青岛中央商务区CBD规划

青岛中央商务区CBD规划一、简介 青岛作为中国重要的区域经济中心城市，山东半岛城市群与胶东半岛制造业基地的战略中心城市和核心城市，城市建设以滨海和欧陆城市风格的布局、建筑而闻名。在未来的发展中，青岛对山东半岛及周边地区的辐射、带动作用将更加凸显，势必成为山东省的龙头。 时至今日，中央商务区（CBD）的建设已成为一个城市经济开放程度和经济实力的象征，也是各主要国际性城市最富有活力和现代气息的城市景观，加快中央商务区的建设已成为青岛城市飞跃发展的必然选择。 在此背景下，青岛市政府决定实施青岛中央商务区的建设工作，选址位于青岛市主城区的中心，市北区的东南部，总用地面积共约3.1平方公里，其中，中央商务区用地约2.1平方公里，外围控制区约1平方公里。 本成果描绘了青岛中央商务区规划设计的构想蓝图及设计理念，是在上一轮初步方案的基础之上，依据委托方所提出的青岛中央商务区（初步方案）深化调改意见，经进一步深化、完善及调整后所完成的成果。本方案更加符合青岛市的特点及规划区的实际情况，并体现了委托方和专家的意图及构想。 二、设计目标 在尊重青岛市城市总体规划宏观结构和发展目标的基础上，充分研究本规划区的功能定位和发展策略，协调规划区与城市现状及远景功能格局的关系，使CBD的建设在尊重青岛传统的基础上能够适应新的历史条件对城市发展的要求。 遵循可持续发展的原则，建立合理的规划结构和功能布局，按照城市发展的总体要求确定开发规模、道路交通体系、用地功能配置、空间布局理念、设施配套以及环境发展目标。 重视对环境的保护与营造，充分发挥该地区的环境资源优势，结合“山、海、城”相互交融的青岛城市特色，以人为本，构筑良好的中央商务区城市形象，形成与自然环境和谐的城市生态环境。 三、展望与主题 3.1 展望 规划一个具备浓郁现代城市形象和特色的全新标志性地区。 规划一个反映青岛人文传统的门户。 规划一个体验青岛的城市商务能力和特征的乐园。 规划一个与城市协调、重点地段相呼应的现代景观地区。 规划的不仅是一个CBD，同时也是一个具备综合用途的，充满活力的青岛城市功能区。 CBD的建设是青岛城市发展的宝贵机遇，将大大增强青岛作为区域经济中心城市的知名度，并成为一个适宜工作、生活和旅游的国际都会， 3.2 主题 我们的设计灵感源自于规划地段位于城市中心的位置和青岛的城市特征，CBD将与整个青岛市溶为一体，形成以CBD为核心的城市中心格局，与其他地区互补、互赢、共生。 将CBD规划设计为青岛市的商务之都，展现多层次视野，创造现代之都，动感之都，魅力之都。 四、相关案例借鉴 根据规划设计目标和主题，我们选取了发展背景与青岛相近的国内外比较成功的商务中心区案例进行分析，总结其经验和特点，并在我们的规划中加以借鉴。 悉尼 巴黎拉德方斯 纽约曼哈顿岛 新加坡 伦敦Canary Wharf 地区 香港中环 分析结论 通过分析我们认为以上地区都是由贸易及港口运输，逐步发展形成商贸、金融、旅游及文化中心，这与青岛外向型的商贸、港口城市特点相似，其很多经验值得我们借鉴和思考，主要有以下几个方面： 商务办公、商业用途相当集中，高密度，高强度、高楼层，以显示其经济中心地位 拥有一些地标建筑，是城市的景观中心 对外交通网络多元化、立体化及高效率 中心区依赖公共交通疏导人群 商业中心区注重行人的使用 强调滨水滨水区的使用向公众开放 设计多把人工水体及绿地深入商业区中，利用水滨及公园提升地区环境品味及土地价值严格控制水滨及公园绿地周边的建筑高度 五、定位与规模分析 根据以上的经验借鉴，我们从规模、交通模式、开发运作等方面进行了详细比较，同时增加了国内几大城市（北京、上海、广州）与青岛城市主要经济指标，以及城市竞争力的分析，综合确定青岛中央商务区的功能定位与规模。 5.1 功能定位 中央商务区将是青岛市的金融、商贸及文化中心，是青岛现代都会形象的象征，城市活动的焦点。 CBD定位的级别介于国际区域级和地区级之间。 5.2 规模 根据相关的经验数据，考虑到青岛未来发展各种因素（包括2008年奥运会），建议将CBD的总建筑规模控制在650万平方米以内，其中包括：写字楼约占50%，商业配套占25%，公寓、住宅及其它用途占25%。 标志性建筑高度控制在250米左右。 六、都市背景 6.1 区位 中国正在成为全球最具有经济活力的地区之一 山东中国东部沿海经济发展的重要地区 青岛 中国东部重要的区域经济中心城市，“一湾”、“两翼”、“三极”的发展格局，将极大地促进区域经济的发展和城市地位的提升。 中国的一个重要的商业枢纽城市，以海滨和德国城市风格的建筑而闻名。从全国范围而言，青岛是中国著名的旅游乐园，四季分明，气候宜人。结合青岛现有的旅游条件，中央商务区的建设将大大增强青岛作为一个集工作、居住和度假天堂的中心城市的吸引力。 通过海、陆、空三种发达的交通网络而与全国各地相连接，易达度高。 6.2 基地位置 位于青岛市主城区的中心，市北区的东南部，城市南北发展轴线上。基地与其他地区有着便捷的联系，是城市发展空间要素的结合点。 6.3 用地现状 CBD用地范围：东起福州路，西至山东路、南起延吉路，北至辽阳路,规划面积约2。1平方公里。 CBD外围控制区：四条路外围周边延伸100米之内范围，面积约为1平方公里。 现状用地以工业、居住、商业、行政办公为主，属高现状混杂地区。 6.4 地形分析 规划区整体呈现东南高西北低的缓坡地形特征，最高点与最低点地势高差约68米。 6.5 改造与保留 规划拟分期分批拆除大部分现状建筑，保留部分已经建成的大型建筑及公共配套设施，主要包括：市北区政府、青岛图书馆、青岛档案馆、港口医院、家乐福、家世界、欧倍德、现状22万伏变电站等。 