新联康南昌市万科青山湖项目市产品定位报告

南 昌 市 万 科 青 山 湖 项 目 产 品 定 位 报 告新 联 康 机 构研 究 发 展 部壹环境篇一、南昌市2006年上半年经济运行情况1、经济总量据初步测算，上半年南昌市实现生产总值527.23亿元，按可比价计算，比上年同期增长16.0%。从三次产业看 ：第一产业稳步发展，实现增加值21.02亿元，同比增长4.3%；第二产业快速发展，实现增加值269.13亿元，同比增长22.0%；第三产业平稳发展，实现增加值237.08亿元，同比增长10.8%。2、产业结构上半年，第一产业增加值占南昌市生产总值的比重为4.0%，比上年同期下降了0.5个百分点； 第二产业增加值所占比重达51.0%，同比提高1.4个百分点；第三产业增加值所占比重45.0%，同比下降1.9个百分点。三次产业结构由上年同期的4.5：48.6：46.9调整为今年的4：51：45。3、固定资产投资上半年，南昌市完成城镇以上固定资产投资213.6亿元，同比增长54.6%。分产业看，第一、二、三产业分别完成投资0.05亿元、84.25亿元、129.29亿元。分投资结构看，基建、更改和其他投资累计完成180.08亿元，增长62.5%；房地产开发投资完成33.52亿元，增长22.8%，占南昌市城镇以上固定资产投资的比重为15.7%，建设项目投资增速快于房地产开发投资增速39.7个百分点。4、财政收支上半年，南昌市实现财政总收入74亿元，比上年同期增长25.5%，其中地方财政一般预算收入34.26亿元，增长39.7%。从收入完成情况看，增值税3.31亿元，增长68%；营业税11.75亿元，增长18.7%；企业所得税3.16亿元，增长19.3%。南昌市地方财政一般预算支出为34.16亿元，同比增长44.3%。5、金融运行6月末，南昌市金融机构各项存款余额为1739.11亿元，比年初增长12.5%。其中：企业存款628.68亿元，增长15.9%，城乡居民储蓄存款721.88亿元，增长12.1%。金融机构各项贷款余额为1189.65亿元，比年初增长16.8%。其中：短期贷款486.97亿元，增长17.5%，中长期贷款582.54亿元，增长13.9%。 6、消费品零售总额上半年，南昌市实现社会消费品零售总额171.13亿元，同比增长16.0%。其中，分地区看，城市实现零售额137.06亿元，增长16.7%；农村实现零售额34.07亿元，增长13.1%。分行业看，批发零售贸易业实现零售额154.80亿元，增长15.9%；住宿和餐饮业实现零售额16.01亿元，增长16.8%；其他行业实现零售额0.32亿元，增长13.1%。 7、就业形势截至6月末，新增城镇就业人员3.66万人；安置下岗职工失业人员再就业1.67万人，“4050”等困难群体4012人；各类职业技能培训人数达5.01万人；城镇登记失业人口3.43万人，登记失业率为2.78%。8、居民收入上半年，南昌市城市居民人均可支配收入为5570元，同比增长6.8%，人均消费性支出3580元，增长3.7%。农民人均现金收入2424元，同比增长10.6%，人均生活消费性支出1001元，增长3.1%。综合分析2006年上半年 南昌经济发展依旧保持较高的速度持续上涨，在产业结构上，最为突出的乃是第二产业。 固定资产投资较快增长，房地产投资增长幅度逐渐趋缓。 消费品零售总额稳步增长，仍旧以批发零售为主。 南昌市就业再就业工作成效明显，就业形势基本稳定。 南昌城市居民人均可支配收入的增幅高于人均消费性支出，表明人民收入增长明显，且生活水平有了进一步的提高。二、城市规划 在“十一五”期间，南昌市建成区面积将达到266万平方公里，城镇化水平为60%。 1月20日，南昌市“十一五”规划通过人大审议。根据规划，居民住宅将作为发展重点加以支持，分类分层推进房地产业发展，重点开发中等收入阶层自用住宅、低收入阶层经济适用住房，建立以中低收入家庭为主的住房保障系统，建立满足高、中、低不同需求的住房供应体系，全面提高人民群众居住水平和居住质量。至2010年，南昌市城镇人均住宅使用面积达到28，农村人均居住住宅面积38，基本解决城市住房特困户问题。 1月25日，由南昌市城乡规划设计院、园林规划院会同深圳设计单位共同参与编制的南昌市城市绿地系统规划现基本通过。2005年至2010年的近期目标是，城市绿地36%，公园绿地10/人，城市绿化覆盖率40%。 2月16日，从南昌市房地产业协会年会获悉，从2006年起，南昌市将着力打造“住在南昌”品牌，培养一批房地产开发品牌企业、品牌住宅小区，将南昌市营造成中国最适宜居住的城市之一。 南昌将规划梅岭、象湖、青山湖、艾溪湖、卧龙山（前湖）、瑶湖六大景区。按照要求，象湖、青山湖、艾溪湖、卧龙山（前湖）规划为都市型景区，瑶湖、梅岭规划为郊野型景区。 青山北路将计划从原来的22米拓宽到37米，整修路段长度1500多米，整修后本地段的交通状况将得到大大的改善。三、2006年上半年房地产相关政策2006虽然才过去了6个月，但是已经被房地产业内称为“政策年”。在这短短的半年时间，大大小小的房地产政策层出不穷，各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注。土地市场、房地产金融市场、动拆迁、经济适用房等这些具体的房产政策无一不是与百姓的生活息息相关的。1、政策主线2006年上半年，房地产业开发投资继续高速增长。