深圳南方明珠公寓项目设计任务书

南方明珠公寓项目设计任务书南方明珠公寓项目设计任务书项目建设单位：深圳市盐田港集团有限公司一、项目基本概述1、项目名称：南方明珠公寓2、地理位置南方明珠公寓项目位置为深圳市盐田港后方陆域603地块，在明珠路和洪安三街交接处。3、地块规划指标 项目主要为海关等联检单位提供住宅生活配套，不用于销售 项目规划总用地16501.11平方米 规划总建筑面积41260平方米 容积率不大于2.5 建筑覆盖率不大于30% 建筑限高50米建筑 西南边退红线不少于6米，其余各边用地红线不少于12米 停车位250个4、周边环境4.1项目现状项目地呈西北-东南走向的近似长方形，长约158米，宽约104米，地势基本平坦，目前为临时堆场，周围环境较为杂乱，配套缺乏，不适合居住。4.2交通状况通过西南边明珠路和西北边通过某项目洪安三街可以进入本项目，东南离深盐路约100米，项目附近的东海道和沙盐路经过的大小中巴有103，205，208，242，358，360，363，387，J1等各路大巴，交通相对便捷，但最近的公交车站步行到该项目约需10分钟。4.3规划前景从规划来看，项目处在盐田港后方生活区东南角，西北及东北面为旧城改造项目，规划住宅面积为未来环境和配套将得到大大改善，但西南边的明珠道将建设高架桥，对本项目开发很不利。5、项目定位5.1整体定位体现盐田港形象的精品项目，打造蓝色盐田。金色港口的港口金领多元化品位空间“精品”“多元化空间”“灵活空间”是本项目设计中的关键。精品：小户型精致小巧的实用空间，美仑美焕的室内布置和户型的拼和性。 多元化空间：是居住、商业、商住的多功能组合，符合多元化经营思路的建筑空间。灵活空间：体现在建筑户型、立面、公共与户内生活空间上。可灵活组合的户型构思，既满足海关住宿需求，也满足经营的需要。立面设计突破常规住宅立面的表现形式，利用构筑架造成立面简洁感和线条感。公共空间上可以灵活分隔，满足海关自住和出租的经营的需要。本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目设计中建筑表达项目内涵的关键。5.2目标客户定位5.2.1住宅客户： 口岸单位的工作人员； 保税物流园区北片区的港口产业人群等； 盐田港后方无房的港口白领以及YICT员工； 沙头角相关企业无房的白领5.2.2公寓客户： 围绕港口产业链服务的成长型中小运输企业、物流公司。5.3投资控制通过规划设计努力把控好项目的开发成本，项目工程单位造价按建筑面积计算控制在2350元/平方米内。其中房屋建筑工程造价按建筑面积控制在1900元/平方米（包括主体、道路、户外、配套等），园林景观按地块面积造价控制在每平方米350元，住宅装修工程造价按居住建筑面积控制在每平方米450元，（1、表述修改得更合理点；2、户外、道路等没有说明）运用价值工程优化设计方案，合理将造价投入标准分配到建筑主体、装修工程、智能工程、公建设施、市政设施、园林等子项目。运用价值工程优化设计方案，可以考虑在增加少量投资的情况下，大大增加使用功能，为项目经营和项目升值创造硬件条件。运用价值工程优化设计方案，尽量减少项目投入使用后的维修及管理费用。二、设计依据和基本原则1、设计依据 本项目建设用地方案图 本项目建设用地规划许可证 本项目市政路面设计标高及污水管线标高和地形图 盐田港后方陆域法定图则及政府相关规划 国家、深圳市有关法规、规范 民用建筑节能设计规范可再生能源法 本设计任务书及其附件2、设计原则 项目周边配套还不够完善，并且景观资源不足，而且还有明珠高架桥的影响，外部条件不足以支撑项目的高档形象，因此应着力项目自身的配套、庭院景观以及适宜的内部居住空间等方面打造舒适方便高品味的生活品质，营造中高档精致住区，着力提升片区整体形象。 注意处理海关住宅近期配套住户以及中远期提供房屋（公寓）租户的关系，采用景观隔断等方式，在交通流线方面形成相对独立区域，同时海关住宅也要考虑近期提供和中期提供的分别，尽量独立分栋（单元），以便于今后的经营及管理。 组织好地块内交通流线，人车分流，处理好各类车流的出入口与城市道路的关系；考虑地下车库及地下入户的自然采光，营造舒适的入户环境。 注意协调地块与周边道路的标高关系，强调内外空间的隔离，为居住空间营造相对内敛的内部环境。 