苏州房地产市场分析报告

苏州房地产市场分析报告第一部分 城市投资环境分析一、城市概况1. 人间天堂，历史名城 苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬31°19，东经120°37。苏州地处温带，属亚热带季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。全市地势低平，水网密布，土地肥沃，物产丰富。主要种植水稻、麦子、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。苏州市闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府，素有“人间天堂”之美誉。 苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年，是全国首批24个历史文化名城之一。 苏州城始建于公元前514年，距今已有2500多年历史。目前仍坐落在春秋时代的位置上，基本保持着“水陆并行、河街相邻”的双棋盘格局，“三纵三横一环”的河道水系和“小桥流水、粉墙黛瓦、史迹名园”的独特风貌。2. 下辖五市七区，面积小而实力大 全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。苏州市下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金闾区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。（1）张家港市总面积998.48平方公里，下辖8个建制镇及常阴沙管理区，总人口97.9万人。境内有长江沿线最大的国际商港张家港港和国内惟一的内河港型保税区张家港保税区、保税物流园区。2005年，张家港市实现地区生产总值705亿元，全口径财政收入108.38 亿元，其中地方一般预算收入48.38亿元。工业规模集聚效应放大，现代物流业发展迅猛，对外开放量质并举。新批三资企业227家，完成注册资本15.7亿美元，到账外资3.28亿美元，分别增长14.6%、20.2%和18.1%。进出口总额达到106.3亿美元。在全省率先实现公交“村村通”。全市城镇居民人均可支配收入达17078元，农民人均纯收入8395元。率先完成省全面建设小康社会的各项目标。（2）常熟市总面积1142平方公里，人口114.77万人。在最新的全国百强县市排名中，常熟列第五位。2005年，全市完成国内生产总值678.78亿元，人均GDP超过8000美元，全社会固定资产投资234.14 亿元；实现地方财政一般预算收入37.07亿元，工业总产值1650亿元，服务业增加值250.5亿元；社会消费品零售总额达151亿元，城乡居民储蓄379亿元； 新增注册外资16亿美元，到账外资6.5美元；新办私营企业1600家，净增注册资本75亿元，民营经济的发展在全省保持领先；中国驰名商标和中国名牌产品总数达到17件（只），列全国县（市）之首。全市拥有2个省级经济开发区和一个出口加工区。（3）太仓市 面积823平方公里，辖7个镇和太仓港经济开发区，人口45.76万人。太仓市位列全国综合经济实力百强县（市）前十位。2005年，全市实现地区生产总值300.1亿元，财政收入45亿元。港口物流、能源原材料、石油化工、轻工造纸、纺织服装、精密机械、汽车配件等骨干产业持续发展，化纤加弹、注塑、自行车、海产品等特色产业优势明显。作为上海国际航运中心组和港和集装箱干线港的太仓港正迅速崛起，2005年完成货物吞吐量1510.7万吨，集装箱运量25.1万标箱，直通式监管点公共型保税仓库、物流配送等功能逐步完善。（4）昆山市面积927.7 平方公里，常住人口超120万人，辖10个镇和1个国家级经济技术开发区。曾诞生了著名思想家、教育家顾炎武，是“百戏之祖”昆曲的发源地，昆山也是阳澄湖大闸蟹、奥灶面等美食的故乡。2005年，昆山率先实现江苏全面建设小康社会指标，基本达到全面小康水平，综合实力跃居全国百强县（市）首位。全年完成地区生产总值730亿元，全口径财政收入116.8亿元，其中地方一般预算收入51.6 亿元，进出口总额332.2亿美元，新批外资项目435个，合同注册外资25亿美元，到账外资11.2亿美元。昆山经济技术开发区在国家级开放区综合测评中继续保持第三名。（5）吴江市总面积1176平方公里，人口78万人，辖10个镇、2个省级开发区，其中，同里镇是“中国十大魅力名镇”。 吴江自古就是“鱼米之乡”、“丝绸之府”，现今增添“电缆之都”、“电子之城”美誉。