年南昌市房地产市场概况

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南昌市房地产市场调研报告本报告包含以下内容：第一部分 南昌城市概况一、城市概况1、南昌城市概况2、南昌交通概况3、辖区与人口4、历史沿革与人文景观二、城市经济发展情况1、整体经济发展情况2、经济产业结构3、社会收入与消费情况4、城市规划三、城市发展特点第二部分 南昌房地产市场概况一、房地产宏观市场情况1、固定资产与房地产投资2、土地市场情况3、房地产市场供给与需求情况4、房地产价格分析二、房地产市场项目分析1、全市在售楼盘基本情况2、在售项目特征分析四、房地产市场整体特征分析第一部分 南昌城市概况1、南昌城市概况南昌地处江西中部偏北，赣江、抚河下游，濒临我国第一大淡水湖鄱阳湖西南岸。东连余干、东乡、南接临川、丰城、西靠高安、奉新、靖安，北与永修、都昌、鄱阳三县共鄱阳湖，南北最大纵距约121公里，东西最大横距约108公里，总面积约7402平方公里。全境以平原为主，东南相对平坦，西北丘陵起伏，水网密布，湖泊众多。南昌是江西的省会，全省政治、经济、文化的中心。2、南昌交通概况1、南昌公路交通高速立体，105、316、320等十几条国道在南昌交汇，南昌环城高速、昌九高速、梨温高速公路，昌金高速，昌赣高速，赣粤高速，沪昆高速纵贯南昌的南北东西。2、南昌是京九铁路经过的唯一省会城市，京九、浙赣、皖赣、鹰厦、武九5条骨干铁路在南昌交汇，京台高速铁路（从北京至台北）、昆台高速铁路（从昆明至台湾高雄）、沪昆高速铁路（从上海至云南昆明）、九景衢铁路（从江西九江至浙江衢州）、合福高速铁路（合肥至福州）、杭长高速铁路（杭州至长沙）、昌九城际铁路、昌赣城际铁路都经过南昌。3、南昌水运交通便利，水路可通赣江、抚河、锦江和鄱阳湖沿岸城镇及长江各口岸。4、南昌空运迅速发展，江西机场集团下属的南昌昌北国际机场已开辟了直达香港、澳门、台北松山、台北桃园、北京、上海虹桥、上海浦东、成都、青岛、海口、昆明、广州、天津、杭州、西安、南宁、三亚、厦门、哈尔滨、重庆、济南、南京、福州、深圳、郑州、泉州、沈阳、宁波、大连、贵阳、赣州，汕头等40多个城市的航线。国际航班新加坡、首尔、东京成田、东京羽田、法兰克福、曼谷、巴黎、吉隆坡、纽约、洛杉矶、雅加达、西雅图、温哥华、柏林、悉尼、墨尔本、大阪关西、福冈、釜山、伦敦等世界各大城市，为南昌打造“空港经济圈”奠定了基础。3、辖区与人口南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县，分为6个区：东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区6个区，以及南昌高新技术产业开发区(高新区)、国家南昌经济技术开发区(经开区)、小兰经济开发区、桑海经济技术开发区、长陵外商投资工业园。总面积7402平方公里，人口504.3万。4、历史沿革与人文景观五代南唐中主李璟于交泰元年（959）升洪州为南昌府，并于宋建隆二年（961）将都城从建康迁往南昌，号“南都”，李璟死后又迁回建康。北宋时南昌仍为洪州，洪州已成为全国五大造船基地之一。南宋孝宗将洪州改为隆兴府。元代称南昌为隆兴路，后改龙兴路，是江西行中书省和布政司治所。明代先后称南昌为洪都府、南昌府。民国初年立豫章道，1926年设南昌市，古城墙因修筑环城马路于1928年拆毁。1927年8月1日，震惊中外的“八一”南昌起义，写下了中国现代史上最为辉煌的一页，南昌成为“军旗升起的地方”，“英雄城”彪炳史册而驰名天下。古老的名胜交融于奇妙的自然风光之中，秀丽的山水装点着江南文化古城的独特风貌，构成南昌特有的旅游资源。南昌东城区有京东、瑶湖水上娱乐区，南城区有青云谱“八大山人”纪念馆文化游览区，西城区有梅岭、梦山度假、宗教旅游区，北城区有鄱阳湖、南矶山、象山候鸟观赏区。二、城市经济发展情况1、整体经济发展2010年南昌实现地区生产总值2207亿元，较上年增长14%，整体经济环境良好；据南昌历年经济发展情况可以看到，南昌市GDP保持持续增长态势，近四年来均保持13%以上的增速。