对于规划区内建成时间较短的居住区，采取近期保留，远期改造的对策。 6.6 现状交通分析 规划区内现已形成了较为系统的道路体系，城市主干道包括：山东路、辽阳路、延吉路、福州路、南京路及敦化路；城市次干道有连云港路及绍兴路；另有大量组团或街坊内支路分布。 依据上层次总体规划，山东路和辽阳路将改造为城市快速路，地铁3、4、5号线经过规划区，在区内设有站点3处。 6.7 机遇与制约 发展机遇 青岛正处于快速发展阶段，城市实力不断提升 青岛对于区域经济的龙头作用愈发凸现 明显的区位交通优势 丰富的城市旅游资源 2008年奥运会的发展契机 发展制约 属于高现状建成区 中央商务区是城市规划的专业性概念，其含义是一个城市的核心功能区，作为城市或区域的人流、物流、资金流、信息流、文化流的集散地，能够提供高水平、最集中、最高档次的服务。一个规划科学的中央商务区，可以提高城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。同时也可以通过中央商务区这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。 早在1996年制订的青岛市国民经济和社会发展第九个五年计划和2010年远景目标纲要中就明确提出，加快第三产业发展，逐步把市南、市北建成贸易、金融、信息综合型的中央商务区。青岛市总体规划中也明确提出，沿山东路、香港路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的城市主中心,并做为青岛市的中心商务区。 规划理念 1、商务中心区的整体框架延续青岛历史文脉和城市的肌理,形成方格状基本路网结构,并体现于城市中心区的轴向联系和区内的轴向布局与发展。 2、突出以行政商务办公为主的功能。设置商务区、商贸区、文化休闲区、餐饮娱乐区、商贸公寓区和混合功能区，避免商务功能过于单一的弊病，强调文化、休闲、娱乐功能与商务功能有机结合。 3、重视生态环境的建设。强调青岛CBD内应有尽可能多的公共绿地，并通过绿化带的连接，形成完整的绿化体系。规划公共绿地面积约占总面积的30%左右，主要包括：休闲公园、沿街及楼前圆后绿化带、海泊河两侧绿化带等，形成多层次的绿色景观。 4、塑造完美的城市形象，高层、超高层建筑相对集中，并突出设置标志性建筑，形成重点突出、错落有致的空间形态。 5、建设现代化、立体化的交通体系，创建便捷的交通环境。充分利用地下空间，形成立体化交通系统，建议地下建筑，尤其是核心区的地下一层相互连通，形成地上、地下，人行、车行及停车系统，以缓解该区域的交通压力。 6、建设完善的信息网络设施，构筑统一开放的公用信息平台，为企业和社区信息化建设提供最便利的条件和保障。 市北区山东路（两侧）以东、福州北路以西、延吉路（两侧）以北、辽阳路（两侧）以南，约2.5平方公里，是老市中心区范围内难得的可开发土地多的区域。 该区域位于青岛市主城区的中心地带，是承接青岛城区南北以及高科技工业园与老市区的枢纽，区位优势明显，并且交通便利，基础设施条件好。 从规划上看，该区域位于青岛市总体规划确定的“沿山东路城市主中心、中央商务区范围内”，是建设青岛中央商务区的首选区域。 青岛中央商务区的功能定位 1、区域功能定位辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区。 2、城市功能定位中心城区的管理功能、集散功能和服务功能突出，具有吸纳、辐射作用的城市中心区域。 3、经济功能定位建设成为集行政、商务、服务、居住及文化娱乐为一体的国际商务区；成为现代化高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。 青岛中央商务区的功能布局 按照功能定位确定青岛中央商务区主要分为行政商务、外经贸、商贸、金融保险、第三产业及文化休闲娱乐六大功能区域。 行政商务区 主要容纳中央、省外大企业驻青总部。 外经贸功能区 主要建设国内外大型企业的综合办公楼、国外驻青领事馆及国内对外贸易公司的综合办公楼。 商贸功能区 集中为商务区服务的大型商贸设施。商贸功能区规划依托地块内现有的市北家乐福、家世界、欧倍德等大型购物中心，与现有商业设施连接起来，形成一条完整的商贸走廊。 金融功能区 主要容纳国内外金融、保险机构在青岛的设立分支机构服务，主体建筑沿道路两侧布置。 第三产业功能区 主要包括为商务区服务的律师楼、科技研发楼。 休闲娱乐区 根据商务区现状用地情况采用分散布置方式。 积极创造条件，广泛吸引国内外知名企业特别是跨国公司、世界500强企业在商务区内设立管理总部，使青岛中央商务区成为山东半岛乃至环渤海经济圈的经济运行控制中枢之一。 重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业。广泛吸引和发展国内外各类金融机构，建立和完善与商务区功能相适应的多层次、多类型的金融体系，提高金融现代服务水平，使金融产业成为商务区重要的经济增长点。 发展和健全各类中介服务体系。根据商务活动对社会中介服务的需求，在大力发展会计、审计、评估、法律等中介服务业的基础上，积极鼓励社会各界发展多层次的创新服务机构，广泛开展评估评价、教育培训、信息咨询、知识产权等各类专业中介服务。 建立高标准、现代化的配套服务业，逐步形成商业、文化、广告传媒、现代运输协调发展的现代服务体系。 绿化景观，使整个商务区的绿化系统形成点、线、面相结合的整体。 