横沙大桥 横东一村 横东路口 横东 横西 西冲市场 西冲 横栏镇政府 横栏邮电分局 穗丰 永丰路口 茂辉工业区 四沙市场路口 贴边路口 乐美达 三沙路口 太平洋灯饰 南珠湾 曹三路口 交警二大四中队 横古路口 古镇加油站 岗东 古镇国贸酒店 华兴大厦 古镇公园 灯塔 曹步市场 曹步 彩釉砖厂 东岸路口 欧普照明 海洲高宝灯饰 海洲市场 古镇海洲26号横栏医院 .永丰玻璃厂.太平水厂.太平市场.永丰.白里.坦背医院.坦背三队.中顺纸业公司.胜隆八队.胜隆市场.北洲路口.沥心63号（上行）三沙 - 三沙路口 - 乐美特 - 铸艺灯饰 - 裕达电讯 - 四沙小学 - 裕祥 - 四沙市场 - 穗丰小学 - 穗丰四队 - 永丰玻璃厂 - 横栏医院 - 金兰酒店 - 中艺路灯 - 冠宝塑料 - 康和 - 九顷 - 西江(大敖渡口)64号沙溪圣狮 .象角.龙头环.龙聚环.坎溪.云汉.溪角.富华总站.西区邮局.小商品市场.富洲酒店.富华酒店.后山.狮滘口桥.富逸装饰广场.精细化工厂.轴承厂.清溪花园.张溪.东明花园南站.石岐区办事处.石岐小学.沙岗墟. 65号大涌市场 小洋工业区 利强工业区 华康公司 横东三村尾 横南七村尾 顺广养殖场 横栏税务分局 西冲 横栏镇政府 横栏邮电分局 穗丰 永丰路口 茂辉工业区 四沙市场路口 贴边路口 乐美达 铸艺灯饰 乐盛村口 企头埒村 小榄第二中学 祥丰村 绩西参基工业区 小榄新人民医院 绩东一路口 小榄车站 东凤车站79号中山港客运码头 .交警四大队.番中路口.中山港加工区.张家边路口.窈窕.五星管理区.丽港城.金记酒楼.濠东小区.齐东.奕翠园.土瓜岭.顺景第一居.半山翠苑.假日广场.人民医院.石岐职中.三家村.大信新都汇.东明花园.东盛花园.民营科技园.丽江花园.乐美达.三沙路口.太平洋灯饰.南珠湾.曹三路口.交警二大四中队.横古路口.古镇加油站.岗东.华兴大厦.古镇国贸酒店.古镇人民广场.五、收入水平和消费水平人口占比图 外来人口比例说明：1、人口：横栏镇目前总人口数达11.5万，其中常住人口约5.5万人，（占48%），暂住人口约6万（占总人口的52%）。暂住人口分为：务工人员约5万，（占83%）；无业、小贩、零工等约1万（占17%）。2、收入：（1）横栏镇本地农民人均年收入9200元。（2）工厂、企业平均月工资水平：1300元/月。一般务工工人收入：8001100元/月，技术工人、管理层收入：15002500元/月，高层收入：30005000元/月。六、经济增长情况06年与07年GDP对比情况表项目 年度2006年度2007年度人口（万）84115国内生产总值(亿元)2146292工业产业(亿元)66869838农业产业(亿元)424.32上图表明：横栏镇人口经济呈增长态势。人口长比上年增长36.9%；国内生产总值（GDP）比上年同期增长36.03%；工业增长值为47.14%；农业增长2.86%。第二节 区域发展规划 (数据来源：中山经贸网、横栏镇政府网) 横栏镇总体规划图从横栏镇总体规划图可以看出，由现在至2010年，横栏镇的规划主要为城区规划及工业园区规划，其代表为新中心区、茂辉工业区、永兴工业区规划。新中心区 新中心区规划图横栏新中心区于横栏镇南部，北临岐江公路，西临拱北河，南部为40 米的交通主干道，东部为50 米交通性主干道，是横栏镇新的政治、文化和娱乐中心，规划用地总面积为294.11 公顷，居住用地面积为100.15 公顷，按照人均居住用地面积 30 平方米来估算，规划人口约 3 万人，是以现有的镇中心区为依托向南延伸，并与原中心区紧密相连，以拱北河为纽带，沿河形成新的生活片区。 中心区内已建好一条40 米的交通干道通往大涌镇，北部有歧江公路通往沙溪镇和市区，交通条件十分便捷。区内规划了别墅区、多层住宅区、小高层住宅区以及高层住宅区等多种不同建筑风格的居住用地，各种行政、商业、文化、体育、教育设施齐全，以满足横栏镇不同群众的需求。茂辉工业区 茂辉工业区规划图茂辉区是横栏镇按照“四高”标准（高起点、高投入、高标准规划、高效益产出）建成的的工业聚集区，茂辉区位于横栏镇三沙村、贴边村和新茂村，总规划面积8746亩。