城市海岸三期深度研究报告47p

专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 城市海岸三期城市海岸三期 深度研究报告深度研究报告 吴翠娇吴翠娇二一一年三月二一一年三月专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 项目地址海口市西海岸长怡路23号（观海台内进800米） 占地面积占地面积总占地16.78万总建筑面积总建筑面积17.37万容积率容积率0.79绿化率40%物业类型公寓、叠拼、独栋别墅总户数总户数1093户，三期户数公寓262户，别墅16栋总车位1:1.24户型7栋海景洋房85-156，16栋别墅319-434 开发商海口市城市建设投资有限公司投资商投资商海南海岸房地产开发有限公司物业管理物业管理海南康居物业管理有限公司景观设计单位景观设计单位加拿大城投建筑设计单位建筑设计单位海南建筑设计院整合推广公司整合推广公司海南力捷广告开盘时间开盘时间2010年6月26日项目小档案：项目小档案：专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 目目 录录p项目开发背景分析项目开发背景分析p项目开发策略项目开发策略p项目相关配套项目相关配套p项目规划、建筑设计项目规划、建筑设计p项目品牌及服务项目品牌及服务p项目营销推广策略项目营销推广策略专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 政策背景：政策背景：20102010年楼市调控政策密集，年楼市调控政策密集，20112011年伊始调控年伊始调控继续升级与深化，市场环境严峻。继续升级与深化，市场环境严峻。 国十一条国十一条（20102010年年1 1月）月） 国十条国十条（20102010年年4 4月）月） 首套房首套房9090平米以上首付平米以上首付提至提至30%30%，二套房首付提，二套房首付提至至50%50%； 打击捂盘惜售、闲置土地行为 提高房地产市场消费入市门槛。 暂停三套房以上的暂停三套房以上的购房贷款。购房贷款。 购房首付提至购房首付提至30%30%，二套，二套首付首付50%50%，利率，利率1.11.1； 闲置土地有限供给保障房开发商若闲置土地、捂盘惜售将被禁止新拿地。 全面暂停第三套房及以上住房贷款发放； 推进房产税征收试点。 国五条国五条 （20102010年年9 9月）月）其他政策其他政策金融机构存款准备金率金融机构存款准备金率6 6次上调次上调，累计上调3%至18.5%。存贷款利率存贷款利率2 2次上调次上调，一年期存贷利率累计上调0.5%，其它各档次利率相应调整。 增加保障性住房和普通商品住房有效供给； 合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求； 首套房首付首套房首付20%20%，利率，利率7 7折，二套房首付折，二套房首付40%40%； 加快推进保障性安居工程建设。 限购令限购令以北京为先，先后有1818个个城市实行城市实行“限购令限购令”，其中深圳、福建最严，南京、兰州次之，其他城市较宽松。 20112011年房地产政策三利剑：限购、限贷、保障房。年房地产政策三利剑：限购、限贷、保障房。 一定时期内，调控仍是主旋律，市场短期下行，中长期看好。一定时期内，调控仍是主旋律，市场短期下行，中长期看好。2010年政策回顾：未来趋势：专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 项目面临的市场宏观环境项目面临的市场宏观环境l楼市2010年宏观调控密集l2011年调控升级和深化l海口版“国八条”出台，限购细则落地l区域内高端产品云集：海域阳光、西岸首府、天利龙腾湾等公寓产品面临直接竞争l二线海景资源，与一线海景项目相比，具有海景弱势l以品质赢得客户l充分利用前两期积累的口碑与客户资源l强化旅游休闲地产，加强旅游地产概念包装应对策略市场环境严峻区域营销困境专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 区域发展区域发展城市规划城市规划西海岸西海岸西海岸西海岸中国城市海岸中的明星、海南第二亚龙湾、黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海岸休闲运动和高尚娱乐中心核心腹地。 