中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书

*物业 中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书第一部分：报价函山东省齐鲁国际招标有限公司：我们根据编号为IST-200518竞争性谈判采购文件的要求，对中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理服务竞争性谈判采购项目进行报价。由供应商 *物业管理有限责任公司 （全称）正式委托全权代表 市场研发部经理 石作欣 （姓名、职务）提交报价文件正本一份，副本五份。在此文件中，供应商全权代表声明并同意：（1）如果我们的报价文件被接受，我们将履行谈判采购文件中规定的每一项要求，并按我们报价文件中的承诺按期、保质完成该项目的物业管理工作。我方有责任和义务完成合同与谈判采购文件中的条款。（2）我方承诺报价文件所报的物业管理人员与最终实施合同的物业管理人员相一致。（3）我方已详细检查所有报价文件、附件以及所提供的参考文件，由模糊和误解产生的一切后果，由我方自负。（4）报价文件在公开报价后90天内有效。如果我方在规定公开报价后的有效期内撤回递交报价文件，将被没收报价保证金。（5）我方同意采购代理机构的要求，提供与递交报价文件有关的其他数据和资料。（6）我方愿按中华人民共和国合同法履行自己的全部职责。（7）我们理解，最低报价不是成交的唯一条件，你们有选择成交供应商的权利。（8）我方若未成为成交供应商，采购代理机构有权不做任何解释。（9）我方将遵照物业管理条例的要求。（10）与本报价有关的所有往来信函，应按下列地址进行：地址：000000000000 邮政编码：20000000000电话：（000000000009 传真：（000000000003电子信箱：0000供应商全称：*物业 开户银行名称：农0000000 管理有限责任公司公章： 银行帐号：100000000000法人代表签字： 开户行地址：00000002005年8月4日第二部分：法定代表人授权委托书本授权委托书声明：我 0000军 （姓名）系 *物业管理有限责任公司 （供应商全称）的法定代表人，现授权委托 *物业管理有限责任公司（单位名称）的 市场研发部经理 00000000（姓名、职务）为我公司全权代表，以本公司的名义参加SIT-200518中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理服务竞争性谈判采购项目。全权代表在报价文件、谈判过程中的书面承诺、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。全权代表无转委权。特此委托。（附被授权人身份证明复印件）被授权人姓名：0000000 性别：男 年龄：28单位：*物业 部门：市场研发部 职务：经理 管理有限责任公司供应商：（盖章）法定代表人：（签字、盖章）日期： 2005年8月4日第三部分：报价一览表供应商全称*物业管理有限责任公司总报价（元/年）小写：￥1350650元/年大写：壹佰叁拾伍万零陆佰伍拾元/年综合住宅楼总报价（元/年）599722元/年其中单价（元/月）1.50元/月面积（约）33400岔路街宿舍楼总报价（元/年）599651元/年其中单价（元/月）0.97元/月面积（约）51600乐山小区宿舍楼总报价（元/年）76774元/年其中单价（元/月）1.33元/月面积（约）4800太合里宿舍楼总报价（元/年）74503元/年其中单价（元/月）1.29元/月面积（约）4800资质、资格二级资质物业管理经理、部门经理李艳艳，*物业第二物管部，经理物业实现规范时间综合楼装修完毕，其余15日内出现问题服务响应时间5分钟综合住宅楼地上停车费单价（元/月车位）80元/月车位车位数50个小计（元/年）48000元/年地下停车费单价（元/月车位）100元/月车位车位数128个小计（元/年）153600元/年岔路街宿舍楼停车费单价（元/月车位）80元/月车位车位数227个小计（元/年）217920元/年备注供应商：（盖章） 供应商全权代表：（签字）第四部分：费用测算表一、费用测算(综合宿舍楼） 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 一 保安部费用 1 保安主管1人， 工资标准1000元 1,000 12,000 2 保安员12人 工资750元4人，596元8人， 8,550 102,600 3 工资相关费用 保险费，182.984人 1,464 17,566 4 服装费 每人每年每套600元 650 7,800 5 保安协管费 每人每月170元（含服装费），按6个名额缴纳 1,020 12240 小计 