重庆商业空置原因解析

重庆商业空置原因解析据统计，截止04年9月，我市商业营业用房空置总面积同比增长9.6%，面积累计已达230万方，大约与143个解放碑重百大楼的营业面积相当占整个商品房空置面积的44%。其中，空置一年以上的商业营业用房面积为150万方，同比增长30.9%。 1至9月，商业营业用房新开工面积同比增长17.7%。而整个商品房新开工面积同比增长只有1.2%。商业营业用房的竣工面积同比增长4.9%，而销售面积却同比下降了7.9%。 为什么会造成这么大的空置？我们首先从重庆商业的开发模式谈起： 房地产业中，商业地产的开发利润最高，开发商都愿意做商业，这是造成目前商业空置率持续走高重要诱因。 国内开发商实力较国外（包括港台）薄弱，也相对短视，少有考虑自己来经营，只希望项目立即销售，获得现金回报。常常是做好了物业再来招商，而开发之前并不确定以后是否经营得好，设施是否符合经营要求，这样的开发模式注定了商业物业的高风险投资。 2004年12月11日中国零售业市场对外全面放开，这一背景导致从04年下半年起，大型外资开始强势进入中国二三线市场，如重庆、汕头等城市。但是，其进入方式是自己圈地，不与国内开发商合作，原因就在于国内开发的商业物业在选址、电梯、层高、仓库等方面达不到外资企业要求。外企如果考虑合作，需开发商为其量身定做卖场。如某大型零售巨头重庆第一家店拟开在金岛花园，共7万方，商业1.5万方，车库就达到1.7万方；宜家家居在较场口合景聚融的三层楼，开发商也是按照宜家进入条件提前进行了整改。 供需双方尚在磨合阶段，大量的空置商业找不到商家经营。随着业态的发展升级，传统临街门面和粗放型商场向专买店、大型综合型物业转化，老的（空置一年以上）物业被进一步淘汰。 其次，开发商自身的商业定位、体量大小也关乎经营的生死存亡。这个问题从两个方面来说： 1、区域功能定位决定区域商业发展方向。 从商业的区位划分来讲，商业物业分为中心商业与社区商业，中心商业又分为城市中心商业（如解放碑）与区域中心商业。重庆倡导一主四副的商业形态。目前的现状来看，各个区的商业开发都是想一统天下，与解放碑一争高低，并且其它次级商圈还有争抢“第六商圈”之势。 但是，每个区所处地位不一样，副区域中心的属性决定了它只能是针对本区域，而不是全市，消费能力不能支撑庞大的商业体量，势必会造成经营不善或空置。同时，还应该避免同质化竞争恶化，盲目的扩大，盲目争第一。后文将对每个区域的商圈发展模式做进一步探讨。 社区商业规模过大，如果自身业主足以支撑，可考虑往外向型发展。前面提到的金岛花园某零售商业项目自身只能消化7万方中的3.2万方，余下的怎么办还是个问题。但外向型发展有个市场培育期，还要具备一些条件，如：明确商业配套与区域的关系，并且要做出特色。在销售状况不好的情况下，开发商可考虑先经营招商，做活后再卖，并且销售价格不能过高，才能长远发展。2、商业物业建筑结构、自身形态及所处位置的地形地貌对商业也有一定影响。 两个非常相近的物业，同处繁华地段，但是一个在路东，一个在路西，或者一个在转盘南，一个在转盘北，会出现迥异的结果。如南坪天龙广场和宏声广场这边商业从地上到地下都相当红火，而隔了一条马路的对面一排门面死气沉沉，客流量、人气在这里起到的作用。 这与重庆本身的地形地貌也有相当的关系，可能稍微一个斜坡就会成为阻挡客流的致命碍口。这与成都的商业是鲜明对比，后者地势平缓，任何一个商业物业的出入口都可以是四面八方的，形成一个吸附式的中心磁场。 