新建无居民海岛使用权的流转的资料

无居民海岛有偿使用制度讨论和对策建议 要加快实施无居民海岛有偿使用制度，应从制度、管理上对无居民海 岛有偿使用制度进行规范，具体讨论与对策建议如下。应尽快建立无居民海岛价值评估体系应建立管理海岛使用权归属或流转的民事规则应协调无居民海岛有偿使用的效率和公平应加强对无居民海岛有偿使用的监督和管理（刘大海、王桂青、陈小英无居民海岛有偿使用制度浅析载海 洋开发与管理第27卷第9期2010年9月我国无居民海岛有偿使用制度研究摘要：文章以无居民海岛为研究对象，将自然资源有偿使用机制引 入无居民海岛管理领域，介绍了无居民海岛有偿使用制度的内涵和 特点，阐述了构建无居民海岛有偿使用制度的必要性和可行性,分析 了我国无居民海岛有偿使用制度的主要内容，为我国无居民海岛的 管理实践提供参考。我国是一个海洋大国，岛屿众多，岛屿及其邻近海域的自然资 源丰富，具有十分重要的经济价值、生态价值和国防权益价值，是我 国领土的重要组成部分1。在我国300万km2的管辖海域中，面 积大于500 m2的海岛有6 900多个（不含海南岛本岛和台湾、香港、 澳门所属海岛），其中绝大多数是无居民海岛2 o为了保护海岛 及其周边海域的生态系统，合理开发利用海岛自然资源，维护国家海 洋权益，促进经济社会可持续发展,2009年12月26日，第十一届 全国人民代表大会常务委员会第十二次会议审议通过了中华人民 共和国海岛保护法（以下简称海岛保护法）并于2010年3月 1日正式实施，这是我国第一部关于海岛保护与管理的综合性法律。 无居民海岛有偿使用作为海岛保护法确立的重要制度之一，首次 被以法律的形式确立；2010年6月13日财政部和国家海洋局联合 下发了关于印发无居民海岛使用金征收使用管理办法的通知， 进一步明确了我国的无居民海岛有偿使用制度,并成为我国无居民海 岛管理的核心。1 .我国无居民海岛有偿使用制度的内涵和特点海岛保护法第四条、第三十一条有关无居民海岛权属及有偿使用 制度的阐述，即.“无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行 使无居民海岛所有权”、.“经批准对开发利用无居民海岛的，应当依 法缴纳使用金”。我们可以概括地说明无居民海岛有偿使用制度是指 在保证无居民海岛国家所有的基础上,根据无居民海岛所有权与使用 权分离的原则，国家与无居民海岛使用单位和个人之间依法建立一 种租赁关系，无居民海岛使用者在使用期内，对指定的无居民海岛 按年度逐年缴纳或按规定一次性缴纳使用金,国家通过宏观调控，保 证无居民海岛使用权作为特殊商品进入市场流动的一种新型无居民 海岛管理制度3 o通过进一步分析，可以发现我国无居民海岛有 偿使用制度具有4个方面的特点：一是所有者和使用者行为的合法 性；二是使用者获取海域使用权的有偿性；三是使用权使用的有期 性;四是使用权流动的市场性。2实行无居民海岛有偿使用制度的必要性1.1 落实科学发展观，集约利用资源的必然要求1.2 体现无居民海岛国有资源性资产性质的需要1.3 完善无居民海岛使用管理制度的需要3实行无居民海岛有偿使用制度的可行性3. 1拥有充分的法律依据宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩 涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集 体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外”。无居民海岛是特殊 的自然资源，应当属于宪法中未予明确点出的资源类型，包括在“等自然资源中，属于国家所有。物权法规定：国家实行自然资源有偿使用制度。目前，土地、 水、森林、矿产、海洋等自然资源已经实行有偿使用制度，无居民海 岛实行有偿使用，与上述资源实行有偿使用制度一样，是贯彻国家 实行自然资源有偿使用制度的重要举措。海岛保护法第三十一条明确规定：经批准对开发利用无居民海岛 的，应当依法缴纳使用金。说明开发利用无居民海岛经依法批准后, 开发利用者取得了无居民海岛使用的权利，同时也要依据本法的规 定缴纳无居民海岛使用金。所以，从法学角度看，国家作为无居民海岛所有权人，应享有无 居民海岛收益权，使用者必须按照规定向国家交付一定的无居民海 岛使用金作为使用海域资源的代价。无居民海岛为国家所有，是公民 的共同财富，任何单位和个人开发利用它，都应缴纳一定的海域使 用金,对国家和社会作出补偿和贡献。3.2积累了大量的实践经验我国在无居民海岛有偿使用方面已经有了一些实践。首先，20世纪 90年代以来，开展了 “全国海岛资源综合调”、“我国近海海域综合 调查与评价”、“无居民海岛使用金评估技术规程”、“无居民海岛有偿 使用管理办法研究报告”以及海岛开发与保护有关的众多研究，为制 定无居民海岛有偿使用管理办法提供了必要的基础资料。其次，我国 目前已经建立了资源有偿使用制度，例如土地有偿使用制度和海域 有偿使用制度等，为建立无居民海岛有偿使用制度奠定了良好的基 础。另外，近年来，广东、浙江、福建等沿海省，己经尝试无居民海 岛有偿使用（出让、出租、合作入股等），并积极出台了一些地方政 策，积累了一定的管理实践经验。综上所述，我国实行无居民海岛有偿使用制度有一定的法律依据 和实践基础，是十分必要的，也是切实可行的。4 .无居民海岛有偿使用制度的主要内容无居民海岛有偿使用是国家对无居民海岛所有权在经济上实现的形 式，无居民海岛有偿遍性原则确立的管理制度，建议应当包含以下 几个方面的内容。4.1 明确无居民海岛使用金征收的目的和范围使用金征收的目的和范围，是实行无居民海岛有偿使用制度的基 本前提，应当在我国无居民海岛有偿使用制度中首先予以明确。