随着环鄱阳湖生态经济圈建设，预计南昌未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。2、经济结构根据历年产业结构可以看到，目前南昌以第二、第三产业为主，随着工业、的进一步发展，第二、第三产业将比重逐步提高。第二、三产业迅猛发展，提供了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升，为房地产市场发展提供良好的经济环境。3、社会收入与消费情况根据南昌历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度较收入增长速度较快，城市居民的消费习惯更趋于积极，为房地产市场提供了机会。4、城市规划按照“西进、东拓、南延、北控”的城市空间发展策略，南昌市中心城形成“以赣江为主轴，一江两岸，南北两城，双核拥江，组团式、网络状发展”的总体空间格局。2010年南昌市中心城实际居住人口为230万人，2020年南昌市中心城实际居住人口为280万人。未来10年城市将激增50万人口，将为房地产市场带来良好的市场需求。东拓南延西进北控三、城市发展特点根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前孝感的城市发展特点有以下几点： 省会城市及优越的交通配套；城市发展较快 经济发展快速增长，第二、三产业快速发展及环鄱阳湖生态经济圈发展为城市发展增添活力 居民收入保持平稳上升，消费观念更趋于积极转变 未来城市发展重心将在城东和城南方向 未来10年，南昌城区城市人口增加50万人，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入力争翻一番。为房地产市场发展提供良好市场需求。第二部分 南昌房地产市场概况一、房地产宏观市场情况1、固定资产与房地产投资从南昌历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持稳步增长，房地产开发投资增长占固定资产投资比例逐步增大。2010年南昌房地产投资增长增长，比上年仅增长16.1%，增速有所下滑。伴随着城市及人口进一步扩展、外地开发商涌入，预计未来南昌房地产开发投资将会进入一个稳步发展时期，但后续市场行情还有待观察。2、土地市场情况年份住宅土地供应量（亩）出让宗数成交均价（万元/亩）2010年4510.4764932011年2458.29942135.4根据对南昌2010年至2011年11月的住宅用地情况可以看到，目前南昌土地市场有以下特点： 土地成交较为透明，能做到招拍挂； 城区成交土地多集中在城东和城南区域； 成交土地规模较大，工业用地仍然成为2010 年供地的主流，供应量居首位，今年出让的土地纯居住用地较少，配套相对住宅较多。 2010 年，南昌市卖地收入达到131.58 亿元，历史上首次突破百亿大关，环比2009 年增141.5%。目前南昌土地成交价格与一线城市相比还有一定差距，随着土地供应量下滑，预计未来土地价格将会出现明显上涨。3、房地产市场供给与需求情况2010 年，南昌市市区商品房新批上市面积360.2 万平米。其中：住宅286 万平米，同比增长31.65%。市市区商品房销售面积360.85 万平米。其中：住宅销售30083 套，面积313.41 万平米，同比涨幅分别为24.23%和-27.1%。南昌市供求关系从 03 年开始一直保持平稳，并在07 年供求趋近平衡，而在经过08、09 年受内外因的影响，房地产需求前景不容乐观，整体市场起伏较大，使得供求关系持续恶化，房地产市场进入调整期。4、房地产价格分析根据孝感历年房价情况可以看到，南昌房地产成交价格处于一个稳步上升阶段，不管在楼市火爆以及金融危机还是国家宏观调控下，南昌房价上升态势保持一种平稳状态。预计未来12年南昌市房价将继续保持上升趋势。2010 年南昌市市区商品住宅销售均价6246 元/平米，同比增长34.47%。