中央及各级地方政府为了保障房地产健康发展，抑制飞涨的房价，纷纷采取措施给房地产市场降温，2006年上半年的房地产政策都是围绕着“房地产降温”这一主线展开的。2、06年开始实施的国家政策2005年中国颁布的防控房地产过热的政策，有一些是从2006年1月1日开始实施的，其影响已经从颁布之日起就显现了出来，2006年带来的影响将更大。这些政策主要有： 大户型的商品房预征土地增值税2006年1月1日以后，房地产开发企业出售、预售的商品住房发生预缴土地增值税税款的行为，凡单套平均建筑面积超过140以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140(含)以下的不予预征土地增值税。 房屋贷款执行新利率2006年1月1日起，商业住房贷款将全面执行新利率。根据规定，2005年3月17日以前发放的按揭贷款，将从2006年1月1日起，按照以下标准执行：截至2005年12月25日20时，客户贷款不存在欠款的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮10%执行；截至2005年12月25日20时，客户仍积欠本金和利息的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。 新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准建设部颁布的民用建筑节能管理规定于2006年1月1日起实施，按照规定，新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。从2006年1月1日起，所有房地产开发企业都应当将所售商品住房的节能措施、围护结构、保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在住宅使用说明书中予以载明。3、2006年以来南昌市政府出台的主要政策 1月4日，南昌市出台了2006年南昌市城区普通商品住房具体标准，具体价格标准为一类地段3900元/以下，二类地段3600元/以下，三类地段2500元/以下，四类地段1800元/以下（此价格标准仍为各类地段商品住房交易均价1.2倍以下）。具体如下：从2006年1月1日起，凡在南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区、南昌经济技术开发区、南昌高新技术开发区范围内同时具有以下条件的住房为普通商品住房：1) 住宅小区建筑容积率在1.0以上；2) 单套建筑面积在144以下；3) 实际成交价格低于下列附表中的价格标准。附表：2006年南昌市城区普通商品住房价格标准(单位：元/)地段等级范围价格标准一类富大有堤、沿江北大道、庐山南大道、丰和中大道、南昌大桥、沿江中路、建设西路、建设路、井冈山大道、解放西路、洪都中、北大道、南京东路、青山湖大道至富大有堤交界所围合的区域和象湖周边地区3900二类一类地段以外、富大有堤以南、青山湖大道以东、洪都北、中大道以东、井冈山大道以东、解放西路以南、建设路、建设西路以南、沿江南大道以东、广州路以北、城南路以西、解放东路以北、昌东大道以西；丰和大道以西、庐山南大道以南、昌九高速公路以东及红角洲地区；凤凰洲地区3600三类一类、二类地段以外其它区域（不含湾里区）2500四类湾里区1800 今年南昌将进一步加强宏观调控，切实稳定房价，确保房价年平均涨幅不超过GDP增幅及人均可支配收入增幅，将房价涨幅调控控制在10%左右。 2月21日，今后南昌市每年将兴建50-60万的经济适用房，占每年房地产开发总量的15-20%，逐步解决广大中低收入家庭的购房需求，平抑房价。 对在城市建设中，乱建私房的现象，南昌市将明确违章建筑不予补偿，并规定人均住房拆迁安置面积最大不超过50。 4月26日，从南昌市政府获悉，该市出台关于进一步加强红谷滩新区发展的若干意见，要举全市之力加速推进红谷滩新区的开发建设进程，提出包括允许红谷滩农房还建房在补办相关手续后可发给经济适用房权证，并可上市交易等9大措施。 6月29日，南昌城区二手房交易政府指导价已经确定。今后，二手房办理交易时将以此作为缴交税费的依据，成交价格低于指导价的，以政府指导价为准；成交价高于指导价的，以成交价为准。 7月3日，南昌市二手房营业税开征。4、2006年以来国家出台的主要政策 2月6日，建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行日前联合下发通知，严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设。 2月21日，建设部发布了新修订的城市规划编制办法，对城市规划区范围、城市建设用地、市域内应当控制开发的地域等七项城市总体规划确定为必须严格执行的强制性内容。 3月31日，国家税务总局发布国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知。文件对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%。 4月27日，中国人民银行决定从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。 