12,684 152,206 二 清洁费 1 保洁班4人人 保洁员596元，园艺师596元 2,384 28,608 2 服装费 夏装1套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1双16元/双 80 963 3 清洁耗材费 工具及各种耗材,平均每人每月80元 240 2,880 4 垃圾费 每月每户4元，412户 1,648 19,776 5 消杀费 每月200元 200 2,400 小计 4,552 54,627 三 日常维修人员工资及相关费用 1 技师1人 工资1000*1 1,000 12,000 2 工资相关费用 保险费每人182.98元 2,745 32,936 3 服装费 夏装2套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1双16元 32 381 4 零星维修 物业管理小修，单件材料200元以内，每月800元 800 9,600 5 电梯费8部 年检每台每年1200元，维保费1000元 2,017 24,200 小计 6,593 79,117 四 公共费用分摊 附共有分摊明细 5,710 68,520 五 以上费用合计 一+二+四 29,539 354,470 六 企业管理费 五5 1,477 17,724 七 利润 （五六）10 3,102 37,219 八 营业税 （五六）5.555% 1,723 20,675 九 物业管理费合计 五九 35,841 430,089 十 水电费 公共部位水电费 14136.1169633.2 十一 总计 49,977 599,722 综合宿舍楼面积 33400 物业费单价（元/平方米.月） 1.07 水电费单价（元/平方米.月） 0.42 总费用单价（元/平方米.月） 1.50 二、费用测算(岔路街宿舍楼） 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 一 保安部费用 1 保安班长1人， 工资标准800元 800 9,600 2 保安员6人 工资750元6人 4,500 54,000 3 工资相关费用 保险费，182.984人 732 8,783 4 服装费 每人每年每套600元 650 7,800 5 保安协管费 每人每月170元（含服装费），按6个名额缴纳 1,020 12240 小计 7,702 92,423 二 清洁费 1 保洁主管1人 保洁主管800元/月 800 9,600 2 保洁员6人 596元/月6人 3,576 42,912 3 绿化员1人 596元/月1人 596 7,152 4 工资相关费用 保险费，182.987人 1,281 15,370 5 服装费 夏装1套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1双16元/双 187 2,247 6 清洁耗材费 工具及各种耗材,平均每人每月80元 560 6,720 7 垃圾费 每月每户4元，412户 1,648 19,776 8 消杀费 每月500元 500 6,000 小计 9,148 109,777 三 日常维修人员工资及相关费用 1 设备运行3人 工资850*3 2,550 30,600 2 零星维修 物业管理小修，单件材料200元以内，每月2500元 2,500 30,000 3 换热站保养 保养费每年30104元 2,509 30,104 小计 7,559 90,704 四 公共费用分摊 附共有分摊明细 8,656 103,872 五 以上费用合计 一+二+四 33,065 396,776 六 企业管理费 五5 1,653 19,839 七 利润 （五六）10 3,472 41,662 八 营业税 （五六）5.555% 1,929 23,143 九 物业管理费合计 五九 40,118 481,420 十 水电费 公共部位水电费 9852.57118230.84 十一 总计 49,971 599,651 岔路街宿舍 51600 物业费单价（元/平方米.月） 0.78 水电费单价（元/平方米.月） 0.19 总费用单价（元/平方米.