主干标题第五章基本业务第六章延伸服务

真诚为您提供优质参考资料，若有不当之处，请指正。第五章 房地产经纪基本业务主要是房地产买卖与租赁的居间与代理1 房地产经纪基本业务分类一、 房地产居间业务与代理业务1.居间：房地产指示居间、房地产媒介居间2.目前在我国，面向个人客户所开展的业务以房地产居间业务为主； 面向机构客户所开展的业务以房地产代理业务为主3.代理：在经济发达的国家和地区成为最主要的房地产经纪业务类型4.服务对象不同，房地产代理业务分为卖方代理和买方代理5.目前在中国房地产经纪业，卖方代理是最主要的代理业务，有以下三种主要类型：（1）新建商品房销售代理（2）房屋出租代理，可分为现房出租代理、在建商品房预租代理、商品房先租后售代理等。（3）二手房出售代理6.美国代理业务的运作方式：（1.）独售权合同 有效控制飞单，经纪人最希望，用得最多。（2.）独售权共享合同（3.）开放出售权合同（4.）净卖权合同（5.）联营制独售权代理是最常见的代理合同二、新建商品房经纪业务与二手房经纪业务我国目前房地产经纪业务主要集中在新建商品房市场和存量房市场，土地市场上的业务比较少1.新建商品房市场：业务主要是新建商品房销售和租赁代理，且大多为卖方代理2.存量房市场：经纪业务涉及面宽广，类型更为丰富基本共性：标的房地产以单宗房地产为主三、房地产买卖经纪业务与房地产租赁经纪业务房地产经纪交易类型：房地产转让经纪业务、租赁、抵押，主要为转让和租赁第二节 房地产经纪基本业务的流程一、存量房经纪业务基本流程（一）客户开拓1.商圈经营2.客户开发的方法（1）发放广告宣传单（2）驻守：人流较大的地点，同时应避免与同行发生冲突（3）网络开发：寻找潜在客户（4）电话及短信开发（5）陌生拜访和物业拜访（6）媒体开发：不同的媒体针对的客户群不同（7）同行开发：最快最有效的开发方式（8）信函开发（9）老客户开发（10）物业公司及开发商开发（11）换名片（12）档案资料的再开发（二）客户接待与业务洽谈1.房地产经纪人员的客户意识（1）平等化意识（2）珍惜常客（3）体察客户的希望2.把握卖主与房主（1）资格甄别核实身份与产权状况是把握卖主与房主最重要的一环（2）真实意愿放盘委托书宜简明扼要（3）需求内涵（4）判断决策人（5）尊重和利用顾问3.把握卖主与租客（1）需求引导（2）能力判断（3）了解出资人（4）了解受益人（5）与律师友好沟通4.业务洽谈要求首要环节：倾听客户的陈述（三）物业查验1.现场查验2.产权调查房屋产权清晰是成交的前提条件中介服务的角度注意的问题1) 物业权属的类别与范围2) 产权的完整3) 产权的登记：应以房地产权属管理部门登记的产权信息为主，有 房地产证未必有产权4) 房地产其他权利设定情况5) 产权的纠纷:自住有余，是参与房地产交易的基本准则（四）签订房地产经纪合同（五）信息收集与传播信息，是房地产经纪人赖以开展业务的重要资源主要应收集的信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息、委托方信息信息的传播主要内容是委托标的物的信息（六）引领买方（承租方）看房（七）协助交易达成是整个流程中的关键 1.协调交易价格以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方2.促成交易（1）加强客户对房地产经纪人的信心（2）针对客户的动机、偏好，寻机说服（3）遇到迟迟不下决定的客户，可慎重使用“压迫”措施（4）议价有节，谨慎从事尽量引导买方开出价格（5）强化交易合同的保障作用3.协助或代理客户签订交易合同签订交易合同是成交的标志（八）产权过户与登记房地产登记是保证这类权利更有效性的基本手段（九）物业交接是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环经纪人员应准备好3份空白“交房确认书”校对物业实际情况是否与合同规定相符，是避免日后纠纷的重要手段（十）佣金结算（十一）售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节内容：延伸服务、改进服务、跟踪服务二、新建商品房销售代理业务基本流程（一）项目信息开发与整合上报总经理或专门的信息统筹部门（二）项目研究与拓展（三）项目签约由最高决策者签署与开发商达成一致的合同（四）项目执行企划由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案（五）销售准备是对销售资料、销售人员、销售现场的准备（六）销售执行（这一阶段通常很长）主要是接待购房者看房，签订合同，交房工作（七）项目结算销售的最后阶段3 存量房经纪活动运作网络化一、房源客源管理网络化二、房源发布网络化搜房、新浪、搜狐焦点、安居客是房源发布的主要网络渠道三、网上门店已成为房地产经纪人获得客源的一个重要渠道四、经纪人工作辅助系统1) XXX类2) 计算器3) 发布器4) 文本类5) 其他第六章 房地产经纪延伸服务第一节 房地产交易相关手续代办服务一、房地产登记信息查询房地产原始登记凭证、房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息二、房地产登记手续代办房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段（一）存量房买卖中的房地产登记1.存量商品房买卖的转移登记申请人应当是买卖合同双方当事人（1）房地产登记申请书（原件）（2）当事人身份证（原件及复印件）（3）房地产权证（原件）（4）房地产买卖合同（原件）（5）地籍图（原件二份）（6）房屋平面图（原件二份）（7）契税完税凭证2.