4月27日，国土资源部和国家工商行政管理总局日前联合发布了国有土地使用权出让合同补充协议示范文本(试行)，以进一步节约集约用地，防止开发商长期囤积土地，减少土地闲置，自2006年7月1日起试行。 5月8日，建设部下发通知，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点，即5年(含)以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%；5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。住房公积金存款利率保持不变。 5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，要求认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，并根据当前存在的问题，提出六项进一步的针对性措施。（即“国六条”） 5月22日，国税总局宣布，将提高土地保有环节的税负抑制囤积土地，促进空置房处置。 5月24日，国务院转发九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，旨在责令各地区、特别是城市人民政府切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。（即十五条“意见”） 5月30日，国土资源部出台关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，要求各地不得违反土地利用总体规划和年度计划用地，从严审批各类非农建设用地，确保房地产调控的土地政策落到实处，严肃查处违法违规用地。 6月14日，国土资源部办公厅发布关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知，以严明法纪、坚决制止土地违法 6月16日，中国人民银行决定从2006年7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。农村信用社（含农村合作银行）的存款准备金率暂不上调，继续执行现行存款准备金率。 6月19日，国土资源部明确要求各市、县要在通知下发之日起1个月内，完成对2004年以来，已批准的房地产开发项目的位置、名称、用途、用地面积、规划建筑面积、开发利用情况的调查统计工作，确切掌握房地产开发企业已经取得但尚未开发土地的面积、位置等情况，并在当地土地有形市场、主要报刊、政府门户网站、“中国土地市场网”、中国城市地价动态监测网等媒体上公布。综合分析自“国六条”颁布以来，一些配套细则纷纷出台，主要涉及的还是土地、银贷、税收这“老三样”，指导方向依旧是“紧缩”，变化不大。对比去年众开发商对“国八条”的反扑与今年对“国六条”的集体失语，再到后来王石在上海举行的“10+10圆桌会议”上，第一个站出来公开表示支持国六条，可以看出，宏观调控已经上升到较高的政治层面，开发商不可能再和政府博弈。近来传出的即将出台的限制外资投资细则以及酝酿变革的土地出让制度还是有别于原先的政策制度，具有相当的期待性。贰、市场篇一、南昌市2006年上半年房地产市场运行情况1、土地一级市场情况2006年上半年土地交易市场情况截止至2006年6月30日，南昌市国土资源局共刊出22份挂牌公告，计33幅，7239亩土地，宗地数量较去年同期减少10幅，面积增加3863亩。其中，DGC0628- DGC0631未到交易截止日期，DGC0617、DGC0630被停牌，其余地块悉数成交。6月23日发布公告的DGC0630地块占地面积极大，达到空前的4571亩之巨，大大拉高了今年上半年的土地供应量，后因该地块的建设用途与“国十五条”严控的关于别墅以及低密度大套型住宅的条文相抵触，被紧急叫停。若将该地块扣除，上半年的土地供应面积削减为2668亩，反而较去年同期的3376亩下降21%。供求关系由以上数据可以看到，今年上半年土地供应的数量和面积相对于去年同期而言是紧缩的，加之今年以来商品房市场交易火热，整体行情上涨，极大的激发了开发商们的购买欲，悉数地块全部成交。地块特征从供地区域来看，今年上半年的土地供应以京东、湾里、红谷滩、昌南、长堎这些城市外围区域为主，分布广泛，地块面积相对较大。老市区的土地出让依旧是延续旧城改造的道路，数量、面积都比较小，结合去年的交易情况来看，供地区域已经明显外移，朝着“一核五片”中五个组团的方向迈进。供地价格上半年所推出的地块多位于城市外围，整体地价相对较低，但对比去年交易情况来看，成交价格还是略有上涨。悉数成交的地块价格平稳，成交最高价为DGC0619上海南路以西地块（原南昌织带厂用地），260万元/亩。商服用地情况推出的33幅地块中，非住宅类用地16幅，1166亩，面积较去年同期增加112%，涵盖商业、旅馆业、金融业、市场、加油站等用地，主要分布在青云谱区广州路沿线。交易方式从交易方式来看，今年还是仅有挂牌，没有拍卖，交易过程仍然不够透明，存在一定的暗箱操作。结论今年上半年，南昌市土地一级市场运行良好，供需基本平衡，地价稳中略升。在土地紧缩、商品房市场整体向好的情况下，开发商们踊跃竞买，悉数地块全部成交。但是，近来推出的地块中有相当一部分位于“一核五片”中的五个组团，而多数组团的配套设施建设较为落后，地段认同度也不佳，因此，在市场接受度普遍较低，区域客源有甚为有限的条件下，如何让市场消化如此大的案量，很是考验项目的整体水平。