重庆市铜梁县房地产调查报告

湖南商学院成人高等教育专科学生调查报告重庆市铜梁县普通商品房消费者需求调研调查目标：铜梁县普通商品房消费者的形象捕捉（家庭人口、家庭收入、年龄区间、职业情况、文化程度、婚姻状况），总结出当地消费群体对普通商品房的消费需求、以及消费者的消费能力，有效地为为当地房地产住宅市场提供一个准确的市场营销定位依据。调查时间：2011年12月XX日-2011年12月XX日调查对象：本次调查主要针对铜梁城北及城南居民。包括政府办公大厅、银行网点、医院医师、警务系统、企业员工、教师、步行街、正街等处的目标人群和个体工商户等。调查方式：采用问卷形式进行调研，调研人员通过访谈的形式指导客户填写问卷，同时保证问卷的真实性。样本数量有效样本207份150份二、消费者基本情况分析（1）家庭人口分析：从家庭成员构成调查数据来看，绝大部分为两口之家和两代人的三口以上的成员。这一方面能体现调查人群的准确性，同时又能反映铜梁目前家庭的居住习惯，即有同一代人居住的潜力和趋势。目前市场二房较三房好销售即是这一证明。（2）家庭收入分析：从家庭年收入来看，铜梁家庭平均年收入在6万左右，而超过5万的人群占整个人群比例44%，从数据来看铜梁消费水平在区县处于一个较高的水准，说明铜梁人民具有一定的投资能力。（3）年龄区间 分析：被调查者一般以上为25-30岁的人群，占有比例为40%，为房地产最大的首次置业消费群体，其次为31-40岁的人群占有比例为36%，为房地产消费的最大消费群体。（4）职业情况分析：从结果反映看，企业职员、个体私营、自由职业者、事业单位工作者居多，这一样本体现了目前市场需求的主体。（5）文化程度分析：本次调研的人群中，大专及以上占26%，高中以下则占39%，高中文化层次约占25%。基本体现了铜梁目前主力购房群体的学历层次。高中及以下人群占的比率较大，体现出大多受过教育人群都外出工作。（6）婚姻状况分析：本次调研者有61%已经结婚，该类人群结婚考虑环境外还额外考虑子女读书的问题。39%未完成婚姻，该类人群更加考虑婚房与小区环境等因素。说明铜梁未来两房和小三房的需求较多。三、消费者中观需求调研（1）购买住宅因素分析 分析：从选择开看，大多数的客户更加钟爱物业所处地段及交通，而价格吸引及有上升空间和附件有教育配套，也是客户考虑的重要因素，体现消费者对小区位置和便捷的提高，同时，消费者对于物业的管理、价格、地段等关键因素的期望值较高。（2）装修要求分析：大部分的人群选择毛坯房，铜梁的消费者更加愿意自己装修，但是还是有一部分人员选择全装修房，也有一定的市场。（3）户型间隔需求分析：在户型间隔上面来看多数客户比较喜欢客厅大和卧室大，而厨房的需求相对较少，项目设计的时候可以加以考虑。而且必须重视客厅大的因素。（4）对卫生间的需求分析：有77%的消费者选择拥有两个卫生间，体现了消费者对于住宅的私密性和品质要求较高，在面积允许条件下项目在设计的时候可以考虑2卫的设计以满足市场需求。（5）对于阳台的数量和位置的需求分析：消费者对于阳台的数量要求上面更加倾向于2个阳台，在位置上面更加倾向于在客厅设置阳台，体现消费者的居住要求。在设计的时候可以考虑在客厅和主卧各放至一个阳台。若不能则考虑主卧室设置大型飘窗。（6）对于小区配套的要求 分析：消费者对于生活的休闲广场或者公园的需求是最高；其次是肉菜市场和超市，说明铜梁消费者对于生活的便捷性是较为看重。而本项目具有公园配套，这样可以做为最大的卖点。（7）住宅类型需求分析：小高层和高层的喜欢占约58%，其中有35%的消费者喜欢小高层，这与目前的现实市场需求一致。目前的铜梁市场较2年前市场更加容易接受高层住宅了。