月） 0.97 三、费用测算(太合里宿舍楼） 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 一 保安部费用 1 保安员2人 工资750元2人 1,500 18,000 2 工资相关费用 保险费，182.982人 366 4,392 3 服装费 每人每年每套600元 650 7,800 小计 2,516 30,192 二 清洁费 1 保洁员0.5人 596元/月0.5人 298 3,576 2 工资相关费用 保险费，182.980.5人 91 1,098 3 服装费 夏装1套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1双16元/双 13 161 4 清洁耗材费 工具及各种耗材,平均每人每月80元 40 480 5 垃圾费 每月每户4元，63户 252 3,024 6 消杀费 每月50元 50 600 小计 745 8,938 三 日常维修人员工资及相关费用 1 零星维修 物业管理小修，单件材料200元以内，每月200元 200 2,400 小计 200 2,400 四 公共费用分摊 附共有分摊明细 637 7,644 五 以上费用合计 一+二+四 4,098 49,174 六 企业管理费 五5 205 2,459 七 利润 （五六）10 430 5,163 八 营业税 （五六）5.555% 239 2,868 九 物业管理费合计 五九 4,972 59,664 十 水电费 公共部位水电费 1236.614839.2 十一 总计 6,209 74,503 综合宿舍楼面积 4800 物业费单价（元/平方米.月） 1.04 水电费单价（元/平方米.月） 0.26 总费用单价（元/平方米.月） 1.29 四、费用测算(乐山小区） 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 一 保安部费用 1 保安员2人 工资750元2人 1,500 18,000 2 工资相关费用 保险费，182.982人 366 4,392 3 服装费 每人每年每套600元 650 7,800 小计 2,516 30,192 二 清洁费 1 保洁员0.5人 596元/月0.5人 298 3,576 2 工资相关费用 保险费，182.980.5人 91 1,098 3 服装费 夏装1套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1双16元/双 13 161 4 清洁耗材费 工具及各种耗材,平均每人每月80元 40 480 5 垃圾费 每月每户4元，63户 252 3,024 6 消杀费 每月50元 50 600 小计 745 8,938 三 日常维修人员工资及相关费用 1 零星维修 物业管理小修，单件材料200元以内，每月200元 200 2,400 小计 200 2,400 四 公共费用分摊 附共有分摊明细 637 7,644 五 以上费用合计 一+二+四 4,098 49,174 六 企业管理费 五5 205 2,459 七 利润 （五六）10 430 5,163 八 营业税 （五六）5.555% 239 2,868 九 物业管理费合计 五九 4,972 59,664 十 水电费 公共部位水电费 1425.8217109.84 十一 总计 6,398 76,774 综合宿舍楼面积 4800 物业费单价（元/平方米.月） 1.04 水电费单价（元/平方米.月） 0.30 总费用单价（元/平方米.月） 1.33 附表：费用测算（共有分摊明细） 序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 一 管理人员费用 1 管理处主任1人 工资标准2000元/月 1,800 21,600 2 事务助理1人 工资标准1100元/月 1,100 13,200 3 客服接待2人 工资标准800元/月*2 1,600 19,200 4 工资相关费用 包括社会保险、教育、福利、工会经费等,工资的55 2,475 29,700 5 服装费 冬装每人1套每套200元，夏装每人2套每套150元 125 1,500 6 综合办公费 交通费100元/月，电话费200元/月，办公用品80元/月，主任手机费160元 990 11,880 小计 8,090 97,080 二 日常维修人员工资及相关费用 1 工程主管1人 主管工资1200元 1,200 14,400 2 日常维修8人 平均工资850元8 3,400 40,800 3 工资相关费用 保险费每人182.98元 1,098 13,175 4 服装费 夏装2套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1双16元 191 2,286 小计 5,888 70,661 三 开办物资折旧费 入住时需配备的治安、清洁、维修、办公工具，明细表附后 1,572 18,860 四 以上费用合计 一+二三 15,550 186,601 以上费用为公共费用，按面积进行分摊： 面积 月分摊 年分摊 综合宿舍楼 43,000 5,710 68,521 岔路街宿舍 64,500 8,565 102,782 太合里宿舍 4,800 637 7,649 乐山小区 4,800 637 7,649 合计 117,100 15,550 