2、商品房市场情况以下将政府相关部门提供的南昌房地产市场上半年主要交易数据整理如下，并对其作简单分析。1) 、全市房地产开发投资房地产开发投资（亿元）33.52比增22.8%较上年全年相比-6.5%以上数据表明，南昌房地产开发投资仍旧处于上升态势，但增幅与去年全年增幅相比明显放缓，由于国家宏观调控的影响以及土地市场供应偏小等因素，预计今年全年的房地产开发投资比增幅度不大。2) 、全市商品房施工面积商品房住宅数据（万）636.58497.76比增29.5%33.8%3) 、全市商品房新开工面积商品房住宅数据(万)167.22145.0比增59.4%70.4%从以上两表可以看出，全市商品房的施工面积增幅低于新开工面积，说明今年上半年商品房竣工面积较大，同时市场供应补给也积极跟进。4) 、全市商品房销售情况商品房（万）住宅（万）商品房（亿元）住宅（亿元）住宅（套）数值224.8207.967.0457.2117356比增23.0%24.1%36.0%36.3%25.3%5) 、市区商品房销售情况商品房（万）住宅（万）商品房（亿元）住宅（亿元）住宅（套）数值131.9117.548.3739.69702比增15.0%14.5%31.6%27.3%12.2%以上两表经过比较可以发现，南昌市辖县商品房成交量占据相当的比例。特别是市区商品住宅的成交面积仅为全市的56.5%。商品住宅仍旧是商品房市场成交的主力。商业以及其他物业的成交在区域上，主要集中在市区。6) 、全市商品房价格商品房住宅均价（元/）29822752去年同期10.5%9.8%环比3.9%4.1%7) 、市区商品房价格商品房住宅均价（元/）36693370去年同期14.5%11.1%环比4.0%3.7%从以上两表可以看出：全市以及市区商品房价格增幅均较大，月环比增幅也在4%左右，说明南昌辖县的商品房市场接受度不断提高，市区商品房由于具有一定的稀缺性，成交价格上升比例更大，在10%以上。从绝对值上看，市区商品房价格要高于全市商品房687元/，市区商品住宅价格要高于全市商品住宅618元/。表明市区商品房地段优势、稀缺性明显，价格普遍较高，对全市特别是中高端客源吸引力较大；同时郊县的商品房价格水平仍旧较低。全市商品房与市区商品房的价格差距将使得客源层面逐步细分。8) 、客源组成面积（万）比重 (%)同比(%)与去年全年相比(%)本市辖县（市）106.3990.5%16.4%5.5%从上表可以看出，本地消费者是商品房客源的主力，并且其消化的商品房面积比重一直呈上涨趋势，说明自用型客户不断增加，国家宏观调控对投资炒房行为产生明显的效用。9) 、全市存量房交易情况商品房(件)住宅(万)商品房(万)住宅(万)数据1523014135157.79129.71比增18.7%19.6%32.8%26.6%比例100%92.8%100%82.2%10) 、市区存量房交易情况商品房(件)住宅(件)商品房(万)住宅(万)数据1150510791111.9387.69比增13.2%14.5%27.6%17.1%比例100%93.8%100%78.3%从以上两表可以看出，存量房交易情况良好，一方面全市的商品房供应量缩减促进其销售，另一方面，不断上涨的商品房价格也逐渐加深了相对价格较低的存量房的市场接受度。从全市商品住宅存量房交易的绝对值与市区相比，说明辖县的商品住宅存量房交易量比重达32.4%。特别分析南昌高档商品住房2004、2005年市场占有量南昌房地产经过近几年的发展，产品力逐步提高，价格带的扁平也发生了很大的变化。2004年南昌市的房地产开发主要集中在市中心的朝阳洲和新兴的红谷滩，产品的平均售价在3000-3400元/，全市最高价也就是小户型公寓，东方巴黎的价格为4000元/，恒茂国际华城2期的价格为4200-4500元/。整个价格带相当扁平。如果以3000元/以上的价格是当期南昌高档公寓界定分界点。根据统计数据，2004年南昌3000元/以上商品住房的面积达到81.52万，占总量的37.7%，单套建筑面积在150以上的66.75万，占总量的30.9%。而从今年南昌市区整个的市场行情来看，在推个案的售价大都在3000-5000元/之间，上半年，南昌商品住房的均价达3370元/，而04年南昌市区真正意义上的高档公寓屈指可数，所以以上04年南昌高档公寓的数据对今年（2006年）高档商品住房市场参考意义不大。因此下面我们将以2005年全年的数据作为分析依据。根据南昌目前的市场行情看，均价4000元/以上的项目则相对较少，可设定为南昌高档商品住房的临界点。11) 2005年南昌商品房预、销售情况2005年全市（含四县）商品房预销售面积达410万，较上年增长5.6%；其中商品住宅预销售32352套，较上年增长17.5%，面积380万，较上年增长9.3%。2005年全市市区商品房预销售面积282万，较上年增长1.8%；其中商品住宅预销售22348套，较上年增长15.6%，面积259万，较上年增长5.7%。2005年全市市区核准商品房（不含经济适用房）上市面积270万，其中商品住宅233万。2005年全市市区完成商品房（不含经济适用房）登记销售面积248万，其中商品住宅登记销售面积225万。2005年，市区核准新上市商品房和商品房住宅面积均超过同期登记销售面积，商品房和商品住宅供求比分别为1.09：1和1.04：1。表明商品房市场的供求关系已发生变化，由供小于求转向供略大于求。