2005年，全市实现地区生产总值403.2亿元；地方一般预算首日24.93亿元；进出口总额131.6亿美元，其中出口63.6亿美元，新增注册外资12.1亿美元。全市有“永鼎光缆”、“亨通光电”、“丝绸股份”3家A股上市公司，拥有3只中国驰名商标和4只中国名牌产品。中国东方丝绸市场年交易额超过300亿元。在第五届全国县域经济基本竞争力百强榜中，吴江市列第6位，并入选“2005年中国特色魅力城市”。（6）吴中区下辖9个镇、11个街道、一个国家级旅游度假区和一个省级经济开发区。全区陆地面积751平方公里，太湖水域面积1400多平方公里，总人口约90万人。2005年，全区实现地区生产总值265亿元，地方一般预算收入21.3亿元。近年来，吴中区重点打造两大经济带：以吴中经济开发区为龙头的苏州城南工业带，目前已规划建设了一批高水平的工业载体，初步形成了“一个中心区、三个配套区”，重点发展信息电子、生物医药、汽车配件和精密机械、新型材料、新型家电等五大产业，吸引了二十多个国家和地区的1600多家外资企业前来投资，总投资额超过100亿美元。以太湖旅游度假区为龙头的环太湖旅游经济带，重点依托太湖山水和吴文化积淀，发展环太湖旅游服务业，已日渐成为国内外著名的旅游观光、度假休闲的胜地，年接待境内外游客达500多万人次。（7）相城区位于苏州城区的北部，全区总人口34.8万人，总面积496平方公里。2005年，全区实现地区生产总值165亿元，完成全口径财政收入23.95亿元，地方一般预算收入11.33亿元，全社会固定资产投资130亿元，城镇居民可支配收入16039元、农民人均纯收入8115元。以蔬菜瓜果、花卉苗木等为主导产业的城郊型农业初具雏形；以特种化纤、汽车零部件、电子信息、新型材料、生物医药等产业为主的新型工业发展迅速，全年完成工业总产值380亿元、工业销售收入356亿元、利税总额34亿元；开发型经济为不发展，全年新批外资项目173个，新增注册外资9.53亿美元，实际到账外资2.42亿美元，完成自营进出口总额13亿美元；第三产业发展良好，初步行成了以专业市场为特色，以房地产开发为重点，以新兴服务业为动力的第三产业发展格局，全年实现第三产业增加值67亿元，占地区生产总值的比重达40.6%。（8）平江区位于古城的东北隅，得名于北宋时苏州的称谓“平江府”。全区面积22.5平方公里，人口约24万人，是苏州市区的商业、文化、旅游和交通中心。2005年，全区实现地区生产总值44.9亿元，完成地方一般预算收入5.76亿元。区内服务业务发展迅速，全社会消费品零售总额超过88亿元，三产增加值占比达到66%以上。民营经济持续壮大，全区民营企业总量超过5000家，创税收占全区总量的86%。经过保护整治的平江、拙政园历史街区，正逐步成为苏州古城的传统民居聚集区、古城风貌旅游区、现代时尚休闲区和吴地文化展示区。占地10平方公里的平江新城，正稳步建设成为集金融保险、物流集散、科技创新、技术中介等诸多现代服务功能为一体的商务中心区。（9）沧浪区位于苏州古城东南部，因区内宋代名园沧浪亭而得名。全区面积25.6平方公里，人口32.8万人，是苏州市的教育、文化、新闻中心区，也是苏州市历史最为悠久、人文积淀最为丰富的中心城区之一。2005年，全区实现地方一般预算收入8.4亿元，引进企业1205家。区内服务业发展迅速，服务业增加值达到34.51亿元，占地区生产总值的62.07%。民营企业发展到10220家，占企业总数的92.3%。与此同时，城市建设和社区建设力度不断加大，各项社会事业蓬勃发展。启动了规划面积5.06平方公里的沧浪新城建设，将建成集企业、商务、居住、生态等功能于一体的现代化城市副中心。（10）金阊区位于城西北部，总面积37平方公里，常住人口21.5万人。区内名胜古迹众多，现代城市风采和历史人文风貌交相辉映。2005年，全区实现地区生产总值47.3亿元，完成地方一般预算收入6.3亿元，引进企业1023家，新增注册资本21亿元。金阊新城主干路网等设施建设全面展开，投资总额20亿元的4大市场联合启动。山塘历史街区全年客流量超过百万人次。成功举办了金阊民俗文化节等大型活动，石路现代商贸中心功能不断完善。（11）苏州工业园区位于苏州古城东侧。自1994年开发建设以来，园区各项主要经济指标年均增幅达45%左右，累计上交中央和省市各类税收250亿元，创造就业岗位超过31万个。2005年，全年实现工业总产值1600亿元，地区生产总值580亿元，地方一般预算收入41.5亿元，进出口总额407亿美元，其中出口193亿美元。完成固定资产投资357亿元。全年新增三产项目数和就业人口增幅首超制造业，在岗职工平均工资和农民人均纯收入分别超2.8万元和1万元。