房地产顾问有限公司业务流程及工作手册

成都XXX房地产顾问有限公司业务操作流程及业务服务手册2012年4月成都XXX房地产顾问有限公司服务内容、标准及收费标准根据项目的情况不同，本公司与各开发商合作一般分三种方式进行，特提出如下合作方案：一、 前期策划从市场调查阶段至项目广告策划共八项，策划费为项目总投资额的0.5%-0.8%，依该项目的进程安排，整个前期策划需时约3-4个月（如设计调整，时间将适当加长或缩短，但不超过6个月）。合同签定后，开发商支付总额营销策划费的50%，余款于整体工作完成后支付。二、 全程策划从市场调查阶段至销售培训及督导共16项，策划费用为项目预计总销售收入的0.5%。自合同签定后，开发商以月费的形式支付策划费。三、 销售代理总费用为销售金额的1.5%-3%，工作内容包括上述的17项。自合同签定后，在开盘前期开发商每月支付策划费3-5万元；开盘销售后，可完成销售收入的1.5%-3%逐月结算（开盘前所支付的前期策划费在开盘后逐月扣除）。四、 企业的CIS及品牌包装根据企业的发展战略，联盛行地产营销机构提供的“企业的CIS及品牌包装”服务根据具体企业的要求，服务时间、费用另定。主要服务项目与执行时间项目序号 项目名称 执行时间（天）第一项 市场基础调研 15天（合同签定之日起，下同）第二项 市场定位 10天第三项 投资分析 略第四项 方案设计建议 15天第五项 方案设计优化 视设计情况第六项 项目案名、推广、VI系统 设计及运用建议 60天第七项 营销策略、推广主题 90天第八项 项目广告策略 100天第九项 开盘方案及相关SP活动 方案、计划 开盘前、后视需要第十项 项目销售价格的制定与控制 下略第十一项 销售资料设计、建议及审核第十二项 接待中心与销售道具布置建议 开盘前2个月第十三项 样板房装饰方案建议 开盘前2个月第十四项 媒体广告计划制定、设计建议及审核第十五项 销售策略及案场销售模式第十六项 销售培训及督导第十七项 销售代理执行第十八项 企业品牌策划第十九项 企业CIS策划第一项 市场调研一、 房地产市场总体状况分析1、 现状2、 价格走势3、 未来趋势二、 区域市场调查与分析1、 区域市场总体状况（1） 供应量（2） 分布情况与价格分析（3） 未来趋势（4） 消费者特征2、 对调查项目的分析（1） 规划特点（2） 房型功能（3） 配套设施及设备配置（4） 价格状况（5） 销售策略（6） 物业管理3、 主要竞争个案分析（1） 价格策略（2） 产品特色（3） 卖点分析（4） 营销策略三、 本案基地与周边环境分析1、 基地位置特点2、 交通、商贸情况3、 人文、地理环境四、 结论第二项 项目市场定位一、 产品定位建议1、 规划布局建议2、 建筑设计建议3、 绿化布置建议4、 房型面积、功能建议5、 建筑选材建议6、 设施配置建议7、 物业服务建议二、 目标客户定位1、 客户年龄细分2、 客户职业细分3、 客户行业细分三、 价格定位1、 导入期价格定位2、 公开期价格定位3、 强销期价格定位4、 持续期价格定位四、 产品基调、风格定位五、 设计基调、设计风格的定位第三项 项目投资分析（略）第四项 项目方案设计建议及招标（略）第五项 项目方案设计优化 本阶段工作旨在结合专业策划公司的强势营销思路和设计单位专业设计前景，根据本案设计中规定的总、单位、环境、立面的各个环节提出相应优化意见，把市场因素和技术问题有机结合。一、 物业功能规划的沟通二、 物业规划、细部结构、公共配置的沟通三、 物业外立面造型的沟通四、 物业内部三维空间处理的沟通五、 物业内部单元房型设计的沟通六、 物业的面积配比、格局配比的沟通七、 物业建材设备选择确认的沟通第六项 项目案名、推广名、VI系统设计及运用一、 项目案名建议二、 项目推广名建议三、 项目LOGO设计四、 VI系统设计及运用第七项 项目营销策划、推广主题（略）第八项 项目广告策划一、 广告定位1、 广告人群定位2、 广告风格定位二、 创意方向与广告策略1、 广告目的2、 创意方向与广告分析导入期、开盘期、强销期、持续期、收尾期三、 广告表现四、 媒体计划五、 广告费用预算与分配第九项 开盘方案及相关SP活动方、计划 SP活动针对各个不同的销售阶段，结合天时、地得、人和等因素作具体方案。一、 SP活动的主题选择如：新产品说明会、房地产投资讲座、购房知识讲座、有奖问答、房展会SP活动、公开酒会。二、 促销时机的选择1、 重要节日：如春节、国庆、端午等2、 重要结点：如开盘预售、结构封顶、竣工交房等三、 阶段性促销策略开盘期SP活动、强销期SP活动收尾期活动四、 促销活动场地安排房产展销会公开酒会或其他促销活动现场的选址、设计、布置第十项 项目销售价格的制定及控制一、 阶段性价格定位1、 导入期价格定位2、 开盘期价格定位3、 强销期价格定位4、 持续期价格定位5、 收尾期价格定位二、 定价策略1、 单价起售单价、最低单价、平均单价、主力单价。2、 总价总价范围、主力总价、总价配比3、 特价三、 价格制定与价格控制1、 开盘时机及开盘价格2、 基价与基价系数的确定3、 底价价目表与销售价目表的拟订4、 优惠折扣的条件方式5、 销售人员、销售经理等各级人员的让价空间 与职权范围第十一项 销售资料的设计 项目楼书、海报、DM、名片、VI等。第十二项 接待中心安排与销售道具一、 接待中心安排1、 接待中心的选址2、 接待中心至工地现场沿线景观美化3、 接待中心风格定位、设计、施工和室内布置的建议二、 主要销售道具建议及设计1、 标示牌、广告围板、各类旗帜、灯光照明、引导看板2、 交通位置图、区域环境图3、 建筑模型4、 室内、外灯片选择和灯箱5、 接待中心销售道具使用注意事项第十三项 样板房装饰方案建议一、 样板房型选择主力房型特殊房型（销售中心可能遇到阻力的）二、 可以换种方式装修的（超常规的）三、 样板房的楼层、景观选择四、 室内装潢五、 家具培植六、 室内灯光照明、日常生活什物摆设七、 清洁卫生和监护工作第十四项 报纸及媒体广告计划制订、广告设计建议及审核（略）第十五项 销售策略及案场销售模式（略）第十六项 销售培训及督导（略）第十七项 销售代理执行（略）第十八项 企业品牌策划（略）第十九项 企业CIS策划（略）附：协作业务单位资源一、 建筑规划设计项目整体规划设计，住宅户型设计二、 景观环艺设计建筑景观设计三、 媒体推广广告制作、演艺活动组织四、 媒体资源平面、户外等各类广告载体五、 室内设计售楼处、样板间室内装饰设计六、 模型制作项目整体、局部、单体、户型等展示模型七、 展会布置房产交易会、展示会等展位设计、布置八、 建筑装潢建筑室内外装饰设计、施工 成都XXX房地产顾问有限公司 2012年4月1日