2005年南昌市市区商品住房供需面积统计表(不含经济适用房)单套面积 （）供应量需求量供应量 （万）所占比例（%）预销售量 （万）所占比例（%）60以下3.761.616.262.7860-805.692.443.161.4080-10029.3312.5935.1815.63100-12043.5318.6835.9915.99120-150100.5243.1590.7440.31150-18034.4314.7829.0412.90180以上15.726.7524.7210.982005年南昌市市区商品住房供需价格统计表(不含经济适用房)价格 （元/）供应量需求量供应量 （万）所占比例（%）预销售量 （万）所占比例（%）1500元以下14.746.3321.529.561500-2000元5.282.2711.144.952000-2500元12.285.2712.525.562500-3000元90.1538.6958.7726.113000-4000元74.1331.8293.7341.644000-5000元29.4112.6214.466.425000元以上6.993.0012.955.75数据显示：1、 体量上，2005年，南昌4000元/以上的市场供应量36.3万，市场成交量27.41万。可见，去年整体上高端商品住房供大于求。同时也存在一个有趣的现象，5000元/以上的产品市场供不应求（供应：6.99万，成交：12.95万）。从去年开始，南昌的房地产开发方向向南昌郊区蔓延，商品住房的价差逐渐拉开，购房者的选择余地更大。但今年，市中心的案量迅速缩减，价格也随之大涨，市场反应良好，说明4000元/以上的高价房正逐步受到购房者的青睐。2、 比例上，南昌市2005年单价在每平方米4000元以上的商品住房供应量占总量的15.63%，市场需求量的比例则为12.17%。其中单价在每平方米5000元以上的商品住房明显供不应求，说明高价房拥有较高的市场容量，随着市区商品住宅供应量的逐步减少，单价在每平方米4000元以上的商品住房市场接受度也将越来越高，且价格的上行空间仍旧存在。3、 面积上，南昌市2005年80-100以及180以上的商品住房市场供不应求，一方面市场供应量偏小，另一方面说明这两类产品的市场需求量明显。4、 随着商品住房的价格不断上行，150-180的产品将越来越得到市场的青睐。这个面积段的产品类型主要有花园洋房、联排别墅。 根据国家宏观调控政策要求，今后市场上将出现大量90左右的户型，因此本项目此面积段要有所区分，且比例无需过大，但对于认可该区域以及准二次购房群体而言，也是不可或缺的部分。5、 在供求关系上，2005年显现供略大于求，过渡到2006年后，供求关系转为供小于求。供求关系不平衡，导致今年价格一路上扬，特别是高端产品的价格上涨幅度更大，从销售来看，一路飘红。所以供求关系的变化对价格的影响巨大。综合分析 土地一级市场的供应量实际上与去年同期相比是缩减的，可能对商品房市场需求带来一定的刺激。 房地产投资增幅有所下降。南昌市房地产开发投资占南昌市固定资产投资总额的比重为16%，较上年全年回落5个百分点。 今年房地产市场需求大于供给，说明市场需求比较旺盛。供给量的减少也促进了存量房的销售、销售价格的上涨，逐渐改变了去年全年供大于求的状况。 今年1-5月份商品房销售面积和金额一直处于上涨趋势，5月份之后国家出台了一系列房地产调控政策，市场反应也比较明显，6月份的交易量较5月份明显下降。 今年上半年的商品房成交量不到去年的一半，预计今年全年的市场去化量将与去年持平甚至略低。 本地居民购房比重的上升，说明住房自住型消费占了主导地位，投资性需求、投机性需求得到有效遏制。 市场客源层因为价格因素被有效拉开，经济收入相对有限的年轻一族将主要选择地点相对偏远的区域，主要有昌南区域、红谷滩纵深区域、新建县等；事业稳定，收入较高的中层客源主要选择市区的边缘以及常规的公寓产品；高收入阶层对应的同样是高端产品，注重它们的差异化和稀缺性、舒适性和档次。可见，当前南昌市的商品房梯次消费已经产生。这对本项目的客源定位有相当的参考意义。 市区商品房价格一直保持较大的幅度上涨。这是市区商品房供应量的减少所产生的稀缺性在价值上最直观的体现。同时土地资源的昂贵，产品形态也相对高端，以小高层、高层产品为主以及少量别墅类产品，以保证一定或创造更高的利润空间。对本案而言，无疑是一大利好。 总的看来，全市各个区域的商品房大体上都有一个大体的客源定位以及产品定位。客源定位上考虑项目的市场价值，将主要以中高阶层收入、二次置业或准二次置业的人群为主。产品定位上相对应的则为中高端产品，本项目作为市中心个案，同时拥有丰富的湖景资源，当然考虑到地块的某些因素，例如容积率、限高等，产品类型大体上可以考虑联排别墅、叠加别墅、花园洋房、复式公寓以及舒适型常规公寓。二、区域市场分析1、青山湖板块区域概况该区拥有南昌市最大的内湖风景区-青山湖风景区。青山湖风景区经过南昌市政府的大力整治，现已经成为环境优美的人居之地。西岸道路畅通，交通状况良好，相思林公园和湖滨公园已经建成，环境优美；东岸道路也已经完工，环境明显比以前有很大的改善。区域的房地产开发目前主要在青山湖的东岸、南向沿岸，随着市政设施的不断完善，房地产开发将向西岸、北岸发展，例如西岸的恒茂湖滨。2006年上半年在售个案在售个案：白金翰全景高层、碧海云天天阔(高层)、高能金域名都(二期)、中大青山湖花园（一期）、香溢花城(二期)、天水怡景（一期）、秀泊经典、天骥俊园（一期）、恒茂湖滨。