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XH/020403/SH-DISC(2000GB)娱乐商业功能定位及实施娱乐商业功能定位及实施1长风地区将成为上海发展的一个新焦点长风地区将成为上海发展的一个新焦点新型生态商务及生活聚集区新型生态商务及生活聚集区2.2平方公里整体规划建设；2.7公里长苏州河黄金水岸；750亩超大型新建公共绿地；150万平方米滨水商务楼宇；170万平方米高尚住宅和配套；信息系统、地下空间超前规划。在上海苏州河北岸的长风地区，即将崛起一座“水、绿、建筑”完美结合的，景观功能、生态功能、经济服务功能和谐统一的现代服务业集聚区，成为：上海现代服务业新高地。 2对各地有代表性的项目进行了初步调研，依据对各地有代表性的项目进行了初步调研，依据4个个甄选准则选择了甄选准则选择了6个成功案例进行详细分析个成功案例进行详细分析初步了解初步了解 12个知名商业街区个知名商业街区百联西郊购物中心友谊南方商城证大大拇指商业广场港汇广场伦敦Docklands Area香港又一城日本台场商业广场香港太古城上海新天地香港兰桂坊新加坡克拉码头巴塞罗拿Diagonal Mar位于大都市属多功能社区具有核心项目适应本地经济和文化仔细研究的街区仔细研究的街区百联西郊购物中心友谊南方商城大拇指广场上海新天地港汇广场日本台场简要说明简要说明是一个满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱乐为一体的多功能新型社区商业沪上首家社区型购物中心位于一个国际新社区内的多业态设施保留传统住宅建筑特色改建而成的现代化餐饮娱乐中心同周边林立商业达到有效错位竞争的中心区商业典范新兴区域结合了娱乐和购物为一体的成功商业甄选准则甄选准则成功定义成功定义高出租率高租金回报率有效吸引目标客户租户销售业绩佳要点要点 根据上海市商业的实际消费能力，最终选择的案例参考了上海已经相对成熟的业态形式和国际案例的结合，而对以娱乐为主的国际商业案例不作考虑3案例研究百联西郊购物中心案例研究百联西郊购物中心1 百联西郊购物中心是百联集团旗下全新的购物中心之一，总投资达6亿元。于2004年12月开业，是一个满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱乐为一体的多功能新型社区商业。地理位置坐落长宁区仙霞地区百联西郊购物中心坐落于长宁区仙霞地区，地处长宁区西部，南靠仙霞西路，北依周家浜河，东临哈密路，西倚剑河路。道路状况公共交通快速便捷西郊购物中心周边的公共交通十分便捷，公交站点分布较密集，米范围内设有88、54、91、121、739等八条公交线路站点，距离地铁二号线北新泾站约米，便捷的交通为顾客提供了方便。4案例研究百联西郊购物中心案例研究百联西郊购物中心2商圈辐射周边38多万人百联西郊购物中心的公里商圈，即一级地区为新泾镇、北新泾、仙霞、程桥地区，这一区域内现有居住人口约23.8万人、8.7万户；公里商圈，即二级区域为周家桥、天山、虹桥的内环线以西地区，这一区域内现有居住人口约15万人、5.2万户，为购物中心提供了客流支持。目标客户的消费潜力周边多为高级住宅区百联西郊购物中心的四周为高级别墅群及新兴高级住宅区，近年来又新建了大片住宅小区，属于成长型人口导入区域。据不完全统计，周边的新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等辐射圈范围常住与外来人口约有四十万。周边地区房价高于全市均价，购物消费能力很强。5案例研究百联西郊购物中心案例研究百联西郊购物中心3建筑规划规模到位。百联西郊购物占地面积3.4万平方米，建筑面积达到11万平方米，经营面积为6.25万平方米。分地下二层和地上四层；楼顶与地下共计有600余个停车位，整个建筑配有中央空调（采暖系统）、通讯系统、计算机系统、自动楼宇管理系统、广播音响系统、24小时安保监视系统、车库管理系统、36台电梯等一系列先进设备设施，总投资达亿元。