备注：2010年商品房月度成交价格二、房地产市场项目分析1、全市在售楼盘基本情况项目名称项目位置建筑业态规模容积率绿化率销售均价（元/平米）主要户型恒立佘山98号东湖区青山南路-佘山路98小高层，高层7.2万方2.235.1%900090平米二房。91/95平米三房滨江一号南昌市中山路西段赣江旁高层，超高层5.035%16000129/131/151平米三房青云汇青云谱广州路189号塔楼 高层1.625%460042/84/168/210平米一房皇冠国际西湖区沿江中大道东侧高尚住宅五星级酒店、甲级写字楼、SOHO、高层30万方4.548.6%15000元/平米36/46平米一房，96平米二房。135平米三房，171/176平米四房。滨江首府待添加的隐藏文字内容3南昌市中山桥西头中山西路10号高层5万方1120%1600035/60平米一房88/82平米二房99/123平米三房。央央春天八一大道与阳明东路交汇处高层，超高层15万方3.560%16000智通悦蓝山南昌市二七北路以西福州路以北高层，商住一体15万方2.525%1450042/51平米一房，71/87平米二房，156/159平米三房恒茂英伦国际南昌市青云谱区朱桥东路以南多层，小高层15万方1.536%670080平米二房，92/94/109/129平米三房。143平米四房。名爵公馆西湖井冈山大道1155号高层1.7万方9.041300038/43/67平米一房。86.7平米二房。国金印象东湖青山南路以北、规划四路以东地块多层，高层9万方2.736.23%11000力高国际城南昌县区象湖新城金沙二路与象湖路交汇处多层、高层、酒店公寓86万方1.7845%520077/83平米二房，89/121/139/159平米三房。117平米四房。138平米五房。幸福时光象湖新城金沙二路普通住宅、花园洋房27.12万方1.3145%550033/41/49平米一房。57/90/107平米二房。80/85/109平米三房.118/154平米四房保集半岛南昌县区象湖新城金沙二路3000号多层，花园洋房70万方1.445%600071/88/94平米二房。89/126/130平米三房。159平米四房。174/257平米五房。恒大绿洲英雄经济开发区银三角小高层、高层97万方0.660%5400125/143平米三房。212/248/301平米四房。奥克斯盛世经典红角洲岭口路555号小高层，高层27万方2.035%7700166平米一房。02/107/86二房。135/123/121三房。天祥棕榈湾南昌市迎宾大道1751号小高层，高层20万方2.537.8%580078/85平米二房。122/135平米三房。泰然雅居南昌县莲塘镇澄湖西路小高层 高层6.3万方3.035%490075平米一房。89平米二房。116平米三房。世茂天城红谷滩红谷中大道以北，春晖路以东中央商务高层33万方4.330%1200045平米一房，94平米二房，121/131平米三房。联泰香域中央 红谷滩怡园路999号高层、小高层35万方2.240%900052/56平米一房76/94/86/102平米二房98/143平米房。联泰香域滨江赣江南大道国际会展中心旁高层，小高层200万方2.040%800090/94平米二房108/138/156平米三房150/159/167平米四房唐宁街红谷滩红谷中大道与会展路交汇处高层，超高层11.55.7342%1350040/48平米一房。67平米二房。红谷峰尚红湾公路东段，会展路与红湾公路交会以西高层15万方3.540%700086/87平米二房。124平米三房。丰源淳和金沙二路4333号多层、花园洋房、小高层、高层、别墅40万方1.248.8%550081/85/88/122平米一房。115/131平米三房。九仰梧桐公寓高新开发区高新五路与火炬三路交汇处高层，超高层9万方2.735.6%5600绿腾雅苑南昌经济技术开发区管委会南面高层8.6万方2.035%5700以122平米三房为主伟梦清水湾象湖新城八月湖路桥以西多层、高层、洋房、小高层洋房、联排别墅114万方1.436%10000228平米5房联排别墅景城名郡南昌县象湖新城金沙二路小高层、高层、花园洋房51万方1.435.1%520037/42平米一房。