规划中央商务区实行多层次、多结构的立体化交通网络结构。 地面交通系统采用“棋盘式方格网”的格局。对城市道路，尤其是城市支路，进行深化、细化，在现有道路的基础上进行调整、加密；积极发展地下交通系统；各个功能区的主体建筑之间根据需要通过架空连廊连接，一起构成商务区完整的立体化交通网络。 3、给水 周边市政道路基本敷设了给水管道，管径DN1200DN500不等，给水管网比较完善。进一步形成环状管网，以保证供水的安全和可靠。 4、排水区域外排水尽量利用现有污水管网，区域内排水设计根据下一步详细规划，对污水管网进行必要的改造。雨水经雨水口收集后，通过雨水管网就近排入雨水暗渠。 5、供电 拟建区域周围电网已基本形成，均采用架空敷设。规划采用10KV环网供电，电力电缆采用电缆沟或直埋敷设方式。 6、电信 电信业务由周边的电信局提供，有线电视信号来自伊春路机房和广电中心机房。电信电缆基本是地下敷设，已建道路均已敷设通信电缆，有线电视电缆相对比较滞后。区域内不新增电信局，通过周边电信局解决。通信管道以及有线电视系统采用联合管道的方式建设。 7、供热 青岛热电集团有限公司第一热电厂位于拟建区域内，供热能力为154.6T/H，该热电站是规划区域的主要热源点，承担了目前拟建区域大部分的集中供热负荷；拟建区域东南部有浮山三小区供热站，供热能力为116MW。拟建区域现状供热管网沿山东路、福州路、敦化路沿线敷设，二级系统，管径为DN100DN250。本区域不新设集中供热热源厂，除充分利用错埠岭热电厂、错埠岭三小区供热站外，热源不足部分，通过周边的热源点补充。 8、燃气 燃气管道设施普及率较高，区域内及周边地区有煤气调压站7座。管道燃气气源现状为人工煤气，来自青岛市煤制气厂，远期为天然气，来自规划宁夏路-福州路高中压压站。现有中、低压输配管网不变，拟建区域调压站数量、位置及新增管线在详细规划中落实。 9、规划与实施“数字中央商务区”工程。 项目规划青岛市中央商务区内信息化基础设施建设，建立宽带信息网络，提供良好的信息化环境。 10、区域消防、抗震及人防初步设想 沿商务区道路两侧设置地上式消火栓，广场内部布置地下式消火栓。单体建筑实施过程中严格按照国家现行的法规、规范，采取切实可靠的消防措施。进行地震安全性评价。结合高层建筑地下室规划设置拟建区域人防工程。 七、设计理念 7.1 旧城区和规划中的CBD青岛市的“历史”与“未来” 在独特的历史背景下，青岛形成了由新、旧两大区域组成的城市特色格局，两个区域有着协调的整体规划，但又各具特色，代表着不同的发展时代。 为了强调这一独一无二的特征，新CBD以现代化的格局，展现出全新的城市动感和魅力，将与老城区（该地区景观特色为早期德国文化的延伸） “红瓦、绿树、碧海、蓝天”的传统城市风貌形成鲜明的对比。 CBD建成后，青岛将以“双子“城市而闻名 历史与现代共存，传统与未来并重，进一步强化了城市的特色，丰富了内涵。 7.2 青岛城市的“再生” 青岛会聚了东西方的文化，融合了传统与现代的特色，兼具大海的豪情与山地的壮观这一切难能可贵的品质同属于一个城市。随着城市的发展，青岛CBD将是一个延续传统文化脉络，提升环境品味，衍生现代城市生活的地区，是一个更新城市生命力的焦点。 八、设计构思 CBD将成为青岛的最重要的核心商务活动场所，而更重要的是，其不仅把青岛定格为胶洲湾经济的辐射中心，同时也加速了青岛迈向国际化都市的步伐。 CBD将强化青岛的区域战略优势，并成为现代化模范城区。它将构成青岛的一条城市景观通道，从其东端的崂山西脉伸向其西边的胶州湾东岸。 CBD是青岛的一个全新的地区。拥有齐全的城市功能，高度混合的用地，有各种金融商贸、文化娱乐、商业零售中心、居住社区、学校和部分行政及公共设施，提供灵活多样的办公和商业、居住、休闲、观光服务。 结合青岛城市城市总体格局特点，利用CBD的建设进一步完善城市整体功能结构，拉动内陆城区发展，平衡南北差距； 针对亚洲人（中国人）的工作、生活及消费习惯规划功能高度混合的、充满活力的“动感之都”； 根据地区景观特征，创造中央商务区作为城市的形象的中心、区域的地标及景观的门户； 充分利用基地现状城市及环境要素，提供高品质的城市环境和公共空间，提升城市生活品质，打造青岛内陆地区的人文景观， 建立文化特色突出、内涵丰富，轴线关系明确，视野多层次的城市商务区 九、总体结构 两中心，一轴，一带，六区的总体结构。 9.1 两中心： 以敦化路为主轴线，在南京路东西两侧各规划有一个CBD功能中心。 CBD主中心 位于金融商务区的中央，多幢造型优美的高层商务办公楼以强烈的几何图案向心布置，围合起中部的大型城市广场，雄心勃勃，象征着发展的决心，是整个中央商务区（CBD）核心区的核心。 敦化路和连云港路穿越主中心区段为下沉式，机动车辆将通过地下环道到达中心圈层的办公楼地下停车库，从而实现中心广场完全步行化。 广场中设有大型景观水面、音乐喷泉、水幕电影等，创造出CBD轻松欢快的氛围，结合环境小品、休闲设施的处理，使此广场成为CBD使用者公共的“客厅”；同时，大面积的开放空间和场地也保证了城市举办各种不同规模类型的城市节日、庆典活动的要求。 CBD次中心 位于南京路以东，是服务于CBD及青岛全市的商业及文化中心区，安排有多种大型商业及文化设施，由高档宾馆酒店、商务公寓、大型综合商场、影剧院、文化娱乐中心、俱乐部（夜总会）、（啤酒）主题步行商业街等建筑组成，建筑布局呈椭圆状，在建筑高度及空间形态上与主中心遥相呼应。 