个人购房借款合同纠纷 - 华东政法大学

“假按揭”套贷合同解除的法律后果析中国工商银行北京某支行诉吴某等借款合同案【本案聚焦】本案个人购房借款合同的性质是借款合同，还是名为购房借款实为假按揭套贷合同？如果是套贷合同，那么合同的实际主体是谁？合同的效力如何？解除套贷合同的法律后果是什么？【案情简介 案例改编自：北京市第一中级人民法院（2009）一中民终字第953号民事判决书。.】原告：中国工商银行北京某支行被告一：吴某被告二：北京某房地产公司2002年2月26日，被告吴某因购房向原告申请个人住房贷款。3月21日，吴某与原告、被告北京某房地产公司（保证人）签订个人购房借款合同。合同约定，原告根据吴某的申请，经审查同意向吴某发放个人住房贷款157万元，贷款用于购买坐落于北京市朝阳区某路住房，吴某不得以任何理由将贷款挪作他用，实际放款日与到期日以借款借据为准。吴某不可撤销的授权原告在本合同担保生效后，以吴某购房款的名义将贷款一次划入售房者北京某房地产公司在原告处开立的账户，原告有权监督贷款的使用。原告与吴某双方商定，自贷款发放次月起，吴某按等额本息还款法按月归还贷款。吴某如未按约定的时间还款，原告将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.1的罚息。吴某不按期偿还贷款利息时，原告对吴某未支付的利息计收复利。吴某违反本合同借贷条款中的任何条款、吴某连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同提前到期，并要求吴某在规定期限内清偿部分或全部贷款本息。原告和吴某双方任何一方需变更合同借贷条款，均需书面通知对方，经双方协商一致，达成书面意见，同时征得担保人书面同意后方可变更，本合同另有约定的除外。保证人自愿为吴某提供连带责任保证，在吴某没有按照合同约定履行还款义务时，保证人承诺按原告要求履行还款义务，或对吴某所购的房产进行回购；保证责任的范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用；保证期限为吴某不履行债务之日起两年。3月25日，原告将157万元划入被告北京某房地产公司账户。原告提交的户名为吴某的还款明细记载，该户自2006年11月25日开始未按期还款，截止到2006年11月28日尚欠贷款本金余额133万元及利息5000元。此时系争房屋已撤销预售，但未登记在吴某名下。原告诉至法院，要求解除其与吴某签订的个人购房借款合同、吴某向原告支付借款本金133万元及利息5000元并支付上述贷款本金自2006年11月29日起至实际给付之日止的利息、北京某房地产公司对上述款项承担连带清偿责任。一审法院认为，原告、吴某和北京某房地产公司签订的个人住房借款合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约发放了全部贷款，全面履行了合同义务。而吴某连续多期未按合同约定还款，北京某房地产公司亦未按合同约定履行保证义务，致使原告无法实现其订立合同之目的，构成根本违约，现原告要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。吴某未实际占有房屋亦不是房屋产权人。北京某房地产公司既是开发商又是保证人，其以吴某的名义套取银行按揭贷款并从中获取利益，据此可以认定北京某房地产公司是该笔借款的实际使用人，故北京某房地产公司应承担向原告归还借款本息的责任。吴某并无购房意愿，仍为北京某房地产公司提供身份证明并与原告签订借款合同的行为存在过错，并给原告造成损失，对此吴某应承担相应的赔偿责任。据此，依照中华人民共和国合同法第8条、第60条第1款、第94条第(四)项、第107条、第196条，中华人民共和国民事诉讼法第130条之规定，判决如下：一、解除中国工商银行北京某支行与吴某、北京某房地产公司签订的个人购房借款合同；二、北京某房地产公司应于本判决生效之日起7日内偿还中国工商银行北京某支行贷款本金余额人民币133万及利息5000元；三、北京某房地产公司应于本判决生效之日起7日内支付中国工商银行北京某支行借款本金为133万的相关利息(自2006年11月29日起至本判决生效之日止，按借款合同约定执行；自本判决生效之次日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算)；四、吴某对北京某房地产公司不能向中国工商银行北京某支行偿还部分承担8%的赔偿责任；五、驳回中国工商银行北京某支行的其他诉讼请求。 原告不服一审判决，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。【法理分析】一、假按揭套贷合同的认定“假按揭”是指开发商出于套取银行资金的目的，假借他人名义签订房地产买卖合同并向银行办理按揭贷款。 张剑光、邓峥波著：银行法律疑难问题解析，中国金融出版社2008年版，第37页。