实行 无居民海岛有偿使用制度的目的是：改变无居民海岛无序无偿开发 的局面，规范无居民海岛开发秩序，提高海岛开发利用水平和效益， 促进无居民海岛的可持续利用。同时，无居民海岛使用权人也能够有 法可依，维护自己的合法权益。无居民海岛属于国有资源性资产范畴, 国家实行无居民海岛有偿使用制度，单位和个人利用无居民海岛， 应当缴纳无居民海岛使用金。4.2 规范无居民海岛使用金的征收和缴库管理无居民海岛使用金是指国家以无居民海岛所有者身份依法出让 无居民海岛使用权，并向取得无居民海岛使用权的单位和个人收取 的权利金，属于权利金范畴。规范无居民海岛使用金的征收管理，是 无居民海岛有偿使用管理办法的核心。我国无居民海岛有偿使用制度 中应对征收标准、征收部门和征收方式等进行规定。鉴于我国无居民海岛分布范围广、特性突出、用途多样化，难以制定统一的使用金征收标准。此外，根据海岛保护规划，近期内能够利用的无居民海岛数量有限，海岛资源极其珍贵。为了充分体现每一 个海岛的特有价值，应当通过评估方式，确定无居民海岛有偿使用 金。参照海域有偿使用管理的经验，无居民海岛使用金应由有审批 权的人民政府的海洋行政主管部门从取得使用权之日起开始计征。考 虑无居民海岛使用金数额较大，使用单位可以选择一次性或分期缴 纳方式。无居民海岛使用金征收后，按照一定比例缴入中央国库和地 方国库。4.3 规范无居民海岛使用金的使用管理由于目前国家对无居民海岛的保护和管理工作没有专项投入, 建议无居民海岛使用金的使用应当本着.取之于岛，用之于岛. 的原则,将无居民海岛使用金纳入财政预算用于海岛生态保护与修 复、无居民海岛公益性基础设施建设、无居民海岛保护与节约利用的 教育宣传和奖励等方面，实行收支两条线管理。任何单位和个人不得 截留或挪作他用，每年度编制无居民海岛使用金支出预算，并纳入 年度预算。4. 4加强无居民海岛使用金管理的监督检查无居民海岛使用金征收、使用和管理应当接受财政、价格、审计 部门和上级海洋行政主管部门的监督检查。无居民海岛使用单位和个 人未按时足额缴纳无居民海岛使用金的，应加收滞纳金。滞纳金随同 无居民海岛使用金一并缴入国库。拒不缴纳的，由无居民海岛使用权 批准机关收回无居民海岛使用权，注销其无居民海岛使用权证书。对 违反规定征收、减免、截留、挤占、挪用、贪污无居民海岛使用金的, 依法追究有关人员的法律责任。参考文献I .刘容子，齐连明.无居民海岛价值体系研究M.北 京:海洋出版社，2006.2李克金.开发无居民海岛也应走可持续发展之路J .海洋开发与管理，2004, 21( 1) : 47.3 .中华人民共和国海岛保护法释义编写组.中华人民共和国海岛保护法释义M.北京：法律出版社,2010: 49.李锋我国无居民海岛有偿使用制度研究载海洋开发与管理 2011年第3期无居民海岛生态补偿机制初探摘要：以无居民海岛为研究对象，将生态补偿机制引入无居民海岛管 理领域，介绍了生态补偿机制的概念，阐述了构建无居民海岛生态补 偿机制的现实意义、基本原则和重点内容，为我国无居民海岛的管理 实践提供参考。1引言我国是一个海洋大国，岛屿众多，岛屿及其邻近海域的自然资源 丰富，具有十分重要的经济价值、生态价值和国防权益价值，是我国 领土的重要组成部分lo在我国300万km2米的管辖海域中，面积 大于500 m2的海岛有6 500多个，其中绝大多数是无居民海岛。近年来，随着沿海地区经济的快速发展和自然资源的日益紧缺，一些沿 海地区开发利用海岛，特别是开发利用无居民海岛的行为逐渐增多。但是，长期以来我国实行“产品高价、资源低价和环境无价”的价格 体系,无居民海岛的开发企业和个人将环境恢复和生态保护列入经营 成本，而是通过对环境资源的无偿或低价占有获得超额利润，往往使 海岛生态环境遭到难以修复和逆转的破坏,影响着人类经济社会的可 持续发展。构建无居民海岛开发的生态恢复补偿机制，就是按照“谁 破坏、谁恢复，谁受益、谁付费”的原则，要求在无居民海岛开发过 程中对生态环境产生破坏或不良影响的生产者、开发者和经营者应对 环境污染、生态破坏进行补偿，对生态环境由于现有的使用而放弃未 来价值进行补偿,通过财政转移支付用于修复无居民海岛开发造成的 生态环境损坏，实现人类社会与自然界的和谐发展。2生态补偿机制的概念生态补偿机制是以保护生态环境、促进人与自然和谐为目的，根 据生态系统服务价值、生态保护成本、发展机会成本，综合运用行政 和市场手段,调整生态环境保护和建设相关各方之间利益关系的环境 经济政策。主要针对区域性生态保护和环境污染防治领域，是一项具有经济激励作用、与“污染者付费”原则并存、基于“受益者付费和 破坏者付费”原则的环境经济政策L2o3构建无居民海岛生态补偿机制的现实意义3.1 有助于协调无居民海岛保护与地区经济发展的矛盾无居民海岛作为一个特殊的地理环境单元,相对孤立地散布于海 上，地理环境独特，地域空间、淡水资源、森林资源等非常有限，生 态系统十分脆弱，极容易遭到损害而造成严重的生态环境问题。一些 沿海地区重开发、轻保护的观念使得无居民海岛生态破坏现象十分严 重，已经成为受到人类经济活动干扰的典型生态脆弱地区。当前我国 沿海地区对无居民海岛管理主要通过采取法律和行政手段强调保护, 在对当地不合理的海岛利用方式实行禁止时，忽视了为他们找到可持 续的替代发展途径,致使无居民海岛保护与海岛地区经济发展总是处 在不断的冲突之中。解决这一问题，应当通过基于公平利益分配的经 济政策与经济机制，平衡各方的利益，化解无居民海岛资源开发和生 态保护之间的矛盾,进而为海岛地区社会经济发展提供一条和谐发展 之路。构建生态补偿机制正是调节无居民海岛保护与经济发展困境的 有效手段。