所在区域：所在区域：位于海口市西海岸片区，距离市中心约15公里，距离海口火车站约5公里；区域定位：区域定位：西海岸为海口重点发展区位，目前已经成为海口认知度最高的区域。项目区位项目区位区域规划区域规划区域发展区域发展竞争环境竞争环境专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 区域发展区域发展城市规划城市规划 西海岸规划范围由秀英港至盈滨半岛，全场2.2公里带状型地带，包括三个旅游度假区；西海岸区域处于海口市规划的滨海旅游发展轴线和城市发展轴线之间，区域资源和区域位置突出。海口市市政府西迁，西海岸成为海口政府着力打造的新海口市市政府西迁，西海岸成为海口政府着力打造的新CBDCBD此区域此区域集行政服务，总部经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住集行政服务，总部经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住七大功七大功能为一体的未来城市明星生活圈。能为一体的未来城市明星生活圈。西海岸，城市明星生活圈西海岸，城市明星生活圈项目区位项目区位区域规划区域规划区域发展区域发展竞争环境竞争环境专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 海口国际名片和窗口海口国际名片和窗口以喜来登为代表的未来酒店群以喜来登为代表的未来酒店群起步区新起步区新CBDCBD的明确规划的明确规划作为博鳌分会场的会展产业链作为博鳌分会场的会展产业链海口仅次于三亚的不可复制的海口仅次于三亚的不可复制的海景资源海景资源西海岸的高端休闲配套西海岸的高端休闲配套西海岸豪宅区、海岛最佳度假胜地地位稳固，西海岸豪宅区、海岛最佳度假胜地地位稳固，多重国际配套奠定形象基础。多重国际配套奠定形象基础。项目区位项目区位区域规划区域规划区域发展区域发展竞争环境竞争环境专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 区域发展区域发展城市规划城市规划五星级酒店：五星级酒店：喜来登、新国宾、凯莱以及未来的海上七星级酒店；高尔夫：高尔夫：西海岸高尔夫、美视高尔夫、月亮湾高尔夫；休闲娱乐设施：休闲娱乐设施：假日海滩、游艇俱乐部、帆船基地；基础设施：基础设施：海口行政中心、商业、教育、污水处理厂；交通设施：交通设施：港口码头、火车站、过海隧道、城际高速。丰富的旅游资源丰富的旅游资源项目区位项目区位区域规划区域规划区域发展区域发展竞争环境竞争环境专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 板块竞争市场：板块竞争市场：选取海口市区域内具有典型价值或选取海口市区域内具有典型价值或价格与本项目接近的三大板块项目进行竞争对比分析。价格与本项目接近的三大板块项目进行竞争对比分析。海甸岛海甸岛项目区位项目区位区域规划区域规划区域发展区域发展竞争环境竞争环境西海岸片区享有优越的海景资源、市政府配套资源，休闲旅游资源，为海口城市之窗。但是区域商业配套尚未成熟，距离市中心较远，目前居民生活仍显得不够便利；海甸岛既享有海景资源，又享有江景资源、城市资源，岛上商业配套成熟、名校星罗棋布。海甸岛在区域生活配套具有优势，西海岸未来升值潜力大。