另外有42%的消费者喜欢居住多层住宅，其中有25%的客户选择多层电梯房，该类客户具有一定的消费能力。（8）购房目的 分析：目前铜梁房地产市场的主要需求以改善居住为主，其中投资兼居住的也有较多的人群。送家人、养老、身份象征等奢侈型消费约占11%说明铜梁房地产市场需求较为成熟。除去投资外，刚性需求约占80%（假设投资兼居住各占一半）。说明市场中刚性需求仍占有主导地位。（9）付款方式调查分析：银行按揭付款较以前有所下降，银行利率的提高对房产有一定的影响，消费者开始倾向于公积金贷款，这样消费者的按揭还款额将会减少，但是还是有多数人无法办理公积金贷款，所以银行按揭贷款成为主流选择。四、消费者微观需求调研（1）户型偏好分析:有一半以上的消费者选择三房，而也有41%的消费者选择两房，说明两房是未来铜梁的消费趋势。建议项目的主力户型为两房。（2）楼盘风格偏好分析：从统计数据来看对于楼盘的风格偏好消费者没有太大的区别，其中选择最多的为现代风格。（3）消费者购房预算分析：从购房预算来看，消费者目前可以接受的总价在35万左右，而40万市一个分水岭，40万左右的总价是消费者普遍能成承受的房产价格。（4）面积区间偏好 分析：从统计数据来看消费者对于80两房以及90平米左右的三房需求最为旺盛。（5）消费者的单价承受能力 s分析：从数据来看选择3500以下的消费者最多，但是考虑消费者在做问卷的时候有最低单价选择趋向，这样除去3500以下的人群，消费者普遍接受价格在3500-4000之间。（6）消费者月供还款能力 分析：从统计数据看，1001-1500元以下的客户约占18%，该类客户的月供还款能力较差。1500以上的客户群体约占40%，这类群体能较好的解决月供问题。而大多数人能接受的月供在1500左右。（7）消费者购房信息来源 分析：从统计效果看，消费者主要信息来源于电视、报纸、公共场所派送宣传资料、亲朋好友介绍、户外。在平面媒体中派单及户外是比较好的媒介。项目的宣传上面可以选择以报刊、电视、展台为主要的宣传手段。（8）产生购房动机分析：楼盘的品质、价格与朋友介绍是消费者对消费者刺激最大的因素。因此在楼盘质素上的营销选择显得格外重要。同时消费者对于楼盘的促销非常有兴趣，于是在楼盘的销售策略上应作重考虑此因素。（9）消费者的投资偏好分析：从消费者的投资偏好来看，消费者更愿意投资普通普通住宅，而其他写字楼、单配公寓等并没有太多的投资欲望。项目的投资型产品可以选择以中小户型的普通住宅和临街商铺来快速回笼资金。五、消费者问卷调查结论1. 中小面积段房屋畅销：关于户型的需求，铜梁消费者普遍接受三房与两房，而三房的需求占据整个套型的一半，消费者对于一房的需求较小。在面积的喜好上，消费者主要接受80平米左右的两房和90平米左右的三房。2. 改善性需求为主导：改善性需求约占市场一半的份额。而投资需求在20%左右。消费者购房的目的主要为改善性需求，消费者的可能部分已经拥有一套住房。作为投资的重要载体，目前铜梁市场消费者将房产作为投资工具的较少，比较符合铜梁的实际情况。消费者的刚性需求与改善性需求占市场的绝大部分（约占市场总体的80%左右），在产品设计与营销推广时应着重强调项目的居住功能。3. 铜梁房价上扬：目前消费者能接受的房价主要集中于4000元/平米，总价在35万左右。单价较去年同时期上涨1000元/平米，总价较去年同时期上涨8万左右的总价。消费者对交通、配套设施等开发商可实施的模块要求较高，同时，他们对价格较为敏感。4. 消费者需求上升：消费者对于装修房、高层及多层电梯房等已经逐步认识与认同，但是大多数消费者还是满足基本的居住生活需求，铜梁房地产需求市场正在逐渐向高一层次发展，可能迸发出相关的市场需求机会。但是目前市场仍然以刚需为主要需求。14