合肥房地产市场年报

20092009 年合肥房地产市场年报年合肥房地产市场年报2010 年年 2 月月目目 录录第一部分第一部分 房地产行业政策及市政建设信息房地产行业政策及市政建设信息一、市政建设信息 -51、09 年合肥轨道交通一号线适时开工建-52、新桥国际机场安置点和航站楼全面开工 -53、两大集团变合肥版“房企大鳄” -54、合肥第一高楼国贸中心开建 共 57 层高 239 米 -6二、房地产行业相关政策-61、安徽三大银行利率 7 折优惠“门槛”都很低 -62、合肥 09 年城区中、小学学区将再度调整-73、合肥公积金最高贷款调至 35 万-74、合肥出新规：城区经营性用地不准再建多层楼房 -8第二部分第二部分 土地市场土地市场1、2009 年度合肥（含三县）土地市场表现高度繁荣-82、2009 年 5 月和 10 月成为土地交易高峰月 -93、合肥土地成本上升明显 上涨近 1 倍 -94、土地推售策略优异-95、滨湖成为合肥土地推售最成功的区域-106、合肥土地地王回顾-10一、2009 年合肥（含三县）土地成交综述-11二、2009 年合肥土地成交月度走势-121、成交宗数月度走势-122、成交面积月度走势-123、成交价格月度走势-134、成交总金额月度走势-135、土地规划建筑面积月度走势-14三、2009 年合肥土地成交区域构成-151、成交宗数区域构成-152、成交面积区域结构-153、成交价格区域对比-164、成交总金额区域对比-165、成交成本区域对比-176、土地规划面积区域对比-18第三部分第三部分 20092009 年合肥住宅市场篇年合肥住宅市场篇一、2009 年住宅市场总体表现-18二、2009 年合肥住宅供求关系 -21三、2009 年合肥楼市住宅成交量 -221、住宅区域成交量-222、住宅成交量走势-23三、2009 年合肥住宅成交均价 -231、2009 年住宅区域成交均价对比 -23四、2009 年合肥住宅成交总金额 -241、2009 年合肥住宅成交总金额区域分布 -242、2009 年合肥住宅成交总金额月度走势 -25五、2009 年合肥住宅新增量 -261、2009 年合肥住宅新增量区域分布 -262、2009 年合肥住宅新增量月度走势 -26六、住宅可售量-271、全市住宅可售量-272、住宅可售量区域分布-27第四部分第四部分 20092009 年合肥商业市场篇年合肥商业市场篇一、2009 年合肥商业成交量 -291、2009 年合肥商业成交量区域分布 -292、2009 年合肥商业成交量月度分析 -30二、2009 年合肥商业成交均价 -311、2009 年合肥商业成交价格区域对比 -312、2009 年合肥商业成交价格月度走势 -31三、2009 年合肥商业成交总金额 -321、2009 年合肥商业成交总金额区域对比 -322、2009 年合肥商业成交总金额月度走势 -33四、合肥商业可售量-33第五部分第五部分 20092009 年合肥住宅区域市场篇年合肥住宅区域市场篇一、蜀山区-341、2009 年蜀山区供求关系比 -352、2009 年蜀山成交量 -353、2009 年蜀山成交价格分析 -364、2009 年蜀山成交总金额 -365、2009 年蜀山新增量 -376、2009 年蜀山住宅可售量 -377、蜀山区住宅销售套数前十楼盘-38二、庐阳区-381、2009 年庐阳区供求关系比 -392、2009 年庐阳成交量 -393、2009 年庐阳成交价格分析 -404、2009 年庐阳成交总金额 -415、2009 年庐阳新增量 -416、2009 年庐阳住宅可售量 -427、2009 年庐阳区住宅销售套数前十楼盘 -42三、包河区-431、2009 年包河区供求关系比 -432、2009 年包河成交量 -433、2009 年包河成交价格分析 -444、2009 年包河成交总金额 -455、2009 年包河新增量 -466、2009 年包河住宅可售量 -467、2009 年包河区住宅销售套数前十楼盘 -47四、瑶海区-471、2009 年瑶海区供求关系比 -482、2009 年瑶海成交量 -483、2009 年瑶海成交价格分析 -494、2009 年瑶海成交总金额 -505、2009 年瑶海新增量 -506、2009 年瑶海住宅可售量 -517、2009 年瑶海区住宅销售套数前十楼盘 -51五、高新区-521、2009 年高新区供求关系比 -522、2009 年高新成交量 -523、2009 年高新成交价格分析 -534、2009 年高新成交总金额 -545、2009 年高新新增量 -546、2009 年高新住宅可售量 -557、2009 年高新区住宅销售套数前十楼盘 -55六、经开区-561、2009 年经开区供求关系比 -562、2009 年经开区成交量 -563、2009 年经开区成交价格分析 -574、2009 年经开成交总金额 -585、2009 年经开区新增量 -586、2009 年经开区住宅可售量 -597、2009 年经开区住宅销售套数前十楼盘 -59七、政务新区-601、2009 年政务新区供求关系比 -602、2009 年政务新区成交量 -603、2009 年政务新区成交价格分析 -614、2009 年政务新区成交总金额 -625、2009 年政务新区新增量 -626、2009 年政务新区住宅可售量 -637、2009 年政务新区住宅销售套数前十楼盘 -63八、新站区-641、2009 年新站区供求关系比 -642、2009 年新站区成交量 -643、2009 年新站区成交价格分析 -654、2009 年新站区成交总金额 -665、2009 年新站区新增量 -666、2009 年新站区住宅可售量 -677、2009 年新站区住宅销售套数前十楼盘 -67九、滨湖新区-681、2009 年滨湖区供求关系比 -682、2009 年滨湖成交量 -693、2009 年滨湖成交价格分析 -704、2009 年滨湖成交总金额 -705、2009 年滨湖新增量 -716、2009 年滨湖住宅可售量 -717、2009 年滨湖区住宅销售套数前十楼盘 -72第一部分第一部分 房地产行业政策及市政建设信息房地产行业政策及市政建设信息一、市政建设信息一、市政建设信息1 1、0909 年合肥轨道交通一号线适时开工建年合肥轨道交通一号线适时开工建设 年初，合肥市长吴存荣在政府工作报告中明确表示，东、西高架桥今年将开建，另外，一直备受合肥市民关注的轨道交通一号线，也将在今年适时开工建设。