深圳房地产场监管办法修订草案征求意见稿

附件 2 ：关于深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿） 的说明为进一步规范房地产开发经营、 租赁、经纪和估价行为，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，市规划国土委结合近年来房地产调控的新形势以及发展住房租赁市场的新要求， 组织开展了 深圳市房地产市场监管办法（以下简称监管办法 ）的修订工作。修订过程中，密集听取了房地产协会、房地产中介协会、不动产估价协会等行业协会的意见，并组织相关政府部门座谈，在此基础上，经与市法制办研究讨论，修改形成深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿） （以下简称征求意见稿） 。现就有关情况说明如下：一、修订的必要性（一）是落实国家房地产管理新精神、新要求的需要为保障和改善民生，确保全体人民住有所居，党中央、国务院提出了“房住不炒”的总体思路，要求各地建立房地产市场调控长效机制，因城施策促使房地产市场回归理性、平稳和健康态势。同时，随着“放管服”改革的深化，房地产市场监管职能也进行了相应的调整，如国务院取消了房地产经纪人资格管理制度、我市取消了房地产行业年检制度而实行年报制度等。原办法自 2010 年以来，已实施近8 年，相关规定已不合时宜，亟需结合新的形势和要求进行修订完善，以促进房地产市场平稳健康发展，落实国家“房住不炒”的目标要求。（二）是顺应深圳新时期城市建设发展的需要40 年来 ，深圳经过高强度的土地开发和利用，空间资源短缺成为制约城市进一步发展的瓶颈。我市较早步入存量土地开发阶段。自 2012 年新一轮土地管理制度改革以来，我市逐步建立了土地整备、城市更新等存量土地二次开发新机制，对我市房地产建设管理提出了新要求。 此外， 随着“深圳 90 改革”的推进实施，建设项目审批发生了重大调整，部分环节与房地产市场监管密切相关，相关制度也亟待衔接完善。原办法有关房地产市场监管制度更多是在增量土地供应背景下制定，当前有必要按照新时期城市建设发展的新要求进行修订完善。（三）是落实国家发展住房租赁市场政策的需要2016 年，国务院出台了国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 ，提出培育住房租赁市场、发展规模化租赁的要求。随后，住房城乡建设部等九部委制定了关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 （建房 2017 153 号） ，将深圳列为全国首批住房租赁试点城市。尽管我市住房租赁市场监管职责分工较为明确，但仍存在租赁管理职能分散、租赁市场管理不到位等问题；租赁市场中也存在随意涨租、行业门槛较低、无序竞争等现象。自 2015 年深圳经济特区房屋租赁条例废止后，我市房地产租赁市场监管面临一些新的难题。房地产租赁市场作为房地产市场的重要组成部分，亟需优化监管方式、提高监管效能。为贯彻落实国家有关住房租赁市场发展政策，有必要结合当前住房租赁发展的新形势，通过修订办法完善我市房地产租赁市场监管规范。二、修订的主要内容（一）完善房地产行业监管基本制度为完善行业监管手段，提升监管水平， 征求意见稿从以下几方面作了制度设计： 第一， 建立安全生产责任制度，明确房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构应依法履行安全生产主体责任，组织安全生产培训，提高安全生产意识。第二，建立房地产行业年报制度。根据我市房地产行业管理的改革措施，取消房地产行业年检制度，建立房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构的年报制度，并在各行业管理以及监督检查的相关内容中将“年检制度”修改为“年报制度” 。 第三， 完善房地产行业公共信用信息管理制度。根据深圳市公共信用信息管理办法 （深府 297 号令） 有关公共信用信息的管理的最新规定，将原办法中有关诚信 管理的内容进行统一修订，明确规定，房地产主管部门建立 房地产行业公共信用信息管理制度，向社会公示房地产开发 企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构及其从业人员的信用 信息并推送给市公共信用机构，实行守信联合激励和失信联 合惩戒。（二）修订完善房地产开发经营相关规定一是优化项目开发手册管理。进一步完善房地产开发项目手册的信息化水平，明确房地产开发企业应在房地产信息 系统中建立项目开发手册。二是完善房地产销售价格备案制度，改变过去由房地产 开发企业到价格监管部门备案的做法，明确房地产开发企业 确定销售价格并由房地产主管部门对外公示后，房地产主管 部门可通过数据共享方式报价格监管部门备案，简化备案程 序。三是完善房地产预售许可管理。一方面，明确房地产产 业化主管部门认定的房地产产业化项目有关工程进度的预 售条件，即应“完成地面以上三分之一层数”；另一方面，明确 要求房地产开发企业应在土地使用权出让合同约定的竣工 日期到期前申请办理商品房预售许可。四是完善房地产开发企业销售商品房应对外公示的内 容。一方面，增加公示的内容，即在原办法要求公示内容的 基础上，增加“不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺；深圳市房地产诚信公示系统查询方式；委托房地产经纪机构销售的，应公示商品房销售委托书以及受托房地产经纪机构的备案证书；投诉方式和途径；销售住宅商品房的，应当公示商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书示范文本”五项内容。 此外， 销售精装修商品房的， 应公示装修装饰材料的名称、品牌、价格、规格、型号等信息；商品房可能受到工业、建筑施工、交通等噪声污染的，应公示销售商品房的建筑隔声情况、可能受到的噪声污染情况以及采取的防治措施。另一方面，明确采取网络销售的，应当在网络销售平台公示应在销售场所公示的所有材料。五是加强对房地产开发企业在房地产销售活动中行为的监管。