布局合理。百联西郊购物中心最大的特色就是其开放式的建筑格局和社区型的购物理念。整个购物中心由一系列大小不同的建筑物相应组合，中心是一个大型绿化广场，环绕四周的是错落有致的露台和绿化景观。整个购物中心建筑群与周边自然环境巧妙地融合在一起，消费者可以一边享受新鲜空气，沐浴和煦阳光，一边体验购物之乐。购物中心的核心部分是一个占地数千平方米的中心绿化广场，在这里可以举行展览、节日庆典等丰富多彩的促销活动。可以把客户锁定在广场内。连接整个购物中心的主线是一条商业步行街，它穿越绿化中心广场，直通仙霞西路和剑河路。6案例研究百联西郊购物中心案例研究百联西郊购物中心47业态分布比例西郊购物中心经营面积为60516，招商总数为103家，其中：（1）购物（占67%）主力店：友谊百货、世纪联华两家，面积25013平方米，约占41；专卖店：、亨德利、佐丹努、优依库等60家，面积9872，约占16%；专业卖场：永乐家电、HOLA特力屋、迪卡侬运动等家，营业面积5848，约占10%。（2）餐饮（占22%）主题餐饮：必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、味千拉面等20家，面积8320平方米，约占14%；大餐饮：天一大酒楼等2家，面积4870，约占8%。（3）娱乐健身：世纪环球影城、汤姆熊游艺、网吧等10家，面积6111，约占10%。（4）社区服务：上海银行、春秋旅游、新华书店、柯达彩印等6家，面积481，约占1%。案例研究百联西郊购物中心案例研究百联西郊购物中心58案例研究南方商城案例研究南方商城基本情况：该项目位于闵行区沪闵路7388号，地铁莲花路站的正对面，邻近外环线高架立交桥及沪杭高速公路起点，周边地区的交通建设已经日趋成熟，地铁一号线、莘闵轻轨和众多的公交线路相互交织。项目南临交通要道沪闵路，以商城为起始站的公交线路有3条，沪闵路上东西向的公交线路有17条，自项目开往各居住小区的小区免费班车不少于10条。该项目是沪上首家社区型购物中心，整个建筑包括地上五层，地下局部一层，拥有近10万平方米的建筑空间和6.8万平方米的营业面积，拥有可同时停放300多辆车的停车场。在购物中心的布局上以家乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家龙头店为主导，配以大量的专业商场、专卖店、餐饮项目、娱乐项目等。1F：友谊百货、休闲餐厅、面包房、咖啡吧、西餐、烟酒、婚纱摄影、社区服务（银行、邮局、药店、洗衣房、花店、修鞋）2F/3F：家乐福、特色餐厅、品牌专卖、美容美发、咖啡厅、内衣4F：金海马家具城、迪信通手机城、体育用品、儿童天地、琴行、家居、图书音像5F：家电、火锅、品牌特卖、健身、美容美发、酒楼、世纪友谊影城9案例研究大拇指商业广场案例研究大拇指商业广场位于浦东新区中心、联洋国际新社区内，由上海证大商诚房地产开发有限公司开发建设。占地近5.2万平方米，建筑面积逾11万平方米，总投资额约1亿美元，设有大型超市家乐福、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心以及五星级酒店等多项业态设施。项目概况地理位置：项目位于浦东迎春路869号，北邻丁香路、南临迎春路。区域位置：位于浦东城区中心、联洋国际社区核心要地，周边辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等人流、资金流、信息流集中区域，拥有非常优越的区位。业态规划：1F：家乐福；特色主题卖场；时尚广场；音响、美容、琴行；2F：特色酒家、餐厅；休闲美食；娱乐天地；3F：酒店休闲娱乐；特色洒家；艺术中心；各单元分隔面积:餐饮类50-800 ；休闲类100-200 ；零售类50-200 10案例研究港汇广场案例研究港汇广场1商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方米，其余均为公共活动区域，各层营业大厅均按用户及市场需求灵活间隔，形成多元化之专卖店、精品店；商场内采用直径达45.6米、支座标高35米的中庭巨大玻璃采光穹顶；商场设有升降梯和手扶梯多达94部；大型地下停车场拥有近1,400个泊位。 