观点：合肥作为一个省会城市，截止目前还没有地铁，也没有城铁和轻轨，当这种遗憾与北京、上海、广州等一线城市的公共交通比较之后越发失落，城市“地铁遗憾”逐步演变成一种城市 “地铁情结” ，如今，夙愿得偿，盼望已久的合肥轨道交通一号线真的开始动工了，不再是停留在图纸上的蓝图，合肥轨道交通一号线就是合肥人的心中的“地铁” 。轨道交通一号线一下子把合肥火车站、老城区、滨湖新区串联起来，距离已不再是遥不可及的问题，因为，在这个时代没有什么比速度更激动人心了， “地铁热”终于可以在合肥楼市上演了。 2 2、新桥国际机场安置点和航站楼全面开工、新桥国际机场安置点和航站楼全面开工 备受瞩目的新桥国际机场项目有望 2009 年适时开工建设，新机场的安置点位于肥西县高刘镇长岗社居委旁边，占地 107916，建筑面积 115860，其中居住面积 108216。另外，还建有商业用房 4920，幼儿园 2724。项目总投资 1 亿元。另外，新机场最关键的工程航站楼也于 2009 年全面动工，预计明年上半年将完成主体结构工程，2012 年 2 月完成工程竣工验收，与此同时，远在 30 里以外的市区各方面也迅速启动配套设施跟进工程观点： 据调，新桥机场建成后站坪机位数将达 27 个，其中近机位 19 个，远机位 8 个，远远超过骆岗机场现有中型以上机位仅有 9 个的规模。而新桥机场将满足近期(2020 年)旅客流量 1100 万人次，货邮吞吐量 15 万吨，飞机年起降架次 11 万架次的需求；远期 2040 年旅客 4200 万人次，货邮吞吐量 58 万吨，飞机年起降架次 28 万架次的需求，远超过合肥骆岗机场年设计旅客吞吐量 150 万人次，到 2020 年，新桥机场的旅客流量将是骆岗机场的 7 倍多。7 倍现有的旅客吞吐量将是一个怎样的规模？可以预计，未来 10 年甚至更远，新机场的运行将为合肥增添多少机会，遍及金融、地产、商业、旅游、酒店、物流3 3、两大集团变合肥版、两大集团变合肥版“房企大鳄房企大鳄” 随着安徽高速地产集团的正式成立，合肥市政府打造中部房企大鳄的意图浮上了水面。7 月份，在政府的推动下，本土国有房企的重组与合并潮开始上演。7 月 8 日，合肥城建与合肥中房从资本市场开始酝酿重组；与此同时，7 月份合肥第二家房企巨无霸也已经酝酿成型，安徽高速公路总公司旗下 5 家房地产公司合并成立一家房地产集团。国资房企强强联合，合肥有望出现在全国市场上一争高下的房企大鳄。观点：如果简单地把现有合肥房企分成两类，一类是外来房企，另外一种就是本土房企，外来房企进军合肥，也有两种方式，直接过来投资开发，像万达，但这种直接登陆的模式一般风险较大，成本较高，只适合少数实力强大的开发企业；外地开发企业另外一个异地扩张的模式就是走联合之路，和本土开发企业联合起来，充分利用自身在资金、管理等方面的优势，同时积极联合本土房企资源、关系等优势，取得共赢。本土开发企业如何抗衡这种竞争？目前，业界也有一些战略战术可供参考。一个是组团，以产权为纽带，改变原来小打小闹的局面，组建房地产集团，以国有房企为主，像滨湖集团、安徽高速就是走这种方式，另外一个就是错位竞争，把鸡蛋分散在不同的篮子里，不仅在合肥开发，而且安徽三线城市、甚至四级城市和县级城市也搞开发，这样的例子也很多。4 4、合肥第一高楼国贸中心开建、合肥第一高楼国贸中心开建 共共 5757 层高层高 239239 米米 安徽第一高楼安徽国际金融贸易中心主体工程开工建设。安徽国际金融贸易中心项目毗邻安徽饭店，是一个集商业、办公、金融服务为一体的大型“城市服务综合体” ， 总投资 11 亿元，总建筑面积 22 万平方米，包含 1 幢 57 层超高层顶级写字楼、1 幢 26 层办公楼、6 层商业裙房、地下 3 层复式车库等相关配套设施，被省政府列入安徽省“861”行动计划项目，并被合肥市委、市政府列入合肥市“大建设”城市改造的重点调度项目。该项目是目前全省唯一采用钢管砼柱、型钢梁外框架、钢筋砼核心筒组合结构体系的项目，也是全省目前楼体最高的（总高度达 239 米） ，被合肥地名委命名为“安徽国际金融贸易中心” 。观点：每个城市都有自己的第一高楼，而且几乎每过几年，其第一高楼记录总被很快刷新。第一高层满足了人们对高度挑战的渴望和对天空的向往，它不仅仅是钢筋水泥、玻璃幕墙，在另外一个层面，也即寄托了一种建筑艺术和文化的积淀。今天，我们以这样的眼光来看安徽国际金融贸易中心这个未来的安徽第一高楼，心里可能会平静一点，也许终有一天它会被超越，但历史记得它曾经是合肥“大建设”的重要见证之一。二、房地产行业相关政策二、房地产行业相关政策1 1、安徽三大银行利率、安徽三大银行利率 7 7 折优惠折优惠“门槛门槛”都很低都很低 在中国工商银行给出老房贷利率 7 折优惠的“低门槛”后，在安徽的中国银行、徽商银行也透露了他们的优惠细则，市民享受 7 折优惠的门槛很低， “差不多和工商银行一模一样。 ” 老房贷利率 7 折优惠“低门槛”在安徽已渐呈燎原之势。银行业人士表示，当前态度暧昧的其他商业银行“跟进”的可能性非常大，不单单是出于市场的考虑，为了应对“天下人悠悠之口” 。观点： “救市”当下猛药。当初楼市不少专家有这样的建议，现在来看，中央这个货币政策的见效是明显的，而且事后就效果来看，非常及时。