截至2005年底，全区累计引进合同外资231亿美元，实际利用外资100亿美元，投资上亿美元项目超60个，其中超10亿美元项目6个，53家世界500强企业在区内投资了85个项目，累计吸引跨国公司和国家级研发设计机构50余家。中新区项目平均投资额超过3000万美元，每平方公里工业用地投资强度达17亿美元。（12）苏州高新区位于苏州古城西侧。1992年11月开发建设以来，高新区已累计引进30多个国家和地区的1200多个外资项目，合同外资91.9亿美元，实际利用外资52.3 亿美元，其中世界500强跨国公司投资项目40多个。2005年，全区完成地区生产总值409亿元，工业总产值1293亿元，全社会固定资产投资150亿元。目前，区内已形成了电子信息、精密机械、生物医药、新型材料、汽车零部件等新兴主导产业。建设和完善了苏州科技城、苏州高新技术创业服务中心、留学人员创业园、苏高新创业园、江苏新药创制中心、苏南工业技术研究院等一批具有国际化标准的科技创新载体和平台，总孵化面积10多万平方米。在国内首家创建国家环保高新技术产业园。区内高新技术企业268家，高新技术产品318项，集聚各类研发机构50多家。3. 名人辈出，人杰民富 悠久的历史，孕育了独具魅力的吴文化。千百年来，苏州人文荟萃。在古代产生了以孙武、范仲淹、沈括、唐寅、顾炎武、蒯祥等为代表的政治家、思想家、军事家、科学家、艺术家；当代各个领域都涌现出了一大批杰出人物。苏州的绘画、书法、篆刻流派纷呈，各有千秋；戏曲、医学、建筑自成流派，独树一帜。2005年末全市人口607.31万，其中市区225.11万人。2005年全市人口出生率为8.04，人口自然增长率为1.18。市区城市居民人均可支配收入16276元，全市农民人均纯收入8393元，分别比上年增长12.6%和11.9%。年末城乡居民本外币储蓄存款余额2120.92亿元，人均储蓄存款3.5万元，比上年增长22%。年末家用汽车拥有量达30.11万辆，比上年增长35%，其中家用客车拥有量达27.59万辆，增长40.1%。市区城镇居民人均住房建筑面积达31.75平方米，比上年增加2.45平方米。全市及各县（市）土地、人口分布情况地区土地面积（平方公里） 2005年末总人口（万人） 全市8448.42607.31市区 1649.72225.11张家港 772.4087.90常熟 1094.00104.77太仓 620.0045.76昆山 864.9065.46吴江 1092.9078.31注：市区及县级市土地面积中不含大型湖泊水域面积 二、城市经济1. 实力强大，领跑江苏2005年全市实现地区生产总值4026.52亿元，按可比价格计算比上年增长15.3%。三次产业的比重分别为2.0%、66.8%和31.2%。人均地区生产总值（按户籍人口计算）66766元，按现行汇率折算超过8000美元。全市地方一般预算收入316.78亿元，比上年增长26.4%。地区生产总值（19952005年） 单位：亿元地方财政预算收入（19992005年） 单位：亿元2. 工业经济效益稳步提升05年全市工业总产值突破1万亿元，达到12123亿元，其中规模以上工业企业实现总产值9907亿元，分别比上年增长26.8%和27.5%。全市工业用电量483.56亿千瓦时，比上年增长25%。工业经济效益稳步提升，规模以上工业产品销售收入9872亿元，实现利税598.15亿元，分别比上年增长26.9%和25.5%。全市建筑施工企业实现施工产值520亿元，比上年增长22.0%，施工面积6100万平方米，竣工面积3660万平方米，分别比上年增长15.6%和18.7%。3城市化率高，基础设施完善，房地产投资占固定资产投资相当大的比重05年全社会固定资产投资1870亿元，比上年增长20.3%。 大力实施城市化战略，城市化率达65%。市区人均公共绿地面积9.8平方米，建成区绿化覆盖率达40.2%。城市人均道路面积达18.9 平方米。全年公交运客总量3.5亿人次，市区年末营运出租汽车3204辆。市区家庭燃气基本普及，管道天然气供气总量11931万立方米，液化石油气供气总量26万吨，煤气供气总量6324万立方米，自来水日供水量达105万立方米。全市房地产投资414.33亿元，比上年增长23.9%。商品房销售额303.48亿元，增长14.6%，其中住宅销售额253.31亿元，增长13.7%。拍卖、招标和挂牌交易经营性用地112宗，共计465万平米。4贸易活跃，社会消费品零售总额905.07亿元2005年全市实现社会消费品零售总额905.07亿元，比上年增长16.5%。其中，批发零售业零售额786.56亿元，餐饮业零售额102.01亿元，分别比上年增长17.0%和13.5%；城市消费品零售额679.70亿元，农村消费品零售额227.37亿元，分别比上年增长16.5%和16.6%。