贵州省兴义市房地产市场调研报告

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肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆腿蚆肈聿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆螀罿羆莂蝿螈膂芈螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袄罿芇葿袃肂聿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂蒆袈莁莈薅羀膄芄薄肃羇薂薃螂膃薈薂羅羅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆腿蚆肈聿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆螀罿羆莂蝿螈膂芈螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袄罿芇葿袃肂聿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂蒆袈莁莈薅羀膄芄薄肃羇薂薃螂膃薈薂羅羅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆腿蚆肈聿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆膃莆螀罿羆莂蝿螈膂芈螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袄袇肁薃袄罿芇葿袃肂聿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂蒆袈莁莈薅羀膄芄薄肃羇薂薃螂膃薈薂羅羅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆腿蚆肈聿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄羈蒀螀袆 贵州省兴义市房地产市场调研报告贵州省兴义市房地产市场调研报告 摘要为了遏制房价过快上涨，自2010年中央出台了一系列房地产调控政策、经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，这一轮的调控政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2013年。 调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。由于一线城市房地产调控政策愈加严厉，部分需求将因受限制转至二三线城市置业，未来一段时间内西南地区二三线城市商品房市场可能因此而增加购房需求。同时，随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。因此贵州省兴义市作为西南地区的快速发展的典型城市之一，在兴义城市规划建设将按照100万人口的规模进行规划和建设，把兴义市建成黔、滇、桂3省区接合部中心大城市的同时，更是需要对兴义市房地产产业进行调查和研究，了解兴义市市场存在的投资机会，以便更好促使当地经济发展，。 一、样本与资料 1.样本设计在本次社会会调查中，针对兴义市房地产市场展开了全面的调查工作，在掌握了兴义市的基本宏观市场、房地产业发展概况等诸多信息后，我选择抽样调查、实地调查、观察调查、随机采访等调查方式相结合。据此初步设计问卷，并进行了试探性调查。本次调查设计考虑到了不同地区、不同类型、不同政策因素。具体抽样过程分为两个方面：首先是调查地点的抽取。考虑到尽量增加样本代表性以及调查的方便性，本次调查涉及兴义市中心地带到边缘地区，从兴义市街心花园向四周扩开，选择一部分房地产业发展相对较的片区以及一般地带，以便全面考察兴义市当地的房地产业状况。在调查对象上，首先根据年龄和性别对调查对象进行分类，根据对住房的需求将调查者分为急需住房者（新婚住房者、青年人）、租房者、已有住房者（中老年人）等几方面，并在调查的过程中，根据不同的经济情况考虑调查结果的全面性。3.资料收集与分析我开始在兴义市老城边缘、桔山新区、下午屯板块、坪东板块、中心城区五地展开问卷调查。每地发放问卷100份，总共500份，最终收回497份。本次调查选取了不同年龄段的人作为调查对象，被调查者中有男性284人，占57.1%，女性有213人，占42.8%。调查样本基本情况 二、结果与分析1、兴义市宏观市场研究（一）城市概况兴义市地处滇、桂、黔三省（区）结合部，历来就是西南地区一个重要的商贸中心，素有“黔桂锁钥”之称。兴义市是我国西南地区辐射滇、黔、桂的中心城市，是贵州省四大中心城市之一。全市总面积2915平方公里，辖4个办事处17镇乡，78.4万人口。兴义有丰富多彩的自然景观，拥有丰富的水能资源、矿产资源、中药材和经济林资源，开发前景广阔。这里交通便捷，南昆铁路贯穿全境，公路四通八达。且通讯设施完善，南昆光缆、贵兴光缆为兴义市的通讯提供了载体。