政策极大地启动了刚性需求，继刚性需求持续爆发之后，楼市强劲反弹，不仅给房地产的冬天带来春暖花开的行情，更为重要的是以房地产转变为契机，及时遏制了总体经济持续下滑的势头。2 2、合肥、合肥 0909 年城区中、小学学区将再度调整年城区中、小学学区将再度调整 确保农村地区小学适龄儿童入学率接近 100%；促进磨店职教基地建设，整合职教资源；规范教育收费行为，坚决制止乱收费行为；2009 年城区中小学布局将再作调整新年伊始，市教育局透露，2009 年教育工作“亮点”纷呈。近年来，为了均衡全市教育发展，我市已经对部分学区进行了调整。据介绍，2009 年，我市将全面推进义务教育阶段学校标准化建设，继续实施城区中小学布局调整，整合老城区中小学优质教育资源。结合新农村建设，调整农村中小学布局，撤并一批农村薄弱学校。合肥市中小学学区规划方案于 6 月 10 日公布。据悉，今年合肥市公办中小学继续严禁跨行政区招生，严格控制跨学区择校行为，市区和县城城区择校生比例控制在 5%以内。 。观点：买房就是买学区房，楼市经典不衰的营销名言“住名宅，上名校。 ”受中国传统历史文化中的熏陶，国民在择居方面无不把拥有或比邻优秀学区的环境作为极端重要的影响因素。房源附近的学区对购房者的选择起着重大的影响作用，有时甚至成为核心因素，如滨湖集团开发的“书香门第” ， “国字号”的学区承诺，一经推出，不到一月时间就销售告罄。学区资源成为众多楼盘的重要的砝码，名校周围的房产公司纷纷打出购房看学区的广告，说到底，学区房的热销背后隐藏着的是是社会教育资源的不均衡。3 3、合肥公积金最高贷款调至、合肥公积金最高贷款调至 3535 万万 合肥市住房公积金管委会对合肥市及省直目前执行的公积金贷款政策进行调整，包括将公积金贷款最高额度调高到 35 万元，职工买新房最低首付款只需两成等，其中省直公积金贷款即日起执行新政，执行期至今年 12 月 31 日。而合肥市住房公积金管理中心的贷款政策调整具体执行日期目前未公布。此次政策调整涉及到老百姓最关心的贷款最高额度、最低首付比例等。借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度由 20 万元调至 35 万元；借款人单方按规定正常缴存住房公积金的，最高贷款额度由 15 万元调至 25 万元。首付款比例则是降低，借款人购买新建住房首付款下限由之前的三成调至两成，购买二手住房首付款下限调至三成。观点：盘点 2009 年合肥楼市各项房地产调控政策，其中有关住房公积金政策的调控最为频繁。有关于简化公积金贷款手续的规定，有扩大公积金用途的规定，有提前提取公积金的规定，有商业贷款转公积金贷款的规定，这里限于篇幅，我们只选取了扩充公积金贷款上限的一条。一家房地产开发公司销售部负责人告诉记者，公积金贷款政策调整后，市民既能贷到更多钱，而且首付也降低了，对准备买房的市民来说是一大好事，一定程度上会刺激那些准备买房，但不愿用商业贷款的市民尽快下手买房，并且可以享受到切切实实的优惠。4 4、合肥出新规：城区经营性用地不准再建多层楼房、合肥出新规：城区经营性用地不准再建多层楼房 合肥市城区经营性用地将不会再建多层，多层商务或住宅楼房将成稀缺乃至绝版资源。为了让每一寸土地都得到合理、高效的利用，相关部门建立了以容积率为核心的技术指标体系，来指导工业用地和经营性用地的使用。其中，工业用地平均容积率从过去的 0.6 提高到 1.0 以上；而经营性用地平均容积率从 1.5 提高到 2.5 以上，城市规划区范围内不准建多层，要求建高层。这意味着，今后合肥城区不会再有新的多层住宅楼和商务楼，已建成和早期拿到指标在建的多层楼房将成稀缺资源。观点： 2008 年秋天，已步入土地稀缺时代的合肥，成为国家节约集约用地试点市。土地规划的核心指标的容积率的控制，使得后期的合肥城区的经营性用地不在出现多层建筑。而目前已转让的土地或者未完全开发的多层用途土地，将真正成为稀缺珍贵的资源。从土地规划来看，限制城区的多层建筑，对土地的合理、有效利用，打造节约集约用地试点城市是非常有效的方式之一。但对合肥楼市建筑物业类型将产生重大影响。将必然助推多层类型商品房的价格快速上涨，甚至别墅类型的商品房也随之飙升，同时也将改变消费目前较为严重的多层购买意向，促使小高层甚至高层成为市场主要供应类型和消费购置方向。从房地产长期发展和中国国情来看，土地永远是稀缺资源，而城区作为优质居住资源，小高层或者高层会促使土地得到高效利用，且也能使得更多的民众享受城区的商业配套和便利。第二部分第二部分 土地市场土地市场1 1、20092009 年度合肥（含三县）土地市场表现高度繁荣年度合肥（含三县）土地市场表现高度繁荣2009 年合肥土地交易表现出极高的繁荣度，全年共计成交 95 宗地块，成交面积为 6972.9亩，折合成共计 464.86 万，平均成交价格为 271.5 万/亩，成交总金额高达 189.32 亿元，土地规划建筑面积为 1297.83 万，为 2010 年和 2011 年的楼市供应量打下坚实的基础，2009 年换算成地面价为 4072.6 元/，楼面价为 1458.8 元/。从 2009 年的土地推售效果来看，合肥土地交易含金量极高，区域搭配、地块大小配比、新区和旧城改造配比和明星优质地块等方面都表现出很高的成功性；另外从逐月的土地推售来看，依据土地需求程度合理推出地块，为土地的较高价值的成功转让打下基础。2 2、20092009 年年 5 5 月和月和 1010 月成为土地交易高峰月月成为土地交易高峰月合肥土地转让在月度表现出很不均衡，在 5 月和 10 月出现两个明显的高峰月。2009 年经过前 5 个月楼市高速回暖，成交量的急速攀升，楼市无论是绝对成交量还是后市的走高趋势，促使开发企业拿地的积极性和条件成熟，也使得合肥土地市场的交易活跃度明显提升。