淮安市房地产市场调研报告

淮安市房地产市场调研报告一、土地成交情况2007年共挂牌出让经营性土地92宗，出让总面积6200亩，成交总额64.55 亿元，合算土地成交平均价格为104.1 万元/亩。2008年土地出让总面积约为6238亩，成交总额约为53.07亿元，平均地价85.07万元/亩。合算土地成交平均价格为85.07万元/亩。对比分析：2008年淮安市土地成交总量略有增加，但增幅并不明显，仅为0.6%。2008年淮安市土地成交价格相对于2007年出现明显下降，降幅达18.3%。土地成交均价下降的原因是，一方面中心城区可供开发的土地存量有限，另一方面以经济开发区、楚州区为代表的市郊区板块，以及涟水县等下属县市房地产市场的活跃，带动了土地成交的活跃。说明淮安市房地产市场热点板块有所转移，郊区及下属县市土地成交活跃。二、房地产市场施、工情况2007年，全市新开工549.22万平方米，比上年增长53.7%；竣工292.37万平米，同比增长20.6%。投资113.89亿元，同比增长72%；2008年，全市新开工525.75万平米，比上年降低4.3%；竣工409.07万平米，比上年增长39.9%。投资142.76亿元，比上年增长25.3%。分析：相对于07年，08年新开工面积出现了微幅减少；但同时竣工面积和投资额双双出现了较大幅度的增长，竣工面积的增长说明淮安商品房供应出现大幅增加。2008年4-8月份，淮安市房地产开工、竣工面积出现大幅下降，而进入9-10月份后双双出现明显回升，尤其竣工面积的大幅增加，直接导致了市场上商品房源存量的大幅增加。三、供应和销售情况对比分析中心城区2007年，淮安市中心城区1-12月份共批准预售商品房面积为81.63万平米；实际登记销售面积75.32万平米。供销比为1.08：1。2008年，淮安市中心城区1-12月份共批准预售商品房面积145.91万平米；实际登记销售面积57.83万平米，供销比达2.52：1，为全市各区最高。分析：2008年中心城区的商品房供应量相对于2007年出现大幅提升，增幅达78.7%。与此同时，登记销售面积的降幅缺达23.22%。供求比由2007年的1.08：1，骤然调整到2.52：1，供求关系急剧恶化。中心城区商品住宅存量达到66.86平米，超过了当年全年的实际成交量，这反应了淮安市中心城区的房产市场存在巨大的销售压力。开发区：2007年，开发区1-12月批准商品房预售面积32.38万平米，实际登记销售27.84万平方米。供销比为1.16：1。2008年，开发区1-12月批准预售商品房78.03万平米，实际登记销售32.45万平米。供销比为2.40：1。分析：2008年，开发区商品房供应增幅超过了100%，达141%；而成交量仅增长了16.5%。供求缺口达45万多平米，约为区域全年成交量的1.4倍。表明淮安市开发区房地产市场存在巨大的销售压力。对区域内及临近板块内项目的开发和销售将行程巨大的竞争压力。主城区的另外两个板块：淮阴区、楚州区的情形均与上述两区相似。其中，淮阴区08年批准预售49.47万平米，实际成交27.69万平米，仅略微超过供应量的一半。楚州区08年批准预售39.61万平米，实际成交25.12万平米，情况也不甚乐观。由上述对比分析可以看出，2008年淮安主城区房地产供应量出现了急剧放大，但需求方面未能跟上节奏，甚至比07年还略有萎缩。从而导致了供求关系的严重失衡，最后形成了目前存量大、去化慢的局面。目前全市的住宅存量为233.68万平米，相当于淮安市房地产的全年实际成交量，即235.37万平米，是淮安市住宅全年实际成交量（169.91万平米）的1.375倍。上图分别展示了淮安市商品住房、商业用房2008年1-12月份的上市供应量和实际签约成交量的对比情况。如图，商品住房除2月份外，全年各月份上市量均明显高于实际成交量，说明供过于求的现象比较严重。多余供应的累计效应导致了存量房房源数量的迅速增加。全年新增商品住房供应363.37万平米，实际成交175.12万平米，不足供应量的一半。供求失衡现象比较严重。年终商品住房存量房源为233.68万平米，商品住房的销售压力凸显。在商业用房方面，除2、3、7月份外，其他月份也都出现了供过于求现象。全年商业用房供应量为90.86万平米，而实际成交量为30.23万平米，仅为供应量的1/3，供求差达60.63万平米，为全年实际成交量的2倍。供求关系失衡现象比较严重。四、淮安市房地产市场价格走势分析2007年12月-2008年12月淮安市市区各版块商品住房价格一览表版块07.1208.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.12中心城区3469361633843514364038493609392038603635357534923778开发区3148276729682839307329222928282234543186295127462832淮阴区3147340332153509336430524369341331663356344232983139楚州区2899285729422865293932122932295429232853293027012746五、个案资料及价格的区域分布项目名称位 