城市海岸三城市海岸三期期田德田德 海泉湾海泉湾广物滨江海岸广物滨江海岸海岸郁金香海岸郁金香润德塞维阳润德塞维阳光光建筑建筑面积面积2.4万5.14万60万4.72万1.70万物业物业类型类型别墅、多层别墅、洋房高层公寓、酒店多层、高层高层楼层楼层状况状况7栋6-11层、16栋3层别墅 6栋12层、54栋2层别墅 12栋高层（18-24层）4栋多层（9层）4栋高层（21层）6栋高层住宅楼,56栋别墅开盘开盘时间时间2010.6.262010.92010.12.262010年11月1日预计3月主力主力户型户型60190一房-四房85434一房-五房三房（120137）两房-三房(60-110)二房（82-110价格价格起价13300元/起价11800元/16000元/均价均价12000元/起价12088元/销售销售率率13.3144.64%8.2%50%23%项目项目卖点卖点首创70平米复式，城市未来价值大首创四合院式别墅，成熟区域配套海口少有综合社区、江景、海景资源配套成熟教学资源配套成熟教学资源专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 国贸国贸项目区位项目区位区域规划区域规划区域发展区域发展竞争环境竞争环境该板块是海口市现CBD和次级商业中心，交通便利，商业比较繁华。板块内房地产开发集中在滨海大道两侧及海岸附近，其住宅为海口市中高档次、高档集中区域；两大板块共同点是均享有政府配套资源，大英山为新兴片区，交通通达性强，周边配套齐全；西海岸的生活配套、交通配套仍待改善，在海景资源上具有优势。城市海岸三城市海岸三期期外滩中心外滩中心世贸兰庭世贸兰庭宝安滨海豪宝安滨海豪庭庭 建筑建筑面积面积2.4万100万1.08万6.3万物业物业类型类型别墅、多层 高层公寓高层公寓高层楼层楼层状况状况7栋6-11层、16栋3层别墅 一期5栋高层公寓(23-26层） 37栋5-7层带电梯的墅式花园小洋楼 4栋30-32 层高层住宅开盘开盘时间时间2010.6.262009.062010.11.132010.1.9主力主力户型户型60190一房-四房一房-四房（54-180）二房-三房106171三房-五房（137-259）价格价格起价13300元/均价2300元/均价12000元/起价13700元/销售销售率率13.3183.5%1.68%80%项目项目卖点卖点首创70平米复式，城市未来价值大区域成熟、海景资源、江景资源配套成熟，交通通达性强配套成熟交通通达性强、海景资源专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 大英山大英山项目区位项目区位区域规划区域规划区域发展区域发展竞争环境竞争环境大英山板块系元海口旧机场和琼州大桥周边区域，是海南省省政府重点建设区域，目前已形成新的政府办公区、商务区及大型高尚住宅区、免税店、海口新地标建筑地点。客户看中的是该区域未来的升值潜力；两大板块共同点是均享有政府配套资源，大英山为新兴片区，交通通达性强，周边配套齐全；西海岸的生活配套、交通配套仍待改善，在海景资源上具有优势。城市海岸三城市海岸三期期海阔天空海阔天空国瑞城国瑞城海阔天空海阔天空国兴城国兴城建筑建筑面积面积2.4万100万1.08万物业物业类型类型别墅、多层高层公寓、酒店高层公寓、酒店楼层楼层状况状况7栋6-11层、16栋3层别墅 一期6栋楼均为24层高层住宅 一期5栋高层开盘开盘时间时间2010.6.262010年9月30日2011年1月1日主力主力户型户型60190一房-四房两房三房（100140）两房-三房71110 价格价格起价13300元/起价13500元/均价14000元/销售销售率率13.3168%40%项目项目卖点卖点首创70平米复式，城市未来价值大优越的省府资源未来升值潜力大优越的省府资源未来升值潜力大专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 根据统计，目前西海岸在售与待售项目共计21个，其中在售13个，待售8个，大多数项目产品为高层公寓，区域竞争环境激烈。项目区位项目区位区域规划区域规划区域发展区域发展竞争环境竞争环境项目名称项目名称建筑建筑面积面积总套数总套数主力户型主力户型开盘开盘时间时间销售销售价格价格销售率销售率剩余套数剩余套数项目卖点项目卖点海域阳光（高层）34.23万2066（一期792）一房-二房（38-68）2011.05.01待定 地处CBD核心、海景资源海岸赛拉维（高层） 21.54万1258（一期约600）二房-四房（68-135）待定均价14700元/（精装3000元/）5.5%567套市政配套商业配套自身配套天利龙腾湾（高层）22万2300（一期2000）一房-二房（6086）2011.04.01均价20000-25000元/（精装4000元/一线海景市政配套公园配套美锦熙海（多层）20万630（一期288）一房（58-70）待定 待定一线海景市政配套竞争项目竞争项目专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 就目前西海岸片区在售、待售楼盘来看，户型均为多样化，小、中、大户型相结合，大部分项目价格与本项目接近，因此，本项目产品市场竞争较为激烈。