省道岐江公路贯穿全区。京珠高速西支线（中江高速）在区内设有出入口。建设中的古神公路和已规划的新岐江公路分别在其西面和北面经过，交通条件优越。 经过几年时间的发展，茂辉区一期成功引进了900多个工业项目。2007年，茂辉工业集群区工业产值达到46.25亿元，工业产值占全镇工业总产值的47%。由于茂辉工业区的顺利开发建设，园区工业聚集效应逐步显现。永兴工业区永兴区位于横栏镇东部，跨越横东村、横西村和新丰村三条村，该区总规划面积6745亩。目前已引入百得电器、富利电器、环宇灯饰等项目200多个，主导行业以灯饰装配、五金配件、针织制衣、家电制造为主。该区毗邻沙溪镇，南接岐江公路，北连规划中的新岐江公路，区位优势突出，交通非常便利。目前，区内的路网以及各种管线的铺设已经完成，基础设施完善。第三节 商圈地理环境调查一、主要商业街商铺调查1、主要商业街调查A、岐江路商业街路段名称经营类型数量/间租金范围/元面积范围/（间）岐 江 路汽车配件美容维修3620-35元/100-400灯饰玻璃厂17200-10000五金建材机电1570-200餐饮1420-100便利店1340-80水晶玻璃石材工艺厂8150-600房地产开发中介650-160广告装饰公司680-200装饰建筑原材料550-150纸箱印刷厂4200-2000电脑配件330-70门窗330-100木材360-100保险会计日用品公司3100-200家用电器2150-300药店270-150布艺240-90加油站2300-500制衣厂2/泡沫厂1/麻雀室130车站售票点130包装材料170洗衣店140邮政代办点140电话超市140政府机构1/化工类材料190家俱1120灯饰配件1150文具170制水厂1/物流150太阳能电池190酒店1约1500百货1/汽车培训机构1/购物中心12000億发时装城1约1000三沙综合时装城1约1000-1500天客隆超市1/说明：岐江路是项目商业内主要商业街之一，租金在2035元不等；主要业态为汽车配件美容维修、灯饰、五金建材机电类，共40家，占业态整体的40%；此路段业态分布零乱，拥有大量的车流量及人流量，整体环境较差，商铺主要属于私人住宅底商铺，装簧普遍属中档偏低档，商铺外观较为陈旧。B、利源路商业街路段名称经营类型数量/间租金范围/元面积范围/（间）利 源 路餐饮910-20元/30-150便利店720-60通讯430-90百货370-150发廓140照相馆160手机行170药店180说明：利源路，租金为10-20元/，主要分布餐饮类业态，共9家，面积在30150不等，占整路段业态的32%，主要为中低档餐饮；街内商业氛围一般，主要消费群体为周边村民及厂区工人。C、庆丰路路段名称经营类型数量/间租金范围/元面积范围/（间）庆 丰 路 （往小榄工业区方向） 便利店1418-30元/40-90汽车美容配件8150-300装饰照明灯饰厂（公司）570-2000餐饮340-90五金交电建材370-150花卉场2100-200机电维修1150太阳能电池160玻璃装饰工艺厂1/药店170百货1250通讯160发廊160说明：庆丰路是连接小览联丰村的过渡通道，人、车流较大，但因是过渡通道，其商业氛围暗淡，主要以便利店、汽车美容配件行业为主，占整业态的54%。D、三沙牌坊路（三沙商业街）商业街路段名称经营类型数量/间租金范围/元面积范围/（间）三 沙 牌 坊 路 （三 沙 商 业 街）手机通信2223-35元/50-150便利1220-90餐饮940-120服装店商场720-300美容美发630-400烟酒荼行430-90旅业4/单车维修440-90药店370-120饮水专卖330-70面包店350-70电脑配件维修330-90五金类230-70食品批发240-90文具240-90家用电器270-200彩票销售130职业介绍所1/酒店1600照相馆160妇婴用品150机电安装160摩托车配件180鞋业130幼儿园1约700汽配厂1约300美好佳百货1150-200二手家俱店150说明：三沙牌坊路商业氛围较浓，人流量大，租金为23-35元/，主要是以私人住宅底商铺购成的三沙商业街，商铺装簧为中档，主要业态为手机通讯、便利店、餐饮行业，占整体业态的43%；其主要的消费群体为附近的村民及务工人员。