2009 年 5 月达到本年度的第一个高峰期，是土地成交量最高的月度，共计成交 22 宗土地，成交面积为 1610.9亩；还展示出新的特征，即产生 2009 年第一个“地王”，为合肥土地市场的高成交量和明显地块的成功转让都起到“催化”作用。2009 年 10 月份又是合肥土地交易市场表现出的第二高峰月，该月成交 13 宗地块，成交面积为 1203.8 亩，仅次于 5 月份，但 10 月份表现出高成交量和高土地成本的双高特征，也是2009 年土地竞拍最为激烈的月度。在刚性需求和楼市相关优惠政策的双重促进下，使得合肥楼市成交量转入高速通道；自 6 月份后，在投资性置业入市和楼市惯性推动，更是每个月都突破万套大关，成交均价也逐月刷高，高成交量和高房价双高市场表现；在售楼盘的可售量逐月递减，已经降至历史的低点，开发企业的土地可供开发的土地储备量降低，拿地的紧迫性提高。楼市销售行情高度繁荣现实、对后市高期望值、开发企业拿地迫切和企业资金回笼充分四个方面促使合肥土地交易市场的成功。3 3、合肥土地成本上升明显、合肥土地成本上升明显 上涨近上涨近 1 1 倍倍2009 年是近几年合肥土地成本上涨最为明显的年度。在合肥（含三县）2009 年 1 月的土地楼面均价为 918.1 元/最低值，而在 9 月份土地楼面均价高达 2560.0 元/的最高值；尤其从上半年合肥土地平均楼面价维持在 1000 元/上下波动，而下半年合肥土地的平均楼面价窜升至2000 元/上下波动，相比上半年上涨 1 倍左右。合肥经过 3 年大建设，使得合肥土地质量出现极大的提升；合肥楼市房价的快速攀升，带来的较高的预期值；开发企业集中紧迫拿地，三个方面促使合肥土地成本的翻番的上涨。 4 4、土地推售策略优异、土地推售策略优异2009 年土地相关管理部门土地收储和推售方面策略性优异，不仅出色完成土地推售量，而且从土地转让的实际成效来看也表现优秀，均达到预期成果。首先，明星地块的高价成功转让，如美菱冰箱厂地块、荣事达洗衣厂地块、滨湖超大面积捆绑地块、政务区低密度地块、翡翠湖地块、众多旧城改造地块等均以较高溢价率成功转让；其次，老城区地块和滨湖、经开、政务等新城地块以合理的配比转让相当成功；再次，明星地块转让后的开工和规划基本上都能按时按质的进行；还有，关注度极高的地块，也以预期性的成交，既达到土地的经济收益目标，同时又达到了社会效应，合肥城市规划目标得以体现；最后，全国知名开发企业积极加入，合肥土地竞拍的行列，且大多数企业最终都拿到满意的地块。知名开发企业进驻合肥楼市市场，为合肥房地产行业的进一步高质量快速发展，带来积极的促进效应。5 5、滨湖成为合肥土地推售最成功的区域、滨湖成为合肥土地推售最成功的区域2009 年滨湖新区成为合肥市各区域土地转让最大的区域，本年度共计出让了 22 宗，成交面积高达 2164.1 亩，占年度转让土地总量的 3 成以上，达 31.0%，且也保持极高的转让成功率。包河和蜀山 2009 年土地转让均为 12 宗地块，转让面积分别为 690.6 亩和 507.1 亩，位列成交量的前三甲。 6 6、合肥土地地王回顾、合肥土地地王回顾1 1）、单次成交面积最大）、单次成交面积最大BHF-1-1、BHF-2-1、BHF-2-2、BHF-3、BHF-4-1 和 BHF-4-2 六宗土地捆绑地块，共计 721.7亩，折算 481135.7，被仰智慧以个人名义摘牌，成为 2009 年土地单次转让最大面积； 2 2）、单价和地面价）、单价和地面价“地王地王”位于明光路和胜利路交口的 E0912 地块，以 2274 万元/被合肥荣昌房地产开发有限公司竞得，该宗地块的成功转让创造合肥土地市场的单价地王，同时又以 34109.8 元/的创造了地面价地王双记录；3 3）、楼面价）、楼面价“地王地王”徽山路和祁门路交口的 S0910 被中国石油天然气股份有限公司以 13889.9 元/的楼面价，成为 2009 年合肥土地的楼面价“地王”；宿松路的 S0912 地块被合肥常青商贸服务有限公司以7290.0 元/的楼面价竞得，成为第二高楼面价。4 4）、成交总金额）、成交总金额“地王地王”经开区的繁华大道和云外路交口的 HJQ070 地块，被浙江绿城集团有限公司以 26.00 亿元的总成交金额竞得，创造 2009 年合肥土地交易的总价“地王”。5 5） 、20092009 年年“明星明星”地块转让表地块转让表地块编号地块编号地块坐落地块坐落地块面积地块面积（亩）（亩）成交价成交价（万元（万元/ /亩）亩）地面价（元地面价（元/）成交总价（万成交总价（万元）元）建筑面积建筑面积（）楼面价楼面价竞得单位竞得单位HJQ070繁华大道与云外路交口500.15207800260031.26667503900浙江绿城集团有限公司BHF-1-1-4-2广西路以东、庐州大道以西721.7213.63203.6154137.114708741047.9个人WQTB-034政务翡翠路南二环路2115127680108032211001.15120上海绿地集团合肥置业有限公司E0907包河芜湖路166.26159225102194.6553902.81845大连万达商业地与马鞍山路产有限公司W0914望江路与谱山路交口82.395314294.978431.9246901.23176.7安徽优德置业发展有限公司W0904长江西路与肥西路交口54.16831024536950.3180333.32046安徽梅园投资置业有限公司E0912明光路与胜利路交口9.41227434109.821398.360224.33553.1合肥荣昌房地产开发有限责任公司N0909桐城路与庐江路交口19.1161324194.930840.680304.43840.5安徽德嘉置业有限公司E0905长江东大街69.2330.54957.522883.81938721180.4华润置地（合肥）有限公司S0911宁国路与青年路交口65.271510724.946625.2108683.94290安徽益力商贸集团有限责任公司一、一、20092009 年合肥（含三县）土地成交综述年合肥（含三县）土地成交综述2009 年合肥（含三县）土地共计成交 95 宗，成交面积高达 6972.9 亩，折合成 464.86 万，成交总金额高达 189.32 亿元，成交土地规划建筑面积累计为 1297.83 万，平均单亩价格为271.5 万元/亩，平均地面价为 2140.9 元/，平均楼面价为 1458.8 元/。