项目名称项目名称面积面积总套数总套数主力户型主力户型开盘开盘时间时间销售销售价格价格销售率销售率剩余剩余套数套数项目卖点项目卖点西海瑞园（高层、别墅）7.15万550二房（82-110）预计3月均价16000元/（精装2000元/）市政配套商业配套西岸首府（高层） 29.6万1026二房-六房（67-247）预计3月均价20000元/市政配套商业配套美林谷（多层）14.92万776二房-三房1061712010.12.18均价15800元/1.68% 763套托斯卡纳风情成熟社区祥和家园（高层）14.87万1400（一期376）一房-三房（59-142）2010.9.25起价11000元/52.68% 177套学府资源成熟社区紫园33.26万2393（B区474）一房-五房（70-283）2010.4.30起价14100元/45.36% 215套内部商业配套成熟专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 区域小结区域小结优越的区位优越的区位旅游资源的集成旅游资源的集成豪宅聚集地豪宅聚集地国际级配套国际级配套规划利好规划利好行政中心的搬迁行政中心的搬迁高区域认知度高区域认知度利利弊弊20102010年密集调控洗礼年密集调控洗礼20112011年年“新国八条新国八条”区域内同类型，同品质区域内同类型，同品质项目多，竞争激烈。项目多，竞争激烈。20112011年央行第三次调存年央行第三次调存款准备金率，银根紧缩款准备金率，银根紧缩大政策调控背景下，如何寻求突围，将决定去化速度。大政策调控背景下，如何寻求突围，将决定去化速度。旅游休闲旅游休闲度假天堂度假天堂城市中心城市中心关注热点关注热点210210亩景观大盘亩景观大盘历经三年打造历经三年打造国际名片与窗口国际名片与窗口明星级生活圈明星级生活圈园景优越，城投园景优越，城投品牌海口的传承品牌海口的传承专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 目目 录录p项目开发背景分析项目开发背景分析p项目开发策略项目开发策略p项目相关配套项目相关配套p项目规划、建筑设计项目规划、建筑设计p项目品牌及服务项目品牌及服务p项目营销推广策略项目营销推广策略专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 城市海岸屹立于海口市北与长信海岸水城隔路相 望，西临美视高尔夫花园，东靠海南侨中初中部，与泰达比华利山庄毗邻。地处西海岸长秀片区之核心腹地。 项目四至：项目四至：城市海岸地块呈城市海岸地块呈“梯形梯形”排布排布，三边均有道路环绕。，三边均有道路环绕。项目北面为早期开发的长信海岸水城东面为海南华侨中学初中部西面为美视高尔夫南面为正在开发建设中的紫园城市海岸城市海岸项目属性项目属性开发理念开发理念产品定位产品定位客户定位客户定位专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 城市海岸三期坚持以“绿色共和，建筑艺术化绿色共和，建筑艺术化”为开发理念，用简洁流畅的建筑线条，高雅细致的木质枋栅，热情的坡屋顶、明亮的落地式大玻璃窗，将一种通透感，与自然交融理念融于其中。每一处细微的设计，都是对艺术的追求，建筑不再是钢筋混凝土的堆砌物，是其精于细作的艺术品。 在整个项目的规划与设计中，始终坚持“以人为本以人为本”的设计理念，引进先进的居住理念的设计理念，引进先进的居住理念，积极营造休闲家居与自由生活的丰富空间，创建和睦的邻里关系与和谐社区。创办丰富多彩的社区文化活动，营造健康与休闲的和谐社区氛围。 