社会消费品零售总额（19952005年） 单位：亿元全市拥有采芝斋、黄天源、稻香村、陆稿荐、得月楼、松鹤楼、小吕宋等国家认定老字号商贸企业35家。家乐福、欧尚等国际知名零售企业已先后入驻苏州。5. 进出口贸易活跃，世界500强跨国公司中有107家落户苏州2005年，全市进出口总额1405.89亿美元，其中出口总额727.75亿美元，分别比上年增长36.2% 和43.3%。全市新增注册外资153.4亿美元，比上年增长4.3%，按原口径统计实际利用外资60.05亿美元，比上年增长19.4 %。世界500强跨国公司中已有107家落户苏州。全市现有5个国家级开发区和10个省级开发区，2005年共新增注册外资111.7亿美元，实际利用外资47.27亿美元，分别占全市的72.9%和78.7%，完成地方一般预算收入127.83亿元，批准进区三资企业1275个。 三、城市规划1. 一个中心、五个副中心、十二个片区、四个发展轴（1）规划结构：一个中心、五个副中心、十二个片区、四个发展轴。（2）一个中心：中心城市苏州都市区：规划以都市区的构想培育苏州中心城市苏州市区的发展，突破行政区划的界限，以日常往返通勤范围为主体，主要包含苏州外环高速公路以内和沿太湖的地区，核心是苏州市区的建设用地，核心外围保留大片的绿色开敞用地。苏州中心城市功能：最靠近上海的特大城市和最具发展潜力城市，上海大都市圈副中心；国家历史文化名城；重要的风景旅游城市；长江三角洲重要的中心城市之一；具有多种现代交通方式，交通优势凸现；具有洁净、舒适、宜人的生活环境和充满绿色的旅游环境。（3）五个副中心： 常熟市区是国家历史文化名城，现代化的商贸城市和风景旅游城市，是全省新兴的中心城市，它也是苏州的北部门户、沿江地区的区域性中心，在苏州市域的次中心城市中具有最强的综合实力和最高等级、最完善的各类设施；吴江市区是苏、沪、浙交界地区的丝绸之都，新兴工贸城市；昆山市区是苏沪接壤地带以外向型经济为主的工贸城市；太仓市区是港口、工业城市；张家港市区是港口、工业城市。（4）市域发展轴：沿沪宁城镇聚合轴沿轴的发展以IT等高新技术产业带为龙头，大力优化城市空间，努力提高产业和空间集聚度，成为我国引进、消化、吸收国外先进技术的重要基地和高新技术开发、传播、扩散的孵化基地。沿太湖旅游休闲轴沿太湖地区是苏州生态环境和景观最重要、最具特色的地区，以生态旅游为主要功能。以苏震桃高速公路、苏州西南环高速公路等为纽带，构筑环湖旅游道路，加强景点和景区与高速公路环路互通的联系，根据景点和景区布局灵活组织旅游线路。沿苏嘉杭交通走廊发展轴该轴是苏州南北向重要的城镇轴线，以苏嘉杭高速公路为轴线，是苏州辐射苏北、联系浙北的重要通道地区，是市域重要的物流走廊。应因地制宜，发挥各地优势，选准产业发展方向，努力形成特色。沿沪青湖高速公路发展联系轴规划沿轴城镇进一步加强与上海的沟通与联系，呼应苏州临沪浙产业带的发展，注重提高城镇建设的层次和品位，优化城镇的人居环境和空间景观，多方面增强城镇对人流、物流、信息流的集聚和牵引功能。妥善处理城镇发展与水网的关系，形成具有独特水乡风貌的现代化城镇。（5）苏州生态功能分区：环太湖生态功能区、阳澄淀泖水乡与古镇生态功能区、沿长江生态功能区、沿沪宁线城镇发展轴生态功能区。2十一五将建住房2100万平方米，28.8万套，新城圈建设住房1890万平方米根据苏州市住房建设规划(2006-2010年， 从2006年到2010年，常住人口210万的苏州市区，将建设各类住房2100万平方米，28.8万套，其中新城圈建设各类住房1890万平方米。 需要住房2100万平方米：这一规划的规划区为苏州市市区行政辖区，重点为苏州市市区辖区范围内国有土地上的住房建设，规划期限为2006年2010年。规划披露，到2005年底，苏州市区住房总建设面积为4496.74万平方米，其中私有(自有)住房3988.23万平方米，人均住房面积从2001年的25.46平方米增加到2005年31.75平方米，住房成套率从2001年的79.45%提高到2005年的91.31%，户均成套率达到0.87，苏州市民的居住条件得到极大的改善。根据苏州市市区“十一五”期间的城镇住房需求，本地户籍城镇居民住房需求、外来常住人口的住房需求和被动迁需求估算，到2010年，苏州市区共需住房建筑面积2100万平方米。 规划期内将建住房28.8万套：这一规划以住房供求总量最基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，重点推进政府工作重心向住房保障工作转变，住房建设由注重规模、数量向注重质量和功能提升。与需求相吻合，规划期内，苏州市区将共建设各类住房2100万平方米，28.8万套，其中，市场型商品住房1148万平方米，11.67万套，政策保障性住房952万平方米，17.13万套。 