社区商务及文体配套要尽量完善，方便小区居住人员生活。商务及文体配套设施设置在社区广场周边及沿街建筑物底层。 通过设计手段减少目前周边破旧及明珠高架桥等不利环境对住宅价值的影响；三、建筑总平面设计要点（应包括但不限于下列内容）：1、建筑风格 现代建筑风格，简洁、时尚、实用，外立面采取构筑架增加线条感，立面保持平整流畅。重视第五立面（屋顶）的设计，使其在功能和景观上成为本区域的唯一性。色彩要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。单体色彩不要太丰富，太杂。 有一定的识别性，打上盐田港集团物业的烙印，在外观上和其他小区区别开来。2、公共配套设施设计 给水：接周围城市规划管网 排水：接周围城市规划管网 电力：接周围城市规划管网 燃气：接周围城市规划管网（所有弱电管线尽可能集中布置） 变配电：按国家规范设置，尽可能隐藏设置。 生活配套设施：提供必要的购物、医疗、文化、娱乐等条件，达到不出社区便能满足日常生活需求。社区生活购物、保健、文化活动站等集中布置在建筑物底层，需统一装修风格。设计时要考虑今后的功能可变性。 各种管线：合理利用现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的接口，处理好小区今后的智能化、供水、供电、排水、排污、电视、等管线的布置问题，设计预留一定空间，便于今后施工接口。 环卫设施：充分考虑环卫设施（垃圾站等）的合理数量及位置，即便与小区内业主的日常生活及运动，又便于小区物业管理及相关部门的管理。 智能化设施：遵循技术先进、经济适用的原则，建议设置周边防范报警系统、门禁及小区巡逻系统、可视对讲系统、有线电视系统、数据传输网络、停车场管理系统、社区监控系统、物业管理系统、紧急求救装置等智能化子系统。3、景观设计要点 景观设计规划与建筑风格一致。 合理设置小区广场和景观组团布局。 如有转换层，可考虑在转换层设置园林景观与活动场所。 合理通过小区广场景观设置商务公寓部分与住宅部分的分隔线四、建筑单体设计要求（应包括但不限于下列内容）：1、户型面积及比例 开发总面积：41260平方米 其中：住宅面积29750平方米公寓面积11010平方米文体配套面积500平方米 规划总户数：约750户户型配比表：房屋性质近期提供中期提供远期提供房 型二房二厅一房一厅二房一厅公寓面积（）85303550-554060户型配比13%29%29%29%面积配比21%21%31%27%总户数100250250220总面积（）8500875012500110102、户型设计要求 应根据规划布局位置的差别合理布置不同类型的住宅产品，远期提供的公寓可以考虑安排在明珠道一侧； 户型可以设计注重在既定功能下各空间的品质感，体现精致的高品味生活方式； 精雕细刻地设计。室内格局要求方正实用，力求使用功能、生活流线等合理；房中无狭窄的通道，无面积浪费，在室内门的设计也趋于玄关化，公共分摊面积小，保证实用率控制在80%以上。 注意朝向、颜色、景观、噪音等影响因素，同时考虑采光、通风、室内布置等细节，明厨、明卫，考虑通风设施的平面位置，并希望在户型设计上提出新颖的设计思路。 住户大堂应有充足的面积与层高。 根据新的面积计算方法，通过设置入户花园、落地飘窗、大面积阳台、隔层阳台等方式最大限度给客户提供更多的实惠。 注重通过户型创新增加卖点。 小户型应能合拼大户型，并保证分合户型均有良好品质。2.1住宅部分户型设计要求（加避免暗房） 可按一梯四户至六户设计单元平面。 入门处可以考虑设计玄关（入室花园），有利于整套房的私密性，创造外部环境与室内环境转换时的调整空间； 客厅：空间独立，除了一个入口之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间不受任何干扰；应保证客厅有南北穿堂风，通风采光效果佳； 餐厅：餐厅与厨房紧密相联，最好设置明窗（对于景观朝向较好的单元，建议餐厅设计外挑观景窗），双厅设计要求面积以及功能分化的程度有所提高。 卧室：和客厅之间要有空间过渡，尽量避免直接朝向起居室开门通视；设计上要方正、平直，有利于南北空气对流，面积分配合理。 