9.2 一轴： 改造主中心内及其以东区段的敦化路为两条平行的东西向单行路，两路之间的街坊构成了集商业、文化、景观、休闲多功能为一体的复合轴线，贯穿起CBD各功能区，联系起主次中心，成为多种城市功能要素的公共轴线。 轴线从城市东端的崂山西脉伸向市区西边的胶州湾东岸，寓意融崂山之灵秀，汇大海之豪情，成为青岛的一条重要的城市景观廊道，同时也象征了CBD发展的凌厉气势。 在轴线的中部规划有青岛名牌展览馆，作为青岛市宣传城市品牌的窗口，为青岛市在CBD这一城市最为显著地段提供了宣传城市品牌的窗口，展览馆飘逸的建筑造型使得它成为此轴线上重要地标。 结合东西向的地势高差，以展览馆为枢纽立体地联系起跨南京路及绍兴路的步行交通，实现了此重要轴线上不受机动交通分隔的连续步行体验，站在轴线东段高处向东俯瞰，将可以一览CBD核心区的壮观景色，这更使此轴线成为都市的看台。 9.3 一带： 南京路与绍兴路之间街区规划为南北向生态绿化带，它既作为CBD核心区与其他分区之间的绿化有机隔离带，同时有效地提升了规划区内部的环境品质及土地价值，为在CBD内工作的人员及居民提供了休闲游憩场所，也调节了地区内的小气候，成为青岛CBD的“中央公园”。 为保证绿带的连续性，将现状热电厂改造为地下式，而不做搬迁处理，既维持了其合理的服务半径，又提升了环境品质。 9.4 六区： CBD由六大子功能片区组成，包括：金融商贸区、行政及商务办公区、商务休闲区、商业娱乐区、综合服务区、混合居住区（远期控制）。其中，城市中心功能轴线以及金融商贸区、行政商务区和商务休闲区共同组成CBD的核心地区。 各功能区的设计紧紧围绕中央商务区的全新功能，以及青岛的历史、文化、城市天然景观特色，突出现代、动感、与城市共生的鲜明规划主题。 各功能区均拥有便利可达的步行与机动交通联系，各区相对独立同时又紧密联系，鼓励地块内多样性混合使用，功能高度混合，从而综合了行政、商务、商贸、金融，酒店、文化、娱乐、零售商业、餐饮、休闲、等多种城市活力元素，使其在不同时段有不同的活动支持和活动人群，形成一个具有全天24小时活力的CBD。 金融商贸区 商务办公是核心区内重要的功能组成部分，也是CBD存在的根本。商务活动的高聚集性决定了中心区商务办公空间须集约化布局，金融商贸区位于主中心外围东侧，由多个标准街坊地块单元组成，便于招标出让。金融商贸区和主中心集中了CBD内绝大多数的商务办公建筑，是CBD商务功能的中心。 行政及商务办公区 本区位于主中心西南侧，由现状保留的区政府办公楼及其他商务办公楼组成。区政府与主中心广场之间通过一条斜向开放空间轴线相联系，并将海泊河水作为景观水体引入街坊内部，改善了区内环境质量。 商务休闲区 将主中心西北侧沿海泊河两岸用地环境条件优越，规划为商务休闲区，其内设置有星级酒店、商务展示中心、文化休闲中心、温泉健身会、咖啡馆、酒吧、餐厅等商务休闲娱乐设施，为CBD的商务活动提供便利的服务，使商界人士在舒适的体验中达成合作和销售，休闲、娱乐、洽谈无处不在。 规划注重对现状海泊河水体景观资源的利用，积极地塑造滨水休闲环境： 开辟通达海泊河的步行开放空间，保证沿河至核心区的景观与视线联系； 在对其水质净化的基础上，通过对海泊河滨水岸线的处理，提高其亲水性，并对枯水与丰水期不同的滨水景观及使用形式均进行了设计。 河滨利用意象及剖面 商业娱乐区 现代经济学认为：城市经济的发展不仅要依靠新经济增长点所提供的利润，而且要依靠商业繁荣带来的土地、房产、劳动力以及基础设施等要素的普遍升值。因此，繁荣的商业区是一个成功的CBD所不可或缺的内容，它同时也为CBD的夜生活带来了活力。 将南北向生态绿地两侧用地规划为商业娱乐区，安排商贸、商业、娱乐、公寓等综合功能，并强调底层裙房建筑的商业及娱乐用途，注重沿路的景观界面的连续性，从而使南京路和绍兴路的商业功能及活力得到延续。 综合服务区 作为西侧CBD核心区功能的重要辅助及补充，综合服务区为CBD提供了包括：沿街大型商业、服务设施、商贸办公、商务公寓等多种服务功能，形成较为密集的高层商业配套服务区，与南北向绿带两侧的商业娱乐功能相互促进，功能互补。 混合居住区（远期控制） 居住功能的引入会进一步完善CBD的功能，并带来持续的活力支持，同时该类用地的出让收入也是政府开发CBD重要收益来源。 该区域位于CBD东部，用地内现有部分新建成居住小区，规划确定近期保留，远期进行改造，通过完善的配套设施、先进的物业管理、便捷的交通系统、优异的景观条件等多方面的优势，为核心区大量的商务及办公人员提供适居的生活场所，其房产开发前景将会吸引大量的外部资金投入居住区的建设。 外围控制区： 未来CBD建成后，必然将对周边城区的建设产生重大影响，因此本次规划将CBD周边，沿山东路、辽阳路、延吉路各外延100米范围约1平方公里用地作为外围控制区，对该区域的沿街用地功能，景观界面的协调等内容结合CBD方案进行了综合统筹规划设计。 外围影响区： 外围控制区以外的CBD周边外围街区多为现状建成区，远期将随着CBD的建成逐步改造，本次规划将其作为外围影响区提出意向性的控制指引，以保证在功能及空间形态上与CBD相协调统一，并为未来可能出现的改造规划留有一定的弹性。 十、用地规划 中央商务区的用地包括办公用地、金融保险用地、贸易咨询用地、服务业用地、商业用地、酒店用地、文化艺术用地、图书展览用地、混合居住用地、绿地、机动车停车场库用地、水域等。其中商务及商服用地约占总用地的50%，中央商务区总建筑面积约650万平方米，毛容积率约为2.1。 10.1 标准街坊单元 为方便城市规划管理，提高政府的经济收益，在道路网络的基础上将规划区划分为若干个功能地块；每个独立地块是政府进行土地出让的最小单元，它既限定了开发商的投资门槛，又可以充分发挥政府的引导和控制作用，而且每个地块的建设都不会破坏新区结构的完整性。 