人性化设计人性化设计绿色共和绿色共和建筑艺术化建筑艺术化以人为本以人为本项目属性项目属性开发理念开发理念产品定位产品定位客户定位客户定位专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 别墅别墅+ +公寓公寓环湖而居，海岸生活铂环湖而居，海岸生活铂金公寓金公寓l 西海岸海口城市窗口，城市明星生活属地，巨大的城市发展潜力，迎合岛外高端投资度假需求应运而生的别墅产品以及岛外岛内中端置业需求的公寓产品；l 产品的特点：区域二线海景价值、市政资源价值、未来发展潜力价值；户型为小中大户型，多样化，舒适度较高。项目四至项目四至开发理念开发理念产品定位产品定位客户定位客户定位产品定位产品定位专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 3 3、新海南人、本地人：新海南人为在海南工作有段时、新海南人、本地人：新海南人为在海南工作有段时间，有一定经济实力，置业目的为自住型首次置业；本间，有一定经济实力，置业目的为自住型首次置业；本地人则是高收入，经济基础雄厚，具有改善性住房需求。地人则是高收入，经济基础雄厚，具有改善性住房需求。核心核心客户客户重要客户重要客户 游离客户游离客户1 12 23 31 1、长期度假、投资客户、长期度假、投资客户主要是岛外度假投资客户，注重开发品质和区域价值。主要是岛外度假投资客户，注重开发品质和区域价值。2 2、岛外短期度假、三缘客户、岛外短期度假、三缘客户主要是与海口有工作缘、亲友缘客户，以养老、避寒、主要是与海口有工作缘、亲友缘客户，以养老、避寒、短期度假为主，一般每年在海口居住时间短期度假为主，一般每年在海口居住时间2-52-5个月左右。个月左右。项目四至项目四至开发理念开发理念产品定位产品定位客户定位客户定位客户定位客户定位专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 目目 录录p项目开发背景分析项目开发背景分析p项目开发策略项目开发策略p项目相关配套项目相关配套p项目规划、建筑设计项目规划、建筑设计p项目品牌及服务项目品牌及服务p项目营销推广策略项目营销推广策略专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 顶级配套顶级配套为你预留最美的那段海岸线为你预留最美的那段海岸线阳光海滩阳光海滩 海口市最具代表性的滨海旅游休闲胜地，可以享受摩托艇、帆板和冲浪等运动方式，亦可以观赏欧美精英表演水上芭蕾、高空跳水、陆地风情舞等娱乐表演，不错过每一个欢情假日。海岸带状公园海岸带状公园 沿着滨海大道两侧呈带状伸展，十大景点让你步移景换，情随境迁。宽广的椰林大道畅游无阻，雕塑、草地、回廊、小路迂回点缀，欣赏每一轴度的不同风景。专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 顶级配套顶级配套 领先世界的流行步伐领先世界的流行步伐国际会展心中心国际会展心中心引领海南跨界国际会展经济时代。引领海南跨界国际会展经济时代。星级酒店星级酒店奢华生活的享受。奢华生活的享受。世界风情旗舰世界风情旗舰MALLMALL 世界级生活休闲配套。世界级生活休闲配套。专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 轻轨轻轨拉近你与未来的距离拉近你与未来的距离滨海大道滨海大道集交通、生活、旅游功能为一体的综合型城市干道，集交通、生活、旅游功能为一体的综合型城市干道，是集中体现海口城市风貌的重要窗口，也是连接海口是集中体现海口城市风貌的重要窗口，也是连接海口市和西海岸的主干道。市和西海岸的主干道。本项目本项目美兰美兰机场机场国兴大道国兴大道滨海大道滨海大道龙昆南路龙昆南路机场沿线机场沿线环岛轻轨环岛轻轨海南发展黄金通道，轻轨开通后海南将步入海南发展黄金通道，轻轨开通后海南将步入“一日生活圈一日生活圈”，快意畅达岛内各区域。，快意畅达岛内各区域。