厨房：与餐厅相联，方便备餐与用餐，厨房有明窗，通风、采光好，且处于北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走；厨房设备布置要合理，部分户型可配生活阳台。 卫生间：均应设计有明窗通风和采光，满足洗面化妆、淋浴和便溺三个基本功能，而且最好能有所分离，避免使用冲突。公用卫生间设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门、厨房、餐厅和客厅。 阳台：不应少于1个，且能满足采光、通风、晾衣、观景、放置洗衣机等功能。若设计有2个阳台，应一南一北设置。 其它空间：应科学合理利用室内空间巧妙设计衣柜等生活储藏空间。 最后要求根据户型面积不同，设计强调主要功能齐全和空间的灵活适应性；强调精致的舒适的居住环境，注重细节和实用。公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。2.2公寓部分户型设计要求 公寓部分应独立分栋设置。 户型、层高、消防等参数应能满足居住和办公两用标准。 户型平面要求方正，应能灵活组合拆分且方便办公使用。 居住公寓作居住用的卫生间、厨房等给排水设施可考虑下沉式500mm设置，并集中预留竖管。2.3配套部分户型设计要求 配套部分尽量利用临街底层布置。 配套部分主要满足小超市、快餐厅以及办公用品超市等用途。 文体配套功能可以转换，在商务配套不足时，可以作商务配套之用。五、报审方案阶段设计要求（应包括但不限于下列内容）：根据专家评审意见以及甲方要求，综合各家投标单位优点，修改中标方案，达到报审要求。同时考虑以下内容（详细设计任务书在方案评审以后向中标单位提供）1、结构专业：考虑人防、地下室、基础等结构形式，提出经济方案。2、电气专业：2.1确定负荷等级以及各等级负荷的主要内容，进行负荷估算。根据负荷性质和负荷容量，要求外供电源的回路数、容量、电压等级。结合深圳供电部门的要求，确定变配电所的位置、数量、容量。根据项目的具体情况，确定是否设置备用电源和应急电源以及电源的型式。确定动力、照明、防雷、接地等相关系统内容。2.2采用小区智能化设计标准，确定小区监控中心、通讯网络机房和有线电视机房的位置，对电话、宽带网络、有线电视等系统进行容量计算，确定外供市政线路的容量及要求。根据深圳市技防办的要求，建立完善的安防系统；设置小区背景音乐系统、机动车出入自动管理系统；根据项目的具体情况确定应实施的设备自动化管理系统。2.3根据消防规范的要求，确定符合本项目特点的适用的消防自动报警及控制系统。3、给排水专业：3.1确定各系统的水源，用水定额，估算水量及系统分区要求。估算生活及消防水池的容积，面积；确定设备房位置及面积。3.2根据项目周边市政情况，确定给水，雨污水接驳位置。3.3可污水经人工湿地（或MBR中水站）处理后用于小区绿化、冲洗地面及地下车库，小区景观设计应考虑人工湿地（或MBR中水站）的位置；具体是否采纳，请提供综合性能、投资及对项目是否档次提升的分析，如果可行则维持设计。4、空调专业：4.1根据消防规范要求,设置防排烟系统，并提供设备的用电量及控制模式。4.2根据不同建筑特点及户型特点，预留空调设备相应的机位、电量、墙洞、冷凝水排放点等。室外机机位应考虑换热效率、噪声、维修等综合因素。4.3一些公共空间应选择合适的空调方式，既利于运行又兼顾对整个项目整体的协调。4.4如有地下室汽车库则应设置通风系统，并满足消防要求。4.5如有人防要求，预留相应的机房及管井。4.6其他工艺机房的通风空调设置。4.7住宅暂考虑利用窗户设置新风装置、厨房及卫生间排风系统。具体是否采纳，请提供综合性能、投资及对项目是否档次提升的分析，如果可行则维持设计。4.8所有暖通设备的电量预留。4.9配合土建预留管井、洞口、室外风口，所有牵涉立面效果的风口，须征得建筑专业认同。4.10兼顾好住宅户型的拆分对暖通及使用、美观的影响。4.11住宅分体空调室外冷凝水应集中设置立管，由给排水专业负责、暖通专业配合。5、燃气：由于本地块市政燃气未提供，请尽早在方案阶段与燃气集团联系，配合考虑并落实燃气供气方式，以保证下一阶段的深入设计。