E、西边路路段名称经营类型数量/间租金范围/元面积范围/ （间）西 边 路餐饮1022-35元/30-150药店940-120便利店720-70手机通讯760-150五金建材450-100美容美发430-120精品店330-70饮水专卖330-60旅业2/家用电器270-120百货270-200照相馆270-90肉菜市场1/摩托车行170水果店130面包店135书店140鞋业140棋牌馆135说明：西边路商业氛围较为浓厚，租金为22-35元/，主要业态为餐饮、药店，面积在30-150左右，占街整体业态的31%。该路段商铺装簧普通为中档，业态分布零乱，以日常生活消费为主；路段靠近贴边村，并拥有较多的出租屋，主要的消费群体是贴边村村民及附近厂区的务工人员。2、业态结构分析说明：1 、从上图可以看出，片区主要业态以便利店15.37%、汽车美容配件10.96%、餐饮10.96%、手机家电10.24%、灯饰6.59%为主。2、以上说业态数据统计占比是根据同类业态总间数计算得出。二、住宅小区及村民区调查1、住宅小区调查据不完全统计，现时横栏分布住宅小区及新开发楼盘有君兰豪庭、金月湾、鹿茵华庭、胜球阳光花园、南珠湾别墅区、顺成名都、盛雅华庭、华置国际都会、格林美域等楼盘。2、村民区调查据横栏镇镇政府资料显示，横栏镇共分有9个行政村和1个居委会其中行政村分为：横东村6047人、横西村4368人、裕祥村3738人、宝裕村14031人、新丰村4083人、新茂村13792人、贴边村6275人、三沙村16921人、六沙村8161人；居委会：西冲社区居委会3557人项目辐射商圈附近拥有5个行政村：三沙村、六沙村、贴边村、裕祥村、新茂村说明：1、村民数据来源于横栏镇镇政府；2、村民人口包含外来流动人口；3、总人口约11.5万。第四节、横栏镇目标市场竞争对手调查一、主要竞争项目概况1、华昌百货调查时间：2008年06 月 03日商场名称华昌百货商场地址岐江路（利群路出口）商场规模总营业面积约2500平方米商场楼层数一层层高约5.6M商场内部首层出入口：共1个，主入口岐江路、1个消防通道 流向布置楼梯：无客运电梯：无货运电梯：无手扶电梯：无中庭：无；主通道宽：2.5米次通道宽：1.5米引导系统：无商场停车位有，商场前有少量临时停车位商场配套设施烟感系统、灯光照明系统、中央空调、门禁系统，计算机收费系统，闭路监视系统；消费者结构青年、中年、老年商场经营模式联合经营经营规划楼层经营范围主要品牌首层食品、日用品，玉饰品、通讯、服装、家居用品、摄影、化妆品/二层/总体评价优势地处交通要道，交通便利，人流量广劣势内部配套不全、商品种类不全、装簧低档、内部无卫生间，自身无停车场、停车不便2、华昌商业广场调查时间：2008年 6月 3日商场名称华昌商业广场商场规模总营业面积6000商场楼层数三层商场楼层面积首层2000层高约5.5M商场交通条件便利商场内部首层出入口：共1个，1主入口、1个消防通道流向布置柱间距：10M楼梯：无客运电梯：无货运电梯：无手扶电梯：无中庭：无；主通道宽：2.5米次通道宽：2米引导系统：商品架上有经营范围指示牌；商场停车场有少量临时停车场商场配套设施烟感系统、灯光照明系统、中央空调、门禁系统，计算机收费系统，闭路监视系统；消费者结构青年：中年：老年商场经营模式联合经营经营规划楼层经营范围主要品牌首层服饰、生活用品、手机、药店二、三层空置总体评价优势地处交通要道，交通便利，人流量大，商场门口有较宽位置作消费者休息用途劣势无大型停车场、停车不便，商品单品种类不全3、信佳购物广场调查时间：2008年 6月 