所谓套贷，即虚构交易套取银行贷款，通常是指房屋所有人为获取银行贷款，虚构与名义买受人之间的房屋交易，通过名义买受人向银行申请购房抵押贷款的形式获得银行贷款供自己使用。 黄鑫著：套贷合同的认定及法律后果，载人民司法2010年第2期。为了获取银行资金，开发商通常利用其员工或亲朋好友的名义与其签订购房合同，然后向银行办理按揭贷款，套取自己归自己使用。这类合同的履行通常具有以下三个特征：首先，开发商与名义购买人的购房合同是虚假的，双方甚至不会办理过户手续，即使办理过户手续，房产证通常也由开发商负责保管；其次，开发商一般负责按期归还贷款；最后，房屋一般仍然由开发商实际控制，名义购买人通常不实际居住房屋。本案中，吴某向中国工商银行北京某支行申请个人住房贷款，但是最后吴某与开发商北京某房地产公司之间的房屋预售被撤销，房屋没有实际过户到吴某名下，银行贷款的实际使用人是北京某房地产公司，北京某房地产公司是为了套取银行资金，虚构与其员工吴某的房屋预售合同，从而通过吴某向银行申请贷款。显然，本案中的个人住房借款合同属于套贷合同，而不是一般的借款合同，合同的真正主体为中国工商银行北京某支行与北京某房地产公司。二、套贷合同的效力（一）合同的效力合同的效力是指法律赋予依法成立的合同对当事人各方以及第三人的法律拘束力。 郭明瑞主编：合同法学，复旦大学出版社2005年版，第69页。合同的效力通常分为有效合同、无效合同、效力待定的合同和可撤销合同。合同成立后具备合同生效要件即成为有效合同；如果不符合有效要件，当事人意思表示不真实即重大误解、欺诈、胁迫、乘人之危等情形下的合同即为可撤销合同；如果当事人不适格如无民事行为能力人其签订的合同即为效力待定的合同，效力待定的合同的效力取决于第三人的追认或者相对方的撤销；如果合同违反法律的规定如损害公共利益、恶意串通等即为无效合同，无效合同自始无效。（二）可撤销合同可撤销合同又称可变更、可撤销合同，是指当事人的意思表示不真实，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销的合同。 郭明瑞主编：合同法学，复旦大学出版社2005年版，第92页。我国合同法第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。此条规定可变更、可撤销合同的情形即重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危。可撤销的合同是意思表示不真实的合同，并且此种合同在撤销之前是有效合同，只有在撤销权人行使撤销权之后才归于无效，可撤销合同最终撤销与否取决于撤销权人是否行使撤销权，也就是说，可撤销合同在被撤销前，其效力状态与有效合同相同，合同的当事人需依约履行合同义务，不得以可撤销因素存在为由拒绝履行合同义务。 苏慧祥主编：中国当代合同法论，吉林大学出版社1992年版，第118页。1、欺诈、胁迫、乘人之危最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。第69条规定，以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损失或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。第70条规定，一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。乘人之危，是指一方当事人故意利用他人的危难处境或急迫需要，迫使对方订立对其极为不利的合同。 郭明瑞主编：合同法学，复旦大学出版社2005年版，第94页。乘人之危是利用他人的危难处境而不是实施欺诈或胁迫行为。2、显失公平显失公平是指双方当事人的权利义务明显不对等，使一方遭受重大不利。 崔建远主编：合同法（第三版），法律出版社2004年版，第79页。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。3、重大误解误解，是指表意人所表示出来的意思与其真实意思不一致，而这种不一致是表意人为意思表示时所不知或误认的。 崔建远主编：合同法（第三版），法律出版社2004年版，第78页。重大误解，是指误解人做出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解人受到较大损失，以至于根本达不到缔约目的。 崔建远主编：合同法（第三版），法律出版社2004年版，第78页。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第71条规定。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。因重大误解订立的合同，必须是当事人因为误解而作出了意思表示，并且该意思表示违背其内心真正的效果意思，该误解是由于误解人自己的过失造成的，且必须是重大误解针对涉及合同效果的主要事项，从而造成重大损失。