通过生态补偿，能够建立起无居民海岛有偿使用制度和无 居民海岛生态环境补偿收费制度,充分发挥经济杠杆对无居民海岛资 源优化配置的约束机制，形成有效的向无居民海岛生态保护倾斜的管 理制度,从而对无居民海岛生态环境的保护和改善起到积极的作用协 调海岛地区的经济发展与资源保护。3.2 有助于拓展无居民海岛保护资金的来源目前,我国的无居民海岛保护工作完全是靠政府财政拨款为资金 支持来运作的，没有其他资金来源。但是在未来，随着海岛保护法 的通过和实施，我国海岛保护工作的内容和深度都将大大拓展，仅仅 依靠政府财政拨款将不足以满足全部需求。可以预见，资金投入将成 为影响海岛保护工作深度和水平的重要因素。而生态补偿机制正是通 过经济激励手段解决海岛保护资金问题的重要途径。生态补偿措施可 以从“受益者付费，破坏者赔偿以及保护者获益”的总体框架下，拓 宽现有的资金渠道。因此，构建无居民海岛生态补偿机制对促进我国 海岛地区经济发展、海岛资源生态保护，保障国家安全和国防权益具 有重要意义。3.3 有助于提高政府的无居民海岛管理水平在现阶段海岛保护工作中，地方政府在面对不合理的资源利用方 式，主要采取法律和行政手段实施禁止，基本上不采用经济手段，由 于缺乏相应的经济政策与经济机制的保障,法律手段或行政手段难以 发挥正常效用，对潜在的环境风险缺乏有效的应对机制。而生态补偿 机制作为平衡各方利益的“杠杆”，是一种新型的管理模式，是解决 生态环境保护外部性问题的重要手段，其核心是让生态环境的破坏者 和受益者付费，并对保护者进行经济补偿，是保护生态环境的有效激 励政策。因此，将生态补偿机制纳入海岛保护与管理工作中，既可以 从源头人手，解决经济发展与无居民海岛生态保护的冲突，又可以提 高政府的无居民海岛管理水平。4构建无居民海岛生态补偿机制的原则生态补偿机制的建立应该有利于可持续发展、实行责权利相统一 分类解决、公平合理、政府主导。中国环境与发展国际合作委员会课 题组探讨了生态补偿的付费和补偿的原则，包括破坏者付费原则、使 用者付费原则、受益者付费原则、保护者得到补偿原则3。结合我 国无居民海岛的自然属性和社会属性的特点，构建我国无居民海岛生 态补偿机制时应当遵循以下三个原则:4.1破坏者付费原则破坏者付费原则，主要针对行为主体对公益性的生态环境产生不 良影响从而导致生态系统服务功能的退化的行为进行的补偿。由于无 居民海岛开发利用活动导致的生态问题一般是区域性的，这一原则应 当是无居民海岛生态补偿机制的首要原则。4. 2使用者付费原则使用者付费原则一般应用在资源和生态要素管理方面，如占用 耕地、采伐利用木材和非木质资源、矿产资源开发，企业在取得资源 开发权时，需要向国家交纳资源占用费。无居民海岛生态资源属于公 共资源，具有稀缺性，所以也应该按照使用者付费原则，由生态环境 资源占用者向国家或公众利益代表提供补偿。4. 3保护者得到补偿原则对无居民海岛的生态保护和生态修复做出贡献的集体和个人，对 其投入的直接成本和丧失的机会成本应给予补偿和奖励。5构建无居民海岛生态补偿机制的重点内容5.1明确补偿主体及其责权利虽然我国环境保护法确立了 “污染者付费、利用者补 偿、开发者保护、破坏者恢复”的原则，基本明确了我国环境 破坏的补偿主体4。但是在无居民海岛的生态补偿问题上，目前尚 没有政策法规明确界定破坏者的责任与义务、生态恢复者应享有的权 利，同时对造成的生态破坏和环境污染如何补偿都没有明文规定和量 化运行的规则，使得一些地方的无居民海岛资源被无度、无偿使用， 生态系统遭到严重破坏。所以，应当根据特定生态破坏或保护事件中 的责任和地位确定生态补偿主体；通过完善海岛保护法制体系，使无 居民海岛生态补偿政策与立法详尽、明确和更具可操作性。5. 2确定补偿资金的征收办法与方式对于生态补偿资金的征收办法，目前国内外、各领域都有着不同 的做法，有的按照对获益方产生的价值来征收，有的依据项目的投资 总额按比例征收。依据无居民海岛开发利用活动的特点，在无居民海 岛的生态补偿机制中应当建立生态补偿金评估制度，按照生态破坏的 面积来确定每个企业应当缴纳的生态补偿金。无居民海岛生态补偿金 的征收可以考虑一次性收取和分期收取两种方式。前者的优点是保障 程度高，补偿金的收取比较可靠，操作简便，缺点是增加了企业预付 资本投入量，影响资金周转；后者的优点是对无居民海岛开发企业的 压力小，缺点是保证金收取时间过长，如遇变故，有可能导致补偿金收取金额不足。对于开发利用无居民海岛面积小、有效年限较短的项目适于采取一次性征收的方式，对于开发利用面积大、有效年限长的 矿山资源开发行为比较适于实行分期缴纳的方式。5.3规范补偿资金的使用管理无居民海岛生态补偿金的使用作为政府公共财政支出的一部分, 必须建立完善的政策法规体系和监督管理机制对无居民海岛生态补 偿金的使用实施规范管理，为保证专项用于海岛开发、建设、保护、 管理，以岛养岛，促进海岛地区经济发展、海岛资源生态保护，保障 国家安全和国防权益。此外，为保证提供生态公共品的服务质量、实 现社会福利的最大化，还应当构建符合我国国情的无居民海岛生态补 偿金使用综合效益评价指标体系和补偿资金使用效益的评价机制，以 提高生态补偿资金使用的效率和效益。6结语目前,我国的无居民海岛生态补偿的理论和实践都处于探索阶段, 需要通过开发各种途径和方法不断进行完善,通过建立健全相关的法 律制度和组织管理体系，使生态服务能够被很好的界定，支付方与受 偿方能够得以明确，实现补偿标准合理化，补偿的程序制度化，补偿 的管理规范化，使无居民海岛生态补偿的运作进入良性循环，并最终 取得较高的经济效益和社会效益。李锋无居民海岛生态补偿机制初探载海洋技术第29卷第3期2010年9月参考文献：系，规范无居民海岛评估工作。本研究以无居民海岛的必要性研究为 切入点，分析无居民海岛的特殊性以及与其他评估专业相比的特殊 性，提出建立无居民海岛评估体系的建议，希望对无居民海岛评估研 究以及评估体系建立有所裨益。