3日商场名称信佳购物广场商场规模总营业面积约8000商场楼层数一层商场楼层面积首层约8000层高约5.5M商场交通条件便利商场内部首层出入口：共1个，1主入口、1个消防通道流向布置柱间距：5M楼梯：无客运电梯：无货运电梯：无手扶电梯：无中庭：无；主通道宽：4.5米次通道宽：2米引导系统：商品架上有经营范围指示牌；商场停车场有临时停车场商场配套设施烟感系统、灯光照明系统、中央空调、门禁系统，计算机收费系统，闭路监视系统；消费者结构青年：中年：老年商场经营模式联合经营经营规划楼层经营范围主要品牌首层服饰、生活用品、日常用品、手机、面包、餐饮、药品马德利、中域电讯等二、三层无无总体评价优势地处交通要道，交通便利，人流量大，商场门口有较宽位置作消费者休闲用途劣势外环境卫生较差二、各时段人车流量与专柜组合统计1、华昌百货各时段人车流量与专柜组合统计店名称：华昌百货 经营面积：约2500平方米 时 段行人单车（助力车）摩托车小汽车巴士9:00-10:00272200252921510:00-11:00356252348961211:00-12:004582823781341812:00-13:00281189421661213:00-14:00227216257571214:00-15:00272324468311215:00-16:00316291366421616:00-17:00422414492401817:00-18:007564323541001418:00-19:00734327290561019:00-20:00942502502721820:00-21:009383174506416小计597337464578850173合计总进店数5219平均客单价（元/单）17.89专柜经营模式/说明：1、门店形象水平一般；2、自选超市为主，估计达6万个单品以上，另外还有玉器、手机、家居用品、烟酒等专柜； 3、客流量相对比较大；4、此点立地位置较好，但面积较小，商品种类不够齐备，经营模式比较吻合消费群体。调查时间：2007年6月3日2、华昌商业广场各时段人车流量与专柜组合统计店名称：华昌商业广场 经营面积：约6000平方米 时 段行人单车（助力车）摩托车小汽车巴士9:00-10:0020926018371410:00-11:0018427021431211:00-12:0024036032701812:00-13:0016028045361213:00-14:001153561821114:00-15:0027613615191215:00-16:0046424227341616:00-17:0012020441461717:00-18:0024625022531418:00-19:0028030837761019:00-20:0050820439821820:00-21:00440106297615小计32422976344593169合计总进店数3411平均客单价（元/单）31.26专柜经营模式纯租金租赁模式说明：1、门店形象水平一般；2、首层以服饰商场为主，估计达2万个单品左右，另外有药品、手机、化妆品等专柜；二层正在招商中，商品配套较少；3、客流量相对比较大；4、整个卖场的专柜出租面积比例较多，其中二、三层专柜正在招商中；6、此点立地位置较好，但经营模式与消费群体符合程度一般。调查时间：2008年6月3日3、信佳购物广场各时段人车流量与专柜组合统计店名称：信佳购物广场 经营面积：约8000平方米 时 段行人单车（助力车）摩托车小汽车巴士9:00-10:004682618451610:00-11:006842721571411:00-12:008404632861412:00-13:006602845401413:00-14:003154118531614:00-15:002762315361415:00-16:005646027431416:00-17:005202441541417:00-18:008462552841518:00-19:007804837761419:00-20:0019088439901320:00-21:0017403629833小计9601468374747170合计总进店数9536平均客单价（元/单）23.9专柜经营模式对两个专柜进行了调查了解：1、纯租金租赁模式。