专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 目目 录录p项目开发背景分析项目开发背景分析p项目开发策略项目开发策略p项目相关配套项目相关配套p项目规划、产品设计项目规划、产品设计p项目品牌及服务项目品牌及服务p项目营销推广策略项目营销推广策略专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 项目总占地251亩，总建筑规模173640.4，分三期开发，一期项目由8幢电梯公寓、6幢花园洋房和4幢联排住宅组成。二期为5栋低层公寓，包括联排别墅和花园洋房，3栋电梯公寓，共288套；现开发建设的是三期，由现开发建设的是三期，由7 7幢电梯公寓、幢电梯公寓、1616幢别墅（其中双拼幢别墅（其中双拼6 6栋，独栋栋，独栋1010栋）、商业广场组成。栋）、商业广场组成。 总体规划总体规划三期三期位置位置一期一期二期二期专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 总体规划总体规划园林园林巴厘岛风情精品园林巴厘岛风情精品园林 涵养原味奢华涵养原味奢华 以巴厘岛风情为主题的园林，设有10000平方米的自然生态湖，与园林中的亭、廊、桥等融于一体，铸就一幅高雅生动的园林水系园中层叠密植的林地依水而生，灌木带、花丛、草坪沿路串联，小桥木栈跨湖而建，景亭、步道穿插分布，既有明显的层次感和序列感，又有景观的随机变幻和斑斓多姿，给生活此间的人们带来不同的空间感受。专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 明星般的完美生活配套明星般的完美生活配套 社区内配有幼儿园、老年活动中心、高尔夫推杆果岭，音乐喷泉广场、标准网球场、蓝球场等让生活丰富多彩。 独有的800平米的大泳池，25米准奥林匹克标准的短池及休闲戏水池、按摩池和儿童戏水池。470米的大型风情商业步行街上，西餐厅、酒吧、咖啡馆、SPA美容中心、健身房等休闲、娱乐、购物设施一应俱全，足不出户即可享受购物的乐趣。总体规划总体规划社区配套社区配套专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 环湖而建，坡屋顶，与自然交融环湖而建，坡屋顶，与自然交融 为了做到每一户对环境资源的均享，城市海岸三期利用空间上的渗透和扩展关系，自然结合中心景观湖，形成独特的“环湖而建”规划格局。简洁流畅的建筑线条，高雅细致的木质枋栅，热情的坡屋顶、明亮的落地式大玻璃窗，将一种通透感，与自然交融理念融于其中。 另外，特别在首层做了架空层，种上各种植物与花草，设置了休憩的凳椅，在入户大门处有宽大的入户花园，还有尽览美景的大面积泡池露台。每一处细微的设计，都是对艺术的追求，建筑不再是钢筋混凝土的堆砌物，是我们精于细作的艺术品。 产品设计产品设计建筑建筑专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 核心产品核心产品核心产品：主力户型为核心产品：主力户型为61-7061-70 一房，客厅餐厅通透成一体；一房，客厅餐厅通透成一体；85-8785-87二房，配备有二房，配备有6 6阳台；阳台；134-154134-154三房，三房，180-190180-190四房，配备有四房，配备有1010阳台，休憩阳台约阳台，休憩阳台约9 9。户型。户型配备阳台全部只算一半面积。配备阳台全部只算一半面积。户型为61-190平米，首创70平米复式，户型设计新颖，全部为6-11层的多层住宅；户型功能分区合理，设计方正紧凑，使用率高，全明房明厨明卫设计； 5米大开间、6米挑空，采光充分，通透阔气。除了复式小户可随心改造，大部分户型还增添了“可变空间”，如高品质三房、四房，主卧、次卧大飘窗，休憩阳台，大面积入户花园等，可有效拓展室内空间。专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 户型分析户型分析D4B-1D4B-1户型优势：户型优势：户型布置动静分区清晰，南北通透，采光充足；入户花园挑高6米，入门视野开阔，通风明亮； 主卧有270度观景大飘窗，并配有豪华衣帽间及卫生间，功能齐备；9平米宽景大阳台，观景视野开阔。D4B-1D4B-1户型劣势：户型劣势：室内过道太长，户型不够方正。