探讨具有可操作性的控制方法，实现规划及城市设计的整体构想，是CBD建设顺利实施的技术保证，也是本次规划重点关注的内容，我们选择了核心区一典型标准街坊单元，借鉴国外的成功经验，从系统的角度对城市规划各项元素提出了控制图则和设计导则，希望为下一步成果的深化提供参考。 10.2 开发强度在确定用地性质的基础上，根据对土地开发供需的分析和预测，充分考虑了土地的区位、环境价值因素，并结合了创造CBD形象的需要以及对未来城区整体空间形态、天际轮廓线的构想，从而确定不同地块的土地开发容量和强度。用地开发强度整体呈现由核心圈层向外围逐渐降低的趋势。10.3 弹性控制 考虑到开发建设过程中的很多不定因素，并为提高规划成果的弹性和可操作性，以方便规划管理部门的操作，在符合整体功能布局、空间景观原则要求的前提下，我们对部分地块使用功能的相容性、开发容量和强度做了示意性弹性规定：允许并明确一定的变动范围，主要弹性指标包括用地功能相容性、容积率、建筑密度、限高、绿地率等。 在下一步控规及修规层面的成果深化过程中，将根据不同地块的用地性质和开发重点，具体确定各地块中主要或严格控制指标，以及允许有一定变动范围的指标。 十一、公共配套设施 规划根据用地布局，结合中央商务区特点，参照国家相关规范指标，合理布置各类公共配套设施；同时，在设施的设置上也充分考虑到提升CBD旅游吸引力及接待能力的需要，安排有青岛名牌展览馆、星级度假酒店、商务酒店等内容。 在东侧次中心内主要安排服务于CBD及全市的市级大型商业文化公共设施，包括大型综合商场、文化娱乐中心、影剧院等； 在商务休闲区内主要设置休闲类商服及文化设施； 延续南京路及绍兴路沿街商业特色，路两侧建筑裙房主要为零售商业用途； 在混合居住区及综合服务区内，则根据居住人口的分布和居住区社区结构，结合服务半径范围，合理安排服务于CBD居民的各级商服、医疗卫生、文化体育等公共配套设施； 规划新建小学及中学各一所，分别布置在东西向空间主轴南北两侧。 十二、道路交通系统 本次规划根据用地规模和开发量，参考国内外类似案例，对CBD未来的交通需求量进行了专业测算，并以此数据为基础，结合规划方案的功能布局，对于路网体系、公共交通、静态交通、人行系统均进行了精心设计安排，同时提出了交通策略上的建议。 注重解决对外交通和过境交通，提高CBD的可达性，在保证城市整体交通联系顺畅的同时，尽量减少穿越性交通对中央商务区功能及环境的影响； 充分利用已有的道路设施，结合规划方案对于现有交通进行改造及梳理，力求解决根据总体规模产生的交通量； 实行人车分流，规划完善地下、地面及空中人行步道系统，串联中央商务区重要的交通节点； 结合道路绿化带设立自行车道，形成高效、便捷、宜人的非机动车交通体系； 重要的交通广场及地块结合地下空间开发设置公共停车场库，解决商务区内的停车问题。12.1 交通需求 12.1.1 出行需求总量 （1）规划用地内建筑面积总量约650万平米，其中商务办公约330万平米，商业公建约160万平米，住宅及公寓约160万平米。预计规划用地内居住人口约5万人，就业岗位数约16万个。（2）中心区每个就业岗位日平均吸引出行次数约5次。晚高峰小时离开中心区（即高峰方向）的出行约占全天出行吸引的12%-15%。据此可推算出中心区晚高峰时间离去出行量为10-12万人次/小时。 12.1.2 出行方式划分（1）国外部分城市中心区高峰时间机动化出行方式构成见下表。人口300万左右的城市，中心区高峰时间机动化出行中公交占70%、小汽车占30%左右的城市居多。 表121 国外部分大城市中心区高峰时间非步行出行方式构成 城市 城市人口 (万人) 公交出行比重(%) 小汽车出行比重(%) 调查时间 纽约 707.2(1980) 88 12 1982 芝加哥 300.5(1980) 77 23 1983 多伦多 299.9(1980) 75 25 1980或稍后 蒙特利尔 282.9(1980) 67 33 1980或稍后 洛杉矶 296.7(1980) 36 64 1980 （2）据70年代初、中期数据，芝加哥、多伦多市轨道交通日客运量中，进出中心区的约占72%，波士顿、纽约进出中心区占约82%。因此，轨道交通对中心区的建设与发展极为重要。（3）从满足需求的角度看，必须大力发展公共交通，才能保持中心区的可持续发展。据测算，公共交通（包括轨道交通和常规公交）需要承担高峰方向60%以上出行量，即6-7.2万人次。其中，地面公交应承担高峰方向约25%的出行量，即2.5-3万人次；轨道交通有两条线三个站通过中心区，可承担约35%的出行量，即3.5-4.2万人次。 （4）中心区的规模及土地利用规划有利于步行等非机动车的出行，即在中心区内部及周围片区安排了相当数量的高、中密度的居住用地。因此，步行及自行车等非机动化出行占总出行的比重取25-30%。 （5） 这样，中心区小汽车交通的分担率为1215，高峰时间高峰方向不超过1.8万人次/小时。具体预测的各方式构成如下表所示。 表122 中心区晚高峰高峰方向出行方式构成（万人/小时） 交通方式 分担率 高方案 低方案 小汽车 10-15% 1.2-1.8 1-1.5 公共汽车 25% 3 2.5 轨道交通 35% 4.2 3.5 步行及自行车 25-30% 3-3.6 2.5-3 合计 100% 12 10 12.1.3 交通策略 （1） 建立高效的、对小汽车有竞争力的、多层次的公共交通系统，并实施公交优先政策，鼓励使用公共交通。 （2） 规划功能明晰、结构完善、布局合理的道路系统，并保证有充分的容量和连续性。 （3）实行交通需求管理政策，控制土地开发强度，并利用经济杠杠调节小汽车的拥有和使用率。如提高中心区停车收费标准，以提高车位周转率等。 （4） 加强道路交通管理，提高道路交通设施的使用效率。 12.2 道路网络规划 强化主要干道功能，利用梳理周边城市主次干道，形成与城市道路协调、经济、便捷及可实施性强的方格网状道路系统骨架，保证过境交通顺畅。创建中央大道（原敦化路），构建区内环路，合理组织区内各类交通，使商务中心区内的交通到发、转换便捷有效。加大核心区的路网密度，在山东路、辽阳路、南京路、福州路主要交叉口规划多处立交，建立多层次立体化的道路交通网络。 12.2.1 网络布局方案 （1）本方案中，中心区范围内的道路网络分四个层次：快速路、主干路、次干路和支路。其中，快速路主要疏散中心区的过境交通；主干道主要疏散中心区对外交通，也承担部分中心区内东、西两大组团之间的交通；次干道主要疏散中心区内部各片区间的交通，也承担一部分中心区与周边外围区域之间的交通。 （2）未来中心区过境交通主要有两个方向：南北向的是北部的四方区与南部的市南区之间的交通；东西向的是市北区内部东西区域之间的交通。因此，规划快速路为“一横一纵”布局。“一横”是东西向快速路辽阳西路，主要承担东西向过境交通；“一纵”是南北向快速路山东路，主要承担南北向过境交通。（3）未来中心区对外交通主要往三个方向：东部、北部和南部。因此，规划主干道为“两横四纵”布局： “两横”分别是中心区南侧的东西向主干道延吉路和横穿中心区中部的东西向主干道敦化路（大部分由两条单向道路组成），主要承担往东部的对外交通，对延吉路进行改造拓宽； “四纵”自东向西分别是南北向主干道福州路、绍兴路、南京路及连云港路，分别承担往北部和南部的对外交通，对连云港路根据规划进行新建。 （4） 未来中心区内部的主要交通流向为东西向，次要交通流向为南北向。因此，规划次干道为“一环三纵”布局。“一环”是在中心区中部形成一个东西向长方形环线，其与横穿中心区中部的敦化路共同承担东西两大组团之间的联系；“三纵”分别是由东向西布置的南北向次干道一、南北向次干道二及南北向次干道三，主要承担各组团内南北向的交通联系。另外，在东西两端，还布置了四条联络性次干道，将内部环路与外围干道联系起来。由东向西分别是联络次干道一、联络次干道二、联络次干道三及联络次干道四。 （5）支路网应根据片区内建筑物的分布情况进行布局。一般来说，在中心区，除了要控制好地块尺寸以布设更多的支路外，还应在每栋建筑物周边布设贯通性支路。本次规划中在各建筑之间的铺装地面空间可在未来需求上升到一定程度时转换成支路系统。 （6） 中心区规划干道道路情况如下表所示。 表123 中心区规划干道道路情况表 序号 路名 等级 长度（km） 1 辽阳西路 快速路 2.35 2 山东路 快速路 0.92 3 延吉路 主干道 2.23 4 敦化路 主干道 2.18 5 福州路 主干道 0.92 6 绍兴路 主干道 1.00 7 南京路 主干道 0.98 8 连云港路 主干道 0.94 9 次干道环路 次干道 4.41 10 南北向次干道一 次干道 1.06 11 南北向次干道二 次干道 0.96 12 南北向次干道三 次干道 1.03 13 联络次干道一 次干道 0.22 14 联络次干道二 次干道 0.13 15 联络次干道三 次干道 0.19 16 联络次干道四 次干道 0.36 12.2.1 路网密度要求 （1） 根据规范要求，城市中心区支路网密度应达到10-12 km/km2，其中，主次干道以上路网密度约占40%，支路约占60%。按低限计算，主次干道以上路网密度应达6.6km/km2，整个中心区路网密度应达16.6km/km2。要达到这一密度，中心区内地块尺寸需要在100150米之间，本次规划中CBD核心区路网密度满足此要求。（2）典型的如纽约曼哈顿中区的路网结构，核心区街坊大小仅约150米?70米，其它的约300米?70米。以街坊面积计前者约1公顷，后者约2公顷。 （3）香港中环CBD地区，在约一公里宽的地带设4条主干道，1条快速干道，主干道平均间距小于200米，次干道及支路的间距就更小，平均约100米左右。 （4） 本次规划的干道网规模如下表所示。 表124 中心区规划干道网规模表 快速路 主干道 次干道 合计 长度（km） 3.27 8.25 8.36 19.88 计算密度的长度（km） 1.64 6.68 8.36 16.68 密度（km/km2） 0.78 3.18 3.98 7.94 注：计算密度时，中心区外围4条道路只按一半计算。 （5）根据前面分析，中心区高峰时间高峰方向小汽车交通需求为1.8万人次/小时，小汽车交通量约1.2万pcu。本方案规划的主干道以上出入口数量达12个，完全可以满足要求。 12.3 公共交通规划 12.3.1 公交需求分布 未来中心区公交需求分布主要有三个方向：一往西南至现状中心区；二往南部至市南区的东部城区；三往北部至四方区。 12.3.2 轨道线路及站点布局 （1）依据现有上层次规划，未来进入中心区的轨道线路共有三条：一是轨道3号线，从中部沿南京路南北向穿越中心区，二是轨道5号线，从西部沿山东路进入，在西北角转东北方向，三是轨道4号线，东西向沿辽阳西路穿越；原规划有地铁站点三处，分别是4号线与3号线及5号线相交处的换乘站，以及3号线在现区政府处的站点。 （2）因现有轨道交通规划设计背景未预计到CBD建设因素，因此，为使轨道交通更好地服务于CBD，本次规划建议在5号线与敦化路相交处增设一站点，并在该处形成与常规公交的接驳换乘枢纽，以提升CBD核心区的公交可达性。 （3）轨道站点出入口的布置考虑了以下因素：尽量接近常规公交及自行车等的接驳换乘设施，与中心区立体行人系统融为一体，并与周边商业及公建建筑地上地下空间综合开发利用相结合。 地下空间开发范围图及交通组织图12.3.3 常规公交网络及场站布局 （1） 布局原则：要使公交能便捷到达中心区主要目的点；大型场站尽可能接近中心区重心；处理好与轨道交通的接驳换乘；考虑设置区内穿梭巴士。 （2） 高峰小时高峰方向常规公交需求量将达约2.5-3万人次，因此，进出中心区的公交线路需要达到20条。其中，往西南、南部及北部三个方向的线路比例大致为3：2：2。 （3） 网络布局上，在两条快速路上布设常规公交快线；在各主干道及南北向次干道一、南北向次干道二和南北向次干道三上布设中心区对外或穿越中心区的公交线路；在次干道环线上布设内部公交环线。 （4） 结合轨道站点的布局，设置公交换乘枢纽。根据公交枢纽的覆盖范围，共设置4个公交枢纽场站，每个枢纽的面积规模为40005000平方米，可布设6-8条线路。考虑到CBD宝贵的用地价值，公交枢纽不独立占地，多结合大型建筑在首层或地下设置。 （5） 每隔500-800米在重要位置都设置了公共汽车停靠站。 （6） 在与旅游相关区域选择性地设计了旅游汽车停车区。 （7） 在出租车场招点频繁区设置了出租车上、下客区。 12.4 步行系统 12.4.1 创建多层次的立体人行步道系统，服务地面层的步行交通，并提供到达公交站和地铁站内，以及过街的连续步行空间体验。 12.4.2 促进城市功能的立体化发展，使裙楼的建筑空间具有更大的商业价值，提供一个安全惬意的人行商业空间环境。 12.4.3 地上人行系统在分期的实施步骤、系统完整性与连续性、与其它层面人行系统的连接等方面有更高的要求。 十三、绿地及开放空间系统 CBD内的绿地主要结合公共开放空间系统设置，以一轴一带的结构为基础，统率起CBD内各个独立的街坊空间，形成贯穿南北与东西的绿色绿地步行系统骨架；结合广场、步行街等多种形式的开放空间和街道、街坊绿地、水系的绿色景观设计，建立网状的生态绿地系统， 以海泊河水体为主要脉络，将水体以自由的形式引入空间主轴、生态绿带、中心广场等处，与绿地及开放空间系统相结合，有效地提升了CBD的城市空间、景观质量。 十四、城市总体形态设计 规划采用分阶段的集中有序的轴向发展模式，延续以方格网为特征的城市肌理，营造以“动感”、“现代”为特征，代表青岛未来的多元化城市环境。 通过利用集中的用地模式、建筑高度、开发强度、空间景观轴线及天际线形态的处理，强调CBD核心区的中心感。 以双塔为中心地标，结合核心区内其他超高层建筑形成地标建筑组团，形成主次中心之间相互呼应的高层弧型带，凸显核心区的城市形象中心地位。 十五、城市设计 空间形态的格局与绿地及开放空间系统互动，注重水体与绿化，建筑与环境，历史与未来的结合，以人为本，利用舒适宜人的城市公共开放空间环境组织建筑，打通视觉通廊，结合立体步行系统，形成核心区良好的现代城市意象。 规划力求延续青岛城市商业格局，反映现代高科技和高效率的工作生活节奏，创造具时代特征和充满动感魅力的城市中央商务区。建筑采用院落式的街坊布置，保持街道界面的完整，延续并改进现有重要城市街道景观。 应用城市形象分析的方法对CBD内各形象元素进行了分析，并对其在核心区内的布局选址结合地势高差进行了精心推敲，使建筑高度围绕主次两中心向周围渐次跌落，沿主要街道界面连续，呈韵律布置，形成了起伏优美、层次丰富、向心感强烈的城市天际线。 十六、实施策略 政府积极参与，大力支持 国际上成功CBD的重要经验之一即是所有的CBD项目都需要依靠政府直接的大力支持。 政府的参与和支持可以采取多种形式，包括投入先期的启动资金，或是进行CBD地区市政基础设施的建设，以及成立CBD开发负责部门机构。 建立经营城市的理念，市场化运作 在CBD的开发建设中应进行充分的市场化运作，建立经营城市的理念，大力吸引各种非政府资本，包括公有、非公有和民间资本的投入和参与，政府只是负责管理和间接调控。 分期开发，触媒效应 参考国内外成功案例，中央商务区完全建成大约需要1015年，因此，根据中央商务区的整体结构，制定分期开发的策略。规划确立了启动区、中期开发建设区域，以及远期开发建设区域，并根据不同阶段的建设重点，逐步推进开发计划。 按照城市设计的触媒理论，城市中能带动并促进周边地区开发建设的环境元素被称为“触媒元素”，它们能对城市建设产生积极的影响。运用这一理论，规划确定了由公共投资或以优惠政策鼓励先期建成吸引投资的项目，为以后的土地拍卖和出让创造条件。 加强规划管理和引导 在主要依托市场进行运作的背景下，政府对市场的发展应有预判，并依此加强管理、调控和引导，以保证CBD开发建设的健康、稳定的可持续发展。 建议设立CBD规划及建筑设计专家委员会，建立委员会工作制度和总设计师制度，由委员会负责对重大项目的规划和建筑设计方案进行审议和监督；同时运用行政手段建立政策机制，设立奖励制度，引导和鼓励有助于规划及城市设计成果实施的开发行为。 本次成果深度为概念规划，因此，为保证CBD开发建设工作在系统的规划管理依据指导下进行，还需要在本方案基础上，形成用来指导实施的控规及城市设计深化整合方案，并开展中央商务区的启动区详细城市设计及修建性详细规划、交通专项规划、环境景观详细设计等一系列的相关专题规划研究工作。 十七、市政工程 CBD建成后巨大的开发量，将对现状市政基础设施带来极大压力。