重大误解的后果直接影响了当事人的权利和义务，因重大误解订立的合同的履行会给当事人带来严重损害，法律从尊重意思自治和保护误解方利益出发，赋予当事人双方以撤销权，允许当事人变更和撤销合同。 郭明瑞主编：合同法学，复旦大学出版社2005年版，第95页。本案中，中国工商银行北京某支行对于吴某购房借款的行为发生重大误解，实际上北京某房地产公司利用其员工吴某申请购房借款的方式向银行套取贷款，涉案个人购房借款合同不过是北京某房地产公司套取银行资金的工具。北京某房地产公司与吴某并没有买卖房屋的真实意思，从结果上看，吴某并没有实际占有借款所购房屋，也不是该房屋产权人。中国工商银行北京某支行对行为性质产生重大误解，吴某、北京某房地产公司并不是与其签订真实的购房借款合同，而是套取其资金，中国工商银行北京某支行在签订合同过程中，没有严格审查借款人的具体情况，存在过失，最终导致重大损失。在该套贷合同中，吴某仅是名义借款人，而实际借款人是北京某房地产公司。既然中国工商银行北京支行对于涉案套贷合同存在重大误解，那么该套贷合同属于可撤销的合同，双方当事人可以行使撤销权使得合同归于无效，但是在行使撤销权之前，该合同是有效的。三、套贷合同解除的法律后果（一）合同解除权合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。 王利明主编：民法，中国人民大学出版社2004年版，第378页。在适用情事变更原则时，则指履行合同实在困难，若履行即显失公平，法院裁决合同消灭的现象。 王利明主编：民法，中国人民大学出版社2004年版，第378页。合同解除分为法定解除与约定解除。我国合同法第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。此条是关于约定解除的规定，首先约定解除要求当事人协商一致，通常是通过订立一个新的合同而解除原来的合同。约定解除不仅符合合同自由原则，而且可以充分体现意思自治原则，有利于解决当事人之间的分歧、减少损失。当然约定解除不得违反国家利益和社会公共利益，不得违反法律法规的规定。同时，当事人可以约定解除合同的条件，即约定解除权，约定一方享有解除权。法定解除权，是指在合同成立以后，没有履行或没有履行完毕以前，当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。 王利明著：合同法研究（第二卷），中国人民大学出版社2004年版，第283页。我国合同法第94条是关于法定解除权的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。（二）违反套贷合同构成违约前面我们已经分析，套贷合同属于因重大误解订立的合同，根据合同法的规定属于可撤销的合同，但是可撤销合同在撤销权人行使撤销权之前属于有效合同，当事人违反有效合同即应当承担违约责任。违约责任，是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法产生的法律责任。 崔建远主编：合同法（第三版），法律出版社2004年版，第231页。我国合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，吴某、北京某房地产公司与中国工商银行北京某支行签订的是套贷合同而非借款合同，实际用款人是北京某房地产公司，其应当履行按期还款的义务，中国工商银行可以行使撤销权以撤销合同。同时，北京某地产公司没有履行其还款义务，致使银行贷款的目的不能实现，构成根本违约，中国工商银行北京某支行也可以行使法定解除权以解除合同。（三）套贷合同解除的法律后果合同解除之后产生一定的法律后果，我国合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。我国民法通则第115条规定，合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。由此可见，我国合同解除与损害赔偿是可以并存的。本案中，合同解除后，北京某房地产公司应当归还借款本金及利息。考虑到吴某在签订合同中存在过错，其虽无购房意愿仍为北京某房地产公司提供身份证明与中国工商银行北京支行签订借款合同，由此给中国工商银行北京某支行造成损失，对此应当承担相应的赔偿责任。最后法院考虑吴某的过错，依据自由裁量权判决吴某赔偿百分之八的补充赔偿责任符合法律规定。【资料链接】1、张剑光、邓峥波著：银行法律疑难问题解析，中国金融出版社2008年版。2、黄鑫著：套贷合同的认定及法律后果，载人民司法2010年第2期。3、郭明瑞主编：合同法学，复旦大学出版社2005年版。4、苏慧祥主编：中国当代合同法论，吉林大学出版社1992年版。5、崔建远主编：合同法（第三版），法律出版社2004年版。6、王利明主编：民法，中国人民大学出版社2004年版。7、王利明著：合同法研究（第二卷），中国人民大学出版社2004年版。