已知的待推个案有：中大紫都。区域重点个案比较表 案名总建在售面积产品类型主力面积()均价(元/)主力总价(万元)公开时间销售率媒体主诉求金域名都(二期)全区占地105000全区总建36000057000高层三房125-137490063-6906.180%都市主流 精英领地恒茂湖滨（一期）2栋高层全区占地46920全区总建7291135300高层一房40-41二房95-98三房1315000400047002038-405706.480%世界级湖滨豪宅碧海云天(二期)全区占地76000全区总建10000024350高层三房122-135428852-5805.593%青山湖畔，全水景原生态珍稀高层香溢花城(二期)全区占地322000全区总建50000046500小高层高层小高层：三房130-146高层：二房91-1083800400049-5536-4306.355%香溢花城 品质筑家白金翰全景高层全区占地72000二期总建50000 50000小高层高层小高层：三房117-125高层：三房1433800420044-475705.1240%观湖 观景 观天下中大青山湖花园(二期)全区占地230000 全区总建27000056600小高层高层三房137-153400055-7606.240%正青山湖生态豪宅秀泊经典（二期）全区占地100000总建17000043500小高层三房139-153400055-6106.530%高层山庄天骥俊园（一期&二期首推）全区占地73644全区总建160000多层10000 高层11100多层高层多层：二房86-89高层：三房1213700400032-334806.440%驰骋人生 俊逸天下产品状况区域个案规模主要集中在7-36万之间，大都在10万以上，区域规模最大是香溢花城50万。在售部分的规模一般较小，在2-5.7万之间，集中在4-5.7万。区域内产品类型种类丰富(别墅、多层、小高层、高层)，以多层和小高层为主，楼层高度从湖畔往内陆由低到高，错落有致。自然景观优越，个案内部景观在设计上也注重均好性以及部分大面积中庭设计。在主力户型上，多层产品以86-89的二房为主；小高层、高层产品则以130-150的豪华三房为主。近期推向市场的恒茂湖滨为高层产品，户型面积比较丰富，以131的豪华三房为主，其四房面积超大，达258。户型设计方面，中高端产品在户型设计上比较注重会客厅、家庭厅的设计，以及用于观景的阳台数量，尽量做到多面观景。价格行情区域在售个案主要集中在青山湖东岸，价格范围在3700 -4300元/；青山湖西岸目前个案仅有中大青山湖(一期)3800元/、天骥俊园（一期）3700元/。价格行情东岸高于西岸500元/，一般沿着湖岸由南往北递减。区域最高价是位于青山湖南岸的高能金域名都(二期)4900元/，最低价是4月份开盘的天骥俊园（一期），为多层产品，价格为3700元/。随着青山湖西岸、北岸配套设施的逐步完善，商品房价值也逐渐凸现，位于西岸中部的恒茂湖滨凭借开发商的市场美誉以及高端的产品定位，创造了青山湖西岸最高售价，达4400元/。这将是本案最直接的竞争个案，因此在看齐这样的均价甚至有所突破的前提下，在产品定位上需须形成有效的差异化，表现在户型面积、总价都有一定的落差。在同一个项目中，总会存在外部景观的差异，也就形成高高低低的价差。从市调情况看，拥有湖景资源的商品住房的价格往往高于同类产品但景观资源稀缺位置的价格。例如恒茂湖滨，二房看不到湖景，均价4000元/，三房可以看到湖景，价格高达4700元/，两者价差绝对值上相差700元/。同等条件下，考虑总价因素，二房的单价往往高于三房产品300-400元/，也就是说，恒茂湖滨真正意义上的价差在1000元/以上。去化情况目前在售个案主要集中在05年下半年和今年上半年推出，原有个案以推出小高层产品为主，新个案天骥俊园开盘时先推出2栋多层，之后推出1栋高层。个别个案由于新推出产品的时间不长，销售率不高；但结合推出时间来看，区域内总体销售状况较好。白金翰水景花园的高层由于彼此之间有遮挡，观景效果不佳，销售速度相对较慢，其先期的别墅定价过高，也给项目带来了一定的负面影响。高能金域名都位于青山湖南岸，紧邻体育公园，学校划片重点中学师大附中、附小，加上开发商的品牌优势，其一期6栋高层公寓去化速度快，目前销售率95%以上，二期高层产品面积较大，均价为全区最高达到4900元/，于06年1月份推出，已推出部分的产品销售率也达到了80%。可见，该区域的高端水景产品市场认同度较高。由于产品价格相对比较高，区域内在售个案的二房和小面积三房去化情况比较理想，150以上的三房去化速度相对较慢。总体去化均比较理想。从各个项目的成交情况来看，水景资源丰富与否很大程度上决定客户最终的购房行为。2006年下半年区域展望区域内青山湖东西两岸的房地产开发空间逐渐缩小，今后发展将以青山湖以北的区域为主。从今年新推个案来看，在户型设计和小区规划上有了很大的突破，价格也在节节攀升。随着房地产开发的深入，这个区域的稀缺性将更加明显，这里也将成为市区唯一比较集中的富人区。2、京东板块区域概况该区域定位南昌市副中心，位于市区东北部青山湖大道以东，除了原有的高新开发区，区域范围正继续向东面扩展。随着2004年区域内多个楼盘交房入住，高新技术园区、昌东大学园区的建设，京东旅游度假村的规划，区域配套不断完善，人气渐旺，一个新的、成熟的区域将逐渐展现在人们眼前。