地下一楼设有联华超级生活馆、名店运动城；一楼168米长的欧亚式露天步行街“兰桂坊”为商场增添了异国情调，其中汇聚了十余家东西方餐馆、咖啡吧、水果吧、点心店、茶坊等；五楼设有“新华书店”；五楼、六楼的“美食世界”，精彩呈现各式风味特色餐饮的饮食文化；六楼专辟的“金数码城” 汇聚了时尚、先进的数码产品和尖端的通讯产品；六楼的五星级“永华电影城”，内设11个豪华放映厅，可放映最新数码电影和立体电影，为顾客带来全新的视听新感受。11案例研究港汇广场案例研究港汇广场212案例研究日本台场案例研究日本台场Aquacity这是台场海滨公园附近位于富士电视台前方的娱乐总汇。1-6楼集中了餐饮、购物、文化和游戏场所。6楼的餐厅层可以尽情眺望东京港的景色。 13总结案例，可借鉴的主题模式有三种总结案例，可借鉴的主题模式有三种相关案例相关案例日本台场香港又一城模式名称模式名称购物天堂娱乐中心生活天地香港兰桂坊新加坡克拉码头上海新天地香港太古城百联西郊港汇广场主导功能主导功能辅助功能辅助功能购物餐饮娱乐休闲*餐饮娱乐休闲购物休闲办公餐饮娱乐购物* 休闲 作为一种全新的功能模式成为一类商场的主题，来到这里的消费者不具备强烈的目的性，作为工作、生活的必要活动场所而所独具的功能14每一种模式的都有不同的关键成功因素每一种模式的都有不同的关键成功因素购物天堂购物天堂娱乐中心娱乐中心生活天地生活天地关键成功因素关键成功因素需要额外考虑的情况需要额外考虑的情况致胜的概念 独特性针对目标客户群不断自我更新建筑面积达150,000平方以上商家的选择 有与总体概念相一致的支柱商家对商家进行严格控制品牌、主力店多政府对该地区的战略发展规划应注意政府所制定有关外资零售许可方面的政策致胜的概念 独特性针对目标客户群不断自我更新商家的选择提供多元化产品/服务对商家的素质进行严格控制在概念中结合其原本文化/历史背景政府对该地区的战略性规划政府对娱乐方面的管理较严，而且要考虑中国的政治、文化背景项目具一定规模建立良好的区域形象优雅的环境(如景观、安全、整洁)交通方便特色主题完善的辅助设施功能综合应注意在开发中政府所实施的政策和鼓励措施15综合分析项目区域现状，问题严峻，综合分析项目区域现状，问题严峻，同时存在提升的潜力同时存在提升的潜力 零售零售以低档街铺和专业卖场为主模式趋向单一，并体量巨大 餐饮文化娱乐餐饮文化娱乐梅川路为主要餐饮街，但主要是的中低档店铺周边地区欠缺大型文化娱乐设施办公、高级住宅办公、高级住宅供应量少，并散布零星 基础设施基础设施历史文化：地区原本工业文化背景被淹没，并难以应用到项目上。金沙江路因大量自行车及公交车而经常堵塞，区内亦缺快速轨道交通一河之隔的苏州河虽然将有多座桥梁贯通，但毕竟产生相当心理屏障普陀一侧缺乏高档住宅整个商务、居住人群的聚集有待改善中高档住宅基本成型传统中档商业主导缺乏高档住宅大型卖场聚集?苏州河苏州河SN必须兼顾核心基础商圈的消费能力为发展为高品质消费场所做好准备16周边市场状况周边市场状况以项目为原点，1.53公里为半径的范围为研究对象。在全辐射范围内覆盖了普陀和长宁两个区域。普陀区项目有华联商厦和真北路兴力达广场等。长宁区有天山虹桥商圈和中山公园商圈的众多商业项目。区域商业特点区域商业特点区域辐射范围中基本为传统商业项目。