攀华未来城三期市场营销方案1

攀华未来城第三期项目营销策划方案攀华未来城第三期项目营销策划方案 学 院 经济与工商管理 专 业 市场营销（商务策划）年 级 2009 班 级 （ 2 ）班 小组组长：杨毅 小组成员：冯平平 谭晓 陈思思 谭晓芳 张建峰 张雅萍 蒋瑜 蒋厚露 郭米纳 李伟目录一、 市场分析.2二、楼盘简介2三、配套设施3四、SWOT分析.4五、项目整体定位5（一）项目的经营业态定位5（二）价格定位5（三）客户定位5六、营销推广策略6（一）推广主题6（二）项目形象包装6七、销售策略7攀华未来城第三期项目营销策划方案 一、涪陵房地产市场分析今年是全面推进“双百”现代化大城市建设的关键之年，涪陵房地产开发的初步目标是计划完成房地产开发投资28亿元，开工面积60万平方米，竣工面积56万平方米。 据涪陵区城乡建委副主任、党委委员曾庆明介绍，2012年，涪陵房地产开发管理工作将积极调整市场结构，引导企业根据市场需求，增加中小户型、中低价位的商品房；实施精品战略，提升楼盘品质，建设一批科技含量高的品质楼盘；加大行政执法力度，规范市场秩序；严格房地产开发企业资质准入清出制度，以规范企业行为；严格执行项目资本金管理制度，防止出现“烂尾楼”工程；加强开发项目质量安全监管，工程质量不合格或配套不完善的房屋不得交付使用；做好房地产行业统计工作，为政府决策和企业投资提供参考数据，引导行业理性发展，稳定市场预期。据了解，2011年，涪陵区共完成房地产投资42亿元，同比增长25%，完成目标任务105%；全区商品房新开工面积168.5万平方米，同比增长59%，完成目标任务204%；竣工100.9万平方米，同比增长57%，完成目标任务114%。全年商品房成交7598套，商品房住房销售面积70.7112万平方米，商品房销售额31.2323亿元，销售金额总量小幅下降，同比下降14%，全年商品住房销售均价（建筑面积）4417元/平方米，同比增长15%。二、楼盘简介攀华房地产有限公司是由中国民营企业500强之一的江苏攀华集团投资成立，攀华集团是一家以薄板为基础产业的大型集团企业，集团公司在全国拥有19家子公司，涉及：薄板、码头、物流、金融、矿业、房地产、专业市场等产业，公司着眼国际化运营标准，以现代化的经营管理模式，以市场为依托，以人才为根本，在不断开拓各个产业市场发展的前提下，始终重视人才的培养和发展，目前集团公司拥有员工1600于人，集团公司董事长李兴华带领公司上下员工，协力奋斗，在短短10年时间跻身中国民营500强，拥有总资产100多亿元，目前公司着眼国家发展战略，以西部大开发的契机，在重庆投资数十亿元，其中有：涪陵万达薄板有限公司（投资40亿元）；位于涪陵工业园区的-地产项目攀华未来城总投资10亿元；涪陵华达码头投资4亿元；江津-攀宝钢材交易市场投资8亿元；等项目。 攀华未来城项目位于涪陵李渡工业园区，项目北面紧邻渝涪高速公路，南临工业园环城主干道，交通四通八达，动线便利，社区整体建筑以坐北向南布局，总用地面积地面积为214700平方米，总建筑面积约为441800平方米，整体分为三期建设，共计48栋建筑，其中多层建筑94200平方米，高层276000平方米，包括：公用设备用房4600平方米；商业物业43000平方米；专用和公用停车位共计1230余个，整个社区分5年开发，全部建设完成后，能容纳常驻人口达15000人以上，是名副其实的大型花园式社区。未来城户型建筑面积70-128不等，满足客户多种需求，项目总投资10亿元，3000户花香住宅，三期美宅恭候她的主人。 攀华未来城整体规划设计由陕西冶金设计研究院担纲设计，整体布局结合欧式风情格调，处处体现出设计师从空间设计出发，以人为本依托自然，在注重社区人文环境和自然环境的融合的同时，设计上采用分组围合的方式，结合项目地形地貌以多层小高层高层的建筑布局以高衬底，层次上升的整体布局，兼顾整体美观的同时又利于小区的识别性，整体的人车分流更有利于人们的交往，增强小区内居民的安居意识。部分建筑屋面按斜面琉璃瓦设计风格，美观大方；在起到很好防水效果的同时，也体现出欧陆小镇的古朴美观与别致，同时与现代建筑的融合，最大限度的体现出整盘特色，也为攀华未来城打造成为涪陵地方标志性建筑，提供更大的提升空间。 