根据近年来我市房地产市场监管的实践经验，以及住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知 （建房 2016223 号） 的有关要求，在房地产开发企业不得损害购房人权益的行为中增加“限制、 阻挠、 拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”情形； 在房地产开发企业不得实施的价格违法行为中增加“商品房销售不予明码标价，或在标价之外加价出售或收取未标明的费用；不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格”两种情形。（三）增加房屋租赁的监管规定按照国家发展住房租赁市场、完善住房租赁管理的要求， 结合建设部正在起草的 住房租赁管理条例 最新思路，征求意见稿增加“房屋租赁”一章内容。主要包括以下几个方面：第一，建立实名租赁制度。房屋租赁活动中，当事人应当提供真实身份信息。出租人不得向不能提供身份证件的自然人、不能提供营业执照或者其他证明文件的法人和其他组织出租房屋。第二，加强租赁房屋管理。一是出租房屋应当有合法的来源证明，合法的来源证明包括不动产权证书、房屋买卖合同等权属证明材料。二是出租房屋应当符合建筑、消防、地质灾害、卫生等方面的安全标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件。三是未依法取得规定的来源证明材料、未经共有人书面同意、经鉴定为危房不能使用、违规改变房屋使用功能、室内装修不符合国家或地方标准的房屋不得用于出租。四是明确住房的最小出租单位。结合国家发展住房租赁市场、实行规模化租赁的要求，同时保障承租人的基本居住条件，修订稿规定，出租住房应以间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于6 M ,且禁止将原始设计的居住空间再次分割搭建后出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住。第三，完善租赁合同备案制度。除明确房屋租赁合同备案的条件和程序外，进一步规定，房地产主管部门应当建立完善房地产市场信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上签订和网上备案；经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证，依法享受基本公共服务和便利。第四，建立房屋租赁行业监管制度。一是建立房屋租赁企业备案制度。在本市从事房屋租赁经营业务的企业以及出租或者转租住房间数达到 10 间及以上的自然人，应当办理工商登记并向房地产主管部门办理备案。已备案的房屋租赁企业和自然人的名称、地址、服务内容等发生变化或者租赁经营业务终止的，应办理备案变更或注销手续。二是加强对房屋租赁企业经营活动的监管，包括房屋租赁企业应当在营业场所公示规定的材料、规范房屋租赁企业发布租赁广告、明确房屋租赁企业禁止实施的十种违法经营行为、明确房屋租赁企业禁止实施的三种金融性行为、建立商业银行对租赁资金的监管机制。第五， 建立租赁资金监管制度。 建立租赁资金监管制度，房屋租赁企业和其他开展规模化住房租赁业务的个人应当在商业银行开设资金监管账户， 由商业银行对租金、 保证金、租赁贷款进行监管，为租赁当事人提供租赁资金安全保障。第六，明确历史违建的出租要求。按照深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定 的要求， 历史违建经房屋结构和消防安全检验合格，并符合地质安全条件的，可以按本章规定办理房屋租赁的相关手续。（四）修订完善房地产经纪相关规定为了适应房地产市场快速发展的新形势，解决新问题，征求意见稿对房地产经纪的相关规定进行了优化调整：第一，修订完善房地产经纪机构管理。一是改变房地产经纪机构的分支机构备案方式，强化信息化管理手段，由房地产经纪机构在房地产信息系统中将其设立的分支机构的地址、人员等信息进行备案，但主管部门可对房地产经纪机构在房地产信息系统中备案的分支机构信息进行抽检核查。二是完善房地产经纪机构及其分支机构的备案变更规定。房地产经纪机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30 日内到主管部门办理变更或者注销手续； 其分支机构变更的，应当自变更之日起10 日内，由房地产经纪机构在房地产信息系统中变更相关信息。三是完善房地产经纪机构行为的监管， 在房地产经纪机构不得实施的行为中增加“捏造发布不实信息；泄露或者不当使用客户信息，谋取不正当利益；协助交易当事人提供虚假材料进行不动产登记”三种情形。第二，修订完善房地产经纪人员管理。结合国务院取消房地产经纪人资格管理以及房地产经纪管理的实际，对房地产经纪人员管理规定进行修订完善。一是取消“房地产经纪人”的有关规定， 将“房地产经纪人员”界定为“从事房地产经纪业务的从业人员” 。 二是将原办法中有关“执业登记”或者“执业信息”的规定， 分别修改为“实名登记”或者“从业信息” 。 三是完善房地产经纪人员行为的监管，在房地产经纪人员不得实施的行为中增加“泄露或者不当使用客户信息，谋取不正当利益；协助交易当事人提供虚假材料进行不动产登记；采取暴力、胁迫等不正当手段强迫当事人接受服务，或者对当事人报复滋事”三种情形。（五）修订完善房地产（土地）估价相关规定征求意见稿进一步完善了房地产（土地）估价机构备案管理。结合当前房地产（土地）估价机构备案管理的实践，为加强备案管理， 征求意见稿将房地产（土地）估价机构及其分支机构备案的时间要求由原来的“开展估价业务之日起 30 日内”修改为“自取得营业执照之日起30 日内持” ，并在备案材料中增加房地产（土地）估价人员的身份证明、人事档案托管证明材料。（六）完善相关法律责任征求意见稿结合前述具体的修订内容，主要增加网络媒体发布虚假房源的法律责任，房地产开发企业、房屋租赁企业、 经纪和估价机构未按规定提交年报或者漏报、 瞒报、虚报年报数据的法律责任，以及租赁当事人违反房屋租赁管理规定的法律责任。其中，违反房屋租赁管理的法律责任主要包括违法将不得出租房屋进行出租、违反最小出租单位进行由租、未按规定办理租赁合同备案、房屋租赁企业未备案 实施租赁经营、房屋租赁企业未按规定公示相关信息、房屋 租赁企业的违法租赁经营行为等方面的法律责任。专此说明。