虽然长宁区商业项目定位较高档，但基本都是以传统综合业态发展起来的综合购物主题17消费者调查消费者调查普陀及周边地区居民希望在家附近有的商业普陀及周边地区居民希望在家附近有的商业/休闲设施，这部分居民也是我们首先满足的休闲设施，这部分居民也是我们首先满足的基本市场需求基本市场需求百分比大型大卖场服装/鞋帽专卖店休闲广场小吃/快餐书店美容/美发超市便利店餐馆大型百货店65545353494036363431家俱/家饰/摆设受访者不惜到较远的地点购买的商品，这部分受访者不惜到较远的地点购买的商品，这部分消费者是项目可吸引长宁区域消费可能的途径消费者是项目可吸引长宁区域消费可能的途径百分比5841322725171616151560电器电脑高档礼品服装首饰鞋书工艺品特色餐饮音像制品基数 = 826区域消费特点区域消费特点区域辐射范围中的消费者是核心消费群体，吸引了他们就形成了人流的基本保障18潜在租户调查潜在租户调查区域商户认知区域商户认知 作为新兴区域，各商户都给予了极大的关注和热情。但在涉及到确切的租赁意向时，高档大型主力客户及高端品牌客户普遍比较犹豫。 对于其它商户，需要在项目定位引导下，在业态布局中都有较好的入驻前景。1954Top 2 Box:“I believe that their products are of the highest quality”74%75%77%91%81%77%67%79%81%SeoulShanghaiHong KongBrand Persuasion MGM给项目带来什么强大的品牌能给项目带来什么强大的品牌能量量Hall &Partners Brand and Communications ResearchHall &Partners Brand and Communications Research品牌认知品牌认知上海市场在被调查中作为一个巨大的潜力市场，被认为适合输入这一品牌，并能带动一系列商业的发展。20MGM给项目带来什么新型业态实现的可能给项目带来什么新型业态实现的可能演播中心业态演播中心业态 演播中心业态虽然在新世界、宝地广场等商业上有过出现，但由于节目品牌单一，运营方式传统而没有得到很好发展。 本项目将借助MGM的优势资源将演播中心业态更好的演绎，带给商业中心不断更新的特色。21MGM给项目带来什么商业将具备主题特色给项目带来什么商业将具备主题特色主题业态主题业态 项目中将以MGM电影场景为主题，进行一系列的包装，形成易变的、多角度的电影风格。娱乐体验娱乐体验 商业的内部具备实用功能、外部可作为参与性很强的娱乐影视功能。22MGM给项目带来什么提高商业辐射范围给项目带来什么提高商业辐射范围全市生活小区辐辐射射区区域域商品种类单一商品种类广提供商品种类、范围提供商品种类、范围以某一商品种类为主题在同类商品中，可供选择的商品很多支柱商家是该种类中最知名的之一辐射面为周边几个区乃至全市商品种类最广每个种类中可供选择的商品很多主要商品种类中大部分知名商家云集于此辐射面为全市范围, 或至少是全市的大片区域商品种类较广且可选择品种也较多以一家大卖场或百货店为支柱商家辐射面为邻近3-5公里范围商品种类较少，多为每日生活相关商品和服务可选择品种也较有限辐射面为毗邻生活小区23MGM给项目带来什么。给项目带来什么。人流量增大租金水平增高体验商体验商业前沿业前沿迅速建迅速建立品牌立品牌国际管理经验。新颖主新颖主题形成题形成减少娱乐投资新型商新型商业模式业模式竞争力增强24定位时要注意的主要原则定位时要注意的主要原则是是而不是而不是权衡整体和局部的利害得失，优先考虑整体战略利益的最大化首先设计整体的主题思想，然后再做具体方案设计，保证各具体方案的连贯性新功能定位要力求创新, 以建立自己的独特之处定位时牢记要针对的目标群体并注意市场动态发展趋势建立完善的多重功能，包括必要的公益性功能（如非商业化的文化功能）以事实为依据, 设计方案时也要考虑其可实施性综合规划商业、餐饮和娱乐等各种功能，达成项目可持续发展摸着石头过河，走一步想一步, 把整个街区的项目割裂开来考虑, 并热衷于零碎的想法和建议捡了芝蔴丢了西瓜，片面追求所有局部利益的最大化单纯照搬或模仿别人的经验模式和概念随心所欲，不考虑市场发展趋势和特定的目标群体，随意立项整个街区只有零售业或以零售业为绝对主导哗众取宠, 