六、施工图阶段设计要求（应包括但不限于下列内容）：1总图设计除了满足各类建筑规范的规定外，以下几条要求提请格外注意：1.1应结合地形处理好场地与外部道路的高差，以及地块内部场地排水问题。小区内部道路与外部道路接口处必须保证内部道路一侧至少4m范围内高于外部道路路沿标高，且坡度不应小于1%；必须处理好场地与建筑内部的高差，建筑周围不应有积水，排水通畅。1.2水专业总图设计应考虑小区内雨水管网系统。场地内必须的设备管道及化粪池等应尽量隐蔽，且应注意安全问题。1.3电气专业应提供整个小区配电总图，估算小区环境照明负荷，并预留足够容量。室内配电房应注意布置于使住宅受影响最小室内的区域（即尽量避免布置于一层临街处）。上述设备及设备用房确定位置时应经本公司认可，无特殊原因不得在施工图设计阶段随意改动。2、平面设计要求2.1由于立面方案设计时不可能考虑得面面俱到，故在施工图设计时应把立面方案设计时未考虑的问题，以及不符合有关的建筑设计、防火规范方面的问题均要解决。但应以尽量保持原方案立面设计为原则。2.2与外墙立面有关的门窗平面形式及尺寸，提请注意平、立面应对应一致，并应尽量考虑保持原方案立面设计风格，以及考虑隐蔽空调室外机位（每户的客厅、主卧外墙必设，其空间尺寸宽x高x深不小于1100 x1200x600；其余次卧及书房等根据具体情况，有条件考虑隐蔽空调室外机位的均予考虑）。2.3水、电、暖各专业应提前参与建筑方案设计，与建筑有关的部分（如设备用房、管道井等）须在建筑平面方案中绘出并经本公司认可，无特殊原因不得随意改动，具体要求如下：住宅部分：前期方案阶段应考虑足够的设备、管道井布置空间，后期方案阶段应精确计算需要的各类设备、管道井尺寸，安排合理的位置，包括疏散楼梯间前室的消防栓、消防立管，楼梯间内消防栓（不能影响疏散宽度），水、电管道井，垃圾收集间，正压送风道等。（为避免因设备专业到后期施工图阶段才进入整体设计带来的、因各类设备、管道井尺寸前期考虑不够，而导致后期尺寸调整，进而使楼梯间和户型尺寸受到影响）公寓部分：应计算需要的各类设备用房、管道井、消防水池的大概尺寸（误差不超过10%），安排其合理的位置（且应注意布置于使办公受影响最小的区域），充分考虑各专业的协调。3.4电气专业设计除了满足各类规范的规定外，还应满足以下要求： 施工图设计时应估算小区环境照明负荷，并预留足够容量。 小区用电高压部分放置在室内不影响配套及住宅的位置；低压部分采用一户一表分层独立布置于电气管道井内或楼梯间不显眼的位置。 住宅和公寓部分户内配电箱准确位置应在图中示意出，应考虑不影响以后装修的美观要求，同时每户的用电设计必须满足便利生活的要求，开关、插座位置应该合理，不能放在安装门套位置，也不应该影响衣柜、电视柜等摆放；门禁系统户内话机位置应在弱电图中示意出，且应考虑设于户内进门侧易操作位置。 每单元强、弱电管道井合并为一个布置。 配电房至强电井的电缆必须采用桥架敷设（避免采用电缆沟后易积水）3.5水专业设计除了满足各类规范的规定外，还应满足以下要求： 水表采用一户一表每套独立布置，但水表及上水主立管应尽量布置于阳台、露台。每户按远程抄表设计，远程抄表机房应设于物管部分设备用房。 单栋建筑的雨水系统应反映在水施图上。 在施工图设计中应和结构、暖通等专业密切沟通，注意在设计布置上喷头时，若结构梁、风管宽度1.2m时，应增设下喷头。 必须处理好空调凝结水的排水问题。3.6厨、卫设计应注意以下问题： 厨、卫布置应尽量满足方案设计时已通过的布置格局，且煤气灶不应布置在窗口，变压式排风道应尽量布置在靠窗墙角，且应短边向灶，并在图中注明长短向尺寸。 若因特别原因必须更改原厨、卫布置方案设计，须经我公司书面签字认可。 卫生间均采用降结构板500mm设计，在主污水管板面处留下水口，卫生间洁具均可由住户自由组合摆放。 厨房、阳台楼地面结构板均较同层楼、地面结构板降50mm。避免只考虑利用建筑后期装修的50mm装修厚度调节而产生同材装修反水问题。3、立面设计要求：3.1方案阶段未作的另外立面，在施工图设计中也应精心设计，且应考虑延续原已定的立面风格及用材。凡一般视线可视部分，均应精心设计立面；凡不同功能、配套部分入口、门头立面，均应着重设计。3.2在施工图设计中，立面属于装饰施工的部分须能直接指导施工，不得仅用简单文字表示，须表达出该部分的具体尺寸、材料、与主体结构连接大样等。