置物业类别容积占地总面积开发商售价批售已售销售率备注九龙广场淮安市健康东路57号住宅,写字楼11209.31淮安九龙商贸投资管理3780元/平方米783848.72%香格里拉花园淮安市开发区水渡大道住宅35.9万93.2万淮安今创智思房地产均价3800元/平米72156978.92%新世纪豪园健康西路51号住宅,公寓4.71420467809.27新世纪集团4500元/平米102454252.93%盛和名都清河区健康路27号高层住宅,6.189591.459246.08淮安盛和置业有限公司多层均价4000元，高层3850元42711727.40%97折优惠/92-137康城淘金街健康东路34号住宅，商铺17万平米淮安嘉联置业6000-25000元/平米1740143682.53%主力30-50平米天龙御城淮海南路158号住宅，商铺商铺2万平米淮安天龙置业住宅均价3700元/平米3667821.31%水沐楼台深圳路9-1号住宅2万平米淮安市水利房地产均价3200元/平米202136.44%70-130平米金榜花园明远东路北侧住宅江苏登达房地产均价2500元/平米45419643.17%世袭雅园深圳路南侧住宅1万淮安浩源房地产高层均价3500元52541579.05%88-138淮安万达广场健康东路水渡大道交汇处住宅、商业、办公万达集团住宅4500/商铺2层15000元89.6-141.6联盛国际广场淮海南路128号住宅、商业商业4万方联盛集团住宅4000，一楼沿街3万左右弘康兴旺角富士康路188号商业、办公1.98.9万17万平米淮安弘康房地产1层1-1.8万/平米52133664.49%包租3年回报8%左右学林雅苑淮安大学城明远路住宅1.7612.95万22.85万淮安运通房地产均价2780元/平米362215.80%1、住宅均价在4000元/平米左右及以上3、住宅均价在2300-3000元/平米左右2、住宅均价在3200-3500元/平米左右学林雅苑金榜花园水木楼台香格里拉世袭雅园万达广场天龙御城联盛国际广场苹果公寓新世纪豪园淮海第一街盛和名都九龙广场康城淘金街2008年1-4月开发竣工面积60.32万平方米，同比增长101.9%，其中住宅面积56.54万平方米,同比增长94.7%；商品房销售面积39.4万平方米，同比下降59.8%，其中住宅销售37.52万平方米,同比下降57.9%。2008年9月2009年2月初近六个月销售均价为2730元；总销售面积为790379.4平方米；总销售套数为7023套。单位：万平米版块4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年累计中心城区0.866.121.314.904.522.6525.4746.320.00137.78开发区12.190.000.000.000.000.000.0023.5720.7283.15淮阴区29.008.083.270.006.393.0010.500.2810.0888.45楚州区3.253.5211.005.702.002.402.643.942.2145.45市区合计45.3017.7215.5810.6012.918.0538.6174.1133.01354.83全市总计76.1534.7423.2822.6021.7510.6651.4776.2457.11525.75如上图（表），2008年4-12月，淮安主城区、及全市基本呈现同样的走势，4-9月份房地产开工量逐渐下滑，并在9月份达到全年最低。而进入10月份以后出现大幅回升，并在11月份达到全年最高。开发区5-10月份连续6个月开工量为零。全年累计开工面积为83.15万平米，占市区的23.4%。单位：万平米版块4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年累计中心城区0.00 10.42 0.00 0.00 0.00 16.58 56.20 41.12 19.03 177.0开发区0.00 0.00 0.00 7.32 0.00 2.00 19.56 15.94 1.27 53.80淮阴区2.50 2.00 6.31 0.00 7.07 7.97 2.40 0.20 1.20 42.80楚州区0.00 0.00 1.89 0.00 0.00 6.66 0.00 0.00 0.00 11.77市区合计2.50 12.42 8.20 7.32 7.07 33.21 78.16 57.26 21.50 285.37全市总计4.74 14.42 25.81 18.54 20.27 39.29 79.33 66.44 51.50 409.07如上图， 4-8月份，淮安市房地产竣工面积总量相对较少，9-12月份出现放量增长。对照开工面积走势图，发现开竣工面积均在9-12月份出现放量增长，表现为房地产供应量在9月份后出现爆发性增长。而开发区的情况也是如此，4-8月份5个月的竣工量仅9.32万平米，进相当于10和11月份的1/4。全年累计竣工面积53.82万平米，为市区的18.85%。单位：亿元版块4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年累计中心城区0.808.035.802.400.741.004.875.225.4140.84开发区2.490.842.150.034.911.512.871.690.0023.57淮阴区3.403.723.712.213.114.334.682.270.9532.81楚州区1.080.621.481.090.500.600.500.792.1510.74市区合计7.7713.2113.145.739.267.4412.929.978.51107.96全市总计9.9616.1715.7110.4611.7310.0616.1411.8911.34142.76如图总体来看，淮安市房地产投资额全年各月除在7-9月份略有下降之外，其他月份相对比较平稳。开发区全年累计投资23.57亿元，占市区全年累计投资额的21.83%。