二、二、20092009 年合肥土地成交月度走势年合肥土地成交月度走势 1 1、成交宗数月度走势、成交宗数月度走势2009 年合肥（含三县）土地共计成交了 95 宗地块，地块成交较为活跃。从 2009 年度的成交宗数月度走势来看，出现两个成交高峰期，在 5 月和 10 月份达到两个成交高峰月。2 2、成交面积月度走势、成交面积月度走势2009 年合肥（含三县）土地成交亩数为 6972.9 亩，折算为 464.86 万。从土地的成交面积的月度走势来看，合肥土地成交月度的均衡度较低，月度间的差距极大，走势不稳定。2009年合肥土地需求旺盛，推售交易成功率极高，故本年度的成交面积主要由相关政府的推售量决定。 3 3、成交价格月度走势、成交价格月度走势2009 年合肥（含三县）土地成交地面价年度平均为 4073 元/，同时从地面价月度走势来看，该市的成交地面价走势波动较大。其中 11 月份受黄潜望板块 W0914（望江路与潜山路交口东北角）和包河 S0911（宁国路与青年路交口东北角）两宗高成交地面价超过 10000 元以上的拉升，使得该月以 7268 元/的高水平高居首位；2009 年合肥（含三县）土地成交楼面价平均为 1459 元/，相对土地成交地面价而言，楼面价的月度走势较为稳定，月度间的差距较小。其中 9 月份受政务新区低密度地块 ZWQTB-034（政务区、翡翠路西，南二环路南）楼面价高为 5120.0 元/和高新区 SXH-1（高新区、玉兰大道与习友路交口西北角）楼面价为 3968.2 元/的拉升，使得该月土地成交平均楼面价以2560 元/的高水平创造最高记录。 4 4、成交总金额月度走势、成交总金额月度走势合肥（含三县）2009 年全年土地成交总金额累计高达 189.32 亿元，创造合肥土地经济收益最高的记录。从全年度月度走势来看，受月度成交高峰月的左右，使得 5 月和 10 月成交总金额也达到峰值，其中虽然 10 月份的土地成交面积比 5 月份少 407.1 亩，但由于合肥土地成本的快速攀升，成交价格的持续上涨，使得合肥 10 月份土地成交总金额反而比 5 月多出 8.76 亿元，也反应出合肥土地成本的上涨速度极快。 5 5、土地规划建筑面积月度走势、土地规划建筑面积月度走势2009 年成交土地规划建筑面积累计高达 1297.83 万，也创造合肥年度最高记录，反应出合肥楼市后市供应量潜力极大。其中 5 月份由于土地成交面积最高记录，导致该月土地规划建筑面积也以 296.7 万的数值高居首位；值得关注的是 6 月份土地成交面积虽然小于 10 月份，但是由于地块的容积率较大，促使 6 月份的成交土地规划建筑面积反超 10 月份，成为第二高的月度。三、三、20092009 年合肥土地成交区域构成年合肥土地成交区域构成1 1、成交宗数区域构成、成交宗数区域构成合肥土地成交宗数为 95 套，且所有区域均有土地成交记录。滨湖新区土地成交宗数高达 22宗，占全市总宗数比重为 23%，将近 1/4，成为土地成交最高的区域；包河和蜀山 2009 年成交宗数同为 12 宗，占总量的 13%；肥东和瑶海两区成交宗数分别为 11 宗，占总量的 12%；庐阳成交宗数为 9 宗，占总量的 9%；经开区为 6 宗，占全市的 6%；政务成交宗数为 5 宗，占总量的 5%；高新区为 4 宗，占总量为 4%；肥西仅为 2 宗，占总量的 2%；而新站仅成交 1 宗地块，成为全市各区成交土地宗数最少的区域。2 2、成交面积区域结构、成交面积区域结构2009 年合肥地区土地累计成交 6972.9 亩，折算 464.86 万。滨湖以 2164 亩，144.3 万的土地成交面积高居区域之首，占全市总量的 31.0%；肥东则是以 994 亩，66.3 万位列次席，占总量的 14.3%。经开区则是以单宗大面积的作用，以 734 亩，49.0 万，位居三甲，占总量的10.5%。3 3、成交价格区域对比、成交价格区域对比2009 年合肥（含三县）土地成交平均价格为 272 万元/亩，合肥土地价格明显出现上涨。新站全年仅成交 1 宗地块，以 520 万元/亩的单亩价格，高居区域价格之首；蜀山、瑶海、经开和政务四区域的土地成交价格均超过 400 万元/亩，构成中坚集团；高新和庐阳以 300 万元/亩，处于第二集团；包河和肥西两区成交价格也超过平均价格；肥东和滨湖两个区域是合肥各个区域的土地成交量最高的两个区域，而成交单价处于后两位，拉低全市平均价格；说明合肥市区的土地价格上涨速度较快。4 4、成交总金额区域对比、成交总金额区域对比2009 年合肥（含三县）土地成交总金额累计高达 189.32 亿元，创造合肥土地成交总金额的最高记录。滨湖虽然转让价格较低，但以其极高的转让量，使得该区成交总金额高达 30.9 亿元，独占鳌头；经开区则是在成交量和成交价格双高的作用，也促使该区土地成交总金额高达 30.2亿元，以微弱的劣势落后滨湖区，成为第二高的区域；蜀山和瑶海两区土地成交总金额也超过20 亿元以上；包河、政务、肥东、高新和庐阳 5 区成交总金额处于 10-20 亿元之间，构成中间集团；肥西和新站两个区以成交量和成交价格双低影响，总金额位列最后两名。5 5、成交成本区域对比、成交成本区域对比2009 年合肥（含三县）年度成交土地平均地面价高达为 4073 元/。