1无居民海岛评估的必要性1. 1是维护国家和用岛单位权益的需要1 . 2是实行有偿使用制度的需要1 . 3是实现市场交易的需要1.4 是促进海岛资源生态保护的需要2无居民海岛特性无居民海岛作为国有资源型资产，具有一般资产特点，同时又具有众 多特殊性。2.1资源的综合性及功能的多样性2.2资产的整体性2. 3形成的特殊性2. 4个体的差异性2 . 5生态系统的特殊性3无居民海岛评估的特殊性3 . 1评估内容复杂4 . 2需要多学科协同工作3. 3需要创新或者改进传统的资产评估方法3 . 4 需要专业的作业设备4无居民海岛评估体系建立的对策和建议建立无居民海岛评估体系是一项全新的工作,不论是理论上还是 实践上都需要开展大量的基础工作深入研究。为了促进无居民海岛评 估体系建立，提出以下对策和建议。4 . 1吸收借鉴现行的资源型资产评估体系4. 2注重评估管理制度建设2 0 1 0年财政部和国家海洋局联合下发了无居民海岛使用征 收使用管理办法，其中第六条规定：无居民海岛使用权出让前应当 由具有资产评估资格的中介机构对出让价款进行预评估,评估结果作 为政府决策的参考依据。有关评估管理规定由国务院财政部门会同国 务院海洋主管部门制定。需要制定的这一评估管理规定中，应当明确 无居民海岛使用金评估的管理部门、管理程序、评估机构和人员的资 质和职责要求等。除了要建立无居民海岛使用金评估的管理制度，无 居民海岛使用权流转中有关评估的制度也应当逐渐完善。同时，还应 当建立无居民海岛评估的职业道德准则，保证执业质量。上述这些制 度是无居民海岛评估的必要管理制度。在无居民海岛评估实施的过程 中，还应当根据具体管理的需要，完善管理制度建设，为无居民海岛 评估的规范管理提供法律依据。4. 3加强评估技术方法研究5结束语无居民海岛评估是一项复杂的系统工程,是无居民海岛使用管理 的重要组成部分，对于实现国有资源型资产的保值增值、实施有偿使 用制度以及推动二级市场发展具有重要意义。目前，我国无居民海岛 评估研究尚属于全新的领域，评估体系尚未建立。本研究仅分析了无 居民海岛评估的必要性和特殊性，提出了评价体系建立的几点建议, 还有大量的工作需要开展，有待于深入研究和实践。吴姗姗无居民海岛评估的必要性与特殊性分析海洋开发与管理 2 0 1 2年第7期参考文献1 全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会.中华人民共和国海岛保护法释义M.北京：法律出版社，2 0 10： 1 8 2 - 1 8 3.2 周春喜.技术资产评估方法探析J .科学学与科学技术管理，2 0 0 2 ( 3 )： 4 3 -4 5.无居民海岛使用权估价可行性及相关问题浅析摘要：无居民海岛是社会生产要素的组成部分，在海洋经济和社会发展中发挥了重要的作用，随着开发利用活动的增多，如何估算其 使用权价值已成为亟待解决的问题。文章的重点是在相关概念理解的 基础上，对无居民海岛使用权估价的可行性和现存问题进行浅显分 析，并提出相应的对策和建议。关键词：无居民海岛使用权 估价1 相关概念的理解1.1 使用权与使用金的区别无居民海岛使用权是使用者依法对无居民海岛占有、使用、收益 和处分的权利，获取权利的方式主要有出让和转让。出让是在完成科 学论证和规划的基础上，依法申请，通过审查，向国家缴纳使用金， 从国家获得使用权的行为;转让是指在符合相关法律及规划的前提下, 支付货币，从其他使用者手中购买获得使用权的行为。无居民海岛使用金，是指国家因向使用者让度海岛使用权而获 得的权利金，其征收主体唯一。笔者认为无居民海岛使用金应包括两 个部分，一部分是无居民海岛使用权价值，其价值的大小主要与海 岛位置、面积、使用年期和预期收益等因素直接相关；另一部分是资 源生态补偿金，主要与资源生态受到开发利用活动影响的程度相关。 1.2无居民海岛使用权和土地使用权的区别首先，二者在获取权利时所需支付费用的构成不同。在一级市 场，由于多数无居民海岛属于生态系统脆弱区，国家重点在于保护， 一般情况下，在无居民海岛使用金中资源生态补偿金所占比重较大， 而土地重点在于利用，土地出让金主要由土地取得费和开发费构成， 相对而言资源生态补偿金占土地出让金比重较小。在二级市场，无居 民海岛产权在使用者之间流转时，使用者除向原使用者缴纳使用权 费用外,若存在资源环境的进一步破坏，还需向国家缴纳资源生态补 偿金。而土地产权在使用者之间流转时，只需向原使用者支付使用权 取得费用,一般不需向国家缴纳资源生态补偿金。其次，获取无居民海岛使用权和土地使用权资格审批的程序不 同。无居民海岛生态系统十分脆弱，因此使用权申请审批相对比较复 杂,需完成科学论证和专家评审、编制可利用无居民海岛保护和利用 的规划、明确生态保护措施等事宜。而土地使用权申请审批程序相对 简单,除占用基本农田和重大建设项目外，符合土地利用规划的土地, 一般只需通过土地市场交易获得。再次，无居民海岛使用权和土地使用权流转关系也不完全相同。 无居民海岛属于国家所有，所有权主体唯一，因而，使用权流转关 系中，只存在国家与使用者、使用者与使用者之间两种流转方式；而 土地所有权存在国家和农村集体经济组织之分，因而，流转关系相 对比较复杂，有国家与使用者、使用者与使用者、集体经济组织与成 员之间流转关系等。1. 3价格和价值的理解价值（value）和价格（price）是既相联系又相互区别的概念， 一般认为价值内在相对客观和稳定，是价格波动的中心；价格是价 值的外在表现，随着供需变化，围绕着价值上下波动。有关价格和价 值的区别学术争议很大，笔者认为在此没有必要严格区分无居民海 岛价格或价值评估概念差异，因而将二者统一简称为无居民海岛使 用权估价。