片面追求一些大胆新奇却不切实际的想法片面追求大而全，一次到位25生活天地是生活天地是现阶段最基本的模式，同时有限度结现阶段最基本的模式，同时有限度结合购物天堂和娱乐中心的发展合购物天堂和娱乐中心的发展生生活活天天地地关键成功因素关键成功因素实施成功的可能性实施成功的可能性项目规模区域形象环境交通辅助设施综合适合程度生活天地是最适合的基础模式如果能够提出持续性概念和吸引支柱商家，亦有可能将改造为娱乐中心或购物天堂应伴随着区域发展在经营过程中不断调整其业态很可能不可能购购物物天天堂堂关键成功因素关键成功因素实施成功的可能性实施成功的可能性致胜概念聚集面积支柱商家和商家组合的优化综合适合程度娱娱乐乐中中心心关键成功因素关键成功因素实施成功的可能性实施成功的可能性致胜概念商家素质拥有丰富文化及历史背景综合适合程度? ? ?26主题主题 供应量过大销售成本上升设计方案的不确定电影主题的可实现性电影主题的可实现性苏州河、长风公园对人流的阻隔竞争商业项目的增加导致竞争升级消费者群在两个区域的巨大差异，使定位产生困难周边轨道交通实施需要较长的时间 开发的先发优势开发的先发优势辐射能力强辐射能力强商家反馈良商家反馈良好好办公人群需要时间来聚集区域消费人口稳定性区域消费人口稳定性经销商施加压力较小资金压较小资金压力力长风规划高端长风规划高端形态丰富形态丰富MGM品牌品牌 . 生活天地的休闲主导功能结合生活天地的休闲主导功能结合娱乐娱乐主题功能主题功能定位定位 生活休闲Mall目标客户目标客户1：生活休闲消费者项目3公里的辐射范围的核心人群，主要是以目前苏州河南侧居住人群品质为标竿，同时满足未来区域商务人士。目标客户目标客户2： 主题商业所带动的全市人流，包括商务、旅游等。目标客户特征：目标客户特征： 年龄在1845岁之间的白领、城市自由职业者、国内外游客及核心商圈居住者。娱乐主题or27商业业态布局必须回答项目的吸引力、实施可行商业业态布局必须回答项目的吸引力、实施可行性和投资回报前景三个方面的问题性和投资回报前景三个方面的问题项目是否有吸引力？项目是否有吸引力？市场需求状况竞争商家对区域经济的贡献是否具可行性？是否具可行性？与周边区域环境的一致性足够的潜在商家政府政策限制投资回报前景如何？投资回报前景如何？投资回报率所需的投资规模28业态布局初步方案业态布局初步方案1（室内、室外结合）（室内、室外结合）主力店：主力店：方案一：Walmart或乐购方案二：Hola结合健身中心如舒适堡布局特征：布局特征：主力店在地下一层地面以上布置次主力店和专卖店为主分为两个区：MGM主题商业区和时尚休闲区主题室外商业街主题室外商业街MGM主题商业主题商业时尚休闲区时尚休闲区参数：参数：各类专卖店264个；包含：服饰、餐饮、服务、儿童乐园、书店等。由于小面积分割较多的店铺，可以获得较高的平均租金。MGM中心除少量大型电子游乐设施外，均为主题专卖和餐饮：电子、影视、MGM延伸休闲室内商业街休闲室内商业街29业态布局初步方案业态布局初步方案130业态布局初步方案业态布局初步方案1餐饮27.5%服饰旗舰店5%运动旗舰店8%服装专卖店16%床上用品专卖店3.4%服务性专卖店2.4%家电专卖店3%儿童主题店4.9%书店1.7%MGM零售7.1%娱乐景点10%大型超市20%（地下部分）31主力店：主力店：地下一层：大型超市地上西南角为第二主力店：家居或家电布局特征：布局特征：整个业态在一个BOX中集中的娱乐布置于四层通过贯通一至四层的娱乐立方体将人流向上引入AnchorAnchorSemi-Semi-AnchorAnchorEntertainment Entertainment BoxBox中庭中庭娱乐四层娱乐四层业态布局初步方案业态布局初步方案2 （单中庭、多环道）（单中庭、多环道）32管理购物中心的经验管理购物中心的经验吸引其它商家吸引其它商家吸引消费者人流吸引消费者人流主力商家对于项目的形成起到关键作用主力商家对于项目的形成起到关键作用与其它众多商家的合作关系，及自身的吸引消费者人流的能力，将会帮助吸引其它商家入驻，成为购物中心的凝聚点众多的商品种类，每种商品有较多、规范的管理与产品质量以及相对低廉的商品价格，将成为吸引消费者人流的热点具有成功的吸引其它商家入驻，并保留购物中心总体形象、档次和服务质量水平的丰富经验33除主力商家外，项目内还需要其它商家除主力商家外，项目内还需要其它商家和关键辅助设施和关键辅助设施餐饮场所餐饮场所其它娱乐设施其它娱乐设施中小型商铺中小型商铺通常位于底层商铺，包括：服装店、珠宝首饰店、鞋帽店、个人护理化妆品店、运动用品、儿童用品、家庭用品、装饰品、通信器材等如多厅影剧院、酒吧、俱乐部、高档KTV、大型网吧、电子游戏等关键配套基础设施关键配套基础设施饮食广场、饭店、咖啡店、中西式快餐店(如麦当劳、肯德基、一茶一座等)、茶室等停车车位：位于地下或楼顶垂直交通：电梯、电动扶梯卸货区34但是，建立主题商业对于招商引资提出但是，建立主题商业对于招商引资提出了更高的要求了更高的要求在主题类商品中具领导地位的商家，对于主题商业街的形成举足轻重，它起到了聚集其他相关驻商、吸引消费者和树立商业街形象的作用需要吸引足够多供应主题类商品的商家，以达到主题商业街的规模需要吸引与主题类商品相关的其他驻商，使得主题商业街的商品种类和选择有所扩展要保持入驻商家的质量、档次和品牌形象，使得主题商业街与周边总体环境相一致相对于一般商业街，主题商业街招商引资难度更大35满足项目消费者人群的需要，我们应着满足项目消费者人群的需要，我们应着重引进中、高档次的品牌店重引进中、高档次的品牌店顶级品牌顶级品牌豪华品牌豪华品牌高档品牌高档品牌中档品牌中档品牌低档品牌低档品牌和杂牌和杂牌国际顶级名家设计的品牌，通常选址在最昂贵商业地段，以独家品牌专卖店的形式，需要大量展示的橱窗和最显眼的位置，强调量身定制的个性化服务国际著名品牌，品牌领先地位稍逊于顶级品牌，通常位于最昂贵商业地段，独家品牌专卖店和在著名高档百货店的一或二楼国际性或地方性著名品牌，更注重商品的品牌而非设计家品牌，独家专卖旗舰店或位于高档大型购物中心具有较高品牌知名度，可以在任何大、中型购物中心的好商铺位置Louis Vuitton, Channel, Gucci, Prada, Dunhill, FendiHugo Boss, Kenzo, Ralph Lauren, Lancel, EscadaEsprit, Layefe, Lan Bao, Nike, Adidas, Ports, TimberlandGiordano, G2000, Baleno服装品牌举例服装品牌举例Cartier，Rolex,LonginTiffany，琉璃工坊Tissot, 现代光学，Swatch, 美式眼镜，Swarovski其他相关时尚品牌其他相关时尚品牌及店家举例及店家举例银镇目标品牌36中高档服装品牌店中高档服装品牌店我们重点了解了一些潜在入驻商户对于我们重点了解了一些潜在入驻商户对于商业空间的要求商业空间的要求面积面积开间开间进深进深楼层楼层租金租金其它特殊要求其它特殊要求EspritNikeAdidasU2 G2000Bossini200-400m2150-200m2200-300m2500-600m2至少10m8-10m没特殊要求没特殊要求位置越显眼越好一层最好，可做多层偏重底楼沿街，二楼不考虑二楼不考虑整幢建筑4-5层完整外立面最好钟表店钟表店Swatch亨利达30m270-100m210m8-10m线3m8-10m个人通讯用品店个人通讯用品店摩托罗拉诺基亚一楼二楼不考虑品牌服装店开间要求至少8-10m，面积也较其它店大(150-600m2)。