68/82平米二房。89/110平米三房朗贤加州溪谷南昌市湾里区红湾大道多层 高层30万方1.340%500080-140平米二房-四房。南天阳光南昌经济技术开发区广兰大道888号多层，小高层60万方1.540%660080平米左右二房，100平米左右三房。满庭春MOMA青山湖区民丰路189号高层24万方1.835%780098-108平米三房。万科润园青云谱梅湖景区八大山人纪念馆旁别墅、底层、多层、小高层14.5万方1.535%9000精装修120平米三房万科青山湖青山湖区青山湖北岸别墅，高层13.6万方1.435%20000别墅240平米四房。万科金域蓝湾西湖区朝阳新城沿江南大道与云锦路交接处高层7.6万方3.535%10500108-140平米二房，三房。中大紫都青山湖区解放西路528多层2.4万方2.2135%9000110-120平米三房在售。康城南昌县区迎宾中大道1155号多层，小高层50万方1.3943%6000户型主要以80平米以上的三房为主。国贸天琴湾西湖抚生路以西、云飞路以南高层 超高层28万方2.245%880047平米一房，90平米二房，105/105平米三房。南昌华南城南昌红谷滩新区华南大道1号板楼 塔楼 小高层 高层428万方2.540%530087平米二房127平米三房，143平米四房，213-259平米复式楼银亿上尚城板楼 低层 多层 小高层 高层板楼 低层 多层 小高层 高层891.240%8000叠并别墅166-191平米。绿都丹石街区青山湖大道与昌南大道交汇处小高层26万方1.835%5800在售78平米二房89平米三房为主。正荣大湖之都南昌县区南莲路墨山立交桥西侧多层，小高层136万方1.2643%550089平米二房，109平米三房，142平米四房。汇仁阳光花园南昌县迎宾大道高层80万方2.750%650089平米二房，129平米三房。银河城迎宾大道与南莲路交汇处多层，小高层150万方1.531%410088平米二房。107/123平米三房。绿地新都会高新开发区紫阳大道以北，创新一路两侧板楼 多层 高层 超高层70万方2.633%900086-130平米二房三房。110-150平米电梯洋墅。恒茂英伦国际南昌市青云谱区朱桥东路以南多层，小高层15万方1.536%670081平米一房94/118平米三房。罗马象湖壹号南昌县象湖新城区八月湖路多层，小高层18万方1.240%500030*80平米。洪城东方国际南昌市解放东路366号多层花园洋房，高层。20万方1.830%620079平米二房。117/127/131平米三房。3、在售项目特征分析（1）供求户型面积分析供应情况：中小户型为主市场情况：90125为市场成交主流面积，120150供不应求（2）片区价格分析10 年西湖区价格为7704 元/平方米，为全市第一，西湖区域内高端产品较多，价格较高，而湾里区由于地处郊区，价格较低。南昌房地产市场经过09年的快速销售，10年的供不应求，市场面临房源不足的问题，在2011年楼市将进入补库存阶段，市场供应量将增长。市场需求受房价高企、政策收紧影响将有所下滑。但房价没有出现下跌趋势，保持平稳增长态势。四、房地产市场整体特征分析结合以上的分析，可以对南昌楼市特征进行以下归纳l 固定资产与房地产市场投资持续增速，预计未来还将保持一个平稳上升趋势l 土地供应量充足，市场未来开发前景大l 南昌受宏观调控影响很小，成交与价格增幅明显高于历年l 市场需求中小户型为主，90125为市场成交主流面积，120150供不应求l 经过08、09 年受内外因的影响，房地产需求前景不容乐观，整体市场起伏较大，使得供求关系持续恶化，房地产市场进入调整期。l 多种产品类型并存，多层逐渐稀缺，小高层、高层发展成熟，花园洋房及别墅产品也占领小份市场需求l 户型慢慢趋于理性实用，但目前还是以小三房为主，目前功能设计趋于实用性，户型舒适性还有待加强中心城区可利用土地较少，未来城南、城东域发展空间较大 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