外墙装饰材料及颜色按已提供的方案各立面设计图，并附规划已通过的外观透视图，未尽之处应统一协调考虑。在施工图设计中，应指明材料的建议型号、尺寸、颜色。3.3每户的客厅、主卧外墙应考虑隐蔽空调室外机位，其空间尺寸宽x高x深不小于1100 x1200x600，并应结合建筑外观造型和美观因素考虑；其余次卧及书房等根据具体情况，有条件考虑隐蔽空调室外机位的均给予考虑。4、内装修设计及标准要求：4.1按建筑面积计算室内装修费用设计标准为450元/平方米。施工图设计应考虑装饰时的方便，尽量避免在室内装饰阶段的重复骑拆墙和设备迁移/4.2住宅部分交楼设计标准为简约精装修标准。一般墙面、天花应做环保乳胶漆面层，厨房、卫生间为瓷片面砖，地面根据情况可设计防滑面砖、抛光面砖或复合地板面层。4.3公寓部分交楼设计标准待设计方案确定后另行提出。4.4若有因设计规范规定必须在土建阶段完成装修的特殊部分，均确定按规范设计。4.5应在“建筑设计总说明”中，应明确建筑土建施工和装修中易被忽略的部位和特殊部位做法（如明确建筑的窗台低于800的室内侧护窗安全栏杆用材及做法；卫生间、厨房、阳台的不同防水做法；卫生间四周内墙防水、防潮做法；地下室防水、防潮做法，具体防水用材；管道井隔层封堵的用材等类似问题）。七、设计阶段成果要求1、方案设计阶段成果要求（应包括但不限于下列内容）：1.1方案设计详细说明（一份）应对总体方案构思、理念作详尽的文字阐述，并应列出技术经济指标表（包括总用地面积；总建筑面积；建筑占地面积；各主要建筑物的名称、层数、高度、户型及套数；建筑容积率；覆盖率；道路广场铺砌面积；绿化面积；绿化率；场地初平土方工程量等）。1.2总体规划：总平面布局，其功能分区、总体布置及空间组合的考虑；道路广场布置；场地主要出入口车流、人流的交通组织分析（并应说明按规定计算的停车泊位数和实际布置的停车泊位数量）；以及其它反映方案特性的有关分析；消防、人防、绿化等全面考虑。1）总图（可以叠加到现状地形图上，并标明相关技术指标，简要文字说明，规划控制尺寸）：1:5002）交通组织图：1:5003）环境（绿化工程）概念设计图：1:5004）景观分析图：1：5005）消防组织图：1:5006）日照分析图：1:5001.3单体设计方案1）各层平面图：1: 2002）屋顶平面图：1: 2003）四个立面图：1: 2004）两个以上剖面图（剖到楼梯）：1: 2005）各种户型转换分析图1.4透视图与模型1）模型：工作模型一套2）效果图若干张內容包括：总体效果图，单体效果图。效果图与基地实景相叠加，并反映环境、尺度的真实效果。1.5其它专业设计说明包括结构、人防、电气、给排水、智能管理系统等专业的设计说明。1.6投资概算（一份）1.7 POWER POINT 演示文件一份1.8包含所有设计成果的光盘三张2、方案报审阶段成果要求：其成果要求达到深圳市报建方案深度要求，具体如下（应包括但不限于下列内容）：2.1方案设计详细说明（一份）应对总体方案构思、理念作详尽的文字阐述，并应列出技术经济指标表（包括总用地面积；总建筑面积；建筑占地面积；各主要建筑物的名称、层数、高度、户型及套数；建筑容积率；覆盖率；道路广场铺砌面积；绿化面积；绿化率；场地初平土方工程量等）。2.2总平面规划、环境概念设计图、分析图（交通、景观、视线、日照、消防、竖向设计、体量及城市设计分析等）2.3单体设计方案1）平、立、剖面图及其他表达设计思想的图纸：2）住宅户型放大图（含家具布置）3）各种户型相互转换分析图4）住宅室内精装修方案图2.4透视图与模型1）模型：工作模型一套2）效果图若干张內容包括：总体效果图，单体效果图。效果图与基地实景相叠加，并反映环境、尺度的真实效果。2.5其它专业设计说明包括结构、人防、电气、给排水、智能管理系统等专业的设计说明。2.6投资概算（一份）2.7 POWER POINT 演示文件一份2.8包含所有设计成果的光盘三张3、施工图阶段成果要求（应包括但不限于下列内容）：八、附件1、用地方案图（2006360007）2、建设用地规划许可证（深规许BH20070005号）3、地形图4、地质初勘报告6、市政管线图第 14 页 共13 页