其中新站虽仅成交 1宗地块，但以 7800 元/的地面价高居区域之首；蜀山则是以高成交价格居多，平均地面价高达6993 元/，仅次于新站区，成为地面价第二高的区域；瑶海、经开和政务三区地面价都超过6000 元/，分列 3-5 名；高新、庐阳、包河、肥西、肥东和滨湖以此位居 6-11 名；2009 年合肥（含三县）年度成交土地平均楼面价为 1459 元/。其中高新区虽然地面价处于中等，但该区的容积率较低，使得该区的楼面价高达 2816 元/，成为全市各个区域土地成本最高的区域；经开区在翡翠湖的高价地块成交后，使得该区的平均楼面价窜升至次席，高新和经开也是全市楼面价超过 2000 元大关的两个区域；6 6、土地规划面积区域对比、土地规划面积区域对比2009 年合肥（含三县）年度成交土地规划建筑面积累计高达 1297.83 万，反应合肥楼市后续供应潜力强。其中滨湖新区以 378.2 万的规划建筑面积高居区域之首，占总量的 29%，将近 3 成；肥东以 151.8 万，占总量比重为 12%，瑶海也以 133.0 万，比重为 10%，蜀山以129.8 万，比重也为 10%，均超过 1 成以上；经开和包河成交土地规划建筑面积，分别为113.2 万和 119.5 万，两区都占总量的 9%；政务和庐阳占总量的比重都为 7%；肥西以 31.5万规划建筑面积，占总量的 2%；新站则是以 7.9 万规划建筑面积，仅占总量的 1%。第三部分第三部分 20092009 年合肥住宅市场篇年合肥住宅市场篇一、一、20092009 年住宅市场总体表现年住宅市场总体表现第一、2009 年合肥住宅销售创造辉煌 合肥楼市在 2009 年取得了极度令人关注的优秀业绩，住宅年度销售套数高达 116028 套，销售面积更是高达 1133.73 万，创造合肥住宅市场销售的最高记录。2009 年的合肥楼市也在人们的议论声中走过这不平凡的一年，楼市真正实现了从谷底跃至高峰的大跨越。 从 2008 年下半年度的低谷开始，经历 2009 年年初针对房地产行业一系列相关政策的推动下，合肥楼市年初就现实出强劲的反弹迹象，一路高歌猛进，月月飘红，呈现逐月刷高记录走势，迅速从低位攀升至高位运行，且历时之长、数值之高均为合肥楼市有史以来难得一遇时期；同时合肥楼市市场对国家宏观政策调整的反应速度也领先全国其他城市，高速通道高数量运行持续时间长、过程波动小均居全国前列。可以说 2009 年合肥楼市奠定了在全国房产市场的前列地位，也为中国二三线城市的房地产行业的发展贡献了力量，同时也标志着中国二三线城市房地产行业的黄金时机来临。 第二、2009 年合肥楼市供需长时间维持高旺盛 2009 年合肥楼市可以说是长达一年的供需两旺走势。 2009 年合肥住宅市场除去 1 月份供应套数为 5900 套，供应面积为 49.2 万，供应量超过销售量，表现为供大于求外，从 2 月份开始到 12 月，每个月的销售量均大于供应量，长达 11 个月住宅市场表现为供小于求的市场走势；2009 年合肥住宅销售套数为 116028 套，而供应累计套数仅为 91741 套，年度累积量也表现出供小于求的局面，反应出合肥楼市市场置业需求都表现出极为旺盛。 另外一方面，从供求两方面的绝对数据来看，也反应出合肥楼市在 2009 年的高繁荣市场行情。2009 年 1 月销售套数为 4743 套，供应套数为 638 套，该月供求双方的数据不高；从 2 月份至 6 月份，合肥住宅销售套数都维持在 80009000 套之间；从 7 月份开始，合肥住宅市场连续 6 个月销售套数破万套，供应量也为维持在 10000 套左右。 无论从合肥住宅市场的供求的走势，还是供求双方的绝对数值来看，合肥楼市都表现长时间的高度繁荣房产局面。 第三、2009 年合肥住宅价格上涨了 1206.5 元/ 为历年之最 2009 年合肥楼市住宅成交均价平均为 4388.0 元/，是合肥住宅年度成交平均价格首次超过 4000 元大关，创造合肥价格最高纪录。2009 年 1 月份住宅价格为 3958.3 元/，而到 2009 年最后一个月的住宅价格则上涨至 5164.8 元/，以极快的涨价速度攀升至 5000 元以上，相比 1 月份，合肥住宅成交价格上涨了 1206.5 元/，涨幅 30.5%，超过 3 成，创造合肥住宅成交价格年度涨幅的最高记录。 2009 年合肥楼市无论是最后的价格绝对数值还是年度涨幅均创造最高记录，说明本年度合肥楼市火爆的市场交易行情。 2009 年年初房贷优惠利率和首付两成，撬动市场置业需求，极大促进销售达成率；楼盘为了完成销售任务和资金回笼，适时地推出大幅度的优惠营销策略，使得 1-4 月份合肥住宅成交价格基本保持稳定，维持在 4000 元/左右，未出现明显的涨幅。从 5 月份开始，合肥房产市场行情明显转让高速通道后，需求变现力量加强后，楼盘营销策略悄然发生变化，从原先的追求走量，快速去化库存，回笼资金策略，转为以利润率为首要策略的营销策略，使得合肥住宅成交价格上涨速度明显加快，逐月以百元以上的涨幅攀升；7、8 和 9 月份中由于政府团购、集资房和经济适用房成交放量，导致合肥住宅成交价格出现小幅的波动；10 月份后的三个月，由于库存量去化充分，可售量不高，楼盘有意识的放缓销售力度，加上豪宅等高价楼盘的大量入市，使得合肥价格出现前所未有的急速上涨，最终冲破 5000 元大关。 第四、2009 年合肥楼市以“破规律”为常规 2009 年合肥楼市成交走势，屡次冲破预期，以“破规律”为常规。首先在高量基础上，还能一路向上攀升，最终出现 6 个月销售套数破万的罕见现象，过程未出现明显的波动，季节性因素基本为产生作用；其次“金三银四”和“金九银十”销售量占全年总销量的比重发生重大变化，从常规的高比例变成 2009 年度较低比重；最后 11 月份以 14480 套成为 2009 年住宅成交量最高月度。 第五、自住需求、投资需求、外来投机需求组合市场需求助推合肥楼市 2009 年合肥楼市是自主需求、投资需求和外来投机需求三股力量助推高量运行。