B B户型优势：户型优势：南北通透,采光充足，动静功能明确；6米挑高空中庭院，景观资源丰富；主卧、次卧及书房飘窗的设计使空间得到合理延伸； 9平米宽景大阳台，观景视野开阔；空中体院、宽景阳台赠送，性价比优越。B B户型劣势：户型劣势：室内过道太长，书房与主卧门对冲。D4B-1D4B-1户型户型 四室二厅二卫四室二厅二卫180.15180.15 D4B-2 D4B-2户型户型 四室二厅二卫四室二厅二卫190.72190.726 6米挑高空米挑高空中庭院中庭院专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 户型分析户型分析D2BD2B户型优势：户型优势：户型全明设计，保证每间房的通风采光；客厅方正实用，便于家具的摆放；主卧有270度转角大飘窗，观景视野开阔。 D2BD2B户型劣势：户型劣势：入户门正对着卧室门，没完全做到动静分离，厨房形状怪异。D2CD2C户型优势：户型优势：正南正北朝向，采光通透，全明格局；厨房配有阳台，可设为工作阳台； 9平米宽景阳台，性价比优越。D2CD2C户型劣势：户型劣势：卧室门对冲，犯风水大忌，卫生间门对着客厅与餐厅间的走道，不太雅观，餐厅不占角，使用不方便。D2BD2B户型户型 二室二厅一卫二室二厅一卫 88.9888.98 D2C D2C户型户型 2 2房房2 2厅厅1 1卫卫85.5685.56专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 户型分析户型分析D2DD2D户型优势：户型优势：户型设计精巧，三面采光，光线充足；客厅方正实用，便于家具的摆放；主卧有L型飘窗，观景视野开阔。 D2DD2D户型劣势：户型劣势：卧室门对冲，犯风水大忌，卫生间门对着客厅与餐厅走到，不雅观。D2ED2E户型优势：户型优势：干湿功能分区明确，空间比例协调；玄关设置入户花园，提高庭院生活品质； 餐厅独立设置并带有大阳台，可便用餐边享受户外风景设置储藏间及衣帽间，提供生活便利性。D2ED2E户型劣势：户型劣势：入户门正对着主卧，动静不完全做到分离，卫生间对着一卧室，餐厅离厨房过远，使用不方便。D2DD2D户型户型 二房二厅一卫二房二厅一卫 85.4185.41 D2E D2E户型户型 三房二厅二卫三房二厅二卫86.3986.39专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 样板间展示样板间展示 样板间的装修选择两种风格，一种是现代风格，以银、黑、灰三种冷色调为主玲一种装修风格为田园风格，布艺与木质家具的结合，加入花草元素，使整个空间充满温馨的居家气息。专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 价值梳理价值梳理海口国际名片与窗口，海口明星生活圈城市价值稀缺海景、湖景、园景、林景资源价值市政府资源、国际级商业配套配套价值交通价值滨海大道，市政规划道路别墅环湖而建，公寓楼间距适宜布局价值西海岸罕有复式小户型、270度开阔视野、5米开间、挑高6米。产品价值巴厘岛风情园林、热带植物云集园林价值配套价值商业街，双泳池、网球场、幼儿园、星级会所、文化广场等区域价值项目价值海口城市窗口国际明星生活圈顶级旅游度假标杆度假首选旅游首选投资首选专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 目目 录录p项目开发背景分析项目开发背景分析p项目开发策略项目开发策略p项目相关配套项目相关配套p项目规划、产品设计项目规划、产品设计p项目品牌及服务项目品牌及服务p项目营销推广策略项目营销推广策略专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 楼盘品牌及服务楼盘品牌及服务 实力开发商，团队阵容强大实力开发商，团队阵容强大开发商：开发商：海口市城市建设投资有限公司海口市城市建设投资有限公司 投资商：投资商：海南海岸房地产开发有限公司海南海岸房地产开发有限公司景观设计：景观设计：加拿大城投加拿大城投 建筑设计：建筑设计：海南建筑设计院海南建筑设计院承建商：承建商：二十三治二十三治整合推广：整合推广：海南力捷广告海南力捷广告 高品质度假物业服：高品质度假物业服：以国际领先标准的服务模式，与专业物业管理公司海南康居物业管理有限公司合作，不惜成本的多种安全系统设置，全天候守护社区的每个细节。