同时，随着房地产开发的不断深入，区域中心的土地将日渐稀缺，房地产开发将向区域东面的外围发展。2006年上半年在售个案目前区域个案主要集中在区域北部的艾溪湖畔。在售个案：万科四季花城(北区一、二期)、丰源天域(二期)、荣昌格林晴天（一期）、尚东大道、世纪风情。待推个案：浙江大学国家大学科技园创业发展大厦、天泽园、太平洋花园区域重点个案比较表 案名总建 ()在售面积()产品形态主力户型均价（元/）主力总价（万元）公开时间销售率丰源天域4.9万7.5万多层/小高层/高层多层:四房:145-159小高层:两房100-104高层:三房140-143多层:2800小高层:2900高层:3100多层:41-45小高层:29-30高层:43-4406.392%尚东大道4.7万8.8万多层/小高层/高层多层:两房:83-93小高层:三房135-136高层:一房32-61多层:3000小高层:3500高层:3600多层:25-28小高层:47高层:12-2205.975%东方明珠铂金特区5万4.6万高层25F高层:一房33-65高层:4380(精装)高层:15-28未开盘-万科四季花城北区35万17万多层/小高层多层:三房105-147小高层:三房143-150多层:3700小高层:3500:多层:39-54小高层:50-5304.1287%世纪风情31万9.7万多层/小高层/高层多层:两房87-92小高层:108-122高层:121-138多层:3300小高层:3800高层:3800多层:29-30小高层:41-46高层:46-5205.1285%格林晴天6.3万3.5万多层/高层/双拼多层:90-95多层:2600多层23-2505.1291%产品分析5年前，京东板块的概念还未形成，2001年万科四季花城在艾溪湖畔造镇，继后的怡兰苑、金边瑞香苑、庐山花园等众多楼盘相继入驻，奠定了京东板块房地产开发的雏形。当时京东板块只有这几个楼盘难以形成气候和聚集板块效益，同红谷滩等其它板块相比显得势单力薄。经过近几年的发展，京东板块的规模迅速壮大，涌现一批新个案，如丰源天域、尚东大道、世纪风情等。区域开发总量增长较快，产品种类丰富。区域明星个案万科四季花城全区占地近1000亩，总建64万，目前南区已交房入住，北区总建37万，以多层公寓为主，小高层公寓与南区(3栋17F小高层)相比将明显增多。其次就是世纪风情总建达到50万，为区内第二大盘，户型较好，以多层为主，典型的地中海风情，产品力较强。产品形态方面，目前在售的个案以多层、小高层为主。万科四季花城、格林晴天以多层住宅为主，丰源天域、世纪风情、尚东大道则以小高层为主。部分个案后期也会出现高层产品，万科四季花城内有部分别墅产品。景观方面，比较注重均好性，有适当规划空间的个案会出现大面积的中庭花园。去年新推的个案在景观设计上的投入较大，例如世纪风情，所用植物物种是从世界各地搜集的，多达2000多种，作为中部地区首家“星河湾”模式的楼盘，有着浓郁的地中海风情。户型设计方面，目前在推个案与2004年以前的个案相比，有了较明显的提升，全明设计、入户花园、270度观景窗、大面积落地窗的户型设计，产品力有很大的提高。主力户型以85-100的二房以及110-130三房为主，万科四季花城和丰源天域一期的花园洋房的户型面积相对较大，在150-170之间。价格行情区域内价格行情集中在2500-3500元/之间，目前区域内在售个案价格行情最低2500元/（荣昌格林晴天一期）；尚东大道高层单身公寓3600元/为区内最高；万科四季花城位于艾溪湖西北岸，位置相对较偏，但由于万科的品牌、产品上的优势，价格较高，小高层3150元/，花园洋房3300元/，整体在行情价上扬较快。区域内楼盘大都靠近艾溪湖，在售个案多数为2005年推出，经过一年多的发展，区域内的均价从3000元/以下上升到3000-3500元/之间，价格上涨幅度较大。多层物业收费在0.7-0.85元/之间，小高层物业收费在1.0-1.3元/之间。本区域内个案注重小区规划和景观设计，对小区内部景观的投入力度加大，以世纪风情和万科四季花城为主要代表。去化情况从2003年开始，京东的房地产开发节奏加快，区域内早期个案如庐山花园、台湾花园去化状况良好，余房无多。在售个案从推出时间上来看整体去化速度较快，在售部分的销售率均在70%以上。归结原因如下：A）价格明显比市中心低；B）艾溪湖畔，空气清新，生活环境优越；C）沃尔玛南昌第三店、京东鹿鼎购物公园、江西省第二人民医院等配套设施的开发极大增强购房者的购买信心；D）南昌市高新技术产业开发区和省级京东经济旅游开发区为区域的发展增加更多的活力。去年新推个案数量较多，推出规模较大，地理位置较好而价格也不太高，万科四季花城有强大的品牌和产品优势，北区的产品去化快；世纪风情宣传力度大，去化速度较正常，但由于其规模较大，开发周期长，销售压力大，仍存在一定的风险。2006年下半年区域展望区域内的房地产开发已经比较完善，市场也比较成熟。2005年12月13日，被誉为南昌地王的“洪钢地块”以高达5亿多的总价被恒茂拍得。其间，北京东路附近还先后出让了86亩原南方电动工具厂及周边地块、267.6亩江大南路以东(原江西洪都钢厂用地)、62亩青山湖大道以东原省工业设备安装公司用地、25亩的顺外村以北南钢生活区用地、20亩的原北京东路以北（京东镇桃竹村）用地。加之未知的以及今年的土地供应，总计该区域未来房地产开发用地在800亩以上，总建规模在100万以上。