为此，本次规划在尊重和利用城市现有的市政公用设施原则下，对于市政方面的问题进行了初步设计及测算，提出了必要的改造要求，并充分考虑了与上层次总体规划的契合。 根据现代中央商务区的发展趋势，市政管网将普遍采取共同沟的形式，有效利用地下空间（将现状的发电厂迁至绿化带地下）。 17.1 给水规划 依据青岛市城市总体规划2010年青岛市人均生活用水量310升/人.日，计算出本规划区平均日用水量1.03万米3/日，规划区自来水主要由西侧的给水主干管引入。 青岛市的淡水资源相对缺乏是制约青岛市城市发展的主要因素，南水北调工程的实施，虽然解决了青岛地区的缺水问题，但是，从城市可持续发展的角度还应该大力开展节水工作，提倡节水型产业的发展，鼓励污水回收利用，开源节流彻底解决水资源缺乏的问题。 17.2 排水工程规划 规划区地势东南面高西北面低，为改善规划区内海泊河流域的环境质量，提升河流的景观价值，区内按雨污分流的原则建设雨水管渠和污水管渠，规划区的雨水顺坡就近排入海泊河，规划区的污水达到“城市污水排放标准”后，由污水管网排入规划区以西的污水处理厂集中处理。 17.3 电力工程规划 片区内现状有一座220kV南京路变电站,位于南京路与延吉路交汇西南侧，其高压进出线均在该变电站的东侧、延吉路南侧架空敷设。另位于南京路与敦化路交汇西北侧现状有青岛第一热电厂，上网电压35kV，35kV线路为架空方式敷设。 本规划区内总的电力计算负荷约为4.56万kW，规划设置一座110kV/10kV变电站，为中心区变电站，终期容量均为3x50MVA，位于广场地下，预留建筑面积4000m2。规划远期对青岛第一热电厂进行改造，改建于地下，其高压出线采用电力电缆在地下敷设方式。随着规划延吉路的改造，对现状220kV/110kV南京路变电站的高压出线也进行改造，改为电力电缆在地下敷设方式。 17.4 电信工程规划 本规划区内总的市话需求量约为23万线，依据青岛市城市总体规划，在本片区内设置一座电话端局，为敦化路局，独立占地，预留占地面积40006000m2。规划设置一座邮政支局，采用附设式，预留建筑面积1500m2。规划设置一座有线电视分中心，采用附设式，预留建筑面积1500m2。规划设置一座移动通信局，独立占地，预留占地面积30004000m2。 17.5 燃气工程规划 本规划区现状气源为人工煤气和液化石油气并存，规划气源以天然气为主，液化石油气为辅。燃气气化率为100%，天然气年总用气量为315万标准立方米。本片区规划燃气管网为中压A级（0.4MPa）中压B级(0.1MPa)低压（0.03MPa）三级配气管网，规划新建燃气管均采用中压A级管道，直埋敷设，管网规划考虑近、远期结合。 17.6 热力工程规划 本规划区热媒由片区内南京路西侧的现状青岛第一热电厂供给，远期供热能力为230吨/小时，热媒为热水（130/70）及蒸汽（温度270，压力1.0MPa）。本规划供热对象为居民及公建采暖用户及生活热水用户，区内总热负荷为365.1兆瓦。一级网热水管沿市政道路直埋敷设。二级管网在街区内敷设。 聚焦青岛中央商务区 走入地下新城 看电影、逛街、娱乐、健身、喝咖啡，把这些商业功能转入地下，打造十几万甚至几十万平方米的大型地下SHOPPINGMALL并不是什么“天方夜谭”，北京、上海、深圳等国内大型城市在寸土寸金的中心区，已尝试将部分商业功能转入地下。不仅如此，未来地下空间也将是解决交通、市政设施配套的重要途径。青岛中央商务区从城市长远发展出发，分步开发地下空间，通过纵横交错、四通八达的地下商业、地下交通、地下市政设施将商务区连成一个有机的整体，达到集约利用土地，建设紧凑型城市的目的。 地下空间的布局 根据新一轮青岛中央商务区控制性详细规划调整，地下空间将分为地下步行系统、地下停车系统、地下商业以及地下市政设施等，开发总量预计128万平方米。 地下空间布局结构概括为：“一心、三线、多点、一网络”。 一心：位于敦化路与连云港路交汇处的地下高端商业中心。 三线：指规划中的三条地下商业街，均在南京路以西的商务区内。1号地下商业街为东西走向，沿敦化路，东起规划中的南京路地铁站，西至滨河绿化景观带；2号地下商业街与1号地下商业街平行，位于敦化路、延吉路之间，东起南京路，西至规划中的延吉路地铁站；3号地下商业街，沿东南至西北走向，南端与2号地下商业街相接，贯穿1号地下商业街、地下高端商业中心，北端至规划中的滨河地下文化休闲中心。 多点：区域内四处地铁站点将成为地下空间交通、商业的重要发展源；在滨河绿化景观带中段，3号地下商业街北端规划1处地下文化休闲中心；综合居住区内，敦化路与绍兴路交汇处，规划1处地下商业。 一网络：商务区内将建设汇集电力电缆、电信电缆、广播电视电缆、供水管线等设施的地下综合管廊网络。 地下交通缓解城市压力 交通拥挤一直是困挠城市发展的重要问题，青岛中央商务区作为现代服务业的集聚区，其人流、车流所带来的交通矛盾将更加尖锐。青岛中央商务区在规划中未雨绸缪，通过大力开发地下步行系统、地下商业街、地下停车系统来缓解这一问题。 地下高端商业中心及其地面的商务核心区将是青岛中央商务区人流最为集中的区域。规划中，通过1、2、3号地下步行商业街，将高端商业中心与主要节点：南京路、延吉路地铁站，滨河地下文化休闲中心连在一起。地铁将是进出商务区重要的公共交通工具，通过地下步行商业街的建设，行人可便捷地自延吉路地铁站穿越2号、3号地下商业街到达商业核心区，也可自商务核心区穿越1号地下步行街到达南京路地铁站。 另外，在沿敦化路、连云港路和南京路的主要道路交叉点处规划