单位：万平米版块4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年累计中心城区11.00 8.12 29.47 6.67 7.56 21.79 3.72 14.53 21.03 145.91开发区8.03 4.48 10.60 10.05 7.27 2.53 5.43 2.51 13.14 78.03淮阴区2.41 4.36 3.02 1.89 2.34 7.05 1.14 3.46 3.63 49.47楚州区2.56 0.55 3.86 0.53 5.26 9.82 4.61 1.84 5.28 39.61市区合计24.00 17.51 46.95 19.14 22.43 41.19 14.90 22.34 43.08 313.02全市总计37.47 35.43 52.99 30.11 37.71 57.80 34.42 36.05 67.30 479.74上图反映了淮安市及市区各版块实际新增商品供应量的变化情况，可知：总体来看，4-12月份淮安市商品房新增供应走势比较平稳，各月度间虽有差异，但并无明显的走强走弱趋势。开发区全年累计批准预售商品房78.03万平米，占市区的24.93%。单位：万平米版块4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年累计中心城区35.3422.6327.9638.1441.2450.9348.4354.1766.8666.86开发区22.0014.4820.6025.5630.6826.2330.8928.3234.2234.22淮阴区30.4215.8517.4719.2617.3121.1919.1320.2022.4322.43楚州区12.228.218.778.0510.4212.8214.5013.9014.3514.35市区合计99.9861.1774.8091.0199.65111.17112.95116.59137.86137.86全市总计178.90129.52143.95161.76175.94191.58198.92210.15233.68233.68房源存量的变化，反映了市场上可供销售的房源数量的变化，和销售压力的大小。淮安市2008年5-12月商品住房房源存量走势呈典型的上升趋势。其中市区的房源存量从5月份的61.17万平米上升到12月份的137.86万平米，翻了一倍还多。而全市整体情况是从5月份的129.52万平米，增长到12月底的233.68万平米，增长了80%。开发区，商品住宅的存量5月份为全年最低的14.48万平米，12月达全年最高34.22万平米，相对5月份水平增长了136%。进入5月份后，淮安市市区各版块房源存量可以说是呈直线上升，参照前面的图标和分析，可知实际上全年商品房新增供应方面相对还算比较稳定，但由于供过于求的现象始终未能得到改善，新增供应未能得到有效释放，从而导致了房源存量的持续上升。房源存量的上升更加恶化了供过于求的矛盾，增加了销售的压力。单位：万平米版块4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年累计中心城区2.41 4.47 3.44 9.44 2.29 5.08 5.80 5.48 4.99 57.83开发区2.89 3.05 5.07 2.79 3.03 2.10 1.19 2.96 2.65 32.45淮阴区1.96 2.82 4.50 1.43 1.20 2.66 0.96 2.23 1.40 27.69楚州区1.01 2.01 1.70 1.42 1.62 1.16 3.97 4.06 1.77 25.12市区合计8.27 12.35 14.71 15.08 8.14 11.00 11.92 14.73 10.81 143.09全市总计14.31 24.08 20.75 22.03 12.88 18.32 18.10 20.89 24.35 235.37如图，淮安市商品房签约量上半年相对稳定，8月份达到全年最低，8月全市共签约12.88万平米，其后出现持续增长，12月份签约24.35万平米，为全年最高。开发区商品房月签约量基本在3万平米左右，全年最低为1.19万平米，出现在10月份。最高为5.07万平米，出现在6月份。总体来说，上半年的情况要好于下半年。单位：万平米版块4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年累计中心城区2.04 3.12 2.50 2.85 1.75 4.32 2.45 3.45 3.21 36.81开发区1.76 2.65 2.16 1.55 1.49 1.40 0.93 1.93 2.07 21.81淮阴区1.47 1.66 1.72 1.16 0.91 2.21 0.75 1.80 1.22 18.50楚州区0.67 1.20 1.24 1.20 1.51 0.97 0.52 1.54 1.60 18.70市区合计5.94 8.63 7.62 6.76 5.66 8.90 4.65 8.72 8.10 95.82全市总计11.45 19.33 12.60 12.23 9.26 14.01 8.89 12.37 18.00 169.91如图，商品住宅成交量在8、10月份出现全年相对低值，全市8月份共成交9.26万平米，10月份成交8.89万平米，分别为全年成交总量的5.45%和5.32%。10-12月份商品住宅成交量表现出连续递增趋势，由10月份的8.89万平米，增加到12月份的18.0万平米，增幅超过100%，并接近于全年最高值，即5月份的19.33万平米。开发区方面，全年各月商品住宅成交量在0.93万-2.65万平米之间波动，上半年情况略好一些。10月份为全年最低，其后在11、12月出现连续攀升，略有回暖迹象。但从总量来看，还远远不足以缓解供过于求的矛盾。