中域通讯营业面积约250平米；马得利，营业面积约150平米，商场内以保底提成为主说明：1、门店形象水平较好；2、信佳购物广场以综合业态为经营，有服饰、家居用品、烟酒、手机、精品、文具、化妆品、面包等专柜；估计达10万个单品左右。3、客流量相对比较大；4、整个卖场的专柜出租面积比例较多；6、此点立地位置较好，但经营模式与消费群体符合程度一般。调查时间：2008年06月3日三、竞争店客单价统计对比分析序号信佳购物广场华昌百货华昌商业广场120.31430.829.59.520.8327.69.52046.57.938.2599830.668.76.840.2712.36.830.1855.52020.9918.51560.510278.930.91127.65.520.91229.219.260.21315.22320.914881340.81519.234.250.61614.511.120.31713.618.942.2187.29.617.81910.318.219.8202910.670.521520.120.82215.38.822.6237.726.310.9246.121.319.12519.6848.82619.918.720.727814.220.92842.951.790.62921.520.511.930122.520.520.4平均客单价(元/单)239179313注：竞争店客单价以华昌百货、华昌商业广场、信佳购物广场店各抽样30单作为平均消费额度对比调查时间：2008年6月3日 位于利群路出口处的华昌商业广场位于乐丰四路的信佳购物广场位于岐江路（长安北路）的华昌百货1、竞争店人流量占比分析：1、信佳购物广场人流量为9601、华昌百货人流量为5973、华昌商业广场人流量为3243，合计为18817。2、竞争店信佳购物广场人流量占比为51%；华昌百货人流量占比为32%；华昌商业广场人流量占比为17%。3、从人流量可看出信佳购物广场具有较强竞争力，其次是华昌百货，华昌商业广场二、三层正在招商中，目前竞争力不大。2、竞争店客单价占比分析：1、信佳购物广场客单价23.9元/单，华昌百货客单价17.9元/单；华昌购物广场客单价31.3元/单。2、对比之下，信佳购物广场作为大型购物广场，品种比较齐全，价格适中，消费对象是面向贴边村及茂辉工业区人群的市场；华昌百货主要面向茂辉工业区人群的市场，其面积、品种方面少于信佳购物广场，另一方面品牌不够信佳购物广场出名、因此消费者一般习惯去信佳购物广场消费；华昌商业广场面积大，但商品少，目前广场大部份仍在招商中，因此目前尚未成为该区域商业主流。主要竞争对手人流量和客单价对比 竞争店内容信佳购物广场华昌百货华昌商业广场日人流量（人数）960159733242客单价（元/单）239179313经营类型自营超市，估计达10万个单口左右，主要包括：服饰、家居用品、烟酒、手机、精品、文具、化妆品、面包自选超市为主，估计达6万个单品以上，另外还有玉器、手机、家居用品、烟酒等专柜； 首层自营超市为主，估计达2万个单品，主要以服装、药品、化妆品等商品，种类较少第二部分 市场分析一、综合因素分析1、宏观方面分析1) 横栏镇位于珠江三角洲南部、中山市西部，西临西江（珠江流域支流）主航道下游，东与沙溪镇以河为界，南与大涌镇相接壤，西与江门市新会区大鳌镇隔江相望；北与古镇镇以陆地为界。距中山市城区13公里，交通便利，基础设施完善。2) 横栏毗邻灯都古镇、五金基地小榄、服装名城沙溪及家具名镇大涌，同时，岐江公路、中江高速公路、古神快速干线等市内主要公路都在该镇经过，该镇发展物流等工业服务业的区位优势十分明显。目前横栏镇除了加大力度引进物流企业外，还将在中江高速出入口规划建设横栏镇茂辉灯饰配件城。该配件城建成后，有望成为珠三角最具现代规划、配套最完善的灯饰配件专业市场。3) 横栏镇在近年来加快了房地产、物流、超市、酒店、休闲、娱乐等服务业发展步伐，特别是加快横栏镇中心区的开发和建设，争取用3-5年的时间将中心区建成一个集行政、居住、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的中心区域，促进一、二、三产业协调发展。