综合分析本案位于青山湖北岸，与之相关或者相连的区域主要有青山湖区域以及京东板块。产品类型：这两个区域内产品类型丰富，有多层、小高层、高层、别墅类产品、花园洋房。产品规划：这两个区域内个案在产品的规划上，均以均好性为规划指导，大型个案以组团围绕主题中庭形成整体，小规模个案则以均好性为主，大都采用行列式排列。高层产品的规划通常有大型中庭花园与自然景观相结合，注重居住的品质感。洋房、别墅：此类是住宅中较为高端的低密度产品，居住环境优越，其在本区域各规模个案中均占有一定比例，并且该比例有增大的趋势。它将对提升项目的整体档次有着深远的影响和作用。与其它城市相比，例如厦门、福州，中高端产品定位往往都是洋房、别墅类产品与高层相结合，本案由于限高的因素，则洋房、别墅类产品与小高层相结合。主力房型：这两个区域均有天然的湖景资源，青山湖区域有青山湖，京东板块有艾溪湖。青山湖区域直接与市中心相连，各类户型面积在同类产品中均明显偏大；京东板块由于与高新技术开发区相连，区域的成熟度相对偏低，但幅员辽阔，可供规划和设计的空间较大，产品类型丰富，户型面积也相对偏小。价格行情：这两个区域的价格行情一直处于上涨趋势。青山湖区域项目的价格似乎已经是市区最高价，可见地段、景观资源、稀缺性、定位高端是价格上行最大的因素。京东区域的房地产开发空间较大，价格的上涨幅度不大。客源层次：青山湖区域的客源以南昌市中高阶层收入的二次置业客为主，京东板块的客层则以相对年轻，收入比较可观的阶层为主。两个区域的客源层上有一定的重叠性，或者说，京东板块的客源层也可能成为青山湖区域准二次置业者。媒体诉求：比较注重规模、水景、生态、人文方面卖点，强调健康、舒适的居住环境。建筑风格：从在推的个案来看，建筑风格越来越收到开发商的重视，主要有加州风格、西班牙风格。色彩以米黄色、砖红色为主。大都采用坡屋顶设计。三、南昌中高端住宅产品市场分析通过以上对南昌市整个大环境的描述、土地市场、商品房市场交易情况分析以及本案周边区域市场的分析，本案的产品定位渐渐明朗，主要向中高端发展。南昌目前中高端产品类型主要有低密度住宅（花园洋房、别墅类产品）、水景（湖景、江景）住宅。再考虑价格因素，青山湖区域价格在3700元/以上，那么剩余的中高端产品主要分布在红谷滩一线临江位置、青山湖周边、象湖新城以及市中心区域。追求更加人性化的居住环境是今年产品力提升的核心。强调更宽的楼距、更高的绿化、更生态的环境，注重户型的创新、实用。随着市场竞争加剧、购买者更加理性，迫使开发商更加注重研究目标客户的需求，求新、求变、求个性化，努力提高楼盘性价比。以下将对中高端的低密度住宅以及高端水景住宅作市场分析。1、低密度住宅别墅类产品现状分布2006年上半年无新推别墅个案，多数老别墅个案在今年推出了新房源。目前在售高端别墅个案主要分布在象湖新城、红谷滩碟子湖周边和青山湖区内。京东区域万科四季花城北区三期也将出现少量联排别墅产品。主要个案有：象湖新城内的“绿地山庄之绿地兰宫”、“南昌居住主题公园”；红谷滩碟子湖的“铭雅欧洲城”；青山湖畔的“青山湖香溢花城”、“白金翰水景花园”。其中，“绿地山庄”为纯别墅项目，其它个案或多或少都有与常规公寓相结合。各区域在推重点个案比较表青山湖案名白金翰水景花园碧海云天香溢花城1期座落位置湖滨东路333号湖滨东路东侧湖滨东路近沿江东路占地规模483容积率1.181.141.55全案总建 ()8.57万8.76万50万产品形态公寓/叠加/联排/双拼/独幢多层/高层/叠加别墅多层/小高层/高层/花园洋房/TOWNHOUSE主力面积()独栋300-350联排181-203叠加160-175叠加190-205联排190-210双拼270-290均价(元/)独栋11000联排6500叠加5000叠加5500联排6800双拼7300主力总价（万元）独栋400-500联排118-132叠加80-88叠加105-113联排123-143双拼197-212销售率别墅90%别墅100%别墅85%工程进度现房准现房准现房公开时间03.904.1004.9媒体主诉求青山湖畔真别墅青山湖畔，纯正澳大利亚浪漫生活青山湖畔，压轴大盘备注余房为独栋别墅产品中只有叠加别墅，量少余房为联排，体量较少红谷滩碟子湖象湖新城案名铭雅欧洲城1期绿地兰宫（绿地山庄国际升级版）南昌居住主题公园2期（联排别墅部分）座落位置庐山南大道601号象湖路南隔堤以南金沙大道旁540012501410容积率0.0970.471.4全区总建 ()35万39.1万130万产品形态多层/小高层/高层/独栋别墅联排联排主力面积()独栋别墅：237-305多层三房：140-160联排172-194联排213价格范围(元/)独栋别墅：10000-13000多层：5000-5500联排4000联排3900主力总价（万元）独栋别墅：250-380多层：75-90联排68-77联排83销售率独栋别墅：39%85%85%工程进度多数基础施工，公寓部分现房封顶封顶公开时间04.9.2406.306年3月媒体主诉求至尊生活 跨世典藏绿地山庄国际升级版130万夏威夷岛居生活备注南昌市目前规模最大的别墅个案，外商独资开发。一期7栋公寓带装修，二期不带，高度4层。产品分析从目前在推或即将推出的别墅来看，主要有以下特征： 别墅的品质比较高。无论是位于近郊还是远郊，都亲近自然，拥有良好的生态环境。有顺地势而建的坡景别墅，如绿地山庄；有临湖而建的水景别墅，如白金瀚水景花园、香溢花城1期、铭雅欧洲城等。