专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 目目 录录p项目开发背景分析项目开发背景分析p项目开发策略项目开发策略p项目相关配套项目相关配套p项目规划、产品设计项目规划、产品设计p项目品牌及服务项目品牌及服务p项目营销推广策略项目营销推广策略专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 营销执行营销执行节点节点开始认购，接受咨询。在搜房网上发布产品信息20102010年年3 3月月营销节点线营销节点线20102010年年4 4月月前期蓄客阶段前期蓄客阶段6月26日开盘主推主推60-19060-190平米生活铂金公寓平米生活铂金公寓 20102010年年5 5月月20102010年年6 6月月专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 营销执行营销执行媒体选择媒体选择 途径：在一期、二期热销的势头下，继续利用网络、媒体进行全方位宣传，全面展示项目三期为前两期的升级版，从而吸引新老客户。新浪网，乐居、搜房网，海南日报、海口晚报，搜狐焦点网等媒体对城市海岸三期作了大量的报道。专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 营销执行营销执行线下活动推广线下活动推广2010年9月亮相2010第6届秋季海南房地产博览会。展位布置以红色为主调，并采用建筑的相关元素木质枋栅、绿植与花草构成了一个与自然息息相关、相互融合的空间。2011年1月1日-3日，参展第14届海南冬季房地产展示交易会” 专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 营销执行营销执行线下活动推广线下活动推广开盘 2010年6月26日举行隆重的开盘典礼，开盘当天通过与海南广播电视总台新闻频道联袂举办“城市海岸向前冲”趣味竞技活动，设置千元通关奖、5000元日冠军奖活动达到造势目的；另外，销售大厅还有热带水果品鉴，激情小提琴演奏等精彩节目。专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 营销执行营销执行线下活动推广线下活动推广 为了给项目造势，由海口城投和海岸地产联合举办的“城市海岸杯明星社区摄影大赛”。大赛围绕“城市海岸明星社区风情”的主题，以图片形式全方位地记录和展示了20万城市海岸明星社区明星大盘的魅力与6万盛世园林的瑰丽，自比赛正式启动以来，参赛者购房者接踵而至，大赛的辐射效应掀起了一股热销的狂潮。络绎不绝的客户到访城市海岸的销售现场，气氛异常火爆。 专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 营销执行营销执行销售中心销售中心n售楼处以红黑为主色调，木质元素较多，圆形吊顶配以黑色纱帘，显得高雅又神秘；整个售楼处给人以古典、开阔的感觉。专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 总体来说，城市海岸自推出以来，在政策调控密集的总体来说，城市海岸自推出以来，在政策调控密集的20102010年，海口楼市低迷情况下，从其较低的去化率就能说明，年，海口楼市低迷情况下，从其较低的去化率就能说明， 其采取其采取“以优带差以优带差”的推售策略以及的推售策略以及“平开平走平开平走”的价格策的价格策略并不是很成功。应采取略并不是很成功。应采取“分批推售分批推售”“”“低开高走低开高走”的推售的推售策略，第一批产品通过低价吸引市场，达到走量，制造热销策略，第一批产品通过低价吸引市场，达到走量，制造热销效应后，再推出第二批产品，同时为后续产品提供溢价空间。效应后，再推出第二批产品，同时为后续产品提供溢价空间。总结总结专业专业+ +服务服务 创造地产新价创造地产新价 值值 Thanks for your attentionWish you a good day!