4) 在横栏镇三产中，尤其是房地产业发展迅猛，君兰豪庭、金月湾、鹿茵华庭、胜球阳光花园、南珠湾别墅区、顺成名都、华置国际都会、格林美域等多个大型房地产项目已进场施工，建设进展顺利，其中多个楼盘现已开始发售，几大房地产项目的建成将大大改善横栏镇居民的居住环境，提升横栏镇商住用地价值。5) 横栏镇镇政府采取各种优惠政策吸引外商投资，大力开发工业园。目前主要规划有茂辉工业区、永兴工业区等。6) 由于工业经济持续发展，人口也同时增长。目前横栏镇的总人口数达到约11.5万，外来人员就占52%。随着人们的生活需求水平逐步提高，将会带动商业经济的发展。2、微观方面分析7) 项目位于中江高速横栏庆丰路段，畔邻岐江公路，跟小榄、古镇两经济重镇仅5分钟车程，至石岐、江门等城区仅十余公里。8) 项目片区主要商业街道包括岐江路、三沙牌坊路（三沙商业街）、西边路，其次是利源路、庆丰路，通过对商铺统计调查了解，片区主要业态以便利店15.37%、汽车美容配件10.96%、餐饮10.96%、手机家电10.24%、灯饰6.59%为主，其他类包括水果、副食品、药店、电动车等，较为混杂。商铺租金幅度在1035元/不等。9) 通过对于项目片区人口的了解，从收入、消费档次、衣着等方面反映，整个消费水平属于中档偏低。10) 项目片区主要百货业态：信佳购物广场、华昌百货、华昌商业广场；通过对人流量、客单价、经营模式的对比，信佳购物广场具有较强竞争力，其次是华昌百货，华昌商业广场可暂不作考虑。作为超市，特别是大型卖场，在专柜引进项目方面，几乎是以保底提成为主，但还要根据经营项目、位置来确定提成额度，收取固定租金的一般面积小，租金高。二、项目SWOT分析1、优势1、契合城市发展战略城镇经济发展迅速，人民消费能力稳步提升。项目开发契合政府规划发展的发展思路。2、区域位置显赫项目紧靠为中江高速出口处，周边大型工厂较多，项目附近拥有大量的外来务工人员及贴边村村民聚集，拥有一定的消费群体。3、功能日益俱全项目位于城市工业规划区，为政府重点开发区，区内各类配套功能正逐渐聚合，发展日趋成熟，区位显要。4、交通便利项目外围道路交通条件完善，有利于项目对整个地区的聚合和辐射。2、劣势1、商业氛围冷清项目处于工业区范围，其商业氛围冷清，商业规模尚需一定的培育期。2、商圈半径商业竞争激烈 目前所处区域商业竟争激烈，拥有多家小型自选商场，主要针对工厂务工人员及附近村民。3、距离核心商圈较远 项目处于横栏镇尾段与小榄、古镇交界处，偏离横栏镇核心商圈，且周边卫生环境较差4、周边配套设施缺乏 项目处于工业区附近，周边娱乐、优闲配套设施缺乏3、机会1、符合商业发展趋势从横栏镇中心商业区发展趋势来看，商业区向购物、娱乐 、休闲的综合性多功能方向发展，将会成为最新的趋势发展模式。2、周边居民区集中从周边发展来看，所在区域已经有大量的住宅在开发建设中，区域商业迫切需要进一步提升整合。从规划层面来看，市政府对区域的发展方向、功能组合提出了更高的要求。从自身条件来看，项目所处地理位置较好，布格合理设计为整个项目向多功能、多元化的Outlet品牌折扣大卖场及大型休闲娱乐综合商业广场的发展创造了条件。3、政府支持、推广力度大 项目所在工业区为横栏镇重点开发项目，政府将会大力支持及推广该区域4、潜在消费群体 项目东连小榄，北接古镇，随着投资热点的转移，横栏未来工业的发展将会带来大量的务工人员，并且周边多个正在开发的楼盘将会有大量的业主入住，大型综合性商业项目的出现，将会是上述消费人群的首选，并可引导邻近镇区的消费群体，到此片区消费。4、威胁1、竞争市场变化莫测2、消费心理掌握难度大3、附近多个楼盘的出现，将会产生多个竟争对手三、总结3、O机会1、符合商业发展趋势2、周边居民区集中3、政府支持推广力度大4、潜在消费群体4、T威胁1、竞争市场变化莫测2、消费心理掌握难度大3、竟争对手的涌现1、S优势1、契合城市发展战略2、区域位置显赫3、功能日益俱全4、交通便利SWOT分析2、W劣势1、商业氛围冷清2、商圈半径商业竞争激烈3、距离核心商圈较远4、周边配套设施缺乏第三部分 项目定位建议根据市场调研提供的数据，我们认为格林美域项目的项目定位可以设定为Outlet品牌折扣大卖场,以高档商品为主，中高档商品为辅及大型休闲娱乐餐饮的综合性商业广场的经营格局。