1-5 月是自主需求成为合肥楼市置业的主力军，也是合肥楼市能在全国范围中，率先回暖的重要原因；5 月份后，投资需求明显占居上风，较为顺利地接过接力棒，继续促使合肥楼市在高速通道里快速发展；10 月份后，在投资需求和外来投机需求（安徽省内和外省份）的双股力量推动，使得合肥楼市打破淡旺季的季节性变化，支撑合肥楼市成交量延续高位运行，另外最重要的是促使合肥楼市价格出现高速攀升的内在力量。第六、宽松信贷政策为 2009 年合肥楼市量价齐创记录奠定基石 宽松的银行信贷政策，是促使楼市年初回暖，随后出现飙升的最重要的基石。首套住房的两成首付，使得绝大数的自住性的刚性需求，实现实际达成的置业需求，从潜在置业需求转变成准客户需求，并且迅速入市购置，撬动楼市的观望坚冰；二套住房的投资性需求也能因为置业成本和门槛的大大降低，更是推动楼市的长时间持续高位繁荣。 第七、2009 年楼盘业绩“百家争鸣”合肥楼市在 2009 年还表现出一个显著特征，各个区域众多楼盘销售业绩均为优秀，销售分布极为广泛。合肥 2009 年有住宅销售记录的楼盘累计有413 个；主销楼盘也分布较为广泛，众多楼盘销售都表现出高度的达成率，库存去化效果非常优异，楼盘呈现出“百家争鸣”的景象。 第八、2009 年合肥楼市房屋产品分化特征明显 2009 年尤其是下半年合肥楼市市场的产品市场分化明显，在售楼盘产品供应细分市场针对性较为明显，也均取得优秀的销售业绩，为合肥楼市产品试产细分也贡献了重要力量，也为合肥房屋不同等级产品开发奠定了坚实的市场消化基础。从 2009 年土地转让规划用途和 10 月份后的豪宅等高档住宅销售行情来看，合肥本年度一改以往差异性不大的产品供应，促使开发企业在土地开发伊始，产品的市场定位，为市场供给更多种类的产品，以满足不同人群的需求。 第九、2009 年是合肥房企蜕变过程 2009 年合肥土地交易市场，全国性知名房企、住宅商办顶级开发企业的争相拿地，进驻合肥房产市场，表现出合肥楼市极高的市场价值。在知名房企的进驻合肥市场的同时，也对合肥本地和以进驻合肥的房企都产生重要的影响，对合肥房地产市场格局也产生深远的影响。对合肥房产产品的细分、行业的升级等方面都产生积极的促进作用，对大大地推动合肥房产市场的透明度建设，对产品规划、建筑质量、尤其是物业等后期顽疾的解决都产生积极的改善作用，促使合肥房企的蜕变，也对合肥房地产行业在追求速度的同时，也提升质量的提升。 第十、2009 年合肥房地产行业处于历史最佳机遇 合肥 2009 年楼市的销售量和价格方面都取得了令人骄傲的成绩，市场环境也得到了极大的发展；合肥 3 年大建设成绩显著，基础设施配套完备，使得土地价值得到极大的提升，也使居住条件得到提升，提升房屋的价值；二三线房屋价格还处于上升期，房地产发展空间宽广；合肥也正处于商业中心更新换代、新老城建设的黄金时期，消费需求旺盛的时期；综合各种原因，反应出合肥房地产行业处于历史最佳的发展机遇。第十一、政策性分水岭“正在渐显” 随着楼市政策执行期限的结束，房价的热烧不退，相关部门不间断的出台，抑制投机性置业需求，对合肥楼市产生的影响也正在显现。从目前来看，相关管理部门对房产行业政策的出台保持谨慎的态度，既要抑制楼市的泡沫尤其是房价不断高速上涨走势，又要维持稳定，保持宏观经济的快速健康发展，故此房产政策将必然从抑制投资需求方面开始，特别是二套房将是首要抑制的方面，而首次置业等需求将会得到妥善的保护。 国家宏观经济的刚刚开始快速反弹，房地产行业也是经济复苏的重要贡献力量，相关部门不会出台严厉政策来抑制房地产行业，而是在 2010 年还将以现有政策为主，从国家经济工作会议的结果来看，银行信贷额还将保持 2009 年的数额，不会出现明显的减少，这对房地产行业来说是一个大层面的好消息，但是同时注意相关政府会针对房产泡沫和经济膨胀将会出台局部的重要举措。二、二、20092009 年合肥住宅供求关系年合肥住宅供求关系类别类别新增套数新增套数销售套数销售套数套数供求比套数供求比新增面积（万新增面积（万）销售面积（万销售面积（万）面积供求比面积供求比住宅917411160280.79878.41133.70.79数据来源：安房网房地产研究中心数据库2009 年合肥住宅供应新增套数为 91741 套， 销售套数为 116028 套， 套数供求关系比为0.79，即 1：1.26；住宅供应新增量面积为 878.4 万，销售面积为 1133.7 万，面积供求关系比为 0.79，即 1：1.29；套数和面积供求关系都依然呈现供不应求的态势，反应出合肥楼市在 2009 年市场需求旺盛，同时从两项指标的高数值来看，更是反应出合肥楼市的供需两旺局面。三、三、20092009 年合肥楼市住宅成交量年合肥楼市住宅成交量 1 1、住宅区域成交量、住宅区域成交量2009年合肥住宅销售套数区域结构滨湖, 29845, 26%蜀山, 21384, 18%庐阳, 11592, 10%包河, 15011, 13%瑶海, 9023, 8%高新, 2324, 2%经开, 7057, 6%政务, 9194, 8%新站, 10598, 9%2009年合肥住宅销售面积区域结构滨湖, 300.4, 27%蜀山, 202.6, 18%庐阳, 112.7, 10%包河, 143.4, 13%瑶海, 84.3, 7%高新, 25, 2%经开, 68.8, 6%政务, 93.2, 8%新站, 103.3, 9%数据来源：安房网房地产研究中心数据库 滨湖销售独领风骚 2009 年合肥住宅累计销售套数高达 116028 套，滨湖新区住宅销售套数为 29845 套，占全市总量的 26%； 蜀山住宅销售套数为 21384 套， 占全市总量的 18%， 该两区也是销售套数破20000 套的区域，两个区域成为合肥住宅市场的主要贡献区域，两区销售套数占全市的比重超过4 成，高达 44%。 2009 年合肥住宅累计销售面积高达 1133.7 万，从成交面积分布来看，滨湖依然高居各区域之首，以 300.4 万，遥遥领先其他区域，占总量的 27%；蜀山以 202.6 万，位列次席，占总量的 18%，两区合计销售面积占全市总量的 45%。