公有住房出售的转移登记申请人应当是公房所有权人或购房人（1）房地产登记申请书（原件）（2）当事人身份证（原件及复印件）（3）公有住房出售合同（原件）（4）购房付款凭证（5）购房人缴付费用计算表（6）公有住房价格出售计算表（7）地籍图（原件二份）（8）房屋平面图（原件二份）（9）契税完税凭证3.房地产交换的转移登记申请人应当是交换合同双方当事人（二）新建商品房销售中的房地产登记1. 新建商品房买卖的转移登记（3）商品房出售合同或者商品房预售合同及房屋交接书（原件）（4）购房者商品住宅维修基金交款凭证（原件）2.预购商品房转移登记（3）预购商品房预告登记的登记证明（原件）3.预购商品房预购登记4.预购商品房转让的预购登记5.注销预购商品房预告登记（3）预购商品房预告登记的登记证明（原件）（4）商品房预购合同终止的证明文件（原件）（三）个人住房抵押贷款所涉及的房地产登记1.以房地产设定抵押的登记（4）抵押担保的主债权合同（原件）2.房地产抵押权的转移登记3.房地产抵押权的变更登记4.以预购商品房设定抵押的预告登记5.预购商品房抵押权转让的预告登记6.注销预购商品房抵押权的预告登记（四）房屋租赁所涉及的房地产登记1.房屋租赁登记指房屋租赁合同登记备案（五）有关预告登记的重要事项1.单方预告登记2.注销单方预告登记3.预告登记的审核时限申请之日起7天内4.物权法关于预告登记的规定预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产可以登记之日起3个月内未申请登记的，或债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记三、房地产抵押贷款手续代办（一）房地产抵押贷款的种类1.种类：房地产开发贷款、个人住房贷款2.贷款金额上限：所购房价的70%；期限：530年3.个人贷款的形式：公积金贷款（基本）、商业贷款（基本）、个人组合贷款（二）制定合理的贷款方案1.贷款成数2.贷款金额3.贷款期限：个人住房贷款期限最长为30年4.偿还比例（收入还贷比）最高偿还率一般是50% 国际一般是不超过30%5.贷款偿还方式等额本息等额本金（三）办理抵押贷款手续1.贷款申请（1）申请个人住房贷款的条件：抵押、质押、担保都可。（2）申请的文件（3）公积金贷款纯公积金贷款组合贷款：商业贷款利率一般为基准利率2.贷款审批审查的内容：（1）个人的信用（2）抵押物的价值按评估价与实际交易价两者中较低值的70%或80%确定（3）贷款的条件3.签订贷款合同内容合同正本一式三份，分别由贷款方、借款方、保证方各执一份合同要点（3）实际还款期限以贷款实际发放日期作为起算日期（5）提前还贷的条件和程序（需要引起借款人的重视）4.房地产产权转移登记和抵押登记5.贷款发放两种方式6.还贷首期还贷时间一般为发放贷款后次月的20日前7.结清贷款注销抵押第二节 房地产咨询服务一、房地产投资咨询（一）房地产投资咨询业务的基本类型房地产投资涉及的领域：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业1.房地产开发投资咨询最常见的服务就是提供房地产开发项目的可行性研究报告，一般采用现金流量贴现分析法 开发项目可行性研究步骤：1) 接受委托2) 市场调查分析：市场调查、资源调查3) 方案选择和优化4) 财务评价5) 编制可行性研究报告市场分析和预测部分非常重要，是整个分析的起点区位悬着也是关注的焦点2.房地产置业投资咨询（1）房产功效（2）区位优势（二）房地产细分市场供求分析投资咨询最基础的内容：进行房地产细分市场的供求分析，以因果关系分析为基础的定量分析1.投资标的产品分析物质特征权属特征区位市场吸引力2.确定细分市场界定标的房地产的市场区域确定标的房地产最可能的使用者3.预测需求量 以因果分析为基础，从主导因素入手 4.预测供给量5.分析供求关系（三）房地产细分市场需求预测1.住宅2.零售商业房地产（1）九大类商品3.办公楼二、房地产价格咨询（一）房地产估价的基本原则1合法性原则2最高、最佳使用原则3均衡原则4适合原则5替代原则6供求原则7时点原则（二）房地产价格咨询业务的操作程序1明确价格咨询基本事项2拟定作业计划3搜集、整理基本资料4实地查勘对象房地产5选定价格评估的技术方法、确定估价结果6编写价格咨询报告书（三）房地产最高最佳使用分析1确定标的房地产的土地(假设其为空地)的最高最佳使用用途(1)确定法律所允许的用途类型(2)选出物质条件可能的用途(3)选出经济上可行的用途(4)确定能产生最大价值的用途2确定标的房地产的土地(假设其为空地)上理想的建筑物。3确定标的房地产现有建筑物的改良方案。（四）可行性租金分析1求取房地产价值2确定房地产投资收益率3计算房地产投资应获得的净收益(N01)4估算租赁经营需投入的日常经营费用5估算房地产租赁经营的有效毛收入(EGl)6估算房地产租赁经营的潜在毛收益(PGl)7求取可行性租金（五）房地产价格走势分析1 一元线性回归方程2 一元指数回归方程三、房地产法律咨询（一）房地产法律咨询的类型和服务方式房地产法律咨询服务的方式主要有三种：1个案解答2商业文书审查3房地产全程法律服务(二)房地产法律关系1房地产法律关系及其构成2房地产法律关系的产生、变更和消灭(三)房地产权利1土地所有权和使用权2房屋所有权3相邻权（四）房地产交易1房地产买卖2房屋租赁第三节 房地产交易保障服务一、房屋质量保证二、履约保证16 / 16