第三，还有一个不可忽视的方面，就是政府宏观调控的导向。以各区域的商圈扩大来讲，不能不说这与各级政府的规划有莫大的关系。此处不深论。 现在，我们仅仅站在代理商的角度上来讲，接手商业项目，讨论是否应该考虑后续经营的问题。 本质上，成功的商业分销售与经营两部分，但很多商业却面临着销售与经营的错位。主要是由于目前国内地产开发商大多资金实力有限，不能突破融资瓶颈，大多要求代理公司出售物业尽快套现利润。代理公司从开发商和自身利益出发，大多采取返租销售、分零投资等短期营销措施，这样，既使销售出去了，但由于缺乏统一的经营管理，导致隐性空置率的提高，解放碑地王广场就曾是此种典型案例。为了实现多赢，代理公司目前大多推行“大商家租商场，发展商带长期租约发售”的产权式商铺销售形式，从而避免了后期无序经营的问题。但商业经营好或不好，不在代理公司控制范围内。 成功商业的出路应该先经营再销售，即先找客户，再找物业。但这必需依赖开发商先期解决资金出路的问题。有人说，2004年是中国商业的资金需求年。万达商业力争在美国上市融资，深圳铜锣湾百货也拟在香港上市。此外，一些开发商为了前期培育市场也做了其它一些有益的尝试，如重庆协信集团与国内最大商贸流通企业上海百联合作开发，采用“不招商、不分零、由一个公司整体经营”的商业战略联盟形式。 2003年末，重庆商业营业用房以224.68万平方米的空置面积位居全国第一，除了结构性的问题，还有一个量的问题，尤其是近来几大商圈大放量带来的影响。我们以下通过分析各个区域的特点，来探讨商圈发展方向。 解放碑：市场更加细分，百货业面临洗牌 解放碑商贸中心区年销售额达162亿元，日均人流量超过30万，雄踞中国西部各商业街首位。随着美美时代百货、迪康百货等大型商场的相继开业，铜锣湾等大型高档百货店的即将入驻，解放碑商圈的竞争更显激烈。 作为城市商圈的中心，解放碑的“碑文化”影响太深远，其辐射范围不仅仅是重庆市，还针对周边区县甚至整个西部。主要有两大支柱：传统中心的支柱与商务功能的发达，朝天门码头对解放碑的商业也功不可没。政府目前倾力完善渝中区的交通体系是把其他区与渝中区联系得更紧，居住可以从渝中分流出去，但消费更加集中在解放碑。CBD的位置是其他几区没有办法取代的。 以上提到的几家大型商业入驻，百货业可能重新洗牌，一些商场可能出局。其中，轻轨经济不会在一年内能行成效应，但对银泰百货带来的是积极影响；迪康百货的整体格局与购物感受都不太好，面临出局的危险。今后服务业的竞争更多体现在软件上，百货业的服务会有创新(如今年各大百货店会员制入会门槛的大幅降低)，将推出更有利于消费者的服务。面对着解放碑黄金宝地众多空置物业，商家该何去何从？夕日友谊变阵商社电器、新华书店迁址引进可可波尔儿童商场，从而盘活物业给我们带来更多思考。 随着丽岛春天、中环银座、黑格金界等地下商铺开发，解放碑地下商业在05年放量较大。但一直以来，解放碑没有地下消费的习惯，因此，地下商业前景堪忧。全市地下商业只有沙坪坝与杨家坪经营情况良好，其他区域经营状况均欠佳。因为沙坪坝与杨家坪的地下商业有着历史的传统，同时是交通要道，人们行走的必经之路。因此，解放碑的地下商业的兴旺更多寄望于轻轨的开通。但目前轻轨定价过高，要吸引人气还是要等全面开通并降价后，这也是个积累与培育市场的过程。 