其它精品百货店通常面积在50-100m215-20m不要太深15-20m100-200m2门面越宽越好一层、二层可以考虑层高3m举例37不同类型的商铺对于商业空间的要求有不同类型的商铺对于商业空间的要求有所不同所不同中西餐饮、服饰百货商店对楼层的要求中西餐饮、服饰百货商店对楼层的要求品牌餐饮及服饰精品百货商家对独立商铺的楼层均要求限制在2层以下，明确表示不会考虑3层以上的商业物业休闲健身类及大型餐饮店对楼层的要求限制较低1层1-2层其它中西餐饮、服饰百货商店对面积的要求中西餐饮、服饰百货商店对面积的要求商家对独立商铺的面宽要求较集中，以7-10米(2-5个开间)为主中西连锁餐饮类商家对20平方米之间的面积需求最集中精品百货类商家对面积需求主要在50-100平方米之间100平方米以下100-200平方米200-400平方米400平方米以上38总结总结结论结论定位定位业态布局业态布局前期框架前期框架运营管理运营管理主题生活休闲主题生活休闲Mall（Living Mall）主题休闲生活Mall娱乐、购物、联合服务、媒体中心四大功能大型卖场作为主力引进是适应消费人群需要的MGM等娱乐或穿插或集中设置其余为大量小型店铺的商业街娱乐和设计的前端服务专家资源和国际咨询公司的后端支援三种模式的优劣相对取舍39附件：相关市场调研附件：相关市场调研401、美食在购物中心总营业面积中承租面积最大，平均占总承租面积的25%以上2、主力商家重复度高，“千店一面现象”同样难以避免，但购物中心善于利用自身特色形成优势3、不要把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮4、将露天儿童乐园设置于美食广场旁，方便餐饮与儿童之间的联动5、在室内顶部设置惊险刺激的娱乐项目，让顾客情不自禁往上走6、在购物中心的承租商户当中，与穿有关的服装鞋袜等商户数量最多，平均占总承租商户数量的30%以上7、最大限度利中庭的空间，使中庭称为一道最佳的餐饮景观8、不允许在购物中心内部，出现任何一条“阴阳街” 通过访谈和实地考察通过访谈和实地考察商业成功原则运营布局方面商业成功原则运营布局方面411、可以不把停车场只放在地下，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导2、在购物中心设计充足的停车位，预见并满足消费者停车购物的需求3、主入口设计醒目标识，使其成为人流集中和各类活动的焦点4、在购物中心内设计人性化的出租站，方便乘客在此上落，重视服务的细节5、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部6、将主力店设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布7、将电影城的入口设置于首层，但是出口却设置于高层，引导人流往上走8、凡是与生活有关的商品及服务都能够成为购物中心的组成部份，如彩票销售点等9、将美食广场安排在购物中心的顶楼，形成人流吸引的磁极10、在购物中心设置大型电视屏幕，形成人流集中的焦点效应11、建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成浓郁的购物气息12、层层退缩的中庭设计，让顾客的空间感受最佳化 通过访谈和实地考察通过访谈和实地考察商业成功原则人流动线方面商业成功原则人流动线方面421、多中庭设置原则，鼓励层间运动2、使多数店铺成为第一排店铺，尽量减少第二排店铺3、每隔20-40米即布置一组自动扶梯，电梯采用集中布置的原则4、将餐饮场所设置于溜冰场上空，推动娱乐观赏化，餐饮娱乐化5、不让主力店占据一整层的面积，而是要让它同一店铺多层分布6、平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营7、在自动扶梯口设置引导性广告，吸引人流按照其引导的方向走8、次级街道控制在3-7米的范围内，主街道要在12米以上9、充份发挥街铺的聚客作用，设计尽可能多的街铺以营造商业气氛10、同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层11、在厕所外设置等候区，人性化的细节设计无处不在12、处处关心人的需要，无障碍设计完善齐备，考虑周全 通过访谈和实地考察通过访谈和实地考察商业成功原则购物愉悦体验方面商业成功原则购物愉悦体验方面
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