政策保障性住房中，定销商品房和其它动迁房530万平方米，7.57万套；租赁型中低收入家庭住房109万平方米，1.8万套；销售型中低收入家庭住房139万平方米，2.3万套；集宿房160万平方米，约5万套；廉租住房14万平方米，4667套。规划期末，市区城镇居民人均住房建筑面积将达35平方米，住房成套率超过95%，户均住房成套率达到1，最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准不低于14平方米，保障面达到100%。 新建房产大多位于新城圈：从规划公布的数据看，五年内新建房产大多位于新城圈，这个新城圈包括高新区中心居住板块、浒通居住板块、科技城居住板块、双湖居住板块、湖东居住板块、胜浦居住板块、唯亭居住板块、平相居住板块、相城区北部居住板块、阳澄湖沿线居住板块、吴中居住板块、越溪居住板块、石湖居住板块、木渎古镇居住板块、太湖沿线居住板块、郭巷居住板块、车坊居住板块等十七个重点建设板块，规划期内共建设各类住房1890万平方米。此外，位于城市中心的核心圈，包括老城西部、老城南部、老城东部三个居住板块，规划期内将建设各类住房210万平方米。3. 未来将形成多层次、多类型的商业格局根据苏州商贸业十一五规划，到2010年，在园区环金鸡湖区域和新区狮山广场地区，将分别建成一个新型的市级商业中心。湖东的商业中心将引领高端时尚，新区的商业中心将聚集大量服务产业，凸现精致典雅。他们将和经过改造的观前、石路、南门商圈一起，共同构成苏州多层次、多类型的商贸新格局。到观前地区，可以感受苏州的商业文化和历史文化名城的气息和文脉，而园区的市级商业中心，则代表着城市的潮流和城市的时尚。四、小结城市经济实力强劲，未来发展看好古老的苏州焕发出勃勃生机，确立了“科教兴市、外向带动、可持续发展”战略，形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。 苏州市的主要指标占江苏省的比重苏州正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地，产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地、科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地，21世纪的苏州将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现代化地区。第二部分 苏州市房地产市场分析一、房地产投资情况分析1. 房地产投资规模得到控制，逐步形成以市区为中心、各区县联动的格局“十五”时期，全市房地产开发投资额达1108.22亿元，比“九五”时期增长了2.94倍；“十五”时期年均增长达到47%，其间三年出现超常规发展，2002-2004年分别增长56.4%、65.8%和87.9%，继2004年实施宏观调控后，2005年国家又采取一系列房地产新政措施，投资增幅逐月明显回落，全年增长25.6%，比2004年回落62.3个百分点。与此同时，投资规模也得到有效控制，但由于投资的惯性作用影响，投资完成额再创新高， 2005年苏州房地产投资达到420亿元，同比增长20.4%，在全国40个大城市中位于第七。 苏州的房地产开发投资额在全社会固定资产投资尤其是服务业中所占比重不断上升。2005年全市房地产投资占全社会投资的比重为22.5%，占服务业投资比重为52%，处于历史的最高位，比2000年分别提升了10.7和20.9个百分点。全市住宅投资903.6亿元，占商品房开发投资总额的81.5%，年均增长47.4%，略高于房地产投资增长水平；而商用房、办公楼等商务房亦占一定比例，与城市发展、市场需求相适应。随着交通等基础设施建设的推进，苏州5市7区房地产迅速崛起，房地产开发一改以前中心城区为重心的格局，形成了以市区为龙头，各县市联动的特点，2001-2005年，苏州5个市的房地产投资额达到604.98亿元，占总投资的54.6%，比“九五”时期上升了13.2个百分点。2006年1 10月，苏州房地产开发延续了上半年以来的降温走势，投资增幅又有所回落。统计数据表明，110月苏州全市完成房地产开发投资369.99亿元，同比增长13.0，比去年同期下降39.5个百分点，比19月下降0.6个百分点，比上半年下降5.9个百分点。据统计，在全部房地产投资中，住宅的比重最大，但增幅最低。110月，完成住宅投资294.15亿元，同比增长10.4，比全部房地产投资低2.6个百分点；而商业营业用房增幅最高，110月完成投资47.94亿元，同比增长33.6。