186,601 附表：开办物资明细表分类名称单位数量单价折旧年限合计办公用品电脑、打印机台160003 2,000 空调台120003 667 沙发套110003 333 办公桌椅套53003 500 资料柜组46003 800 治安用具对讲机部128003 3,200 橡胶警棍根3403 40 双层床张201503 1,000 强光手电个4701 280 清洁设备清洁车辆46003 800 吸尘吸水机台115003 500 高压水 枪支212003 800 洗地机台128003 933 维修工具3米人字梯个23501 700 2米人字梯个32001 600 小型工具套102001 2,000 管道疏通机台28002 800 压力钳、老虎钳工作台等套120004 500 电锤、电钻套120003 667 工作梯（6米铝合金）个112802 640 绿化工具小型工具套12001 200 高压喷雾器个13003 100 蛇皮管米20031 600 三轮车个16003 200 总计 18,860 附表：公共部位水电费明细序号项目名称 功率日用时间年用天数年用量年费用月费用一、综合住宅楼1给水泵153365164258870739.1252排污泵35.2236525696138761156.323地下停车场照明35.28365102784555034625.284主楼地下一层照明48365116806307525.65主楼地下二层照明48365116806307525.66电梯用电量14023651022005518845997地上公共部位照明11.52336512614.46812567.6488每年消防设备实验1700.4168373.069室外照明41036514600788465710中央空调设备分摊00011消防设备分摊00012绿化用水5016030008850737.513小计16963414136.1二、岔路街水电费01楼道照明113365120456504542.0252院落照明2410365876004730439423变压器损耗102912555724631.044、绿化用水5016030008850737.5小计1182319852.57三、太合里水电费01楼道照明0.8336587647339.422院落照明0.241036587647339.423、变压器损耗25728138931157.76小计148391236.6四、泺山小区水电费01楼道照明0.843365919.849741.3912院落照明0.181036565735529.5653泵房4336543802365197.14变压器损耗25728138931157.76小计171101425.82五各处每平方水电费面积单价1综合住宅楼334000.42 2岔路街水电费516000.19 3太合里水电费48000.26 4泺山小区水电费48000.30 第五部分：拟参加本项目管理处主任简历表姓名00性别女年龄26职务经理职称助理工程师学历本科参加工作时间2001年从事物业管理年限4年已完成项目情况单位项目名称面积日期项目标准*物业*集团本部400002001年7月至2002年10月二级*物业新世界阳光花园1500002002年10月至2004年9月一级*物业省立医院高层住宅700002004年9月今一级第六部分：拟参加本项目物管工作主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍名称姓名职务职称主要资历、经验及承担过的项目一、 总部1、 项目主管二、 现场1、 物业管理经理2、 事务助理3、 保安部主管4、 保洁部主管5、 工程部主管0副总经理管理处主任事务助 理主管主管主管助理工程师助理工程师物业管理师，*物业副总经理，15万平方以上写字楼管理经验。2002.5至2002.10 *集团本部管理处主任2002.10至2004.9 新世界阳光花园管理处主任2004.9至今 省立医院高层住宅楼管理处主任 济宁车管所项目集团本部项目省立医院项目槐荫政务大厦项目备注：助理、主管为备选人员，若现有人员有合格优秀的予以任用。第七部分：资格及商务情况表供应商名称*物业管理有限责任公司成立日期1996年资质等级二级ISO9000质量认证通过付款方式同谈判采购文件要求优惠条件（如有）1、依托*集团汽车综合服务势力，业主可享受购车、修车、美容、租车等服务的最大优惠。2、 业主家庭保洁等特约服务实施打折优惠。3、 倘若办公楼能一起中标，太合里和乐山宿舍的物业费可优惠到岔路街宿舍水平。