从嘉信茂看社区购物中心的开发经营

从嘉信茂看社区购物中心的开发经营嘉信茂。由新加坡凯德置地与深国投联合投资开发，总面积约5万平米，共5层(含车库)。位于重庆市九龙坡区广厦经典九龙广场(杨家坪动物园对面)。2004年开幕至今5年。目前经营状况稳定而持续向好。简析嘉信茂成功要素如下：1、地段：距杨家坪核心商圈2KM，本属于相对尴尬的位置；但有杨家坪动物园这一市级公共家庭游乐设施也为本案带来家庭客流。2、交通：有成熟公交系统通达重庆主城各区；有重庆第1条轨道交通轻轨2号线，可轻松辐射周边区域(大渡口、李家沱、黄角枰、杨家坪-大坪、沙区等)。3、停车位：256个，长期免费，这是本案吸引有车家庭的光临的重要成功因素。(从杨家坪驾车到本案不过多花5分钟左右，但停车便利且免费对于有车族来讲却是极重要的)。4、规划：A、业态：吃、喝、玩、乐、购/全业态、全客层、多功能的标准购物中心模式。B、布局：-客流磁石(主力店)放高区：大卖场(沃尔玛)2、3F，电影城(中影今典)/餐饮(今尚时代)4F，实现对高区人流的拉动，提升高区(2F、3F、4F)商铺租金价值，实现整体租金收益的最大化。沃尔玛不是放在B1，不是1F，也不是2F或3F整层，而是跨2、3F两个大半层，且沃尔玛在2、3F均设置出入口，业主方向大卖场让度租金收益可通过2、3F大卖场以外的购物中心租赁区的小店铺高租金得以平衡。依托大卖场强大的人流将2、3F的租赁区的租金拉升到等同平街层的水准，创造出了3首层效应。由1F通向2F、3F沃尔玛的坡梯入口则设置在购物中心最右侧入口，人为的引导去大卖场的人流在1F从左向右定向流动，实现1F店铺共享大卖场人流的预期效应。1F定位为流行服饰+时尚快餐，其中服装以国内一二线品牌及运动卖场的折扣功能店为主。虽为折扣店，但店铺的装修陈列均保持着较高品质的时尚感，从而充分营造物超所值心动体验的购物感受。4F定位为餐饮、娱乐业态，中影今典8厅影城、今尚时代餐厅为主力店，配以电玩、儿童乐园、童装及儿童玩具、其它餐饮店，因该电影城灵活而具有诱惑力的会员不分场次半价政策，吸引了大量的本区及外区的客流，为本案餐饮、百货贡献了巨大的价值，从而带动4F租金达到80-150元/月的较为理想的水平。C、重庆首个自动扶梯直达车库的购物中心，最大程度为顾客提供了方便。D、顾客服务中心，提供便捷完善的顾客服务体系。5、统一收银，虽为租金制，但嘉信茂依然做到了统一代为收银，在这方面嘉信茂算是重庆购物中心领先践行者(除了购物中心管理方可充分掌握商户每月实际的经营状况这一表面因素外，则还有更深层次的原因)6、公共空间价值的挖掘：中庭花车、户广告位、室内多媒体广告商的引入总体而言。嘉信茂的成功，是真正遵循商业地产的价值规律(整体持有)，科学规划、精细化管理，持续优化，追求租金收益的稳健增长，并将为顾客提供充分便利的始终放在重要位置等多种综合因素共同作用的结果。当然，这也与凯德置地这个来自新加坡的亚洲地区著名房地产投资基金的专业经验与丰富资源分不开的。嘉信茂无愧为重庆社区型购物中心的成功典范(这个结论可从易初莲花重庆店2店、龙湖紫城天街规划、经营的比较中很容易得出)。从嘉信茂简析中我们可以简单总结一下社区型购物中心开发要点：1、规模上控制在3-5万平米为宜，经营楼面最多不超过4层。大卖场营业面积(6000-2000)不超过购物中心总体建筑面积的35%为宜。2、坚持单一产权，从更长远更具战略的眼光来看待商业地产价值及最终价值的实现方式。3、租赁政策方面，可考虑租金制与租金结合抽成方式灵活考虑，统一收银当然是一个争取的目标，既便不充统一收银，但对商家营业状况的监测系统是不能省的。4、在功能上一定是多元而复合的，购物中心的内核一站式，多功能、体验式不能丢。大卖场不是购物中心、大卖场+街区商业也不是购物中心。5、如何发挥购物中心主力店(大卖场、大餐饮、影城)等的客流磁石作用，实现购物中心各楼面人流的均衡，购物中心各楼面商铺(主力店以外)价值的最大化是必须考虑的问题。因此，主力店竖向布局与平面布局、购物中心人流动线的规划极为重要。简单的把大卖场入在B1或某个整层都是欠妥的。6、休闲、娱乐、餐饮、文化类等非购物类业态在社区型购物中心中所占的比例应当放得更大些(55-60%)，这样更利于客流的集聚，更利于社区型购物中心开业之初更快的成熟。其中，影城的作用不可小视。7、社区型购物中心的百货零售业态通常应当是高质优价(一二线品牌的折扣功能店)更受欢迎，适当增加体现精致生活的家居用品。8、24小时服务的中西快餐与便处店的引进是社区型购物中心的必须选择，这样有利于营造融入社区居民生活的亲近感。9、更充分的邻里服务，真正从做一个好邻居开始。如水、电、气、通讯费的一站式缴费点、购物推车、婴儿车、雨具的租借、免费充足的停车位(这个方面，不得不说小鬼子的伊腾洋华堂确实是一个学习的好榜样)5840053