二、一级市场分析1土地成交情况 2土地挂牌情况 3. 小结土地市场活跃，供应充足，价格平稳（1）2005年土地市场05年2月份，国土资源部发布的2005年工作要点中，对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。从国土资源部的这些政策来看，作为宏观调控系列政策的关键环节，2005年土地政策依旧是紧缩。但在强势的政策影响下，苏州土地市场依旧较为活跃， 05年苏州市土地出让面积为1723106平方米，发布出让公告的土地性质主要为商业（汽贸、钢材、五金机电市场、加油站等）、商务办公、住宅用地、娱乐，园区和吴中区供应量较大。2005年苏州市公开出让土地成交面积6000041.1平方米，可建面积达7980394平方米，平均成交价：2262.6707元/，平均上涨幅度约34%。（2）2006年土地市场苏州土地供应量充足而有序，土地供应价格相对平稳，开发商更为理智。据统计，截至2006年12月12日苏州市区共出让土地122宗（其中园区出让23宗），共出让土地面积总计6432084.1平方米，总建筑面积8772959平方米，成交总价1484642万元。从苏州市区的出让情况可以看出，在苏州市成熟区域推出的多为中小型地块，以原国有企业用地较多，原国有企业拆迁后，土地被政府部门收购后再以居住用地的性质进行出让。该类地块周边各项配套成熟，多为低密度住宅用地，面积不大，土地单价较高，受到中小开发商的追捧。此外，由于商业用途的地块对自身产品价值的影响很大，所以具有商业用途的地块明显受到众开发商的追捧，成为苏州房地产市场的又一发展亮点。在园区土地市场中本年度商业地块所占比例大大高于去年，同时政府部门对该类地块设置的门槛也较高，该类地块的推出也与园区的总体规划一致，将进一步增加园区的商业氛围，优化房地产开发结构，体现园区商业产品的档次，同时又能促进园区住宅市场的进一步发展。三、二级市场分析1供应情况分析（1）房地产市场供应量大，增长速度得到有效控制；（2）0104年，全市商品房竣工面积节节攀升，04年增长率达到最高的50.6；（3）受调控政策影响，05、06年施工房屋面积增长速度有所放缓。 表1： 20002006年苏州市房地产市场施工竣工房屋面积比较（单位：万）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年（截止到11月）施工房屋面积787.64839.511457.725763843.946004767.80增长率（±）19910.246.575.6 44.410%7.4竣工房屋面积405.79422.90557.3779.21129.116001027.40增长率（±）4.7-4.96.539.650.69.13.3住宅销售面积311.04390.71535.52575.4633.79722.00958.75增长率（±）7.018.311.86.619.5%13.9%8.5图1：20002006年苏州商品房/商品住宅实销面积柱状比较图（单位：万）2需求情况分析（1）房地产市场容量大，具有很强的增长性；（2）每年商品房销售面积以较快的速度递增，其中05年商品房销售面积达838万平方米，住宅销售面积为722万平方米；（3）06年截止到11月，商品房销售面积已达1108万平方米，其中住宅销售面积958.75万平方米。表2：20002006年苏州商品房/商品住宅实销面积比较表（单位：万）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年（截止到11月）商品房销售面积32753480.10539.71614.86707.13838.001108.29住宅销售面积311.04431.75479.91530.38633.79722.00958.75住宅销售面积/商品房销售面积94.9789.9388.9286.2674.3586.1686.51图19：20002006年苏州商品房/商品住宅实销面积柱状比较图（单位：万）从苏州近几年的房地产市场进行详细分析后可以看出，需求方面主要有四种力量：（1）苏州本地的为改善居住质量的大批中高端消费者，他们属于自发性购房；（2）因城市建设拆迁而产生的大量强制性购房；（3）本地和外来居民为解决居住问题产生的购房；（4）本地和外来的炒房族的投资或投机性购房。3供需关系分析 房地产市场供需两旺。市场现状供略小于求，市区供求平衡。未来向供需平衡的趋势发展（1）市场供需两旺u 城市经济和人口持续高速增长将驱动房地产市场容量不断扩大。截至06年11月，商品房销售面积近1108万平方米；u 近年苏州市房地产投资快速增长，竣工面积连年攀升，04年已突破1000万平，达到1280万平方米。