近 三 年 主 要 业 绩省级以上获奖项目同类项目业绩0最大合同值60万最复杂项目省立医院高层住宅目前在管项目*集团00其他业绩1、*物业保安部连续三年被授予济南市“青年文明号”荣誉称号2、*物业工0人”服务分类标准及服务承诺标准：达到全国物业管理一级标准承诺：综合宿舍楼1年内创市优备注供应商：（盖章） 供应商全权代表：（签字）第八部分：偏差表序号偏差内容采购文件要求报价文件实际情况其它说明商务偏差： 无偏差技术偏差：无偏差说明：我公司完全按照招标文件要求编制管理方案，无偏差。供应商：（盖章） 供应商全权代表：（签字）第九部分：物业管理实施方案第一章 概 况*物业简介*集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业，入围全国服务行业500强，全国汽车销售50行业强。*物业管理有限责任公司是*集团旗下的国家二级资质物业管理企业，于一九九六年经山东省工商局批准成立，注册资金300万。成立之初，通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业管理有限公司先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式；并顺利通过了ISO9001（2000）质量标准体系认证。公司现有员工400余人，管理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、本科生占85%，高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师21人，其他各类技术人员也都100%持证上岗。*物业公司除承接集团各分公司商业物业管理工作外，外拓业务已由济南延伸至济南、济宁、临沂、潍坊等地区，承接了槐荫政务中心大厦、中国重汽销售大厦、临沂华通国际商务大厦、济宁车管所、新世界阳光花园、山东省立医院高层住宅区、实力荣祥花园、同济杰座社区、济宁同济科技工业园、济宁赛宝量贩超市等各类物业，委托管理面积100多万平米，积累了丰富的住宅小区、政务办公楼、工业园区、智能化商贸大厦、商场超市以及高层楼宇电梯、中央空调设备维护、园林设计等物业管理经验。公司在发展中形成独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“*物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，激励着优秀的*物业人，不断追求卓越，回报社会！物业概况1、 综合住宅楼：济南市经七路382号，建筑面积33400M2，共136户，2005年4月启用，设施设备齐全。2、 岔路街宿舍楼：济南市经七小纬六路139号，建筑面积51600 M2，共412户，1996年12月投入使用，设施设备较陈旧。3、 乐山小区宿舍：济南市乐山小区21号楼，建筑面积4800 M2，共63户，1989年投入使用，房屋及配套实施严重老化。4、 太合里宿舍楼：济南市经五路107号，建筑面积4800 M2，共45户，1984年投入使用，房屋及配套实施严重老化。物业管理服务范围一、小区房屋建筑共用部位的养护和管理；二、小区内共用设施设备（泵房、监控系统、配电室、消防设备、照明）的日常养护、管理；三、 区共用绿地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常养护、管理；四、 区内公共环境、房屋共用部位的卫生清洁、消杀及生活垃圾收集、清运；五、小区内公共秩序维持、车辆疏导、停放管理；消防、安全监控、24小时社区巡逻。六、小区内住户水、电、暖收费及报修服务；七、物业资料归集管理；八、小区社区文化建设和精神文明创建；九、物业管理条例规定的应由物业公司提供的其他服务；十、小区业主委托的其它物业管理内容。第二章 物业管理的服务构想物业特点分析根据招标文件和现场实地考察，现就物业特点分析如下：一、拟招标的四处物业，是中国人民银行首次对职工宿舍进行后勤社会化改制的试点工程，长期享受单位后勤福利的业主对物业管理的理念较弱。二、四处物业面积较小，且分散，物业档次参差不齐，物业管理的难度较大，因规模小、分散带来的管理成本增加。三、业主群体收入高，汽车的拥有量高，对车辆的科学管理和售后服务要求高，提供应急便捷服务，是贴心管家的真情所在。四、物业的服务人员不变的情况，将服务质量提，服务内容增加，达到物业服务一级标准。委托管理之目的1、为人民银行的住户提供安全、文明、优美、舒适的生活与居住环境。2、保持和提高物业的完好程度，通过加强对物业的管理维护和对本物业使用人的管理和服务，防止使用不当，损坏物业。3、统筹安排物业各项设施的管理养护，强化宣传，对住户与外来人员的行为依法进行管理约束，共同维护花园环境。4、维护业主（住户）的权益，业主置业大都用来居住、保值、增值、享受良好的服务等，加强对业主（住户）的行为管理，服务就是为了维护业主的整体利益，从而有利于每一位业主。5、加强对小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高本住宅区的社会声誉，达到“双赢”效果。