2 估价可行性分析1. .1无居民海岛使用权估价的政策法律依据中华人民共和国物权法第119条明确规定：“国家实行自然 资源有偿使用制度中国海洋21世纪议程明确指出：“中国管 辖海域范围内的一切自然资源，都是国有财富，已成为资源性资产 列入国有资源资产体系，应通过资源价值评估、资产核算、产权登记 和有偿使用，进行资产化管理”，无居民海岛是海洋的重要组成部分, 属于国有资源性资产，应采用资源价值评估方法确定有偿使用费用。2. 2无居民海岛使用权估价技术的可行性估价技术已经广泛地应用于土地、海域、矿产和房地产等资产 价值的估算，在资产转让、抵押、合资、作价入股和出让等各种经济 活动中发挥了巨大的作用，通过评估确定资产的价值已经为社会接 受并认可。无居民海岛兼具海洋和陆地土地的双重属性，属于资源性 资产，因此，评估技术可以用于无居民海岛价格（价值）确定过程 中。2 2 1 资产估价方法的基本原理市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过 直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称o收 益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值 的各种评估方法的总称。该方法是将被评估资产的未来预期收益经折 现或本金化处理来估测资产的价值。成本法是指首先估测被评估资产 的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其 从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总 称3 o2 2 2无居民海岛估价技术难点分析无居民海岛既具有一般资产的属性，又具有海岛自身的特性, 不可生搬硬套资产评估一般原理。运用评估确定无居民海岛使用权价 格（价值），需要深入研究无居民海岛价格（价值）的影响因素、影 响权重和价值构成等。但无居民海岛使用权估价，属于没有先例的开 创性工作，估价技术方面存在很多难点需要探讨解决。1）市场法运用市场法估算无居民海岛使用权价格（价值），需要准确搜集 大量交易实例，掌握正常市场价格行情。鉴于目前无居民海岛市场不 健全，交易数量少，信息不对称，无居民海岛有关交易的资料不足 的情况，评估中很难采用该方法估算无居民海岛使用权价值，即使 采用个别比较案例来进行评估测算，也很难客观地反映评估对象正 常市场价值。在公开交易案例较少的情况下，不建议采用本方法进行估价, 因个别交易案例不能代表整体市场价格水平，若这种条件下采用该 方法估价，估价结果则极易出现较大偏差。但随着社会经济的发展, 尤其是在沿海地区土地资源供给不足的情况下，无居民海岛资源需 求加剧，各类型交易案例必将增多，待无居民海岛交易市场健全，交 易信息公开透明时，应用该方法比较适宜。待市场健全、信息充足后, 该方法能最有效地反映无居民海岛使用权价值，因此,在估价理论研 究中还应重视该方法研究。2）收益法收益法最基本的3个要素是预期收益、折现率和持续时间3 o目前无居民海岛开发利用尚处于起步阶段，每一类无居民海岛开发 都比较少，很难通过个体案例，估算不同利用类型的客观收益，对 于无居民海岛开发的行业利润和风险也难以判断，因而，收益法估 算存在一定的难度。收益法从预期收益的角度出发，能较好地反映资 产的价值，因此，我们不应轻易放弃该种估价方法，可以尝试转换 思路，推算预期收益和折现率，构建该估价方法所需参数。如采用收 益剥离法进行估算，从企业的全部预期收益剥离出其他正常成本、费 用和行业利润等，以此来推算无居民海岛的预期收益。对于折现率, 可以采取资产估价中的多种常见方法，在分析陆地上各行业利润、风 险以及海岛开发可能存在的潜在风险的基础上，综合确定折现率。3）成本法从购买者的角度考虑，使用功能相近的产品，其支付的货币也应 该相近，因此，可以依据利用类型，以假设建造与海岛使用功能类 似的工程所需费用的方法来推算海岛的价值。该种方法在市场信息不 充足的条件下，最具有可操作性。但采用该方法进行无居民海岛使用 权估价，仅考虑了单一某用途的无居民海岛功能价值，不是最佳、最 有效利用条件下的无居民海岛使用价值，评估结果往往低于该资产 的实际价值，因此，建议在市场信息充足的条件下，可将该方法估算 结果作为其他估价方法的检验参考值。综上分析，笔者认为以上3种估价方法基本原理可以应用于无 居民海岛使用权估价，但考虑到目前交易案例比较少，评估人员应 灵活运用各种原理，并尽可能地借鉴其他经济评价法，如旅行费用 法、成果参照法和机会成本法等，多种方法相互检验，综合确定评估 结论。3 相关配套体系问题无居民海岛使用权估价是个系统工程，不仅需要专业的理论作 为技术支撑，更需要相关配套制度作为保障。目前，我国无居民海岛 使用权估价技术尚处于起步阶段，相关配套制度尚不完善。3.1 法制体系不完善随着中华人民共和国海岛保护法的颁布和实施，无居民海岛 有偿使用制度及使用权管理办法等法律法规将陆续出台，但目前有 关无居民海岛估价相关法律法规尚处于空缺状态，如无居民海岛估价 机构资质、估价人员资质和估价行为等相应管理办法和专业的估价技 术标准等都尚未颁布。由于无居民海岛估价缺乏专门的管理办法，使 得估价活动无章可循，估价结果的客观、合理、可行性无法保证，相 关评估结论只能作为科学探索的初步成果。3. 2评估队伍不齐备机构资质和专业人员资格认证是未来各个行业的发展趋势。环境 影响评价、资产估价、土地估价和房地产估价等从业单位均具有国家 资质，而无居民海岛使用权估价，无论是机构还是人员都缺乏国家 资质，这也使得无居民海岛使用权估价的权威性容易受到质疑，估 价活动无法有效开展，因此，建立专业的评估队伍是完善无居民海 岛评估体系的必要条件。