（2）现状供略小于求u 06年111月竣工面积达到1027.40万平方米；同期全市商品房销售面积1108.29万平方米，房地产市场供略小于求；u 未来苏州房地产市场还会持续火爆一段时间。（3）供应得到控制，未来向供需平衡的趋势发展u 房地产投资，竣工面积、施工面积虽然仍在惯性增加，但增长率已大幅回落；u 06年新开工面积理性减少；u 市场需求高速增长。4市场价格分析 房价持续上涨，涨幅得到有效控制（1）20022004年，苏州市区商品房价格一路走高，年均涨幅超过30%；（2）2005年受宏观调控影响，房价涨幅回落至8.6%。 商品房价格上涨的主要原因（1）土地价格上涨，从2001年起，苏州推出的土地使用权出让招标拍卖新政策以后，占商品房成本近30%的地价相比“九五”时期快速上涨，这是当前房价上涨的重要因素；（2）近年来建筑材料价格上涨，使商品房刚性成本增加；（3）新建住宅品质(建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等)提升导致房价上涨；（4）房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬；（5）投资和投机性购房拉动。5苏州房地产市场各类业态分析表：20012005年苏州各类房地产产品面积比较表（单位：万)全部商品房住宅商铺写字楼前5年竣工面积4913.974134.79779.18前5年总建设面积11313.979519.971794.00前5年已售面积3325.072797.83527.24前5年未售出面积1588.901336.96251.9406年后待售面积7988.906722.141266.766区域市场分析（1）苏州市场按照行政区可划分为五个板块表：苏州五大板块楼面价/住宅均价板块楼面地价（元/平）住宅均价（元/平）主城区24445398工业园区21296160高新区23604778吴中区14154859相城区19974631（2）板块划分及分析u 主城区板块包括原苏州古城及环古城区域，商品住宅供不应求，均价5398元/平。由于古城属保护范围，土地稀缺，目前在售楼盘主要分布在环古城区域。从土地出让情况看，未来供应量集中在板块西南的胥江片区；u 工业园区商品住宅产品档次较高，均价达到6160元/平，远高于其他板块，市场供大于求。湖东目前是开发热点，中海、万科等品牌开发商均已进入，大盘云集，同质化竞争激烈；u 高新区市场供求平衡，商品住宅均价4778元/平。高新区设立早于园区，但发展明显滞后，仅狮山路沿线配套较为成熟，成为该板块价格高点；u 吴中区市场供大于求，商品住宅均价4859元/平。该区即原苏州所辖吴县市，配套成熟，设施完善。目前市场份额仅次于园区，从近一年的土地出让情况来看，该板块供应量将赶超园区。但吴中区旧城改造相对困难，未来发展受到限制；u 相城区商品住宅市场供大于求，均价4631元/平，所有板块中最低，市场份额也最小，目前在售楼盘主要集中在区政府周围及阳澄湖西安。随着城北交通干道建设以及平江新城商贸圈的带动，相城区的发展前景向好。表：2005年苏州各区住宅/非住宅产品套数比较（单位：套）区域沧浪区金阊区平江区高新区相城区吴中区工业园区市区住宅388926572516321023984829589725396非住宅101714581185201010752704124110690小计490641153701522034737533713836086 图：2005年苏州各区住宅/非住宅产品套数柱状比较（单位：套）表：2005年苏州各区住宅及非住宅产品建筑面积比较（单位：）区域沧浪区金阊区平江区高新区相城区吴中区工业园区市区住宅4286822380342292463877653203357905838338323228477非住宅38525585444632497654172266163882236147813342小计46720729657827557048541949260195446510699794041819图：2005年苏州各区住宅及非住宅产品建筑面积柱状比较（单位：）七、苏州各区域典型楼盘分析中海湖滨一号IALA国际自由水岸天地源·橄榄湾嘉业阳光水榭楼盘地址园区湖东现代大道园区钟园路、星塘街路口园区星湖街、机场路路口吴中区东吴南路137号开发商中海地产苏州栖霞建设苏州天地源房地产苏州嘉业房地产总建（M2）23万26万11.8万37万容积率1.8221.2开盘日期05年10月22日05年8月6日06年11月5日05年8月18日建筑形态高层、多层、联排别墅高层小高层、高层多层、小高层、高层、花园洋房、双拼、联排别墅总户数1000190