灵活、高效的管理机制一、功效合一的住宅小区物业管理中心。我们拟在新综合宿舍楼设立物业管理服务中心，全面负责四处宿舍楼的物业管理工作，一方面整合整个物业服务中心的人力资本；另一方面，可以全面开展服务中心的各项服务功能。使物业保证高质量的服务，为业主创造方便快捷的生活环境。二、精练的管理处组织架构。组织架构描述：1、管理处组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用管理处主任负责制，签订经营责任书，由*物业公司直接领导。2、管理处所需管理人力资源配置实行*物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处主任建立一支高效、协调的团队。3、管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。4、公司委派的管理5、组织架构*物业人行济南分行宿舍物业管理处管理处主任1人主任助理1人客服部客服接待2人工程部主管1人维修电工4人设备运行3人技师1人维修水工4人综合楼门岗6人综合楼车库3人综合楼监控3人岔路街7人乐山小区2人太合里宿舍2人内卫部主管1人保洁部主管1人岔路街宿舍6人乐山太和里1人园艺师2人综合楼3人人员配置说明：管理处共54人管理人员：（2）主任1人事务助理1人客服部：（2）客服档案1人前台接待1人内卫部：（24）主管1人门岗16人（综合宿舍楼6人，岔路街6人，乐山小区2人，太合里宿舍2人）车库3人班长1人安全监控、消防监控3人工程部：（13人）主管1人技师1人（电梯）设备运行3人（水泵房、换热站、配电室）日常维修电工4人日常维修水工4人保洁部：（13）主管1人综合宿舍楼：3人岔路街宿舍楼：5人乐山、太合里宿舍：1人园艺师1人6、岗位职责管理处主任全面负责人行宿舍区物业管理工作事务助理协助主任完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，为管理处主任反馈各类管理信息。客服接待负责投诉处理，负责档案管理，负责物业管理收费，负责代收代缴水电费工程主管协助主任负责各项设施、设备的日常使用、管理和维修养护，对各项服务进行整体协调技师负责辖区内电梯等各种设备的技术指导工作维修工负责公共设施设备的日常维修，师生日常报修设备运行负责设备的日常运行及日常养护内卫主管协助主任负责内卫方面的培训、计划、日常管理、工作安排、协调质量监督等方面的工作内卫班长负责本班内卫的执勤巡逻监控的管理工作监控室值班员负责24小时消防、安全监控门岗警卫负责各个宿舍区的门岗警卫工作，人员、车辆出入登记车库内卫负责车库车辆管理工作保洁主管协助主任负责保洁的培训、计划、协调、质量监督、工作安排等方面工作楼内保洁员负责楼内公共部位的卫生清洁、垃圾清运、消杀工作楼外保洁员负责室外公共部位的卫生清洁、垃圾清运、消杀工作绿化主管由园艺师担任，负责绿化管理及技术指导、绿化养护工作层层选拔的管理者队伍高品质的物业管理服务水准，依托于一支优秀的管理管理团队，优秀的管理团队来源于合格、合适人才的甄选和合理搭配，*物业历来重视管理者队伍的组建，并将其作为工作的开端。根据现在有人员情况，物业公司将派公司培训部人员，按照公司ISO9000质量体系文件的要求，做长期培训计划，对现有人员分岗位培训。并从中选拔个岗位骨干，作为管理处的中坚力量。管理处主任的选聘 公司的派出机构和小区管理第一责任人的物业管理处主任，同时担负执行者和管理者的双重角色，其作用尤为明显。因而，对其素质的要求颇高，人才的考察不仅仅是工作年限、从业经验等阅历性因素，我们拟从以下几个方面进行了选拔， 1、服务意识 物业管理工作是一项以商品（行为的付出）交换获得收益的第三产业，因而，服务意识至上，是工作的前提和基础。也是选拔物业管理处主任的首要条件。 2、“执行力” 在全球倡导的潮流中，管理处主任的执行力如何成为职业经理人是否称职的重要筹码。也是贯彻企业决策不走样，确保工作质量稳定的重要保障。3、计划能力 管理处有条不紊工作的开展，和日常维保功能的体现，在于计划制订的科学性与详尽化，把各项目标按照轻、重、缓、急列出计划表（计划表应明确完成时间、责任人、督导人及未完成原因等）。因此，计划制定能力是管理处主任必备要素之一。4、督导能力 计划制定得再周到，如不能有效地执行，也达不到良好的预期效果。管理处主任要善于借力，激发下属的潜意识，提升下属的责任感与使命感。充分调动下属的主观能动性。是其日常督导能力的直接体现。5、协调能力 物业管理是一项劳动密集型工作，队伍的庞大、服务对象的多样化、工作的琐碎性，要求管理处主任将大部分时间花在协调上。协调包括内部纵向和横向协调及与外部业主、派出所、市政部门等相关方的协调，以保障计划的按期实施 。