3.3专业技术标准未出台资产估价的准则有资产评估准则基本准则、资产评估职 业道德准则一一基本准则和资产评估准则无形资产；土地 评估的标准有城镇土地估价规程、城镇土地定级规程、农用地 估价规程和用地定级规程等;；房地产评估规程有房地产估 价规范等。无居民海岛四周被海洋包围远离陆地，具有不同于陆地 的特殊性，遵守资产评估规范外，还需遵守针对无居民海岛特殊属性 制定的专业估价标准。3. 4交易信息不公开低价、无偿、非公开的无居民海岛产权交易行为广泛存在，正常 交易信息不易获取已成为制约估价发展的现实问题。如，市场法最能 反映海岛的市场价值，但目前这种方法很难采用，主要原因是海岛使 用权正常交易案例比较少，寻找与估价对象同一供需圈内、类似用途 的交易案例几乎不太可能。收益法也能较好地反映无居民海岛价值, 但目前已开发的无居民海岛每年合理收益数据信息很少，估价对象 的预期收益只有参考项目工程可行性研究报告,但由于该类报告涉及 企业的机密,企业很少提供，估价机构及人员很难获取。同理,由于公 开交易信息少,也很难获取成本法所需工程成本，工期及利润等数据 信息。4 对策和建议为全面推进无居民海岛使用权估价应用进程，保障无居民海岛 估价有序开展，促进社会主义市场经济和谐发展，笔者建议有关部 门应加强以下几方面的建设。4. 1提高管理能力，加大监管力度相关政府部门应该建立海岛动态监控系统和网络，加强海岛管 理信息系统建设。加强无居民海岛交易市场监管，完善无居民海岛使 用权交易体系，公开海岛交易相关信息，建立海岛交易信息系统, 创建公众信息查询平台，解决评估人员基础信息缺乏、案例不足等问 题。同时，规范估价委托关系，制定委托方、受托方和资产使用方三 方正式合同标准，以法律手段保障企业的机密信息不会外泄，并保 障估价机构能够获得必要的估价基础资料。4 2鼓励科学研究，健全研究体系无居民海岛使用权估价应建立独立的估价体系，估价方法和相 关参数的选取应有科学依据。但目前我国无居民海岛使用权估价理论 和方法都还处于空白状态，国家和地方均未出台相关的估价技术规 程或标准，有关的学术研究也比较少，尚无相关书籍。因此,国家应 加大科研投资力度，鼓励更多科研人员潜心研究适合中国国情的无 居民海岛使用权估价理论与方法体系，只有这样，我国的无居民海 岛使用权估价活动才能健康快速地开展起来。4 3 完善估价制度，制定技术标准相关政府部门应根据无居民海岛开发利用的现状和发展趋势, 尽早制定出台无居民海岛使用权估价相关管理办法,明确当事人相应 的权利和义务，保证无居民海岛使用权估价行为的合法性。依法对无 居民海岛使用权估价工作进行管理，维护无居民海岛市场价格秩序, 保障无居民海岛所有者和使用者的合法权益，促进无居民海岛市场 的健康发展。同时，有关部门还应抓紧研究、制定无居民海岛使用权 估价技术标准（或规范），约束估价机构和估价人员的估价行为, 提高估价人员的职业道德素质，保障估价结果和估价结论的科学合 理性。4 4 健全规划体系，实施规划制度规划是龙头,是无居民海岛空间部署和开发的依据。无居民海岛保 护规划包括的保护与利用强度指标，不仅是监督管理部门依法管理 的依据，也是无居民海岛使用权估价的重要技术依据。不同利用类 型、地表改变率、建筑容积率、岸线占用情况的海岛开发，产生的经 济和社会价值也不同，其使用权价格（价值）也不同。因此，无居民 海岛使用权估价同样需要有健全规划体系、严格实施规划作为制度保 障。参考文献1 汪光涛，倪岳峰 中华人民共和国海岛保护法释义M 北京：法律出版社，2010: 12 刘容子，齐连明 我国无居民海岛价值体系研究M 北京：海洋出版社，2006: 13 全国注册资产评估考试用书编写组资产评估M 北京：中国财政经济出版社，2005: 32- 33,45, 541幺艳芳、齐连明无居民海岛使用权估价可行性及相关问题浅析载海洋开发与管理第27卷第5期2010年5月工业用无居民海岛价格评估方法研究摘要：文章结合和借鉴了地价评估的理论与方法和自然资源禀赋 评价，从理论上探讨了工业用无居民海岛的价格评估方法，为无居民 海岛的价格评估提出了新的思路。关 键词：工业； 无居民海岛；价格评估1研究背景海洋经济时代即将到来，“十二五”规划提出要提高海洋开发、控制、 管理能力。在中国3 0 0万km 2的海域中，面积大于5 0 0 m2 的海岛约有7 0 0 0个，小于5 0 0 m2的海岛有近万个。国家海 洋局公布的第一批开发利用的无居民海岛名录涉及8个省、自治区, 共1 7 6个无居民海岛，最高使用年限可达5 0年。海岛开发的主 要用途为海岛旅游、临港工业、渔业生产和围涂利用等。此前无居民 海岛的利用是无偿使用或低价使用，一定程度上造成国家资源性资产 流失。因此，研究一套行之有效的价格评估方法，使海岛作为生产资 料进入商品流通领域并体现出其经济价值显得尤为重要1 2 2无居民海岛价格的内涵无居民海岛是指不作为居民常住户口所在地的海岛、岩礁、低潮 高地及其必要的依托海域。海岛和土地、砂矿等其他资源性资产一样, 是国家所有的资源性资产。无居民海岛的价格是反映取得海域使用权 所应付出的代价。由于各用海单位实际取得海域使用权的期限不一 致，为方便进行出让金水平的比较，需要把各类不同用途海域的使用 统一换算为可比的使用期限，这个可比的使用期限就是海域使用管 理法中所规定的各类海域最高使用年限。购买无居民海岛就是购买 其对应使用年限的使用权，目前无居民海岛的价格表达形式为一岛一 价，工业用无居民海岛的最高使用年限为5 0年。3无居民海岛价格评估的原则无居民海岛价格评估是依据一定的原则和方法，充分考虑海岛的区位、周边地区社会经 济发展水平、海岛利用方式、海岛的预期收益 等自然和经济属性，按海域的质量等级、功能 及其收益状况，综合评估某一使用类型某一时 点特定使用年限下的海岛使用权价格。