010623000主力面积（M2）7513050130均价（元/平米）7000520056004750石湖小镇园香园苏州恒励西子花园香城花园楼盘地址吴中区越溪吴中区郭巷，东环路东，郭新西路西相城区经济开发区泰元路318号相城区大道苏州国际外语学校对面开发商顺达房地产苏州双冠房地产苏州恒励房地产苏州海发置业总建（M2）10万21万7.3万72万容积率1.191.351.21.2开盘日期06年7月22日06年12月3日06年12月28日建筑形态多层、别墅多层、小高层小高层多层、小高层、高层、别墅总户数约70016282005000主力面积（M2）951358714110911799135均价（元/平米）3300400040004000锦秀天地新创·理想城山水华庭新港名馨主语城楼盘地址相城区澄阳路，阳澄湖东路新区长江路西侧、312国道南侧新区长江中路99号新区东临塔园路、西临落星河、南临竹园路、北临玉山路开发商苏州市陆慕房地产苏州新创建设苏州广远置业苏州新港建设总建（M2）11万50万22万12.2万容积率2.201.551.541.50开盘日期06年7月9日06年7月9日07年1月31日06年3月18日建筑形态小高层、高层多层、小高层、高层多层、小高层、高层小高层、高层总户数750380019001200主力面积（M2）801208012576130均价（元/平米）42004100420049005300云庭城市中心花园金帝城市别墅福星新城中天品园楼盘地址沧浪区劳动路988路沧浪区苏福路148号沧浪区友新路与永生路交界以西金阊区西园路16号开发商苏州新发市政公用发展有限公司苏州金帝房地产苏州东港集团苏州中天房地产总建（M2）7.3万12.1万35万13万容积率2.851.351.691.20开盘日期05年9月10日04年12月1日06年8月5日06年11月18日建筑形态高层多层 小高层花园洋房、别墅小高层、高层5楼带阁楼、小高层总户数627886主力面积（M2）7412084136均价（元/平米）520055004600起价6500四、三级市场（二手房、定销房）分析 1.苏州市二手房市场活跃度一般u03年二手房成交面积突破300万平，达到近几年的峰值。04、05年的二手房成交面积下降到270万平米左右；随着开发量大幅增加，预计三级市场将逐步壮大，从而与二级市场形成联动效应。2.苏州市定销房规模很小，对商品房市场没有直接影响05年定销房竣工面积仅为22万平米。图：20012005年苏州二手房成交面积走势 （单位：万平米）第三部分 市场走势分析一、未来市场供求预测大规模土地出让将缓解供略小于求的局面2006年苏州最后一次也是最大规模的大型国有土地使用权挂牌拍卖出让公示。本次共推出64幅土地，土地出让总面积高达478万平米，超过了此前2006年苏州市土地出让成交的面积总和。与此前的土地出让有所不同，此次土地出让高新区和相城的土地供应量明显走高，其中高新区地块和相城区供应地块都分别达到了19块之多。而且地块质量也较今年前几次土地出让有了质的提升。对于开发商来说，2007年是严阵以待的一年，宏观政策气候微妙，国家正在一点点收紧土地的“口袋”，拿地门槛越来越高。多数房产开发人士所接受的观念认为，是地价的上涨拉动了房价的上涨。然而，大规模土地出让尤其是郊区大宗地块的供应保证了苏州住宅供应的充足，2006年市场曾经出现的“供略小于求”的短期状况将得到有效缓解。 二、价格走势预测商品房价格涨幅趋缓，房价格趋于平稳2006年，随着国家宏观调控的进一步深入，“国六条”、“70、90平米政策”、“央行继续调息”等政策一步步出台，苏州房地产市场又经历了一次考验。2007年，宏观调控依然强势，银根紧缩。苏州市房地产价格走势将进入稳定期，不同区位不同楼盘的价格也将出现不同的走势。关于“套型建筑面积90平方米以下住房面积占总建筑面积的比例不得低于70”的地块划分是按照片区进行分别划分的，如所在区域原有小套型住宅较少，那么将根据发展需要推出部分小套型地块，进行区域内调控。目前苏州市总体地价水平，中心城区地价上涨，涨幅较高，其他区域基本保持稳定，这也反映出核心区域核心地块的价值所在。就目前而言，由于住宅用地的涨幅不大，基本维持在去年年底的价格，土地价格的稳定将导致未来的商品房价格涨幅趋缓，未来商品房价格趋于平稳。三、小结苏州作为江苏省经济发展的龙头，而房地产在经济发展中占领着举足轻重的地位。随着2007年大规模土地出让，将有效缓解目前供略小于求的局面。2007年宏观调控依然强势，银根紧缩。苏州市房地产价格走势将进入稳定期，商品房价格涨幅趋于缓慢。随着房地产行业的发展成熟，苏州市成为炙手可热之地，市场前景看好。第四部分 市场主体分析一、开发公司介绍二、代理公司介绍