6、创新能力 创新是衡量一个人、一个企业是否具备竞争力的标志。管理处主任作为一线物业服务的提供者。对业主潜在的需求会有先知先觉的超前认识。通过对业主需求层次的剖析，可以为企业制定以后的战略提供一线真实材料，同时，也为企业的可持续发展带来生机。事务助理的选聘 事务助理是管理处主任的得力助手，是项目管理的执行者，是管理信息的收集者，工作质量的监控者，并要求其与管理处主任形成互补效果。工程部主管的选聘 建筑本体、设备、设施是物业的核心内容，是物业发挥其功能体现其价值的保证。工程部主管的选聘应同时具备两个要素，一是具有设备管理经验，二是具备室内维修工作经验，这是根据小区设备情况复杂，设备新旧程度参差不齐的情况考虑，我们拟派公司品保部工程师常驻小区，并兼任小区工程部主管。内卫队主管的选聘 安全、祥和、文明小区的创建，需要有一支高素养的内卫队伍，内卫队伍主要还是依靠现有员工力量，保证对现有物业情况熟悉，有利于工作的连续性，但是一支优秀的保卫队伍，是服务技能和服务理念的有机结合体。因此我公司拟派有多年带队和培训经验的管理处主管担当此任。保洁主管选聘 拟在现有保洁员工中选聘，前期公司先对现有保洁人员进行理论和实操培训，并通过考核来确立保洁主管人选。并有绿化技师的选聘 错落有致、造型优美、生机勃发的园林、绿地，不但起到防风固壤、净化空气之功效，还为业主营造茶余饭后休闲、健身之良所。我们拟从下属花木公司绿化技师中抽调，并由花木公司副经理担任长期技术监督。措施得当的服务方案把握小区自身特点，把握物业管理难点，把握业主需求焦点。是制定切实可行物业管理服务实施方案，实现高水平物业管理服务的前提和保障。我方将在实地调研的基础上，将物业特点为出发点，以业主需求为主导，以ISO9001为指导思想，制定严谨、实效的针对性工作方案。以物业档次为基点，做好三个把握，实行针对性、分层次物业管理。设备、设施管理思路一、物业建筑本体的维护 包含墙体的外观维护、结构维护。1、根据综合宿舍楼特点，我们将设备、设施管理的重点放在，物业的保修期返修工作和设备设施公共管理制度的宣传。通过外部管理和自我约束来保障业主的合法权益。2、岔路街宿舍楼 此楼正处在一百多户业主装修搬家阶段，防治防止破坏楼宇外观、楼层防水、承重墙体及共用设施设备的设计、管线走向改变，施工污染、对建筑墙体、公共部位的保护、噪声控制等，并对空调、太阳能热水器的安装统一规划、统一要求。严格按照小区室内装修管理规定的装修申报、施工、验收程序进行管。供暖设备的采暖前的检修和使用期间的维护工作是设备管理的重点。二、保障水电基本设施的正常运转，牵系到千家万户的正常生活起居。1、根据小区业主平时与节假日居住数量差异较大，摸清水电供应量落差规律，制定针对性操作方案以及时调整，避免超负荷现象出现供应中断，及因此造成的设备非正常损耗，致使工作性能下降和运转寿命缩短等现象。2、根据季节的变化，做好设施、设备的检修、检测。例如，春季供暖期结束后的供暖设备保养，避免“跑、冒、滴、漏”，注意平时观察压力变化，及时补水，确保管道使用正常。针对春冬季节气候干燥、风力大，为火灾多发季节的特点，加强对消防监控设施的检修、灭火设备的性能测试工作，确保消防硬件系统处于随时待命阶段；夏季雷雨天气多，变化突然的特点，对楼宇屋面防水检查、避雷检测、防汛检修、针对夏日气温高，输电系统因高温炙烤、用电负荷量大，易因起短路的特点，及时进行检查、检测，确保供电正常化。 冬季供暖期来临前的设备检查及试运行。雨季对排水沟、挡水网等进行降雨前、后的清理、疏通、检修，特别是重视对半地下车库的防汛监控工作，制定定期检查制度，防汛、排水应急措施，确保防汛沙袋、推水器、水泵、吸水机等设备得到一应俱全。附：低压配电柜控制柜保养、水泵定期保养火灾报警控制系统的保养 总之，在日常工作中，利用三个月的时间，熟悉设备性能及供求特点，绘制供求曲线，及时调整工作方案。结合我们管理省立医院高层公寓、济宁同济杰座小区设备管理的经验，确保设备负荷运转，并向经济化运行过渡，以降低消耗，节约成本。为此，我们将制定严格按ISO9001指导下的设备管理作业指导书，从详细的年、季度、月、周维保、检修计划及日常保养计划、定期维保计划、入手，完善工作程序、操作手册等，为设备安全、经济化运行奠定基础。附：电梯安全管理规定、电梯维修安全保养工操作规程、电梯困人救援规程另外，及时向业主提供有关家电保养知识、宣传安全用电、经济化用水等也是贴心管家的真诚所在。环境美化管理思路小区业主生活质量的体现，环境管理工作将起到显性效果，高品味的生活环境，关键在于树立一个质量的标杆，奠定一个良好的工作平台。因此，接管后的开荒工作尤为重要，我们将环境美化管理分为两个阶段，即入住开荒阶段和日常维护阶段。第一阶段，入住开荒。开荒工作是一场艰苦而又细致的工作,开荒工作的准备充分程度，开荒质量的高低直接影响到第二阶段工作的开展