星级物管为您提供全方位的安防、保洁服务，红外监控系统、笔录监控系统、楼宇可视对讲系统，为您打造一个安全、舒适的居家环境。攀华.未来城全面遵循人车分流的规划设计理念，严格区分公共空间和尽管空间。道路与路边景观互相衬托，用道路的材质变化丰富园区景观，通过对道路局部线条的调整，增强景观序列的趣味，小区停车位充足，其中室外植草砖停车场450个，地下及架空层停车场780个。三、配套设施（一）攀华未来城周边配套：1.学校：幼儿园：重庆市涪陵实验幼儿园、北斗路实验幼儿园、涪陵区北斗幼儿园千智幼儿园、涪陵区金苹果幼儿园、涪陵龙湾幼儿园益智幼儿园、涪陵奇彩幼儿园；小学：涪陵城区第三小学校、重庆市涪陵区实验小学涪陵荔枝希望小学；高职：卫校、职教；大学：长江师范学院培训学院；2.便利店：鸿鸿副食店、家和超市、全家福便利松翠店、家宜超市、兴盛超市；超市：巧巧副食品店、富田农贸超市、好家庭连锁超市富田店、重客隆超市富田大厦连锁店、姐妹超市；3.餐厅：美食荟家常菜、皓月楼家常菜、鼎香记鱼火锅、土家干锅、赛特尔酒店等4.中国邮政、重庆银行等。（二）攀华未来城小区内部配套：户外健身设施，人工湖泊，喷泉。 （三）交通状况：103路（马鞍-火车站），105路（马鞍-体育场），,115（实验中学马鞍），涪陵-重庆，义和方向乡区车 。（四）车位信息：停车位，1230套截止2012年5月8日，攀华未来城一期、二期完美收官，三期正在火爆热销中，下面是本小组成员经过走访，观察等方式对于攀华未来城三期工程提出的一份营销方案。四、SWOT分析1、优势（S）攀华未来城具体位于李渡聚龙大道78号，对面就是长江师范学院，学生群体为该区的经济带来了独特的前景，对于一些在师院附近做生意的个体户来说，攀华未来城的独特地理位置会成为他们购房的一个最大吸引力。攀华未来城靠近马鞍工业园区，靠近高速路口，拥有独特的地理环境优势，是涪陵未来发展的趋势。而且相比金科中央花园，价格更便宜，针对低端客户，有价格上的优势。2、劣势（W）（1）李渡商圈尚未形成规模，发展缓慢。（2）设施尚未完成，预期配套设施结构不完善。（3）户型结构少，只有2种户型结构，供选择的少，不能满足各种购买者的需要。（4）离主城较远，不毗邻主城，发展受到一定限制。（5）李渡的消费能力有限，毕竟是镇，消费水平能力不高3、机会（O）（1）随着涪陵经济的发展，李渡区位也日渐明显。外加涪陵规划局和李渡街道办事处的大力支持，因此攀华未来城市场的发展潜力还是很大的。依据涪陵区总体规划目标，李渡片区将建设成为以工业为主导功能的功能完善、交通便捷、配套齐全、环境优美的城市工业综合区，为打造李渡新区提供更多的有利设施。（2）目前李渡区域交通方便，南涪高速公路的修建为李渡带来了便利的交通设施。另外高速公路的修成，为李渡新区的居民带来了更大的方便，不论是上重庆还是进涪陵成都很方便，并且还不会出现交通拥堵的现象。（3）“五个重庆”的大力规划与努力改造中，也为绘画了更大的一个蓝图，为攀华未来成提供了一个新颖的楼盘亮点，攀华未来城也可以根据这一点打造出“宜居攀华，畅通攀华”。使攀华未来城成为一个全新的新气象。（4）李渡区域现在成为涪陵的大学城，拥有涪陵最大的长江师范学院，还有周围附近的其他院校的修成，老师们为了自己的工作方便也许会有在李渡购买的需要，为此讲给攀华未来城带来了新的消费群体。外加李渡是涪陵区最大的工业园区，这将会会攀华带来更多的客流量。4、威胁（T）（1）周边多个成熟或者半成熟楼盘的竞争：包括毗邻的海怡天.星海湖，海怡天在涪陵本土房产，房产质量得到公认；恒大.山水城，精装修房较有特色，适合当下快节奏的生活方式；金科.中央公园城，江景房，重庆知名地产商开发，名气大；三兴.美泉雅郡，处于李渡新规划的城中心，地理位置优越；（2）受金融危机影响，楼市处于低迷状态；（3）政府出台限购令，一定程度上抑制了消费者的购买欲望；五、项目整体定位（一）项目的经营业态定位1、当地的经济发展水平经济水平快速，是以后重庆重点的工业院区，有学生，工人，企业员工为主要消费群体。2、当地的商家资源以重庆及周边城市人群为主要消费群体，主要受周边影响大。