（二）区位环境位于贵州省西南部，地处黔、滇、桂三省（区）结合部中心地带，地理位置十分优越，东经10451-10455，北纬2438-2523，是黔西南布依族苗族自治州州府所在地和全州政治、经济、文化、信息中心，距贵州贵阳357公里，距云南昆明362公里,距广西南宁525公里，位于南（宁）贵（阳）昆（明）经济圈的中心，地理区位优越，素有“三省通衢”之称。 （三）人口环境随着社会和经济的发展，兴义市城市人口不断增加，居民受教育程度明显提高，人口素质得到显著提高。根据我市调查结果显示，居民受教育程度在大专及本科以上的达61%家庭结构中，“三口之家”的家庭占58%。家庭规模逐渐下降，人口素质逐渐提升，全市居民居住环境不断的改善，生活质量得到了实质性提高。 2、兴义市经济水平兴义城市规划建设将按照100万人口的规模进行规划和建设，把兴义市建成黔、滇、桂3省区接合部中心大城市。推进“三化一业”建设，是兴义市建设经济强市的重大战略。城市化是这个战略的重要组成部分，已经在实践之中被全市广大干部群众所接受并产生了强大的推动力。日新月异的兴义市，城市发展对经济的发展和社会的进步所产生的作用越来越巨大。作为黔西南自治州政治、经济、文化和信息中心，兴义市在全州的龙头地位举足轻重；作为贵州省经济十强县（市），兴义市在全省的战略地位不可忽略；作为中国西部五十强县（市），兴义在中国西部的经济地位日渐凸显。2012年，兴义市生产总值突破200亿元，达200.65亿元，增长16.6%。财政总收入完成35.06亿元，增长30.8%。全社会固定资产累计完成投资185.13亿元，增长51.6%。社会消费品零售总额完成84.56亿元，增长15.6%。城镇居民人均可支配收入实现19469元，增长14.8%。农民人均纯收入实现6389元，增长18.4%。城乡居民储蓄存款余额120.86亿元，增长13.8%。全市常住人口78.36万人，按常住人口计算的人均生产总值为25604元，增长14.7%，按2012年年末美元汇率计算为4073美元，超过4000美元。贵州省三个自治州首府中，兴义的经济实力保持第一，在贵州省各大中心城市中保持前列。由此看来，兴义市经济发展稳健，居民可支配收入呈平稳上涨趋势，人民生活水平及消费水平稳步提高。3、兴义市房地产分区分析在近几年的房地产市场中，地区之间的划分越趋于明显。根据兴义市地域关系，可将兴义市划分为五大板块：中心城区、桔山新区、坪东地区、民航地区、下午屯板块。（1）中心城区商业中心至今是兴义市经济、行政中心。人口集聚，交通发达，基础设施齐全，商业发达，已经具有一定的规模，是兴义市的经济中心。形成了街心花园及周边九条步行街为主的购物中心。 在该城区内，由于生活配套齐全，商业经营成熟，生活便利，房源供应紧张，房价高于其他版块。 （2)桔山新区开发的热土辖区面积22平方公里，城市规划面积14平方公里，区内地势平坦开阔，交通便利，距离火车站6公里，飞机场4公里，国道、省道穿境而过，是黔西南北上贵阳，西进云南，南下广西的重要要道。桔山新区已经成为名副其实的行政中心，在接下来的工作中，将按照市委、市政府对桔山新区的定位，秉承“完善城市功能，塑造城市品牌”的理念，加速新区的发展。在未来的城市发展过程中，将其定位为兴义市的行政中心、商业金融中心、体育中心、旅游聚散中心等。桔山新区其地貌及区位优势明显，是市政府中等规划的新区，便于城市向东发展。随着年内逐步供地，房地产开发量增加，其将成为兴义市房地产发展的突出板块。（3）坪东地区汽车产业中心该地区是兴义市西北门户，324国道、兴威公路穿境而过，具有优越的区位优势和交通优势，目前形成了以汽车产业为核心的产业链，有力的促动了该区经济发展和配套设施完善，坪东广场的建成，进一步的改善投资环境，提升了城市品位。（4）民航地区正在新起的新区该区依托兴义机场设置的一个综合性片区，这里是规划中的居住区、高等级科技教育区和物流仓储区。以飞机场的修建为契机，一跃成为兴义市高档次活跃的板块之一。随着诸多房地产项目的开发建设，片区城市品位和居住环境得到极大的提升，一旦市场完成导入，必将显示其高质的综合居住环境。（5）下午屯板块旅游居住地该地区紧邻兴义老城区，位于中心南部，东西方向至自然山体用地。但是该区接近兴义市著名景点万峰林。万峰林是国家地质公园、国家AAAA级旅游景区、中国最美的五大峰林、全国工农业旅游示范点。万峰林是中国西南三大喀斯特地貌之一，峰林密集奇特，气势宏大壮阔，整体造型完美，是典型的喀斯特地形地貌，堪称中国锥状喀斯特博物馆，被称誉为“天下奇观”。所以其区位因素决定了该区走旅游居住路线。4、房地产市场具体情况（1）兴义市房地产企业现状：随着房地产市场的不断成熟，市场机制逐步完善，政府部门调控力度加强，加上外省企业的强势介入，使得房地产产业的竞争日益加剧。同时也使得其正在走向成熟、规范，也使企业抵御风险的能力不断增加。（2）房地产发展状况：目前城区住宅建设总量逐渐增长，住宅综合素质快速提升，住宅市场供销两旺。在现有建设中，大部分建筑面积在110-140平方米的住宅所占比重最大，住宅市场基本处于稳定良性阶段。高层住宅成为市场主流，房价水平也持续上升，住宅品质不断提高，其附加产品也逐渐增多。根据兴义市城区发展规划，规划用地面积73.4平方公里，其中城市建设用地40.9平方公里，到2010年，城市建成面积40平方公里，城镇人口达40万人。城市发展所带来的城镇化人口集聚必然促使住房的潜在需求，房地产发展潜力巨大。（3） 房地产供需关系：20052012年兴义市商品房竣工与销售面积（指标数值） 备注：以上数据来源于兴义市统计局，黔西南房地产网收集整理。