观音桥：商圈发展前景看好，商务功能极待加强 2003年4月17日，江北商圈最新规划方案宣称面积达42.42公顷，号称要建成主城区最大步行街，用三年时间建成西部一流的精品商圈、生态商圈、文化商圈。 目前，多数处于步行街的烂尾楼已盘活，如金源、茂业。其盘活关键是商圈道路改造与步行街的延伸。再者，小户型发展良好，涌现出诸如信一、盛天地、红鼎等一系列小户型。 观音桥传统商圈中心在转盘一带，随着步行街的延伸与交通道路改造，步行街已经向欧式一条街延伸，随着商务办公的增加，商务将带动商业的发展。北部区域的成熟住宅是支撑观音桥商圈的重要后盾，前景乐观。 南坪：商圈规划过度膨胀，期待经营业态转型 2003年6月初，南岸商圈规划也出台，面积在原有基础上陡增3倍，增加至60余万方，形成以转盘为中心，方圆达2平方公里的商圈。三个月后，南岸又提出在5年内打造3条步行街，商业面积增至100万平米。 步行街的持续扩大趋势，却缺乏良性的规划与规范。此区域的交通发展受阻，距离解放碑太近影响了商业发展。目前，百货商业开发已呈饱和状态，南坪商圈管委会已对百货业布点提出限制。2005年初诺马特的关门就是一声警钟，南坪的商业空置率可能成为会市最高，前景堪忧。 南坪不应该看到南滨路商业的红火，以为步行街的中心商圈业可以吸引全市的消费，实在是一大败笔。集中开发好南滨路，并结合南山等自身旅游资源把南岸定位为旅游、休闲观光型商业集中区域，不要再盲目开发其它类商业。会展中心建成后形成的会展经济可能会带动优品质住宅与酒店。 杨家坪：住宅建设未跟上商圈发展步伐，隐患凸现 2003年9月，杨家坪商业步行街落成。商圈占地18.9公顷，步行街面积达5.5万方。当时称为主城区已建成的最大步行街。“九龙坡商贸流通规划”目标是将杨家坪商圈打造成114，即一个中心杨家坪步行街加14个特色商业组团，商业面积增至60余万方。 杨家坪未来发展前景看好，因为周边区域离解放碑较远，因此都喜欢到杨家坪消费，其中高档商业还有发展有潜力。05年有可能是商圈大改造年，西城天街、百康年世纪门、盾安九龙都、斌鑫世纪城等大型综合物业都将亮相，整个商圈朝良性发展。但建设集团几家大型企业的外搬，中高档住宅未跟上。对商圈消费会产生一定影响。 沙坪坝：教育经济前景堪优 沙坪坝商圈目前的营业面积达45万方。区内院校众多，所以具有明显的教育经济特征。 沙坪坝商业热点分散，三峡广场空置率高。沙坪坝是传统教育区域，教育可延展的很多，应该以教育经济为主，由政府牵头，做些公益性的投资。但教育回报速度慢，这是一条长远的路，因此开发商有这样的意识很难。 大渡口：短期住宅建设看好，但商圈建设还需时日2003年10月，大渡口区商圈方案揭晓，规划总面积90公顷，建成后将成为重庆商圈的“巨无霸”，计划在5年内初具规模，10年建成完工。 大渡口双山片区中间隔着九龙园区和二郎高新区，给人感觉与主城概念隔开，更像远郊，给人的心理距离较远。大渡口的商业比主城五区低一个档次，不能维持在同一水平，并且近两年内商业并无起色，目前虽有金都会广场(5.2万方)、佳禾钰茂香港城(33.6万方)等大型商业项目即将亮相，但整个商圈建设还需时日。大渡口只是一个居住区，但是其住宅价格上涨快，其住宅更会引起关注可喜的是，从沙坪坝区商业发展战略规划到解放碑商圈酝酿中的听证举措，从南坪、沙坪坝等商圈对百货业的进入“说NO”到政府出台对商业、写字楼及高端物业土地限制的“20%红线”，我们看到政府宏观调控与市场无形之手相握，正共同致力于改变目前空置过量的现状。