为了保 证海岛价格评估的科学性和合理性，在评估海 岛价格时，需要遵循以下原则。3.1 合法原则无居民海岛空间资源价值评估应依据合法原则，一方面评估人员 应遵守无居民海岛相关的法律、法规，依法进行评估活动；另一方面 对评估对象的使用、处分等行为均应依照现有相关法规等进行必要的 论证和评价。3. 2综合性与主导性相结合影响海岛价格的因素很多，影响程度的差异也较大。根据海岛 的使用类型，既要对影响海岛使用效益的各种经济、社会、自然因素 进行全面、综合的分析，还应着重分析影响海岛使用效益的主导因素, 突出主导因素对海岛使用权价格的影响。3、 3定性与定量分析相结合海岛价格评估依据诸多资料。为减少主观臆断，应尽量把定性的 资料分析进行量化，以定量计算为主，定量与定性分析相结合。3. 4预期收益原则开发利用无居民海岛的目的是为了获得未来的预期收益,预期收 益的多少是影响需求者需求欲望的一个主要因素。评估人员进行评估 时应遵循预期收益原则，根据评估对象未来获利能力估算其价值。3.5 协调一致性原则海岛价格评估结果是否合理，既要科学地反映海岛区位条件、自 然条件的优劣，还应遵循与海洋经济发展规划、海洋功能区划、海洋 环境保护规划相协调的原则。3.6 定价适度原则无居民海岛的开发利用目前尚处于起步阶段,评估结果的高低对 无居民海岛开发利用具有重要意义和深远的影响。评估价格过高，会 挫伤使用者的积极性，造成无居民海岛资源的闲弃和荒废；评估值过 低，会使使用者盲目、过度开发，造成无居民海岛生态环境和资源的 破坏。因此，评估时应遵循定价适度的原则。4 工业用无居民海岛价格评估4.1 常用土地估价方法比较无居民海岛远离陆地，其价格评估不同于陆地上的土地评估，但 又可借鉴成熟的土地评估的方法体系o常见的土地评估方法有收益还 原法、市场比较法、成本法、假设开发法和基准地价修正法。每种方 法各有优劣，评估原理、特点、适用条件各不相同，在运用到无居民 海岛价格评估时会遇到不同的技术难点,笔者对其进行了比较（表1 ） 3 44. 2工业用无居民海岛价格评估体系工业用无居民海岛是指在无居民海岛上开展工业生产并建设配 套设施的岛屿，广义上讲，港口码头建设用岛、仓储建筑用岛都包含 在内。笔者通过对宁波市象山县1。余个规划用作工业用途的无居民 海岛的调研发现，目前尚无一种陆地上土地价格评估的方法可以直接 应用于无居民海岛价格的评估。经过调查和研究，借鉴市场比较法和 基准地价修正法的原理和思想,笔者对工业用途的无居民海岛价格评 估提出了新的思路。4. 2. 1测算比准价格4. 2. 2 建立价格修正模型5. 2. 3工业用无居民海岛价格计算5结论与展望无居民海岛的价格评估尚处于起步阶段,为了合理地评估海 岛的经济价值，保证海岛的合理开发和利用，保护国家资源性资产, 亟须加强无居民海岛价值评估体系建设。本研究对工业用无居民海岛 的价格评估方法进行了探索，技术思路是结合基准地价评估的方法、 思想和自然资源禀赋评价,把现行土地评估的方法和海岛价格评估方 法很好地衔接起来，方法具有可操作性。但在实际操作时需要评估人 员对地价评估体系有深刻的认识并对待估海岛所在区域和海岛各项 评价指标有深入的调查和了解。无居民海岛的开发利用极有可能对海 岛和周围海域的生态环境产生负面影响,在今后无居民海岛价格评估 体系的研究中，无居民海岛开发所造成的生态环境的破坏范围和程度 的评价将成为重点和难点,无居民海岛开发利用所造成的资源生态补 偿价格将会引起更多的关注8参考文献1 于青松，齐连明.海域评估理论研究M.北京： 海洋出版社，2 0 0 6 .2 刘容子，齐连明.我国无居民海岛价值体系研究M.北京：海洋出版社，2 0 0 6.3 严星，林增杰.城市地产评估M.北京：中国人 民大学出版社，1 9 9 9.4 全国土地估价师资格考试委员会.土地估价理论 与方法M.北京：地质出版社，2 0 0 4.5 国家海洋局9 0 8专项办公室.海域使用现状调查 技术规程M.北京：海洋出版社，2 0 0 5.6 国家海洋局9 0 8专项办公室.沿海地区社会经济 基本情况调查技术规程M.北京：海洋出版社，2 0 0 6.7,幺艳芳，齐连明.无居民海岛空间资源价值评估技术探讨J .海洋开发与管理，2 0 10, 2 7(3)： 5-8.8吴姗姗，幺艳芳，齐连明.旅游用无居民海岛定1评价及等级划分研究J 1.海洋开发与管理，2 0 0 6 ,2 3 ( 6 )： 1 3 7 - 1 4 0.冯友建、罗冉、楼志军工业用无居民海岛价格评估方法研究载海洋开发与管理2012年第7期无居民海岛使用权转让问j无居民海岛使用权转让是产权流动的重要标志。产权不完整及法 规缺陷导致使用权转让期限划定不合理、再转让困难、收益分配不明 确等问题，因此健全海岛法律体系、海岛价值评估机制及管理部门合 作机制是实现资源保值增值的关键。一、无居民海岛使用权特点 所谓无居民海岛是指在我国管辖海域内不作为常住户口居住地的岛 屿、岩礁和低潮高地等。无居民海岛使用权是指非所有者依法占有、 使用、收益及部分处分无居民海岛的资格、利益及其所受的限制。1 (赵红梅.论无居民海岛使用权的法律属性N.中国海洋 报,2005. 09. 27 ( 3).)使用权转让是指将上述权利转让予他人的 过程。一、无居民海岛使用权具有以下特征:1、无居民海岛使用权不完整性 2、无居民海岛使用权赋予以保护环境为前提条件 3、主体受一定经济条件限制 4、权利内容可发展性二、无居民海岛使用权转让问题 海岛使用权在转让、期限、价值、收益分配等方面存在诸多问1、可转让无居民海岛有限，利用效率不高2、无居民海岛使用权期限划定不合理3、无居民海岛使用权再转让困难4、无居民海岛使用权价值确定无标准5、无居民海岛使用权转让收益分配不明确6、无居民海岛资源的综合性与管理部门的单一性并存三、无居民海岛使用权转让建议1、完善海岛法律体系有必要出台新的专项海岛法。