（4）房地产销售价格：20052012年兴义市商品房销售价格表（数值） 备注：以上数据来源于兴义市统计局，黔西南房地产网收集整理， 三、小结通过近期对兴义市房地产市场的社会调查，对当地房地产市场有了一定程度的了解，兴义市未来经济预期良好，随着购房者需求档次的提高，发达城市开发和营销经验的引入，房地产开发水平逐步提高，房地产市场目前处于加速发展的阶段，在这一市场上有着广阔的发展空间。 贵州省兴义市房地产市场调查问卷*本调查问卷只适用于在兴义生活工作的人群您好，感谢您在百忙之中抽出时间来填写这份调查问卷！我们来自福州大学，应课题研究需要，需查房地产市场。你提供的信息将会严格保密并作研究之用。您的宝贵意见将为我们的研究提供最珍的材料，谢谢您的参与！ 聿芁蚅羄袁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄螀蚀膃膀螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃蒀袅聿腿葿羈袂薇蒈螇肈蒃蒈袀羁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袁膁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芈膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅羄袁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄螀蚀膃膀螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃蒀袅聿腿葿羈袂薇蒈螇肈蒃蒈袀羁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袁膁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芈膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅羄袁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄螀蚀膃膀螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃蒀袅聿腿葿羈袂薇蒈螇肈蒃蒈袀羁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袁膁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芈膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅羄袁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄螀蚀膃膀螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃蒀袅聿腿葿羈袂薇蒈螇肈蒃蒈袀羁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袁膁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芈膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅羄袁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄螀蚀膃膀螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃蒀袅聿腿葿羈袂薇蒈螇肈蒃蒈袀羁荿蒇羂膆芅蒆蚂罿膁蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袁膁膄薁羃肄蒂薀蚂艿莈蕿螅肂芄薈袇芈膀蚇罿肀葿蚆虿袃莅蚆螁聿芁蚅羄袁芇蚄蚃膇膃蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芄螀蚀膃膀螀螂羆蒈蝿袅膂莄螈肇羅莀螇螇芀芆莄衿肃膂莃羁芈蒁莂蚁肁莇莁螃芇芃蒀袅聿腿葿羈袂薇肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁螄螀芀莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肅莆蒂蝿羁莅蚄薂羇莄莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈袆肈罿芈虿羄羈莀袄袀肇蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅肁肅蒇蒈羇肄蕿螃袃肃艿薆蝿肂莁螂肇肂蒄薄羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈螁膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈膅薇蚈肆芄芆蒀羂芃荿蚆袈节蒁葿袄芁芁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