（二）价格定位攀华未来城三期折后最低价为3658元/平方，在附近区域的楼盘中价格算是非常便宜的，针对渡周边乡镇企业员工，这样的价格属于中档次的价位。（三）客户定位1、教育房产：由于李渡新区拥有大量的教学资源如长江师范学院、职校、卫校、涪高中等，所以，很多消费者在选择购买房产看重的是就近的教学优势，因此攀华.未来城可以将寻找教学资源的消费者作为客目标客户；2、就近购房者：土生土长的李渡人对家乡具有特别的情感，因此，可以大打亲情牌，吸引就近购房；3、上班族：学校的老师、李渡新区工厂的职工有在本地成家立业的将会选择购买；4、投资房产：李渡作为新区，涪陵政府大力开发，具有非常大的升值前景。六、营销推广策略（一）推广主题 基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前李渡房地产市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：1.宣传本楼群的设计风格、整体布局以及星级式的物业管理。2.交通便捷：北面紧邻渝涪高速公路，南临工业园环城主干道，交通四通八达，且流动人口较多，重要的是在未来会形成一条商业街，其升值空间可想而知。3.借助政府政策进行宣传即李渡新区是涪陵“双百”现代化大城市建设的主战场和重庆江南万亿工业走廊核心区的重要地区，到2016年形成35平方公里、35万人口的城市规模，年工业产值达到1000亿元；到2020年建成65平方公里约60万人口的、彰显涪陵现代化特色和风貌的国内一流的新城市，工业产值达到1500亿元，经济总量占涪陵全区的4050%。4.宣传楼盘的配套设施。 (二) 项目形象包装1、主题广告主导语：尽管攀华未来城有自己的广告语，但我们认为其广告诉求不明显，攀华未来城应利用自己楼盘的特征进行广告诉求，体现出项目的设计风格、布局特征以及星级式的物业管理等。2、项目导视系统：目前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的形象及主题表现出来，建议在面向工业园环城主干道裙楼上悬挂条幅，并在高速路口等客流量多的地方设导视牌； 3、 现场包装1） 条幅：目前项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重点在工业园环城主干道及项目群楼楼体上，挂出“攀华未来城第三期美宅火热销售中”。2） 道旗：为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我小组建议渝涪高速公路与工业园环城主干道上布设道旗，道旗内容以攀华未来城第三期项目火热销售中信息为主。七、销售策略（一）“以老带新”的销售策略针对攀华未来城一期和二期的客户提出“朋友一生一起住攀华”的口号，借老客户的手，找出新的客户。在这个销售策略里面，凡是攀华的老客户介绍一名新客户购房成功就可以获得爱家超市购物券1000元，介绍两名就可以获得2000，以此类推。此外，一名老客户介绍三名以上的新客户购房成功还可获得5000元的现金奖励。“以老带新”的销售策略肯定会引起攀华老客的共鸣，因为老客户在与亲朋好友团聚的同时还能获得额外的奖励。（二）推出“首期两成，三成免息分期付款”促销方案为降低购房门槛，建议在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣传上，推出“首期两成”促销方案，其余三成在两年（或一年）内免息分期付清，降低业主购房门槛，引起大量消费者的关注，从而达到促销的目的；（三）推出团购优惠策略团购在现今房地产市场非常盛行，因为团购不仅价格优惠些而且还能达到“朋友一生一起住攀华”的效果。攀华应该利用李渡这边工厂较多的优势，到工厂大力宣传团购活动。4）低开高走，分期销售以低价入市，利用羊群心理制造抢购热销的气氛；然后视市场反应，逐步提高售价，迫使客户迅速作出选择的决定；（四）针对目标客户采用DM策略 对于一些目标客户，我小组建议将通过直邮（DM）或直接派人上门李渡周边各个乡镇一级大型工厂派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，争取他们成为攀华未来城第三期项目的主人。7