2 2、住宅成交量走势、住宅成交量走势数据来源：安房网房地产研究中心数据库2009 年合肥住宅 1-12 月住宅共计销售 116028 套，成交面积为 1133.7 万，年度销售总量惊人，创造合肥住宅年度销售最高记录。合肥住宅销售套数连续 6 个月突破万套和成交面积过 100 万，连续的高位强势走向，为合肥 2009 年年度房地产市场的持续繁荣奠定坚实的基础。 2009 年前 11 个月，合肥楼市住宅成交量除了极个别月度波动外，逐月呈现上涨走势，其中最近几个月来看，越至年底，住宅成交量上升坡度明显抬升，销售成绩屡创新高；12 月份由于供应量的急速回落，加上住宅价格门槛抬升至较高程度，加上年度房产政策的陆续出台或期待中，促使消费需求的观望气氛增强，市场实际置业达成率有所减弱，促使 12 月份住宅成交量环比出现下降。三、三、20092009 年合肥住宅成交均价年合肥住宅成交均价 1 1、20092009 年住宅区域成交均价对比年住宅区域成交均价对比4156474040624665443544793893490141494388010002000300040005000滨湖蜀山庐阳包河瑶海 高新经开政务新站全市2009年合肥住宅均价区域成交对比 数据来源：安房网房地产研究中心数据库 政务窜升至价格榜首位 2009 年合肥住宅成交价格平均为 4388.0 元/，政务区在售楼盘价格的抬升和新开豪宅的拉动，使得该区域的住宅成交价格得到极大的上涨，2009 年全年该区的住在成交价格高达 4901.0 元/，遥遥领先其他区域，成为各个区域价格最高的区域；蜀山和包河以其成熟地理位置和配套，分别以 4740.0 元/和 4665.0 元/，紧随其后，位列二三位；其中滨湖在下半年的高价成交拉动作用下，使得该区的住宅价格反超经开、庐阳和新站，位列全市 9 大区域中的第 6 位；庐阳 2009 年住宅成交为 4062 元/，主要受政府集资房的大量低价拉低作用下，使得该区的价格倒数第二位。 2009 年合肥住宅均价逐月走高走势 2009 年合肥住宅年度成交均价为 4388.0 元/， 是合肥住宅年度均价首次冲破 4000 元大关，创造价格的最高记录。 从年度走势图可以清晰地看出，合肥在 12 个月的周期中，合肥住宅销售均价基本呈现逐月上涨走势，尤其是最近 3 个月，合肥楼市在豪宅等高档楼盘成交比重显著增加的背景下，使得合肥住宅月度成交均价的上涨速度明显加快，最终在 12 月份冲破 5000 元大关；从 1 月份住宅均价仅为 3958.0 元/，上涨至 12 月份的 5165.0 元/，全年涨幅超过 1000 元以上，高达1206.5 元/，年度涨幅也创造历史最高记录。四、四、20092009 年合肥住宅成交总金额年合肥住宅成交总金额 1 1、20092009 年合肥住宅成交总金额区域分布年合肥住宅成交总金额区域分布124.99666.945.837.411.226.845.742.9020406080100120140滨湖蜀山庐阳包河瑶海高新经开政务新站2009年合肥住宅成交总额区域对比 数据来源：安房网房地产研究中心数据库 滨湖成交总金额以绝对优势占居榜首 2009 年合肥住宅成交总金额累计高达 497.45 亿元，也创造合肥楼市回笼资金之最。滨湖以其极高的成交量，使得全年累计成交总金额高达 124.9 亿元，占总量的 25.1%，超过 1/4；蜀山以其高成交量和高成交价格的双高作用，使得该区年度累计成交总金额为 96.0 亿元，占总量的19.3%， 将近 2 成； 包河以其高成交价格， 累计成交成交总金额为 66.9 亿元， 占全市总量的13.5%；庐阳和政务的累计成交总金额为 45.8 亿元和 45.7 亿元，占总量的比重同为 9.2%；新站累计成交总金额为 42.9 亿元，占总量的 8.6%；瑶海、经开和高新区全年住宅累计销售总金额分别为 37.4 亿元、26.8 亿元和 11.2 亿元，占全市的比重为 7.5%、5.4%和 2.2%。2 2、20092009 年合肥住宅成交总金额月度走势年合肥住宅成交总金额月度走势2 20 00 09 9年年合合肥肥住住宅宅成成交交金金额额月月度度走走势势图图（亿亿元元）13.660.367.654.148.848.547.538.134.633.333.417.7010203040506070801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月数据来源：安房网房地产研究中心数据库2009 年合肥住宅成交总金额累计高达 497.5 亿元， 也创造合肥住宅成交总金额的最高记录。住宅成交总金额总体呈现急速上升趋势，自 4 月份开始逐月打破上月的创造的最高纪录。尤其是值得关注的是，9、10 和 11 月，住宅成交总金额的上升坡度明显提升，接近直线型的上升， 12 月份由于成交量的环比出现大幅度的下降，使得成交总金额环比也出现下降。五、五、20092009 年合肥住宅新增量年合肥住宅新增量 1 1、20092009 年合肥住宅新增量区域分布年合肥住宅新增量区域分布2 20 00 09 9年年合合肥肥住住宅宅新新增增套套数数区区域域结结构构图图新站, 7069, 8%政务, 8259, 9%经开, 7156, 8%高新, 1045, 1%瑶海, 6057, 7%包河, 10655, 12%庐阳, 10061, 11%蜀山, 16119, 17%滨湖, 25320, 27%数据来源：安房网房地产研究中心数据库2009 年合肥住宅新增量累计为 91741 套，累计新增面积 878.4 万。各个区域新增量基本与销售量保持一致。滨湖全年住宅新增套数为 25320 套和新增面积为 254.6 万，占全市总量的比重分别为 27%和 29%； 蜀山住宅新增套数 16119 套和