该法律应解决问题包括:(1)项目使用期限分类(2)再转让条件(3)国家收益分配比例2、建立海岛价值评估机制 3、建立海洋行政部门与其他资源部门合作机制 4、加强环境保护监督机制王淼、袁栋无居民海岛使用权转让问题探讨载中国海洋 大学学报(社会科学版)2007年第3期无居民海岛使用权制度的构建海岛保护法是我国第一部关于海岛保护与管理的综合性法律，拉 开了规范无居民海岛开发利用的序幕。无居民海岛使用权作为连接无 居民海岛国家所有和全社会开发利用的纽带，自然承载了更多的责 任。因此有必要构建出合理的、完善的无居民海岛使用权制度，来规 范其合理开发利用。一、研究无居民海岛使用权制度的必要性（一）从环境保护角度考虑（二）从立法现状角度考虑二、无居民海岛使用权制度的理论构建（一）无居民海岛使用权概念和性质1 .无居民海岛使用权是一种新型的用益物权2 .无居民海岛使用权区别于准物权（二）无居民海岛使用权的设立、流转与终止1.无居民海岛使用权的设立按照无居民海岛使用权的目的和形式,可以将其分为经营性无居民海 岛使用权和非经营性无居民海岛使用权、有偿取得和无偿取得，我们 可以以此为条件，将无居民海岛使用权的设立分为三种方式：第一, 划拨。是指因国防安全、公共利益、生态保护的需要，经有关管理部 门批准，使用者无偿取得使用权，并可永久使用。第二，申请。是指 因科研、教学等非经营性活动的需要，向有关机关提出书面申请并提 交符合法律规定的材料，经有关机关审查批准后，无居民海岛使用者 无偿或有偿取得有使用期限的无居民海岛使用权。第三，竞争。指因 进行经营性活动的需要，如建造项目设施、旅游、娱乐等，则要通过 招标、拍卖等竞争方式，无居民海岛使用者有偿取得有使用期限的无 居民海岛使用权。因为这样无需转移占用，既能体现其用益物权性质，最大限度的实现 其使用价值，又能体现其交换价值，实现双赢。3.无居民海岛使用权的终止我们可以将其分为两类：绝对终止和相对终止。绝对终止是指无居民 海岛因自然或人为原因而消失,导致无居民海岛使用权实际上无法行 使。这种情况一般不会发生，但是由于地球环境持续恶化、气候变化 不定、冰川融化、海水上涨，对无居民海岛都是一种潜在的威胁，因 此也应制定相应法律规则，将合同法中不可抗力规则引入，以平 衡双方权利与义务，解决纠纷。还有一种情况就是围海造地，海岛与 大陆之间海域完全变成土地,此时也应的将无居民海岛使用权证书转 换为土地使用权证书。相对终止是指原无居民海岛使用权人不再享有使用权。主要包括 以下几种情况：使用权人放弃使用权或期限届满未能续期，此时应该 申请发证机关注销登记；因违法行为被有关部门撤销，发证机关应该 吊销其使用权证，并不需赔偿；因公共利益或国家安全需要而被国家 依法收回，应作出书面说明并给予相应补偿。三、双轨构建无居民海岛使用权制度的实践借鉴前文已述，无居民海岛使用权是权利的集合体，以整体无居民海岛资源作为客体，不仅包括岛上的土地及附属物，还包括其 周围海域，因此本人认为应当借鉴土地使用权和海域使用权理论 制度来构建无居民海岛使用权理论。（一）无居民海岛陆地使用权制度构建1 .借鉴土地管理法律规定实行用途管制制度我国实行自然资源用途管制，最早体现这一制度的法律是中华人民 共和国土地管理法，该法规定国家实行土地用途管理制度，国家编 制土地利用规划，规定土地用途。无居民海岛由国家所有，同时其有 生态系统独立却又脆弱，其生态价值、国防价值、社会价值甚至更重 于经济价值，因此在开发利用时尤其要保护，实行用途管制能最大限 度的实现无居民海岛的综合价值。2 .贯彻买卖不破租赁制度买卖不破租赁制度是物权债权化的创新体现，有极强的生命力，广泛 用于不动产租赁情形。无居民海岛使用权的租赁体系中也应该纳入该 制度，保证其使用权的转让不会影响承租者的权利，这样能更好的保 护承租者的权利，也有利于盘活无居民海岛租赁市场，最大限度的优 化资源配置。（二）无居民海岛海域使用权制度构建对海域物权制度的研究早于对无居民海岛物权制度的研究,其物权制 度相对比较完善,对无居民海岛周围海域使用权制度的构建有很好的 借鉴作用。对无居民海岛周围海域使用权实行登记制度；建立有偿使 用制度，完善价值评估体系；实行海洋功能区划制度，确立在开发和 利用中对生态保护和公共安全的优先地位。建立无居民海岛使用权制度是完善无居民海岛物权制度的核心, 而构建无居民海岛物权制度又是完善其所有权制度所必需的。而要明 晰无居民海岛的产权关系，正确处理所有关系和使用关系是关键，这 在法律上必须通过物权法中的用益物权制度和担保物权制度才能实 现。因此将无居民海岛使用权制度纳入物权法是大势所趋，构建 完善的无居民海岛使用权体系更是是当务之急,必须在确保无居民海 岛国家所有权的前提下，通过设立使用权，最大限度的发挥其经济效 用和社会效用。【】张庆松无居民海岛使用权制度的构建载法 制与社会2012 .01 （下） 无居民海岛使用权若干问题分析无居民海岛使用权作为一种独立物权，权利人应有权转让，但 由于该权利具有公法属性，转让行为应取得无居民海岛所有人一一 国家的同意才能转让。只要无居民海岛使用权依法可以转让，其就具 有一定的经济价值，因此也就可以成为抵押的标的。无居民海岛使用 权抵押并不是实物抵押而是具有权利抵押的性质。无居民海岛则是非常特殊的自然资源，为了保持海岛资源可持 续利用,保障我国生态安全，我国海岛立法则显得十分必要且相当紧 迫。本研究主要对无居民海岛使用权的设立、转让及抵押等问题进行 分析。1 无居民海岛使用权的设立无居民海岛是指不属于居民户籍管理的住址登记地的海岛。无居民海 岛属于国家所有,国务院代表国家行使无居