其中：（1）、Outlet品牌折扣大卖场 高档商品占80%； 中高档商品占20%；（2）、大型休闲娱乐餐饮的综合性商业广场 高档商品占80%； 中高档商品占20%；还要在下面一些环节力求具备竞争优势： 环境优势 广场各项表演活动 促销活动 服务质量第四部分 招商策划一、商业定位经营定位：第一幢：以高档的商品为主，中高档商品为辅的品牌折扣大卖场为经营定位；第二幢：集特色餐饮美食、休闲娱乐为一体的大型休闲娱乐餐饮的综合性广场，以多业态、多功能的综合立休商业空间动人魅力为经营定位。档次定位：以高品质，低消费的高档商品经营模式为主。二、业态规划区域规划第一幢以高档商品品牌折扣 卖场为主题的特色商业；第二幢以大型休闲娱乐的综合性商业为主题，高品味、低消费的餐饮为辅的大型商业消费区域。（业态场地规划另议）业种选择第一幢：Outlet品牌折扣大卖场（主要分国外、内品牌）1、品牌服装类：阿玛尼、CK、Adidas、NIKE 、“莱茨”女装、“嘎斯菲尔”女装、“水云间”羊绒大衣、“梦之超”旗袍、“苹果”牛仔裤、“太子龙”T恤、“啄木鸟”男装、“华伦天奴”西服、U2、以纯、自由鸟、富贵鸟、佐丹奴等2、品牌皮鞋皮具：如金利来、七匹狼、路易威登、：chanel夏奈尔、gucci古孜、prada、乔治阿玛尼、红蜻蜓、老人头、灰鼠等3、品牌精品服饰类：路易威登、普拉达 Prada、鲍士 Hugo Boss、哎呀呀、咿呀呀、噢嘢、石头记等4、品牌化妆品类：夏奈尔、兰寇、雅诗兰黛、千湖千色、伊丽莎白.雅顿、克里斯汀.迪奥、 倩碧、娇兰、碧欧泉、娇韵诗、资生堂、玉兰油、欧莱雅、美宝莲、雅芳等5、品牌箱包类：夏奈儿、versace、prada、班卡奴、FERRE、D&G、YSL(圣罗兰)等6、品牌家居用品类：蕾丝、嘉妮宝、UCHINO、YZIVA（伊娜）、尚逸、金海马、雅兰等7、儿童品牌类：丽婴房、巴布豆、米奇妙、SNOOPY等第二幢：大型休闲娱乐餐饮的综合性商业广场1、 西式餐饮品牌店类：KFC、麦当劳、大家乐、真功夫、上岛咖啡、麦田咖啡、奇摩咖啡等2、 中式餐饮品牌店类：五月花、满庭湘、金悦轩、金沙鼎、新农村粗菜馆、金海湾、玉人桥等3、 配套服务类：药店、通讯营业厅、冲印、花店、眼镜店、钟表、电脑与软件、摄影器材等4、 美食类：美食休闲吧、面包西饼、烧烤店5、 娱乐类：量贩式K歌之王、零柒伍陆量贩式KTV、黑蝙蝠、迪卡乐连锁KTV 、加洲红KTV、儿童室内游乐场、台球类、影视投像等三、招商政策以先做旺再收益（俗称为放水养鱼）为原则，对入场商家前期作扶持，租赁政策应适当宽松。基本政策入场商家根据租赁面积大小，制定合适的免租期限。特殊政策大品牌、大商家、特色业态、经营面积在500平方米上商户，可增加免租期或半租期，具体个案由公司最终审定。四、招商模式项目招商采取本地和外地相合。 本地通过相关户外广告、网络、宣传单张进行宣传，以“登门拜访”引进方式进行招商。 外地通过“走出去、引进来”方式，以及利用招商窗口进行宣传。 前期进行意向客户登记，积蓄商家资源。 一般客户筛选，重点客户洽谈直接签约。 预留主力品牌商家位置。五、政策设计 大户租赁面积在500以上，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，可给予6个月装修期，管理费可适当调整，租赁单价另定； 品牌户租赁面积在200500之间，对散户进驻具有较强感召力的，给予4个月装修期； 散户租赁面积在200以下，一次性签订租赁合同在两年以时，给予2个月装修期；随着市场环境变化，竞争对手不断涌现形成严峻的竞争形势，为使投资商家创造优惠条件及使知名品牌商家投资横栏格林美域商铺故采取上述优惠政策。第五部分 租金策略 一、 租金定位根据周边商圈业态调研和项目优势分析，以及对市场着竞争力、发展空间的考量。经过市场调研及本项目情况建议：首层租金：20-30元； 二层租金：10-20元。 世光创建经营管理部招商组 2008年6月 第 39 页 共 39 页